第一篇：2014年物業管理師考試《物業管理實務》考前沖刺卷

2014年物業管理師考試《物業管理實務》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。◇ 試卷年份：2014 年

一．共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意

前期物業管理服務的對象是（）。

A.全體業主 B.建設單位 C.施工單位 D.業主委員會

答案:A

解析:本題考核的知識點為前期物業管理服務的對象。前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。前期物業服務合同是具有委托性質的（），由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂。

A.口頭合同 B.集體合同 C.專項合同 D.管理合同

答案:B

解析:本題考核的知識點為前期物業服務合同的概述。前期物業服務合同是具有委托性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業簽訂。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。

A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A

解析:本題考核的知識點為專項維修資金。按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。A.數字 B.模擬 C.磁帶 D.符號

答案:A

解析:本題考核的知識點為物業管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數字形式存貯的；另一類是閉路視頻監控設備產生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監控設備已將二者合一為硬盤數位形式存貯，但是目前仍有相當多的企業還在使用磁帶方式存貯的視頻監控系統，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質檔案的存放方式相似。下列符合二級物業服務企業資質要求的是（）。

A.有委托的物業管理項目

B.物業管理專業人員以及相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人 C.物業管理工程、財務等業務負責人應具有相應專業高級以上職稱 D.注冊資本為人民幣500萬元以上

答案:B

解析:本題考核的知識點為二級物業服務企業資質要求。二級資質物業服務企業的條件如下所述。

(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬m2；

②高層住宅50萬m2；

③獨立式住宅(別墅)8萬m2；

④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。入住通知書是建設單位向業主發出的辦理入住手續的書面通知，主要內容包括（）。A.物業不同部位保修規定 B.物業名稱、樓號 C.物業具體位置

D.驗收情況簡要描述

答案:C

解析:本題考核的知識點為人住通知書的主要內容。入住通知書是建設單位向業主發出的辦理入住手續的書面通知，主要內容如下。

(1)物業具體位置。

(2)物業竣工驗收合格以及物業服務企業接管驗收合格的情況介紹。

(3)準予入住的說明。

(4)入住具體時間和辦理入住手續的地點。

(5)委托他人辦理入住手續的規定。

(6)業主入住時需要準備的相關文件和資料。

(7)其他需要說明的事項。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 7 結構構件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通、現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般損壞房 D.嚴重損壞房

答案:A

解析:本題考核的知識點為房屋的完損等級分類。根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類。

(1)完好房，指房屋的結構構件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通、現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋。

(2)基本完好房，指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

(3)一般損壞房，指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢，水衛、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

(4)嚴重損壞房，指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處于危險狀態，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。

(5)危險房，指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。

A.主體平等 B.合同自由 C.誠實信用

D.守法和維護社會公益

答案:D

解析:本題考核的知識點為合同簽訂的基本原則。合同簽訂應遵循的基本原則之一是守法和維護社會公益。當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規、遵守社會公德，不得擾亂社會經濟秩序、損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間，一般情況下不超過（）個月。

A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D

解析:本題考核的知識點為物業裝飾裝修時間管理。裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換，以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過3個月。10 物業服務企業建立二級培訓體系的條件不包括（）。

A.項目機構的數量較多且分布較散 B.企業所管物業類型結構復雜

C.企業員工集中，且培訓資源較緊缺

D.企業員工整體素質較高，培訓資源比較充裕

答案:C

解析:本題考核的知識點為培訓體系的選擇。物業服務企業培訓體系包括一級培訓體系和二級培訓體系。如果項目機構的數量較多且分布較散，所管物業類型結構復雜，員工整體素質較高，培訓資源比較充裕，宜建立二級培訓體系。如果企業員工集中，且培訓資源較緊缺，則宜建立一級培訓體系。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 二．共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分常規物業管理的招標內容包括（）。A.項目日常運作機制的建立 B.房屋及共用設施設備的管理 C.客戶管理、客戶服務和便民措施

