第一篇：市場調(diào)研與項目評估

市場調(diào)研與項目評估

根據(jù)市場信息初步甄選篩選的項目，究竟適不適合企業(yè)接管經(jīng)營，還難以決定。所謂沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)。一個物業(yè)項目是否可以做、值得做，需要完成項目市場調(diào)研和項目效益評估兩個環(huán)節(jié)，才能得到比較完整的項目信息，以資決策。

一、市場調(diào)研的步驟和內(nèi)容

（一）初步信息分析

一般而言，為了節(jié)約市場拓展成本，項目初步信息的收集和分析都是通過電話、網(wǎng)絡等手段完成的。

項目初步信息包括項目的基本參數(shù)和當?shù)氐奈飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)。

項目的基本參數(shù)一般包括項目坐落位置、占地面積、物業(yè)類型、建筑面積、綠化面積、樓棟數(shù)量、樓棟層數(shù)、車庫車位等。這些大都可以在網(wǎng)絡公開信息中查獲。而項目的詳細信息，包括物業(yè)社區(qū)出入口、設(shè)備設(shè)施、周邊環(huán)境等信息，只有到現(xiàn)場才能了解。

項目當?shù)氐奈飿I(yè)管理相關(guān)法規(guī)，一般包括地方性物業(yè)管理條例或辦法、物業(yè)管理收費辦法、物業(yè)收費等級標準、停車費標準等。物業(yè)管理收費方式，是法規(guī)中的關(guān)鍵因素，各地收費法規(guī)規(guī)定的主要區(qū)別在于公共水電費是據(jù)實分攤還是包含在管理費中，是否可以預收較長時段的物業(yè)費、裝修垃圾清運費用收取方式、各類物業(yè)證件收費限制等。

對以上信息進行初步分析，可以大致判斷項目經(jīng)營管理的難度和難點。

（二）現(xiàn)場勘查調(diào)研

僅靠項目初步信息，無法對項目的經(jīng)營管理作出精準分析，也就無法做出更加正確的市場決策。項目現(xiàn)場勘查調(diào)研，是市場工作的重要環(huán)節(jié)。

現(xiàn)場勘查調(diào)研工作的第一步，就是做好現(xiàn)場勘查調(diào)研的準備工作。

1、將項目初步信息加以整理，列出需要調(diào)查補充的要點，即調(diào)查提綱，包括調(diào)查對象、調(diào)查目的、調(diào)查方式等。

2、與項目業(yè)主及其關(guān)聯(lián)人商定調(diào)研計劃及行程安排。

3、準備項目調(diào)研所需要的各類文件，主要包括初步信息資料和公司宣傳資 料。

現(xiàn)場勘查調(diào)研工作的第二步，就是做好現(xiàn)場勘查調(diào)研的組織分工。物業(yè)管理項目調(diào)研的內(nèi)容較多，時間緊，任務重，需要做好分工組織安排，確保一次調(diào)研獲取所有所需資料，避免遺漏造成工作被動。

物業(yè)管理項目調(diào)研的組織分工一般以調(diào)查內(nèi)容劃分為主軸，以調(diào)查空間限制為依據(jù)，看參與調(diào)研的人員數(shù)量確定分工方式。

物業(yè)管理項目調(diào)研的內(nèi)容以調(diào)研功能，可以劃分為三類。

1、業(yè)務關(guān)系類調(diào)研：

①業(yè)主單位的組織結(jié)構(gòu)和權(quán)責關(guān)系； ②物業(yè)服務招標組織方式與程序；

③地方政府主管部門業(yè)務手續(xù)和聯(lián)系方式； ④行業(yè)協(xié)會及同行發(fā)展狀況，等。

2、地方環(huán)境類調(diào)研：

①當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)基本現(xiàn)狀包括物業(yè)管理公司情況及行業(yè)發(fā)展趨勢、物業(yè)管理服務的難點與重點；

②物業(yè)管理市場政策環(huán)境及行業(yè)主管部門引導趨向； ③人文素質(zhì)與業(yè)主的整體消費意識；

④項目具體受眾體的綜合信息，分析其經(jīng)濟能力及管理服務的特性需求； ⑤房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及現(xiàn)狀，包括房地產(chǎn)公司對物業(yè)管理服務的認知與支持態(tài)度；

⑥區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況及居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)等。⑦當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)人力資源成本水平。⑧地方物業(yè)服務法規(guī)特殊性和差異點，等。

3、項目詳情類調(diào)研

①決定物業(yè)服務預算的各類細節(jié)的數(shù)據(jù)調(diào)研，包括決定人力編制的各類要素，如戶數(shù)、出入口、監(jiān)控、車庫、樓棟數(shù)、樓層數(shù)、綠化面積、設(shè)備等。

②原物業(yè)服務單位人員編制、主要費用支出、入住率、費用收繳率、盈虧狀況等；

③項目的管理難點、重點、特點等；

④項目周邊環(huán)境構(gòu)成及其特點；

⑤項目和周邊項目對比的s（優(yōu)勢）w（弱點）o（機會）t（威脅）分析； ⑥項目業(yè)主或用戶的屬性類型、文化素質(zhì)層次及消費行為特點； ⑦開發(fā)商信譽及其對項目的定位及支持程度、支持政策； ⑧項目開發(fā)周期、交付使用時間、前期服務要求等； ⑨參與項目市場競爭的競爭對手的背景資料； ⑩各類邊界性費用的責任劃分和支付方式，等。

現(xiàn)場勘查調(diào)研工作的第三步，就是做好現(xiàn)場勘查調(diào)研的實施。

現(xiàn)場勘查工作不僅僅是現(xiàn)場勘查這么簡單，它同時也是一個企業(yè)公關(guān)工作環(huán)節(jié)。要做好現(xiàn)場勘查計劃實施，必須把握好幾個要點：

1、選用形象好素質(zhì)高的專業(yè)人員從事現(xiàn)場勘查工作；

2、調(diào)研前進行商務禮儀再培訓，注意第一接觸點形象；

3、做好公關(guān)分工，對所有接觸對象做好溝通和交流工作；

4、編制針對性企業(yè)介紹資料，突出企業(yè)在管理同類項目中的優(yōu)勢；

5、規(guī)定認真細致的現(xiàn)場勘查規(guī)則，嚴格執(zhí)行現(xiàn)場勘查工作紀律。

（三）現(xiàn)場調(diào)查報告

現(xiàn)場勘查調(diào)研工作的結(jié)果體現(xiàn)，就是形成認真細致的現(xiàn)場調(diào)查報告。現(xiàn)場調(diào)查報告應該建立在調(diào)研基礎(chǔ)上，內(nèi)容翔實，數(shù)據(jù)準確。

現(xiàn)場調(diào)查報告作為項目拓展決策的重要依據(jù)，需要和項目效益評估共同使用。

二、項目效益評估

物業(yè)管理項目項目評估關(guān)系到項目對于企業(yè)經(jīng)營的效益，包括戰(zhàn)略效益和經(jīng)濟效益等。認真細致的項目評估可以幫助公司避免陷入市場陷阱，避免不必要的管理糾紛和潛在威脅，確保企業(yè)的健康發(fā)展。

項目效益評估，不只是項目本身的經(jīng)濟效益。也沒有企業(yè)愚蠢到只是就項目言項目，那是目光短淺的行為。歸根結(jié)底，項目效益評估及其拓展決策，服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

大體上來說，項目效益評估應該從戰(zhàn)略層面和執(zhí)行層面兩個層面上展開。

（一）戰(zhàn)略效益

從戰(zhàn)略層面上看，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及其市場布局計劃，從根本上成為項目效益評估的指導思想和根本決策依據(jù)。戰(zhàn)略效益的評估一般包括以下幾個方面

1、項目是否符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略意圖和市場布局需要；

2、項目是否具有品牌效應，在當?shù)夭毮砍潭群陀绊懥θ绾危?/p>

3、項目的總體規(guī)模和后續(xù)延伸發(fā)展的可能性；

4、企業(yè)在該地的分支機構(gòu)的發(fā)展狀況和經(jīng)營狀況；

5、宏觀經(jīng)濟環(huán)境和企業(yè)微觀經(jīng)濟環(huán)境對項目的要求；

6、項目管理模式及其實施對當?shù)匦袠I(yè)發(fā)展的影響；

7、主要競爭對手在當?shù)氐陌l(fā)展狀況和競爭意圖等。

（二）經(jīng)濟效益

項目經(jīng)濟效益評估主要從項目本身的經(jīng)營前景著手進行分析。其主要內(nèi)容包括：

1、項目定位及服務結(jié)構(gòu)、層次需求分析；

2、項目合同價值及合同延續(xù)性評估；

3、項目取得路徑與難度分析；

4、項目管理難點及經(jīng)營風險控制分析；

5、人員編制及主要成本分析；

6、項目收入及利潤點分析；

7、中長期管理收支預算分析；

8、項目業(yè)主單位對項目管理的支持政策等。

（三）項目評估程序

項目效益評估一般按照分級評審的程序執(zhí)行。

首先是由企業(yè)根據(jù)市場發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，確定項目效益評估的權(quán)限，從項目所在區(qū)域、項目規(guī)模及其品牌影響力、項目概算合同價值劃分權(quán)限。價值較小的，由市場職能部門和地方分支機構(gòu)實施項目效益評估及決策；價值較大的，最終由企業(yè)經(jīng)營管理層實施評估決策。

如在深圳市北方物業(yè)管理有限公司的市場項目評估制度中規(guī)定，項目價值審核實行分級審核制度。評估合同價值（年度）在100萬以下的項目，由分公司經(jīng)理自行直接決定關(guān)閉或跟蹤，但必須報總公司市場發(fā)展部備案。評估合同價值（年度）在100萬以上、300萬以下的，由市場發(fā)展部經(jīng)理審批決定；合同價值在300萬元以上的，由市場發(fā)展部經(jīng)理審核并提出關(guān)閉或跟蹤建議，交由總經(jīng)理、分管副總與財務部會審批準。

（四）項目評估報告

任何對市場發(fā)展比較慎重的企業(yè)，在項目拓展決策時，都需要審核由分支機構(gòu)或市場部編撰項目專題效益評估報告。

項目專題效益評估報告一般包括以下三個部分：

1、項目基本資料：

包括客戶名稱、信息來源、聯(lián)系人電話、項目基本情況（地址、規(guī)模、施工竣工使用情況、項目特點等）、物業(yè)招標方式；

2、項目戰(zhàn)略價值評估：

包括項目取得難易程度、項目規(guī)模及品牌影響力、當?shù)匚飿I(yè)行業(yè)發(fā)展狀況、地方物業(yè)管理及收費的法律環(huán)境、地方居民對物業(yè)管理的認知及消費習慣、消費水平等；

3、項目經(jīng)濟效益評估：

項目經(jīng)濟效益評估一般包括項目管理投資及成本預算、項目經(jīng)濟收入來源及風險分析、中長期經(jīng)濟收支狀況分析等等。

4、項目評估建議：

由市場分支機構(gòu)或市場部門，對項目效益做出總體評價，得出基本的結(jié)論，供企業(yè)領(lǐng)導層參考。

由于項目評估資料及檔案附屬資料均屬于企業(yè)經(jīng)營的機密資料，一般而言，項目評估由專人負責，其各類資料由企業(yè)專門的市場機構(gòu)歸檔保管。

第二篇：項目市場調(diào)研工作計劃

A1項目市場調(diào)研工作計劃

一、調(diào)研區(qū)域：

本次調(diào)查的區(qū)域為臨港新城，包括：萬祥鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、新城主城區(qū)、洋山港、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、海洋高科技園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)等。

