第一篇：中央空調維修保養規程

JB/WK—PZ·A—33B/0

中央空調維修保養規程

1.0目的規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。2.0適用范圍

養。

3.0

3.1

3.2

3.3

4.0

4.1

4.1.1

4.1.2

a)

b)

c)

4.1.3

a)

b)適用于成都嘉寶管理有限公司所管轄的中央空調的維修保職責 工程部經理負責審核《設備設施維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況。工程部主管負責組織維保單位制定《設備設施維修保養計劃》并組織、監督該計劃的實施。客戶服務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。程序要點 《設備設施維修保養計劃》的制定。每年的9月10日之前，由工程部主管組織維保單位制定《房屋及公用設備設施維修保養年度計劃表》報工程經理審核審批后,上報管中心備案。制定《設備設施維修保養計劃》的原則： 中央空調使用的頻度； 中央空調運行狀況(故障隱患)； 合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。《房屋及公用設備設施維修保養年度計劃表》應包括如下內容： 維修保養項目及內容； 具體實施維修保養的時間；

142

c)單價超出200元的配件、材料所須費用；

4.2對中央空調進行維修保養時應按《中央空調維修保養年度計劃》進行。

4.4督促維保單位做好水泵維修保養，具體內容如下：

4.4.1轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問

4.4.2

4.4.3

4.4.4

4.4.5

4.4.6

4.5

4.6

4.6.1

4.6.2

4.6.3

4.6.4

4.6.5

4.7題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵； 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。清洗水泵過濾網。擰緊水泵機組所有緊固螺栓。清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。空調維修工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。督促維保單位做好電動機維修保養，具體內容如下： 每月用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復； 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承； 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理； 清潔電動機外殼； 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。督促維保單位做好檢測、控制部分維修保養：維保單位每半年

對檢測、控制部分進行一次保養。

4.7.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養：

a)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器

應拆換；

d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

4.7.2

a)

b)

c)

d)

e)

f)

控制部分維修保養： 清潔控制柜內外的灰塵、臟物； 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； 交流接觸器維修保養： ——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； ——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器； ——清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ——擰緊所有緊固螺栓。熱繼電器維修保養： ——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。自動空氣開關維修保養： ——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于1MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。信號燈、指示儀表維修保養： ——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈

泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調

整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電h)PC

4.8

4.8.1

4.8.2

4.8.3

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

4.8.4

4.9器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； 中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。督促維保單位做好壓縮機維修保養：維保單位每年對壓縮機進行一次檢測、保養。檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1／2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。具體檢查壓縮機如下參數： 壓縮機電機絕緣電阻(正常2MΩ以上)； 壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)； 壓縮機油壓(正常3kg/cm2以上)； 壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)； 吸氣壓力(正常值3～5kg／cm2)； 排氣壓力(正常值15 kg／cm2～20 kg／cm2)； 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； 檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應對壓縮機進行大修。擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8

小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養表》經工程部經理

批準并征得客戶服務部的同意后方可延時。

4.10對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充

至計劃中；對于突發性的設備設施故障，經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

4.11中央空調因維修保養等原因需停用時，應由機工程部主管填寫

《停用申請表》經工程部經理批準后通知客戶服務部，由客戶服務部提前一周通知有關客戶。如因突然故障停用中央空調，工程部應立即通知客戶服務部，由客戶服務部作好客戶的解釋工作。

5.0相關支持文件

6.0記錄

《設備設施維修保養計劃》

《房屋及公用設備設施維修保養年度計劃表》

《申請延時維修保養表》

《事故報告》

《中央空調停用申請表》

第二篇：中央空調維修保養標準作業規程

中央空調維修保養標準作業規程

1.0 目的

規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍

適用于物業管理公司轄區內各類中央空調的維修保養。3.0 職責

3.1 主管經理負責審核《中央空調維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況。

3.2 機電維修部主管負責組織制定《中央空調維修保養計劃》并組織、監督該計劃的實施。3.3 機電維修部制冷技工具體負責中央空調的維修保養。3.4 公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。4.0 程序要點

