第一篇：項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究

1.投資：經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期的效益，投入一定量貨幣資金而不斷地轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。雙重性：指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，又指特定的貨幣資金。

2.項(xiàng)目：在規(guī)定的期限內(nèi)，按預(yù)定目標(biāo)完成的一系列單次性活動(dòng)，是單次性活動(dòng)的一種組織管理模式。

3.項(xiàng)目應(yīng)具有兩大基本特征：一是主觀方面，即項(xiàng)目是作為一定的管理主體的被管理對(duì)象和管理手段而存在的；二是客觀方面，即項(xiàng)目在客觀上必須具備單次性任務(wù)（活動(dòng)）的屬性。4.項(xiàng)目的特征： 1）項(xiàng)目的相對(duì)性 2）項(xiàng)目的臨時(shí)性 3）項(xiàng)目的目標(biāo)性4）項(xiàng)目的省命周期性5）項(xiàng)目的約束性6）項(xiàng)目的系統(tǒng)性和整體性

5.項(xiàng)目的分類：1.按投資使用和投資主體的活動(dòng)范圍：競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，基礎(chǔ)性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目2.按規(guī)模分為：大型，中型和小型。3.按項(xiàng)目的結(jié)果分類，分為提供產(chǎn)品的項(xiàng)目和提供服務(wù)的項(xiàng)目4.按項(xiàng)目所在行業(yè)分類：分為工業(yè)項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，教育項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目等。6.項(xiàng)目評(píng)估是對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、詳細(xì)的審核和估價(jià)，它應(yīng)為項(xiàng)目的投資決策提供最終的依據(jù)并寫(xiě)出評(píng)估報(bào)告。

7.項(xiàng)目評(píng)估工作的主要內(nèi)容：1．項(xiàng)目的背景研究2．項(xiàng)目建設(shè)必要性的評(píng)估3．項(xiàng)目資源條件評(píng)估4．項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模與產(chǎn)品方案評(píng)估5．項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)選擇評(píng)估6．項(xiàng)目生產(chǎn)與建設(shè)條件評(píng)估7．項(xiàng)目技術(shù)評(píng)估8．項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)9．項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)評(píng)估10．項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估11．項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)12．項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)13．項(xiàng)目的不確定性分析14．項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析15．對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的有關(guān)政策和管理體制進(jìn)行分析，并提出改革建議 16．項(xiàng)目的總評(píng)估

8.項(xiàng)目評(píng)估的原則：1.分析的系統(tǒng)性2.方案的最優(yōu)性3.指標(biāo)的統(tǒng)一性4.價(jià)格的合理性5.方法的科學(xué)性6.工作人員立場(chǎng)的公正性

9.項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究的關(guān)系

（一）項(xiàng)目評(píng)估與項(xiàng)目可行性研究的共同點(diǎn)1．兩者同處于項(xiàng)目投資的前期2．二者的出發(fā)點(diǎn)是一致的3．二者考察的內(nèi)容與方法是相通的4．二者的目的和要求是相通的（二）可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的區(qū)別 1.承擔(dān)主體不同2視角或著重點(diǎn)不同3目的和任務(wù)不同4所處的時(shí)序和作用也不同。總之，項(xiàng)目的可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估，是項(xiàng)目投資決策過(guò)程中的兩個(gè)基本步驟，它們一前一后，相輔相成缺一不可，二者在決策過(guò)程中的關(guān)系是：可行性研究為項(xiàng)目評(píng)估提供工作基礎(chǔ)，項(xiàng)目評(píng)估則是對(duì)可行性研究作進(jìn)一步的分析和論證，是可行性研究的延續(xù)和再研究。

10.可行性研究：是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與論證以試圖對(duì)其做出可行或不可行評(píng)價(jià)的一種科學(xué)方法。

11.項(xiàng)目周期是指項(xiàng)目從提出到完成所必須經(jīng)過(guò)的若干個(gè)工作階段按一定的順序所進(jìn)行的循環(huán)。項(xiàng)目的周期包括項(xiàng)目設(shè)想、規(guī)劃、決策、實(shí)施、總結(jié)等工作階段。

12.項(xiàng)目的周期劃分為項(xiàng)目設(shè)想、項(xiàng)目初選、項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià)等七個(gè)階段。

13.可行性研究分為機(jī)會(huì)研究（主要任務(wù)是捕捉投資機(jī)會(huì)，為擬建投資項(xiàng)目的投資方向提出輪廓性的建議。分為一般和項(xiàng)目）、初步可行性研究（主要工作：分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論；對(duì)關(guān)鍵性問(wèn)題進(jìn)行專題的輔助性研究；論證項(xiàng)目的初步可行性，判斷有無(wú)必要繼續(xù)進(jìn)行研究；編制初步可行性研究報(bào)告）、可行性研究（1實(shí)施要點(diǎn)2項(xiàng)目背景和歷史3市場(chǎng)銷量和項(xiàng)目的生產(chǎn)能力4原材料投入5項(xiàng)目實(shí)施的地點(diǎn)或廠址6項(xiàng)目設(shè)計(jì)7工廠的管理費(fèi)用8項(xiàng)目人員編制9項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)10項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)）、項(xiàng)目評(píng)估與決策（主要任務(wù)：對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，最終決策項(xiàng)目投資是否可行并選擇滿意的投資方案）。14.可行性研究的作用：1作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù) 2作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款、籌集資金的依據(jù)3作為編制設(shè)計(jì)和進(jìn)行建設(shè)工作的依據(jù)4作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)

5作為項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)的依據(jù)6作為項(xiàng)目組織管理、機(jī)構(gòu)改置、勞動(dòng)定員的依據(jù) 15.項(xiàng)目評(píng)估的工作程序：1.明確評(píng)估對(duì)象、制定評(píng)估計(jì)劃2.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和搜集資料3審查分析4編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告

16.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容：1項(xiàng)目興建理由與目標(biāo)2市場(chǎng)預(yù)測(cè)3資源條件預(yù)測(cè)4建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5廠址選擇6技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案7原材料燃料供應(yīng)8總圖運(yùn)輸與公用輔助設(shè)施9環(huán)境影響評(píng)價(jià)10勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防11組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置12項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度13投資估算14融資方案15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)16國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)17社會(huì)評(píng)價(jià)18風(fēng)險(xiǎn)分析19研究結(jié)論與建議

