第一篇：物業管理期末復習(2016年版)

物業管理期末復習

物業管理期末復習（華南農業大學）

題型：（1）選擇題：10個，每個1分，共10分；（2）判斷題：10個，每個1分，共10分；（3）名詞解釋：5個，每個3分，共15分；（4）簡答題：5個，每個6分，共30分；（5）實踐操作與討論題：3個，共35分。

第一章 物業管理概述

1．物業含義：指正在使用或可投入使用的各類建筑物及其附屬設備、配套設施、相關場地以及附著于其上的權益。

2．構成物業的四要素：房屋、配套設備設施、相關場地、權益 3．物業性質：社會屬性：經濟屬性、法律屬性

自然屬性：物質內容二元性、不可移動性、使用壽命長期性、形式上多樣性

4．物業分類：居住物業、商業物業、工業物業、其它用途物業、混合物業

5．物業管理：廣：泛指受業主委托所進行的開展旨在物業合理使用和保值、增值而提供的服務與經營活動。狹：指物業服務企業接受業主委托，按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

6．物業管理的基本特征：業主主導化、社會化、專業化

7．物業管理服務的內容：

①常規性公共服務的特點：（1）服務對象是物業管理區域的全體業主；（2）在物業服務區域內具有非競爭性和排他性，是一種準公共產品；（3）服務項目、服務質量和收費標準通過物業服務合同約定；（4）物業服務企業必須按照物業服務合同全面提供常規性公共服務，業主必須一攬子接受而不能拒絕或自行選擇。

②針對性專項服務：為改善和提高住用人工作生活條件，滿足其中一些住戶、群體和單位一定需要而提供的各種服務工作。包括：日常生活類；商業服務類；文教衛體類；金融服務類；經紀代理中介服務；社會福利類等。特點：（1）以全體業主為服務對象；（2）物業服務企業事先設立服務項目，向全體業主或物業使用人公布服務項目和收費標準，由業主自行選擇。（3）服務品種多，專業性強、技術要求高，通常采用外包經營。

3.委托性的特約服務：是指物業服務企業為滿足物業所有人或使用人的特殊需要而提供的個性化服務，是對常規性公共服務和針對性專項服務的補充。

特點：（1）服務對象是有個別特殊需求的業主；（2）服務項目根據業主的需求和物業服務企業自身的資源條件設計；（3）收費標準由雙方協商確定。

8．各內容區別與聯系：

區別：1）常規性公共服務的具體工作內容和要求，通常在物業管理合同中明確規定。

2）針對性專項服務具體工作內容和要求，在物業管理合同中沒有明確的規定，但是物業管理企業已經預見到業主的需求，事先設立各種服務項目，并將這些服務內容與質量、收費標準公布，當業主需要這種服務時根據自己的要求自行選擇。

3）委托性特約服務的具體工作內容和要求，通常在物業管理合同中未作要求，在專項服務中也未設立，物業管理期末復習

物業管理企業根據業主和使用人自己提出的服務要求，所提供的服務。聯系：三種服務之間是一個遞進的過程，逆向轉變。

9．物業管理的作用：

① 物業保值、增值

;② 改善居住條件;③ 提高居住質量

;④ 維護社區安定團結;⑤ 改善經濟機構，擴大就業

;⑥ 推動社區文化建設

形成良好的社會秩序;10．物業管理主體:政府（創造良好的物業管理與物業服務環境；維護物業區域公共利益；促進文明社區建設；促進物業資源的合理配置與合法使用）、物業公司（實現物業服務企業的盈利目標；實現物業服務質量目標；承擔物業服務企業的社會目標等。）、開發商（促進房地產產品銷售，實現房地產銷售收入和盈利目標）、業主（物業保值、增值；維護物業公共秩序；實現業主之間和諧相處；確保社區生活達到層次高尚、品質優良）

11．物業管理的根本屬性是公共管理 12．物業管理的共通目標：

1產生于物業業主權屬的物業管理目標； 2產生于物業服務企業的目標； 3基于社區管理的目標。

13．物業管理的基本環節：策劃階段

前期準備階段

啟動階段

日常運作階段

第二章 業主自治自律

1．業主：指物業所有權人，即房屋的所有權人。在物業管理中，業主又是物業服務企業所提供的物業管理服務的主體。

2．業主自治管理：是指物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權，依照法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范，自我管理本區域內物業管理活動的一種基層治理模式。

3．自治權：知情權、接受服務權、請求權、投票權、選舉和被選舉權、監督權

4．業主自律是通過建立和實施管理規約實現的。

5．管理規約：管理規約是物業管理區域內全體業主共同制定并承諾遵守，對全體業主有共同約束力的，有關業主在物業使用、維修和管理等方面的行為準則。

6．業主大會：由物業管理區域內全體業主組成，是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。

7．業主委員會：業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體中選舉產生，經政府批準成立的代表全體業主合法權益的社會團體。

8．業主委員會設委員5-15人，最少不低于5人，最多不超過20人 9．業主委員會提前7天發放消息資料，業主大會召開前15天發放公告。

第三章 物業服務企業

1．物業服務企業：指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

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2．物業服務企業的類型：

（1）業務性質：委托服務型、租賃經營性（萬達物業，全國最先例子，廣州城建公司白馬天河城維多利亞廣場）、委托代理型

（2）按棣屬關系：發展高成立（房地產營銷需要、肥水不流外人田思想、業主不予關注是內因，市場約束機制少是外因）、單獨成立、房地產管理部門附屬房管所改制、有機關企業事業單位管房部門改制。

3．物業服務企業的機構設置

基本要求：具備服務性功能、充分發揮公司職員的潛能、關系協調、高效靈活

機構設置原則：因事設職原則、權責對等原則、統一指揮原則、分工協作原則、經濟原則 4．物業服務企業組織機構的類型：直線式、事業部制、直線職能式、矩陣式

5．物業服務企業建立的程序和條件

（1）一級資質：>500萬，>30人，>20人；（2）二級資質：>300萬，>20人，>10人；（3）三級資質：>50萬，>10人，>5人。臨時資質有效期為1年。

6．組織形式：

（1）直線制：責權高度統一，效率高，對經理要求高；（2）直線職能制：只能分工、只能部門間缺乏聯系，例如：華農

（3）事業部制：分散風險、有利于業務開展、各事業部相對獨立，例如：大集團大企業（4）矩陣制：分工明確、專業性強、雙重領導。7．物管人員綜合能力：創新、決策、組織指揮、自制

第四章 物業管理招投標

1．物業管理招標：是指物業業主或開發商根據市場及物業管理的需要，提出一定的標準條件，向社會或若干特定的物業服務企業發出投標邀請，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定最佳的物業服務企業并與之簽訂物業前期服務合同或物業服務合同的過程。

2．物業管理投標：是指物業服務企業選擇物業項目并在接到招標通知后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。

3．物業管理招標的主體：物業產權人（政府機關或物業產權部門）建設單位

業主委員會 4．物業管理招標的原則：1.不規避法定招標

2.公開、公平、公正和誠實信用

3.不違法限制和不非法干涉招標、投標活動

4.當事人接受合法監督

5．物業管理招標的方式：公開招標

邀請招標

6．物業管理招標的程序：

1、確定并組織招標機

2、編制招標文件

3、以招標公告或投標邀請函的形式發布招標信息

4、審查是否有修改招標文件的必要

5、召開投標文件預備會議和組織踏勘現場

6、收存標書

7．物業管理投標的程序： ① 取得招標文件；

② 熟悉招標文件并考察物業現場； ③ 測算管理服務費用的單價；

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④ 編制投標文件； ⑤ 封送投標文件；

8．樓宇入伙的手續：入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、繳款通知書、驗樓情況一覽表、樓宇交接書