4.1 《中央空調維修保養計劃》的制定

4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養計劃》并上報公司審批。

4.1.2 制定《中央空調維修保養計劃》的原則： a)b)c)a)b)c)d)中央空調使用的頻度；

中央空調運行狀況（故障隱患）；

合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。維修保養項目及內容； 具體實施維修保養的時間； 預計費用； 備品、備件計劃。4.1.3 《中央空調維修保養計劃》應包括如下內容：

4.2 對中央空調進行維修保養時應按《中央空調維修保養計劃》進行。

4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養

4.4.1 用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換

同型號規格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是否松動，如是則應整修。4.4.4 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。4.4.7 擰緊所有緊固件。4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養：冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養 4.5.1 每周清洗一次空氣過屢網，排除盤管內的空氣（不定期）。

4.5.2 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3 用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。4.5.6 擰緊所有緊固件。4.5.7 清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養 4.6.1 柜式蒸發器維修保養： a)b)c)a)b)c)d)e)每周清洗一次空氣過濾網； 清潔蒸發器散熱片； 清潔接水盤。

配制10%的鹽酸溶液（沒1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；

拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時；

酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上； 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

進行一次清潔、保養。4.7.1 電動機維修保養： 4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發器維修保養（清除污垢）：

a)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5 MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復； b)檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。4.7.2 水泵維修保養：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。

4.7.3 檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期—）。4.7.4 清洗水泵過濾網。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養 4.9.1 節制閥與調節閥的維修保養： a)b)c)d)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門； 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：

a)

干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規格的干燥過濾器； b)

電磁調節閥、壓差調節閥：

——通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁調節閥，壓差調節閥；

——對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10 檢查、控制部分維修保養：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養 4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養： a)b)c)d)

4.10.2控制部分維修保養： 對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

a)b)c)清潔控制柜內外的灰塵、贓物；

檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； 交流接觸器維修保養：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及贓物；

——擰緊所有緊固螺栓。d)熱繼電器維修保養：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5 MΩ，否則應烘干處理；

——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f)信號燈、指示儀表維修保養：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。a)b)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。

4.11 壓縮機維修保養：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

4.11.3具體檢查壓縮機如下參數：

a)壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5 MΩ 以上）；

b)壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c)壓縮機油壓（正常10-15kgf/cm2）； d)壓縮機外殼溫度（正常85 ℃ 以下）； e)吸氣壓力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）； f)排氣壓力（正常值12.5kgf/cm2）g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。

4.12 中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準并征得營業部門的同意后方可延時。4.13 對于計劃中未列出的維修保養工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃

中；對于突發行的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。

4.14 中央空調因維修保養等原因需停用時，應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。5.0 記錄

6.0 相關支持文件

第三篇：中央空調維修保養標準作業規程

1.0目的規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內各類中央空調的維修保養。

3.0職責

3.1主管經理負責審核《中央空調維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況。

3.2設備部主管負責組織制定《中央

空調維修保養計劃》并組織、監督該計劃的實施。

3.3設備部制冷技工具體負責中央空調的維修保養。

3.4公共事務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。

4.0程序要點

4.1《中央空調維修保養計劃》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由設備部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養計劃》并上報公司審批。

4.1.2制定《中央空調維修保養計劃》的原則：

a)中央空調使用的頻度；

b)中央空調運行狀況(故障隱患)；

c)合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

4.1.3《中央空調維修保養計劃》應包括如下內容：

a)維修保養項目及內容；

b)具體實施維修保養的時間；

c)預計費用；

d)備品、備件計劃。

4.2對中央空調進行維修保養時應按《中央空調維修保養計劃》進行。

4.3制冷技工負責中央空調的日常維修保養、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4冷卻塔維修保養：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

