第一篇：物業管理考核細則(試行)

前期物業管理考評細則

為了加強開發建設單位、業主以及物業使用人對物業管理的監管，提高物業管理的整體水平，形成高效有序的運行機制，切實保障物業管理服務品質。特制訂本考核細則。

1、開發建設單位、業主按相關規定對物業管理公司進行嚴格監督管理，開發建設單位將按本標準組織相關成員對物業管理的質量進行檢查考核。

2、考核成員的組成：開發建設單位領導、業主委員會成員、物業公司領導、建筑相關專業人員等。

3、考核形式：1)每月定期檢查全面一次（權重為50%）；2)日常隨機抽查（權重為50%）；3）年末全面檢查一次；4)檢查方式：三方兩兩相結合或者三方一起對物業管理服務進行檢查，座談聽取意見與評分考核表相結合。

4、考核合格標準：根據附件（《考核評分表》）中的標準進行考核，對發生重大安全事故實行一票否決制（即開發建設單位可單方面解除《前期物業管理委托合同》，并追究物業公司管理班子相關成員及直接責任人的責任，同時由此給開發建設單位造成的損失由物業管理單位賠償。

5、對在考核檢查中發現的問題，開發建設單位向物業公司發出整改通知單限期整改；如果物業公司在限期內未能整改到位或同一問題連續兩次被限期整改，開發建設單位可對物業公司進行處罰，處罰金額為年物業服務費用的__________。對發生重大安全事故實行一票否決制、并追究物業管理班子相關成員及直接責任人的責任。

6、檢查考核中如發現有本考核標準中未涉及的違規行為，由三方考核人員根據實際情況協商處理。

7、本考核細則自與物業管理服務公司簽訂《前期物業管理委托合同》之日起實施。

附考核評分表：考核評分表

第二篇：物業管理考核標準

一、物業管理基本要求51、建立健全各項管理制度;各崗位工作標準并制定具體的落實措施和考核辦法。0.8各部門管理制度;有部門責任范圍、崗位職責。發現一處不完整不規范扣0.3分，未達到落實措施扣0.2分，未制定考核辦法扣0.2分。

2、各部門有工作計劃，完成計劃情況并有工作總結。0.2各部門無工作計劃扣0.1分，未完成計劃少項扣0.1分，無工作總結口0.2分。

3、設備、設施各類檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查詢方便。1符合要求得滿分，每發現一處不符合扣0.1分。

4、員工培訓計劃有效實施，物業管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，語言和工作規范，作風嚴謹。1員工培訓未能實施扣0.2分，專業技術人員無證上崗扣0.1分，語言不文明，工作不規范扣0.2分。

5、建立值班制度，接受服務咨詢建議，保修信息和反饋意見有登記制度。1無值班制度扣0.2分，有咨詢處理意見無落實扣0.3分，無登記扣0.5分。

6、定期向用戶征求意見或落實率調查，對管理的建議及時整改解決。1學期無用戶征求意見扣0.5分，合理化建議解決不及時扣0.5分，不解決的一項扣1分。

二、公共設施、樓宇管理101、樓宇外觀完好、整潔、外墻是建材貼面，無脫落，是涂料的無破損、無污漬、無懸掛物。0.3外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.1分，是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1分，發現一處有懸掛物的扣0.1分。

2、樓宇頂層屋面每年春秋季節，要清理檢修，做到無破損、無雜物、排水順暢。0.2樓宇頂層屋面，清理不及時，有雜物一次扣0.1分，排水不暢一處扣0.1分。

3、室外宣傳牌、廣告牌、路燈、空調按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。1室外不按規定設置發現一處不安全扣0.2分，不整潔扣0.2分。

4、封閉陽臺統一有序，不超出外墻面，除建筑設計要求外，不得安裝外廊、防盜網、涼曬架、遮陽棚等。1符合要求得滿分，發現一處不符合要求扣0.1分。

5、教室、道路、樓宇、庭院等公共照明完好率達98%以上，按規定定時開關。0.5檢查發現完好率達不到98%扣0.3分，達到要求得滿分。不安時開關扣0.2分。

6、教室桌椅無破損、搖擺、缺釘少板現象，干凈、無破損。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

7、道路暢通、路面平坦、交通標志齊全規范，護欄、小品、圍墻、樓宇、墻壁等設施完好，定期巡回檢查養護，有維修記錄。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分，無維修記錄扣0.2分。

8、室外自行車按規定位置擺放整齊，有明顯放自行車標志或自行車棚，樓內無存放自行車。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

9、供電、供水等設備，閥門、管道工作完好，無跑、冒、滴、漏，下水井蓋嚴實，經常檢查修復。1

符合得滿分，每發現一處不符合扣0.1分

10、定期清理化糞池，檢查排水系統是否暢通，有維修清理記錄。0.5符合得滿分，不符合無記錄扣0.2分

11、建立維修服務承諾制，接到維修要求，15分鐘內到達現場，并及時處理，維修合格率達100%，并有維修驗收單和記錄。1無維修承諾制扣0.1分，有維修任務15分鐘不到現場處置扣0.5分，無維修驗收單和記錄扣0.2分

