第一篇：二手房交易流程及注意事項都有哪些

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?

第1步：買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。【風險提示】：

1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;.賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;.為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地?！泵缆撐飿I按揭部總監王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監管

除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

【風險提示】：

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元?！撅L險提示】：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮?！撅L險提示】：.如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主?！撅L險提示】：

1.房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。.目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

第8步：后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣?！撅L險提示】：

1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

第二篇：二手房交易注意事項

二手房交易注意事項

先得把房看好了，二手房比新房更得慎重。看好了，覺得非常合適了再考慮價格的事情吧?，F在介紹幾個方法給你，希望有用得著的地方。

實地看房最重要。抓住重點（房屋質量、地理位置）

看房幾個要點：

1/不看白天看晚上：可考察小區物業管理是否安全、有無定期巡邏、有無噪音干擾。

2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水等。尤其格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發霉的現象

3/不看墻面看墻角：墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵。如墻角出現嚴重裂縫時，漏水問題隨時會出現。

4/不看裝潢看做工：好的裝潢讓人眼前一亮，有些高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須注意收工的問題。尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致。如有問題，這些細小處進行修繕是很麻煩的。

5/不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁外還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬?？梢院托^管理員或警衛聊聊天，他們是最了角小區內基本情況的人。

看好了房子。就是產權和房價的問題了。

1/查驗賣方提供合法的證件：包括產權證書（房屋所有權證、土地使用權證、住房質量保證書、住宅使用說明書）、身份證件（身份證、工作證、戶口簿）、資格證件（商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效，不要買到騙子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。）

2/查驗所購房產產權來源：去房管局查驗所購房產的產權來源。

3/查驗房屋有無債務負擔：抵押貸款的合同、租約等，詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，還需了解所購房有無抵押出去，房屋是否被法院查封等。

接下來就是談價了。

...最后也是最重要的就是簽訂合同辦理過戶。最好帶上專業經理人或律師。

要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時交房、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰承擔？違約責任是否約定？違約金的數額？房地產買賣合同何時生效等等。買家應在交房前幾天去當地警署查閱賣家的戶口是否已遷出。

自已細心點。祝你好運。

第三篇：二手房交易及注意事項之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續?，F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產權過戶登記申請表即可。

６、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放，有些銀行是見到領取房屋所有權證通知單日后即放款。、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過戶當天即可取證。（某些區縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完成變更登記為準作為向買方放款的依據。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復印件(核驗原件)； 4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明； 5)、房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產權人)復印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業稅。

讀者疑問：什么情況交納營業稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標準，一是住宅小區建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區縣地稅在交易中心設點，辦理交易手續的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產權轉移登記時，減免新購房屋的產權轉移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產權轉移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口??；．拆遷補償協議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關系證明。

讀者疑問：作為開發項目建設的已購經濟適用房上市交易手續怎么辦？

律師答疑：作為開發項目建設的經濟適用住房上市交易是指房地產開發企業經政府同意立項開發建設并且通過市場對外銷售的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是以原價轉讓，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。

已購經濟適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發項目的經濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發日期或契稅繳納日期為準），不足五年的按照當初購買經濟適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經濟適用房的審批單。作為開發項目建設的經濟適用住房上市交易除填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還應提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證或士兵證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經濟適用房準購證明

? 如果購房人購買的經濟適用房的面積超標，則提供超標部分補交綜合地價款的收據；

? 賣房人提供原購買經濟適用房的購房合同和契稅完稅收據；

? 房屋所有權證；

（6）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發項目建設的已購經濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經濟適用住房的有關政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經濟適用房，在取得房屋所有權證的經濟適用房再次上市轉賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人：監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

? 原產權單位簽訂的經濟適用住房買賣合同；

? 房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發票。

危改房上市交易需交納下列稅費：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權證的已購公房再次上市轉賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產權，因此該房屋屬于共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業費、供暖費結清證明。

辦理已購公房過戶手續的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復印件；軍人提交軍官證復印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區護照或往來大陸通行證復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；外國人提交護照復印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明；非完全行為能力人提交監護公證書原件及監護人身份證復印件，被監護人的身份證明。

（2）與原產權單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權證；

（4）房屋所有權證附圖、登記表復印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不復印原產權人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發票。

除此之外，還需提交房屋共有權人同意出售的書面意見書；物業費、供暖費清結證明。

已購公房(房改房)交易發生的稅費如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優惠價、標準價的已購公房補交價差：當年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收?。?；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權證。辦理手續時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權證；

（2）身份證復印件（核驗原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發票。補交的土地出讓金數額按下列方法計算：購房當年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產權證的兩人共有房產，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進行。由共有權人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進行房產評估，交納稅費，然后到房地產交易部門辦理過戶手續。