D.物業的租賃經營E.參與物業的竣工驗收 答案:A,B,C,D

解析:本題考核的知識點為常規物業管理招標內容。常規物業管理要求提供的相關服務的 主要內容如下。

(1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等。

(2)房屋及共用設施設備的管理。

(3)環境與公共秩序的管理，包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等。

(4)客戶管理、客戶服務和便民措施。

(5)精神文明建設。

(6)物業的租賃經營。

(7)財務管理，包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。在包干制下，物業服務企業作為一個獨立的企業法人，（）。A.自主經營 B.結余歸己 C.風險自擔 D.綜合經營 E.自負盈虧

答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識點為在包干制下，物業服務企業的特點。在包干制下，物業服務企業作為一個獨立的企業法人，自主經營、自負盈虧、風險自擔、結余歸己。在物業管理服務活動中，物業服務企業及員工與客戶的溝通方式一般為（）。A.傾聽 B.閱讀 C.表示同情 D.交談 E.跟蹤 答案:A,C,E

解析:本題考核的知識點為溝通的方法。在物業管理服務活動中，物業服務企業及員工與客戶的溝通隨時隨地都有可能發生，溝通的內容、形式和方法是復雜多變的，溝通并無固定模式。一般而言有以下方法。

(1)傾聽。物業管理服務溝通人員應該以極大的耐心傾聽客戶傾訴，讓其充分表達甚至宣泄情感。

(2)提問。在客戶表達混亂或語無倫次時，要有禮貌地截住客戶談話，弄清主題和要求，也可以重新組織談話或轉換話題。

(3)表示同情。無論客戶所談話題與物業管理是否相關，是否合理，都應表示同情但不能輕易表示認同，要審慎對待，不可受到客戶的情緒影響。

(4)解決問題。對客戶所提問題或投訴，要引起重視，盡快處理。

(5)跟蹤。物業管理人員要全程跟蹤處理過程，尤其要注意解決問題的方式方法。要有一個積極的答復，對于無法解決的問題，要有充分合理的解釋。物業管理的外部客戶包括（）。A.物業使用人 B.專業公司 C.建設單位

D.物業服務企業 E.政府部門 答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識點為物業管理外部客戶的內容。外部客戶是指與物業管理服務相關的單位和個人，包括業主(或物業使用人)、建設單位、專業公司和政府部門等。下列收入中，不計征物業服務企業營業稅的是（）。A.從事代理業務取得的手續費收入 B.代收的房租收入 C.代收的專項維修資金 D.代收的燃氣費 E.代收的水費和電費 答案:B,C,D,E

解析:本題考核的知識點為物業服務企業稅費的管理。物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加、收益環節的所得稅等。物業服務企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 三．共2題，共80分2010年5月10日夜晚，張某搭乘電梯回家，電梯剛開始運行正常，可快到達4樓時，突然失去控制墜落到了1樓，張某當場昏迷過去。1個小時以后，張某被人發現，才被送往附近醫院救治。由于出現了頭暈、吐血的癥狀，醫院診斷為應急性胃潰瘍并內出血。

問題：

1.為防止本案例事故再次發生，物業服務企業應如何進行電梯系統的管理? 2．當電梯發生故障時，物業服務企業應該怎么應急處理? 3．根據案例分析，本次事故的責任是否由物業服務公司承擔? 解析:1．物業服務企業管理電梯系統的工作內容如下。

(1)按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員的規定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書。

(2)根據電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養說明，制定電梯安全運行和維修保養的規章制度和工作程序，包括值班安排，操作規程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業技術服務公司。

(5)根據物業的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養時間。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養或故障停梯均應及時通告業主、物業使用人。

(8)將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔時，要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格，認真監督合同的執行情況，定期對承包方的服務進行評價。

(9)電梯每年要由政府技術監督部門進行年檢，在獲得年檢合格證，才能繼續使用。

2．當電梯發生故障時，物業服務企業的應急處理如下所述。

(1)當乘客被困電梯時，消防監控室應仔細觀察電梯內情況，通過對講系統詢問被困者并予以安慰。

(2)立即通知電梯專業人員到達現場救助被困者。

(3)被困者內如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協助。

(4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。

(5)將此次電梯事故詳細記錄備案。

3．解決這個問題的關鍵在于：電梯是由誰來負責，是電梯公司，還是物業服務公司?如果在電梯公司保修期內電梯出現了質量問題，理所應當由電梯公司負責。如果電梯超過了保修期，而物業服務公司又沒及時通知業主，則應由物業服務公司承擔責任。物業服務公司只是保障電梯能正常運行并進行日常維護，給業主提供舒適的環境，至于電梯質量問題，則應由電梯公司承擔。因此，需要根據實際情況判斷是否應該由物業服務公司承擔責任。