12、辦公樓、教學樓、實驗樓外來人員有出入憑證及登記，并保持樓內肅靜。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差0.5分

13、整體管理印象和效果。1好得1分，一般0.5分，差1分

三、綠化管理51、綠化服務專業、制度標準健全、綠地布局合理、植物與環境協調。0.5符合得滿分，基本符合得0.3分，不符合0分

2、綠地無破損、踐踏、占用現象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物，1.5符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

3、花草樹木長勢較好，定期實肥澆水、修剪，整齊美觀，無病蟲害、無折枝現象。1.5符合得滿分，基本符合得0.8分，發現一處不符合扣0.2分

4、綠化整體覆蓋率高，裸露地少，綠化整體效果印象。1.5符合得滿分，一般得0.8分，差扣1.5分

四、保潔服務301、樓內衛生12

1)門窗玻璃每月擦拭一次，下層隨時擦抹，明亮，無印跡、無亂貼、亂畫現象。2每發現一處不符合要求的扣0.2分。

2)樓內附屬設施，每月清潔干凈，無垃圾、灰塵、污垢、痰跡、擺放整齊。2每發現一處不符合要求的扣0.2分，設施擺放不整扣0.1分。

3)衛生間、洗手間每日清潔干凈，無灰塵、灰網、亂貼亂畫，地面每日隨時擦托，無垃圾、積水、衛生潔具無銹、無異味。2每發現一處不符合扣0.2分，不按規定清掃扣0.2分

4)大廳、走廊的墻面，隨時打掃干凈無印跡，灰網、亂貼亂畫，地面每日早晚擦托2次。2每發現一處不符合扣0.2分，不按規定擦拖扣0.1分

5)垃圾日產日銷，垃圾桶(箱)每日擦洗傾倒，無異味、無外溢。2符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分

6)公共部位要做到無蠅、無鼠、無蟑螂、無衛生死角。2符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分

2、校園衛生15

1)庭院衛生清潔干凈，每日早、中、晚三次清掃并隨時打掃，庭院無垃圾、紙屑、塑料袋等雜物等。3符合得滿分，不按規定次數打掃扣0.3分，不隨時跟蹤清掃扣0.3分;發現有一處不符合扣0.3分。

2)樓宇區間衛生，做到無垃圾、紙屑、塑料袋、衛生死角。

符合得滿分，發現一處不符合扣0.3分

3)庭院內垃圾桶(箱)擺放整齊、外表干凈，定期擦拭，每日傾倒一次，無異味、無外溢2符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

4)校園圍墻、圍欄;大門、宣傳欄框、廣告牌，整潔干凈，無灰塵，無亂貼亂畫現象。2每發現一處不符合扣0.2分

5)廣場無積水，石、木、瓦礫、無堆放雜物現象。2每發現一處不符扣0.2分

6)校園衛生整體印象和效果3符合滿分，一般1.5分，差扣3分

3辦公室衛生3

1)地面清潔、無雜物、痰跡、煙頭。

2)辦公室椅、柜、桌設施擦拭干凈，物品擺放有序。

3)門、窗、玻璃、燈具干凈明亮。

4)無灰塵、灰網、無蠅、無鼠、空氣清新。

5)各商服衛生符合要求。3符合得滿分，每發現一處不符合要求扣0.3分

五、供暖管理151、文明司爐1.5

1)不遲到、不早退，工作時間不離崗、喝酒、不做與工作無關事宜，不打架斗毆。0.5符合得滿分，每發現一處不符合要求扣0.1分

2)嚴格履行安全操作規程，杜絕違章操作，鍋爐房內外環境整潔衛生，鍋爐房內無雜物設備無灰塵。0.5符合得滿分，每檢查發現一處不符合要求扣0.1分

3)煤炭、爐灰、堆放有序。0.5符合得滿分，無遮蓋扣0.4分，有遮蓋不嚴扣0.1分

2、安全運營4

1)鍋爐安全附件齊全，靈敏可靠，壓力表有指示紅線。1靈敏可靠，有指示紅線得滿分，沒發現一處不符合扣0.1分。

2)司爐工持證上崗，司爐證類別與爐型相符。1爐證相符得滿分，不符合扣0.2

3)鍋爐設備定期和不定期檢查，維護保養，不帶病運行。1符合得滿分，一般扣0.5分，嚴重帶病工作扣1分。

4)水質達標，定期排污，做好防火，防盜、防爆炸。1達標有三防措施得滿分，不符合有一處扣0.2分

3、內業服務9.5

1)鍋爐房各項規章制度健全，上墻排放有序。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

2)鍋爐各項記錄齊全，認真按項填寫、準確及時規范0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

3)由節能措施和方法，爐灰含量符合標準(平燒爐低于10%，機燒爐低于15%)0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