9．物業管理招標的方式：公開招標、邀請招標（>3家）10．招標公告或邀請函要提前大于20天發出去，修改時間4、5天

11．編制招標文件的注意事項：

（1）內容與招標文件相符；

（2）法定代表人或主要負責人簽署（每一頁蓋章簽名）；（3）截止日期前，可以補充修改或撤回（包好密封）；

（4）部分非主體、非關鍵性工作可分包出去（實務中通常不寫）；（5）不得互相串通和排擠其他投標者；

第五章 前期物業管理

1．前期物業管理：是指業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理。前期物業服務合同的性質——過渡性 前期物業管理的委托——必須以招標方式進行

2．物業管理前期介入：是指物業服務企業在接管物業之前，就參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業能滿足業主或使用人的要求，為物業投入使用后物業的管理創造條件。

3．物業管理前期介入的作用:

1、完善物業使用功能；

2、改進物業的具體設計；

3、能更好地監督施工質量；

4、為竣工驗收和接管驗收打下基礎；

5、便于日后對物業的管理。

4．物業接管驗收：是指物業服務企業對建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋等物業以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

原則：原則性與靈活性相結合的原則；細致入微與整體把握相結合的原則

第六章 物業管理財務

1．物業管理資金的來源與分類：物業服務費、住宅專項維修基金、經營性收入、國家財政來源 2．物業管理資金的使用原則：?？顚Ｓ?、厲行節約、注重效率、民主管理

3．住宅專項維修資金：是指專用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

4．住宅專項維修資金交存主體：住宅物業的業主、住宅小區內非住宅物業的業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主

5．住宅專項維修資金的分攤：

① 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

② 售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業

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建筑面積的比例分攤。

③ 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

④ 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

6．住宅專項維修資金的使用程序：制度方案 業主確認 辦理備案 開戶劃款 7．項目是否屬于保修期內及使用程序（問答題）

第七章 不同類型的物業管理

1．居住型物業（住、別、高）；經營型物業（寫、商、工、倉、特種）

2．住宅區物業特點：人口密度高、住宅功能單一；

3．住宅小區目標：經濟效益（開發商、業主、管理公司）、社會效益、環境效益、心理效益 4．住宅小區要求：物質環境、社會環境管理

5．高級公寓特點ppt 6．別墅類型：單棟、雙拼、聯排

7．別墅物業管理服務要求：保護別墅區規劃的完整性

8．寫字樓：使用時間長，人員流動大。解決交通阻塞，電梯單雙層

9．商業物業特點：精心策劃、合理布局、建筑結構新穎且有特色、選址規模符合不同要求 10．管理難點：廣告管理

11．工業物業：環境保護為重

第八章 社區文化

1．社區：是指一定區域內發生社會活動和社會關系的具有某些共同意識、共同利益和行為的人群所組成的社會生活共同體。

2．社區的要素：

1、地域要素；

2、人口要素；

3、組織結構要素；

4、心理文化要素。

3．社區文化：是指在以人口、地域面積為參數劃定的社會自然地域范圍內，以居民為參與主體，通過文藝表演、科技普及、法律法規宣傳、文體娛樂等形式，提高城市管理水平和人口素質的文化形態。

4．社區文化的特點：開放性、多元性、地域性、歸屬性

5．物業管理與社區文化建設的關系：互為促進、互為利用、互為約束 6．物業服務企業在社區文化建設中的作用

1、物業管理是社區文化建設的主要載體；

2、物業服務企業在社區文化形成過程中起引導作用；

3、物業服務企業能及時把認同的文化要素形成規范和制度。

7．文化（人化—自然人—社會人）：物業管理中社區文化僅僅是狹義文化嗎？不僅僅是，還包括物質基礎。

8．物業管理與社區文化關系：互相促進、互相利用、互相約束

9．物業管理在社區文化建設中的作用：營造文化氛圍基礎、引導作用、形成規范和制度 10．開展文化活動注意：老與少結合；大于小結合；雅與俗結合；遠與近結合

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第九章 不同物業的經營

1．物業管理經營內涵：常規經營、企業資源經營、物業資源經營、業主資源經營（有形資產無形資產）、物業管理文化資源、物業管理資本經營（企業理財、資本擴張、投資經營）

2．問答：物管公司如何做好停車場經營？

（1）停車場廣告；（2）停車場商店；（3）洗車養護服務；（4）精細化管理（分時段經營車位）

物業管理期末復習

2016年上學期考試內容

選擇：物業管理的產生地點（英國），物業管理的實質、社區文化的實質、多層高尚住宅的定編人數每萬方1人、首聘物業管理公司簽訂的年限

判斷：前期物業管理和早期介入是一樣的（x），物業管理接管驗收含義，名詞解釋：住宅維修基金、管理規約、業主大會、物業管理、物業服務企業 簡答題：

1、物業管理三大內容的區別和聯系；

2、物業管理在社區文化建設中的作用；

3、物業管理前期介入的作用；

4、物業管理人員的知識結構；

5、物管公司如何做好停車場運營； 討論題：

1、參考“精選**”、“法國物業管理”、“華南新城事件”，試分析物業管理行業現狀及存在問題的原因。簡析：物業管理行業現狀及存在問題的原因：發展不平衡。（1）內因：業主、物業管理公司；（2）外因：政府、社會、經濟、法律法規。

2、王小姐一年沒辦理入住手續仍需交物業管理費，分析原因。（課堂上有講，大點說到就好，能編多少編多少，編也是物業管理人員的一個考核標準）簡析：

① 物管費是常規性公共服務體現，具有排他性； ② 物業增值保值性；

③ 不交物管費，不僅侵害物業公司利益，還搭了其他業主便車，損害其他業主利益。

3、“二沙島別墅違建”分析別墅物業和普通住宅物業管理的區別。分析違建事件中業主、物業管理公司、政府部門的責任歸屬。

（考試的內容就差不多以上了，袁中友老師是個很風趣幽默的老師，師弟師妹們好好珍惜吧~）

第二篇：《物業管理》期末復習備考題

《物業管理》期末復習備考題

一、物業管理概述

1、“物業”和“房地產”的含義。結合目前我國物業管理市場的實際分析應該如何區別二者，請論證。

（1）物業：是指房屋及其附屬設備、配套設施和相關場地。主要包含：①已開始建設或建成；

②相對集中在一定范圍內；③各類房屋；④附屬設備；⑤配套設施；⑥相關場地；⑦已確定業主權益。

（2）房地產：泛指建筑、土地以及附屬定著物?！緜戎乇砻鬟@種財產是以房屋和土地作為物質

載體?！?/p>

（3）

2、試述法國業主大會的內容，并探討其對我國物業管理的借鑒意義。

（1）法國業主大會的內容：

① 選舉業主大會主席和副主席

② 物業公司主管介紹情況，并向大會提交物業服務合同及下物業預算

a.前一段時間物業開支

b.房屋維護中存在的問題及業主們就相關問題提出的書面建議或申請

c.物業公司在未來內的開支計劃

③ 業主們自由發表言論

④ 表決

表決內容包括：物業公司的述職報告；物業公司的物業管理服務合同；下物業管理預算；是否批準要追加預算的新工程等。

⑤ 選舉幾名業主組成“業主委員會”

