第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研流程

房地產(chǎn)市場調(diào)研研究

房地產(chǎn)市場調(diào)研流程包括城市調(diào)研流程和專項(xiàng)調(diào)研流程

一、城市調(diào)研流程

城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對某個(gè)城市的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預(yù)測發(fā)展趨勢，直觀了解該城市的發(fā)展?jié)摿Αζ髽I(yè)的進(jìn)駐與否提供依據(jù)，且可為后期專項(xiàng)調(diào)研提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（一）、調(diào)研準(zhǔn)備階段: 1.成立市場調(diào)研小組

根據(jù)工作量，設(shè)立市場調(diào)研小組并確定小組人數(shù)，選出調(diào)研組長。2.為本次調(diào)研定向

了解本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。注：

計(jì)劃應(yīng)包括預(yù)計(jì)調(diào)研時(shí)間、個(gè)人職責(zé)（區(qū)域、專項(xiàng)）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預(yù)期效果等。

3.相關(guān)物料準(zhǔn)備

由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包括項(xiàng)目簡介表、問卷等）、照相機(jī)、名片等。4.基礎(chǔ)信息收集 在售房地產(chǎn)項(xiàng)目。大型已成社區(qū)。

城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）。（二)、實(shí)地調(diào)研階段 1.按計(jì)劃開展工作

需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。注：

此期間由調(diào)研組長根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。具體工作包括：

a在售樓盤調(diào)查，b大型廠礦企業(yè)調(diào)查，c商業(yè)中心調(diào)查，d已成社區(qū)調(diào)查，e行政機(jī)關(guān)調(diào)查 2.及時(shí)、詳盡記錄信息

要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，為今后數(shù)據(jù)、信息支持作鋪墊。3.初步確定報(bào)告框架

當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。4.服務(wù)內(nèi)部

調(diào)研過程中應(yīng)留意地塊信息和發(fā)展商信息，為市場拓展人員提供相關(guān)資料。5.周期性工作

對于普查調(diào)研，應(yīng)進(jìn)行周期性工作。具體周期根據(jù)城市不同而定（如半個(gè)月、一個(gè)月、一個(gè)季度等），調(diào)研所獲得信息應(yīng)及時(shí)輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。

（三）、報(bào)告寫作階段

確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。

根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。

（四）、完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)提案。

二、專項(xiàng)調(diào)研流程

專項(xiàng)調(diào)研是通過對項(xiàng)目及周邊信息的收集、統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分析，為策略部門或發(fā)展商提供真實(shí)市場情況、項(xiàng)目可操作性、風(fēng)險(xiǎn)性，使項(xiàng)目能更準(zhǔn)確的定位、操作。調(diào)研準(zhǔn)備階段

1.成立市場調(diào)研小組

根據(jù)工作量及緊迫性，設(shè)立市場調(diào)研小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人數(shù)。為本次調(diào)研定向

認(rèn)識本次調(diào)研的目的、需取得的成果，確定調(diào)研方法及明確分工。并擬定調(diào)研計(jì)劃，報(bào)部門經(jīng)理審批。相關(guān)物料準(zhǔn)備

a根據(jù)出差人數(shù)及外出天數(shù)進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。

b由專人準(zhǔn)備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格、照相機(jī)、名片等。基礎(chǔ)信息收集

有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息（項(xiàng)目位置、發(fā)展商前期定位）

項(xiàng)目發(fā)展商基礎(chǔ)信息（包括公司規(guī)模、實(shí)力、曾運(yùn)作過的項(xiàng)目等）

項(xiàng)目所在城市基礎(chǔ)信息（包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展水平等）。項(xiàng)目地塊調(diào)研

抵達(dá)目的城市后，所有成員必須立即前往項(xiàng)目所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟(jì)、在售樓盤、地塊等情況，為開展調(diào)研提供準(zhǔn)備）對地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質(zhì)、目前地上建筑物、坡度等。

注：

此期間由調(diào)研組長根據(jù)實(shí)際情況安排工作，要求每天向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作進(jìn)度。通過對項(xiàng)目地塊的了解，可以增強(qiáng)對本調(diào)研的認(rèn)識，并有目的性的開展工作。按計(jì)劃開展工作