17．2011年6月，李先生在某小區看中一處六層的樓房，李先生選擇購買了第一層。后來，他花3萬余元把房子裝修一新。2011年國慶長假期間，李先生與妻子到南方旅游外出一周。當李先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內滿地都是水，并發出異味。后來，經物業管理人員檢查發現是廚房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物業管理部門提出賠償要求。物業管理方認為，李先生應該及時反映情況才能修理，李先生沒有反映，過錯不在物業管理部門。李先生又找樓上的鄰居協商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，李先生將五居戶和物業管理方告上法庭，要求被告承擔損失6000元。

問題：

1．本案例中，五居戶是否應承擔責任?簡述理由。

2．指出李先生做法中的不妥之處。

3．本案中，物業管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業裝飾裝修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居戶相互間應承擔連帶賠償責任。

理由：下水道發生堵塞時李先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導致污水外泄浸泡了李先生家的物品，兩者之間具有因果關系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應承擔連帶賠償責任。

2．李先生在發現下水道堵塞后，沒有及時清理積水，導致損失在一定范圍內擴大，具有一定過錯，依法應承擔一定的責任。

3．本案中，物業管理公司提出的要求合理。李先生在發現自家下水道堵塞后，應按照有關規定首先向物業管理公司申報維修，填寫有關維修申報表，再進行相關的維修施工。

4．物業裝飾裝修管理的工作流程如下。

(1)備齊資料。一般包括物業所有權證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規規定的相關內容。

(2)物業裝飾裝修申報。物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業部門、建筑結構、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸等詳細數據和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關部門申報核準。

(3)物業裝飾裝修登記。可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

(4)簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》。

(5)辦理開工的一般手續。業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務費；裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出入證等；裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。

(6)施工。裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內容組織施工。

(7)驗收。物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業主和施工方限期整改。

第二篇：2013年物業管理師考試物業管理實務講解

2013年物業管理師考試物業管理實務密卷講解一

物業管理企業的概念和特征(熟悉)物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點：

第一，是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程，具備相應的物業管理資質;獨立核算，自負盈虧，以自己的名義

享有民事權利，承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。

第二，屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，確保物業正常使用，為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品，它主要是通過常規性的公共服務、.延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目，盡可能實現物業的保值和增值。因此，物業管理企業的“產品”就是服務，與工業企業等其他經濟組織是有區別的。第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。

二、物業管理企業的分類(了解)物業管理企業的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。(一)按照投資主體的經濟成分來劃分 1.全民所有制物業管理企業

全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業大多是從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來，以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時，往往依附于原來企業或行政事業單位，管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入，這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。

2.集體所有制物業管理企業 集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區域內的物業或其他物業。此外，這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建，主要管理企業自己開發的各類房產。3.民營物業管理企業

民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。4.外資物業管理企業

外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。

5.其他物業管理企業

其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。(二)按股東出資形式來劃分 1.物業管理有限責任公司

物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。2.物業管理股份有限公司

物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。3.股份合作型物業管理企業

股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程，按其股份享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。

三、物業管理企業的常見模式

(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外，也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業)，承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是：房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發的項目以外，也通過市場獲取物業管理項目。(二)獨立的物業管理企業

獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。(三)物業管理集團公司

物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發展的戰略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。

2013年物業管理師考試物業管理實務密卷講解二

物業管理企業的工商注冊登記

根據《公司法》和《物業管理企業資質管理辦法》的規定，物業管理企業的設立程序分為工商注冊登記和資質審批兩個階段。

一、物業管理企業的工商注冊登記(分為六個步驟)根據《公司法》規定，企業設立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。因此，物業管理公司在營業前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續與一般企業相同。(一)企業名稱的預先審核