（2）借鑒意義：

二、物業管理基本理論

1、公共選擇理論主要研究哪些領域的問題？“經濟人”假設是如何看待廠商、消費者、政府、政府官員以及集體決策者在決策中的行為？

（1）公共選擇理論主要研究集體（如一個群體、一個委員會、一個國家）如何進行選擇、作出集

體決策。它可以定義為研究非市場決策的理論，是對政府和集體決策過程的經濟分析。

（2）①傳統的西方經濟學認為，“經濟人”假設只屬于廠商和消費者。他們是利己的、理性的，追

求利益最大化的“人”，在私利及貪欲的驅使下，對經濟生活中做出最有利于個人的判斷和設計。

②公共選擇理論認為，政府官員、集體決策者與廠商和消費者一樣，不可能僅僅因為從經濟市場轉入政治市場之后就由自私自利者轉變成為大公無私者，他們也是具有理性和私利的“經濟人”，也具有自己的動機、愿望和偏好，同樣關心自己在政治活動中的成本和收益，同樣追求自己利益的最大化，在政治市場上會對不同的決策規則和集體制度作出最有利于自己的反應（即公共選擇問題）。

三、物業管理法律制度

1、請簡述業主和業主大會的概念。試論述我國業主大會的內容，并與法國業主大會相比較（說明異同點，和“異同點”反映的問題）。

（1）業主：物業的主人，即物業的所有權人。從物業管理的角度來說，業主是物業服務企業所

提供的物業服務的對象。

（2）業主大會：在物業管理活動中代表整個業主意志、維護業主權益的法律上的團體組織。

（3）我國業主大會的內容：

① 制定和修改業主大會議事規則

② 制定和修改管理規約

③ 選舉業主委員會或者更換業主委員會委員

④ 制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案

⑤ 選聘和解聘物業服務企業

⑥ 籌集和使用專項維修資金

⑦ 改建、重建建筑物及其附屬設施

⑧ 改變共有部分的用途

⑨ 利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用

⑩ 法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事宜

（4）我國業主大會與法國業主大會比較：

法國的業主大會即是物業管理監督會，又是左鄰右舍相互認識增進感情的交流會。

2、在住宅物業管理中，應該選擇哪種物業管理的計費方式，請論證。

（1）我國物業管理的計費方式：

包干制：業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享．．．．．．．．

有或者承擔的物業服務計費方式?！臼且环N交易關系】

酬金制：在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企．．．．．．．．．

業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均有業主享有或者承擔的物業．．

服務計費方式?！臼且环N委托關系】

（2）在住宅物業管理中的選擇——酬金制。理由如下：

① 酬金制具有監控作用。

酬金制可讓物業管理費的花銷賬目明示業主，但包干制下的物業管理費則無法透明。

在酬金制下，物業管理費是固定支出，如有透支，經業主委員會同意后還能追加。

② 酬金制有利于培育健康的物業管理企業。

酬金制意味著要把物業管理費認真地花出去，服務到位，才能拿到酬金；但包干制卻

會“鍛煉”一些短視企業，只要能收到物業管理服務費，完全不管服務質量。

③ 酬金制能夠促進業主自主繳費。

酬金制下物業管理服務公司拿的錢是固定的，如果業主不繳費則是侵犯的公眾利益，也即是業主們的利益；但如果是包干制，則不繳費的業主欠的僅是物業管理服務公司的錢。

④ 酬金制有利于物業管理企業專業化。

酬金制能夠讓物業管理行業更加專業化，如果是包干制，很容易造成業主和物管公司的矛盾，導致一些物管公司通過開理發店、提供送水等服務搞多元經營。

3、仔細閱讀《物業管理條例》，思考其陳述的有沒有不合理的地方。請指出最重要的一條進行論證。

四、物業管理市場與物業管理委托

1、簡述物業管理市場和其主體，并談談其構成。有觀點認為目前物業管理市場構成有問題，正是由

于這一問題造成物業管理市場的種種問題（住宅物業方面），請談談你的看法。

（1）物業管理市場：物業管理服務或商品的交換領域，是物業管理一切交換關系與流通關系的總和。

（2）物業管理市場主體：物業管理市場的行為者，它包括物業管理商品的供給方、需求方和調

控方。

（3）物業管理市場的構成：

① 市場主體：

a.需求主體：業主（單獨產權的業主、共有產權的業主）

☆注意：業主委員會、使用人都不是需求主體。

b.供給主體：各類物業服務企業（綜合性的物業服務企業和專業性的物業服務企業）c.調控主體：政府的物業管理行政主管部門及相關職能部門。

② 市場客體：物業管理市場上用于交換的對象。

a.物業管理勞務服務

b.物業經營管理

③ 市場環境：規范市場的各種社會制度、物業管理的相關法律、法規以及具有效力的契

約文件。

（4）關于物業管理市場構成的問題

五、前期物業管理

六、物業維修管理與物業設備管理

第三篇：物業管理2010期末

●物業經營管理的含義和特點； 以市場化為導向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業主及非業主使用人的需求為目標的社會化，綜合化，經營性的服務與管理。

特點：具有服務性、與物業綜合管理的互補性、對物業區域條件與市場的依賴性、需求與服務的差異性、經營管理定位的 現實性和超前性?！裎飿I經營管理的服務內容： 1最貼近日常生活的衣食住行樂服務2上午服務類3文化、教育、衛生、體育類4經營中介服務。?物業租賃的特征

1房屋租賃的標的是作為特定物的房屋2物業租賃讓渡的是物業使用權而不是所有權3租賃雙方都必須符合法律規定的責任人4租金的合理確定是物業租賃的核心問題5房屋的租賃關系是一種經濟的契約關系 ● 物業中介的含義與主要內容 含義：房地產市場運作的介質體系，或者說是由用專業中介人在國家法律、政府規章以及行業自律組織規則框架下所從事的一系列中間介引等活動的集合系統，含狹義的房地產市場中介，廣義的房地產中介，泛義的房地產市場中介。

內容：1房地產咨詢2房地產估價3房地產經紀

● 房屋租賃合同的含義與法律特征 含義：是出租人與承租人簽訂的、用于確定租賃雙方權利義務關系和責任，以房屋為租賃標的的協議，是一種債權合同

法律特征：1房屋租賃合同實施雙務合同2房屋租賃合同是有償合同3房屋租賃合同是諾成合同4房屋租賃合同是要式合同5房屋租賃合同是繼續性合同

● 租戶管理

1租約解釋2定期溝通3租戶代表 ● 租賃關系管理的內容及物業租賃

條件

關系管理：就是對這種關系的各項活動所進行的組織、指導、監督和調節活動，藉以保證租賃關系的建立和正常進行，工作內容有，簽訂租賃契約、審核租賃關系的變更與終止、辦理停、退稅手續等

租賃條件：出租人必備條件1出租人是物業所有權人或受委托管理人，并持有房地產產權證或委托管理證件2出租人若為物業開發經營企業或物業管理公司，還必須持有工商行政管理機關核發的營業執照3出租人對所出租的物業應具有管理的修繕的能力 ● 房屋租金的類型和構成 成本租金、（包含折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅）商品租金（保險費、地租、利潤）市場租金 ● 城市房屋的計算原則

