第一篇：關于物業專項維修資金現狀調查報告及管理創新的一些建議

關于物業專項維修資金現狀調查報告

及管理創新的一些建議

物業專項維修資金主要是用于住宅共用部位、共用設施設備維修維修、更換，維修資金的建立，對維持房屋正常使用，確保業主人身、財產安全，房屋的保值、增值，以及維護小區業主利益，構建和諧小區等方面具有十分重要的意義。如何動用“物業專項維修資金”？

目前我市《重慶市物業專項維修資金管理辦法》明確規定，維修資金申請使用的主體為業委會，若未成立業主委員會的或者業主委員會不制訂物業專項維修資金使用方案的，物業服務企業或者業主代表也可以提出使用方案。具體操作程序涵括申請使用主體填寫申報手續，確定施工方案、取得關聯業主認可統一、確定施工方案、公示、施工過程的監管、竣工驗收、辦理結算等手續，這其中許多環節包含專業技術要求，且涉及到多個領域，真正操作起來比較煩瑣、困難。而對于專項維修資金的使用方法、管理方式等宣傳力度的欠缺，往往導致在出現房屋滲漏、樓道損壞、小區公共設施的更新等一系列問題時，需要動用物業專項維修資金時，更是顯得難上加難！

舉例：上江城動用維修資金維修消防設備失敗的案例

對于房屋本體公共部位和小區公共設施的維修，因情況不同，需區別對待，根據目前國家及我市對物業專項維修資金的相關規定，出現下列情況時，不得用物業專項維修資金承擔。

一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用的項目。

舉例：

二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用的項目。

舉例：

三、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用的項目。

如：我市某小區單元樓道內發生火災，樓道公共部位墻面、扶手燒毀嚴重。業主想通過申請住宅維修資金的渠道來解決。后經物管中心實地調查后得知，發生火災的真正原因是一居民使用電器不當，引發火災，再蔓延到樓道，導致公共設施受損。這是一起人為因素造成的公共設施受損，依據規定應由當事人承擔修復費用，同樣不能通過使用住宅維修資金來解決公共設施的修繕問題。

四、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅區共用部位、共用設施設備的維修和養護費用的項目。

如：我市一些老舊小區，下水道時常出現堵塞等情況，小區業委會圖省事，想利用物業專項維修資金對小區雨污水管道進行疏通。但實際上在業委會與物業服務公司簽訂的《物業服務合同》中，明確要求“物業服務企業每季度對小區雨污水管道進行疏通”。管網堵塞，是因物業公司的不作為而造成的。

五、法律、法規、規章及國家和重慶市有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

那么，排出上述五種原因后，在公共修繕時，物業專項維修資金的申請使用是否能一帆風順的呢？

不能！

維修資金的使用關系著每位業主的切身利益。維修資金的使用到底誰說了算？想用的不能用，不想用的卻被動用了，各方意見都很大。需要維修房屋的業主，竭力主張動用；不需要維修的業主，則不同意動用。這樣一來，雖然維修迫切需要資金，但繳存的維修資金卻因為法定條件未能達到，造成使用困難：

一、表決難。

《中華人民共和國物權法》和建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《重慶市物業專項維修資金管理辦法》規定：“使用住宅專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。由于小區內共有設施設備維修需要征求2/3以上業主同意，許多業主民主參與小區事務的意識不強，難以征集到區域內2/3以上業主同意使用維修資金的表決票，形成表而不決的局面，以致使用住宅“物業專項維修資金”表決難通過。一些小區共用設施設備項目存在隱患需要急修時，部分應當承擔維修費用的業主認為自己不是直接受益者，不同意使用維修資金，致使維修項目報修后擱置，無法及時維修。

二、理解難。

廣大業主對維修資金管理機構的職能不了解，理解認識上存在偏差，這也是“物業專項維修資金”使用難的一大原因。部分業主認為，物業專項維修資金管理機構就是房屋維修機構，當發生屋頂滲漏等維修事項時，物業專項資金管理機構就應派人維修。而事實上，維修資金管理機構只是監管部門，只負責維修資金的歸集、核算、使用監管和維修后的資金撥付等工作，不是房屋維修的施工單位。

三、維修施工難。

由于屋頂滲漏、更換落水管等維修項目零星、瑣碎，施工項目總價不大，利潤較薄，有維修資質的專業施工企業大部分不愿承接這類維修項目，而愿意承接這類維修項目的企業卻大都沒有正規維修資質，維修質量也難以令人放心。因工程維修單位魚目混珠，業主難以區分，很難落實合適的維修施工單位，從而影響到維修資金的正常申請和使用。

