第一篇：2012年度全區城市物業管理優秀住宅小區評分表(資料組)

住宅小區評分表

（2012年月日）

考評項目：

項目考評總得分：統計人簽名：

第一部分資料考評組

資料考評組評分：

共印15份5

第二篇：“物業管理優秀住宅小區”創建資料目錄

“物業管理優秀住宅小區”創建資料目錄

第一部分：基礎資料

一、1.按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用

（1）立項批文、規劃方案審查意見、規劃設計方案

（2）建設用地許可證、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、工程建設項目施工許可證、銷售許可證

（3）用地紅線圖

一、2.已辦理接管驗收手續

（1）物業整體資料

1）物業竣工驗收備案表，竣工總平面圖，單件建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程等竣工驗收資料（暖通竣工圖、給排水竣工圖、建筑電氣工程驗收資料、智能竣工圖、建筑給排水及采暖工程部分、電氣竣工圖、電梯驗收資料）；

2）設施設備的安裝、使用的維護保養等技術資料；

3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4）物業管理所必須的其他資料

（2）物業共用部位驗收資料

1）主體結構及外墻、屋面

2）共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗

3）公共衛生間、陽臺

4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄

（3）共用設施設備竣工驗收資料：

低壓配電設施、柴油發電機組、電氣照明、插座裝置、防雷與接地、給排水、電梯（含電梯竣工驗收書、電梯準用證）、消防系統（含消防竣工驗收證明、消防水系統、火宅報警系統、消防聯動系統、排煙送風系統、安全防范系統等）、通信網絡系統、供暖和制冷系統、外幕墻百葉系統、燃氣系統

（4）園林綠化工程驗收資料 1）園林植物：（含花卉、數目、草坪、綠（花）籬、花壇等）2）園林建筑：（含小品、花絮、園廊等）

（5）其他配套設施設備驗收資料

大門、圍墻、道路、游泳池、停車場（庫、棚）、物業標識、垃圾房及中轉站、信報箱等

（6）物業交接資料及相關記錄

圖紙移交記錄、隱蔽工程記錄、接管驗收記錄、鑰匙移交記錄

（7）物業管理項目更迭時，需提供下列資料：

產權資料

業主資料（包括業主入住資料和房屋裝修資料）

管理資料（包括各類服務質量的原始記錄）

財務資料（包括費用代收代繳明細表）

其他需要移交的資料（包括對內對外簽訂的合同、協議原件等）

一、3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理

（1）物業服務合同和管理項目的建筑面積一致

（2）一個物業管理區域只能由一家物業服務企業實施物業管理

（3）物業服務內容包括房屋及設施設備管理、清潔衛生管理、秩序維護管理服務在內的權委托管理

（4）管理項目的面積在物業服務企業資質規定的管理面積以內

（5）物業服務企業簡介、營業執照、資質證書、稅務登記證、組織機構代碼、物業項目人員組織結構設置等資料

一、4.建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確

（1）前期物業管理服務合同

1）物業服務內容及約定的質量標準

2）物業服務費用的收取標準

3）物業共用部位、共用設施設備的承接查驗

4）合同雙方的權利和義務

5）前期物業服務合同的接觸及終止

一、5.在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確

簽訂物業服務協議的，提供服務協議文本

一、6.建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定

（1）政府維修基金管理辦法

（2）物業項目維修基金管理制度

（3）維修資金建立情況及（臺賬）資料

（4）維修資金使用情況及相關（臺賬）資料

（5）維修資金續籌情況及相關（臺賬）資料

一、7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公共制度完善

1)(房屋使用手冊)或業主手冊

2）裝飾裝修管理規定

3）裝飾裝修協議、申請表及相關審核備案資料

4）治安、消防安全責任書

5）《臨時管理規約》或《管理規約》

6)各項公眾制度文件

一、8.業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責

（1）業主大會籌備組資料（申請報告、公示記錄、成員名單、會議記錄等）

（2）申請成立業主委員會的報告（3）業主大會議事規則

（4）業主委員會成員名單和基本情況

（5）業主委員會登記備案表

（6）業主委員會日常工作記錄和文件

一、9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責、權、利關系明確

物業服務合同內容：

（1）物業服務內容及約定的質量標準（2）物業服務費用的收取標準

（3）物業公共部位、共用設施設備的承接查驗（4）合同雙方的權利和義務

（5）違約責任的約定及爭議的解決方式

一、10.物業管理企業制定爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意

（1）創優計劃和實施方案

（2）成立創優領導小組和創優工作小組

（3）業主委員會或雙二分之一以上業主認可創優的相關資料

（4）創優自查整改計劃（5）創優單位自檢概述

（6）創優小區達標申報表

一、11.小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準、并制定具體的落實措施和考核辦法。

（1）物業服務質量管理制度

（2）物業服務安全管理制度

（3）物業服務考核制度

（4）物業服務收費管理制度

（5）企業人力資源、財務管理等管理制度

（6）物業服務崗位工作標準

（7）物業服務工作流程

一、12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；圓通統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹

（1）物業服務人員名冊

（2）物業服務人員崗位證書（復印件）

（3）物業服務人員職稱證書（復印件）

（4）物業服務人員工作牌

（5）物業服務人員行為規范

（6）物業服務人員培訓計劃及記錄

（7）物業服務人員考核標準

（現場查驗）

一、13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率

（1）計算機配置及應用情況說明

（2）計算機使用管理規定

（現場查驗）

一、14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費收支情況

（1）物業服務收費管理、財務管理、會計核算、稅收等方面的有關規定及執行記錄

（2）物業管理服務費、停車場收費及特約服務收費標準及公式情況

（3）地方稅務局繳稅憑證

（4）近期1-2年內，每半年向業主公開一次手指情況的資料和圖片

（現場查驗）

一、15.房屋及其共用設施設備資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

（1）房屋總平面圖

（2）房屋數量、種類、用途分類統計清冊

（3）房屋及共用部位共用設施設備清冊

一、16.建立住用房檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便

（1）業主檔案（入住通知書、家庭成員登記表、房屋買賣契約復印件、繳費協議等）

（2）房屋及配套設施權屬清冊

一、17.建立24小時值班制度，建立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務保修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

（1）物業服24小時值班制度

（2）專用服務電話號碼及向業主公示的資料圖片

（3）接受業主和使用人對物業保修及處理的記錄

（4）回訪制度和相關記錄

（現場查驗）

一、18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上

（1）征求業主意見的相關規定

（2）近期1-2年內征求意見資料以及整改處理記錄

（3）近期1.2年業主滿意率調查統計資料

（征求業主意見）

一、19.建立落實便民維修服務承諾制度，零修急修及時率100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

（1）維修服務承諾制的相關規定

（2）零修急修達到100%的統計資料

（3）返修率不高于1%的統計資料

（4）業主和使用人的回訪記錄

（征求業主意見）

第二部分：房屋管理與維修養護

二、1.主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號，標志明顯

（1）小區平面示意圖

（2）小區主要路口路標

（3）項目管理處標識

（4）安全警示標識

（現場查驗）

二、2.無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋現象

（1）對私搭亂建或擅自改變房屋使用用途的整改通知書

（2）上報相關主管部門處理的記錄和有關文字的報告及記錄

（現場查驗）

二、3.房屋外觀完好、整潔；外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污漬

（1）外墻清潔維護計劃和記錄

（2）房屋完好檢查記錄

（3）房屋維修保養周期及質量驗收標準（現場查驗）

二、4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患和破損

（1）室外招牌、廣告牌、霓虹燈管理規定

（2）室外招牌、廣告牌、霓虹燈檢查管理

（現場查驗）

二、5.封閉陽臺統一有序、色調一致，不超出外墻面；出建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽棚等

有關規定要求及向業主宣傳告知的資料

（現場查驗）

二、6.空調安裝位置統一，冷凝水集中、支架無銹蝕

（現場查驗）

二、7.房屋裝飾裝修符合規定。未發生危險及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象

（1）房屋裝飾裝修巡視表

（2）房屋裝飾裝修管理現場檢查及處理記錄

第三部分：公用設施設備管理

三、1.共用設施設備完好，無隨意改變用途

（1）共用設施設備清冊

（2）共用設施設備定期檢查表

（現場查驗）

三、2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范

（1）共用設施設備運行、使用、巡回檢查、維修保養記錄

（2）專業技術人員上崗資質配備情況

（3）專業技術人員、維護人員嚴格遵守操作規程與保養規范的記錄和文件資料

(現場查驗)