二、調(diào)研內(nèi)容及方法

1．宏觀環(huán)境調(diào)查

? 調(diào)查內(nèi)容：

臨港新城航運及裝備產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、未來三年（2010年-2013年）的趨勢分析。調(diào)查指標：①航運行業(yè)構(gòu)成②客運、貨運年運輸能力

③航運公司數(shù)量、固定資產(chǎn)投資、年吞吐量、員工數(shù)、生產(chǎn)經(jīng)營狀況

④航運相關(guān)服務行業(yè)

⑤裝備產(chǎn)業(yè)構(gòu)成⑥裝備產(chǎn)業(yè)總生產(chǎn)能力（已投產(chǎn)營運、未投產(chǎn)營運）

⑦裝備產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量、固定資產(chǎn)投入、年生產(chǎn)能力、生產(chǎn)經(jīng)營狀況（已投產(chǎn)營運、未投產(chǎn)營運）

獲取方式：①2008年、2009年南匯區(qū)統(tǒng)計年鑒、2010年浦東區(qū)統(tǒng)計年鑒

②通過網(wǎng)絡、圖書館、書店查閱相關(guān)資料或文獻

③到土地局、規(guī)劃局等查詢相關(guān)政策

④到產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)管理部門了解情況

⑤向?qū)I(yè)市場研究公司購買調(diào)查報告

公司支持：①購買統(tǒng)計年鑒

②車輛配合③出具單位介紹信

④單位出面向臨港新城管委會查詢相關(guān)資料

? 調(diào)查內(nèi)容：

臨港新城近三年（2007年-2010年）的GDP、人均GDP的走勢及未來三年（2010年-2013年）發(fā)展的趨勢分析

調(diào)查指標：①臨港地區(qū)GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

②社會消費品零售總額、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額、住宿餐飲業(yè)零售額、旅游業(yè)零售額

③人均GDP、人均可支配收入、人均消費性支出

獲取方式：①2008年、2009年南匯區(qū)統(tǒng)計年鑒、2010年浦東區(qū)統(tǒng)計年鑒②到統(tǒng)計局、經(jīng)貿(mào)局等相關(guān)部門查詢

③到各鎮(zhèn)政府相關(guān)部門了解情況

④到產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)管理部門了解情況

⑤通過網(wǎng)絡查詢相關(guān)信息

公司支持：①購買統(tǒng)計年鑒

②車輛配合③出具單位介紹信

④單位出面向臨港新城管委會查詢相關(guān)資料

? 調(diào)查內(nèi)容：

臨港新城近三年（2007年-2010年）的人口結(jié)構(gòu)變化，以及未來三年（2010年-2013年）的趨勢分析。

調(diào)查指標：①臨港新城總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)

②臨港新城戶籍常住人口、外來常住人口

③臨港新城常住人口年齡結(jié)構(gòu)

獲取方式：①2008年、2009年南匯區(qū)統(tǒng)計年鑒、2010年浦東區(qū)統(tǒng)計年鑒②到民政局、統(tǒng)計局、公安局等相關(guān)部門查詢情況

③到各鎮(zhèn)政府相關(guān)部門了解相關(guān)情況

④到產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)管理部門了解情況

公司支持：①購買統(tǒng)計年鑒

②車輛配合③出具單位介紹信

④單位出面向臨港新城管委會查詢相關(guān)資料

? 調(diào)查內(nèi)容：

臨港新城主城區(qū)建設(shè)成熟期預測及人口導入期分析。

調(diào)查指標：①生活配套設(shè)施

②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

③市政建設(shè)

④住宅開發(fā)

⑤人口導入時間節(jié)點、人口總量

獲取方式：①到統(tǒng)計局購買最新統(tǒng)計年鑒

②到土地局、規(guī)劃局、城建局、公安局等查詢

③到各鎮(zhèn)政府相關(guān)部門了解相關(guān)情況

④到產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)管理部門了解情況

⑤通過網(wǎng)絡查詢相關(guān)信息

⑥向?qū)I(yè)市場研究公司購買調(diào)查報告

公司支持：①購買統(tǒng)計年鑒

②車輛配合③出具單位介紹信

④單位出面向臨港新城管委會查詢相關(guān)資料

2．消費者調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容：

臨港新城20公里范圍內(nèi)，家庭年收入15萬元以上的人群分析。調(diào)查指標：

? 人群特征分析

① 年收入15萬元家庭總數(shù)

② 年齡結(jié)構(gòu)

③ 性別結(jié)構(gòu)

④ 家庭年收入

⑤ 家庭成員結(jié)構(gòu)

⑥ 從事行業(yè)結(jié)構(gòu)

⑦ 居住地點結(jié)構(gòu)

⑧ 工作地點結(jié)構(gòu)

⑨ 交通工具

? 消費行為分析

① 消費場所分析

② 消費頻率

③ 消費金額

④ 消費需求

⑤ 消費時段

⑥ 對本項目的認可程度統(tǒng)計

獲取方式：①對消費者做問卷調(diào)查、深度訪談

②各鎮(zhèn)政府、產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)部門了解

公司支持：選擇專業(yè)調(diào)查公司進行專業(yè)調(diào)查

3．經(jīng)營者調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容：

對A1項目規(guī)劃的相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營商家進行分析

調(diào)查指標：

① 商家需求特征（商鋪面積、建筑結(jié)構(gòu)、商鋪類型、倉儲需求）② 商家到本項目租賃商鋪的意向（不到本項目租賃商鋪的原因）③ 商家對本項目經(jīng)營產(chǎn)品檔次的選擇偏好

④ 商家對本項目商業(yè)形成后的市場輻射區(qū)域的預測

⑤ 態(tài)商家對本項目的認可度測試

⑥ 商家目前經(jīng)營地點、經(jīng)營范圍、主要客戶群、租金承受能力 調(diào)查對象：

各業(yè)態(tài)商家老板、投資發(fā)展部經(jīng)理、本地商戶等

獲取方式：

對商戶進行問卷調(diào)查、深度訪談

公司支持：選擇專業(yè)調(diào)查公司進行專業(yè)調(diào)查

4．購買者調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容：

① 購買者收入、職業(yè)

② 購買的目的、偏好類型、金額、區(qū)域、理想的市場回報率等 ③ 需求商鋪的特征（類型、面積、建筑結(jié)構(gòu)、樓層）

④ 需求寫字樓的特征（檔次、面積、建筑結(jié)構(gòu)、類型）⑤ 對本項目評價

⑥ 投資本項目的意愿

調(diào)查對象：

商鋪投資者、商鋪經(jīng)營者、公務員、企業(yè)單位中層以上管理人員等 獲取方式：

對投資者和經(jīng)營者進行深度訪談、問卷調(diào)查。

公司支持：選擇專業(yè)調(diào)查公司進行專業(yè)調(diào)查

第三篇：市場調(diào)研項目建議書

篇一：市場調(diào)查項目建議書 市 場 研 究 課 程

結(jié) 課 材 料（研究建議書）

（2011~2012學年，第一學期）

題目：關(guān)于學生對中航物業(yè)服務水平認知的市場調(diào)查建議書 學 院： 經(jīng)濟與管理學院 系 工商管理 專業(yè)班級： 工商092 組員姓名： 完成日期：關(guān)于學生對中航物業(yè)服務水平認知的市場調(diào)查建議書 市場調(diào)查項目建議書

委托單位：深圳中航物業(yè)管理有限公司南昌大學分公司

調(diào)查單位：工商092班郭錦、夏汝卿、林妮妮、蔡秋麗、李玉芬小組 調(diào)查項目：關(guān)于對中航物業(yè)服務水平認知的調(diào)查

一、背景

深圳中航物業(yè)管理有限公司南昌大學分公司是深圳中航物業(yè)在南昌分公司的直屬下屬公司，公司位于風景優(yōu)美，學風教風濃厚的南昌大學前湖校區(qū)，中航物業(yè)全力打造中國最值得信賴和最值得尊重的物業(yè)管理服務集成商，在2008年1月公布的全國第二屆物業(yè)金榜排名中，中航物業(yè)管理有限公司的綜合實力名列全國第二名，公司目前年營業(yè)收入逾6億元，連續(xù)三年在全國物業(yè)管理行業(yè)排名前列。

中航物業(yè)凝聚了一支熱情服務客戶、執(zhí)著追求物業(yè)管理事業(yè)的優(yōu)秀團隊。中航物業(yè)人將繼續(xù)弘揚“敬業(yè)、專業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，堅持“我們多努力，讓您更滿意”的服務理念，秉承“經(jīng)管合成，增值增效”的經(jīng)營理念，樹立“管理制勝，知行合一”的管理理念，為客戶提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并且持續(xù)改進的高品質(zhì)物業(yè)管理服務，努力打造中國物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀名牌。公司的宗旨是：讓物業(yè)因我們更有價值、讓社區(qū)因我們更加溫馨、讓城市因我們更加文明、讓社會因我們更加和諧；客戶是資源，我們珍惜每一個客戶；服務是產(chǎn)品，我們將為之傾盡全心。敢向潮頭爭先位 , 同舟共濟向未來。前進的路上 ,盡管荊棘載途、坎坷成路，中航物業(yè)將堅韌不拔，百折不撓，永遠向上，與客戶共同成長。市場化、專業(yè)化服務能力，中航物業(yè)長年承擔中航集團 60 余萬平方米綜合物業(yè)的經(jīng)營管理，服務專業(yè)，經(jīng)營有方。20余年來，中航物業(yè)依托強大的航空工業(yè)背景和技術(shù)支持，逐步發(fā)展成為中國物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)力量，公司擁有一支成熟的、經(jīng)驗豐富的員工隊伍和精英管理團隊，員工總數(shù)近一萬人。公司業(yè)務主要有：（1）、物業(yè)管理委托服務

物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃，制度和檔案的建立與管理，房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護，機電施設(shè)備管理，安全管理，綠化管理，清潔管理，電梯、樓宇設(shè)備管理，消防、治安及車輛管理，環(huán)境系統(tǒng)工程，社區(qū)文化，便民服務，人力資源管理。（2）、物業(yè)管理顧問服務

物業(yè)管理整體規(guī)劃，前期介入，客戶需求調(diào)查，員工培訓，財務預算與監(jiān)督，質(zhì)量督導，參與機電設(shè)備安裝，健全設(shè)備管理檔案，組織物業(yè)管理接管驗，制訂項目制度系統(tǒng)，日常物業(yè)管理服務，事務管理，房屋及設(shè)備日常管理、環(huán)境管理，治安、消防及車輛管理，非辦公時間管理（3）、經(jīng)營策劃與代理

中航物業(yè)具有豐富的經(jīng)營策劃與代理經(jīng)驗：中航物業(yè)不僅在寫字樓方面具有較多的招商、經(jīng)營經(jīng)驗，而且在物業(yè)管理方面具有豐富的管理經(jīng)驗，由此將招商、經(jīng)營、物業(yè)管理相結(jié)合，可以多方位多角度為發(fā)展商提供意見和建議，通過物業(yè)經(jīng)營與管理服務的結(jié)合互動，最大程度地實現(xiàn)物業(yè)增值。（4）、生產(chǎn)經(jīng)營管理 依托于公司強大的物業(yè)管理平臺，可提供專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)管理和運營服務。物業(yè)資產(chǎn)管理是綜合運用物業(yè)服務、設(shè)備設(shè)施管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，滿足業(yè)主和物業(yè)投資者的目標，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。通過將物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理相結(jié)合，可以多方位多角度為業(yè)主和發(fā)展商提供意見和建議，通過資產(chǎn)管理與物業(yè)管理服務的結(jié)合互動，最大程度地實現(xiàn)物業(yè)增值。

