第一篇：二手房買賣的一般流程是什么樣的

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二手房買賣的一般流程是什么樣的

一、瀏覽信息,電話咨詢。

到地區(qū)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站瀏覽房產(chǎn)出售信息選擇合造的房源.然后選擇中介公司或房東進(jìn)行電話咨詢。

二、簽訂中介居間合同

三、預(yù)約看房。聯(lián)系中介或者房東實地看房。

四、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。(一)驗證房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)

1、房屋手續(xù)是否齊全

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰

3、土地情況是否清晰(二)判斷房屋是否出售

1、市政規(guī)劃是否影響

2、房屋歷史是否清白

3、房屋質(zhì)量是否可靠(三)調(diào)查房屋是否合法出售

1、福利房屋是否合法

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2、單位房屋是否侵權(quán)

3、交易房屋是否在租

五、協(xié)商房價。由地區(qū)中介公司二手房專業(yè)人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，促成雙方成功交易。

六、簽定買賣協(xié)議。

(一)賣方夫妻出具三證即房產(chǎn)證、契稅證、土地證，有效身份證或公證書;(二)買方出具有效身份證。(三)明確房屋面積

(四)確認(rèn)價格、收費(fèi)、付款條款(五)房屋質(zhì)量寫進(jìn)條款(六)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議(七)注明履行合同的期限和方法(八)明確產(chǎn)權(quán)登記的條款(九)稅費(fèi)依法各自承擔(dān)(十)違約責(zé)任必須明確(十一)補(bǔ)充協(xié)議別嫌麻煩

七、預(yù)付定金

八、辦理網(wǎng)簽

九、辦理按揭貸款

十、辦理面簽過戶手續(xù)。(一)辦理房產(chǎn)證。

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1、私人之間：

(1)《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(復(fù)印件留存)、契證(復(fù)印件留存);(2)雙方當(dāng)事人當(dāng)場，交驗身份證(復(fù)印件留存)，經(jīng)掛牌后的網(wǎng)簽買賣合同。

2、單位之間、單位與私人之間：

(1)《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(復(fù)印件留存);(2)經(jīng)當(dāng)年年檢的營業(yè)執(zhí)照或單位法人資格證書(復(fù)印件留存);(3)當(dāng)事人到場，交驗身份證(復(fù)印件留存)，如單位法人代表委托，須提交授權(quán)委托書，交驗代理人身份證(復(fù)印件留存);(4)買賣協(xié)議及單位上級部門同意出售證書或同意證明(如國有房產(chǎn)，需報國資部門審批)。

3、其他有關(guān)文據(jù)：(1)繼承須提交繼承公證書;(2)贈與須提交贈與公證書;(3)已婚夫妻出賣私房，須配偶方到場并提交身份證原件(復(fù)印件留存)及合法婚姻證件;(4)出售共有房，須提交《共有權(quán)保持證》和共有人書面同意出售的證明;(5)轉(zhuǎn)制、兼并而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交縣、區(qū)級以上人民政府或上級主管部門同意轉(zhuǎn)制、兼并的文件;(6)合資入股而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交政府授權(quán)部門批準(zhǔn)入股的法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 文件;(7)其他相應(yīng)的有關(guān)文據(jù)。(二)辦理契稅證。

1、存量房買賣：(1)契稅納稅申報表;(2)房產(chǎn)交易鑒證申請書;(3)受讓方身份證明復(fù)印件(單位提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件);(4)原契證及復(fù)印件;(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同原件及復(fù)印件;(6)房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件;(7)有有效評估報告的提供評估報告原件及復(fù)印件;(8)房產(chǎn)取得時計稅價格的有效憑證及復(fù)印件。(三)辦理土地證。

1、身份證;

2、房產(chǎn)證、原國有土地使用證;

3、住宅轉(zhuǎn)讓合同、公證書或法院判決書;

4、完稅憑證;

5、繳納土地收益金憑證(保留劃撥)。

十一、付清房款。

1、如需二手房抵押貸款：

(1)該房源必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場流通的條件

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贏了網(wǎng)s.yingle.com(2)選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該代理機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費(fèi)。(3)買賣雙方須提供的相關(guān)資料，購房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻狀況證明復(fù)印件、買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》購房協(xié)議書及收據(jù)、收入證明(單位收入證明)，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明，買方一寸近照1張。賣房人(售方)須提供的資料有：身份證復(fù)印件、戶口簿復(fù)印件、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。

(4)去房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)填寫二手房按揭申請表，由中介代理機(jī)構(gòu)把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批。(5)銀行在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸款審批工作。

(6)買賣雙方到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。(7)買方(夫妻雙方)到房管處辦理房屋抵押登記手續(xù)。

(8)領(lǐng)到抵押登記它項權(quán)證后、送交銀行，銀行劃撥款項至賣方賬戶。

十二、交割房產(chǎn)。辦理水、電、煤氣、有線等過戶及戶口遷移手續(xù)。

十三、支付剩余款，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

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第二篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認(rèn)為，二手房的買賣過程是非常復(fù)雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的最終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結(jié)果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風(fēng)險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進(jìn)行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：