需著重調(diào)查的方向有：政府機(jī)關(guān)（包括統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、建設(shè)局等）、在售樓盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。具體工作包括: 地塊附近調(diào)查

地塊所在區(qū)域調(diào)查 整體城市調(diào)查 地塊附近調(diào)查

此區(qū)域的調(diào)查為項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)，主要包括地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)狀況、在售項(xiàng)目、已成小區(qū)等，生活配套包括醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場等。

注：

地塊附近是專項(xiàng)調(diào)研的重點(diǎn)，通過對周邊信息的收集、分析，更有助于認(rèn)識項(xiàng)目，做產(chǎn)品建議時(shí)更有針對性。7.地塊所在區(qū)域調(diào)查

此區(qū)域一般按經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或區(qū)級行政劃分，需要調(diào)查方向包括：

區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)域居委會、村 委會等），了解區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基礎(chǔ)情況。

區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套。在售樓盤，大型已成社區(qū)。

注：

此階段調(diào)查可通過對基礎(chǔ)信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔次，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。整體城市調(diào)查 主要方向包括：

政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計(jì)局、建設(shè)局等），了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況及項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來規(guī)劃。

城區(qū)商業(yè)中心，調(diào)查商業(yè)中心的消費(fèi)水平、消費(fèi)人群、地理位置等情況。

城區(qū)大型在售項(xiàng)目及大型已成熟社區(qū)。

城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結(jié)構(gòu)（人口、性別、教育、收入水平等）。注：

對整個(gè)城市的調(diào)查需從多角度進(jìn)行了解，通過城市結(jié)構(gòu)劃分、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等了解項(xiàng)目發(fā)展方向并更能準(zhǔn)確定位。9及時(shí)、詳盡記錄信息

要求調(diào)研人員在進(jìn)行調(diào)研時(shí)盡可能詳細(xì)紀(jì)錄樓盤或相關(guān)信息，建議與被調(diào)研者建立良好的人際關(guān)系，方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。注：

通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過建立的人際關(guān)系可以方便對今后工作的支持。10總結(jié)每日工作

當(dāng)天工作結(jié)束后小組全體成員應(yīng)立即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結(jié)調(diào)研中存在的問題并找到解決方法，并初步討論報(bào)告寫作思路。

報(bào)告寫作階段

確立報(bào)告寫作思路、模式及框架。

根據(jù)職責(zé)分工，由專人主筆報(bào)告寫作，其余人員進(jìn)行資料整理、錄入，并輔助寫作。初稿完成后由部門全體人員進(jìn)行審閱，并提出修改建議。

完成報(bào)告并向領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展商提案并為策略部門提供相關(guān)數(shù)據(jù)。

小 結(jié)

在市場調(diào)研階段，需注意：

市場調(diào)研的結(jié)果一般都是通過報(bào)告形式表現(xiàn)出來，報(bào)告應(yīng)由整個(gè)小組共同完成。形式包括：調(diào)研小組進(jìn)行討論，確定報(bào)告主線，由主筆人員完成；小組成員根據(jù)分工，每人負(fù)責(zé)某一專項(xiàng)寫作，再由主筆人員進(jìn)行貫穿、融合。

信息查詢可通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、年鑒、檔案等多種途徑。

已成社區(qū)的調(diào)查在市場調(diào)研中有很重要的作用，通過二手房價(jià)格、入住率、入住人口結(jié)構(gòu)等方面更能真實(shí)反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告撰寫 一切經(jīng)濟(jì)行為都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例外。我們可以了解一下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛——開發(fā)商拿地——產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)——項(xiàng)目開工建設(shè)——項(xiàng)目銷（預(yù)）售——房屋交付——物業(yè)管理。

任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因?yàn)槭袌鲂畔⒛軐ξ覀兊臎Q策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判斷市場走向。

服務(wù)環(huán)節(jié)

由此可以看出市場信息的重要性，可以說市場調(diào)研是房地產(chǎn)業(yè)的先行兵。目前，我們的市場調(diào)研報(bào)告主要為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù) xx公司

公司通過調(diào)研報(bào)告所提供的信息，判斷該城市的成熟程度，決定是否進(jìn)駐。開發(fā)企業(yè)

開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評估系統(tǒng)，可對甲方項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。策劃部門

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報(bào)告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制定出更加準(zhǔn)確的營銷策略。