物業管理企業可結合行業特點，根據所管理物業的名稱、地域、公司發起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關規定。根據公司登記管理的有關規定，物業管理企業應當由全體股東或發起人指定的代表或委托的代理人申請企業名稱的預先核準，經工商行政管理部門批準后，獲得《企業名稱預先核準通知書》。(二)公司地址

物業管理企業應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。(三)注冊資本

《公司法》規定，科技開發、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業管理企業作為服務性企業應符合此規定。同時，考慮到企業注冊后即應辦理物業管理企業資質證書，因此，注冊資本還應符合各資質等級注冊資本的規定要求。(四)股東人數和法定代表人 在設立物業管理企業時，股東人數必須符合法定條件。(五)公司人員

物業管理企業的人數和從業資格應該符合相關法規要求。(六)公司章程

物業管理企業章程是明確企業宗旨、性質、資金、業務、經營規模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的書面文件，是設立企業的最重要基礎條件之一。企業章程的內容因企業性質和業務的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內容包括：

(1)總則，包括公司名稱和地址等;(2)企業的經營范圍;(3)公司注冊資本;

www.tmdps.cn(4)股東的姓名或名稱;(5)股東的權利和義務;(6)股東的出資方式和出資額，股東轉讓出資的條件;(7)公司的機構及產生辦法、職權、議事規則;(8)公司的法定代表;(9)公司解散事由和清算辦法;(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;(11)企業的各種規章制度。

物業管理企業在辦理企業注冊登記時，應提交由具有法定資質的驗資機構出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業管理企業如果符合規定的條件，在工商行政機關發給營業執照后，公司即告成立。

物業管理企業的資質審批及管理

二、物業管理企業的資質審批及管理

(一)物業管理企業的資質條件(注意：誰審批、誰頒發、誰管理)物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理;省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。各資質等級物業管理企業的條件 如下： 1.一級資質

(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅200萬m2;2)高層住宅100萬m2;3)獨立式住宅(別墅)15萬m2;4)辦公樓、工業廠房及其他物業50萬m2。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。2.二級資質

(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

(3)物業管理專業人員應按照國家有關規定取得職業資格證書。(4)管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬m2;2)高層住宅50萬m2;3)獨立式住宅(別墅)8萬m2;4)辦公樓、工業廠房及其他物業20萬m2。

(5)建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。注：計算基數如何算

計算時，將資質規定中的分類面積數放在分母，將企業的該類物業實際管理面積數量作為分子，然后加和。

例：有一家企業想申報一級資質，管理多層住宅60萬m2;管理高層住宅80萬m2;管理工業廠房80萬m2。

計算：(60/200+80/100+80/50)×100%=(0.3+0.8+1.6)×100%=270% 因此，該企業在這一項上，符合一級企業資質申報要求。

2013年物業管理師考試物業管理實務密卷講解三

第一節 物業管理招標投標的內容與形式

一、物業管理招標投標的概念 首先，要將招標和投標加以區分。(一)物業管理招標 1.物業管理招標的概念

物業管理招標，是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人(以下簡稱招標人)根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業管理企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。在我國全面實施市場經濟體制的環境下，通過市場競爭機制來篩選物業管理企業已經形成氛圍，越來越多的企業會通過招投標這種方式獲得對物業實施服務管理的機會。2.物業管理招標主體

物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。

在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理服務的招標組織工作;業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理的招標組織工作。

一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(如機場、碼頭、醫院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業的招標必須經國有資產管理部門或相關產權部門的批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。

(二)物業管理投標 1.物業管理投標的概念

物業管理投標，是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業管理企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。2.物業管理投標的主體

物業管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業管理企業或專業管理公司(以下簡稱投標人)。

專業管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業管理專項服務的專業化企業，如電梯(安裝、維修)專業公司、樓宇設備專業公司、清潔衛生專業公司、園林綠化專業公司等。就整體的物業管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業管理項目按內容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業管理企業，也有相應的專業管理公司。

二、物業管理招標的類型(一)按物業類型劃分

根據物業的不同類型，可以將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業區、寫字樓、工業區、公用基礎設施(如機場、醫院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。(二)按項目服務內容的實施劃分