四、費用籌集難。

由于種種原因，部分業主沒有繳存物業專項維修資金，導致住宅小區內同一幢樓甚至同一個單元內的“物業專項維修資金”交納不全。此類房屋在維修費用分攤時，沒有繳存維修資金的業主若不愿出錢承擔相應維修費用，即使2/3以上相關業主同意使用維修資金，正常的維修仍難以進行。

面對出現的種種困難，還需要各方在未來對維修資金管理、使用、宣傳等方面下更大的功夫，共同努力，在嚴格執行相關法律法規的基礎上，采取措施，確保物業專項維修資金方便快捷地用到刀刃上。

一、強化宣傳責任意識。

專門制訂各種宣傳材料，在業主繳物業專項維修資金時一并發放，讓其了解、掌握有關規定。同時，定期深入社區，向廣大業主宣傳和解釋有關政策和法規，講解有關申請使用“物業專項維修資金”方面的要求和注意事項，在申報細節上進行指導，讓業主逐步建立“產權歸己、維修自理”的責任意識。

二、放寬條件和范圍。

“物業專項維修資金”主要專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修

期滿后的維修和更新、改造。過去，我市規定需達到中修以上的住宅共用部位、共用設施設備，方可申請使用維修資金。對小修、中修、大修界定更為明確的標準。

三、創造更加快捷的“物業專項維修資金”的查詢方式。

如：形成對賬，即在固定的時間向小區業委會，業主，物業服務企業寄送對賬單等，讓參與物業專項維修資金使用的各方都做到心中有數。

第二篇：關于物業專項維修資金現狀調查報告及管理創新的一些建議

關于物業專項維修資金現狀調查報告

物業專項維修資金主要是用于住宅共用部位、共用設施設備報修期滿后的中修、大修和更新、改造資金的建立，對維持房屋正常使用，確保業主人身、財產安全，房屋的保值、增值，以及維護小區業主利益，構建和諧小區等方面具有十分重要的意義。

如何動用“物業專項維修資金”？

目前我市《東營市住宅專項維修資金管理辦法》明確規定，維修資金的申請由物業服務企業根據維修、更新和改造項目提出使用建議，沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。具體操作程序：

1.物業服務企業提出更新、改造計劃，經業主委員會同意后（未成立業主大會的，經所在地社區居委戶同意），制定維修和更新、改造方案，并在物業管理區域顯著公示不少于5天。服務中心在6月10日到房管局領表。此方案只需要物業服務企業據實填寫并在顯著位置公示即可。交表時需附打印的公示照片（見附表一）。

2.填寫業主大會或者相關業主書面確認證明。6月16日到社區蓋章。此表的填寫需有業主委員會蓋章簽字（未成立業主委員會的有居委會蓋章）和物業服務企業蓋章簽字。（見附表二）

3.填寫維修和更新、改造方案書面確認明細表。6月10日—6月15日找聯系業主簽字，并向業主要維修資金的發票復印件。此表須有相關業主簽字確認，房管局要求全體業主簽字，但是在執行中只有人數和面積占2/3以上業主簽字了，房管局也默認了。（見附表三）

4.填寫維修和更新、改造方案公示證明。6月16日到社區蓋章。此表的填寫需有業主會員會蓋章簽字（未成立業主委員會的有居委會蓋章）和物業服務企業蓋章簽字。（見附表四）

5.填寫東營市住宅維修資金使用備案表。6月16日到社區蓋章。6月19日到街道辦蓋章。6月20日去房管局交表，由于業主維修資金的發票復印件不全，未受理，需要物業企業經相關業主同意后打申請，并需要物業企業和社區蓋章后到維修資金窗口查詢余額。6月25日打完申請加蓋物業企業及社區公章后，交表到房管局受理。等待批復。此表需一式五份，且有業委會（未成立業主委員會的有居委會蓋章）、社區居民委員會、街道辦及住房城鄉建設部分蓋章簽字。在去街道辦事處黨政辦蓋章過程中需要由社區的人一起去蓋章才可以。（見附表五）6.填寫維修和更新、改造工程驗收報告。此表需要維修單位、物業服務企業、業主委員會或業主代表意見及其他相關單位意見。（見附表六）

7.填寫住宅專項維修資金使用工程決算審計結果。此表需要業主委員會及社區居委會蓋章。（見附表七）

8.填寫維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊。需要業主委員會蓋章及物業服務企業或者相關業主蓋章。（見附表八）

9.需要填寫維修和更新、改造方案工程決算費用分攤清冊公示證明。需要業委會及物業服務企業或相關業主蓋章簽字。（見附表九）

另在往房管局提交表格時，需將附表一到附表十全部提交，其中附表六到附表十不用填寫需要物業服務企業公章只需加蓋公章即可，并需要相關業主提供維修資金的發票復印件，并有業主簽名。