深圳中航物業(yè)管理有限公司南昌大學分公司在南昌大學前湖校區(qū)主要是經(jīng)營管理水電供應及機電施設(shè)備設(shè)施管理維護，負責樓棟安保及衛(wèi)生清理工作，美化綠化校園環(huán)境，道路維修保養(yǎng)，房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護，安全管理，電梯、樓宇設(shè)備管理，消防、治安及車輛管理等。涉及我們學生生活學習的方方面面，可以說中航物業(yè)的服務是與我們學生息息相關(guān)的。服務質(zhì)量是中航物業(yè)置勝的關(guān)鍵，為了了解學生對中航物業(yè)服務水平的具體認知，幫助中航物業(yè)提高服務水平以更好地為學生服務，我們特此進行深入的調(diào)查。

二、市場機會的定義隨著消費者（學生）的服務質(zhì)量要求意識越來越強，學生對服務的要求越來越重視細節(jié)且容易在細節(jié)的滿足上形成消費忠誠，因此中航物業(yè)南昌大學分公司希望借市場調(diào)查以了解學生的一些細節(jié)服務要求及總體要求，充分了解學生對其服務水平的認知、態(tài)度等，并以此契機，提升服務水平，進駐學生心靈，留下美好印象。

三、市場調(diào)查的目的與假設(shè)

基本目的：了解學生對中航物業(yè)服務水平的認知；

具體目的之一：了解中航物業(yè)的認知度，及消學生對中航物業(yè)認知、知曉的程度，包含被認知的深度、被知曉的廣度兩個方面。

假設(shè)：

1、學生對中航物業(yè)及服務不怎么知曉；

2、學生愿意了解中航物業(yè)及其相關(guān)服務。

具體目標之二：了解中航物業(yè)的和諧度，即中航物業(yè)獲得學生態(tài)度的認可、情感親和、言語宣傳、行為合作的程度。

假設(shè)：

1、學生對中航物業(yè)某些服務并不認可；

2、學生對中航物業(yè)服務大致滿意。

具體目標之三：了解中航物業(yè)美譽度，即其獲得學生贊美、稱譽的程度。假設(shè)：

1、學生并不會在公開場合稱譽中航物業(yè)；

2、學生基本認同中航物業(yè)的服務水平。

具體目標之四：了解學生對中航物業(yè)具體服務的具體體認 假設(shè)：學生對中航服務有不同的體認

具體目標之五：了解學生對中航服務的具體意見

假設(shè)：

1、學生對中航服務有深刻體驗；

2、學生對中航服務有一些不滿。

四、研究階段

階段一：探索性研究（1）、市場問題定義；（2）、調(diào)查問題定義；（3）對調(diào)查問題進行計劃。階段二：問卷設(shè)計（1）定性資料要求；（2）定量資料要求；（3）、問卷設(shè)計、試答和修改。階段

三、樣本選擇與數(shù)據(jù)收集（1）抽樣設(shè)計；（2）試調(diào)查；（3）、實施調(diào)查；（4）問卷回收與初步整理。階段

四、資料分析

（1）分析資料；（2）解釋說明。階段

五、報告結(jié)果

（1）調(diào)查結(jié)果與書面報告的準備；（2）口頭或書面報告；（3）結(jié)論與行動建議。階段

六、方案實施與反饋（1）幫助實施所建議的方案；（2）建立反饋過程。

五、研究方法

1、研究設(shè)計

這是一個服務改善及提升機會的研究，使用了描述性研究方法。（1）、調(diào)查學生對中航物業(yè)服務水平的認知及態(tài)度研究；（2）、辨別了學生對中航物業(yè)服務的滿意方面以及不滿意的地方；（3）、明確了中航物業(yè)服務應提升和改進的細節(jié)地方。

2、第一手資料篇二：市場調(diào)研項目建議書 市場調(diào)研項目建議書

聯(lián)通公司為了進一步開發(fā)高校市場，為了在三大電信運營商中提高自身競爭力，分析自己的得失利弊，所謂知己知彼，百戰(zhàn)不殆也。委托b市場調(diào)研公司進行一項市場調(diào)研。在具體實施這一項目前，首先由b市場調(diào)研公司向a公司提交了一份市場調(diào)研項目內(nèi)容如下。市場調(diào)研項目建議書

一、調(diào)研的目的

為了配合聯(lián)通公司開發(fā)高校市場，b市場調(diào)研公司受托開展一次湖大知行高校市場通信市場競爭格局的情況以及聯(lián)通在高校市場目標顧客心中的形象等。通過調(diào)研湖大知行高校市場市場的需求特點和發(fā)展趨勢，分析研究市場上現(xiàn)有主要產(chǎn)品的營銷特點，特別是要研究聯(lián)通在高校市場的促銷效果和市場競爭能力，進一步優(yōu)化聯(lián)通公司產(chǎn)品的營銷策略和促銷法，提高營銷的總體效果和市場競爭力。

二、調(diào)研的具體目標

（1）調(diào)查研究湖大知行高校市場對現(xiàn)有市場上三大通信運營商的產(chǎn)品及品牌的反應、以 及近期消費需求的變動趨勢。

（2）分析研究和總結(jié)目前湖大知行高校市場上三大電信運營商的各自產(chǎn)品的營銷策略特 點，著重研究聯(lián)通在這些競爭中的現(xiàn)狀，研究和評價不同的運營商在湖大知行高校 市場中各自產(chǎn)品的地位、作用和特點。

（3）分析和評價聯(lián)通的產(chǎn)品促銷活動的效果和目標顧客的反應，評價其產(chǎn)品的市場競爭 力，并探索其原因。

（4）在此基礎(chǔ)上，評價聯(lián)通的產(chǎn)品的市場定位和營銷策略的合理性，并提出改進意見。

三、調(diào)研的內(nèi)容和方法

（1）分析湖大知行高校市場三大運營商各自產(chǎn)品的發(fā)展趨勢及目標顧客的反應，研究并 探索電信產(chǎn)品和市場需求的發(fā)展趨勢。

（2）通過分析湖大知行高校市場上三大運營商各自產(chǎn)品的營銷策略及顧客反映的典型調(diào) 查，研究市場上三大運營商的市場份額及消費者的購買意向。

（3）研究市場上三大運營商的各自產(chǎn)品的成功與失敗的原因，探索現(xiàn)有各自主要的營銷 特點和策略。

（4）研究湖大知行高校市場的銷售渠道和促銷特點，評價三大運營商各自促銷手段的地 位、作用和營銷效率。

（5）通過對目標顧客的典型調(diào)查，研究聯(lián)通及產(chǎn)品的品牌形象和產(chǎn)品定位、促銷效果和 市場競爭力。

（6）通過綜合分析，提出對聯(lián)通其產(chǎn)品的營銷策略的評價和改進建議。

四、工作進度安排

（1）2010年10月10日------2010年10月15日：收集二手資料，編寫調(diào)查問卷。

（2）2010年10月15日------2010年10月20日,：確定抽樣計劃，實施實地調(diào)查，并對數(shù) 據(jù)資料進行整理和分析。（3）2010年10月21日-------2010年10月30日：對資料進行分析解釋，并提出研究報告。

五、研究經(jīng)費的預算

研究課題的總預算為x元。各項具體的開支費用預算如下： 咨詢費：x元資料費：x元

通信費：x元管理費和其他費用：x元

六、研究小組的成員和分工

成員：管正清、熊輝、左嬋、王婧、張珍篇三：市場調(diào)研項目建議書 市場調(diào)研項目建議書

題記：“社團是大學的精髓，由一群自覺意識的青年組成，社團生活的缺失是不完整的大學。這已是趨勢，一流人才盡在社團，并將孕育出一大批卓越人物。”

一、調(diào)研的目的

在高等教育普及的當代社會，大學校園中的社團是組成高校文化的重要部分，學生通過參加社團這種形式，進行自我塑造，自我管理，很大程度上扮演了一個社會人的角色，擁有自己的交際圈，體驗團隊的力量。很多大學生畢業(yè)后想追求自己的夢想，致力于創(chuàng)業(yè)者或者企業(yè)領(lǐng)域，若在進入社會之前有一個模擬環(huán)境去嘗試鍛煉，社團是最好不過的平臺。我們可以假設(shè)：社團是公司，社員是員工，社長是老總，骨干是經(jīng)理，活動是產(chǎn)品，參與者是顧客，校園是市場，收獲是利潤，吃喝玩樂是福利，塑造大學新文化是社會責任，并以價值創(chuàng)造滿足顧客需求為導向。但是，事實上很多社團除了收會費就是聚餐、例會，而沒有價值產(chǎn)出，及任何有價值活動的舉行這與當初開辦社團的意愿是背道而馳的。此次，我們通過調(diào)查大學生對社團組織態(tài)度和行為上的情況，希望能夠提供大學生校園內(nèi)社團建設(shè)性建議，正確引導社團的發(fā)展方向與奮斗目標，提高社團的質(zhì)量以及增加社團活力，并引導學生積極參加健康向上的學生社團活動，促進社團的良性發(fā)展，同時幫助學生提高個人交際能力，管理能力等。這是學校保持健康穩(wěn)定局面的重要途徑，是全面推進素質(zhì)教育的必然要求，更是適應高等教育體制改革的現(xiàn)實需要。

二、調(diào)研的具體目標

1)對本校的社團數(shù)量以及社團的性質(zhì)進行掌握，大致得出本校的社團規(guī)模。2)大致了解各個社團的運營模式，經(jīng)營手法以及團隊管理，對各個社團的社長，副社長等高層社團干部的訪問，了解每個社團內(nèi)部所面臨的問題。

3)根據(jù)對上述了解到的信息進行分析，列出大部分社團內(nèi)所出現(xiàn)的問題所在，并提出對策。

4)調(diào)查社團內(nèi)普通社員的想法，是否達到了當初報名社團的目標以及相關(guān)評 價。

5)調(diào)查在校生，得出他們對社團的看法和評價

6)總結(jié)出想要在五花八門的社團中生存且良性發(fā)展發(fā)展的必要條件。

7）設(shè)計出有助于社團發(fā)展的長效機制，以對高校社團管理工作提供有益的參考。

三、調(diào)研的內(nèi)容和方法 ? 調(diào)研內(nèi)容：

1)分析學校目前存在的社團以及發(fā)展趨勢（是否有額外的需求）2)通過對在校大學生的典型調(diào)查，了解他們的選擇意向。3)現(xiàn)有社團成功與失敗的原因，探索各自的特點和策略。

4)對在校老師做個簡單調(diào)查，大致清楚老師眼中的社團與所期望的社團愿景。5)通過綜合分析，提出對現(xiàn)有的社團制度的評價和改進意見。? 調(diào)查方法：

采用自填式進行隨機抽樣調(diào)查，材料收集方法為問卷調(diào)查，極個別深度訪問調(diào)查。由小組成員在各個調(diào)查單位發(fā)放社會問卷，收集大學生對學生組織的認識與參與情況以及學生組織對大學生策影響。

本次調(diào)查將采用功能強大的spss11.5軟件對所搜集的數(shù)據(jù)資料進行多元統(tǒng)計分析，采用定量和定性分析相結(jié)合的分析方法。

預期的研究效果：通過本項目的調(diào)查研究，《大學生參與學生社團情況的調(diào)查研究報告》作為最終的科研成果，在研究報告中將主要闡述大學生對學生社團的看法以及學生社團對大學生的影響等情況，然后對現(xiàn)象進行描述，分析存在的問題，最后提出相關(guān)的意見和建議，為各大高校學生社團今后的發(fā)展以及存在的問題提出解決方法。? 預期的研究效果： 通過本項目的調(diào)查研究，《大學生參與學生社團情況的調(diào)查研究報告》作為最終的科研成果，在研究報告中將主要闡述大學生對學生社團的看法以及學生社團對大學生的影響等情況，然后對現(xiàn)象進行描述，分析存在的問題，最后提出相關(guān)的意見和建議，為各大高校學生社團今 后的發(fā)展以及存在的問題提出解決方法。