根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求，可以將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。

如規劃用地為54萬m2的某大學城的物業管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛生、環境綠化、綜合服務等項目分別招標;在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業公司作為分包商;在清潔衛生、環境綠化分項的招標中，不僅有具有專業資質的物業管理公司參與，也有清潔、綠化等專業公司參與。(三)按招標主體的類型劃分

根據物業管理招標主體的不同，可以將物業管理招標分為物業建設單位為主體的招標、業主大會(或單一業主)為主體的招標、物業產權人為主體的招標等類型。

前期物業管理一般以物業建設單位為招標主體;物業管理正常運作后，一般以業主大會為招標主體;若物業性質為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業產權人、管理使用單位或政府采購中心。(四)按項目服務的方式劃分

根據物業管理服務的方式不同，物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。

三、物業管理招標投標的特點

(1)由于物業管理是綜合性的服務，服務內容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現幾種不同類

型的物業，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業項目或大型社區物業項目，由于其物業涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業服務區、工業區(校辦企業)等，一般具有地域廣、物業類型多、服務領域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。

2013年物業管理師考試物業管理實務密卷講解四

物業管理投標的條件、程序與策略技巧(一)參加物業管理投標的條件 1.法律法規規定的要求 根據相關法律、法規的要求，參與物業管理投標應當是具有相應物業管理企業資質和承擔招標項目能力的法人企業。物業管理企業在國內參與投標業務的，必須取得《企業法人營業執照》和政府行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》。具體可參照建設部2004年3月頒布的中華人民共和國建設部令第125號《物業管理企業資質管理辦法》的相關規定。2.招標方規定的要求

在物業管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業管理企業資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業類似項目的經驗與業績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業管理服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規范和合同條款等方面作出明確具體的要求。(二)物業管理投標的程序 1.獲取招標信息

根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。2.項目評估與風險防范

在獲取招標信息后，投標人應首先組織經營管理、專業技術和財務等方面的人員對招標物業進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業遭受損失。(1)項目評估

項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的基礎上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標;準備和實施階段的評估主要是對投標物業進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。

項目評估主要包括以下幾個方面的內容： 1)投標物業的基本情況

投標人在分析招標物業項目的基本情況時，主要是從物業的性質、類型人手，著重了解物業的建筑面積和投資規模、使用周期、建筑設計規劃、配套設施設備等具體情況。屬于新建物業的，就要了解物業的建設周期和進度，分析物業現有條件對實施物業管理服務的利弊，如在早期介入和前期物業管理的項目中，要關注現有規劃設計及建筑施工中是否存在不符合物業管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業的，則應收集物業使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設施功能改造方案等;屬于商業類型物業的，則應了解商業物業的使用功能和規模;對公用事業類型物業，除了解物業的基本情況外，還應該關注現有規劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

物業管理企業可以通過招標文件、現場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據。2)招標物業項目的定位

分析招標物業項目的定位要從投標物業項目的內部條件和外部環境人手，了解物業的功能定位、形象定位和市場定位，調查物業所在地域的人文環境、經濟環境、政治及法律環境，具體包括物業所在地域的法規政策，政府管理，社會文化傳統與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業所在區域的位置、交通條件、商業狀況、人口流動狀況，同類物業的服務費用標準等。3)業主的需求

招標物業項目的業主對物業管理服務的需求包括業主需求的內容、物業管理消費的承受能力等。目前設計得較為規范的物業管理招標文件中對物業管理服務需求都有明確具體的規定，物業管理企業應認真分析招標文件的相關內容。對于非單一業主性質的招標項目，物業管理企業還應通過市場調研的方式了解招標物業業主(包括預售或現售性質物業的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業管理服務的期望與要求，從而為制訂物業管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據。