1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權(quán)的房屋；

4.以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款的；

5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權(quán)有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關(guān)注。

買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費(fèi)的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應(yīng)切實考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市。現(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費(fèi)提供專業(yè)評估。買 賣雙方可據(jù)此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標(biāo)準(zhǔn)就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；

5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準(zhǔn)通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結(jié)算

買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。

立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門 的相關(guān)科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費(fèi)30元，工本費(fèi) 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

二、買賣合同

成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設(shè)廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應(yīng)邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進(jìn)一步完善合同內(nèi)容具有重要的指導(dǎo)和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉(zhuǎn)讓等有關(guān)的案例開始成為近期焦點(diǎn)。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。

期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣

在“期房限轉(zhuǎn)”政策出臺之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán) 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術(shù)。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第三篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠(yuǎn)山人 賣方

1、辦一張建行卡的對賬簿，就是一個存折，用于監(jiān)管賬戶對賬，也就是買方把首付存入的監(jiān)管賬戶。準(zhǔn)備：身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、契稅票。

附：結(jié)清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結(jié)清貸款后，會收到貸款結(jié)清證明，到貸款時的擔(dān)保公司（貸款銀行會提供聯(lián)系方式）辦理注銷抵押手續(xù)，再到所屬區(qū)的不動產(chǎn)中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產(chǎn)證和有關(guān)材料后，再等3個工作日才能去領(lǐng)房產(chǎn)證。

買方：

1、先找評估公司，聯(lián)系賣方約定時間，評估公司到房屋內(nèi)拍照，還要對房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)人的身份證拍照。

2、收到評估報告并由評估公司向不動產(chǎn)中心上傳驗證碼后，買賣雙方到不動產(chǎn)中心打印買賣協(xié)議。如果提前預(yù)約，應(yīng)由賣方預(yù)約不動產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)。

這時需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結(jié)婚證及全部復(fù)印件一份，辦手續(xù)需要支付25元錢。賣方需要提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口本、對賬簿及對賬簿的復(fù)印件一份。買賣協(xié)議需雙方當(dāng)場簽字、按手印。買賣協(xié)議的份數(shù)，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評估報告和買賣協(xié)議到貸款的銀行辦理貸款。一般應(yīng)由買方提前預(yù)約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場。需提供每個人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及復(fù)印件。初步審核通過后，當(dāng)場交首付款，存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行通過審核后，會通知買方可以辦理過戶，雙方約定時間辦理過戶手續(xù)。

4、由賣方向不動產(chǎn)中心預(yù)約過戶，買賣雙方按照約定時間到不動產(chǎn)中心辦理有關(guān)手續(xù)。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個人所得稅、契稅等（根據(jù)房屋情況不同，稅費(fèi)會有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關(guān)系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產(chǎn)證、身份證等所需材料，不動產(chǎn)中心會向買方出具憑證，并且收回房產(chǎn)證，之后就是等待，等產(chǎn)權(quán)審批完成后（大約半個月），監(jiān)管賬戶才會將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時買方即可領(lǐng)取房產(chǎn)證。

注：以上攻略根據(jù)2018年9月天津市北辰區(qū)二手房交易實際情況編寫。

第四篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程： 看房→2談價→3交定金→4簽定意向→5簽合同→6打首付款→7評估/辦理按揭→8驗證(簽定網(wǎng)絡(luò)電子合同)→9打余款→10辦理過戶→11領(lǐng)房產(chǎn)證→12辦理物業(yè)交接→完

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權(quán)屬狀況、房屋產(chǎn)權(quán)有無查封、有無抵押質(zhì)押、有無債務(wù)糾紛、共有權(quán)人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等(由中介公司落實~~!)。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內(nèi)容一般包括下例條款：當(dāng)事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產(chǎn)證號）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權(quán)過戶時間、違約責(zé)任、解決爭議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(買賣雙方以及中介公司一手一份)

3、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到 貸款銀行辦理貸款手續(xù)（賣方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明…房產(chǎn)證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結(jié)婚的提供結(jié)婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權(quán)登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般10-15個工作日），買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證（一般30個工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

5、繳納稅費(fèi)。

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（商品房稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、交易費(fèi)、公正、登記費(fèi)、評估費(fèi)）.(已經(jīng)另附加表格說明~~~~！！!)

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、買方付清所有房款、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補(bǔ)充說明`~~!