四、工作進度安排

（1）2012年10月19日——2012年10月23日：收集二手資料，編寫調(diào)查問卷

（2）2012年10月24日——2012年11月2日：確定抽樣計劃，實施實地調(diào)查，并對數(shù)據(jù)資料進行整理和分析。

（3）2012年11月3日——2012年11月7日：對資料進行分析解釋，并提出研究報告。

五、研究經(jīng)費的預算

調(diào)研課題的總預算為2000元。各項具體的費用開支預算如下： 調(diào)研差旅費：300元 現(xiàn)場調(diào)研委托費：500元 咨詢費： 200元通信費：300元 資料費： 300元管理費用和其他費用：400元

六、研究小組的成員和分工 組長： 總體負責和協(xié)調(diào)

組員： 調(diào)查問卷設(shè)計 現(xiàn)場調(diào)查 調(diào)查報告撰寫 ppt制作 匯報陳述

第四篇：關(guān)于市場調(diào)研與信用社競爭力評估報告(精)

關(guān)于市場調(diào)研與信用社競爭力 評估報告

一、基本情況

(一三臺縣情。三臺縣位于四川盆地中部偏北,北鄰綿陽,南連射洪,西靠中江,東接鹽亭。省道綿渝公路和成南公路貫穿全境。三臺縣是四川百萬人口丘陵大縣之一,幅員面積2661平方公里,轄63個鎮(zhèn)鄉(xiāng)(其中鎮(zhèn)41個,鄉(xiāng)22個933個村,總?cè)丝?48萬,居四川省第三位,其中農(nóng)業(yè)人口128.19萬;總農(nóng)戶29.52萬戶,是典型的農(nóng)業(yè)大縣。

從經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看,近年三臺經(jīng)濟發(fā)展提速增效,走出了“止滑提速—鞏固提升—高位求進”的上升軌跡,成為三臺縣歷史上發(fā)展最快的時期。2011年,全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值148.5億元,與2006年相比,年均增長12.7%。規(guī)模以上工業(yè)增加值39.9億元,民營經(jīng)濟增加值84.1億元,財政總收入11億元,累計完成固定資產(chǎn)投資259.6億元。人民生活水平顯著提高,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16000多元,是2006年的2.1倍,年均增長16%,農(nóng)民人均收入6700元,是2006年的2倍,年均增長14.7%。(二縣域內(nèi)金融機構(gòu)基本情況。三臺縣域內(nèi)有工、農(nóng)、中、建、農(nóng)發(fā)行、郵儲、城商行7家銀行,1家小額貸款公司和三臺聯(lián)社共計9家銀行業(yè)金融機構(gòu)。全縣各銀行業(yè)金融機構(gòu)共有

營業(yè)網(wǎng)點203個,從業(yè)人員1309人,其中,三臺聯(lián)社有營業(yè)網(wǎng)點104個,網(wǎng)點數(shù)量占全縣銀行業(yè)金融機構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點總數(shù)的51.23%;三臺聯(lián)社有從業(yè)人員637人,人員數(shù)量占全縣銀行業(yè)金融機構(gòu)從業(yè)人員總數(shù)的48.66%。截至2011年12月末,全縣銀行業(yè)金融機構(gòu)各項存款共計1807489萬元,較年初增加140336萬元,增長8.42%。其中,三臺聯(lián)社各項存款余額577970萬元,比年初凈增92800萬元,增長19.13%,三臺聯(lián)社存款余額占全縣金融機構(gòu)存款總額的31.98%,存款凈增額占全縣金融機構(gòu)存款凈增的66.13%;全縣銀行業(yè)金融機構(gòu)各項貸款共計747451萬元,較年初增加96414萬元,增長14.81%。三臺聯(lián)社各項貸款余額428389萬元,比年初凈增66827萬元,增長18.48%,三臺聯(lián)社貸款總額占全縣金融機構(gòu)貸款總額的57.31%,貸款凈增額占全縣金融機構(gòu)貸款凈增額96414萬元的69.31%。具體情況詳見下表:

三臺聯(lián)社,577970, 32% 郵儲銀行, 316786, 18%城商行, 79616, 4%中國銀行, 141965, 8% 工商銀行, 120460, 7% 建設(shè)銀行, 166769, 9% 農(nóng)發(fā)行, 3574, 0%

農(nóng)業(yè)銀行, 400349, 22% 2011年12月末三臺縣域內(nèi)各家金融機構(gòu)存貸情況 項目 單位

存 款 貸 款 存貸規(guī)模情況 存款余額 比年初凈增 貸款余額 比年初 增加 存貸 總規(guī)模 存貸比例 農(nóng)信社

577970 92800 428389 66827 1006359 74.12 農(nóng)業(yè)銀行 400349 30995 128253 7442 528602 32.04 工商銀行 120460 7402 60342 18970 180802 50.09 建設(shè)銀行166769-40517 25208 6797 191977 15.12 中國銀行141965 5112 6429 2852 148394 4.53 農(nóng)發(fā)行3574-8305 46453-15244 50027 1299.75(三三臺聯(lián)社基本情況。縣聯(lián)社現(xiàn)有營業(yè)機構(gòu)104個,其中:法人機構(gòu)1個、信用分社103個;職工總數(shù)911人,其中:在崗637人,內(nèi)退98人,退休176人。截至2011年末,全縣信用社存貸規(guī)模達100.63億元,成為縣內(nèi)首家存貸規(guī)模突破100億元的金融機構(gòu)。各項存款余額577970萬元,存款規(guī)模占全縣金融機構(gòu)存款規(guī)模1807489萬元的31.98%。存款規(guī)模位居全縣金融機構(gòu)首位,排名全省縣級聯(lián)社第9名;各項貸款余額428389萬元,貸款規(guī)模占全縣金融機構(gòu)貸款規(guī)模747451萬元的57.31%,排名全省縣級聯(lián)社第9位;按五級分類不良貸款余額31737萬元,不良占比7.41%;股本總額9021萬元,資本充足率4.7%,呆賬準備金余額26814萬元,撥備覆蓋率84.49%,貸款損失準備充足率114.36%,2011年彌補歷年虧損掛賬16484萬元,全面消化了歷年虧損掛賬。全縣已安裝POS機89臺,EP0S機1008臺,機具布放覆蓋全縣63個鄉(xiāng)鎮(zhèn)931個行政村和20個社區(qū);累計發(fā)行蜀信卡36.1萬張。2011年實現(xiàn)總收入46287萬元，實現(xiàn)利潤總額19114萬元,成為三臺農(nóng)信發(fā)展最快、經(jīng)營效益最好的一年,但我們也清醒認識到目前三臺聯(lián)社內(nèi)控機制不建全、貸款管理粗放、資產(chǎn)質(zhì)量不高、人員老化等諸多問題有待解決。

1.人員結(jié)構(gòu)。三臺農(nóng)村信用合作聯(lián)社于2008年3月13日

正式掛牌成立,現(xiàn)擁有營業(yè)網(wǎng)點104個,包括1個營業(yè)部和103個信用分社,實現(xiàn)了對三臺縣63個鎮(zhèn)鄉(xiāng)的全覆蓋。農(nóng)村信用社相對于其他銀行而言有諸多不足,但營業(yè)網(wǎng)點遍布城鄉(xiāng)是絕對優(yōu)勢,是農(nóng)村信用社經(jīng)營的基礎(chǔ)。職工總數(shù)908人,其中:在崗員工634人,內(nèi)退員工99人,退休員工175人。具有研究生學歷1人,本科137人,專科399人,高中51人,中專37人,初中9人。獲得經(jīng)濟師職稱6人,經(jīng)濟員29人,助會師28人,助經(jīng)師90人,中級工1人,會計員職稱131人。從年齡結(jié)構(gòu)看,50-60歲區(qū)間51人,40-50歲229人,30-40歲223人,20-30歲131人。

從人員構(gòu)成我們可以清楚發(fā)現(xiàn),“雙退”人員和50歲以上的人員共計325人,占職工總數(shù)的35.8%,而青年職工僅131人,占職工總數(shù)的14.4%,人員嚴重老化,年齡結(jié)構(gòu)極不合理。但我社人員學歷構(gòu)成較為合理,如圖:

2.業(yè)務經(jīng)營情況。近三年,三臺聯(lián)社存款分別為38.34億元、48.52億元、57.8億元,各項貸款分別為28.12億元、36.16

億元、42.84億元,實現(xiàn)了存貸款穩(wěn)步增長,規(guī)模效益不斷攀升,不良貸款從2009年5.24億元,占比18.63%,到2011年3.17億元,占比7.4%,下降2.07億元,11.23個百分點,不良貸款逐步下降,資產(chǎn)質(zhì)量顯著提高。

3.服務“三農(nóng)”力度顯著提升。在資金實力不斷增強的支撐下,三臺農(nóng)信始終堅持立足“三農(nóng)”、服務中小企業(yè)和服務縣域經(jīng)濟市場地位不動搖,不斷加大涉農(nóng)信貸投放力度,至2011年末,全縣涉農(nóng)貸款338276萬元,比去年增長60985萬元,涉農(nóng)貸款占比78.97%,實現(xiàn)了涉農(nóng)貸款“兩個高于”(增量、增速的目標。

二、市場分析

(一縣域金融市場競爭日趨白熱化、市場日趨飽和

1、競爭對手多。目前,我縣銀行業(yè)金融機構(gòu)9家,在區(qū)鄉(xiāng)設(shè)網(wǎng)點3家,具體為農(nóng)村信用社、農(nóng)行和郵儲銀行。信用社主要競爭對手為農(nóng)行和郵儲銀行,其一,郵儲銀行自2008年3月成立縣支行以來,一是圍繞“立足中心場鎮(zhèn),服務農(nóng)村”思想調(diào)整全縣網(wǎng)點布局,至2012年3月末,郵儲營業(yè)網(wǎng)點已覆蓋城區(qū)和所有中心場鎮(zhèn)和重點集鎮(zhèn),輻射全縣農(nóng)村。二是網(wǎng)絡優(yōu)勢。郵儲銀行除依托全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)和“綠卡”優(yōu)勢辦理存取款和匯兌業(yè)務外,陸續(xù)推出了網(wǎng)上銀行、理財產(chǎn)品等有競爭優(yōu)勢的新產(chǎn)品和新業(yè)務,截留了很多匯款資金。三是信貸拉動。郵儲已在全縣各鎮(zhèn)鄉(xiāng)開展小額信貸業(yè)務,積極搶奪農(nóng)村信用社優(yōu)質(zhì)客戶。其二,農(nóng)業(yè)銀行加快了重返縣域市場的步伐,針對縣域市場和三農(nóng)推出了金穗惠農(nóng)卡、借貸合一惠農(nóng)信用卡、農(nóng)戶小額貸款等一大批新產(chǎn)品,針對農(nóng)村市場比信用社早1年在蘆溪等重要鎮(zhèn)鄉(xiāng)推廣電話支