2013年物業管理師考試物業管理實務密卷講解五

合同的概念 第三章物業管理合同

在物業管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業管理的各個環節，物業管理的各種行為都與合同有關。物業管理合同是一個綜合的概念，它是指物業管理當事人之間就權利義務所達成的具有法律效力的協議或契約，包括售房合同、業主公約、早期介入合同、前期物業服務合同、物業服務合同、室內裝飾裝修管理服務協議、物業經營協議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協議等。簽訂與履行物業管理合同，是物業管理優質服務的核心內容，也是保障物業管理活動順利開展和物業管理優質服務的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業管理合同中的前期物業服務合同、物業服務合同和業主公約。第一節合同的概念 合同是雙方或多方當事人之間的協議。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立，必須經過要約和承諾兩個階段。

一、合同的要約

要約(Offer)，在商品交易中又稱為發盤、出盤、發價、出價等，是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應受合同的約束。如果受要約人認為要約中有些內容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以—個合同的簽訂往往要經過要約、反要約的數個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。

(一)合同要約的構成要件

作為合同成立的一個要素，要約的構成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。

(2)要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定。即要約的內容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發生任何效力。

要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構成要約。(二)合同要約與邀請要約

要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區別： 1.拍賣(Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。2.廣告 原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經作出許諾的廣告，并且廣告的內容符合要約規定，則可能成為要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。3.標價

標價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當顧客根據廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構成要約。4.招標

招標投標也是現代社會常見的交易方式。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。一旦中標，合伺即成立。因此往往在物業管理招標文件 或投標文件中，必須明確物業管理服務合同的主要內容。(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規定中。依據《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規定，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。否則，要約人應承擔相應的法律責任。

二、合同的承諾

承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。要約一經承諾，合同即告成立。

(一)合同承諾的構成要件

承諾必須具備如下要件，才能產生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權的代理人不得作出承諾。(2)承諾必須在要約的有效時間內作出。超過要約規定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。(3)承諾必須與要約的內容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內容作出實質性變更，否則為新要約，并導致原要約失去效力。

(4)承諾必須傳達給要約人。如果受要約人內心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構成承諾。

第三篇：2015年物業管理師考試《物業管理實務》練習題

2015年物業管理師考試物業管理實務練習題

一、物業管理項目的風險是指在物業服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。對物業項目風險的分析可以采用兩種方法。

請回答：

1、物業項目的風險分析可以采用()這兩種方法。

A：感性分析和理性分析

B：定期分析和隨機分析

C：定型分析和定制分析

D：直觀評價和定量分析

參考答案：D

2、該物業服務項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風險的高低。

參考答案：

D=LEC=3*2*7=42

根據考試用書中所提供的風險等級判斷，該項目的風險等級屬于二級風險，存在一般風險，需要加以控制。

3、本項目中的個別業主持續為本地一家媒體提供有關本企業所管轄項目的失實的投訴信息，該媒體進行了連續報道。為應對此種宣傳報道中的失實報道，作為項目負責人，應當如何應對。

參考答案：

①物業服務企業應針對其在經營管理過程中可能遇到的各種風險，樹立高度的警覺意識，建立起科學的反應系統和緊急情況處理預案程序，充分發揮協調的功能。

②處理突發危機要注意與相關方的有效溝通，在處理危機的過程中，要加強與各類公眾的溝通。一般來說，溝通與交流的對象主要分為直接受害人和媒體、其他業主、政府官員、員工。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據。同時告知業主，對提供不實信息要承擔相應的法律后果。

③輿論風險發生時，物業服務企業要著重關注與新聞媒體的關系，主動溝通，適當解釋，應當進行危機公關管理，危機公關可分為危機預防和危機處理兩類，前者是在危機發生前的未雨綢繆，后者是在危機發生后的處理應對。如果仍然無效，可以提請當地物業行政主管部門對此事的關注，因此，本案例中，要采取有效的危機公關手段，與媒體一起為挽回之前的負面影響而追加正面報道內容。

(建議：可以根據個人的理解增加部分論述)

二、下列消防管理措施中，不屬于物業管理措施的是()。

A.配置消防中隊車輛

B.建立義務消防隊伍

C.開展消防安全檢查

D.加強消防設備保養

參考答案：A

三、物業服務企業對物業管理區域內門禁系統的檢查維護屬于()管理。

A.特約服務

B.公共秩序

C.社會治安

D.增值服務

參考答案：B

四、案例

某小區的業主王某家中被盜，財產損失達二萬多人民幣。王某認為其所交的物業管理費中已包含了公共安全管理服務內容。因此其家中被盜，物業公司應承擔賠償責任。

問題1：業主王某的想法是否正確?為什么?