三、3.室外共用管線統一下地或入公共管線，無架空管線，無礙觀瞻

（現場查驗）

三、4.排水、排污管道通常，無堵塞外溢現象

污水處理裝置運行、檢查、維修養護記錄

（現場查驗）

三、5.道路暢通，路面平整；近啊更改無缺損、無丟失，路面井蓋不

影響車輛和行人通行

（現場查驗）

三、6.供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準；制定停水及事故處理方案

（1）供水運行管理和維修保養管理制度

（2）供水設備正常運行及維修養護記錄

（3）水箱、水池清洗消毒規定和記錄

（4）二次供水衛生許可證

（5）水箱、水池水質化驗報告

（6）清洗水箱水池操作人員健康證

（7）停水及事故處理方案和相關記錄

（8）水箱鑰匙使用規定及領用記錄

三、7.制定供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好

（1）供電系統管理措施及配電房管理、運行、安全操作等制度、程序、規范等

（2）供配電系統運行、巡視檢查、維修保養等相關記錄

（3）路燈、樓道燈等公共照明設備運行、維修養護、檢測及應急處理記錄

（4）停電管理制度、應急預案和執行記錄

（現場查驗）

三、8.電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現故障后的應急處理方案

（1）電梯管理制度（運行、維護、尋常、應急處理等）

（2）電梯機房管理規定

（3）電梯維保合同、維保單位資質、操作人員操作證

（4）電梯維保計劃

（5）電梯檢驗合格證（電梯年檢合格證）

（6）電梯安全檢查、完好情況維修保養記錄

（7）電梯故障的應急處理方案和相關記錄

（8）電梯困人救援規程

（現場查驗）

三、9.三北地區，冬季供暖室內溫度不低于16℃

（現場查驗）

第四部分：保安、消防車輛管理

四、1.小區基本施行封閉式管理

（1）小區監控中心，監控探頭的設置

（2）單元門單子對講機、防盜系統的位置

（3）進入小區外來人員登記表（4）小區及外來車輛出入登記表

（現場查驗）

四、2.有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明執勤，訓練有素，言語規范，認真負責。

（1）秩序維護人員基本情況及名冊

（2）值班室（崗亭）管理規定

（3）秩序維護值班、巡邏制度及相關記錄

（4）秩序維護員交接班記錄

（5）秩序維護人員培訓、考核計劃及相關記錄

（6）監控系統運行記錄

（7）對講機使用管理規定

（8）物品進出管理規定

（現場查驗）

四、3.危機人身安全處明顯標識和具體的防治措施

（1）防范措施方案

（2）相關圖片資料

（現場查驗）

四、4.消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急預案

（1）消防系統資料（包括消防設施分布、結構、性能、技術指標、圖紙、使用說明書、測試數據等）

（2）消防設施設備臺賬

（3）消防設施設備管理制度

（4）消防設備巡視、檢查、測試值得及責任人

（5）消防設備完好情況及試驗、檢查記錄

（6）消防應急預案和演練記錄

（7）消防設備器材的保質期及維護保養

現場查驗：

1）消防泵、噴淋泵能否正常工作，遠程能否啟動 2）溫感、煙感隔離點是否登記，有無防范措施 3）消防排煙、正壓送風能否啟動，遠程能否控制 4）溫感、煙感的隔離點師傅歐登記，有無防范措施