第三篇：物業維修資金管理問題及改善建議

物業維修資金管理問題及改善建議

摘要：在社會經濟快速發展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產企業在加快建設進程的同時也在大力提高建設水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環境及生活質量要求的逐步提升，我國形成了新的業態，物業管理公司應運而生。物業維修資金管理是物業管理的重要組成部分。然而，當前我國物業企業對物業維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當下具有積極的現實指導意義。本文主要討論做好物業維修資金管理工作的重要性，分析物業維修資金歸集不齊的影響、物業維修資金管理中存在的問題及提出物業維修資金管理問題改善方案。

關鍵詞：維修資金管理；物業；問題；改善建議

物業維修資金的建立屬于一項民生工程。所以，物業公司要重視物業維修資金管理工作，積極地通過優化配置物業維修資金，達到最大化的物業資金管理及使用效果。與此同時，物業公司要轉變物業維修資金管理理念，使得該項管理工作進入嶄新的發展局面，提升人們對物業管理工作的滿意度。時代在發展，社會在變化，物業維修資金管理模式也在不斷發展變化。因此，物業公司要具備先進的管理理念、不斷創新管理模式，科學地開展物業維修資金管理工作。

一、做好物業維修資金管理工作的重要性

物業維修資金管理的內涵是物業維修管理部門結合相關法律法規，構建的專用于住宅共用部位與各項公共設施維修與改造的費用。而物業維修部門負責合理地配置資金，提高公共設施維修水平，為業主創設良好的生活環境，保證業主生活需求及品質。這樣業主與物業之間的關系可以得到有效改善。在優質的物業維修資金管理下，公共設施這項資源的利用率可以得到有效提高。物業維修資金管理人員需要認識到自身所承擔地責任，主動地踐行物業管理工作。為保證物業維修資金管理水平，有必要不斷地總結管理經驗，構建科學的管理方案，以便及時高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

維修資金是開展物業管理活動的基礎。維修資金短缺，最終會導致物業管理工作大打折扣。維修資金歸集不齊產生的影響主要有以下幾個方面：一是維修資金匱乏，將影響物業工程維修改造工作進度與質量；二是維修資金短缺將影響物業管理人員對物業資金的優化應用，進而降低業主的生活質量；三是物業維修資金歸集不全面，將可能導致業主之間以及業主與物業之間矛盾激化；四是物業維修資金歸集不全面可能產生多米諾骨牌效應，使得物業維修資金歸集越來越困難，從而導致物業管理工作陷入僵局。

三、物業維修資金管理中存在的問題

(一)管理體系不健全。從目前現狀來看，物業維修管理體系尚不健全，使得很多物業管理工作不能有效推進。主要表現在，物業維修資金管理主體不明確。有的地區物業部門負責保管與運作該項資金；有的地區則是由開發商自主開展物業維修資金管理活動。與此同時，已有的物業維修管理體系也存在一定的問題。在這種情況下，物業維修資金管理責任人不能充分地發揮物業維修資金的效用，影響物業服務的質量。(二)維修資金代管責任不夠明晰。物業維修資金代管責任不夠明晰容易導致后續工作出現問題。比如，互相推諉責任、引發責任人之間的矛盾、降低物業服務質量、影響業主對管理工作的滿意度等。總而言之，責任不夠明晰會誘發一系列問題。所以，需要明確維修資金代管責任，進而規避這些問題，從而樹立良好的物業服務形象。(三)維修資金監管不到位。維修資金由全體業主繳納，最終匯成金額巨大的維修資金池。如果不能有效地監管維修資金，就容易為他人私自挪用以及為貪污資金埋下隱患。目前，維修資金監管并不到位。比如，不能及時全面的記錄物業維修資金的支出信息、維修資金監管制度建設不全面等。