17.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟：1簽訂委托協(xié)議2創(chuàng)建工作小組3制定工作計(jì)劃4進(jìn)行調(diào)查研究、搜集有關(guān)資料5方案編制與優(yōu)選6項(xiàng)目評(píng)價(jià)7編制可行性研究報(bào)告8與委托部門(mén)交換意見(jiàn)。編制要求：1.應(yīng)當(dāng)能夠充分反映項(xiàng)目可行性報(bào)告工作的成果，內(nèi)容齊全，結(jié)論明確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，論據(jù)充分，滿足決策者選定方案確定項(xiàng)目的要求。2選用的主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)應(yīng)能滿足預(yù)定貨的要求，引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的資料應(yīng)能滿足合同談判的要求。3對(duì)重大技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案，應(yīng)有兩個(gè)以上方案的比選4確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù)，應(yīng)能滿足項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的要求5構(gòu)造的融資方案，應(yīng)能滿足銀行等金融部門(mén)信貸決策的需要6應(yīng)反映在可行性研究過(guò)程中出現(xiàn)的某些方案的重大分歧及未被采納的理由，以供委托單位與投資者權(quán)衡利弊進(jìn)行決策7應(yīng)附有評(píng)估、決策所必需的合同、協(xié)議、意向書(shū)、政府批件等。

18.項(xiàng)目投資決策的意義：指為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資效果目標(biāo)，采用一定的理論、方法和手段，對(duì)若干個(gè)可行性項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行研究論證，從中選出最為滿意的項(xiàng)目實(shí)施方案的過(guò)程。19.項(xiàng)目投資決策的原則：1決策科學(xué)化原則2決策明主化原則3投資決策責(zé)任制原則4提高經(jīng)濟(jì)效益原則

20.項(xiàng)目投資決策的分類：1根據(jù)決策問(wèn)題的影響程度和范圍分為總體決策和局部決策2根據(jù)決策問(wèn)題的重復(fù)情況分為重復(fù)性決策和一次性決策3根據(jù)決策目標(biāo)的數(shù)量分為單一目標(biāo)決策和多目標(biāo)決策4根據(jù)決策問(wèn)題所處條件不同分為確定型、非確定型和風(fēng)險(xiǎn)型決策。

21.非確定型決策方法主要有樂(lè)觀法、悲觀法、大中取小后悔值法、樂(lè)觀系數(shù)法等概率法等。22.風(fēng)險(xiǎn)型決策主要是根據(jù)已知條件下直接有的，或計(jì)算出來(lái)的狀態(tài)收益值或損失值及概率，計(jì)算出狀態(tài)期望值，然后累計(jì)狀態(tài)期望值得到方案期望值，即可能出現(xiàn)的所有自然狀態(tài)下方案的期望值，最后根據(jù)方案期望值的大小來(lái)決定取舍。23.無(wú)形資產(chǎn)：指長(zhǎng)期使用但沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。

24.間接投資：指投資者以其貨幣資金購(gòu)買(mǎi)金融資產(chǎn)即有價(jià)證券，以期獲取一定收益的投資。25.市場(chǎng)調(diào)查：通過(guò)調(diào)查，可有目的地、系統(tǒng)地收集、記錄、整理和分析反映市場(chǎng)狀況的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展變化的資料，認(rèn)識(shí)市場(chǎng)發(fā)展變化的規(guī)律，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)、確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供翔實(shí)可靠地依據(jù)。分為準(zhǔn)備階段、調(diào)查階段、整理階段、總結(jié)階段。

26.市場(chǎng)預(yù)測(cè)：指以市場(chǎng)調(diào)查所獲取的信息資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出的正確估計(jì)和判斷。

27.市場(chǎng)預(yù)測(cè)分為1按預(yù)測(cè)的范圍分為宏觀預(yù)測(cè)和微觀預(yù)測(cè)2按預(yù)測(cè)的時(shí)間分為短期、中期和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)3按預(yù)測(cè)的結(jié)果和性質(zhì)分為定性測(cè)量和定量測(cè)量4按預(yù)測(cè)內(nèi)容分為購(gòu)買(mǎi)力、需求、供給、資源等5按市場(chǎng)預(yù)測(cè)的性質(zhì)分為綜合性預(yù)測(cè)和專項(xiàng)預(yù)測(cè)。

28.市場(chǎng)需求量：指在一定價(jià)格水平下，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)，消費(fèi)者原意并能夠購(gòu)買(mǎi)的某種商品或勞務(wù)的數(shù)量，即對(duì)該商品有購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)需要。

29.市場(chǎng)供給量：指一定的價(jià)格水平下，生產(chǎn)者或供應(yīng)者愿意并能夠提供出售的商品數(shù)量或勞務(wù)數(shù)量。

30.市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法要有特爾菲法（定性預(yù)測(cè)法）、趨勢(shì)外推法、回歸預(yù)測(cè)法、產(chǎn)品生命周期分析法、移動(dòng)平均數(shù)法、簡(jiǎn)單指數(shù)平滑法等（定量預(yù)測(cè)法）。工業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模，是勞動(dòng)力、勞動(dòng)手段和勞動(dòng)對(duì)象等生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的集中程度。31.項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模的因素：1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，戰(zhàn)略布局和有關(guān)政策2項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)需求3項(xiàng)目所處行業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)4資金、資源的供應(yīng)狀況及其他生產(chǎn)建設(shè)條件5項(xiàng)目擬采用的生產(chǎn)技術(shù)和設(shè)備、設(shè)施狀況。

32.項(xiàng)目規(guī)模的確定一般可以分為起始規(guī)模、合理規(guī)模與經(jīng)濟(jì)規(guī)模。其中，項(xiàng)目的起始規(guī)模主要是通過(guò)盈虧平衡分析進(jìn)行確定，項(xiàng)目的合理規(guī)模是以投資者的合理預(yù)期收益來(lái)確定，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模則是通過(guò)最小費(fèi)用法及投資收益率法來(lái)比較確定。