5）屋頂試驗消火栓水壓是否達標 6）防火卷簾門能否正常工作 7）消防電梯能否正常迫降

四、5.機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記

（1）小區道路、車場交通狀況簡介

（2）停車場管理制度

（3）停車場管理記錄

（4）道口崗、車場崗、巡邏崗操作規程

（5）車輛進出登記表

（現場查驗）

四、6.非機動車車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序

（1）非機動車輛停放管理制度

（2）非機動車輛停放管理記錄

（現場查驗）

第五部分：壞境衛生管理

五、1.環衛設備完備，舍友垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站

環衛設施設備配置清冊

（現場查驗）

五、2.清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔

（1）清潔服務質量標準及操作流程

（2）清潔人員崗位職責

（3）清潔人員名冊和責任范圍（4）清潔衛生責任制等相關規定

（5）清潔服務質量檢查標準和方法

五、3.垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺

（1）垃圾清運管理規定

（2）衛生消毒滅殺管理規定、計劃及有關記錄

（3）藥品及器械管理辦法

（現場查驗）

五、4.發那個屋共用部位、共用設施設備無蟻害

（1）白蟻防治管理規定

（2）房屋共用部位、共用設施設備蟻害定期檢查記錄

五、5.小區內道路等公共場地無紙屑、煙頭等廢棄物

（現場查驗）

五、6.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持潔凈

（現場查驗）

五、7.商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象

（1）商業網點管理規定

（2）商業網點分布圖

（3）戶外攤點、廣告牌管理制度和相關記錄

（現場查驗）

五、8．無違法規定飼養寵物、家禽、家畜

飼養寵物、家禽、家畜的管理規定及措施

（現場查驗）

五、9.排放油煙、噪音等的投訴記錄及處理資料

（現場查驗）

第六部分：綠化管理

六、1.小區內綠化布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當

（現場查驗）

六、2.綠地無改變用途和破壞、踐踏、占用現象

（1）綠化管理規定

（2）綠化管理檢查記錄

（3）綠化養護執行標準

（現場查驗）

六、3.花草樹林長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿

（1）綠化養護計劃

（2）綠化養護記錄

（3）病蟲害防治記錄

（現場查驗）

第七部分：精神文明建設

七、1.開展有意義、健康向上的社區文化活動

（1）組織社區文化活動的相關圖片和資料

（2）社區文化活動策劃方案

（征求街道、社區和業主意見）

七、2.創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設

（1）相關圖片和資料

（2）物業服務企業內部文化建設資料

（征求街道、社區和業主意見）

第八部分：管理效益

八、1.物業管理服務費用收繳率98%以上

近期1-2年物業管理服務費用收繳情況統計表

八、2.提供有償服務，開展多種經營

特約服務、代辦服務項目收費清單

（現場查驗）

八、3.本小區物業管理經營狀況

近期1-2年物業管理收支報表

第三篇：長沙市城市住宅小區物業管理暫行辦法

長沙市城市住宅小區物業管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強我市城市住宅小區的物業管理，促進住宅小區物業的合理使用，創造良好的居住環境，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和有關法律、法規規定，結合本

市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市住宅小區的物業管理。

第三條 下列用語在本辦法中的含義：

（一）住宅小區是指以住宅房屋為主，并有相應配套公共設施和非住宅房屋的居住區。

（二）物業是指住宅小區內已建成交付使用的各類房屋及其附屬設施、公共設施和場地。

（三）業主是指住宅小區內各類房屋的所有權人。

（四）使用人是指房屋的承租人和其他非業主使用人。

（五）物業管理是指對住宅小區內物業實施維護、修繕、管理，并為業主和使用人提供

償服務的活動。

第四條 市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行政主管部門。區、縣（市）房地產管理局負責轄區內住宅小區物業管理的行政管理工作。

第五條 各級人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的領導，做好組織協調工作。建設、規劃、公安、民政、工商行政、物價、市政、環衛、園林、電力、電信、公用事業等部門應按各自職責，配合做好住宅小區物業管理有關工作。

第二章 物業管理組織

第六條 住宅小區入住率達50%以上時，所在地物業管理行政主管部門應會同開發建設單位或街道辦事處召集第一次業主代表大會，選舉產生住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。第一次業主代表大會的召開辦法由市物業管理行政主管部門另行規定。管委會成立后，應負責每年召集一次業主代表大會，必要時，經 20%以上業主代表要求，可不受每年一次的限制。業主代表大會的決定，由出席會議的代表過半數以上票數通過，方能有效。

第七條 業主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免管委會委員；

（二）審議通過或修訂管委會章程和物業管理公約；

（三）聽取和審議管委會工作報告；

（四）改變或撤銷管委會作出的不當決定；

（五）決定本住宅小區內物業管理的重大事項。

第八條 管委會委員主要在業主中選舉產生，也可聘請街道辦事處、居委會和公安派出所的人員擔任，其中業主委員應不少于委員總數的三分之二。管委會由5人以上單數組成，主任和副主任由管委會委員選舉產生。管委會每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會的職責：

（一）聽取和反映住宅小區業主及使用人的意見和要求，代表和維護他們的合法權益；

（二）召集和主持業主代表大會并報告工作，貫徹落實業主代表大會的決議；

（三）擬訂管委會章程和物業管理公約；

（四）選聘物業管理公司，簽訂物業管理服務合同；

（五）審議物業管理公司制定的物業管理計劃和物業管理重大措施，并監督執行；

（六）檢查、督促住宅小區各項管理工作的實施和規章制度的執行，協助物業管理公司

落實各項管理工作；

（七）協助、配合居委會搞好有關管理工作；

（八）法律、法規、規章和業主代表大會賦予的其他職責。

第十條 管委會產生后，應當在30日內經所在地物業管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團法人登記手續。

第十一條 物業管理公司必須領取營業執照并按規定取得物業管理資質證書后，方可從

事物業管理業務。

第十二條 物業管理公司根據與管委會簽訂的住宅小區物業管理服務合同實施管理。物業管理服務合同應當包括以下內容：管理服務事項、權限、標準、費用、期限，違約責任以及雙方約定的其他權利義務。物業管理服務合同簽訂后，應在30日內報所在地物業管理

行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區在管委會成立前，由開發建設單位自行或委托物業管理公司對住宅小區實施物業管理，費用由開發建設單位承擔。管委會成立后，應依照本辦法規定招標選聘物業管理公司對住宅小區實施物業管理。