四、物業維修資金管理問題改善方案

(一)完善物業維修資金管理體系。建立健全物業維修資金管理體系才能更好地支持物業管理工作，拉近業主與物業之間的距離。因此，要投入精力完善物業維修資金管理體系。具體方法如下：首先業主是物業維修資金管理的服務對象，業主對管理工作的看法顯得尤為重要，所以，要全面地搜集地業主的意見建議，進而完善管理體系；其次在信息技術高效發展的背景下，物業部門可以引入信息技術，構建物業維修資金查詢系統，提高資金的透明度；再次物業部門需要不斷總結物業管理經驗，提升管理體系構建水平。最后，物業部門在完善了物業維修資金管理體系之后還要加大對管理體系的宣傳力度，提高業主對管理體系的認識。此外，物業部門構建信息溝通平臺，可以使自身與業主高效互動，以便更好地解決業主的問題。(二)明確物業維修資金代管責任。通過明確物業維修資金代管責任，資金管理水平可得到大幅度提高。因此，要科學合理的劃分代管責任。具體方法有：一是深入研究與物業維修資金代管相關的法律法規，并根據法律法規內容科學合理地劃分代管責任，以保證物業維修資金管理工作的合法合理化；二是召開會議，討論劃分責任的方式，并綜合整理討論內容，形成責任劃分方案，相關責任人要認真履行自身責任；三是構建物業維修資金代管責任機制，以此約束代管行為；四是拓寬業主意見反饋渠道，根據實際情況科學地采納業主意見，保證責任劃分的有效性；五是建立獎懲機制，獎勵出色完成資金代管任務的工作人員，提高他們工作的積極性，反之，要適當地懲罰沒有很好完成資金代管任務的工作人員，以此督促他們整改并提升專業管理水平。(三)提高物業維修資金監管水平。監管部門是提高物業維修資金監管水平的主體。因此，監管部門需要發揮自身的作用，認真地執行監管工作。監管的事項包括，指定工作人員深入各地小區之中，了解公共設施使用情況。如果發現因維修資金落實不到位導致公共設施無法使用，就需要查明產生問題的原因，進而追究相關人員的責任。責任人需要及時采取措施，保證維修資金健康運轉，提高維修資金利用效率。不同地區的物業維修資金監管制度存在差異，進而加大了物業管理難度。為提升資金監管水平，要摒棄不合時宜的物業資金監管理念，選用先進的監管理念，進而構建先進的監管制度，從而保證資金管理人員的行為處于制度框架下。此外，監管部門有必要加大物業維修資金監管力度，及時發現維修資金管理問題，進而制定維修資金管理方案，從而強化物業資金管理效果。

五、結束語

綜上所述，隨著社會的不斷進步，人們對物業服務品質的要求越來越高。物業服務離不開資金的支持。提高資金管理水平是提升物業服務質量的重點。因此，物業公司需要增強資金管理運作能力。維修資金是資金管理工作的重要組成部分。基于此，物業公司可以從優化物業維修資金管理的角度出發，確保資金管理質量。當前物業維修資金管理中存在一定的問題，包括管理體系不健全、維修資金代管責任不夠明晰、維修資金監管不到位等。為此，要提出針對性地改進策略。包括完善物業維修資金管理體系、明確物業維修資金代管責任、提高物業維修資金監管水平等。除此之外，還要吸收與借鑒優秀的物業維修資金管理經驗、優化管理流程，以保證物業管理工作有條不紊地推進。

參考文獻：

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第四篇：北海市物業專項維修資金管理實施細則

北海市物業專項維修資金管理實施細則

第一章 總 則

第一條 為加強我市物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業管理條例》、《廣西壯族自治區物業管理條例》和《廣西壯族自治區〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則》的規定，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條 本市城市規劃區國有土地范圍內非單一產權的商品房、售后公有住房等物業專項維修資金的交存、使用、監督和管理，適用本實施細則。

本實施細則所稱物業專項維修資金是指業主交存的專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后物業服務合同約定以外的維修、更新、改造的資金。

第三條 本實施細則所稱保修期，是指自開發建設單位或公有住房售房單位將住宅交付給業主之日起計算。保修期限應根據不同的房屋建筑工程、部位、部件，按照法律、法規、規章規定執行，不得低于規定的最低標準。

本實施細則所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業業主共有的部位以及其他在使用上、功能上為整幢物業或整個物業區域服務的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本實施細則所稱物業共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為整幢物業或整個物業區域服務的設施設備，一般包括：電梯、加壓水泵、空調系統、避雷設施、安防技防監控設施、智能化系統、園林景觀設施設備和音樂背景系統，消防設施、供電設施、給排水設施、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 物業專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、所有權人決策、?？顚Ｓ?、政府監管的原則。

第五條 市住建（房產）主管部門會同市財政部門負責物業專項維修資金歸集與使用的監督、指導工作。

市住建（房產）主管部門可以指定一個物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構），具體承辦物業專項維修資金歸集、使用、核算監督、指導等日常工作。

管理機構所需經費經市財政部門核定后在物業專項維修資金的增值收益中列支，并與物業專項維修資金分帳核算。

第六條 管理機構設立物業專項維修資金專戶，并委托商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行。

第二章 交 存

第七條 業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

第八條 業主應當按照下列規定交存首期物業專項維修資金：

（一）未配置電梯的物業，物業專項維修資金數額為本市上物業建筑安裝工程每平方米造價的5%。

（二）已配置電梯的物業，物業專項維修資金數額為本市上物業建筑安裝工程每平方米造價的6%。

業主每平方米建筑面積應交存的首期物業專項維修資金的具體數額由市住建（房產）主管部門定期公布。

第九條 售后公有住房應當按照下列規定交存物業專項維修資金：

（一）業主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業專項維修資金。

從公有住房售房款中提取的物業專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條

開發建設單位或公有住房出售單位在出售房屋時，應當在房屋買賣合同中以專門條款與購買人約定首期物業專項維修資金交存的數額、時間、方式等事項，由業主按照本實施細則的規定交存物業專項維修資金。