4)鍋爐供暖系統壓力穩定，無跑冒滴漏現象。1發現滴漏想象扣0.1分發現跑冒水扣0.2分

5)合理調整鼓引風機配比，煤層厚度及爐排速度，充分發揮鍋爐的熱效率。1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分

6)按時進行年檢、維修、對鍋爐設備，采暖設備、設施，維修合格率達到100%1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分。

7)按規定時間啟爐停爐，保證鍋爐運行時間。1執行好得滿分，少半小時扣0.5分，少1小時不得分。

8)室溫達標，早6：00時到晚9：00時達18度，其他時間平均不低于160C。4溫度達標得滿分，平均每低于1度扣1分，低于2度扣2分，低于16度扣4分。

六、車輛管理101、建立健全車輛檔案管理、證照管理，按時辦理年檢、車檢、免稅手續。2檔案、證照手續齊全得滿分，無檔案手續、無維修檔案，每少一項扣0.5分

2、定期組織駕駛人員進行組織紀律，職業道德，交通安全法學習，有記錄。2符合得滿分，每發現一項不符合扣0.2分，無記錄扣0.2分

3、做好日常車輛調度工作，保證學校通勤用車和公務用車，出車有登記，工作程序好，效率高。2派車、出車及時，完成任務好，滿意率80%得滿分，滿意率70%扣0.5分，滿意率70%以下扣1.3分，無出車記錄扣0.2分

4、及時掌握車輛基本情況，檢修保養及時，無損壞，無責任事故，車況好。2符合得滿分，發現一處不符扣0.5分，發生責任事故扣2分。

5、車庫整潔干凈，出車及時準點，有防火、防盜措施。2符合得滿分，每發現一處不符扣0.2分

七、公寓管理201、員工管理3

1)員工按比例配齊，分工明確，素質較高1符合要求得滿分，不符合的一項扣0.1分

2)舍務值班人員不得擅離職守，嚴格履行職責。1符合得滿分，擅離職守扣1分.3)工作人員不得打罵學生或與學生爭吵。1符合得滿分，不符扣1分

2、衛生管理12

1)樓內墻壁，走廊，樓梯干凈，地面無積水。3符合得滿分，不符一處扣0.2分

2)衛生間，洗漱間無垃圾、無異味，地面無積水，大小便池及時沖洗，消毒，無尿垢、污物。3沒發現一處不符合扣0.2分

3)公共部位，門窗玻璃清潔干凈，無亂貼亂畫現象。3

沒發現一處不符合扣0.2分

4)壁櫥等室內設備齊全干凈，維修及時3符合得滿分，不符合一處扣0.2分

3、安全管理

51)做到外來人員進出公寓有登記，按時開關樓門，無男女互訪。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

2)消防安全設施齊全，無火災、事故，無治安案件。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

3)年內失盜次數與學生人數之比不超過千分之二。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

4)學生無私接電源，亂用電器等，違章用電現象。1符合得滿分，每發現一處不符合扣0.2分。

5)商服店經營的商品如：煙、酒、書刊等符合學校要求。1符合得滿分，發現一處不符合扣0.2分。

八、衛生所51、衛生所醫療制度健全，機構人員、技術結構配置合理，醫德醫風好。1符合得滿分，發現一處不符合扣0.2分。

2、建立健全各種規章制度，明確崗位職責，定期檢查各部門衛生狀況。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

3、貫徹《傳染病防治法》、《突發公共衛生事件應急條例》，嚴格執行傳染病疫情報告，預防隔離制度等。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

4、做好教工醫療保健和學生體檢監測工作，建立學生健康檔案，收費合理。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

5、開展好心理健康教育，艾滋病預防，性教育，自我保健教育等，無醫療責任事故。1符合得滿分，沒發現一處不符合的扣0.1分。

第三篇：物業管理考核方案

1、目的為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到貫徹執行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物

業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內容

5.1公司規章制度執行情況。

5.2崗位考核執行情況。

6、考核辦法：

6.1物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50。直至當月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業績突出，受到業主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。

7.2.2著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務被業主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關之事，扣3分/次。

7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當班吃零食，禁區內吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業主造成損失的，另行處理。

7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。

7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工

第四篇：大理市物業管理實施辦法(試行)

大府規登?2006?6號

大理市人民政府公告

第2號

現公布《大理市物業管理實施辦法（試行）》，自2006年5月1日起施行。

二○○六年三月六日

大理市物業管理實施辦法（試行）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《云南省物業管理規定》第三條的授權規定，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區域內的物業管理活動應當遵守國家《物業管理條例》、《云南省物業管理規定》等配套規定和本辦法。