寫作須知

明確調(diào)研報(bào)告寫作目的后，我們將對市場調(diào)研所采樣的信息進(jìn)行整理、加工，進(jìn)行報(bào)告寫作。需要重點(diǎn)說明的是：市場調(diào)研報(bào)告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅列，應(yīng)在報(bào)告寫作前甚至調(diào)研開始前明確本次報(bào)告的寫作目的，對方對信息的要求是什么，有針對性的進(jìn)行寫作

基本框架

序言

主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興趣或最為關(guān)心的話題，引出全篇報(bào)告，一般都要與房產(chǎn)、與本項(xiàng)目有直接關(guān)系。如果沒有找到此類話題，不能夠很好的切入報(bào)告，則此序言部分可以省略。

內(nèi)容包括：調(diào)查的目的，調(diào)查的組織及具體實(shí)施方案。**城市概況 主要內(nèi)容: 概況概述

位置、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點(diǎn)等要素，描述城市的顯著特點(diǎn)。行政劃分（附區(qū)劃圖）

盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。人文

人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度?? 教育

教育系統(tǒng)構(gòu)成；大、中、小學(xué)校數(shù)量及分布；整體或人均教育水平等。交通架構(gòu)（附主要路線圖）

公交系統(tǒng)

（線路、車輛、日運(yùn)旅客數(shù)量、出租車運(yùn)營公司及車輛等數(shù)值說明）鐵路系統(tǒng)（線路、年運(yùn)旅客數(shù)量、城市交通作用等方面）高速公路

（公路構(gòu)架、公路通車?yán)锍獭⒐访芏取⒊鞘薪煌ㄗ饔玫龋└劭?/p>

（航線、吞吐量??）機(jī)場

（機(jī)場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、承載量?）小結(jié)

要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的話語將以上各點(diǎn)穿線，但要準(zhǔn)確的描述出城市的顯著特點(diǎn)，最好能引出第二章的經(jīng)濟(jì)狀況。**城市經(jīng)濟(jì)

綜述城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，包括GDP總值，突出產(chǎn)業(yè)等。[附圖]——近幾年城市GDP的圖 [例舉]——重點(diǎn)創(chuàng)收企業(yè)

企業(yè)名稱 公司主營項(xiàng)目 名稱 公司主營項(xiàng)目

1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

[附圖]——近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化圖，就圖給予分析

2、特色產(chǎn)業(yè)描述

主要輔證三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化發(fā)展情況，主要描寫項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)以及定位等方面的分析。

3、人均生活水平

區(qū)域市場購買力的主要支撐點(diǎn)。

4、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)

某市的恩格爾系數(shù)為 %，屬于 富裕/貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面??

5、小結(jié)

主要分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、購買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。**城市規(guī)劃

以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考，更有助于本項(xiàng)目的市場定位。具體寫作時(shí)仍然要圖文并茂，同時(shí)注意篩選與本項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃。城 市 規(guī) 劃 包 括

1、城市總體規(guī)劃

4、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃

2、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃

5、本項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃

3、市政規(guī)劃

6、小結(jié)

通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向，結(jié)合城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃，判斷項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房地產(chǎn)發(fā)展

1、發(fā)展歷程

主要描寫本項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展史，以及未來的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期。上年度市場分析

2.1 價(jià)格

包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的商品房市場的均價(jià)、增幅以及原因分析等 2.2 房地產(chǎn)投資情況 2.3 新開工結(jié)構(gòu)

2.4 房產(chǎn)供求

此部分內(nèi)容直接反映市場供求關(guān)系，是分析中的重點(diǎn)。

2.5 安居工程

安居工程的總體規(guī)劃，完成時(shí)間及規(guī)模等，分析其對商品房市場的沖擊。2.6 二手房市場

包括城市和項(xiàng)目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價(jià)格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響。

3、本年度以來市場分析

第五章 區(qū)域住宅市場基本特點(diǎn)

1、城區(qū)總述

總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況

2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計(jì)分析

2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 2.2 部分成熟小區(qū)價(jià)格及戶型采樣

3、在售樓盤情況 3.1 項(xiàng)目簡介

名稱 開發(fā)商 占地面積 規(guī)劃面積 3.2 樓盤戶型價(jià)格分析 名稱 面積范圍 主力戶型 裝修 3.3 樓盤配套分析 名稱 內(nèi)部配套 3.4 樓盤定位分析 外部配套