付終端,并宣稱要在每一個村組都安裝電話支付終端,直接與信用社展開市場爭奪白刃戰(zhàn)。同時,建設(shè)銀行、中國銀行、綿陽市商業(yè)銀行等機構(gòu)不斷增設(shè)營業(yè)網(wǎng)點、自助銀行機具等,強力搶占市場。三臺縣聚興小額貸款有限責任公司,通過短短1年的迅速擴張,貸款規(guī)模超過1億元。除銀行業(yè)金融機構(gòu)外,三臺縣域內(nèi)還有保險類金融機構(gòu)7家,證券類金融機構(gòu)(華西證券三臺營業(yè)部1家,各金融機構(gòu)對客戶、資金等市場資源的爭奪也日趨百熱化。

2、競爭的手段多。在城區(qū)市場,全縣9家銀行業(yè)金融機構(gòu)都在城區(qū)布設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點,各國有大型銀行充分發(fā)揮靈活運用資金的系統(tǒng)優(yōu)勢、集中開發(fā)產(chǎn)品的先發(fā)優(yōu)勢、有效控制風險的專業(yè)優(yōu)勢、積極營銷負債業(yè)務、資產(chǎn)業(yè)務、中間業(yè)務和表外業(yè)務,并廣泛布設(shè)存取款一體機、POS機、網(wǎng)銀等自助銀行設(shè)備,爭奪高端市場。城商行、郵儲銀行等紛紛研發(fā)和推廣針對性更強的新金融產(chǎn)品,新興業(yè)務,金融產(chǎn)品和服務更加細化、更加全面,呈現(xiàn)出產(chǎn)品系列化,服務綜合化特點,各銀行在經(jīng)營區(qū)域、業(yè)務品種、服務質(zhì)量等方面展開了全面的競爭。同時,在當前同業(yè)競爭日趨同質(zhì)化的情況下,出現(xiàn)了一些列以提高或變相提高競爭力為目的的不正當競爭手段。如存款返購物卡,各種巧立名目的攬存費、獎勵費、代辦費、公關(guān)費等,或暗中饋贈,或私下塞送,花樣不斷翻新。如:工行、中行、建行、城市商業(yè)銀行給客戶贈送小家

電、化妝品、日用品、糧油等,農(nóng)行采取存款贈送電飯鍋、雨傘、送保險、經(jīng)辦人暗中返利、提前給付利息;郵政銀行采取存款贈送電飯鍋、送農(nóng)資化肥、送保險、經(jīng)辦人暗中返利等方式,對存款人當時直接返現(xiàn)。從總體來看,全縣金融市場競爭日趨白熱化。

3、競爭范圍變大。行業(yè)競爭逐漸從戰(zhàn)術(shù)層面延伸擴大到了戰(zhàn)略層面,演變?yōu)榫C合實力和核心競爭力的競爭。各銀行依托網(wǎng)銀、電話支付終端等自助機具互相搶奪存款資源,搶奪優(yōu)勢貸款客戶,競爭范圍從城區(qū)擴大到重點場鎮(zhèn),競爭非常激烈。

(二市場競爭狀況發(fā)展趨勢

未來,銀行業(yè)之間的競爭將更加激烈,銀行同業(yè)間的競爭將延伸到戰(zhàn)略層面,更多的依靠金融創(chuàng)新,如利用新興技術(shù)開發(fā)網(wǎng)上銀行,手機銀行等新業(yè)務、新產(chǎn)品,減少對傳統(tǒng)銀行的物理營業(yè)網(wǎng)點、銀行工作人員以及營業(yè)時間的依賴,同時提供成本更低,效率更高的金融服務。

2012年乃至更長一段時間,在農(nóng)村市場農(nóng)村信用社的競爭對手仍然是郵儲銀行和農(nóng)業(yè)銀行。在貸款市場方面還有小額貸款公司與信用社競爭。農(nóng)業(yè)銀行和郵政儲蓄銀行將會繼續(xù)巧打“三農(nóng)”牌,即與信用社搶奪優(yōu)勢市場,優(yōu)質(zhì)客戶,獲取優(yōu)厚收益;又以純利益驅(qū)動的網(wǎng)點布局規(guī)避對經(jīng)濟發(fā)展欠佳的偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社會責任,謀求名利雙收。在城區(qū)市場的行業(yè)競爭將更加激烈,各商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品和服務的針對性更強,更加細化、更加全

面,呈現(xiàn)出產(chǎn)品系列化,服務綜合化、混業(yè)經(jīng)營、業(yè)務表外化、收入渠道多元化趨勢,大型商業(yè)銀行向“金融超市”、金融“百貨公司”發(fā)展的趨勢更加明顯。各專業(yè)銀行將依托強大的資金實力、品牌影響力、產(chǎn)品研發(fā)能力和市場營銷機制搶奪優(yōu)質(zhì)高端客戶,各銀行將推出更加適于縣域市場需求,更全面的系列產(chǎn)品和綜合性的金融服務。各銀行金融機構(gòu)已經(jīng)或準備推出小額貸款,采取保證、農(nóng)戶聯(lián)保、抵押、質(zhì)押等方式投放小額貸款,以較低的貸款利率強奪中高端小額貸款客戶。農(nóng)村信用社將按照“做實普惠型服務、做細貼身型服務、做優(yōu)高效型服務、做好創(chuàng)新型服務”要求,在創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和暢通服務渠道基礎(chǔ)上,進一步將農(nóng)信社服務層級延伸到村一級，深化業(yè)務領(lǐng)域,拓寬服務范圍,打好閉封針和陣地錢,使信用社成為名符其實德行動快捷和百姓自己的銀行。

(三業(yè)務產(chǎn)品分析

存款方面:商業(yè)銀行推行儲蓄理財概念,產(chǎn)品包括活期儲蓄、定期儲蓄、教育儲蓄、通知存款、理財產(chǎn)品等多種儲蓄產(chǎn)品,信用社目前僅有活期和定期兩種存款產(chǎn)品,已不能滿足客戶的需要;貸款方面:農(nóng)行郵儲退出了種類繁多、形式多樣的信貸產(chǎn)品且具有較強的市場競爭力,如農(nóng)行推出有臵換式個人住房貸款、個人住房接力貸款,郵儲推出有個人商務貸款和個人(包括農(nóng)戶小額貸款,信用社信貸對象主要為農(nóng)戶、個體工商戶、種養(yǎng)加工

大戶,信貸產(chǎn)品單一,競爭力不強;中間業(yè)務方面:農(nóng)行、郵儲有代理保險、基金、股票等理財產(chǎn)品,其中間業(yè)務收入占總營業(yè)收入的絕大部分,而信用社現(xiàn)中間業(yè)務發(fā)展滯后,僅有代理保險和代理財政類資金業(yè)務。四、三臺聯(lián)社與對手的市場競爭力分析

近年來,三臺農(nóng)村信用社認真按照上級主管部門的安排部署,拼搏奮進,扎實工作,實現(xiàn)了各項業(yè)務快速健康發(fā)展,規(guī)模效益穩(wěn)步增長,抵御風險能力明顯增強,但與同業(yè)相比,三臺聯(lián)社歷史包袱仍然沉重;體制機制還不成熟,處于變革階段;管理水平比較落后,還處于粗放式管理階段;風控能力還比較弱。隊伍素質(zhì)有待提升,專業(yè)水平不高;橫向比與其它銀行與兄弟聯(lián)社尚存差距。同時,三臺聯(lián)社也占據(jù)“天時、地利、人和”的優(yōu)勢。

(一競爭劣勢方面

1.法人治理模式有待進一步完善。其他同業(yè)均是股份制模式,有從上到下完整高效組織架構(gòu)和嚴密運行模式,縣級支(分行屬執(zhí)行終端層面,信用社法人治理模式和組織架構(gòu)差距明顯。

2.經(jīng)營理念有待進一步更新。客戶是銀行的生存之本。以客戶為中心的經(jīng)營理念,先后經(jīng)歷了客戶至上、客戶第一、客戶滿意、增加客戶價值四個發(fā)展階段。通過調(diào)查對比,農(nóng)信社部分營業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營理念不僅做不到“客戶至上”的理念,甚至仍然停留在“以自我為中心”階段,部分干部職工的思想認識因循守舊, 固步自封,“小富即安”的思想在一些干部職工中普遍存在,存在“游擊”習氣和“衙門”作風,缺乏競爭意識、發(fā)展意識,不求有功,但求無過;至于以上四個階段的經(jīng)營理念,信用社在踐行中,還存在較大差距。

3.社會形象有待進一步提升。金融機構(gòu)的網(wǎng)點大多布局在中心集鎮(zhèn)或繁華的交通要道,代表著機構(gòu)的形象,但信用社的營業(yè)網(wǎng)點要么年久失修,設(shè)施設(shè)備落后,要么功能分區(qū)不合理,即使城區(qū)網(wǎng)點也沒有對VIP客戶和普通客戶分區(qū),不具備現(xiàn)代金融機構(gòu)應有的形象。此外,長期以來,農(nóng)信社各自為陣,沒有統(tǒng)一而強大的品牌形象。工、農(nóng)、中、建、郵儲銀行都有全國統(tǒng)一的形象宣傳,更有商業(yè)銀行的“銀行”招牌,并且長期進行“國家銀行、國家信用、國家保障”的不正當宣傳,客戶普遍認為商業(yè)銀行是國家銀行,而農(nóng)信社屬“非正規(guī)軍”,資金實力不強,錢存農(nóng)信社風險相比商業(yè)銀行要大。

4.激勵機制有待進一步完善。一是激勵不明確。首先是不細化,例如郵儲銀行現(xiàn)在考核方式下,職工非常明白自己組織一萬元活期可以拿45元的手續(xù)費、定期可以拿30元的手續(xù)費、辦理一萬元保險可以拿100元手續(xù)費等,直接量化計價,員工也非常的有底,知道今天組織了多少錢,可以拿多少薪酬;而信用社雖然一直在說,但是具體操作細則不明確,過程不透明;其次,部分銀行考核上不封頂,下不保底,每月以存款余額等經(jīng)營指標

凈增額考核,促使指標余額逐月遞增,這樣廣大員工非常有壓力,同時也非常有動力,更多的是給企業(yè)帶來了好業(yè)績。二是激勵不到位,未能充分調(diào)動員工積極性。從目前信用社情形看,信用社采取的主要激勵措施為報酬激勵與目標激勵,即將員工的薪酬與其目標完成情況相掛鉤。這種單一薪酬激勵對部分家庭收入較高或不追求高物質(zhì)需求的員工不具有激勵作用。除此之外,諸如職業(yè)生涯激勵、子女就業(yè)激勵、員工升造培訓激勵、干部晉升激勵、行為激勵、信任與企業(yè)文化激勵等有效的激勵機制沒有明確的規(guī)定,沒有針對不同員工不同時期的不同需求研究有針對性的激勵措施。因此,信用社需要根據(jù)激勵對象的不同,采取不同的激勵方式和方法。三是各分社賺錢還是虧本是本糊涂賬。要通過恢復各分社模擬成本核算,至少是半年做一次,讓每一個分社、每一個職工都清楚自己營銷了多少的產(chǎn)品,收入有多少、支出了多少,讓每個職工樹立主人翁責任感,有利于業(yè)務健康發(fā)展。

5.服務功能亟待進一步完善。

(1產(chǎn)品種類少,結(jié)算渠道受限。一是產(chǎn)品創(chuàng)新能力不夠。其他同業(yè)在金融產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新,提供多元化服務的先發(fā)優(yōu)勢非常明顯,其他同業(yè)除傳統(tǒng)柜面業(yè)務外,均涉及到理財產(chǎn)品、基金產(chǎn)品、保險產(chǎn)品、黃金定投等各個方面,并由這些產(chǎn)品帶來了大量的資金流入。長期以來,信用社能夠提供的僅限于傳統(tǒng)的存、貸、匯基礎(chǔ)業(yè)務,雖然2011年推出了 VIP卡、網(wǎng)上銀行、短信平臺