1以租養房原則2按質論價原則3利益兼顧原則4調節供求原則 ● 物業租賃價格的確定

1按建筑裝潢設備等級計算法 2 項目基分計算法3結合以上兩種方法的起來使用 ● 物業管理招標投標的原則 1公平原則2公開原則3公正原則4誠實信用原則

● 開招標階段的任務和程序 任務；1推動物業管理市場化2推動物業管理行業整體水平的提高3明確雙方責任，減少經濟糾紛

程序：1準備階段成立招標組織編制原則思想方法2招標階段發招標公告、資格預審、提供招標檔3投標階段獲得投標資格的物業管理企業參加投標送標書4信譽調查取樣階段5開標階段標書評議，現場答辯6中標7履行訂立合同

● 物業管理招標文件的編制原則 1公平性原則2明確性原則3指導性原則4合法性原則

● 物業管理投標書的編寫要求 1針對性2可操作性3體現企業的優勢和專業水平4深刻理解業主的意愿

● 物業管理資金的使用原則 1必要合理原則2服務第一原則3計劃使用原則4合理收益原則5民主管理的原則

● 物業管理服務費測算中的主要定

額

1人員定編2設備運行維護費3清潔衛生費4綠化養護費5保安費

● 物業管理處財務預算編制的原則 應遵循量入為出的‘‘零預算原則。編制預算時應使物業管理服務費收入=物業管理服務成本+法定稅金+管理人酬金。即在編制預算中適當考慮一定的不可預見的費用后，管理服務費收支相抵，不留盈余。

● 物業管理企業財務會計報告的構

成1會計報表2會計表附注3財務情況說明書

● 人力資源、人力資源管理和人力

資源計劃的含義

人力資源：一般是指蘊含在人體內的一種生產能力、以及具有這種能力的人，而生產能力是指在勞動活動中可資運用得體力和腦力的總和，是存在于勞動者身上的、以勞動者的數量和質量表示的資源

人力資源管理：是指對人力資源的取得、開發激勵、利用等活動的計劃、組織、指揮和控制過程

人力資源計劃的含義：是指為了達到企業的戰略目標與戰術目標，根據企業目前的人力資源狀況，為了滿足未來一段時間內企業的人力資源質量和數量方面的需要，決定引進、保持、提高、流出人力資源所作的預測；對職務編制、人員配備、教育培訓、人力資源管理政策、招聘和選擇等人力資源管理的具體內容所進行的人力資源部門的職能性規劃

● 人力資源計劃中的人員配備原則 1動態原則調整原則2滿足需要原則3利益雙贏原則

● 員工招聘的崗位、標準及方法

崗位在：管理崗位2執行崗位3見習崗位。標準：1外顯條件標準2內涵素質標準3潛在素質標準。方法：1內部來源及內部招募法2外部來源及其外部招募法

● 員工培訓的意義：

1可以改變目前物業管理企業整體素質，特別是員工素質不高的問題2員工培訓可以緩解物業管理人才缺乏的矛盾3員工培訓可以滿足物業管理企業在使用新技術、新材料和開拓新業務、新領域的需要4可以開發人力資源、培植企業文化、形成企業精神，實現企業的長遠戰略目標

● 員工考核的方法及常見問題 考核方法：1主管決定法2工作標準法3鑒別性方法4配對比較法5功能測評法

常見問題：1考核標準問題2形式主義3好人主義4集中趨勢

● 員工激勵的含義、機制及基本方

式

激勵含義：是激發人的動機，誘導人的行為，通過精神或物質的某些刺激，使其發揮內在潛力，為實現鎖住球的目標而努力的過程。

機制：1目標激勵2精神激勵3物質激勵4福利激勵5榮譽激勵6參與激勵7考核激勵8競爭激勵

獎勵和懲罰是對員工進行進行激勵的兩種最基本的方式

● 小區的概念和文化的內涵 小區是指聚居在一定地域中的人們所組成的社會生活共同體。經過小區體制改革后作了規模調整的居民委員會轄區

文化是與自然現象不同的人類社會活動的全部成果，它包括人類所創造的一切物質的與非物質的東西；自然界本無文化，自從有了人類，凡經人“耕耘”的一切均為文化，文化內容包括精神文化和物質文化，●小區文化的含義

小區文化的含義：廣義的涵蓋了小區經

濟和政治以外的所有社會現象，狹義的小區文化僅僅是小區居民的文娛活動，包括小區成員的群眾性文化、體育、娛樂活動和小區教育等

● 物業管理小區文化小區文化建設的基本內容

1設施建設2組織建設3政策建設4隊伍建設5網絡建設6文化品位建設 ● 物業管理企業與小區文化的關系

一、小區文化影響物業管理企業的發展1有助于鍛造企業品牌和核心競爭力2有利于培養業主忠誠度3有利于提高市場美譽度4有利于在小區中架起小區文明的橋梁5有利于小區意識和公德的小區價值觀的形成，促進 ● 物業管理企業在小區文化建設中的作用

1在小區文化建設內容上的選擇作用2在小區文化建設過程中的服務作用3在小區文化建設中對有文化差異小區居民進行的文化整合作用4在小區文化建設中的統籌、協調作用5在小區文化過程中的穩定器作用 ● 服務的含義、特征及理解 含義：是一種由服務人與被服務人的活動構成的行動，是帶有心理因素的一種行為，是在一定的物質條件和人員素質條件下完成的行為過程

特征：1無形性2不可分離性3差異性4不可儲存性5缺乏所有權

理解：1感知服務質量2技術質量和功能質量3預期質量與信息質量 ● 影響服務質量的因素

1企業形象2宣傳溝通3顧客口碑4顧客需求

● 物業管理服務的特點

1服務對象相對長期性2業主監督的直接性3政策因素的導向性4業主因素的相關性5環境條件的制約性 ● 影響物業服務質量的因素(一)客戶感知因素

物業管理行業屬于服務行業，其產品就是服務。服務產品因其無形性、不可儲存性、差異性與產用同

步性而在質量評價上完全不同與實體產品的質量評價。服務質量評價更多取決于顧客的感知，屬于主觀范疇。物業管理服務質量歸根到底由顧客說了算。而物業管理的顧客，由于每個人知識、生活背景、價值觀都不盡相同，對某項服務的敏感度也不同，有時甚至加上感情的因素對管理公司服務的品質認知，會有相當大的差異，所以經常發生住戶之間為管理公司的服務質量認定相互發生爭執。再加上很多物業管理企業根本不具備管理客戶關系、管理顧客感知因素的意識與能力，根本不懂得什么是關鍵時刻，什么是排隊理論，甚至根本不知道什么是顧客感知質量，因而對物業管理在社會評價中的形象更是雪上加霜。

(二)物業公司管理因素

服務質量好壞與公司的管理制度、教育訓練等都有很深的關系。目前管理公司在質量上無法穩定的主要原因是：1.員工流動率高。公司員工流動率高的原因有很多如薪資、福利、管理制度、工作場地環境等。不論何種原因離職，流動大，服務人員對顧客永遠是陌生的，顧客的需求無法了解，感情無法建立，工作場地環境不能熟悉，服務質量就無法穩定

2.教育訓練物業管理工作的內容是多元的，需要有清潔、綠化、消殺、消毒、垃圾處理、治安、消防、強電、弱電、動力、能源、車輛、建筑結構、建筑材料、力學、通訊、網絡等各種專業技術支持，才能真正做好服務工作。而物業管理屬于微利行業，成本是物業管理企業必須考慮的要素。人力配置精良是物業管理企業成功運作的關鍵。而一位優良的現場服務人員如果要能充分了解及操作專業服務的工作，必需要給予周詳的教育訓練。目前物業管理從業者由于流動率高，如果依正規的教育訓練完成后再派駐服務，會給企業造成成本增加的風險；所以管理公司一方面要迅速補齊缺員的缺口另一方面要降