容積率 綠化率 建筑形式 單價(jià)范圍

總價(jià)范圍

名稱 定位 客源 3.5 樓盤營銷策略分析 名稱 項(xiàng)目分期 階段性策略 3.6 樓盤廣告投放分析 名稱 廣告投放途徑

策略及效果分析

小結(jié)

第六章 區(qū)域市場專向分析（有針對性選擇本章）城市商業(yè)市場專向分析

1.1 總體商業(yè)市場動(dòng)量變化以及需求趨勢

商業(yè)消費(fèi)及需求市場特點(diǎn)分析

1.2 上年度商業(yè)地產(chǎn)市場年度供應(yīng)量及市場狀況盤點(diǎn) 商業(yè)供給量狀況分析 各城區(qū)城銷售比較

1.3 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商品的種類和檔次 消費(fèi)群的構(gòu)成 個(gè)案分析 位置

建筑面積 開業(yè)時(shí)間 售價(jià) 主力戶型 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi) 賣點(diǎn)

優(yōu)惠政策 其它 備注

2、別墅專項(xiàng)分析

2.1現(xiàn)有在售別墅項(xiàng)目匯總統(tǒng)計(jì) 名稱 規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 2.2 區(qū)域別墅項(xiàng)目特點(diǎn)分析 建筑形式 戶型面積

小區(qū)建筑參數(shù) 價(jià)格

小區(qū)景觀分析 小區(qū)內(nèi)部配套 別墅建筑特點(diǎn) 戶型特點(diǎn) 別墅定位

2.3 市場機(jī)會點(diǎn)

客戶問卷調(diào)查分析

會根據(jù)項(xiàng)目不同情況設(shè)計(jì)問卷調(diào)查內(nèi)容，訪問完成后對各項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果說明問題。分析時(shí)要根據(jù)問卷的內(nèi)容對提出問題進(jìn)行分類，部分相關(guān)聯(lián)項(xiàng)要進(jìn)行分類總結(jié)。

本項(xiàng)目分析

項(xiàng)目地理位置及物理環(huán)境分析 “ 地塊” 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1 地理位置及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 位置 區(qū)位 總用地面積

規(guī)劃性質(zhì) 總建筑面積

容積率

面積范圍 價(jià)格

建筑覆蓋率

綠地率 室外停車位

別墅總棟數(shù) 1.2地塊物理?xiàng)l件 地塊形狀

地塊角度 地塊高度 地基狀況

1.3 地塊環(huán)境總體特點(diǎn)的描述 項(xiàng)目配套分析 評分標(biāo)準(zhǔn)： 5＝達(dá)到理想狀態(tài);4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝遠(yuǎn)低于正常水平

注：

權(quán)重及評分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)常規(guī)的消費(fèi)者抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)所得；需要時(shí)會根據(jù)項(xiàng)目不同情況，確定目標(biāo)消費(fèi)群后，做針對性調(diào)查。結(jié)合表格和打分情況進(jìn)行分析 項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目建議

1、整體建議

內(nèi)容包括：根據(jù)機(jī)會點(diǎn)，總述小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品、總價(jià)款、目標(biāo)客戶群體等的綜述。具體建議 定位

目標(biāo)客戶人群 小區(qū)規(guī)劃 景觀規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 銷售策略 廣告投放

第二篇：市場調(diào)研流程

市場調(diào)研流程

市場調(diào)研的四大步：

第一、項(xiàng)目接手后首次通報(bào)會，由簽約負(fù)責(zé)人介紹企業(yè)的基本情況，初步明確調(diào)研的方向，開始布置針對企業(yè)的二手資料的搜集工作。

第二、收集到的資料通過小組會議討論，確定調(diào)研對象、調(diào)研方法、調(diào)查問卷或訪問提綱、數(shù)據(jù)處理方法，完成市場調(diào)研方案的策劃寫作。