等產(chǎn)品和業(yè)務,但理財類產(chǎn)品遲遲未推出,而這些都是現(xiàn)代客戶非常需要的產(chǎn)品,農(nóng)民富裕起來后,投資理財意識增強,農(nóng)村信用社缺乏相應業(yè)務產(chǎn)品予以滿足。二是結(jié)算渠道不暢,系統(tǒng)大戶易臶。除綿陽市商業(yè)銀行外,其他同業(yè)均是全國布局,實現(xiàn)全國即時聯(lián)網(wǎng),且全國統(tǒng)一開展業(yè)務,統(tǒng)一宣傳模式,網(wǎng)絡覆蓋面及聯(lián)網(wǎng)時間均優(yōu)于農(nóng)信社。SC6000系統(tǒng)上線后,特別是“蜀信卡”問世后,農(nóng)村信用社的結(jié)算渠道有了質(zhì)的改善,但服務局限性大,特別是在成都市和跨省使用非常不便,很容易引起存款資金流失。三是POS機入賬。我社安裝的POS機,系統(tǒng)只支持批量入賬,是頭一天的刷卡業(yè)務,只能第二天才能入賬,不方便客戶管理自己的賬戶,不便于客戶對賬,急需探索POS刷卡業(yè)務系統(tǒng)實現(xiàn)單筆實時入賬。四是由于法人體制單一原因,受單戶貸款比例控制和最大十戶貸款限額影響,對集團客戶授信偏小,不能滿足大客戶多元化金融需求,從而導致客戶流失。

(2專業(yè)機具缺乏。其他同業(yè)通過廣泛營銷網(wǎng)銀、布設(shè)自動存取款機等自助設(shè)備,減少了基礎(chǔ)業(yè)務對物理營業(yè)網(wǎng)點和營業(yè)柜員的依賴,這樣,平時坐柜的人員相對較少,銀行得以把人力、精力更多用在外面營銷攬儲等業(yè)務短板方面。

(3專業(yè)化層次低、競爭力不夠強。一是其他同業(yè)設(shè)臵了業(yè)務引導員、貴賓室,有的對VIP客戶給予跨市取現(xiàn)、辦理掛失等特殊業(yè)務不收取手續(xù)費等,有的銀行根據(jù)客戶規(guī)模大小和貢獻

率確定手續(xù)費費率,部分銀行甚至對“黃金客戶”沒有收取手續(xù)費。(VIP客戶、POS機不收費農(nóng)信社沒有針對優(yōu)質(zhì)客戶而制定優(yōu)惠政策。二是創(chuàng)收手段單一,貸款利率缺乏競爭力。目前形勢下,表面上,其他同業(yè)也采用了“以價補量”的策略但最多也只上浮40%。同時,通過收取資源占用費、審批費等各種名目的費用,以間接變通的方式實現(xiàn)了“以價補量”目的,而信用社直接上浮利率,不收取其他費用,單純的高利率下客戶感覺信用社費率高,很難培養(yǎng)客戶忠誠度,信用社面臨巨大的利率市場化壓力。三是優(yōu)質(zhì)客戶流失。多年來,農(nóng)信社培育了一大批優(yōu)質(zhì)客戶,客戶成長起來后,對金融服務的需求層次的立即升級換代,但農(nóng)信社產(chǎn)品和服務的發(fā)展跟不上客戶需求發(fā)展的步伐,引起辛苦培育的客戶流失。

6.歷史包袱沉重。一是不良貸款清收處臵難度大。經(jīng)過多年的清收處臵,現(xiàn)在農(nóng)村信用社沉淀的不良貸款都是“硬骨頭”,有的年成久遠,三臺聯(lián)社不良貸款中有很多是大辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、行社脫鉤或接收合作基金會時形成的,貸款背景復雜,沉淀的時間久,清收難度大。二是信用社貼本代發(fā)的78種財政補貼業(yè)務成為了雞肋,一方面為信用社爭取了儲蓄存款,奠定了廣泛的客戶基礎(chǔ),另一方面也占用了信用社大部分柜面服務資源,增加了一線員工的工作強度,職工怨氣大,互相推諉,排隊取補貼的客戶擠走了部分優(yōu)質(zhì)客戶。

7.網(wǎng)點布局、網(wǎng)點平均存款存貸規(guī)模存在差距。除綿陽市商業(yè)銀行外,縣內(nèi)的其他同業(yè)全國布局的銀行,資金和業(yè)務完全可以按照市場原則進入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),選擇盈利最好的業(yè)務和市場,在營業(yè)網(wǎng)點選址布局方面不受外力因素影響,對位臵不好,效益不高的網(wǎng)點可以按照市場經(jīng)濟規(guī)律自主重新選址,只需要在重點場鎮(zhèn)和市場較大,客戶資源豐富的地方設(shè)臵營業(yè)網(wǎng)點,很好的集中了優(yōu)勢資源,減少了成本支出,網(wǎng)點平均存貸規(guī)模遠遠大于信用社,以三臺縣經(jīng)濟條件較好的蘆溪鎮(zhèn)片區(qū)為例,農(nóng)行只有1個營業(yè)網(wǎng)點但吸收了3.18億元存款,信用社營業(yè)網(wǎng)點5個,存款余額合計3.63億元,平均每個網(wǎng)點僅7260萬元。三臺聯(lián)社在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)或辦事處設(shè)臵的網(wǎng)點處于撤不

掉、做不大,處于長期虧損的尷尬局面。此外,其他同業(yè)大多在上世紀90年代開始全面改革,利用政策有利的時機較好的分流了人員,重新設(shè)臵了組織架構(gòu),人員結(jié)構(gòu)和總體素質(zhì)遠優(yōu)于農(nóng)村信用社。

8.經(jīng)營成本過高,缺乏競爭力。我縣聯(lián)社雖然網(wǎng)點眾多,但劣勢也非常明顯,一是單個網(wǎng)點競爭力低,雖然網(wǎng)點眾多,但是與其他金融機構(gòu)的網(wǎng)點比,單個網(wǎng)點的業(yè)務拓展、搶占市場能力弱。二是運營成本高。絕大多數(shù)網(wǎng)點均實行傳統(tǒng)業(yè)務辦理流程,在成本最小化合效率方面與其他金融機構(gòu)差距較大。三是由于農(nóng)村信用社主要服務對象是農(nóng)民,單筆貸款金額小,管理成本較高,也因此造成貸款利率較高,在與其他金融機構(gòu)的競爭中缺少價格

優(yōu)勢。

9.員工隊伍結(jié)構(gòu)不合理。由于用工體制和歷史原因,農(nóng)信社的隊伍素質(zhì)與其他金融機構(gòu)差距也比較大。一是文化程度不高,雖然近幾年也招聘了一批大學生,但與專業(yè)銀行比,農(nóng)信社的人員素質(zhì)仍然相對較低。二是員工年齡較大。其他銀行相當注重員工隊伍年輕化,進出口機制非常靈活,確保員工隊伍保持動力和激情,而農(nóng)信社大部分員工年齡較大。三是培訓機制不健全。其他銀行建立了系統(tǒng)全面的培訓機制,而農(nóng)信社員工接受新事物速度慢,且培訓沒有形成長效機制,導致員工隊伍差距越來越大。

10.形象宣傳。在形象宣傳方面,農(nóng)信社是唯一以縣級金融機構(gòu)開展宣傳的金融單位,而其他金融機構(gòu)均至少以市級為單位開展宣傳。特別是全國統(tǒng)一的宣傳口徑,形成了有效的品牌效益。農(nóng)信社以縣級為單位的形象宣傳費用高,效果少。

(二競爭優(yōu)勢方面

1.政策優(yōu)勢。信用社扎根于廣袤農(nóng)村土地,以服務“三農(nóng)”,發(fā)展縣域經(jīng)濟為己任,是農(nóng)村金融的主力軍和聯(lián)系農(nóng)民最好的金融紐帶,國家大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟和支持農(nóng)信社改革,為信用社提供了較多政策優(yōu)惠。

2.地緣定位優(yōu)勢。三臺信合現(xiàn)擁有營業(yè)網(wǎng)點104個,包括1個營業(yè)部和103個信用分社,實現(xiàn)了對三臺縣63個鎮(zhèn)鄉(xiāng)的全覆蓋,定位農(nóng)村和社區(qū),網(wǎng)點遍布城區(qū)和鎮(zhèn)鄉(xiāng),營業(yè)網(wǎng)點長期扎

根農(nóng)村,經(jīng)營時間較長,群眾基礎(chǔ)好,人熟、地熟、情況熟,信譽好,口碑好,深受百姓信任,服務產(chǎn)品也能滿足客戶基本需要,并且我們與地方黨政及村組干部關(guān)系較好,村級干部絕大干部為信用社協(xié)儲員,同時還免費代理低保、糧食直補等財政資金的代發(fā)業(yè)務,讓我們與當?shù)鼐用瘛⑥r(nóng)戶走得更近,黨政部門給予外部環(huán)境上的保護,農(nóng)戶、企業(yè)給予情感上的依靠,地方金融監(jiān)管部門給予可能的政策傾斜,這是農(nóng)信社獨有的先天優(yōu)勢。

3.客戶基礎(chǔ)優(yōu)勢。農(nóng)信社植根農(nóng)村,網(wǎng)點遍布鄉(xiāng)村,與廣大農(nóng)戶、社區(qū)居民和中小企業(yè)接觸頻繁,信用社社擁有規(guī)模龐大的客戶資源,特別是在貸款客戶上,普惠制信貸業(yè)務占據(jù)了縣域市場優(yōu)勢,有較高的社會聲譽和良好的社會形象,有一支長期從事農(nóng)村金融工作、經(jīng)驗豐富的員工隊伍;長期以來培植了一大批客戶,與農(nóng)村客戶的情感聯(lián)系較緊。許多客戶存有感恩心理,存貸關(guān)系選擇上傾向于支持其成長壯大的農(nóng)信社。

4.信息充分優(yōu)勢。農(nóng)信社處于農(nóng)村金融市場最前沿,對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民情況非常熟悉,對農(nóng)村經(jīng)濟特點和產(chǎn)業(yè)特色比較了解,尤其是對農(nóng)戶、涉農(nóng)企業(yè)的信用品質(zhì)、資金實力、生產(chǎn)經(jīng)營狀況等客戶信息掌握比較充分。

5.機制靈活優(yōu)勢。農(nóng)信社以縣為單位法人,具有決策鏈條短、信息傳遞迅速、經(jīng)營靈活的優(yōu)勢。

6.小額農(nóng)貸系統(tǒng)成功上線。小額農(nóng)貸系統(tǒng)在我縣進行了試

點并取得成功,目前已完成全縣24.5戶農(nóng)戶信用等級評定和授信,占應評級授信的100%。

五、未來競爭策略選擇。

(一市場定位。

信用社作為服務縣域經(jīng)濟的地立法人金融機構(gòu),具有決策效率高、審批速度快、決策鏈條短等多方面優(yōu)勢。三臺信合長期扎根農(nóng)村,立足社區(qū),有深厚的市場基礎(chǔ),了解農(nóng)戶和中小企業(yè)的信譽程度和實力,具有其他金融機構(gòu)不具有的地方性和本土化特征的信息優(yōu)勢。為此,我們要堅持立足農(nóng)村、服務“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟市場定位不動搖,把支持“三農(nóng)”作為重點,充分保證農(nóng)戶有效信貸需求,把廣袤農(nóng)村市場作為根據(jù)地;隨著新農(nóng)村建設(shè),要適應市場變化需要,改變經(jīng)營理念,由傳統(tǒng)經(jīng)營管理理念向現(xiàn)代銀行經(jīng)營管理理念轉(zhuǎn)變,從市場的定位上,要把視角逐步轉(zhuǎn)向新型農(nóng)村、城郊和城鎮(zhèn),在鞏固和發(fā)展好農(nóng)村市場的基礎(chǔ)上,向城區(qū)進軍,開拓城市市場,將三農(nóng)客戶、個體工商戶、城鎮(zhèn)居民、公職人員、小微企業(yè)作為主力攻堅群體,適度支持中小企業(yè)、大型企業(yè)。