第十四條 物業管理公司的權利：

（一）根據有關法律、法規、規章和本辦法，制定本住宅小區物業管理的具體規定并組

織實施；

（二）制止違反本辦法和住宅小區物業管理公約有關規定的行為；

（三）選聘專業公司或人員承擔物業管理專項業務；

（四）請求管委會協助管理；

（五）依照物業管理服務合同和有關規定收取管理服務費用；

（六）依法開展多種經營，以其收益補充物業管理經費；

（七）法律、法規、規章和物業管理服務合同賦予的其他權利。

第十五條 物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理服務合同，依法進行管理服務和經營活動；

（二）接受管委會和業主及使用人的監督；

（三）制定物業管理計劃和重大物業管理措施并提交管委會審議或認可；

（四）接受有關行政主管部門和住宅小區所在地人民政府的指導和檢查監督。

（五）法律、法規、規章和物業管理服務合同規定的其他義務。

第三章 住宅小區的物業管理

第十六條 住宅小區的物業管理主要包括以下內容：

（一）房屋及設備的維修、養護和管理；

（二）公共設施的維修、養護和管理；

（三）公共場所和服務配套設施的經營、維護和管理；

（四）管理公共綠地，搞好環境衛生和安全防范；

（五）業主和使用人委托的其他事項。

第十七條 新建住宅小區移交時，開發建設單位應向管委會移交下列住宅小區工程建設

資料：

（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑竣工圖、設備布置圖；

（三）住宅小區綠化、給排水系統圖及地下管網竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第十八條 住宅小區的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內，開發建設單位應按有關規定負責保修，也可委托物業管理公司保修，費用由開發建設單位支付。

第十九條 住宅小區內禁止下列行為：

（一）占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設施；

（二）占用道路、停車場和其他公共場所，拆除或損壞公共設施；

（三）在公共用地上亂搭亂建、擺設攤擔、店外經營及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛；

（四）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒有害物質；

（五）聚眾喧鬧、發出超過規定標準的噪聲；

（六）亂丟雜物、垃圾和其他污染環境的行為；

（七）法律、法規、規章和物業管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設施，違反規定裝修

房屋。

（二）破壞房屋結構，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間；

（三）損害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質的，應先經管委會同意，再報請有關部門批準后方可進行；如對鄰戶有影響的，還應先征得鄰戶的書面同意。

第二十二條 相鄰業主和使用人應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋設備的使用、維修和給排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。房屋修繕時，有關鄰戶應予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責任人應予修復或

賠償。

第二十三條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：

（一）分戶門以內的自用部位和自用設備的維修，由業主負責，費用自理；

（二）房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機電設備、消防器具等共用設備，由物業管理公司組織維修養護。

第二十四條 住宅小區內公共設施由物業管理公司統一管理和維修養護。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設施由有

關經營管理單位按規定負責維修養護。

第二十六條 房屋自用部位和自用設備損壞的，由業主或使用人向物業管理公司或其他修繕單位報修；房屋共用部位和共用設備損壞的，由管委會向物業管理公司報修。物業管理公司接到報修后，應當場登記，確定修繕時間，按規定的質量標準及時修繕。

第二十七條 新建住宅小區移交時，開發建設單位應按建造成本價向管委會提供不低于30平方米建筑面積的物業管理用房，同時按同期市、縣（市）政府微利房價格向管委會提供不低于住宅小區總建筑面積2‰的商業用房，產權屬管委會。其商業用房和住宅小區內有經濟收入的服務配套設施，可由管委會直接經營或按合同委托物業管理公司經營，收取有償

使用費。

第四章 物業管理經費

第二十八條 住宅小區物業管理經費由物業管理專用資金、房屋維修資金、物業管理服

務費和其他經營收入組成。

第二十九條 物業管理經費從下列渠道籌集：

（一）物業管理專用資金，由開發建設單位在新建住宅小區移交時，按住宅小區房屋建安工程費2%的比例，一次性劃撥給管委會。

（二）房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每平方米5元的標準由業主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業主按實際購房款的1%繳交。以后按本棟過半數業主議定的標準，由業主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標準的150%繳交。

（三）物業管理服務費由業主或使用人按規定或約定繳交。

第三十條 物業管理經費的使用：

（一）物業管理專用資金，用于解決管委會的管理用房和住宅區公共設施的重大維修項

目；

（二）房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設備的維修；

（三）物業管理服務費，用于衛生保潔、公共保安和其他服務等。

第三十一條 物業管理經費的管理

（一）物業管理專用資金由所在地物業管理行政主管部門設立專帳管理，由管委會按規

定程序使用；

（二）房屋維修資金由所在地物業管理行政主管部門按棟設立專帳管理，由管委會按規

定程序使用；

（三）物業管理服務費由物業管理公司按規定收取、管理和使用，收支情況按月報管委

會備案；

（四）屬管委會所有的商業用房和其他服務配套設施的經營收入，用于補充住宅小區的物業管理經費，由管委會設立專帳管理，收支情況按月報所在地物業管理行政主管部門。住宅小區物業管理專用資金、房屋維修資金、物業管理服務費及管委會的經營收入帳目，管委會應至少三個月公布一次，接受業主和使用人的監督。