第三、進(jìn)行市場調(diào)研，訪談或是問卷，進(jìn)行市場資料的收集。

第四、對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析得到調(diào)研結(jié)論。

流程詳解：

第一、確定市場調(diào)研項(xiàng)目的主題

1、明確調(diào)研意圖。項(xiàng)目接手之后，成立了項(xiàng)目組，召開第一次見面會。由簽下此項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人介紹委托策劃企業(yè)的基本情況，以及需要我們提供的服務(wù)項(xiàng)，并表明進(jìn)行調(diào)研的意圖，明確想要了解的問題。會議最后分配任務(wù)，給項(xiàng)目組大概三天時(shí)間來收集相關(guān)資料。

2、收集資料，分析問題的背景。查閱公司提供的資料、檢索該公司的網(wǎng)站及相關(guān)公司網(wǎng)站，查閱相關(guān)報(bào)刊及文獻(xiàn)，收集并整理以下的資料：

（1）企業(yè)資料。（2）產(chǎn)品市場資料（3）消費(fèi)者資料。

3、確定市場調(diào)研的主題。資料收集完成后，召開第二次會議，商討制定市場調(diào)研方案。在分析了解調(diào)研項(xiàng)目背景資料的基礎(chǔ)上，就策劃項(xiàng)目需求確定調(diào)研的目標(biāo)（大致分為以下幾類）：

（1）了解目前市場的競爭狀況和特征，特別是品牌競爭現(xiàn)狀

（2）了解競爭對手的市場策略和運(yùn)作方法、本品與競品的渠道模式和渠道結(jié)構(gòu)

（3）了解消費(fèi)者對市場的需求、消費(fèi)習(xí)慣、偏好以及對企業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)知和看法

（4）消費(fèi)者滿意度的調(diào)查，品牌命名、品牌喜好度測試等

第二、策劃市場調(diào)研方案

1、確定調(diào)研對象：

（1）、信息資料及來源界定：

同類企業(yè)（競爭對手）的相關(guān)資料、市場的背景資料。這些資料主要通過互聯(lián)網(wǎng)、委托企業(yè)獲得。

零售商與代理商經(jīng)營情況資料。這些資料在委托方提供名錄后，通過又針對性的實(shí)地的調(diào)查獲得。

消費(fèi)者信息資料。這些資料要調(diào)查人員選定調(diào)查的個(gè)體對象后獲取。

（2）、調(diào)研的范圍界定

按照企業(yè)現(xiàn)有銷售渠道或想要開拓的目標(biāo)市場確定調(diào)研地，如主要市場在臨沂，那就調(diào)研臨沂的市場，若想開拓省內(nèi)其他市區(qū)的市場，那調(diào)研的地點(diǎn)就是想要開拓的市場。一般以城市為調(diào)查地，并以消費(fèi)群體聚集地為中心。

（3）、調(diào)研單位界定

零售商：商場的零售專柜經(jīng)營者

代理商：經(jīng)銷商或?qū)Ｙu店經(jīng)營者

消費(fèi)者：目標(biāo)群體

2、確定資料收集的方法

（1）、文獻(xiàn)法收集行業(yè)背景資料。

（2）、訪談法、觀察法獲取零售商、代理商的資料。

（3）、問卷法獲取消費(fèi)者的信息資料。

3、策劃調(diào)查問卷及調(diào)研提綱的內(nèi)容

（1）、調(diào)查問卷的內(nèi)容設(shè)計(jì)

問卷設(shè)計(jì)的質(zhì)量對調(diào)查結(jié)果會產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，主要包括：

問卷結(jié)構(gòu)要包括前言、主題、結(jié)語三個(gè)主要部分、問卷形式采取開放性和封閉性相結(jié)合的方式、問卷內(nèi)容按照策劃需求來設(shè)計(jì)、主要問題的構(gòu)想

（2）、零售商與代理商的訪談提綱

訪談的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)圍繞以下的幾方面問題設(shè)定。

所銷售或代理的產(chǎn)品經(jīng)營情況。包括銷售額、利潤、進(jìn)貨周期、暢銷款式等。消費(fèi)者（顧客）的信息資料。包括顧客的年齡、職業(yè)、偏好、價(jià)位承受力，回頭客的多少，淡季與旺季，產(chǎn)品銷售情況等。

競爭對手的信息資料。同類品牌產(chǎn)品的銷售情況與業(yè)績。

4、研究資料處理技術(shù)

（1）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息錄入的技術(shù)