(二改善機構(gòu)形象。

進一步加大物理網(wǎng)點升級改造力度,加大投入,統(tǒng)一形象,統(tǒng)一標準,統(tǒng)一設(shè)計,統(tǒng)一裝修,做到起點高、規(guī)格高、檔次高, 著力打造城區(qū)精品全功能型網(wǎng)點,增強對社會公眾的吸引力,提升信用社知名度、公信度和美譽度。

(三完善內(nèi)部治理,加快組織體制和運行機制改革

完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)是建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)銀行的基礎(chǔ),按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,建立和完善法人治理結(jié)構(gòu),積極引進先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段,推進現(xiàn)代銀行制度建設(shè)。一是建立適應現(xiàn)代商業(yè)銀行發(fā)展的組織架構(gòu)。按照“流程銀行”的要求,以客戶為中心,減少中間層次,縮短管理半徑,建立一個結(jié)構(gòu)合理、運行高效的組織架構(gòu),實現(xiàn)商業(yè)銀行各項資源的最優(yōu)化配臵。二是優(yōu)化業(yè)務流程。在風險可控的前提下,圍繞市場和客戶來設(shè)計業(yè)務流程,削減不必要的環(huán)節(jié),提高決策效率和市場響應速度。三是建立以經(jīng)濟增加值為核心指標的評價體系。商業(yè)銀行以追求效益為最終的經(jīng)營目標,通過建立以經(jīng)濟增加值為核心的評價體系,能夠更加準確地衡量商業(yè)銀的經(jīng)營成

果,促進銀行資源向風險小、資源占用少、收益高的產(chǎn)品或業(yè)務流動,最終實現(xiàn)收益的最大化。

(四進一步完善股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整

按照監(jiān)管部門規(guī)范股權(quán)管理的相關(guān)要求,提高股權(quán)集中度,要適時引進優(yōu)質(zhì)法人股東,提高法人股占比;積極引進戰(zhàn)略投資者,實現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化,同時要認真借鑒先進的經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗,逐步改進決策和管理水平。

（五）加大隊伍建設(shè)，完善用人機制 隨著經(jīng)營環(huán)境的變化、服務功能的拓展以及經(jīng)營模式的轉(zhuǎn) 變，對人才素質(zhì)提出了更新、更高的要求。信用社人力資源管理 能力能否適應這些變化，直接決定著未來的競爭和發(fā)展。完善用 人機制，要變“伯樂相馬”為“賽場選馬”，大力推行公開選拔、雙向選擇等方式，實施全員優(yōu)化組合，切實建立員工能上能下、能進能出的動態(tài)管理機制，增強全員的責任感和憂患意識，提高 隊伍的凝聚力和戰(zhàn)斗力；要切實制定完善的員工考評體系，實行 員工等級管理，按照基本素質(zhì)、業(yè)務能力、貢獻度等指標體系確 定員工等級，并按照年輕化、專業(yè)化、知識化的要求，建立后備 人才庫，通過組織培養(yǎng)、實踐鍛煉、動態(tài)管理，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，打造一支高素質(zhì)、專業(yè)化的服務團隊，并通過有效的薪酬激勵機 制，提高員工工作主動性、積極性。

（六）推動產(chǎn)品創(chuàng)新，提高應對市場變化的能力 企業(yè)的靈魂，是企業(yè)發(fā)展的不竭動力。在激烈的市場競爭中，產(chǎn)品和服務日趨同質(zhì)化，誰能更快地捕捉到市場的需求變化，適 時推出新的產(chǎn)品和服務，誰就能在競爭中占得先機，贏得主動。一是要強化市場調(diào)研。產(chǎn)品和業(yè)務創(chuàng)新必須遵循“以 市場為導 向，以客戶為中心”的原則，遵循市場規(guī)律，關(guān)注市場環(huán)境中的 新情況、新政策、新機遇，在市場的指導下，不斷推出具有較 強競爭力的金融產(chǎn)品。二是要堅持“風險可控、成本可算，信息充分披露”的原則，審慎有序地開展金融創(chuàng)新，尤其是對金融衍 生產(chǎn)品要嚴格限制，避免產(chǎn)生新的更大的風險。三是建立產(chǎn)品跟 蹤管理制度。要加強對新產(chǎn)品動態(tài)管理，及時收集市場反饋信息，定期梳理完善現(xiàn)有產(chǎn)品，不斷改進產(chǎn)品特性，優(yōu)化業(yè)務流程，使 產(chǎn)品能夠適應市場變化，貼近客戶需求，做到有市場、有

客戶、有效益。

（七）加快信息化建設(shè)，提升現(xiàn)代科技應用水平銀行的產(chǎn)品創(chuàng)新、數(shù)據(jù)處理、業(yè)務操作以及管理決策，任何 環(huán)節(jié)都離不開信息技術(shù)的強力支撐，信息技術(shù)的應用能力和系統(tǒng) 開發(fā)能力是決定銀行競爭能力和經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素。一是要積 極推進數(shù)據(jù)應用整合。充分利用先進的信息技術(shù)，建立先進的客 戶管理和市場細分系統(tǒng)，實現(xiàn)在數(shù)據(jù)集中基礎(chǔ)上的深層次的數(shù)據(jù) 應用，將數(shù)據(jù)集中帶來的技術(shù)優(yōu)勢盡快轉(zhuǎn)換為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。二是充分運用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立全面風險管理體系。通過數(shù)據(jù) 的集中，統(tǒng)一和固化業(yè)務處理流程，有效減少人為操作的風險，實現(xiàn)風險管理技術(shù)由定性分析向定性定量分析相結(jié)合的轉(zhuǎn)變，提 高識別、測量和控制各種風險的水平。三是要加強信息安全保障。建立完善的金融信息保密體系和監(jiān)測體系，提高網(wǎng)絡訪問的認證 強度，有效預防金融犯罪。同時，建立信息安全應急處臵機制和 信息通報機制，提升金融信息系統(tǒng)預警、應急處臵和恢復能力，最大限度地降低系統(tǒng)技術(shù)風險，保障金融業(yè)務的連續(xù)穩(wěn)定運行。

（八）加強企業(yè)文化建設(shè) 民族的前進，必然有一種生機勃勃、昂揚向上的精神；時代 的改革，必然有一種積極健康、開拓奮進的推動力； 企業(yè)的發(fā)展，必然有一種團結(jié)拼搏、不斷創(chuàng)新的文化。面對激烈的競爭，搞好 企業(yè)文化建設(shè)是提升核心競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，企業(yè)形象能讓客戶直面感知，誰的形象好，誰就能夠贏得客戶、贏得市場。一是要加強領(lǐng)導，為企業(yè)文化建設(shè)提供組織保證。要 切實把企業(yè)文化建設(shè)擺上位臵，作為發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分來 實施。二是要堅持 “以人為本”，營造良好的企業(yè)文化建設(shè)氛圍。花旗銀行認為，謀求發(fā)展是企業(yè)文化的根基，而只有優(yōu)秀的 “人” 才能使企業(yè)取得更大的發(fā)展，同時也只有不斷發(fā)展的企業(yè)才能留 住優(yōu)秀的“人”。事實上，企業(yè)文化是一種重視人、以人為中心 的企業(yè)管理方式，建立先進的企業(yè)文化，就是要把管理的重心放 在人這個基礎(chǔ)之上，堅持把“以人為本”的思路貫徹在文化建設(shè) 的全過程，要重視員工的滿意度，只有員工滿意，才能全身心 投入工作，為企業(yè)帶來滿意的業(yè)績，要尊重人、理解人、關(guān)心人、愛護人，最大限度地調(diào)動員工的積極性。只有這樣，企業(yè)文化建 設(shè)才能沿著健康的軌道發(fā)展； 要重視對員工職業(yè)生涯的設(shè)計和規(guī)

劃，可分為管理型、專業(yè)型和操作型三個類型，每一種類型因員 工素質(zhì)、能力等設(shè)立相應的等級，這樣在員工的心理會確定適合自己的奮斗目標，激發(fā)拼搏向上的斗志，通過自身努力實現(xiàn)人生 價值。總之，農(nóng)村信用社始終要以服務“三農(nóng)”、中小企業(yè)、拓展 城市居民為經(jīng)營宗旨，找準市場和服務定位，完善結(jié)構(gòu)調(diào)整，加 大人才培養(yǎng)力度，借鑒其他金融機構(gòu)先進的工作理念和經(jīng)驗，逐 步向流程銀行模式轉(zhuǎn)變。

第五篇：公共項目管理與評估

名詞解釋

項目：項目是指一系列獨特的、復雜的并相互關(guān)聯(lián)的活動，這些活動有著一個明確的目標或目的，必須在特定的時間、預算、資源限定內(nèi)依據(jù)規(guī)范完成，包括項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源等。

項目管理：就是將各種知識、技能、手段、技術(shù)應用到項目中，以滿足或超過項目相關(guān)者的要求和期望，是指導項目從開始、執(zhí)行，直至終止的過程，目的是使項目效益最大化。公共項目管理：是指為了社會公共利益，由財政或社會出資的項目管理活動。

公共項目：是指直接或間接向社會提供公共消費品，主要是從使用者以及投資渠道兩個方面來界定的。公共項目的使用者是大眾，所以公共項目不是以盈利為目的的，投資渠道主要依靠政府，用納稅人的錢為納稅人建設(shè)。

九大管理領(lǐng)域：綜合管理、范圍管理、時間管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源、溝通管理、風險管理、采購管理。

時間管理：也叫進度管理或項目周期管理，指在項目的進展過程中，為了確保項目能夠在規(guī)定的時間內(nèi)完成，對項目活動進度和日程進行的管理過程。它和項目成本管理、質(zhì)量管理合稱為項目管理的三大支柱.(內(nèi)容：順序管理、長度管理、進度管理..方式：臺帳式、表格式、協(xié)議式等等..原則：優(yōu)先工作法、帕累托原則（重視關(guān)鍵事情）、精簡表述原則、作業(yè)輪換等)

項目成本管理：項目執(zhí)行過程中對各項成本進行核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的總稱。一般包括成本的預測、決策、計劃、核算、控制、分析、考核等職能。

為保證項目實際發(fā)生的成本不超過項目預算成本所進行的項目資源計劃編制、項目成本估算、項目成本預算和項目成本控制等方面的管理過程和活動。

項目風險：在項目管理活動或事件中消極的、項目管理人員不希望的后果發(fā)生的潛在可能性 風險管理：是指通過風險識別、風險評估去認識項目的風險，并以此為基礎(chǔ)合理的使用各種管理辦法、技術(shù)和手段對項目風險實行有效的控制，妥善處理風險事件所造成的不利后果，以最少的成本保證項目總體目標實現(xiàn)的過程。

項目經(jīng)理：從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項目經(jīng)理責任制為核心，對建設(shè)工程實行質(zhì)量、安全、進度、成本、環(huán)保管理的責任保證體系和全面提高工程項目管理水平設(shè)立的重要管理崗位；從從業(yè)角度，指受企業(yè)法人代表人委托對工程項目施工過程全面負責的項目管理者，是企業(yè)法定代表在工程項目上的代表人。項目經(jīng)理必須取得《建設(shè)工程施工項目經(jīng)理資格證書》才能上崗