第三十二條 物業管理收費項目及收費標準，由市、縣（市）物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定公布，適時調整。

第三十三條 在已實施物業管理的住宅小區，其他單位或部門依法向業主和使用人收取的有關費用，可委托物業管理公司代為收取。

第五章 法律責任

第三十四條 開發建設單位有下列行為之一的，由所在地物業管理行政主管部門責令限期履行，在規定期限內仍不履行的，管委會不接受房屋的移交，房地產管理部門不予辦理房

屋確權和轉讓過戶手續：

（一）未移交住宅小區工程建設資料的；

（二）住宅小區的單體建筑竣工驗收合格并交付使用后一年內，未按有關規定進行保修的；

（三）未及時足額劃撥物業管理專用資金給管委會的；

（四）未按規定向管委會提供物業管理用房和商業用房產權的。

第三十五條 物業管理公司有下列行為之一的，業主和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求限期改正；所在地物業管理行政主管部門可對其給予警告、責令限期改正、賠償損失、降低資質等級直至吊銷其物業管理資質證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

（一）房屋及共用設備、公共設施修繕不及時、質量不合格的；

（二）占用公共場地、改變公共設施用途的；

（三）不履行物業管理服務合同和本辦法規定義務的。

第三十六條 管委會有下列行為之一的，由所在地物業管理行政主管部門給予警告、責

令改正。

（一）未將其所有的商業用房和其他服務配套設施的經營收入設立專帳管理并用于補充住宅小區的物業管理經費的，或未將收支情況按月報所在地物業管理行政主管部門的；

（二）未按規定時間公布物業管理經費收支帳目的。因管委會責任造成住宅小區利益嚴重損失的，所在地物業管理行政主管部門可提請業主代表大會撤換管委會主要負責人和直接

責任人。

第三十七條 業主或使用人有下列行為之一的，管委會和物業管理公司有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償。制止無效時，可申請有關行政管理機關給予處

罰，或向人民法院起訴：

（一）有法律、法規、規章或本辦法規定的禁止行為之一的；

（二）未經管委會同意并報請有關部門批準改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質的；

（三）改建、裝修房屋或改變房屋結構和使用性質時，如對鄰戶有影響而未先征得鄰戶

書面同意的；

（四）不按規定繳交房屋維修資金和物業管理服務費的。

第三十八條 開發建設單位、物業管理公司、管委會、業主及使用人有違反其他行政管理規定的行為，需依法給予處罰的，由有關行政管理機關予以處罰。

第三十九條 當事人對行政處罰不服的，可按照《行政復議條例》和《行政訴訟法》的規定，申請復議和提起行政訴訟。當事人既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第六章 附則

第四十條 別墅和高級公寓區、高層寫字樓和商住樓的物業管理，可參照本辦法執行。

第四十一條 本辦法自發布之日起施行。

第四篇：優秀住宅小區物業管理方案

一、管理目標：

1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修、急修及時率： 99％

3.維修工程質量合格率： 100％

4.管理費收繳率： ≥98％

5.綠化完好率： 99％

6.清潔、保潔率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗溝完好率： 100％

10.路燈完好率： 100％

11.汽車場完好率： 100％

12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％

13.小區內重大刑事案件發生率： 0

14.小區內治安案件發生率： ≤1／年

15.消防設施、設備完好率： 100％

16.火警發生率： ≤1％

17.火災發生率： 0％

18.違章發生率： 2％

19.違章處理率： 100％

20.用戶有效投訴率： ≤2％

21.有效投訴處理率： 100％

22.管理層員工專業培訓合格率： 100％

23.特種作業員工持證上崗率： 100％

24.維修服務回訪率： ≥30％

25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

一、實行“菜單式”服務模式

即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。

二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務時間

1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。

4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化

一、社區文化宗旨

提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！

二、社區文化理念

增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區文化最終成果展望：

1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；

2、小區的每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術館中。

4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。

四、社區文化的硬件建設：

社區文化可分為硬件部分和軟件部分。社區文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質的人來完 成的，而良好的居住環境，可以促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對于一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知 不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬件部分應該包括：

1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。

對于會所應該盡可能利用其功能，并加強現代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應該加以適當引導，形成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對于社區文化的硬件，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟件建設上。

五、社區文化的軟件建設：

軟件建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟件的內容可概括為以下五大部分：

（一）體育類

體育類社區文化目的在于通過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛煉，進而形成各種自發性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽

3、在社區公共場所設置室外健身器材

4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。

（二）文學類

文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最后形成富有特色的小區文化氛圍。由于這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：