對于回收的問卷，項(xiàng)目組責(zé)成專人負(fù)責(zé)，在統(tǒng)一審核基礎(chǔ)上，首先要剔除無效的問卷，之后對問卷進(jìn)行統(tǒng)一的編碼，即將問卷中的開放題或半開放題的答案用標(biāo)準(zhǔn)代碼表達(dá)出來，便于電腦統(tǒng)計(jì)。為了確保原始碼表趨于完善，應(yīng)當(dāng)選擇不同地區(qū)，不同層次的問卷分別編制。對于可能出現(xiàn)的新碼，通過在原始碼表上留有補(bǔ)充余地，從而便于靈活加碼。數(shù)據(jù)錄入利用EXCEL工作簿完成。

（2）、關(guān)于數(shù)據(jù)信息分析技術(shù)

可以使用專業(yè)的市場調(diào)研軟件SPSS對問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，也可以使用EXCEL軟件的統(tǒng)計(jì)分析功能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

數(shù)據(jù)分析的方法：對于調(diào)研問題采用聚類分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相關(guān)分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法進(jìn)行。

5、商議調(diào)研項(xiàng)目的組織安排并完成調(diào)研方案的撰寫。

確定參與調(diào)研的人員構(gòu)成。形成調(diào)研方案：

（1）確定調(diào)查目的。（2）確定調(diào)查的對象和調(diào)查單位。（3）確定調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查表。（4）確定調(diào)查方式和方法。（5）數(shù)據(jù)分析方案。（6）其他內(nèi)容。包括確定調(diào)查時(shí)間，安排調(diào)查進(jìn)度，確定提交報(bào)告的方式，調(diào)查人員的選擇、培訓(xùn)和組織等。

第三、市場調(diào)研的執(zhí)行階段

1、對于市場同類企業(yè)的相關(guān)資料和市場的背景資料，通過查閱二手資料獲得，主要查詢方向：企業(yè)自有網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站、阿里巴巴官網(wǎng)、媒體介紹等

2、對于零售商與代理商調(diào)查：

（1）、由企業(yè)提供名錄，對名錄上的零售商或代理商進(jìn)行資料的整理，包括：地點(diǎn)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、零售商的經(jīng)營規(guī)模,被訪人信息、行程安排等，必要時(shí)候電話預(yù)約。

（2）、安排走訪行程，使走訪有章可循，提高走訪的效率。

（3）、設(shè)計(jì)好需要調(diào)查的問題，并整理成訪問提綱，包括開頭語、引導(dǎo)語、問題、致謝等部分，訪問時(shí)盡量按照提綱進(jìn)行，不要跳躍以免遺漏重要信息。

（4）、明確訪談?dòng)涗浫藛T，如果兩個(gè)人一組則分工協(xié)作，如果一個(gè)人一組那就需要自己記錄，一個(gè)人要把握好訪談的節(jié)奏，不要有明顯的停頓，也不要過于快讀，總之，做好訪談的記錄工作。

（5）、現(xiàn)場訪談，注意自己的措辭，要充分尊重被訪者，做好交談的引導(dǎo)工作，按照事先制定好的提綱進(jìn)行訪談，發(fā)現(xiàn)話題偏離后要及時(shí)調(diào)整，不要被被訪者牽著鼻子走，要掌握主動(dòng)。

（6）、結(jié)束后大致陳述一下題目和記錄的答案，看看被訪者有沒有異議或需要補(bǔ)充的地方，如果沒有向被訪者致謝并離開。

3、對于消費(fèi)者的調(diào)查：

（1）、按照調(diào)研計(jì)劃安排的時(shí)間，安排調(diào)研的行程。

（2）、帶著調(diào)查問卷出發(fā)。

（3）、到達(dá)指定地點(diǎn)后采取街頭攔截的方式邀請消費(fèi)者填寫問卷，在邀請過程中做到有禮有節(jié)，做好問卷的說明工作，打消消費(fèi)者的疑慮，做好問卷的解釋工作，方便消費(fèi)者填寫問卷。

（4）、調(diào)查結(jié)束后向消費(fèi)者致謝并離開。

（5）、全部結(jié)束后，整理好問卷并回到公司。

第四、訪談和問卷的整理與統(tǒng)計(jì)分析

1、將收回的訪談?dòng)涗浐蛦柧磉M(jìn)行統(tǒng)一整理并篩選，將最終留下的記錄和問卷進(jìn)行統(tǒng)一編號，對于訪談?dòng)涗洶凑站垲惙治鲞M(jìn)行量化的分類。