33.項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)條件主要有建筑材料、工程地質(zhì)條件、環(huán)境條件等。項(xiàng)目的生產(chǎn)條件主要有資源條件、水文條件、交通運(yùn)輸條件、能源條件等。34.資源條件評(píng)估的原則：1資源的開(kāi)發(fā)利用要保持生態(tài)平衡，達(dá)到環(huán)境保護(hù)與環(huán)境相協(xié)調(diào)的有關(guān)條件2對(duì)資源的開(kāi)發(fā)利用要做到多層次、多目標(biāo)的原則，達(dá)到綜合利用的要求3對(duì)資源的開(kāi)發(fā)利用要注意的供應(yīng)數(shù)量、質(zhì)量、服務(wù)年限、開(kāi)采方式、利用條件等，達(dá)到經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的目的要求4對(duì)可再生資源的開(kāi)發(fā)利用要注意保證資源的再生性，達(dá)到資源連續(xù)補(bǔ)償?shù)囊?要注意技術(shù)進(jìn)步對(duì)資源利用的影響，達(dá)到最佳利用的要求6對(duì)稀缺資源和供應(yīng)緊張的資源要注意尋找替代產(chǎn)品，以達(dá)到項(xiàng)目生產(chǎn)的連續(xù)性要求。

35.項(xiàng)目廠址方案選擇，可采用方案比較法、評(píng)分優(yōu)選法、最小運(yùn)輸費(fèi)法。

36.項(xiàng)目技術(shù)評(píng)估的原則：技術(shù)的先進(jìn)性、技術(shù)的適用性、技術(shù)的經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)的可靠性、遵守國(guó)家有關(guān)的技術(shù)政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。

37.項(xiàng)目生產(chǎn)工藝方案評(píng)估主要有可靠性分析、生產(chǎn)工藝對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的保證程度分析、經(jīng)濟(jì)性分析、生產(chǎn)工藝對(duì)原材料的適應(yīng)性分析、生產(chǎn)工藝對(duì)實(shí)施條件的要求分析、生產(chǎn)工藝流程的均衡性分析。

38.工程設(shè)計(jì)方案分析的主要內(nèi)容有對(duì)項(xiàng)目總平面布置方案的論證、土建工程設(shè)計(jì)方案論證、施工組織方案設(shè)計(jì)的分析與評(píng)估等。

39.施工組織總設(shè)計(jì)分析有對(duì)施工方案的分析、施工順序分析、施工進(jìn)度分析、建設(shè)材料供應(yīng)計(jì)劃分析。

40.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：指采用一定的方法和經(jīng)濟(jì)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目投入產(chǎn)出的各種因素進(jìn)行研究、分析計(jì)算和對(duì)比論證，為項(xiàng)目的投資決策提供量化指標(biāo)依據(jù)的工作。-可行性研究的核心 41.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：1動(dòng)態(tài)分析方法與靜態(tài)分析方法相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析方法為主2定量分析方法與定性分析方法相結(jié)合，以定量分析方法為主3宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合，在有必要必須同時(shí)進(jìn)行宏觀效益和微觀效益分析時(shí)，以宏觀效益分析為主4價(jià)值量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)值量分析為主5預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主6全過(guò)程經(jīng)濟(jì)效益分析與階段性效益分析相結(jié)合，以全過(guò)程分析為主 42.項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：1評(píng)價(jià)角度不同2效益和費(fèi)用的含義及劃分范圍不同3評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同4評(píng)價(jià)所采用的參數(shù)不同5在項(xiàng)目投資決策中的地位不同 43.資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而逐漸增值的現(xiàn)象。

44.單利指資金只按利息率或利潤(rùn)率計(jì)算出其在一定時(shí)期內(nèi)的增值額，而增值額不再作為本金計(jì)算以后各期的增值部分。復(fù)利則是指資金在按利息率或利潤(rùn)率計(jì)算出其在一定時(shí)期內(nèi)的增值額后，其增值額也作為本金來(lái)計(jì)算以后各期的增值額的方法，俗稱利滾利。

45.投資估算是在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入總資金，并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年資金需要量。46.建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息構(gòu)成。

47.流動(dòng)資金：指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投產(chǎn)后，為進(jìn)行正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，用于購(gòu)買(mǎi)原材料、燃料，支付工資及其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等所需的周轉(zhuǎn)資金。

48.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。49.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：1現(xiàn)實(shí)性2獨(dú)立公正性3全面性4反饋性5探索性6合作性

50.投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)又稱事后評(píng)價(jià)。它是指在投資項(xiàng)目建成投產(chǎn)并運(yùn)行一段時(shí)間后，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、準(zhǔn)備、決策、實(shí)施直到投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的投資活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目取得的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行綜合評(píng)估，從而作為判斷項(xiàng)目投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的一種方法。

51.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與前評(píng)價(jià)的區(qū)別1評(píng)價(jià)主體不同2評(píng)價(jià)的側(cè)重點(diǎn)不同3評(píng)價(jià)的內(nèi)容不同4評(píng)價(jià)的依據(jù)不同5評(píng)價(jià)的階段不同 52.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)其工作程序主要包括：項(xiàng)目投資者進(jìn)行自我評(píng)價(jià)階段并形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告、項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的初審階段和復(fù)審階段。

53.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法的基本原理是比較法，其評(píng)價(jià)方法主要包括效益評(píng)價(jià)法、影響后評(píng)價(jià)、過(guò)程評(píng)價(jià)法及系統(tǒng)評(píng)價(jià)法等。

54.項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及后評(píng)價(jià)報(bào)告一般包括總論、項(xiàng)目前期工作后評(píng)價(jià)、項(xiàng)目實(shí)施后評(píng)價(jià)、項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的后評(píng)價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)及綜合結(jié)論等方面內(nèi)容。

55.項(xiàng)目建設(shè)單位自我評(píng)價(jià)步驟：1提出問(wèn)題，明確后評(píng)價(jià)的任務(wù)2建立后評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，籌劃部門(mén)3深入調(diào)查、收集資料4整理分析資料數(shù)據(jù)，提出改進(jìn)措施和建議5編制項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告 56.項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和國(guó)家主管部門(mén)認(rèn)可的評(píng)價(jià)方法，重新分析預(yù)測(cè)已建成項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考慮項(xiàng)目的實(shí)際獲利能力、償還能力及外匯效果等財(cái)務(wù)狀況 57.凈現(xiàn)值：是指按基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。58.項(xiàng)目的不確定性分析是指測(cè)算不確定性因素對(duì)項(xiàng)目效益影響的程度，運(yùn)用一定的方法對(duì)影響項(xiàng)目效益指標(biāo)的不確定性因素進(jìn)行計(jì)算分析的過(guò)程。