第三條 本市行政區域內的各種物業都要逐步建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。

第四條 大理市建設局是本市物業管理行政主管部門，大理市房地產管理處具體負責物業管理行業的日常工作。

民政、規劃、城市管理、工商、物價、公安、環保、供電、供排水、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自職責配合實施本辦法。居民委員會應當協助做好物業管理工作。

第二章 業主自治管理

第五條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，業主委員會通過業主大會選舉產生。

業主委員會委員應具備以下條件：

1、擁護黨的領導，遵紀守法，自覺遵守《中華人民共和國公民道德實施綱要》；

2、具有公民政治權利；

3、熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎；

4、具備一定組織協調能力和議事能力；

5、積極維護業主利益和帶頭履行業主義務的產權人。

業主委員會委員由業主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。業主大會的議題應提前告知業主，業主大會決定的事項應及時在本物業區域內公布。

第六條 住宅區符合召開首次業主大會條件時，應依照相關規定和本辦法及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第七條 首次業主大會應當在行政主管部門和居民委員會的指導下，由房屋管理單位、部門（包括公有住房出售單位）、開發建設單位、物業前期聘請的物業管理企業和業主代表組成業主大會籌備委員會，負責業主大會的籌備工作。

第八條 首次業主大會籌備委員會負責做好以下工作：

（一）協商確定召開業主大會的形式、時間、地點和內容；

（二）協商業主委員會組成人數，并按業主委員會成員條件推薦業主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業管理區域內公布；

（三）起草業主委員會選舉辦法、章程和業主公約草案，并在大會召開前15日發給參加會議的成員征求意見；

（四）做好召開首次業主大會的各項會務準備工作；

（五）主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第九條 首次業主大會除行使《物業管理條例》規定的權利外，還應審議通過以下事項：

（一）業主大會和業主委員會議事規則；

（二）業主委員會日常工作權限；

（三）業主委員會的選舉及任期；

（四）物業管理企業的選聘辦法；

（五）物業的有關公共管理規定；

（六）選舉產生業主委員會。

業主大會因各種原因不能正常召開時，可采用問卷調查的方式，經全體業主簽字認可，確定通過審議事項。但整個調查過程必須接受行政主管部門的監督、審批、檢查，具體程序應遵循：呈報、審批、查實問卷調查結果等。

第十條 首次業主大會選舉產生的業主委員會人數，根據物業大小情況，一般為3—9人（單數），特殊物業報經行政主管部門同意后可適當增加人選。業主委員會自選舉產生之日起30日內到行政主管部門申請登記備案。業主委員會申請登記備案應當提交下列材料：

（一）業主委員會登記備案表；

（二）業主委員會選舉辦法及選票；

（三）業主委員會成員簡歷，身份證（復印件），聯系方式；

（四）業主大會審議通過的主要事項。

第十一條 業主委員會通過選舉產生主任1名和副主任若干名，業主委員會不得從事經營活動。

第十二條 業主委員會根據相關規定履行職責，督促全體業主、使用人遵守物業管理的法規、規章、制度和業主公約，幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題，接受物業管理行政主管部門、居民委員會的指導和監督，積極配合社區建設管理。

第十三條 業主委員會主任享有下列權利：

（一）負責召開業主委員會會議；

（二）經業主委員會授權，核簽物業維修等項目的費用，代表業主委員會對外簽約或簽署文件；

（三）業主委員會授權的其他事項。業主委員會主任應當履行下列義務：

（一）遵守物業管理法規、規章、規范性文件的規定和業主公約、業主委員會章程，辦事公正、負責；

（二）完成業主委員會交辦的工作；

（三）代表業主委員會處理事務；

（四）接受行政主管部門的培訓和指導。

第十四條 業主委員會每屆任期一般為3—5年，具體期限由其業主大會議事規則確定，可以連選連任。業主委員會任期屆滿3個月前，應及時換屆選舉。業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，并參照召開首次業主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。

物業管理企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作。第十五條 業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第三章 物業管理企業

第十六條 物業管理企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內，按照建設部《物業管理資質管理辦法》，經市物業行政主管部門初審合格后，報上一級行政主管部門申報物業管理企業資質。物業管理企業領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業管理服務活動。

第十七條 物業管理企業資質實行年檢制度。年檢重點是物業管理企業物業服務協議或物業服務合同、履約能力、承諾落實情況、物業管理服務質量、從業人員持證上崗、業主和業主委員會對物業管理企業的評議、工作業績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執行法律法規政策等方面的情況。

第十八條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書；物業技術人員應取得相應行業的技術資格證書；物業管理企業應對新聘用的物業管理工作人員進行上崗培訓。

第四章 物業管理服務

第十九條 建設（開發）單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，報市物業行政主管部門備案。建設（開發）單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《業主臨時公約》予以書面承諾。

《業主臨時公約》至業主大會審議通過的業主公約生效時終止。

第二十條 建設（開發）單位按照建設與管理相分離的原則，在市物業行政主管部門的監督指導下，在房屋預（銷）售前代表未來業主，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。同時，物業管理提前介入將作為核發商品房預（銷）售許可證所必須的前臵條件。

