第一篇：二手房交易及注意事項之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產權過戶登記申請表即可。

６、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過戶當天即可取證。（某些區縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復印件(核驗原件)； 4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明； 5)、房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產權人)復印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業稅。

讀者疑問：什么情況交納營業稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標準，一是住宅小區建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區縣地稅在交易中心設點，辦理交易手續的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產權轉移登記時，減免新購房屋的產權轉移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產權轉移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口薄；．拆遷補償協議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關系證明。

讀者疑問：作為開發項目建設的已購經濟適用房上市交易手續怎么辦？

律師答疑：作為開發項目建設的經濟適用住房上市交易是指房地產開發企業經政府同意立項開發建設并且通過市場對外銷售的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是以原價轉讓，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。

已購經濟適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發項目的經濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發日期或契稅繳納日期為準），不足五年的按照當初購買經濟適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經濟適用房的審批單。作為開發項目建設的經濟適用住房上市交易除填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還應提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證或士兵證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經濟適用房準購證明

? 如果購房人購買的經濟適用房的面積超標，則提供超標部分補交綜合地價款的收據；

? 賣房人提供原購買經濟適用房的購房合同和契稅完稅收據；

? 房屋所有權證；

（6）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發項目建設的已購經濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經濟適用住房的有關政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

? 原產權單位簽訂的經濟適用住房買賣合同；

? 房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發票。

危改房上市交易需交納下列稅費：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權證的已購公房再次上市轉賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產權，因此該房屋屬于共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業費、供暖費結清證明。

辦理已購公房過戶手續的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人提交監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

（2）與原產權單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不復印原產權人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發票。

除此之外，還需提交房屋共有權人同意出售的書面意見書；物業費、供暖費清結證明。

已購公房(房改房)交易發生的稅費如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優惠價、標準價的已購公房補交價差：當年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取）；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權證。辦理手續時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權證；

（2）身份證復印件（核驗原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發票。補交的土地出讓金數額按下列方法計算：購房當年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進行。由共有權人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進行房產評估，交納稅費，然后到房地產交易部門辦理過戶手續。

讀者疑問：房產證丟了怎么補辦？

律師答疑：房屋所有權證丟失或損壞是可以申請補辦的。補辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權證丟失損毀的事實情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關證件再到交易主管部門辦理補發房屋所有權證的手續并領取重新補發的房屋所有權證。

申請遺失補證手續分兩步，一是申請遺失登報手續，二是申請補辦手續。

申請遺失登報手續如下：

（1）提交補證申請，如房產屬于夫妻共有財產應雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復印件（核驗原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補辦手續如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補辦；

（2）產權人的身份證復印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領取新房產時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權證上；

補證手續只收取房產證印花稅 5 元，不收其它費用。

第二篇：二手房交易注意事項

二手房交易注意事項

先得把房看好了，二手房比新房更得慎重。看好了，覺得非常合適了再考慮價格的事情吧。現在介紹幾個方法給你，希望有用得著的地方。

實地看房最重要。抓住重點（房屋質量、地理位置）

看房幾個要點：

1/不看白天看晚上：可考察小區物業管理是否安全、有無定期巡邏、有無噪音干擾。

2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水等。尤其格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發霉的現象

3/不看墻面看墻角：墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵。如墻角出現嚴重裂縫時，漏水問題隨時會出現。

4/不看裝潢看做工：好的裝潢讓人眼前一亮，有些高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須注意收工的問題。尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致。如有問題，這些細小處進行修繕是很麻煩的。

5/不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁外還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬。可以和小區管理員或警衛聊聊天，他們是最了角小區內基本情況的人。

看好了房子。就是產權和房價的問題了。

1/查驗賣方提供合法的證件：包括產權證書（房屋所有權證、土地使用權證、住房質量保證書、住宅使用說明書）、身份證件（身份證、工作證、戶口簿）、資格證件（商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效，不要買到騙子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。）

2/查驗所購房產產權來源：去房管局查驗所購房產的產權來源。

3/查驗房屋有無債務負擔：抵押貸款的合同、租約等，詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，還需了解所購房有無抵押出去，房屋是否被法院查封等。

接下來就是談價了。

...最后也是最重要的就是簽訂合同辦理過戶。最好帶上專業經理人或律師。

要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時交房、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰承擔？違約責任是否約定？違約金的數額？房地產買賣合同何時生效等等。買家應在交房前幾天去當地警署查閱賣家的戶口是否已遷出。

自已細心點。祝你好運。

第三篇：二手房交易注意事項(精)

二手房交易過程“七項注意”

注意事項一:避免中介公司的暗箱操作

其一,某些中介以個人買房名義現金收購業主房屋,利用收購的形式賺取不正當差價;另外,業主名義上雖已出售了房屋,獲得房款,但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業主名下的房產(尚未過戶從事不法活動,業主仍然脫不了干系。