59.不確定性分析具有明確不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)的影響范圍，確定項(xiàng)目效益指標(biāo)的變動(dòng)幅度；可確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的有效范圍，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的可靠性；明確項(xiàng)目效益指標(biāo)所能允許的因素變化的極限值等方面的作用。

60.影響項(xiàng)目效益的不確定性因素主要有：物價(jià)、項(xiàng)目的生產(chǎn)能力、工藝技術(shù)方案和技術(shù)裝備水平、項(xiàng)目計(jì)算期、項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)、利率與匯率、政策因素等。

61.項(xiàng)目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡法和敏感性分析法。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，主要有線性和非線性盈虧平衡分析。敏感性分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主要包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。敏感性分析中的單因素敏感性分析步驟主要包括：確定敏感性分析的研究對(duì)象，一般根據(jù)要求選取項(xiàng)目的效益指標(biāo)；選定進(jìn)行分析的不確定性因素，即選取價(jià)格、收入、成本、投資支出及項(xiàng)目的計(jì)算期；計(jì)算分析變量因素對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)的影響程度，一般可從絕對(duì)值和相對(duì)數(shù)兩方面進(jìn)行；繪制敏感性曲線圖，找出敏感性因素；明確敏感性因素變化的最大極限值等。

62.在項(xiàng)目評(píng)估與可行性研究階段，影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等。在風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程中，一般按風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目影響程度和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分。風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)包括一般風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)。

63.項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法主要包括簡(jiǎn)單估算法和概率分析法。其中，簡(jiǎn)單估算法又包括專家評(píng)估法和風(fēng)險(xiǎn)因素取值評(píng)定法。概率分析法則是運(yùn)用概率方法和數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行定量分析的方法。概率分析主要通過(guò)計(jì)算期望值概率分布、方差及標(biāo)準(zhǔn)差等數(shù)值情況來(lái)判斷項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)程度。

64.風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是研究如何降低風(fēng)險(xiǎn)程度或者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，在預(yù)測(cè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素及其風(fēng)險(xiǎn)程度后，應(yīng)根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)因素提出相應(yīng)的規(guī)避和防范對(duì)策，以期減小可能的損失。在可行性研究階段可能提出的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策主要有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)等。

65.項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指充分調(diào)查項(xiàng)目涉及的各種環(huán)境因素，據(jù)以識(shí)別、預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)該項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境帶來(lái)的影響，并按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)的原則提出預(yù)防或降低不良環(huán)境影響的具體措施。

66.環(huán)境影響評(píng)價(jià)的政策要求主要包括實(shí)行環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策，實(shí)行預(yù)防為主、防治結(jié)合的政策，實(shí)行污染者負(fù)擔(dān)、受益值補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)者恢復(fù)的政策。在環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作中要堅(jiān)持政策性、針對(duì)性和科學(xué)性。

67.環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作程序一般包括準(zhǔn)備階段、正式工作階段和報(bào)告書(shū)編制階段三個(gè)階段。68.環(huán)境影響評(píng)價(jià)的工作內(nèi)容主要有：環(huán)境條件調(diào)查，即對(duì)自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及特殊環(huán)境等的調(diào)查；影響環(huán)境因素分析，包括污染環(huán)境因素分析和破壞環(huán)境因素分析；環(huán)境影響因素確定與影響程度分析，包括項(xiàng)目對(duì)自然環(huán)境的影響，項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，項(xiàng)目對(duì)美學(xué)的影響，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響等；環(huán)境保護(hù)措施，包括治理措施方案、治理方案比選等內(nèi)容。

69.我國(guó)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，并對(duì)其實(shí)行分類管理，即根據(jù)其對(duì)環(huán)境影響的程度，要求在決策分析與評(píng)價(jià)階段應(yīng)按規(guī)定要求與格式分別報(bào)批環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表和填制環(huán)境影響登記表。環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表和環(huán)境影響登記表的格式與內(nèi)容由國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局統(tǒng)一制定。

70.環(huán)境影響的效益-費(fèi)用評(píng)價(jià)方法主要可從兩方面進(jìn)行，一是從環(huán)境質(zhì)量的效用，即從其滿足人類需要的能力以及人類從中得到的好處的角度進(jìn)行，主要包括市場(chǎng)價(jià)值法、人力資本法、資產(chǎn)價(jià)值法和工資差額法四種方法。其中，前兩種方法為直接法，后兩種方法為替代市場(chǎng)法。二是從環(huán)境質(zhì)量遭到污染，對(duì)其進(jìn)行治理所需的費(fèi)用角度進(jìn)行，即環(huán)境補(bǔ)償法，主要包括防護(hù)費(fèi)用法和恢復(fù)費(fèi)用法兩種方法。

71.社會(huì)評(píng)價(jià)是指分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。它旨在系統(tǒng)調(diào)查和預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的社會(huì)影響與社會(huì)效益，分析項(xiàng)目涉及的各種社會(huì)因素，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性，促使項(xiàng)目規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)而得以順利實(shí)施。社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)一定的原則，按一定的要求進(jìn)行。

72.項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)相比，具有宏觀性與長(zhǎng)期性、評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性與復(fù)雜性、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的差異性等特點(diǎn)。

73.社會(huì)評(píng)價(jià)主要適用于社會(huì)因素較為復(fù)雜、社會(huì)影響較為久遠(yuǎn)、社會(huì)效益較為顯著、社會(huì)矛盾較為突出、社會(huì)分險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)一般可以分為項(xiàng)目識(shí)別、項(xiàng)目準(zhǔn)備及項(xiàng)目實(shí)施三個(gè)層次。