公積金貸款

申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件，下面我們來詳細(xì)解析：

青島市公積金辦理材料

買賣雙方到場 提供身份證 戶口本 結(jié)婚證/單身證明 收入證明 公積金住房聯(lián)名卡

辦理地址是

青島市山東路2號乙 青島市住房公積金管理中心(辦理當(dāng)天可出示公積金承諾函)辦公電話 0532-8396735 傳真83887744 辦公時間周一----周五

1.貸款對象應(yīng)當(dāng)符合以下四個條件：

（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制 度的職工就不能申請住房公積金貸款。

（2）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險。

（3）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。

（4）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。當(dāng)職工有其他債務(wù)纏身時，再給予住房公積金貸款，風(fēng)險就很大，違背了住房公積金安全運(yùn)作的原則。

2.貸款用途必須專款專用：

住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。職工購買使用權(quán)住房的，不能申請住房公積金貸款。

3.具備一般住房貸款應(yīng)具備的條件：

住房公積金貸款申請人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購買住房價格的 30％或以上的自籌資金；住房公積金貸款申請人應(yīng)同意辦理貸款擔(dān)保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險所需要的 公積金貸款利率

1）.從2007年9月15日起，提高住房公積金個人購房貸款利率，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率4.59％調(diào)整為4.77％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率5.04％調(diào)整為5.22％。2008年12月個人住房公積金貸款利率5年（含）以下由3.51%調(diào)整為3.33%。5年以上由4.05%調(diào)整為3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并簽訂合同的按調(diào)整前利率執(zhí)行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，按照調(diào)整后利率執(zhí)行。

第五篇：二手房買賣流程及所需材料

我們?nèi)啃枰臇|西有：身份證，結(jié)婚證，戶口本，小孩出生證明，公積金賬號，社保或稅單（最近24個月），如需銀行貸款還需要收入證明及銀行流水（工資卡最近6個月），還款銀行卡，學(xué)歷證明，首付款收據(jù)

下面的是準(zhǔn)備各個流程所需材料，只要看下就好，材料我們法務(wù)部會準(zhǔn)備好的，不用你們擔(dān)心，到時帶好以上材料原件就可以。

二手房買賣流程

簽正式買賣合同，核價，審稅，查詢名下套數(shù)，（1天）

10個工作日左右（具體看交易中心所給告知書），領(lǐng)取契稅單，交稅，辦理過戶，煤氣一般也會在當(dāng)天過戶

（一般25天后）出產(chǎn)證，放款后一般7天內(nèi)辦理水電，物業(yè)，有線過戶。

1簽約所需材料

買賣合同上所有人員均須到場簽字（未成年人除外）

客戶：身份證、婚姻證明（結(jié)婚證、單身證明、離婚證及離婚協(xié)議書）、戶口本，出生證明（若有未成年的小孩）2銀行貸款資料

下家；

證件類：身份證、結(jié)婚證（單身證明、離婚證及協(xié)議書）、戶口本，出生證明（若有未成年的小孩）。

證明類：收入證明，銀行流水（最近6個月工資卡），社保或稅單（外地家庭），學(xué)歷證書，首付款收據(jù)（銀行轉(zhuǎn)賬憑條）

賬戶類：還款銀行卡，公積金賬號

3審稅（核價）所需材料

核價須下家一人到場，審稅須房東所有權(quán)利人及購買方全部到場

客戶：身份證、婚姻證明（結(jié)婚證、單身證明、離婚證及離婚協(xié)議書）、戶口本，出生證明（若有未成年的小孩）,外地人提供上海長期居住證及副聯(lián)

4查詢名下套數(shù)

須購買方全部到場，材料同審稅材料

5過戶所需材料

客戶：身份證、婚姻證明（結(jié)婚證、單身證明、離婚證及協(xié)議書）、戶口本，出生證明（若有未成年的小孩）、貸款合同（若有）、名下住房查詢結(jié)果（與稅單同時領(lǐng)取）、房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書（繳完稅領(lǐng)取）、契稅已繳納證明（繳完稅領(lǐng)取）、外地人需提供13個月稅單或社保（社保需有獨(dú)立查詢密碼）

公積金的辦理貸款須知（二手房）

下家（買入方）所需資料：

1、借款人及家庭成員名下查詢單；

2、評估報告（竣工年限≤1990年且貸款金額≥30%或貸款金額≥50%的需評估）；

3、主貸人、配偶、參貸人、產(chǎn)權(quán)共有人的身份證（出生證）、戶口本原件及復(fù)印件2份；

4、主貸人、配偶、參貸人的公積金賬號；

5、主貸人及參貸人婚姻證明原件及復(fù)印件件1張，若未婚需提供民政局出具的未婚證明原件及復(fù)印件1份（未婚證明本地有效期30天，外的有效期60天）；

6、首付款收據(jù)，劃款憑條原件及復(fù)印件1份（一定是上家對下家的名字）；

7、主貸人上海建設(shè)銀行活期存折（卡）原件及復(fù)印件2份

8、購房合同原件1份

注意事項：

1、除18周歲以下的未成年子女，下家所有產(chǎn)權(quán)共有人及參貸人必須到場簽字！

2、主貸人或參貸人為農(nóng)業(yè)戶口的需要先申請復(fù)議；

溫馨提示：若在德平路公積金36號窗口辦理，需要上下家，提供建設(shè)銀行卡；若在五牛城辦理，需要提供上下家的農(nóng)村商業(yè)銀行卡；

大概流程：

先去查詢名下套數(shù)，如需復(fù)議（10個工作日后）去復(fù)議，有的時候也可以查詢和復(fù)議一起辦理；

等待復(fù)議結(jié)果，簽貸款合同；（10-15天后）等待批貸款；

產(chǎn)證出來后去提交資料等待放款（一般10天左右，具體看公積金中心）