低成本，于是只能讓新進人

員到職場接受在職訓練，邊服務邊訓練，如此可以降低因流動而成本增加風險也可以訓練工作人員確實了解職場的環境。但如此一來訓練的時間加長，也增加了服務質量無法立即提升的風險。

3.人為的變量由于物業管理的服務項目很多但仍以人為服務的主體，以人為服務主體的服務質量變量極大。一個人的學識、人際背景、價值觀、家庭環境、身體狀況、心理狀況、氣候、心情、工作環境都會影響服務質量，所以物業管理公司的質量可能昨天仍然口碑很好，而隔日就因為某一服務人員情緒的失常成為眾矢之的。服務質量的變量很大，質量穩定性很難長久維持，常因服務人員的表現而變動。

4、質量管理技術物業管理企業更多注重于外在表像的管理，更注重于代表質量品牌的形象因素的管理，如通過ISO質量環境管理體系認證。但對于質量管理體系的運行不甚重視，也忽視現場改善技術技術的運用，更沒有意識到服務業質量管理的特性，沒有建立符合服務業管理規律的服務管理體系，也不懂得服務管理控制的要素，更不懂得服務質量管理的技術工具運用。(三)服務質量的表里差異因素一般住戶對物業管理公司的服務質量認定，大部份只注重平時直接接觸的務人員工作表現，而設備的維護管理在沒有發生事故之前大部份是不會注意的。例如：公司的服務人員態度和譪有禮，公司又附贈了許多額外的利益如公共意外險等，但其專業的設備是否做好維護工作，預備發電機不能發電等等狀況，一般住戶不了解只相信眼見的表相，這就是對服務質量認知上差異。這就導致部分物業管理管理公司只注重服務人員的表現而忽略了專業技能的提升，最終導致物業管理服務水平的停滯甚至下降

● 提高物業管理服務質量的途徑

1管理者要確立管理與服務的質量意識2制定并遵循適合與適度的質量標準3建立物業管理服務質量體系 ● 現代管理理論的新特點 1權變管理2創新管理3無形資產管理4人本管理

● 小區管理的基本趨勢

1弱化小區管理的行政色彩2擴大以小區自治為基本前提和主要內涵的基層民主3加強小區文化建設，形成穩定的社會基礎

● 物業管理與小區管理的關系 1物業管理與小區服務的關系2物業管理與小區建設的關系3物業管理與文明小區建設的關系

● 物業管理與公共管理的關系，如

何理解物業管理的公共管理性質 關系：1小區物業業主的公共事務的管理2物業管理企業受政府部門之托管理小區公共事務

公共管理性質：受小區代表機構委托和授權對小區內產權人共同擁有產權的公共場所、公共設備和所有公共配套設施實施專業化有效管理，同時也可以提供有償性的小區公共服務和家庭服務。物業管理企業開展的小區公共事務管理活動，七權利料子與政府的行政授權 ● 物業管理模式

模式體現在物業經營管理企業的經營管理方式和物業管理行業的體制類型上。目前我國內地多采用房地產管理所式的管理模式，應當選擇市場化、社會化、專業化、規范化的發展模式 ● 組織結構扁平化與有機化及其作

用

1在管理機構的設置上，一方面要求必須充分體現統一領導、分級管理的原則和物業管理分散化的邀請，另一方面還要必須付出管理、服務、經營的需要，讓物業管理處等基層管理機構有更多的自主權，建立柔性化的管理制度體系2組織機構設置應有利于實現企業的經營目標3要建立良好、暢通的信息傳遞管道，加強橫向聯系

● 團隊管理的類型及借鑒意義 類型：1問題解決型團隊2自我管理型，3跨越功能型團隊

借鑒的意義：1物業管理企業團隊領導究竟采用哪種領導模式，與一個團隊成員的人性假設相關2對于規模較大的物業管理企業，應當倡導、支持和利用團隊來實現企業目標3團隊管理需要高度重視企業文化建設 ● 虛擬管理的含義

虛擬團隊管理的核心問題是信任的建立和維系。從廣義來看，信任是對一個人、團隊或組織正直、公平和可靠的信仰或信心。其中，虛擬團隊是指在虛擬工作環境下，由一些跨地區跨組織的成員通過通訊和信息技術的聯結來完成共同任務的組織。

虛擬管理是網絡時代的需求，它是指公司的成員分布于不同地點時的管理；同時也指團隊成員并不一定由單一公司成員組成。它的理想狀態是跨越時間、空間和組織邊界的實時溝通和合作。以達到資源的合理配置和效益的最大化。

● 物業管理的發展必備條件

一、外部條件1人們普遍重視居住質量2人們普遍重視房屋的保值、增值，物業管理意識的形成3人大、政府立法到位，規范明確4房屋體制的改革5搞好房地產行業的內部協調6處理好物業管理企業與其它方面的關系

二、內部條件1處理好行業內部平衡2發揮行業協會的行業自律作用，提高行業管理的整體水平3重視員工的素質，保證基本隊伍的技術力量4提供多種服務和多層次的服務5合理收取和使用管理經費

● 個人固定資產管理中的決策方式 1是否投資于不動產業，在和地區投資2投資于和類不動產，如辦公樓宇或商住樓等3在進行不動產買賣時進行挑選和鑒別4恰當的融資安排

第四篇：物業管理復習

物業管理

一填空題

1.按照物業的使用功能的不同，物業可以分為 居住物業商業物業工業物業其他用途物業

2.按服務的性質和提供的方式，物業管理的內容可分為

常規性的公共服務針對性的專項服務 委托性的特約服務

3物業管理企業的權利的內容主要包括：

有權采取完成委托任務所必須的行為 有權獲得勞動報酬 有權根據物業管理合同制止違背全體業主利益的行為

4建筑物區分所有權具有

復合性專有所有權的主導性一體性登記公示性權利主體身份的多重性5前期物業管理的權責主體分別為

業主開發建設單位物業管理企業

6房屋的完損等級劃分為5類

完好房基本完好房一般損壞房嚴重損壞房危險房

7房屋的完好率即是完好房基本完好房的面積之和，占總物業面積的百分比。8物業園林綠化的管理工作主要有兩大類

明確園林綠化員工職責嚴格執行質量管理標準

9物業管理現代化包括

管理理念管理模式管理手段的現代化企業資質：企業資質，主要是為了界定、查驗、衡量企業具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業的注冊資金、擁有的固定資產、職工人數、技術力量、經營規模以及經營水平等等，是企業實力和規模的標志

二 選擇題（C）一旦完成，即由開發建設單位向物業管理企業辦理物業的交接手續，標志著物業管理的全面起動。

A 竣工驗收B 綜合驗收C 接管驗收D 選聘物業管理企業

2．（B）在區分所有權中占主導地位。

A 共有所有權B 專有所有權C 物業使用權D 成員權 3 根據物業管理的要求，園林樹木養護管理的質量標準，一般分為（A）級

A．三B．四C．五D．六配備完整的高層樓宇的消防系統，一般由（C）部分組成A．三B．五C．七D．九物業中介代理的主要內容包括（ACD）。

A．房地產咨詢B．房地產廣告

C．房地產估價D．房地產經紀評標委員會應由（D）

A 業主代表組成B 由業主代表和行政主管部門人員組成C 業主委員會成員組成D 招標人代表和物業管理技術、管理方面的專家組成 7 下述（D）不符合編制招標文件的原則。