1、組織互換藏書活動；

2、文學寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。

（三）藝術類

藝術類社區文化是內容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，并形成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟后可加以聯合，組成精英團體：

（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓練、比賽

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動

（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等

2、營造社區藝術氛圍

（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；

（2）定期組織社區家庭讀書活動；

（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類

從意義上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區住戶參與各種社區活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：

1、提供健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，并加以必要的輔導

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動

3、定期組織美容、健身講座

5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）

6、暑假組織少年夏令營活動

6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等

（五）經濟類

經濟類社區文化的目的在于讓小區內的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區范圍內形成一種濃郁的商業氣息，并使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告

2、成立各種商會

3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，并提供現場咨詢

4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現場咨詢

5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動

第五篇：中小型城市住宅小區物業管理發展探討

中小型城市住宅小區物業管理發展探討

——以河北省秦皇島市為例

摘要：自上世紀90年代以來，住宅小區物業管理在我國各中小型城市獲得了迅猛的發展，目前已經成為國民經濟中極具活力的朝陽產業。但在發展過程中，物業管理產業出現一些制約發展的難點問題，如何才能破解難題，推動住宅小區物業管理科學、規范、健康、快速發展？本文擬就以上問題作初步探討。

關鍵字：中小型城市，住宅小區，物業管理，發展，秦皇島

物業管理，即物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。該服務可大幅提高城市管理專業化、現代化的水平，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境，確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限。

我國的物業管理是改革開放和社會主義市場經濟的產物。隨著人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求，開始從住房面積的單一標準，逐漸轉向對居住環境和綜合服務質量的追求。加快住宅小區物業管理發展，已經成為我國各大、中、小型城市的共識。根據中國物業管理協會2007年統計，當年全國物業管理企業已超過3萬家，從業人員500萬人以上，行業年產值達6000億元，并每年以20%的速度迅速攀升。物業管理在全國各地快速發展的事實證明，該產業在具有旺盛的市場需求和強大的發展潛力。加快城市住宅小區物業管理產業發展，符合創建全國文明城市的需要，是改善人民居住環境質量、促進經濟和文化繁榮的必要舉措。

一、秦皇島市住宅小區物業管理的現狀及問題分析

秦皇島市位于河北省東部，擁有海港區、北戴河區、山海關區3個分體式城區，城市面積72.1平方公里，城市居民37.5萬人，人均住居面積22平方米，住宅小區167個，物業管理企業68家，2007年總產值1220萬元。經筆者調查，秦皇島市住宅小區物業管理主要存在以下三個問題：

（一）、物業管理覆蓋率較低

目前，秦皇島市住宅小區物業覆蓋率不足30%，舊城區大多數住宅小區缺乏物業管理。大量房屋公用區、庭院綠化區被任意占用，普遍存在私搭亂建、垃圾隨意堆放等現象；部

分房屋失養失修，設備殘缺不全，道路、綠地、花園、廣場、路燈等市政公共設施損壞嚴重；地上、地下管道不暢，時常出現污水四溢的情況；個別小區環境臟亂，極大影響了居民生活質量。

（二）、部分企業服務不到位

部分物業管理企業與政府社區管理部門缺乏有效銜接，與公共安全、消防、聯防、供電、供水等職能單位的協調機制不夠完善，并普遍存在工作人員年齡偏高、專業技術知識缺乏等情況，整體素質很難滿足新形勢要求。在服務中經常出現道路、廣場、停車場、綠地等公共區衛生狀況不佳，垃圾清運不及時，安保措施不嚴密等現象。

（三）、物業管理費收繳困難

秦皇島市幾乎所有物業公司都為住宅小區物業管理費收繳困難所困擾。據筆者了解，目前在繳費情況較好的住宅小區，物業管理費繳費率可達80%左右，而在一些情況不佳的住宅小區僅有10%。不愿主動繳費的業主感覺物業管理企業的服務可有可無，并沒有給自己帶來實際好處，即使自己不繳費也可以享受物業管理企業的公共服務，況且未繳物業管理費的業主還有很多。在舊城區的絕大多數住宅小區，居民普遍認為從前沒有物業管理時，公共區域的衛生也有街道辦事處或環衛局的清潔人員負責，有了物業管理后并無根本改變，因此拒絕繳納物業管理費。

二、對秦皇島等中小型城市住宅小區物業管理發展思路的建議

根據社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，秦皇島及其他中小型城市住宅小區物業管理發展的基本思路應為：結合當地實際情況，以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，積極引進先進地區成型經驗，走“專業化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作”的道路。打破地方保護主義、本位主義的壟斷，引進、形成一批實力雄厚、人才集中、技術先進、通過ISO9002認證的物業管理企業，全力提高住宅小區物業管理的整體服務水平和覆蓋率，推動當地物業管理產業走上科學、規范、健康、快速發展的軌道。