4.4.1用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承。

4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

4.4.5清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

4.4.7擰緊所有緊固件。

4.4.8清潔整個冷卻塔外表。

4.5風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。

4.5.1每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

4.5.6擰緊所有緊固件。

4.5.7清潔風機盤管外殼。

4.6冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養。

4.6.1柜式蒸發器維修保養：

a)每周清洗一次空氣過濾網；

b)清潔蒸發器散熱片；

c)清潔接水盤。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸發器維修保養(清除污垢)：

a)配制10的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

b)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時；

c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；

d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

4.7冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。

4.7.1電動機維修保養：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應進行干燥處理或修復；

b)檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼

現象，如有則應修整處理。

4.7.2水泵維修保養：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

4.7.3檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈

性橡膠墊(不定期)。

4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。

4.9閥類維修保養：制冷技工每半年對閥類進行一次保養。

4.9.1節制閥與調節閥的維修保養：

a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；

c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門；

d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

4.9.2電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：

a)干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規格的干燥過濾器；

b)電磁調節閥、壓差調節閥：

——通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁調節閥，壓差調節閥；

——對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10檢測、控制部分維修保養：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。

4.10.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養：

a)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；

d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

4.10.2控制部分維修保養：

a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

c)交流接觸器維修保養：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物；

——擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。

e)自動空氣開頭維修保養：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；

——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f)信號燈、指示儀表維修保養：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h)PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。

4.11壓縮機維修保養：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養。

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.11.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

4.11.3具體檢查壓縮機如下參數：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)；

b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)；

c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)；

e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；

h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。

4.11.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準并征得營業部門的同意后方可延時。

4.13對于計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

4.14中央空調因維修保養等原因需停用時，應由設備部主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業部門作出解釋。

5.0記錄

相關支持文件

第四篇：中央空調維修保養標準作業規程

中央空調維修保養標準作業規程 目的

規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。2 適用范圍

適用于物業管理公司轄區內中央空調的維修保養。3 職責

3.1工程部經理負責審核中央空調維修保養計劃并檢查該計劃的執行情況。3.2 工程部空調專業人員具體負責中央空調的維修保養。4.程序要點

4.1 制定中央空調維修保養計劃。

4.1.1每年的12月之前，由空調主管組織空調專業人員一起研究、制定《中央空調維修保養計劃》并上報領導審批。

4.1.2制定《中央空調維修保養計劃》的原則： a)中央空調使用的頻度； b)中央空調運行狀況(故障隱患)；

c)合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。4.1.3《中央空調維修保養計劃》應包括如下內容： a)維修保養項目及內容； b)具體實施維修保養的時間； c)預計費用； d)備品、備件計劃。

4.2 對中央空調進行維修保養時應按《中央空調維修保養計劃》進行。4.3 空調專業人員負責中央空調的日常維修保養、中央空調的大型修理。4.4 冷卻塔維修保養：空調專業人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

4.4.1 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承。

4.4.2 用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。4.4.4 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5 清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。4.4.7 擰緊所有緊固件。4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養：空調專業人員每隔半年對風機盤管進行一次清潔、保養。4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3 用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。4.5.6 擰緊所有緊固件。4.5.7 清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發器維修保養：空調專業人員每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養。4.6.1 配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

4.6.2 拆開冷凝器，蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時；

4.6.3 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5% Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上； 4.6.4 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好，如法蘭的密封膠墊已老化則應更換。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：空調專業人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。4.7.1電動機維修保養：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復；

b)檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承； c)檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。4.7.2 水泵維修保養：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

4.7.3 檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 空調專業人員每半年對冷凍水管路、送風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。4.9 閥類維修保養：空調專業人員每半年對閥類進行一次保養。4.9.1 節流閥與調節閥的維修保養： a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門； d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。4.9.2 電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：

其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應更換同規格的干燥過濾器，通過通斷電試驗檢查電磁調節閥、壓差調節閥動作是否可靠，如有問題應更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養：空調專業人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養。4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養： a)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換。4.10.2控制部分維修保養： a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c)交流接觸器維修保養：

清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；清潔鐵芯上的灰塵及臟物；擰緊所有緊固螺栓。d)熱繼電器維修保養：

檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養：

用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。f)信號燈、指示儀表維修保養：

檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。h)PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。

4.11壓縮機維修保養：空調專業人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養。

4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.11.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)； b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)； c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)； d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)； e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)； f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)； g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應申請延時，經主管經理批準并征得營業部門的同意后方可延時。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由空調主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報領導。