A 公平性原則B 明確性原則C 合法性原則D 合理性原則 8 在影響服務質量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（B）。

A．企業形象B．宣傳溝通

C．顧客口碑D．顧客需求加強物業管理企業資質管理的作用之一是（C）。

A 限制實力不足的物業管理企業進入物業管理市場

B 有利于政府掌握物業管理企業的情況

C 有利于規范我國物業管理市場秩序

D 有利于物業管理企業的分級收費

10早期的物業管理產生于19世紀60年代的英國，而現代的物業管理則產生于20世紀初的美國，中國的物業管理最早起源于20世紀50年代的香港。

三 簡答題

1簡述物業的含義。

“物業”一詞是由英語詞匯翻譯而來，在不同的國家和地區，含義各有不同。

(1)在香港，主要是指單元性房地產。香港李宗鍔所著的《香港房地產法》（商務印書館1988年版）一書中，明確表示：“物業是單元性地產。一住宅單元是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業又可分割為小物業。”

(2)在中國大陸，建設部房地產司曾在《簡述物業管理》一文中，把物業定義為“已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。”

(3)在一些地方性法規中，如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定為：“本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地?！薄渡虾Ｊ芯幼∥飿I管理條例》將居住物業界定為：“住宅以及相關的公共設施。”《江蘇省城市住宅物業區管理辦法》規定：“本辦法所稱物業，是指已建成并投入使用的住宅區內各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。

2簡述物業管理的基本內容

（1）常規性的公共服務

（2）針對性的專項服務

（3）委托性的特約服務簡述建筑物區分所有權的組成。

（1）專有所有權。專有所有權又稱“專有權”或“特別所有權”，是指區分所有權人對專有部分予以自由使用，收益及處分的權利。關于專有所有權的性質，我國內地學者認為，專有所有權是指區分所有權人對獨自專有使的建筑空間所擁有的所有權。

關于專有部分的要件關于專有部分，日本學說稱之為“區分部分”，是指“為區分所有權標的的建筑物部分”，并以“構造上的獨立性”和“利用上的獨立性”兩方面加以共同判斷。

（2）共有所有權。共有所有權，或稱共用部分持分權，是指建筑物區分所有權人依照法律法規或物業管理區域的管理規定，對區分所有建筑物的共用部分所享有的占有，使用和收益的權利。

（3）成員權。成員權亦稱為構成員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分割的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員享有的權利和承擔的義務。物業檔案資料管理的重要性如何？

物業檔案資料管理的重要性在于：

（1）物業檔案資料的管理是開展物業管理的前提。物業是一個復雜的建筑物有機系統，要發揮其正常的功能，要根據物業的性能、設備設施的設計要求合理使用，常規保養、定期修繕、科學管理。物業資料的健全是管理實施的前提。

（2）健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

（3）搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開展評優、創優工作。簡述出租房屋必須具備的條件。

出租房屋必須具備如下條件：

（1）經規劃部門批準建設，并已向房地產行政管理機關辦理產權登記的房屋。產權和使用權不清，或產權和使用權糾紛尚未處理完結的房屋不能出租；

（2）自管房單位和私房業主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）結構安全，設備齊全，能夠正常使用的房屋。危險房屋和違章建筑房屋不得出租；

（4）能夠確保在租賃期內使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租。物業管理招標，物業管理投標

1．物業管理招標:是指物業所有權人（業主委員會或開發建設單位）在為物業選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業管理企業競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業管理合同的過程。

2．物業管理投標:是指符合招標要求的物業管理企業，根據招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程。

7簡述物業出租與出售的區別。

物業出租與出售的區別

盡管物業出租和物業出售都是物業買賣的形式，但是兩者在經營中有明顯以下區別：

（1）物業租賃實際上是物業所有權人（業主）或授權經營者將物業零星出售的一種形式，所不同的是，物業出售是所有權的轉移與讓渡，而物業出租讓渡的只是使用權。物業使用權從出租人手中讓渡到承租人手中，雙方就建立了一種租賃關系。而房屋出售卻不同，它是將房屋的使用權和所有權一次性一并賣斷。

（2）在收回房屋的投資和利息方面，物業的租賃是在房屋達到使用年限前，經過多次交換實現，而物業的出售是通過一次交換，房屋即從實物形態轉為貨幣形態。

（3）在流通過程與消費過程的相互關系上，物業租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉變的，即一邊交換一邊使用。物業出售中兩者是分離的，它是在流通過程結束后才開始的消費過程。

8簡述影響服務質量的因素。

顧客對服務產品質量的判斷取決于體驗質量與預期質量的對比。在體驗質量既定的情況下，預期質量將影響顧客對整體服務質量的感知。預期質量受下面的因素影響：

（1）企業形象。如果企業在顧客心目中享有較好的品牌形象，顧客則可能會原諒企業在推廣服務過程中的個別失誤。但是，如果這些失誤頻繁發生，則必然會破壞企業的形象。如果企業形象不佳．則企業任何細微的失誤都會給顧客造成很壞的印象。所以，我們常常把企業形象稱為顧客感知服務質量的過濾器。

（2）宣傳溝通。認知的東西是受信息的傳輸影響的。信息量越大，人們對其的認識越全面，信息溝通的方式越新穎、越多樣，人們對其認識就越深刻。現實中我們每時每刻都在接受各種各樣、許許多多的服務，從而很容易產生“孰視無睹”，從而降低人們對服務質量判斷的客觀性。因此，對服務對象必須進行適時、適當的宣傳，建立更多有效的溝通方式。

溝通通常要注重兩大方面：一是傾聽顧客的意見（需要、建議、服務感受、投訴等）；二是向顧客通報（如介紹服務、解釋服務、回答咨詢等）市場溝通包括廣告、公共關系、促銷活動等，它們是直接為企業所控制

（3）顧客口碑?？诒欠諛I重要的傳播媒介，它發揮的是“顧客告訴顧客”的作用。由于許多中、小型服務企業是地區性的，甚至是街區性的，它們的顧客群比較固定，不適合做大規模的廣告宣傳．因此“口碑”就顯得特別重要。來自親朋好友的良好口碑會提高顧客對服務產品的感知質量。

（4）顧客需求。顧客的不同需求對顧客預期質量影響很大。同樣是搭乘飛機的旅客，有些人只希望平安迅速地到達目的地，有些人會對航空公司的服務人員提出許多要求，如禮貌、熱情、盡量提供更多的信息等。顧客在需求方面的差異無疑會影響他們對服務質量的預期，從而影響他們對服務質量的感知。

在上述四種因素中，服務的溝通是企業可以直接控制的，企業形象和顧客口碑只能間接地被企業控制，而顧客需求千變萬化完全屬于不可控制的因素。

9前期物業管理

前期物業管理：就是物業管理企業與業主委員會簽訂的物業管理服務合同生效之前，建設單位選聘的物業管理企業所實施的管理活動。

四 論述題

1．試述物業管理企業與社區文化的關系

物業管理企業與社區文化的關系可從兩個方面來理解：

（1）社區文化影響物業管理企業的發展

社區文化是創造良好的人文環境和滿足社區成員文化需求的重要手段。同時，社區文化是實施物業管理的潤滑劑。社區文化在內容和形式上應和物業管理相聯系。社區文化是一種手段，通過社區文化活動的開展，應該使物業管理水平更高、效果更好。因此，社區文化在內容和形式上應和物業管理有所聯系，管理應該有文化內涵，而文化內涵又可以反向推動管理水平躍升。