投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市物業行政主管部門批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

物業管理企業在中標后15天內，應當與建設開發單位簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同應當包括中標單位的投標書、現場答辯中所承諾的服務標準。前期物業服務合同自簽訂之日起10日內，報市行政主管部門備案。

第二十一條 物業管理企業應在與建設（開發）單位簽訂前期物業服務合同后15日內派員進駐現場，其主要職責為：

（一）熟悉場地，掌握開發地塊的管網、線路布臵及設施設備功能情況；

（二）結合物業管理特點，對設計方案提出修正建議；

（三）根據建設（開發）單位設計方案的要求和向業主承諾的條件，掌握招標書所列內容，如期完成各項配套設施設備安裝及相關場地建設情況；查驗物業共用部位、共用設施設備情況，并提出整改意見；

（四）在開發企業與物業買受人簽訂商品房買賣合同的同時，與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議，并解釋物業管理政策；

（五）根據前期物業服務合同的約定，做好房屋交付中接待業主入住的各項相應準備工作。

第二十二條 前期物業服務協議和物業服務合同中必須約定物業管理具體服務事項、服務質量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。

前期物業服務事項應包括以下內容：

（一）物業服務內容及要求；

（二）物業建設期間參與內容、職責及權限；

（三）房屋接交過程的授權范圍及職責；

（四）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任；

（五）物業裝飾裝修的管理服務；

（六）管理與物業相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料；

（七）根據業主和物業使用人要求，提供的特約服務。

第二十三條 建設（開發）單位應當按照規定在物業管理區域內配臵必要的物業管理用房。

在規劃方案會審時，建設開發單位應在設計方案中明確物業管理用房的具體位臵及相應面積，物業管理用房一經確定，不得改動。

（一）物業管理用房按不低于總建筑面積的3‰、不高于總建筑面積的7‰的比例配臵。

（二）設施設備房、技術夾層等不得抵作物業管理用房。

（三）建設（開發）單位在簽訂前期物業管理合同時應明確會所產權的歸屬，會所產權明確為小區業主共有的，應抵作物業管理用房面積。

（四）物業的總建筑面積一般按物業建設工程規劃許可證上載明的建筑物面積計算。

第二十四條

業主委員會成立后應當及時續聘或者通過招標方式重新選聘物業管理企業，并簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般為2—3年，具體期限由雙方協商確定。物業服務合同自簽訂之日起30日內報市行政主管部門鑒證、備案。

物業服務合同應使用市物業行政主管部門統一監制的《物業服務合同》。第二十五條

物業管理企業對所管理的物業在合同期滿前三個月應向市行政主管部門報告。對新的物業管理企業未確定前，未結清財務帳目或未移交管理資料的，不得擅自撤離管理人員，放棄對項目的各項管理。

對于未經市物業行政主管部門同意或未與新的物業管理企業進行交接，擅自撤離管理人員造成住宅小區管理混亂的，將由市物業行政主管部門報請上一級物業行政主管部門降低物業管理企業資質等級或吊銷資質證書。

第五章 物業管理服務收費

第二十六條 建設（開發）單位在簽訂前期物業服務合同時，可以采取包干制或者酬金制等形式，根據服務內容、服務標準、職責權限等與物業管理企業協商確定物業服務費用。

建設（開發）單位應從第一套房屋移交業主之日起6個月內，處理完畢建設遺留問題，同時積極協助有關部門和業主成立業主委員會，完成小區建設與業主委員會的順利交接，逾期則由建設（開發）單位承擔逾期內的全部物業費用直至完成交接。

第二十七條 小區業主自辦理房屋交接手續后次月起根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設（開發）單位全額交納。

業主辦理房屋交接手續后空關的房屋由業主全額交納物業服務費用。物業轉讓、出租時，業主應向物業管理單位備案。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用，同時出據物業管理企業繳費證明。凡未結清物業管理費用的，產權交易部門不予辦理產權轉移手續。第二十八條 市價格主管部門會同市物業主管部門，負責行政區域內物業服務收費的監督管理。

物業服務收費應當遵循合理，公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

大理市轄區內物業服務收費政府指導價，由州、市價格主管部門和建設行政主管部門制定后定期向社會公布。

第二十九條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位向業主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業管理企業代收繳有關費用，確需委托的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，實行有償服務。物業管理企業代收繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業主另外收取手續費用。

物業管理企業不接受委托的，上述有關部門不得停止相應服務（供應）。第三十條 物業管理區域共用部位的水電費用從物業管理費中列支。沒有進行城網改造的小區或單位應按有關規定，加緊城網改造工作，水電收費標準根據行業管理規定執行。

第三十一條 利用物業共用設施設備，包括停車場、墻體戶外廣告等公共場所進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會同意，并按照規定辦理有關手續。稅后所得純收益應當主要用于補充住房專項維修基金，也可由業主大會與物業管理企業協商決定。