74.社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，其研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面的內(nèi)容。其中，項(xiàng)目的社會(huì)影響分析包括項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入、生活水平、生活質(zhì)量及就業(yè)的影響，對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響，對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響，對(duì)所在地區(qū)文化教育、衛(wèi)生的影響，對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響，對(duì)所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響。項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析主要包括當(dāng)?shù)夭煌嫒后w及各類組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度，當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)條件對(duì)項(xiàng)目的滿足程度與狀況等；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容主要包括移民安置、民族矛盾及宗教、受損補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。

75.社會(huì)評(píng)價(jià)一般可分為社會(huì)調(diào)查、識(shí)別社會(huì)因素和論證比選方案三個(gè)步驟。

76.社會(huì)評(píng)價(jià)方法主要包括快速社會(huì)評(píng)價(jià)法和詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法兩種。其中，快速社會(huì)評(píng)價(jià)法是在項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的初期階段采用的一種以定性描述和分析為主的簡(jiǎn)便方法，主要包括識(shí)別主要社會(huì)因素、確定利益群體、估計(jì)接受程度三個(gè)步驟；詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法是在項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)的可行性研究階段廣泛采用的一種以定性分析與定量分析相結(jié)合的過(guò)程分析法，主要包括識(shí)別社會(huì)因素并排序、識(shí)別利益群體并排序、論證當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度和比選優(yōu)化方案四個(gè)步驟。

77.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度和社會(huì)需要出發(fā)，采用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資、社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)，計(jì)算和分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)為投資項(xiàng)目所付出的代價(jià)及投資項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所作出的貢獻(xiàn)，以評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。78.在現(xiàn)階段，我國(guó)只對(duì)那些不能由市場(chǎng)力量自行調(diào)節(jié)行業(yè)的投資項(xiàng)目，比如，國(guó)家及地方政府參與投資的項(xiàng)目，國(guó)家給予財(cái)政補(bǔ)貼或者減免稅費(fèi)的項(xiàng)目，主要的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，較大的水利項(xiàng)目，國(guó)家控制的戰(zhàn)略性資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，動(dòng)用社會(huì)資源和自然資源較大的中外合資項(xiàng)目，主要產(chǎn)出物和投入物的市場(chǎng)價(jià)格不能反映其真實(shí)價(jià)值的項(xiàng)目等進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。79.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要組成部分，也是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，必須十分注重國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

80.項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)使用基本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論，采用費(fèi)用-效益分析方法，即費(fèi)用與效益比較的理論方法，尋求以一定的投入獲取最大的產(chǎn)出。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采取【有無(wú)對(duì)比】方法識(shí)別項(xiàng)目的效果，而項(xiàng)目的效果可分為直接效果和間接效果。項(xiàng)目的直接效果是指由項(xiàng)目直接產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果；項(xiàng)目的間接效果是指由項(xiàng)目引起而沒(méi)有在直接效果中得到體現(xiàn)的那部分效果。項(xiàng)目的間接效果的計(jì)量應(yīng)遵循一定的原則，確定合理的范圍，對(duì)可定量計(jì)算的進(jìn)行定量計(jì)算，對(duì)不可定量計(jì)算的，要作定性說(shuō)明。

81.項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)即可以在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行，也可以直接進(jìn)行。項(xiàng)目在需要同時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論作為主要決策依據(jù)。另外，在進(jìn)行項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，應(yīng)注意用影子價(jià)格和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)來(lái)對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整或直接計(jì)算，并需注意剔除其中的轉(zhuǎn)移支付。

82.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用影子價(jià)格理論方法估算各項(xiàng)費(fèi)用與效益。所謂影子價(jià)格是指資源在最優(yōu)利用情況下的單位效益增量?jī)r(jià)格。影子價(jià)格是一種比市場(chǎng)價(jià)格更能反映資源使用頻率，比交換價(jià)格更合理的虛擬價(jià)格。現(xiàn)實(shí)中，對(duì)貨物的影子價(jià)格的確定主要采用近似調(diào)整方法。貨物影子價(jià)格調(diào)整一部分為市場(chǎng)定價(jià)貨物影子價(jià)格的調(diào)整和政府調(diào)控價(jià)格貨物影子價(jià)格的調(diào)整。其中，外貿(mào)貨物影子價(jià)格的計(jì)算主要是以口岸價(jià)為基礎(chǔ)，與影子匯率相乘并加上或減去相應(yīng)的影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用來(lái)進(jìn)行的。

83.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是采用特定的評(píng)價(jià)參數(shù)來(lái)進(jìn)行的。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)主要有社會(huì)折現(xiàn)率、影子匯率、影子工資、貿(mào)易費(fèi)用率等。其中，社會(huì)折現(xiàn)率是用以衡量資金時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本的重要參數(shù)，代表社會(huì)資金被占用應(yīng)獲得的最低收益率，并作為計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率和判斷經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率的主要判據(jù)。影子匯率是指外匯的影子價(jià)格，主要用于外匯與人民幣之間的換算并通過(guò)影子匯率換算系數(shù)進(jìn)行。影子工資主要指勞動(dòng)力的影子價(jià)格，包括勞動(dòng)力的機(jī)會(huì)成本和其在就業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中發(fā)生的新增資源消耗。現(xiàn)實(shí)中，勞動(dòng)力的影子價(jià)格是通過(guò)勞動(dòng)力的財(cái)務(wù)工資與影子工資換算系數(shù)相乘求得的。

84.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用效益費(fèi)用流量分析方法，使用報(bào)表分析，采用內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)營(yíng)利性指標(biāo)進(jìn)行定量的經(jīng)濟(jì)效益分析。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的效益費(fèi)用流量表主要包括項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表和國(guó)內(nèi)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表。其中，項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表是以全部投資作為分析對(duì)象，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而后者是以國(guó)內(nèi)投資作為分析對(duì)象，考察項(xiàng)目國(guó)內(nèi)投資部分的盈利能力。

85.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要工作包括：識(shí)別國(guó)民經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用與效益、測(cè)算和選取影子價(jià)格、編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表、計(jì)算國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并進(jìn)行方案比選，必要時(shí)還可以進(jìn)行有關(guān)的外匯效果分析與評(píng)價(jià)。

86.項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般要求按一定的程序來(lái)進(jìn)行，并要選取有關(guān)評(píng)價(jià)參數(shù)。選取的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù)包括財(cái)務(wù)價(jià)格、稅費(fèi)、利率、匯率、項(xiàng)目的計(jì)算期和財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按是否考慮時(shí)間價(jià)值，可分為靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法，其中靜態(tài)分析法主要包括投資收益率法和投資回收期法。