房屋征收實行產權調換的，房屋征收部門應當與被征收人在補償協議中以專門條款約定有關首期物業專項維修資金交存事項。

第十一條 新建物業的開發建設單位應當在下列期限內按照市住建（房產）主管部門商品房測繪備案的建筑物總面積足額預繳物業專項維修資金：

（一）需辦理商品房預售許可的，在申請辦理預售許可的同時；

（二）需辦理商品房現售備案的，在申請辦理現售備案的同時；

（三）本細則實施前已辦理商品房預售許可的，在申請辦理現售備案的同時或辦理房屋入住手續前。

業主在申請辦理商品房權屬登記前應當向開發建設單位支付預交物業專項維修資金，并到管理機構辦理更名手續。

第十二條 業主大會成立前，物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶，由管理機構負責代管。

第十三條 開立物業專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

開設公有住房物業專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的物業專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十四條 業主應當在辦理房屋入住手續前，按合同約定將首期物業專項維修資金交存事項辦理完畢，領取由財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

第十五條 已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。

第十六條 業主未按照本實施細則的規定交存物業專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十七條 交存物業專項維修資金應當按照下列程序辦理：

（一）業主向管理機構提交物業專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權證、業主的身份證明等材料后，領取物業專項維修資金交存通知單；

（二）業主憑物業專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得物業專項維修資金交款憑證；

（三）業主憑物業專項維修資金交款憑證到管理機構領取票據。

第十八條 業主大會成立后，業主大會決定不再委托管理機構代管物業專項維修資金的，應當就下列事項進行表決：

（一）不委托管理機構代管物業專項維修資金的決議；

（二）物業專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；

（三）委托物業專項維修資金賬目管理單位的協議草案；

（四）物業專項維修資金賬目管理辦法；

（五）確定業主委員會主任為物業專項維修資金賬目責任人的決議；

（六）其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

以上事項經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，業主委員會可以持業主大會的有效決議到管理機構辦理物業專項維修資金劃轉手續。

第十九條 管理機構在辦理物業專項維修資金劃轉備案手續后，應當在5個工作日內通知專戶管理銀行開立業主大會物業專項維修資金賬戶，將物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會物業專項維修資金賬戶，并由管理機構將有關收支情況賬目等移交業主委員會。

第二十條 有下列情形之一的，業主或業主委員會應當到管理機構辦理有關物業專項維修資金的變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）房屋所有權發生轉移的；

（三）物業專項維修資金賬目責任人發生變更的；

（四）業主大會委托的賬目管理單位發生變更的；

（五）其他發生變更的事項。

第二十一條 業主大會開立的物業專項維修資金賬戶，應當接受管理機構的監督。

第二十二條 業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。相關業主續交后的物業專項維修資金余額不得少于其按本實施細則應交首期物業專項維修資金數額。

物業專項維修資金的續交方案由業主委員會擬訂，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。未成立業主大會續交維修資金的，由業主按照首期物業專項維修資金標準補足。

第二十三條 本實施細則實施前未建立或未按規定交存首期物業專項維修資金的物業，業主應當自本辦法實施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續四年將首期維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

業主大會對前款規定另有決定的，按照業主大會決定執行。

第三章 使 用

第二十四條 物業專項維修資金應當專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。

第二十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤；其中，業主承擔的部分，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤。

物業專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

第二十六條 物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業，由開發建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十七條

物業專項維修資金未劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案；沒有物業服務企業的，由業主委員會或相關業主提出工程預算和資金使用方案。

（二）使用方案應當在物業區域內公示不少于5日。

（三）物業專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案并委托具有相關專業的維修機構進行維修。

（四）物業服務企業或相關業主持物業專項維修資金使用申請表、相關業主簽字同意的書面材料、工程預算和資金使用方案、施工合同等材料，向管理機構申請辦理預支手續；其中，動用公有住房專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。

（五）管理機構在5個工作日內審核完畢相關材料，并在2個工作日內通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉至維修單位。

（六）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉至維修單位。

（七）維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或相關業主持下列材料報管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額:

1.工程決算單;

2.維修和更新、改造工程的發票;

3.相關業主意見反饋表；

4.維修費用分攤明細表；

5.其他相關材料。

第二十八條 維修工程最終決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在1萬元以上的，超出部分應當按照本實施細則規定的程序重新申報。

第二十九條 物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案；沒有物業服務企業的，由業主委員會或相關業主提出工程預算和資金使用方案。

（二）使用方案應當在物業區域內公示不少于5日。

（三）物業專項維修資金列支范圍內專有部分占該范圍內建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案并委托具有相關專業維修機構進行維修。