物業管理區域停車場管理的相關規定和職權范圍由物業管理企業與小區業主委員會協商后，在物業管理區域內予以公示。

第三十二條 設有電梯的高層或小高層住宅，電梯產權屬住宅全體業主。電梯日常維修養護費用由全體業主共同負擔，具體管理和使用辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定。

經合同雙方協商確定設立電梯折舊更新專項資金的，應當單獨立帳，定期公布，專款專用，并納入專項維修基金專戶分項管理，同時接受物業行政主管部門和全體業主的監督。

第三十三條 業主委員會是維護住宅小區全體業主共同利益的群眾性組織和公益性事業，原則上沒有報酬；但也可根據住宅小區的實際情況，通過合同雙方協商，每年從物業服務收費總額中按照1—2%的比例提取一部分資金，作為業主委員會必要的經費開支。

第六章 住宅室內裝飾裝修管理

第三十四條 在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監督管理，遵守建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定和本辦法。

第三十五條 住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動或拆解建筑主體和承重結構，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、承重磚墻、剪力墻體、連接接點、基礎、主桿、框架柱、支墩、樓板、屋架、懸索等；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）改變住宅外立面，在承重墻上開門、窗，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第三十六條

裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理單位、部門、住宅小區全體業主推選的業主委員會（以下簡稱物業管理單位）申報登記。物業管理單位應當將裝飾裝修中禁止行為和注意事項告知業主，并對業主的裝飾裝修活動進行監管。

第三十七條 申報登記應提交下列材料：

（一）房屋所有權證（或者證明其合法權益的有效憑證）；

（二）申請人身份證件；

（三）裝飾裝修方案；

（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（五）委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件，以及施工人員身份證復印件，辦理臨時小區出入證明，并與物業管理單位簽訂責任書。

非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。第三十八條

室內裝飾裝修工程未經物業管理單位同意禁止施工。

第三十九條 物業管理單位有權對室內裝飾裝修工程進行現場監督檢查，裝修人和裝飾裝修企業不得拒絕和阻礙物業管理單位對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。物業管理單位對裝修人影響房屋安全的行為應及時勸阻、制止，情節嚴重的，物業管理單位可以采取必要的措施，勒令停工，并及時向市行政主管部門報告。業主或非業主使用人因裝飾裝修造成他人人身財產損害或影響其物業使用的，應依法承擔責任。

第四十條 業主或者使用人在裝飾裝修房屋時，應向物業管理單位交納裝修保證金，住宅建筑面積200m2以下交納1000元；滿200m2、不足300 m2交納2000元；依次類推。業主裝修完畢經物業管理單位驗收合格后，如數退還。

第四十一條 非住宅裝飾裝修活動，按照本辦法執行。

第七章 新建住宅小區竣工綜合驗收管理

第四十二條 新建住宅小區綜合驗收實行備案制度。住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向市行政主管部門提出住宅小區竣工綜合驗收備案申請及提交下列文件：

（一）規劃部門及其他專業管理部門批準的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及各個單項工程設計文件（圖紙）等。所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足小區使用功能要求。

（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施（供水、供電、通訊、有線電視、消防、人防、園林綠化、道路及路燈等）單項工程全部驗收合格資料。質量責任主體根據國家有關規定核定的各單項工程質量等級評定文件。

（三）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料。

（四）拆遷安臵情況（舊城改造項目）。

（五）物業管理落實情況。

第四十三條 對綜合驗收不達標的住宅小區不得交付使用。

第八章 專項維修基金的收取、管理、使用

第四十四條 住宅專項維修基金的收取、管理和使用遵守建設部、省、州制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的配套規定和本辦法。第四十五條 商品房專項維修基金，由房地產開發（銷售）企業在銷售商品房時向業主代為收取。商品住房、非住房（車庫、辦公用房等）按購房價款的2%收??；商鋪和商業經營性用房按購房價款的1%收取。個人購地自建房屋按房產證面積10.00元/m2收取.第四十六條 商品房專項維修基金交納實行備案制度。開發（銷售）企業在住房產權登記前將住房專項維修基金移交市行政主管部門。開發（銷售）企業應提供住宅小區的開發總面積、總戶數、總成交金額等，并分幢列出交納專項維修基金的業主姓名、購房面積、購房價款、繳交比例、應繳數、實繳數等明細表格。市物業行政主管部門驗收合格后，出據專項維修基金交繳合格證，作為辦理房屋產權證的必備條件和依據。

第四十七條 住宅小區未設立專項維修基金或未收齊專項維修基金的，由小區聘請的物業管理企業按照比例要求向業主收取。專項維修基金利國利民，是構建和諧社會，維護全體業主共同利益的一件好事，業主委員會要積極主動予以配合。