87.動(dòng)態(tài)分析法主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值法、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率法和投資回收期法等。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作應(yīng)以動(dòng)態(tài)分析為重點(diǎn)。按項(xiàng)目是否盈利，可分為營(yíng)利性項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和非營(yíng)利性項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；按是否新設(shè)項(xiàng)目法人，可分為新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和既有項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

第二篇：工業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目可行性研究評(píng)估報(bào)告

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羅龍工業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目可行性研究評(píng)估報(bào)告

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羅龍工業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目可行性研究評(píng)估報(bào)告

評(píng)估報(bào)告目錄

一、總論

二、政府資信評(píng)估

三、項(xiàng)目概況分析

四、市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模評(píng)估

五、建設(shè)條件與廠址選擇評(píng)估

六、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全評(píng)估

七、項(xiàng)目計(jì)算期實(shí)施進(jìn)度評(píng)估

八、投資估算與資金籌措評(píng)估

九、結(jié)論與建議

一、總論

（一）項(xiàng)目背景

1.項(xiàng)目名稱：宜賓羅龍工業(yè)集中區(qū) 2.項(xiàng)目承辦單位：南溪縣政府 3.項(xiàng)目主管部門(mén)：有關(guān)部門(mén)

4.項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)：南溪縣羅龍鎮(zhèn)

5.可行性研究評(píng)估報(bào)告承擔(dān)單位：南溪中投公司

（二）評(píng)估報(bào)告編制依據(jù)

1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第2版），國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部，1993年4月發(fā)布。

2.《中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估暫行辦法》。3.《中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估指南》。4.《工業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估手冊(cè)》，中國(guó)投資銀行。5.南溪縣政府提供初步可行性研究報(bào)告。6.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源由縣政府提供。

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二、政府資信評(píng)估

宜賓市政府、南溪縣政府給予資金提供。

三、項(xiàng)目概況分析

（一）項(xiàng)目發(fā)起過(guò)程（略）

（二）項(xiàng)目投資建設(shè)必要性評(píng)估

發(fā)展工業(yè)化、工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)特色化是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的必由之路。南溪縣作為西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的資源小縣、財(cái)政窮縣，要在新一輪發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)中率先崛起，必須走加快推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。在認(rèn)真審視縣情，科學(xué)謀劃發(fā)展的基礎(chǔ)上，南溪縣委、縣政府把規(guī)劃建設(shè)羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為積聚特色產(chǎn)業(yè)、拓展城市組團(tuán)、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略最緊要、最突出的重大舉措來(lái)抓，在全縣上下形成了廣泛共識(shí)。尤其是在學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀過(guò)程中，通過(guò)以“立足南溪看南溪、跳出南溪看南溪、站在未來(lái)看南溪”的“三看南溪”大討論活動(dòng)，進(jìn)一步形成了南溪要發(fā)展必先發(fā)展工業(yè)、工業(yè)要發(fā)展必先建設(shè)園區(qū)的強(qiáng)烈共識(shí)，并確立了打造全省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設(shè)沿江經(jīng)濟(jì)帶橋頭堡的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭(zhēng)2009年進(jìn)入全省工業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃“1525”工程，加快建成百億產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

（三）項(xiàng)目可行性研究評(píng)估結(jié)論與建議

1.本項(xiàng)目以建設(shè)南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)來(lái)吸引投資，促進(jìn)南溪縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.高效率推進(jìn)征地拆遷安置工作，第一批3.6萬(wàn)平方米的安置小區(qū)，343戶被征地戶已入住，第二批7萬(wàn)多平方米的安置房正加緊建設(shè)。

3.突破資金瓶頸。大手筆推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)組建集中區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司和縣財(cái)源公司經(jīng)營(yíng)城市國(guó)有資產(chǎn)，以及采用BT、BOT方式融資等手段，有效激活金融資本、民間資本、外來(lái)資本為園區(qū)建設(shè)所用，創(chuàng)造了建設(shè)規(guī)模與速度的歷史新記錄。

4.突破基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸。在著力完善園區(qū)對(duì)外通道，加快推進(jìn)宜南快速通道、宜瀘高速公路建設(shè)和宜賓港羅龍作業(yè)區(qū)前期工作的同時(shí)，超前建設(shè)園區(qū)內(nèi)部道路管網(wǎng)體系。建立園區(qū)科技服務(wù)中心和中小企業(yè)孵化園，在全市工業(yè)園區(qū)中率先推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。

5.緊扣省市沿江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略布局，確立了遠(yuǎn)景規(guī)劃35平方公里、中期規(guī)劃20平方公里、近期規(guī)劃15.4平方公里的建園目標(biāo)體系。在實(shí)質(zhì)啟動(dòng)建設(shè)之前，即高標(biāo)準(zhǔn)地編制并報(bào)省市批復(fù)了《宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃》、《園區(qū)用地規(guī)劃》、《園區(qū)規(guī)劃環(huán)評(píng)》、《園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，為園區(qū)超常建設(shè)提供了藍(lán)本，為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集提供了依托。目前，以藍(lán)天紙業(yè)公司為代表的輕工產(chǎn)業(yè)、以五糧液制藥公司為代表的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、以紅光TDA為代表的精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)初步形成。2009年，將實(shí)現(xiàn)26個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，完成投資15.26億元，園區(qū)內(nèi)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到40億元，實(shí)現(xiàn)輕工、醫(yī)藥、機(jī)械制造、精細(xì)化工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)快速集群化、規(guī)模化崛起。

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6.項(xiàng)目綜合評(píng)估結(jié)論與建議：綜上所述，南溪縣羅龍工業(yè)集中區(qū)，建設(shè)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理有效的，并在促進(jìn)我縣就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展與脫貧致富等方面均具有良好社會(huì)效果。因此，該項(xiàng)目是完全可以接受的。

四、市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模評(píng)估

（一）擬建項(xiàng)目性能與用途

本項(xiàng)目建設(shè)一批第二、三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，以此吸引投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)可以用于第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）項(xiàng)目的好處