讀者疑問：房產證丟了怎么補辦？

律師答疑：房屋所有權證丟失或損壞是可以申請補辦的。補辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權證丟失損毀的事實情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關證件再到交易主管部門辦理補發房屋所有權證的手續并領取重新補發的房屋所有權證。

申請遺失補證手續分兩步，一是申請遺失登報手續，二是申請補辦手續。

申請遺失登報手續如下：

（1）提交補證申請，如房產屬于夫妻共有財產應雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復印件（核驗原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補辦手續如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補辦；

（2）產權人的身份證復印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領取新房產時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權證上；

補證手續只收取房產證印花稅 5 元，不收其它費用。

第四篇：二手房交易流程、范本及注意事項

二手房交易規范流程

一般過戶：周期(高新區內30天;區外45天)

1、簽訂購房協議書——————由店長配合經紀人收取雙方證件

注意：協議由權證主管審核過方可簽訂，協議簽訂完當天經紀人必須將協議會簽，附客戶、業主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請單交至權證主管處。

2、審核證件——————由經紀人催辦，店長收集，送權證主管審核

注意：核證費的收取應在簽訂購房協議書時明確由何方承擔。

3、簽訂買賣契約——————由權證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費及相關手續費用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時必須將購房款準備齊。同時明確買賣雙方各自承擔的費用。

4、交件——————由店長或經紀人辦理

注意：去交易管理中心或高新房地事務所交件應在甲乙雙方配合下，為確保手續能在承諾時間內辦理完畢，經紀人應在簽訂的購房協議書上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。

5、領證、交驗房屋——————由經紀人領證及交驗房屋

注意：在新的房產證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應由甲乙雙方書寫協議附件，明確細節。

6、放款——————由財務配合權證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權證主管即填寫購房款返還單，經紀人在辦理房屋交驗時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長三天。

按揭貸款：周期(60日)

1、簽訂購房協議書——————由店長配合經紀人收取雙方證件

注意：協議由權證主管審核過方可簽訂，協議簽訂完當天經紀人必須將協議會簽，附客戶、業主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請表交至權證主管處。

2、簽訂買賣契約——————由權證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費及相關手續費用收齊，否則不予辦理，并且

買方在簽訂買賣契約時必須將購房首付款繳納至公司，權證主管應向買方明確高新區貸款金額最高為總房款的70%;權證主管應向買方明確高新區外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評估定奪。

3、審核證件、評估——————由經紀人催辦，店長收集，送權證主管審核

注意：審核證件應在簽訂買賣契約前辦理，并且明確核證費的繳納應由何方承擔，評估由店長聯系相關銀行，最長不得超過三天。

4、領證并辦理抵押————————由買方配合權證主管辦理

注意：簽訂買賣契約時應限定買賣雙方提供證件的時間，買方配合權證主管去產權產籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個工作日方可辦理完。

5、交驗房屋——————由權證主管將《房屋他項權證》交銀行，貸款到帳后通知經紀人交驗房屋

注意：在新的房產證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應由甲乙雙方書寫協議附件，明確細節。

6、放款——————由財務配合權證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時間，權證主管即填寫購房款返還單，經紀人在辦理房屋交驗時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長五天。

以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項，為縮短辦理時間，自流程發布之日起，所有買賣房源在簽訂委托書的同時須將房產證復印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長或經紀人必須將業務跟蹤完畢，整個過戶或按揭手續算結束

范本 賣方：_______________________________（以下簡稱甲方）

買方：_______________________________（以下簡稱乙方）

一、為房屋買賣有關事宜，經雙方協商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：

1.房屋狀況：（請按《》填寫）

房 屋 座 落

幢號 室號 套（間）數 建筑結構 總層數 建筑面積（平方方）用途

2.該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓（）、劃撥（）。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，（大寫）_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾 元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。

四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經雙方簽章并經嘉興市房地產交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。

六、雙方愿按國家規定交納稅、費及辦理有關手續。未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方協商解決；協商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項：_____________________________________

甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監證機關：_______________

代理人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日

編輯本段簽訂二手房買賣合同注意事項

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢.簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產權的可靠度

1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;

3、產權

證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1、確

認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包

括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積;

2、產權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目;

3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否

出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;

4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者

發生過盜竊案;

4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵

押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產權所屬真實可靠;

5、支付有關手續費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規;

3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證：

1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報

道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產權是否完整

1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

編輯本段解除合同的條件及程序

《合同法》第六十九條規定，當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期

限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同?！逗贤ā返诰攀龡l規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形?！逗贤ā返诰攀鶙l規定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明