收取專項維修基金的單位和部門統一使用“維修基金專用收據”。第四十八條 專項維修基金由市行政主管部門在銀行設立專戶進行管理。第四十九條 業主委員會成立并聘請物業管理企業、經業主委員會同意和驗收合格后，專項維修基金移交物業管理企業按幢設帳、按業主分戶核算，在指定的銀行設立專戶存儲代管。本著業主監督的原則，做到公開、公平、安全使用。第五十條 業主自用部位維修費用由業主自行負擔。相鄰樓板發生滲水現象（共用設施發生滲水現象除外），由樓上業主負責維修及費用，相鄰業主應積極配合。

第五十一條 共用部位、共用設施設備的中、小修工程，由協議雙方在物業服務合同中約定維修及維修費用責任界線。屬使用專項維修基金的，按規定報批使用。應急工程維修費用由物業管理企業先行墊付，然后按照雙方約定的維修責任界線處臵。

第五十二條 單幢共用部位維修費用由單幢業主共同分攤；小區共用設施設備維修費用由小區全體業主共同分攤。

第五十三條 房屋共用部位大修工程范圍：

（一）房屋主體結構部位，包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的。

（二）整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的。

（三）外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30％以上，影響安全和正常使用，需要修繕的。

（四）整幢樓共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。

（五）整幢樓給排水管道老化、損壞，需要更新改造的。第五十四條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍：

（一）物業管理區域內路面破損50％以上，影響安全和正常使用，需要整體修復的。

（二）整體更新改造消防設施或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的工程。

（三）設有電梯的高層或小高層住宅的電梯需要維修的。

（四）二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用，需要更新改造的。

（五）小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。

（六）小區環境綠化需要更新改造的。

第五十五條 專業服務部門按照有關規定，負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修，并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的，從其約定。第五十六條 物業管理企業應當按照維修基金使用范圍，根據房屋現狀以及業主委員會或者相關業主的意見，制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括：

（一）大修、更新改造內容；

（二）工程預算；

（三）涉及戶數及按戶分攤費用；

（四）維修基金繳存余額；

（五）大修、更新改造組織方式；

（六）業主委員會意見。

經業主委員會確認的大修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

第五十七條 物業管理企業向市物業行政主管部門提出維修基金使用申請，填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》，并提交下列材料：

（一）大修、更新改造方案、工程預算；

（二）業主委員會或者相關業主書面確認證明原件及復印件；

（三）公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。

第五十八條 市物業行政主管部門審核同意后，由銀行專戶撥付使用。工程驗收合格的，物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任簽章后列入專項基金管理帳務，并按工程實際發生額在物業管理區域內公示。

第五十九條

維修基金不敷使用時，按業主所占有的住宅建筑面積20.00元/m2續籌；商鋪和商業經營性用房按建筑面積40.00元/m2續籌，納入專項維修基金專戶管理。

第九章 已售公有住房住宅小區管理

第六十條 已售公有房包括房改房、經濟適用房、單位全額集資房。第六十一條 鼓勵已售公有住房住宅小區或單幢住宅小區進入市場化物業管理，對暫時沒有條件或業主人數較少且經業主一致同意，成立業主委員會或推選業主代表后，由業主自行管理，但不得收取相關費用。

第六十二條 為促進房地產的流通，搞活房地產市場，鼓勵個人已取得產權的公有住房上市交易，任何部門和單位不得擅自設臵上市交易限制條件，阻礙公有住房上市交易，通過二級市場取得產權的業主與原住宅小區內所有業主享有同等的權利和義務。

第六十三條 公有住房售后維修基金來源于兩部分：

1、售房單位從售房款中提取，屬多層住宅的按售房款的20%提?。粚俑邔幼≌陌词鄯靠畹?0%提取。

2、購房者按其占有的住宅建筑面積10.00元/m2交納。

第六十四條 公有住房住宅小區已成立業主委員會并聘請物業管理企業的，由物業管理企業負責籌集專項維修基金；沒有成立業主委員會的由售房單位負責籌集；改制和破產企業由小區全體業主推選的業主委員會或業主代表負責籌集。對利用原公有住房售后剩余、遺留房屋、共用部位、共用設施、設備進行經營的營利性收入，稅后凈收益應主要納入維修基金補貼使用，也可由住宅小區全體業主通過業主大會決定。

第六十五條 公有住房住宅小區專項維修基金的管理和使用按照第八章執行。公有住房住宅小區專項維修基金不敷使用時，按購買者所占有的住宅建筑面積10.00元/m2續籌。房屋產權發生轉移時，專項維修基金同時轉移。

第十章 法律責任

第六十六條 違反國家《物業管理條例》、《云南省物業管理規定》及有關配套規定的，由市物業行政主管部門依照相關法律法規給予相應處罰。

第六十七條 業主、使用人未交納物業管理服務費和其它費用的，業主委員會應當督促其交納，物業管理企業可限期催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