4.14 中央空調因維修保養等原因需停用時，應由空調主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業部門作出解釋。5 相關支持文件

5.1中央空調設備保養記錄表 5.2中央空調設備維修記錄表

第五篇：24中央空調維修保養標準作業規程

中央空調維修保養標準作業規程

1.0 目的

規范中央空調維修保養工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍

適用于重慶融創物業管理有限公司所屬各類中央空調的維修保養。3.0 職責

3.1 管理處主任負責審核中央空調維修保養計劃，并檢查該計劃的執行情況。3.2 維修管理部主管負責組織制定中央空調維修保養計劃并組織、監督、指導該計劃的實施。

3.3 維修人員負責具體實施中央空調的維護保養工作。3.4 管家負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。4.0 程序要點

4.1中央空調維修保養計劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由維修管理部設備負責人組織相關設備人員一起研究、制定中央空調維修保養計劃并上報公司審批。4.1.2制定中央空調維修保養計劃的原則：

a）中央空調使用頻度；

b）中央空調運行狀況（故障隱患）；

c）合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。4.1.3中央空調維修保養計劃應包括如下內容：

a）維修保養項目及內容； b）具體實施維修保養的時間； c）預計費用； d）備品、備件計劃。

4.2 對中央空調進行維修保養時應按中央空調維修保養計劃進行。

4.3 相關設備人員負責中央空調的日常維修保養，中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養：相關設備人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

-1-4.4.1用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油，如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承。

4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。4.4.7擰緊所有緊固件。4.4.8清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。4.5.1每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣（不定期）。

4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加潤滑油，如有異常磨擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。4.5.6擰緊所有緊固件。4.5.7清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養 4.6.1柜式蒸發器維修保養：

a）每周清洗一次空氣過濾網； b）清潔蒸發器散熱片； c）清潔接水盤。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸發器維修保養（清除污垢）：

a）配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；

b）拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小

-2-時；也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時；

c）酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；

d）全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。4.7.1電動機維修保養：

a）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復。

b）檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則更換同型號規格的軸承；

c）檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。4.7.2水泵維修保養：

a）轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。4.7.3檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性膠墊（不定期）。4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重新做保溫層。

4.9 層閥類維修保養：制冷技工每半年對閥類進行一次保養 4.9.1節制閥與調節閥的維修保養：

a）檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c）如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門； d）檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

-3-4.9.2電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：

a）干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規格的干燥過濾器； b）電磁調節閥、壓差調節閥：

——通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁調節閥，壓差調節閥；

——對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。4.10 檢測、控制部分維修保養：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養：

a）對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b）送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c）檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d）檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。4.10.2控制部分維修保養：

a）清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c）交流接觸器維修保養：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ——擰緊所有緊固螺栓。d）熱繼電器維修保養：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e）自動空氣開關維修保養：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ以上，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f）信號燈、指示儀表維修保養：

-4-——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g）中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h）PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。4.11 壓縮機維修保養：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3具體檢查壓縮機如下參數：

a）壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5MΩ以上）； b）壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c）壓縮機油壓（正常10～15kgf/cm2）； d）壓縮機外殼溫度（正常85℃以下）； e）吸氣壓力（正常4.9～5.4kgf/cm2）； f）排氣壓力（正常12.5kgf/cm2）； g）檢查壓縮機是否有異常噪音振動； h）檢查壓縮機是否有異常氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。4.11.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由維修隊隊長填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任和主管經理批準方可延時。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由維修管理維修隊隊長盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經維修管理維修隊隊長批準后，可以

先組織解決而后寫出《設備事故報告》并上報公司。

4.14 中央空調因維修保養等原因需停電時，應由維修管理部設備負責人填寫《停用申請表》經維修管理部經理批準后通知客戶服務中心，由客戶服務中心提前一周通知有關部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用

-5-5.0 記錄

《設備事故報告》

RCJL-06-05-04 《申請延時維修保養表》

RCJL-06-05-01 6.0 相關支持文件