三個項目形式：

PMBOK是Project Management Body Of Knowledge的縮寫，即項目管理知識體系，是美國項目管理協(xié)會（PMI）對項目管理所需的知識、技能和工具進行的概括性描述。在這個知識體系指南中，把項目管理劃分為9個知識領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風險管理和集成管理。國際標準化組織以該文件為框架，制訂了ISO10006關(guān)于項目管理的標準。

PERT（Program/Project Evaluation and Review Technique）即計劃評審技術(shù)，簡單地說，PERT是利用網(wǎng)絡分析制定計劃以及對計劃予以評價的技術(shù)。它能協(xié)調(diào)整個計劃的各道工序，合理安排人力、物力、時間、資金，加速計劃的完成。在現(xiàn)代計劃的編制和分析手段上，PERT被廣泛的使用，是現(xiàn)代項目管理的重要手段和方法。

構(gòu)造PERT圖，需要明確三個概念：事件、活動和關(guān)鍵路線。

1、事件（Events）表示主要活動結(jié)束的那一點；

2、活動（Activities）表示從一個事件到另一個事件之間的過程；

3、關(guān)鍵路線（Critical Path）是PERT網(wǎng)絡中花費時間最長的事件和活動的序列

關(guān)鍵路徑法（CPM）：運用特定的、有順序的網(wǎng)絡邏輯來預測總體項目歷時的項目網(wǎng)絡分析技術(shù)，它可以確定項目各項活動最早、最晚的開始和完成時間.(計算步驟1項目的開始時間和完成時間 最早開始時間+活動工期=最早完成時間

2、最遲完成時間和最遲開始時間 最遲開始時間+活動工期=最遲完成時間

3、時差

4、確定關(guān)鍵路徑)

PDCA循環(huán)的概念最早是由美國質(zhì)量管理專家戴明提出來的，所以又稱為“戴明環(huán)”。它是全面質(zhì)量管理所應遵循的科學程序。全面質(zhì)量管理活動的全部過程，就是質(zhì)量計劃的制訂和組織實現(xiàn)的過程，這個過程就是按照PDCA循環(huán)，不停頓地周而復始地運轉(zhuǎn)的。P（Plan）--計劃，確定方針和目標，確定活動計劃；

2、D（Do）--執(zhí)行，實地去做，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容；

3、C（Check）--檢查，總結(jié)執(zhí)行計劃的結(jié)果，注意效果，找出問題；

4、A（Action）--行動，對總結(jié)檢查的結(jié)果進行處理，成功的經(jīng)驗加以肯定并適當推廣、標準化；失敗的教訓加以總結(jié)，以免重現(xiàn)，未解決的問題放到下一個PDCA循環(huán)。

PDCA循環(huán)實際上是有效進行任何一項工作的合乎邏輯的工作程序。在質(zhì)量管理中，PDCA循環(huán)得到了廣泛的應用，并取得了很好的效果，因此有人稱PDCA循環(huán)是質(zhì)量管理的基本方法。之所以將其稱之為PDCA循環(huán)，是因為這四個過程不是運行一次就完結(jié)，而是要周而復始地進行。一個循環(huán)完了，解決了一部分的問題，可能還有其它問題尚未解決，或者又出現(xiàn)了新的問題，再進行下一次循環(huán)

任務分解法（WBS）：又稱工作分解結(jié)構(gòu)，是指以可交付成果為導向?qū)椖恳剡M行的分組，它歸納和定義了項目的整個工作范圍每下降一層代表對項目工作的更詳細定義。分解原則：橫向到邊（即百分百原則）；縱向到底（指分解要足夠細）。

論述題： WBS有幾個原則

1）應讓共公告項目團隊成員積極參與WBS的編制，以確保WBS的一致性；

2）一個WBS元素只能由一個人負責，即使許多人都可能在其上工作，也只能由一個人負責，其他人只能是參與者；

3)每個WBS元素都代表一個獨立的、有形或無形的可交付成果；

4）可交付成果中包括最終的可交付成果也包括為實現(xiàn)最終結(jié)果所需要的中間可交付成果；

5）可交付成果也包括無形事項，如信息/交流、集成、行政管理、培訓、過程管理和采購；

6）所有可交付成果都被清除地包括在WBS中；

7）可交付成果具有唯一性和獨特性；

8）所有重要的報告機制，如會議總結(jié)、月報告和試驗報告等，都應在WBS中明確；

9）明確定義公共項目可交付成果，保證每個可交付成果都是唯一的，在公共項目成果或者生產(chǎn)最終產(chǎn)品而實現(xiàn)的工作內(nèi)容中將不會發(fā)生重復的現(xiàn)象；

10）每個工作包都應可以分配給一個公共項目團隊成員或一家分包商單位獨負責，如果做不到這一點，那么就要重新考慮是否這個工作包可以進一步分解；

11）每一個代表包或外供的可交付成果的WBS元素必須和分包商的WBS中的對應元素相一致；

12）可交付成果被合理地分解到不同層次，代表著將如何對他們進行生產(chǎn)機管理（如設(shè)計、采購、分包或制造等）；

13）所有WBS元素都應符合組織結(jié)構(gòu)和財務結(jié)構(gòu)。

團隊合作怎么有效地在項目管理中去實現(xiàn)？

團隊合作的四個資格

以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任。要建設(shè)一個具有凝聚力并且高效的團隊，第一個且最為重要的一個步驟，就是建立信任。這不是任何種類的信任，而是堅實的以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任。這意味著一個有凝聚力的、高效的團隊成員必須學會自如地、迅速地、心平氣和地承認自己的錯誤、弱點、失敗、求助。他們還要樂于認可別人的長處，即使這些長處超過了自己。在理論上，或在幼兒園里，這并不很困難。但當一個領(lǐng)導面對著一群有成就的、驕傲的、有才干的下屬時，讓他們解除戒備、甘冒喪失職務權(quán)力的風險，是一個極其困難的挑戰(zhàn)。而唯一能夠發(fā)動他們的辦法，就是領(lǐng)導本人率先做出榜樣。對于很多領(lǐng)導來說，表現(xiàn)自己的脆弱是很難受的事情，因為他們養(yǎng)成了在困難面前展現(xiàn)力量和信心的習慣。在很多情況下這當然是一種高尚的行為，但當猶疑的團隊成員需要他們的領(lǐng)導率先脫光衣服、跳進冷水中展示以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任時，這些高尚行為就必須弱化。其實這反而需要領(lǐng)導具有足夠的自信來承認自己的弱點，以便讓別人仿效。有這樣的一位領(lǐng)導者，由于沒能在團隊中建立信任，結(jié)果目睹著自己的團隊衰落。其中一個重要原因就是他沒能帶頭塑造以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任。就像他曾經(jīng)的一位直接下屬后來所說的：“團隊中沒有人被允許在任何方面超過他，因為他是領(lǐng)導人。”其后果：團隊成員彼此之間也不會敞開心扉，坦率承認自己的弱點或錯誤。

以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任在實際行為中到底是什么樣的？像團隊成員之間彼此說出“我辦砸了”、“我錯了”、“我需要幫助”、“我很抱歉”、“你在這方面比我強”這樣的話，就是明顯的特征。以人性脆弱為基礎(chǔ)的信任是不可或缺的。離開它，一個團隊不能、或許也不應該，產(chǎn)生直率的建設(shè)性沖突。

良性的沖突

團隊合作一個最大的阻礙，就是對于沖突的畏懼。這來自于兩種不同的擔憂：一方面，很多管理者采取各種措施避免團隊中的沖突，因為他們擔心喪失對團隊的控制，以及有些人的自尊會在沖突過程中受到傷害；另外一些人則是把沖突當作浪費時間。他們更愿意縮短會議和討論時間，果斷做出自己看來早晚會被采納的決定，留出更多時間來實施決策，以及其它他們認為是“真正的”工作。無論是上述哪一種情況，；領(lǐng)導們都相信：他們在通過避免破壞性的意見分歧來鞏固自己的團隊。這很可笑，因為他們的做法其實是扼殺建設(shè)性的沖突，將需要解決的重大問題掩蓋起來。久而久之，這些未解決的問題會變得更加棘手，而領(lǐng)導者也會因為這些不斷重復發(fā)生的問題而越來越惱火。

上級領(lǐng)導者和他的團隊需要做的，是學會識別虛假的和諧，引導和鼓勵適當?shù)摹⒔ㄔO(shè)性的沖突。這是一個雜亂的、費時的過程，但這是不能避免的。否則，一個團隊建立真正的承諾就是不可能完成的任務。堅定不移地行動

要成為一個具有凝聚力的團隊，領(lǐng)導必須學會在沒有完善的信息、沒有統(tǒng)一的意見時做出決策。而正因為完善的信息和絕對的一致非常罕見，決策能力就成為一個團隊最為關(guān)鍵的行為之一。但如果一個團隊沒有鼓勵建設(shè)性的和沒有戒備的沖突，就不可能學會決策。這是因為只有當團隊成員彼此之間熱烈地、不設(shè)防地爭論，直率地說出自己的想法，領(lǐng)導才可能有信心做出充分集中集體智慧的決策。不能就不同意見而爭論、交換未經(jīng)過濾的坦率意見的團隊，往往會發(fā)現(xiàn)自己總是在一遍遍地面對同樣的問題。實際上，在外人看來機制不良、總是爭論不休的團隊，往往是能夠做出和堅守艱難決策的團隊。需要再次強調(diào)的是：如果沒有信任，行動和沖突都不可能存在。如果團隊成員總是想要在同伴面前保護自己，他們就不可能彼此爭論。這又會造成其它問題，如：不愿意對彼此負責。

無怨無悔才有彼此負責

卓越的團隊不需要領(lǐng)導提醒團隊成員竭盡全力工作，因為他們很清楚需要做什么，他們會彼此提醒注意那些無助于成功的行為和活動。而不夠優(yōu)秀的團隊一般對于不可接受的行為采取向領(lǐng)導匯報的方式，甚至更惡劣：在背后說閑話。這些行為不僅破壞團隊的士氣，而且讓那些本來容易解決的問題遲遲得不到辦理。承擔責任看似簡單，但實施起來則很困難。教會領(lǐng)導如何就損害團隊的行為批評自己的伙伴是一件不容易的事情。但是，如果有清晰的團隊目標，有損這些目標的行為就能夠輕易地糾正。團隊合作并非是難以理解的理念，但當所涉及的人是具有堅強意志、自身已經(jīng)成功的領(lǐng)導時，它極其難以實現(xiàn)。團隊合作并非不值

得經(jīng)歷這些艱辛，但其回報鮮見且又代價高昂。如果領(lǐng)導沒有勇氣強迫團隊成員去實現(xiàn)團隊合作所需的條件，還不如徹底遠離這個理念。不過，這又需要另一種勇氣——不要團隊的勇氣。

項目管理傳統(tǒng)與現(xiàn)代的區(qū)別有哪些？

傳統(tǒng)的項目管理可以推到華羅庚數(shù)學家，那時就有了項目管理，還有古代的金字塔，傳統(tǒng)的項目管理主要運用于建筑領(lǐng)域，而現(xiàn)代項目管理運用更為廣泛，除了建筑類，還運用到工程類，科研類，制造業(yè)，IT業(yè)等等，曾經(jīng)的項目成功主要是滿足時間，質(zhì)量和費用就可以了，現(xiàn)在成功的項目管理要滿足利益相關(guān)方的需要才算真正的成功。

公共項目怎樣去平衡、社會效益、經(jīng)濟效益、進度、成本和質(zhì)量？