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出預支維修資金申請。

（五）業主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構備案。

（六）業主委員會憑管理機構的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。

（七）專戶管理銀行將所需維修資金劃轉至維修單位。

（八）維修工程竣工驗收合格后，經業主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。

第三十條 發生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業管理單位或者相關業主提出書面緊急報告，管理機構核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：

（一）共用供電、供水、供氣管線及其設備出現故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外；

（二）房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外；

（三）電梯、消防、安防等設施出現嚴重故障；

（四）經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋；

（五）其他嚴重影響業主生活安全的緊急情況，或者法律、法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形。

維修結束經審計，發生的維修費用從維修涉及范圍內相關業主維修資金帳戶中列支并公示。

第三十一條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十二條 下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：

（一）按規定計取的物業專項維修資金的存儲利息；

（二）利用物業專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。原業主未交存首期物業專項維修資金，業主應當在辦理房屋所有權轉移登記前協商足額交存。

第三十四條 房屋滅失的，按照下列規定返還物業專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的物業專項維修資金賬面余額返還售房單位；公有住房售房單位不存在的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十五條 管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業主委員會，應當與專戶管理銀行每年核對一次物業專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十六條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市住建（房產）主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門及業主委員會發送物業專項維修資金對賬單。

市住建（房產）主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十七條 物業專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的監督。

第三十八條 物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第五章 法律責任

第三十九條 物業專項維修資金管理部門、管理機構及其工作人員有下列情形之一，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員依法處理：

（一）未依照本實施細則規定及時核準、撥付物業專項維修資金，造成損害后果的；

（二）未按照本實施細則規定進行管理，造成物業專項維修資金流失的；

（三）截留、挪用、侵占物業專項維修資金的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的。

第四十條 開發建設單位違反本實施細則第十六條規定將房屋交付買受人的，挪用物業專項維修資金的，由市住建（房產）主管部門依據《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條規定，責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第四十一條 違反本實施細則規定挪用物業專項維修資金的，由市住建（房產）主管部門依據《物業管理條例》第六十三條規定處罰。

第四十二條 采取虛假方式騙取物業專項維修資金的，由市住建（房產）主管部門責令相關責任人退回；造成經濟損失的，應當賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條 因物業專項維修資金的交存、使用等發生糾紛，當事人可以自行協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章 附 則

第四十四條 經濟適用住房、限價商品住房、拆遷安置房、市場運作方式建設住房參照本實施細則的規定交存物業專項維修資金。

第四十五條 本實施細則施行前，已按有關規定或合同約定歸集物業專項維修資金的，應當統一交存至專戶管理銀行，其管理與使用依照本實施細則的有關規定執行。

第四十六條 合浦縣物業專項維修資金的交存、管理、使用，參照本實施細則執行。

第四十七條 本實施細則自2014年1月1日起施行。

第五篇：合肥市物業專項維修資金管理暫行規定

合肥市物業專項維修資金管理暫行規定

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《合肥市物業專項維修資金管理暫行規定》已經市政府研究同意，現印發給你們，請遵照執行。

二○一○年三月二十日

合肥市物業專項維修資金管理暫行規定

第一章 總 則

第一條 為加強物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理，保障物業正常維修和更新、改造，維護維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《安徽省物業管理條例》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規和規章，結合我市實際，制定本規定。

第二條 本規定適用于本市行政區域內維修資金交存、管理、使用和監督。

第三條 擁有二個以上房屋所有權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，應當按本規定建立維修資金。

第四條 市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內維修資金的管理工作，所屬的市、縣維修資金管理機構（以下簡稱市、縣維管機構）具體實施維修資金的管理工作。

第二章 交 存

第五條 商品房首次維修資金由購房人按下列規定交存：

（一）未配電梯的物業按購房款總額的1%交存；配電梯的物業按購房款總額的2%交存。建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，未配備電梯的，由建設單位按照同期同類商品房價款的1%交存；配備電梯的，由建設單位按照同期同類商品房價款的2%交存。

住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按購房款總額或者同期同類商品房價款的1%比例交存。

（二）在一個物業管理區域內，單獨確權的車庫（位）物業所有人按購置款總額或者同期同類商品房價款的1%交存維修資金。地下車庫（位）按購車庫（位）款總額的1%交存維修資金。

第六條 本市行政區域內的經濟適用房、集資建房、合作建房、危舊房改造房、解困房、安居房的房屋買受人按照購房款總額的1%交存維修資金。

拆遷實行產權調換的原房屋產權人按照基準房價的1%交存維修資金。

公有住房的買受人按照購房款總額的1%交存維修資金，售房單位按照高層住宅售房款的30%、多層住宅售房款的20%一次性提取并交存維修資金。

第七條 維修資金由權屬登記機構代收，存入市、縣維修資金專戶，并按戶開具維修資金專用收據。

第八條 一幢房屋維修資金余額低于首次交存維修資金30%時，該幢房屋業主或者該幢房屋所在區域業主委員會應當提出續交計劃，續交標準和方案經專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，業主按擁有房屋建筑面積的比例續交；尚未售出物業，由開發建設單位以基準房價為基數按規定比例續交。