社區文化對物業管理企業發展的作用有如下五個方面的作用。一是有助于物業管理企業鍛造品牌與核心競爭力。二是有利于培養業主忠誠度，三是有利于提高市場美譽度，四是有利于以在小區中架起社區文明的“橋梁”。五是有利于社區意識和共同的社區價值觀的形成，促進小區人際關系的融洽和小區社會的和諧。

（2）物業管理企業是物業管理小區的社區文化建設的主要推動者。首先，建設有特色的物業管理小區的社區文化，已經成為物業管理企業核心競爭力的標志之

一、好為物業管理企業所重視。其次，物業管理小區文化的社區文化的形成，需要物業管理公司大量的資源投入。再次，物業管理公司是物業管理小區的社區文化建設直接組織管理者，主導著小區文化建設過程、內容和方式。

2物業管理公司向業主交樓是與業主接觸的第一個重要工作環節，公司在安排工作時關健要注意哪些問題？

交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業主第一次接觸的關健環節，關系到物業管理工作能否被業主接受。給業主一個好的“第一印象”，交樓工作必須做好策劃。

（1）文件的準備：

交樓過程需要準備的文件較多，大致分為三類：

第一類為知會式文件，包括收樓通知、收樓手續、收樓須知、繳款通知書等

第二類為法律式文件，包括驗樓情況明細表、樓宇交接書、《住宅質量保證書》、《物業使用說明書》、交費委托書、涉及產權權益的等文件，這些必須與建設單位做好協調，第三類為使用指南：包括住戶手冊、裝修規定等

（2）形象的設計、環境的營造

業主收樓是投資者及其家庭的一件大事。一般來講，購房置業對于一個家庭可能只是一、二次巨額投資機會，在購買前經過了反復的比較、衡量，收樓時更是細致、挑剔，對商品高質量的要求近符苛刻，對于感觀、環境、服務等精神需求更是無止境的。交樓前夕，是物業管理工作最艱苦的時期，“清潔開荒”、環境美化均需求投入人力、物力。

（3）交樓的組織準備。

交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準備

（4）交樓應注意的問題

首先，交樓時應讓業主清楚物業各部分或設施的保質期限和具體范圍，以確保業主應得的權益.其次，交樓時管理人員應站在業主的立場上，根據售房合同，業主有權對物業進行質量驗收，以保證購置房屋的質量。物業管理企業應派員陪同業主對房屋進行檢查驗收，回答業主提出的問題。如當場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復。如果確系物業管理公司在竣工驗收時的遺漏或疏忽的質量問題，要及時通知施工單位或開發建設單位限期整修、解決。

第五篇：復習物業管理文案

單項選擇題

批復是上級機關用來答復下級機關請示事項的公文。下級有請示，上級才會有批復。因此，批復的主送機關應該是（）。

A、有要求答復問題的各下級機關

B、出現了相關問題的某幾個下級機關

C、發出請示的下級機關

D、發出請示單位的職工代表大會

寫作調查報告，必須注意表達方式，這一環節通常叫作（）。

A、“巧于謀篇行文”B、“解剖麻雀”

C、“用事實說話”D、“下深水，抓大魚”

兩個或兩個以上機關聯合行文時，必須做好（）工作。

A、審核B、簽發C、會商D、會簽

開幕詞是一些大型會議開始時，由會議主持人或主要領導人所作的開宗明義的講話，是大會的序曲，其重要任務是（）。

A、安定與會者的心情B、制造會議的氣氛

C、調整各方面的關系D、為會議定基調

“為維護學校秩序，保持校園整潔，特作如下規定”，文件的這種開頭稱為（）。

A、根據式B、目的式C、概括式D、提問式

在競選演講中介紹個人情況要求（）。

A、語言平實、客觀B、有濃厚的感情色彩

C、引用名人名言D、語言要生動活潑有新意

批復是上級機關為答復下級機關請示事項而制作的公文，由此可見這種公文在答復問題時具有

（）。

A、多面性B、針對性C、靈活性D、商討性

有經驗的人在寫作歡迎詞時，注意（）。

A、深刻的話題B、有意義的話題

C、共同關心的話題D、有趣的話題

在上行文中，常常要涉及到上下級關系，因此在使用稱謂時，經常要用到人稱代詞，下列詞語中（）屬于第三人稱。

A、我B、本C、貴D、該

《XX縣國家稅務局關于向XX縣國土局申請建設辦公大樓用地的請示》，該標題的主要錯誤是

（）。

A、違反報告不得夾帶請示的規定

B、違反應協商同意后再發文的規定

C、錯誤使用文種，應使用函

D、錯誤使用文種，應使用報告

根據事由“XX市國家稅務局發布打擊冒領增值稅專用發票犯罪”，應使用的文種是（）。

A、通報B、通知C、通告D、決定

變更或撤銷下級機關不適當的決定用（）。

A、通知B、意見C、命令D、決定

《時代呼喚著稅文化》有一段話：“這是人們權利與義務的呼喚，這是良知與道義的呼喚，這是拯救稅文化的呼喚。”這里用的修辭手法是（）。

A、排比B、比喻C、層遞D、象征

下列標題中有錯誤的一個是（）。

A、國家稅務總局關于全面加強稅收執法監督工作的決定

B、XX市國家稅務局關于2002年5月份稅收收入情況的通報

C、XX區國家稅務局申請建設工程規劃許可證的函

D、國家稅務總局關于在全國稅務系統進一步推行崗位責任制的意見

“為要”、“為盼”屬于應用文結構用語中的（）。

A、開頭用語B、結尾用語C、過渡用語D、綜合用語

下列關于行政機關公文成文日期的書寫哪項是正確的（）。

A、2003年7月8日B、二OO三年七月八日

C、二00三年壹月五日D、二00三年四月

湖南省國家稅務局向湖南省人民政府各廳、局、委、辦制發（主送）的公文屬于（）。

A、上行文B、下行文C、平行文D、呈請性文件

請示的正文要明確請示的內容，解決“請示什么”的問題。為了便于領導審批，也為了達到請示的良好效果，請示時應該（）。

A、按重輕順序排列幾件事

B、按急緩順序排列幾件事

C、列舉幾件事后，詢問可以辦理一些什么事情

D、一文一事一請示

在某些情況通報的寫作中，有時出于對行文對象的尊重，也表現出對社會現象的理解和態度的嚴肅認真，我們有時把“貧困”說成“低收入”，把“政治問題”說成“熱點問題”，把“失業”說成“下崗待業”。這實際上使用的是（）。

A、新銳語言B、模糊語言C、含糊語言D、靈活語言

某機關回答對方來函所提問題的函叫（）。

A、商洽函B、復函C、發函D、詢問函

某小學要求有關機關整治學校周圍濫設攤點現象，其“主送機關/文件”應為（）。

A、教育局/請示B、街道辦事處/報告

C、派出所/通知D、工商行政管理局/函

歡迎詞的寫作必須注意到（）。

A、致辭人的身份B、致辭人的情緒

C、致辭人的心理D、致辭人的感情

《國家稅務總局公告》此標題省去了（）。

A、發文事由B、發文緣由C、發文單位D、發文時間

對 “李國玉是一個愛學習、肯鉆研的人”分析正確的是（）。

A、運用了說明B、運用了議論

C、運用了描寫D、運用了抒情

對未來一定時期工作作出打算和安排的公文文種是（）。

A、簡報B、總結C、調查報告D、計劃

“下面，我從五個方面向領導和同志鍆述職，請予以批評指正”一句在文中的作用是（）。

A、總結上文B、提起下文C、過度照應D、承上啟下

《××市國家稅務局關于對沈××、高××、張××等人受賄案件的通報》的正文有三個小標題：

一、簡要案情；

二、案件發生的主要原因；

三、吸取深刻教訓，強化監督管理，規范執法行為。全文嚴密周全，分肯中肯，用語準確，使人閱后感到處理得當，要求可行，很有說服力和教育意義，起到了有力的懲戒和警示作用。這篇通報可歸類于（）。