1、工業(yè)集中發(fā)展有利于集約利用土地資源。當(dāng)前，在新的宏觀條件下，一方面國(guó)家管理資源日益規(guī)范，手段更加先進(jìn)，監(jiān)管力度更大。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源約束、環(huán)境約束的矛盾日益突出，尤其是工業(yè)發(fā)展與用地的矛盾已成為一個(gè)重要難題。在這種情況下，不可能再走過(guò)去“戶戶點(diǎn)火、村村昌煙”，粗放經(jīng)營(yíng)、浪費(fèi)資源的老路，必須集約經(jīng)營(yíng)、節(jié)約用地。土地是工業(yè)發(fā)展中最稀缺基本要素之一。走工業(yè)集中發(fā)展之路，可以正確處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)與耕地保護(hù)的關(guān)系，減少基礎(chǔ)設(shè)施投入，降低土地使用的各種成本，同時(shí)使經(jīng)濟(jì)社會(huì)能得以可持續(xù)發(fā)展。引導(dǎo)共同指向的產(chǎn)業(yè)向特定優(yōu)勢(shì)區(qū)域集，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)相對(duì)集中，有利于延伸產(chǎn)業(yè)鏈，形成產(chǎn)業(yè)配套能力，不斷壯大產(chǎn)業(yè)實(shí)力，增強(qiáng)工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、工業(yè)的集中發(fā)展有利于節(jié)約基礎(chǔ)設(shè)施投入。現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展，需要較好水、電、氣、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施作為基礎(chǔ)。集中發(fā)展可以促使道路、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)和使用。

3、工業(yè)集中發(fā)展有利于產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)的形成。現(xiàn)代分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化生產(chǎn)作為基本生產(chǎn)方式，工業(yè)的集中發(fā)展，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化分工。也可以聚集生產(chǎn)要素和人口，增加市場(chǎng)容量，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成區(qū)內(nèi)聚集和外部經(jīng)濟(jì)。

4、工業(yè)集中發(fā)展有利于增加縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)的輻射和帶動(dòng)能力。依托縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)的輻射和帶動(dòng)能力。依托縣域和區(qū)域中心鎮(zhèn)集中發(fā)展工業(yè)，可以通過(guò)工業(yè)的集中促進(jìn)人口和生產(chǎn)要素的聚集，從而增加城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能，同時(shí)也有效地加快農(nóng)民向城鎮(zhèn)和非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移，推進(jìn)“三個(gè)集中”。

5、工業(yè)集中發(fā)展有利于減少污染，解決好環(huán)保問(wèn)題。工業(yè)發(fā)展不可避免會(huì)產(chǎn)生一定污染。集中發(fā)展有利于集中治理污染，降低治污成本，改善環(huán)保條件。

五、建設(shè)條件與廠址選擇評(píng)估

建設(shè)條件與廠址選擇

羅龍工業(yè)集中區(qū)位于長(zhǎng)江邊之羅龍鎮(zhèn)，西跑宜賓市區(qū)20公里，東離南溪縣城10公里，規(guī)劃面積18平方公里，近期開(kāi)發(fā)2平方公里，適合發(fā)展二、三類產(chǎn)業(yè)。集中區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)比較優(yōu)勢(shì)突出，是投資開(kāi)發(fā)的理想之地；集中區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)--------------------------精品

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條件好。區(qū)內(nèi)設(shè)有互通式立交出口，宜南快速通道，宜瀘調(diào)整公路從集中區(qū)穿過(guò)，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；集中區(qū)擁有廉價(jià)的水、電力和勞動(dòng)力資源，資源優(yōu)勢(shì)明顯；縣委、縣政府專門(mén)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)工業(yè)集中區(qū)大力引進(jìn)規(guī)模企業(yè)，并按實(shí)繳稅比例獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)推動(dòng)工業(yè)集中區(qū)良性循環(huán)發(fā)展，政策優(yōu)勢(shì)明顯，是承接周邊地區(qū)和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)；集中區(qū)內(nèi)有化工碼頭一座，有可建3000噸貨運(yùn)碼頭的深水岸線；通過(guò)長(zhǎng)江航線，貨物運(yùn)輸可達(dá)直重慶、武漢、南京、上海、水上運(yùn)輸條件優(yōu)良；集中工區(qū)電力供應(yīng)屬國(guó)家電網(wǎng)，規(guī)劃有110千伏變電站1座；設(shè)有天然氣配氣站；供水充足，有日供水量3萬(wàn)噸的自來(lái)水廠供企業(yè)生產(chǎn)、生活用水；也可通過(guò)長(zhǎng)江取水，自備水源；所在的羅龍鎮(zhèn)水庫(kù)總蓄引提水能力408.6萬(wàn)立方米，可作集中區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)生活用水的儲(chǔ)備，水質(zhì)均已達(dá)到農(nóng)村二級(jí)飲用水標(biāo)準(zhǔn)。

六、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全評(píng)估

（一）環(huán)境保護(hù)

項(xiàng)目建設(shè)是工業(yè)集中區(qū)，所以對(duì)環(huán)境的保護(hù)比起分散的工業(yè)基地好處多。而且是在政府的指導(dǎo)下進(jìn)行，所以環(huán)境成為其必須重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。南溪自然資源稟賦較差，要推動(dòng)宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)超常發(fā)展，更多的需要靠借力發(fā)展，加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)至關(guān)重要。全縣上下深刻認(rèn)識(shí)到環(huán)境就是競(jìng)爭(zhēng)力、環(huán)境就是生產(chǎn)力，通過(guò)大力加強(qiáng)機(jī)關(guān)效能建設(shè)，著力營(yíng)造“重商、親商、安商、富商”的濃厚氛圍。縣委、縣政府制定了《關(guān)于加快宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的決定》，全縣集中清理相相關(guān)政策，形成統(tǒng)一的集中區(qū)建設(shè)與招商引資優(yōu)惠政策，按照便捷、透明、高效、規(guī)范和“辦事不出區(qū)”的要求，進(jìn)一步簡(jiǎn)化行政審批方式，管委會(huì)派員全程跟蹤服務(wù)，實(shí)行“窗口式”辦文、“一站式”審批、“保姆式”服務(wù)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，不斷提升宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的軟實(shí)力，聚集廣泛的人氣。