三、對秦皇島等中小型城市住宅小區物業管理發展策略的探討

筆者認為，要加快秦皇島及其他中小型城市住宅小區物業管理發展，應采取以下六項策略：

（一）、發揮政府引導職能

當地政府要減少對物業管理企業的行政干預，出臺并落實《物業管理招標投標管理辦法》，規范競爭機制，杜絕在業主選聘物業管理企業時出現政府“指定”、“預定”現象。同時加強對物業管理公司的資質管理，定期予以審查，對服務不達標的企業要堅決取締。

各街道基層組織要加強對住宅小區物業管理企業的關心和支持，將物業管理與創建和諧社區等中心工作結合起來，充分運用物業管理平臺進行組織、教育工作，與物業管理公司共同開展消防、安全、衛生等方面的宣傳，使住宅小區成為社會主義精神文明建設的窗口和基層公共管理形式創新的典范。

（二）、推進企業優化整合要加快住宅小區物業管理發展，必須對物業管理企業實行優勝劣汰，優化資源配置。現階段，秦皇島市關無資質等級的住宅小區物業管理企業較多，少數房地產開發商固守“肥水不流外人田”的傳統觀念，自已成立物業管理企業負責開發的樓盤。這種做法的直接后果是：由于房地產開發商普遍沒有物業管理經驗，所以這類物業管理企業工作人員專業性不強，服務意識較差，管理水平較低，業主滿意度不高。此外，由于開發和經營一體，所以開發商和物業管理企業責、權利不清，造成許多開發遺留的問題責任后移給了物業管理企業。從長遠來看，為促進行業健康發展，這類已有的物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合。并通過比較，促使房地產開發商認識到開發與管理分離的好處，通過招標方式選擇優秀的物業管理企業，分清建管責任。

（三）、倡導分工協作發展

隨著社會的不斷進步，城市功能劃分將越來越細，對于物業的日常管理維護保養的要求也會日益提高，物業管理企業將逐漸傾向于起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。如果物業管理企業一味追求小而全，過分增加各種專業設備及相關專業技術人員，必將大幅增加經營成本，且這些專業設備無法充分發揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費，不符合現代企業資源共享、集約經營的發展原則。如果物業管理企業組織專業公司對業主提供具體服務，則可最大限度的避免這些矛盾。比如房屋維護可由專門企業負責，景觀綠化可由園林公司承擔。目前秦皇島市物業管理企業的保安人員只負責具體住宅小區的安全，沒有維護小區周邊治安的職責。假如由專業保安公司統一負責若干相鄰住宅小區的治安，這些公司必然會按照規范成片的現代化管理方式運作，將大大加強住宅小區的治安防患能力。

（四）、強化雙方信息交流

做好一個住宅小區的物業管理，僅靠物業管理企業一方是遠遠不夠的，必須得到廣大業主的支持和配合，因此雙方必須建立及時、全面的信息交流渠道。企業是以獲取利潤為目的的經濟組織，物業管理企業要生存、要發展，沒有利潤是不可能的。在滿足業主服務要求的前提下，如果物業管理企業所攝取的利潤適當、合理，那么物業管理費將不難收取。物業管理企業應對所有服務項目的收費明碼標價，收費項目、標準、辦法、預期效果要在住宅小區的顯著位置予以公布，接受全體業主的監督，增加企業財務管理透明度。在與業主委員會保持充分交流的基礎上，通過不定期上門征詢意見、滿意率問卷調查、組織社區文化活動等形式，廣泛收集業主意見，積極協調、滿足各方面的需要。

（五）、提升從業人員素質

勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理產業創造價值的關鍵要素，人才是物業管理的核心競爭力。秦皇島等中小型城市物業管理行業起步較晚，人才儲備基礎薄弱，從業人員來源各行各業，其專業背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴格的專業訓練，顯露出整體素質參差不齊。因此物業管理企業必須高度重視提高從業人員的綜合素質和專業技能，應強化業務培訓，各類人員須經考核合格后，方可持證上崗。除此之外，物業管理企業還應根據從業人員的情況和工作崗位的需要，定期或不定期的對從業人員進行短期專題培訓，不斷提高從業人員的專業技術水平。

（六）、拓展企業經營范圍

繳費不足、利潤較低是秦皇島市物業管理企業生存發展的最大障礙。要拓寬收入渠道，彌補經費不足，可嘗試采取“一業為主、多元為輔”的經營辦法。在不斷提升自身服務水平的基礎上，物業管理企業可以發揮自身優勢，擴大經營范圍，介入家政服務、中介服務、餐飲服務、兒童托管服務、商品零售服務等領域，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

參考文獻：

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