維修資金的具體續交工作由業主委員會或委托物業服務企業實施，業主委員會或被委托的物業服務企業應當向市、縣維管機構提交維修資金續交業主清冊，及時到市、縣維管機構將續交的維修資金存入市、縣維修資金專戶,市、縣維管機構按戶開具維修資金專用收據。1 /

5未成立業主大會的物業管理區域維修資金續交工作由相關業主、街道辦事處（鄉鎮人民政府）或其委托的物業服務企業組織實施。

第九條 在已建立維修資金的同一物業管理區域內，業主未交存的，由業主大會向其追繳。2000年9月1日前未建立維修資金的物業管理區域是否建立維修資金由業主大會決定。

第三章 管 理

第十條 維修資金專戶存儲，實行二級賬戶管理。市、縣維修資金專戶為一級賬戶，反映市、縣維修資金歸集、增值、支用和結余等管理情況；在市、縣維修資金專戶下以物業管理區域為單位，業主大會開設的維修資金賬戶為二級核算賬戶，反映其管轄區域內維修資金的核算情況，并在業主大會賬戶下按一定編碼開設業主維修資金核算賬戶。

業主大會成立前，由市、縣維管機構以物業管理區域為單位設立臨時核算賬戶和業主維修資金核算賬戶。

業主大會成立后，業主委員會應核實管轄區域內已交存維修資金的業主戶數和金額，并向市、縣維管機構申請設置維修資金核算賬戶，市、縣維管機構應將其管轄區域內的維修資金明細賬目移交業主委員會。

第十一條 設置維修資金賬戶應當具備下列條件：

（一）業主大會成立，業主委員會到縣（區）物業管理主管部門備案。

（二）物業管理區域界定清楚，且經縣（區）物業管理主管部門確認。

第十二條 業主委員會向市、縣維管機構申請設置業主大會維修資金賬戶時，應提交小區業主分戶清冊、物業服務合同、房屋竣工驗收報告、共用設施設備移交的資料等。

市、縣維管機構對業主委員會提交的相關材料及業主維修資金交存情況審核無誤后辦理開戶手續，并將其管轄區域內業主維修資金本息納入業主大會設置的賬戶管理，其中未交存維修資金的業主應當開設維修資金核算賬戶。

第十三條 有下列情形之一的，業主委員會應當到市、縣維管機構辦理維修資金賬戶變更手續：

（一）物業服務企業發生變更。

（二）物業管理區域發生調整。

辦理變更手續時應提交下列材料：

（一）維修資金賬戶變更表。

（二）業主委員會與物業服務企業簽定的物業服務合同。

（三）物業管理區域調整后的業主分戶清冊。

（四）其他相關材料。

第十四條 物業管理區域內，房屋滅失的，業主應填寫維修資金賬戶注銷支取表，到市、縣維管機構辦理維修資金賬戶注銷及余額支取手續。

辦理賬戶注銷手續時應提交下列材料：

（一）銷戶業主分戶清冊。

（二）銷戶業主身份證明。

（三）物業滅失證明。

（四）房地產權證注銷證明。

第十五條 業主轉讓物業時，轉讓當事人應到市、縣維管機構查詢維修資金余額，辦理維修資金核算賬戶過戶更名手續，維修資金賬戶結余的資金隨房屋所有權同時過戶。

物業未交存維修資金的，轉讓時所有權人應以基準房價按照本辦法第五條規定的比例交存，權屬登記部門依據交存的維修資金專用收據辦理房屋所有權轉移登記。

本規定實施前應交存維修資金而未交存的，物業所有權人應于2010年12月31日前按照原規定予以補交。

第四章 使 用

第十六條 維修資金的使用應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則，專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備因自然損壞或不可抗力原因毀損而進行的大中修和更新、改造。

第十七條 物業專項維修資金的使用范圍包括：

（一）物業共用部位維修工程

1.主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的。

2.戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的。

3.整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的。

4.整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的。

5.經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用維修資金的其他大中修、更新、改造工程。

（二）物業共用設施設備維修、更新、改造工程

1.物業管理區域內路面破損30%以上，需要整體修復的。

2.整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的。

3.智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的。

4.電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的。

5.二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的。

6.物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。

7.經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用維修資金的其他大中修、更新、改造工程。

第十八條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括日常綠化養護、水箱清洗等，已實施物業管理的物業管理區域由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出；未實施物業管理的物業管理區域由相關業主自行承擔。