（二）勞動(dòng)安全評(píng)估

此次有政府進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，勞動(dòng)安全保障必定得到落實(shí)，工人的生產(chǎn)勞動(dòng)條件較好，每道工序中有嚴(yán)格的監(jiān)督，不會(huì)發(fā)生不安全事故，一保證安全衛(wèi)生的生產(chǎn)條件。

七、項(xiàng)目計(jì)算期實(shí)施進(jìn)度評(píng)估

宜賓羅龍產(chǎn)業(yè)園區(qū)自2006年開(kāi)始籌劃建設(shè)，經(jīng)過(guò)短短兩年左右的努力，已基本實(shí)現(xiàn)由概念變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的里程碑式突破。截至2008年底，集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計(jì)投入超過(guò)4億元，已初步形成配套的主干道路、水、電、氣管網(wǎng)體系和高效的政務(wù)服務(wù)機(jī)制，累計(jì)入駐企業(yè)達(dá)17戶，其中已投產(chǎn)7戶、在建4戶、即將開(kāi)工6戶，招商引資協(xié)議資金42.5億元，已到位資金12.18億元。2008年，區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值11億元，同比增長(zhǎng)49%，被確定為宜賓市唯一市縣共建共管重點(diǎn)園區(qū)和四川省招商引資重點(diǎn)推薦園區(qū)，列入全省擬新增12個(gè)省級(jí)園區(qū)第二位。

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八、投資估算與資金籌措評(píng)估

大手筆推進(jìn)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)組建集中區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司和縣財(cái)源公司經(jīng)營(yíng)城市國(guó)有資產(chǎn)，以及采用BT、BOT方式融資等手段，有效激活金融資本、民間資本、外來(lái)資本為園區(qū)建設(shè)所用，創(chuàng)造了建設(shè)規(guī)模與速度的歷史新記錄。

九、結(jié)論與建議

綜上所述，建設(shè)南溪羅龍工業(yè)集中區(qū)會(huì)帶來(lái)一系列巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，能夠有力的促進(jìn)南溪縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人們的收入增加，是可行的。

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第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐表明，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報(bào)告。但是，在改革開(kāi)放初期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視可行性研究的作用，這是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的環(huán)境條件下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，靠“投機(jī)”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可靠性。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報(bào)告中的詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)價(jià)分析為重要依據(jù)的。

(2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

(3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

(4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。可行性研究對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。

(5)可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2．可行性研究的步驟和內(nèi)容

(1)可行性研究的步驟。1)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持。

2)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的目然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。

3)開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

4)詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

5)編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同，且全面、翔實(shí)。

(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

1)項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售期等。

3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5)項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

8)風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。

9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。10)結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。2.4.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的選擇

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會(huì)政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國(guó)家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，而且對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。

1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的操作程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開(kāi)發(fā)地塊的詳細(xì)布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案選擇時(shí)，要按照如下程序：

(1)市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋找投資空間，預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和分析判斷投資成本等，為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。

(2)開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)。由專業(yè)人員設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案，包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排等。

(3)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計(jì)的不同開(kāi)發(fā)方案，計(jì)算其對(duì)應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)，若是住宅區(qū)開(kāi)發(fā)，還應(yīng)包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)。

(4)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià)。根據(jù)計(jì)算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用適宜的科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行評(píng)價(jià)比較，分析不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)，提出改進(jìn)意見(jiàn)建議。

(5)最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案的選擇。在對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，形成最終實(shí)施的開(kāi)發(fā)方案。

2．居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定

城市居民點(diǎn)的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團(tuán)三級(jí)。對(duì)居住區(qū)規(guī)劃方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟(jì)效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標(biāo)分析表，它既可以用于對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分析，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)，也可以進(jìn)行方案比較，分析方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，還可以作為居住區(qū)規(guī)劃方案的審批依據(jù)。用地平衡表的形式見(jiàn)表2-1。(2)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、平均層數(shù)等。

(3)工程造價(jià)指標(biāo)。工程造價(jià)指標(biāo)主要包括開(kāi)發(fā)總投資、單方造價(jià)、每公頃居住用地造價(jià)等。

3．開(kāi)發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集，開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對(duì)投資商自身?xiàng)l件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐表明，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報(bào)告。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可靠性。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報(bào)告中的詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評(píng)價(jià)分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

1.3 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。

可行性研究對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。可行性研究的步驟。

2.1 組織準(zhǔn)備。

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持。

2.2 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的目然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。

2.3 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 詳細(xì)研究。

采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。

2.5 編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。

可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同，且全面、翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項(xiàng)目概況。

項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

3.2 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

3.4 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。

對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項(xiàng)目投資估算。

項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

3.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

3.8 風(fēng)險(xiǎn)分析。

風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。

3.9 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配臵的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配臵的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來(lái)的后果。

4.2 當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買(mǎi)或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。投資商自身?xiàng)l件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗(yàn)

隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究

事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷策劃人員如何制定營(yíng)銷計(jì)劃。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？結(jié)論。

運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。

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第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須通過(guò)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對(duì)可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)等給出結(jié)論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。與市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門(mén)研究和資源機(jī)會(huì)研究。一般機(jī)會(huì)研究是由國(guó)家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對(duì)一般投資機(jī)會(huì)作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問(wèn)題：

（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評(píng)估和決策。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫(xiě)出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問(wèn)題和建議。

2.市場(chǎng)需求與供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來(lái)源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

10.項(xiàng)目評(píng)價(jià)總結(jié)，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公

司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對(duì)土地費(fèi)用有有償和無(wú)償兩種。對(duì)土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國(guó)有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對(duì)實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國(guó)家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國(guó)的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國(guó)家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過(guò)程中土地使用者要向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場(chǎng)比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅Q配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測(cè)算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對(duì)選取集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國(guó)土地管理法》的指導(dǎo)下，各級(jí)地方政府對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對(duì)集體土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家或地方政府可以依照法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級(jí)市場(chǎng)而取得土地使用權(quán)，則在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場(chǎng)條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場(chǎng)測(cè)評(píng)價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對(duì)征用集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對(duì)在城市內(nèi)部一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對(duì)于在城市內(nèi)部二、三級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收取）。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場(chǎng)、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場(chǎng)內(nèi)的自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第五章。