A、表揚性通報B、批評性通報C、知照性通報D、情況通報

黨派或團體等組織，用于規定自身的組織結構、活動形式和行為準則，一般要用（）。

A、章程B、條例C、規定D、辦法

“三是講團結，即帶頭做到互相支持不爭權，互相信任不猜疑，互相尊重不刁難”，這里使用的修辭手法是（）。

A、象征B、比喻C、夸張D、排比

某百貨公司要求某廠履行合同，所發公文為（）。

A、通知B、函C、通告D、通報

把計劃進一步明細化，即如何完成計劃的具體方法和步驟，安排具體行為的文書叫（）。

A、要點B、部署C、方案D、設想

公文體文字，因負有政策一致、行動一致的指揮使命，一般不允許有幾種意見并存，但（）例外。

A、通告B、函C、議案D、會議紀要

寫作調查報告的一條毋庸置疑的準則是（）。

A、羅列事實B、用事實說話C、用觀點說話D、條列觀點

報告是向上級機關匯報工作，反映情況，答復上級機關的詢問時使用的上行文。在這種公文中行文機關（）。

A、可以要求上級對報告的質量表明態度

B、可以借此機會要求上級對某個問題作出答復

C、不得夾帶請示事項

D、可以向上級提出解決某個亟待辦理的問題的申請

一篇演講稿的結尾以極富鼓動性的言辭號召人們為某種目的、某種理想而行動起來。這種結尾的方式叫（）。

A、祝頌式B、總結式C、號召式D、格言式

下列幾項內容中不屬于簡報版頭范疇的有（）。

A、名稱B、編號C、印發份數D、編發單位

述職報告或用雙標題。其正題是對（）。

A、述職對象的具體規定B、述職主體的正式確認

C、述職范圍的嚴格限制D、述職內容的高度概括

在報告的結尾一般要談“今后的打算”，它主要是談談（）。

A、展望未來，描繪宏圖B、發出號召，抒寫豪情

C、提出要求，表達愿望D、針對問題，提出辦法

一篇演講稿用含蓄的語言結尾，使聽眾在演講結束后能繼續回味和琢磨演講的主題。這種結尾的方式叫（）。

A、總結式B、余韻式C、號召式D、格言式

“批復”例文的開頭有“你局《關于XX塑料包裝有限公司減征企業所得稅的請示》（X國稅發[2000]150號）收悉”之句?！笆障ぁ敝小跋ぁ弊值慕忉屖牵ǎ?。

A、全、盡B、熟悉C、用盡心思D、知道

命令（令）是政府和行政機關行使重要職權的公文，一經發出，受文單位必須無條件執行。因此制發命令（令）必須要有依據。最根本的依據是（）。

A、受文單位的實際情況B、受文機關的請求

C、法律和行政法規D、領導的指示

關于印發《XX市國家稅務局局長辦公會議紀要》的通知，其作者是（）。

A、XX市國家稅務局B、局長

C、局長秘書D、會議記錄者

閉幕詞標志整個會議結束，具有總結性、評估性和號召性。因此，宣讀閉幕詞的人一般是（）。

A、有威望的群眾代表或主要領導人

B、有重大貢獻的人員或有威望的領導人

C、有關領導或德高望重者

D、主席團主席或大會主持人

凡是向不相隸屬（無論是高級別、低級別，還是相同級別）的機關行文，一律使用（）。

A、通報B、通知C、函D、通告

公告在告知對象方面的特點是具有（）。

A、針對性B、特定性C、廣泛性D、地域性

請示只寫一個主送機關，這個主送機關是（）。

A、上級的上級機關B、與主管機關平行的上級機關

C、有直接隸屬關系的上級機關D、上級機關的綜合部門辦公室

在十三種公文中，使用頻率最高的公文是（）。

A、公告B、通知C、報告D、函

公文是國家機關在行政管理過程中形成的重要政治工具，具有法定的權威性和很強的時效性，必須及時撰制。就工作報告而言，撰制應在（）。

A、事前B、事后C、領導檢查發現時D、經驗成熟時

批復是答復下級機關請示事項的公文，其答復具有權威性。這種權威性主要體現在批復的內容

（）。

A、滿足了請示機關的心理需求

B、得到了領導機關辦事成員的共同幫助

C、有上級文件規定和領導批準

D、考慮了請示單位群眾的情緒

“現將有關事項通知如下”屬于應用文結構用語中的（）。

A、開頭用語B、結尾用語C、過渡用語D、綜合用語

適用于向上級機關請求指示、批準的公文叫（）。

A、報告B、函C、請示D、意見

答復不相隸屬單位提出的有關問題或事項，用（）。

A、批復B、批示C、意見D、函

《首都人民文明（）》。

A、章程B、公約C、守則D、規則

簡報要求注明“報（上級機關）”、“送（同級或不相隸屬機關）”、“發（下級機關）”單位及印發份數。這些內容屬于簡報版式的（）。

A、版頭部分B、版尾部分C、正文部分D、附錄部分

簡報在寫作上有五個字的要求，其中“篇幅要短小精悍，語言要簡潔明了”，說的是簡報寫作要（）。

A、新B、全C、簡D、準

開幕詞是由主持人或主要領導所作的開宗明義的講話，其特點（）。

A、宣告性、揭示性、開導性B、宣告性、揭示性、指導性

C、揭示性、指導性、宣傳性D、指導性、宣傳性、啟發性

在制定計劃時首先要考慮計劃的政策性，符合上級精神，還要考慮計劃的可行性，符合下情，還要考慮計劃的方法是否得當、措施是否有力、目標能否實現，即（）。

A、可修改性B、可操作性C、可變通性D、可伸縮性

會議紀要的成文日期應以（）為準。

A、會議通過日期或簽發日期B、會議結束日期

C、會議開始日期D、發文日期

閱讀文學作品的目的是審美，以之來追求精神的愉悅；閱讀應用文重在獲取信息，了解情況，把握內容，指導行動，解決問題。對一份“報告”的閱讀應屬于（）閱讀。

A、特定指向性B、單一性C、實用性D、時效性

講話稿的內容是由會議的主題和講話者的身份來決定的，要考慮會議的性質和議題，領導對會議的指示，聽眾的需求等因素。這說明講話稿的內容具有（）。

A、廣泛性B、操作性C、宣教性D、針對性

通知

應用文

海報

投標書

會議記錄

函

簡報

廣告隨文

調查報告

簡述報告和請示的異同。

簡述計劃的寫作注意事項。

合同一般應包括哪些條款？

簡述廣告文案的種類。

簡述請示寫作的注意事項。

簡述會議記錄的寫作注意事項。

簡述證明信的概念和結構。

什么是慰問信？它有哪些種類？

簡述招標書的寫作注意事項。名詞解釋題 簡答題