2、按照編號進(jìn)行問卷的錄入工作，錄入過程中要細(xì)心謹(jǐn)慎，保證數(shù)據(jù)的正確錄

3入，必要的話在每份問卷錄入過后進(jìn)行一次復(fù)查。

3、對錄入的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過Spss和Excel進(jìn)行，并將最終結(jié)果直觀的表現(xiàn)出來，分析的過程中要注意多種分析方法的綜合應(yīng)用，全面精確的分析第一手資料。

4、形成最終的調(diào)研報(bào)告。

第三篇：市場調(diào)研流程

市場調(diào)研的種類

1、項(xiàng)目前期發(fā)展調(diào)研

2、項(xiàng)目營銷調(diào)研

3、項(xiàng)目推廣調(diào)研

1、項(xiàng)目發(fā)展調(diào)研

目的：針對項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)類型）目的：針對項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)類型）及業(yè)態(tài)規(guī) 劃的調(diào)研，為項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告提供市場依據(jù) 劃的調(diào)研，對象：影響房地產(chǎn)決策的相關(guān)經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)的調(diào)研 對象： 區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的調(diào)研 競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭樓盤與間接競爭樓盤）競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭樓盤與間接競爭樓盤）對項(xiàng)目本身進(jìn)行深入的調(diào)研（地塊性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通、對項(xiàng)目本身進(jìn)行深入的調(diào)研（地塊性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通、配套、優(yōu)劣勢等）配套、優(yōu)劣勢等）方法：實(shí)地考察法、文獻(xiàn)資料收集法 方法：實(shí)地考察法、2、項(xiàng)目營銷調(diào)研

目的：針對項(xiàng)目的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調(diào)研，目的：針對項(xiàng)目的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調(diào)研，對項(xiàng)目的營銷策劃報(bào)告提供依據(jù) 對象：競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭與間接競爭樓盤）對象：競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭與間接競爭樓盤）營銷模式的調(diào)研 營銷策劃的機(jī)構(gòu)調(diào)研 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢的調(diào)研及適合的營銷模式 方法：實(shí)地考察法、人員訪談法 方法：實(shí)地考察法、3、項(xiàng)目推廣調(diào)研

目的：針對競爭項(xiàng)目的推廣主題、廣告語及運(yùn)用媒體組合進(jìn)行的調(diào)研，目的：針對競爭項(xiàng)目的推廣主題、廣告語及運(yùn)用媒體組合進(jìn)行的調(diào)研，為推廣思路提供依據(jù) 對象：區(qū)域市場的戶外、廣告、對象：區(qū)域市場的戶外、廣告、燈箱的調(diào)研 區(qū)域樓盤的主題廣告語的調(diào)研 區(qū)域樓盤的形象包裝的調(diào)研 推廣的媒體運(yùn)用組合的調(diào)研 推廣機(jī)構(gòu)的調(diào)研 方法：實(shí)地考察法、人員訪談法 方法：實(shí)地考察法、第二部分 調(diào)研流程

一、市場調(diào)研的目的1、明確市場調(diào)研的目的、2、了解調(diào)研對本項(xiàng)目運(yùn)作的影響、3、了解本次調(diào)研的范圍、二、市場調(diào)研的相關(guān)準(zhǔn)備工作

1、確定項(xiàng)目調(diào)研的對象

2、確定調(diào)研方法——實(shí)地考察法、電話問詢法、觀察法、座談會、隨機(jī)調(diào) 確定調(diào)研方法——實(shí)地考察法 電話問詢法、觀察法、座談會、實(shí)地考察法、研等等

3、制定調(diào)研工具——相關(guān)的表格、人員的安排等等 制定調(diào)研工具——相關(guān)的表格 相關(guān)的表格、4、調(diào)研時(shí)間的確定及區(qū)域的確定

三、市場調(diào)研的主要內(nèi)容

1、開發(fā)背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響（金融政策、土地政策等）相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響（金融政策、土地政策等）房地產(chǎn)總體市場狀況分析 未來市場發(fā)展的預(yù)測

2、對

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。