第六十八條 對于業主、使用人不遵守規章的行為，經說服不改的，社區居委會、業主委員會可以把他們的行為公示出來。

不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好相應說服教育工作，必要時應代為扣繳。

第六十九條 業主大會、業主委員會做出的決定違反本辦法或者侵害公共利益的，市物業行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會違反本辦法開展活動或者不能正常履行職能的，市行政主管部門可責令其停止活動，進行整改，或者主持召開臨時業主大會重選。

第七十條 建設（開發）單位未按照規定提供物業管理用房以及物業管理設施設備的，由市物業行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款。并按《物業管理條例》規定處10萬元以上50萬元以下的罰款。

建設（開發）單位未按照規定落實物業管理企業、未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市物業行政主管部門責令其限期改正，給予警告，并按《物業管理條例》規定處10萬元以下罰款。

第七十一條 物業管理企業違反本辦法，按照下列規定處罰：

（一）物業管理企業未取得資質證書從事物業管理活動的，由市行政主管部門按照《物業管理條例》規定，沒收非法所得，并處以5萬元以上20萬元以下罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）物業管理企業違反合同約定的服務質量標準的，由市物業行政主管部門責令其限期改正，并列入企業資質年檢考核量化條件；

（三）物業管理企業對房屋共用部位、共用設施設備管理不善，造成環境惡化的，由市物業行政主管部門對其做出警告，報請上一級行政主管部門降低資質等級或者吊銷資質證書。第七十二條 違反本辦法規定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第七十三條 違反本辦法的規定，沒有設立專項維修基金或沒有收齊專項維修基金的，由市物業行政主管部門限期改正，并作為企業資質年檢合格與否的必備條件。

對拒交專項維修基金的個人和單位可通過法律程序強制追繳所欠本金和利息； 對拒交專項維修基金的業主在利用自身物業出租或經營時，有關行政管理部門拒絕辦理相關證照；

對拒交專項維修基金的業主在產權發生轉移時，產權部門拒絕辦理相關手續。第七十四條 違反本辦法的規定，不執行住宅室內裝飾裝修管理有關規定的，由市物業行政主管部門責令改正，并根據建設部110號令對裝修人處以500元以上1000元以下的罰款，對裝飾裝修企業處以1000元以上10000元以下的罰款，對造成嚴重后果的依法追究其法律責任。

第七十五條

違反本辦法的規定，市物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。第七十六條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第十一章 附 則

第七十七條 本辦法由市物業行政主管部門負責解釋。

第七十八條 本辦法與上級有關法律、法規及政策有沖突的，以上級有關法律、法規及政策為準。

第七十九條 本辦法自2006年5月1日起施行。

第五篇：物業管理項目考核方案

寧波中建物業管理有限公司管理項目

考核方案

為促進和提高公司各項目的經營業績和服務質量水平，明確目標和責任，現對公司物業項目考核方案修訂如下：

一、各項目負責人與公司簽訂項目經營目標責任書，在確定全年具體經營目標基礎上，建立以經濟指標和其它經營管理指標為基礎的考核辦法。

（一）經濟指標：

1、經濟指標分別為物業管理費收繳率、物業管理費清欠額、財務凈利潤、資金凈收入四項。

2、物業管理項目經濟指標中物業管理費收繳率、物業管理費清欠額、財務凈利潤、資金凈收入四項分別按40%、20%、20%、20%取值。公建項目按財務凈利潤100%取值。

3、項目實際經濟指標計算方法為：

（1）物業管理費收繳率指標完成率=實際物業管理費收繳率÷計劃物業管理費收繳率；

（2）物業管理清欠完成率=實際完成清欠額÷計劃清欠額；

（3）財務凈利潤率完成率=實際完成的凈利潤率÷計劃完成的凈利潤率；

（4）資金凈收入完成率=實際資金凈收入率÷計劃資金凈收入率。

4、上述各項指標完成率為98%（含98%）至100%的，考核計算按75%取值；實現指標完成率為95%（含95%）~98%的，考核計算按30%取值；實現指標完成率95%以下的，考核計算按0取值；實際指標完成率100%（含100%）以上的，考核計算按100%取值。

5、公建項目按財務凈利潤率完成率指標取值，考核計算指標占比例同上。

（二）其他經營管理指標：

1、下列各項如發生，經總經理認定，經營考核指標為0。

（1）項目發生重大責任事故，給公司造成重大損失，或出現重大投

訴；

（2）經媒體曝光，或被有關單位通報批評，產生惡劣影響；

（3）公司質量體系管理中有關工作不落實，外審出現嚴重不合格項。

2、下列各項目具體指標未完成的，按各項目具體分解指標取值，具體以經營目標責任書為準。

（1）計劃確定的物業管理費提價、業委會成立、項目退管和物

業委托合同續簽等目標完成情況；

（2）物業創優復評通過情況；

（3）公建項目被業主方扣罰情況；

（4）公司物業管理基本服務質量規范要求落實情況等。