（二）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔。

（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔。

（四）物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。第十九條 維修資金使用應具備以下條件：

（一）物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿。

（二）維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；或者維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業主已交存，部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金應分攤額存入市、縣維修資金專戶。

（三）維修資金使用方案須經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第二十條 維修項目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的，維修資金使用前，業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業維修相關區域公示不得少于7天。

除前款規定以外，維修資金使用方案須經維修資金列支范圍專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第二十一條 達到續交條件沒有續交的物業不得使用維修資金。

第二十二條 維修資金按下列規定列支：

（一）一幢物業只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的維修資金中支出。

（二）一幢物業有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的維修資金中支出。

（三）物業管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢物業的建筑面積比例從各幢物業的維修資金中支出。

第二十三條 維修資金的分攤，應當遵循業主誰受益誰負擔的原則進行分攤。

屋頂等共用部位為部分業主依據合同約定單獨使用的，其維修和更新、改造費用由受益業主自行承擔。

屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的，其維修和更新、改造費用由各物業管理區域的全體業主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。

第二十四條 物業維修時未出售的物業，建設單位應按照物業建筑面積分攤維修費用。第二十五條 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造范圍的鑒定，應當由有關專業部門按國家相關技術規范進行。國家相關技術規范未規定的，業主大會應本著安全、合理、經濟、實用的原則依法作出決定。

第二十六條 發生下列費用從維修資金中列支：

（一）前期勘察、鑒定等有關費用。

（二）維修工程費用。

（三）工程招標、監理費用。

（四）工程預決算審核費用。

（五）維修和更新、改造工程的其他費用。

第二十七條 維修資金使用按下列程序進行：

（一）實施物業管理，業主大會未成立的，由物業服務企業或相關業主根據維修項目提出維修資金使用計劃和分攤明細，經維修資金列支范圍專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并在物業管理區域公示期滿后，持相關預算報告、分攤明細和業主簽署的書面意見等報市、縣維管機構。

（二）實施物業管理，業主大會已成立的，對全體業主共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，業主委員會應當于每年12月31日前向業主大會提出下一維修資金使用方案，業主大會對使用方案的審查決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；對部分業主共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照提出維修資金使用方案，經專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，并在物業管理區域公示期滿后，業主委員會或被委托的物業服務企業持相關預算報告、分攤明細和業主、業主委員會簽署的書面意見等報市、縣維管機構。

（三）市、縣維管機構審核同意后，業主委員會、物業服務企業、相關業主應按維修項目的預算金額通過招投標或其他方式確定相應資質的施工單位，并可以委托具有相應資質的監理單位實施監理。除業主大會決定不公開招標外，預算5萬元以上的工程應委托合肥招標投標中心組織公開招標；預算5萬元(含5萬元)以下的工程可以由業主委員會、物業服務企業、相關業主指定專業單位組織施工，并簽訂維修合同，明確合同價款、工程質量、進度(工期)、保修期、支付方式、質量保證金等內容。

（四）維修合同簽訂后，業主委員會、物業服務企業、相關業主應向市、縣維管機構提交維修合同及維修資金撥付申請書，市、縣維管機構審核同意后，按工程進度預撥所需資金的70%，首次撥付額不得超過所需資金的30%。

（五）工程竣工后，業主委員會、物業服務企業、相關業主應當組織施工單位、監理單位、業主代表以及相關其他單位對工程進行驗收;驗收合格后，應向市、縣維管機構提交維修資金撥付申請書、工程竣工驗收合格證明、工程決算書、相關結算票據、分攤明細和業主、業主委員會簽章驗收審核意見等，經市、縣維管機構審核同意后撥付所需資金的剩余部分。

（六）未實施物業管理，業主大會未成立的物業，由物業所在區域街道辦事處（鄉鎮人民政府）按本條第（一）、（三）、（四）、（五）項的規定組織相關業主實施。

第二十八條 維修資金實際發生額低于預撥款的，結余部分應及時交入市、縣維修資金專戶。

第二十九條 維修資金工程決算金額超出預算金額20%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按第二十七條維修資金使用程序重新申報。

第三十條 發生危及物業安全等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出維修資金使用方案，經市、縣維管機構審核后，預先從維修資金中撥付，再按照本辦法第二十七條規定的程序補辦有關手續。

第五章 監 管

第三十一條 市、縣維管機構應當建立維修資金記錄和查詢系統，記載維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。

第三十二條 業主委員會、物業服務企業應當每半年向業主公示維修資金收取、使用、管理等情況，接受業主的監督。

第六章 附 則

第三十三條 本規定所稱物業共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本規定所稱物業共用設施設備是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三十四條 本規定自發布之日起執行，有效期三年。