其二,當業主與中介公司簽訂獨家代理協議時,協議中可能存在“霸王條款”,主要是在代理協議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準,但是如果業主不通過該中介售房,卻要承擔高金額的違約金。

其三,在交易過程中,大部分情況下,所有費用都須買方承擔,但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用,只告知買方全部買下標的房產需要的價款,實際上所謂的“全包價”比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二:房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬是否存有爭議;房屋是否為共有,出賣人未經共有權人同意;房屋是否已出租他人,出賣人未依規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益的;房屋是否已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三:維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式,但有時約定過于籠統,只寫“送”或者“不送”。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應當足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。

因此,交易雙方在簽訂合同時,應當明確維修基金的結算數額。注意事項四:水、電、物業管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經常出現,由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算,等買方入住后,收到上述賬單時,才發現賣方欠繳大量費用,再回頭找其結算時, 房東早已音訊全無,只好自認晦氣,補繳欠款。雖然相對于房價來說數額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實,這種情況完全可以避免,只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五:房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講,買方在交房時都會對上述事項進行驗收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據合同約定進行驗收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六:戶口問題

按照通常的交易習慣,賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況,雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出,因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態度。

注意事項七:評估狀況

二手房交易的重要一環是須對交易房屋進行評估,在這個環節存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。高了賣不出去,低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時,應當對上述問題進行明確約定,避免糾紛的發生,即使發生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環節,買方可預留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后,雙方應簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項寫入其中,以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等無法按期完成時,更應當簽訂房屋交接書,將未完成事項以及何時完成寫入其中,以便將來如期如約履行。

第四篇：二手房交易流程及注意事項都有哪些

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?

第1步：買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。【風險提示】：

1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;.賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;.為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監管

除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

【風險提示】：

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。【風險提示】：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。【風險提示】：.如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。【風險提示】：

1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。.目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

第8步：后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。【風險提示】：

1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

第五篇：二手房交易注意事項_(較全)

置業----買房 二手房交易注意事項

二手房交易注意事項 一、二手房交易需明確的事項

1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發生。否則，糾紛在所難免。

2、核實房屋狀況：你一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：

①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。

②房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。

③房屋權利情況。如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優先購買權；房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續。

（1）看房、簽約： 看房滿意后，買方決定購房，應與賣方確定合同的內容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現其居間身份，往往作為合同 置業----買房 二手房交易注意事項 可以約定兩個版本合同發生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協議為準。所以注意讓兩個版本的合同內容保持一致，是你和賣方雙方都務必注意的問題。

（2）按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產證、房屋可立即交付使用、房屋轉讓不存在（或可立即解除）抵押等權利限制等條件，按交易進度支付房款（簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款）。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上）。

（3）交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：

①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

②物業費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。

③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

（4）過戶：過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確： ①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產權證或解除抵押后的某一時間。

②過戶所涉稅收和費用的承擔。

③買方的人數。買方應確定過戶后產權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現。

④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。

4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房

置業----買房 二手房交易注意事項 買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發現房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：

①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每項主要義務均應有違約責任一一對應。

③違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態。

④應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。

二、物業交割注意事項

在收房做物業交割的時候一定要注意以下問題：

(1)結清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。

(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據。

置業----買房 二手房交易注意事項

(3)協助煤氣過戶。按照燃氣公司的規定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門可能將拒絕辦理。

(4)簽訂新的物業供暖協議。有供暖的城市要注意與物業簽訂新的物業供暖協議，以免影響來年供暖。

(5)結清電話費。有的家庭已經安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結算賬單，一并結清后，再辦理過戶手續。

(6)協助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可辦理過戶手續。

(7)結算維修基金。按照相關規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業管理企業提供證明，憑《住宅維修基金結算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。

(8)附屬設施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關部門查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

置業----買房 二手房交易注意事項

三、注意事項

（1）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）福利房屋是否合法

置業----買房 二手房交易注意事項

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮 四、二手房交易流程

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房

置業----買房 二手房交易注意事項 屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

置業----買房 二手房交易注意事項 五、二手房交易一般流程圖

圖4.1 二手房交易流程圖

（一）圖4.2 二手房交易流程圖

（二）置業----買房 二手房交易注意事項 六、二手房交易風險如何避免

———購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。

———買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

———買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

———二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方商定的內容以書面形式約定好。

———為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，并對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

———法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

置業----買房 二手房交易注意事項 七、二手房交易步驟圖解

置業----買房 二手房交易注意事項 八、二手房買賣流程

一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。

二、入市資格審批 賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”,辦理上市審批手續。如果是已購公房,其上市需蓋三種章。置業----買房 二手房交易注意事項 地皮是出讓性質還是無償劃撥。置業----買房 二手房交易注意事項

1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯系方法;2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售;3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;5.違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。

五、居間中保提交房款 為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。

六、過戶結算 買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續,然后,中保方在買賣雙方對房產確認無誤后,協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協助辦理產權變更;如果買家需要貸款,由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。