問題2：你認為物業服務公司應如何加強公共安全防范服務并規避可能面臨的風險?

回答：

(1)王某的想法不正確。首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務，而非業主家中的安全保障服務。因此，本案例中，物業服務公司是否應承擔責任，應視具體情況。

(2)如果該小區公共區域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系，則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。如果物業公司采取了多種防范措施，公共區域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業主也找不到物業公司的不當之處，則物業公司不應承擔賠償責任。

答：公共安全防范管理是物業管理最基本的內容。為了確保業主、住戶的安全，規避不可預測風險，一方面物業服務公司應增加保安人員及保安巡邏次數，加大安全防范的力度，有條件的項目，應該增加技術防范的設施設備。另一方面，物業服務公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。

五、單選題

1.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

A可任選其中一個作為中標人

B應以報價最低的為中標人

c應報請房地產行政主管部門確定中標人

D應按照中標候選人的排序確定中標人

2.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

A.首次業主大會會議召開

B業主大會成立

C.50%業主入住

D物業服務合同生效

3.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B裝修企業

c.裝修施工人員

D物業服務企業

案例分析：

劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》和《臨時管理規約》中都有明確的規定：“為維護小區整體形象和相鄰住戶的安全，業主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄。”入住后，劉先生未經物業公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業公司發現后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權利處理，拒不拆除。物業公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業公司把劉先生告上了法庭。物業公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。

問題：

1、物業公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?

2.按照法律法規要求，劉先生在此案中有哪些過錯?

3.指出物業公司在操作中的錯誤所在。應當采取何種做法?

答案：

單選題

1、D

2、D

3、A

案例分析、1、(l)物業公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據，應予以駁回;

(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應予以支持;

(3)此案的訴訟費應由雙方分擔。

2.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經同意，搭建建筑物、構筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業管理服務協議》和《臨時管理規約》的約定，屬違規行為。

3.物業公司不是行政管理部門，也不是執法單位，無權罰款，無權采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應當在制止無效的情況下，及時向有關行政管理部門報告，或通過司法途徑解決

六、例題1：根據《城市房地產管理法》，不屬于商品房預售審核條件的是()。(2012.52)

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

B.投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上

C.持有建設工程規劃許可證

D.房屋預售對象

答案：D

例題2：房地產開發企業申請預售許可時，需提交的資料不包括()。(2013.56)

A、土地使用權、建設工程規劃許可證、施工許可證

B、工程施工合同及關于試工進度的說明

C、開發企業的營業執照和資質證書

D、樣板房裝修設計方案

答案：D

例題3：商品房預售合同登記備案的申請人是()。(2012.53)

A.商品房銷售代理機構

B.商品房預售人

C.商品房購買人

D.商品房預售人和商品房購買人

答案：B

例題4：根據《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。(2011;56)

A.供水、供電等主要配套基礎設施已確定交付日期

B.拆遷安置方案已編制完成 C.竣工驗收方案已獲通過

D.物業管理方案已經落實

答案：D

例題5：下列屬于商品房現售條件的是()。

A、持有建設工程規劃許可證和施工許可證

B、取得土地使用權證書

C、房地產開發企業應當具有房地產開發企業資質證書

D、已經確定竣工驗收日期;

E、房地產開發企業應當具有企業法人營業執照

答：ABCE

例題6：建設單位預售商品房的，商品房買賣合同應當包含()約定的內容。(2011;54)

A.物業服務合同

B.前期物業服務合同

C.物業總平面圖

D.管理規約

答案：B;

例題7：房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須()。(2012.79)

A.權威

B.真實

C.合法

D.科學

E.準確

答案：BCDE，例題8：房地產開發企業和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內容有()。(2011;79)

A.商品房基本狀況

B.交付使用條件及日期

C.維修資金的籌集方式和標準

D.物業服務企業的選聘方案

E.裝飾、設備標準承諾

答案：ABE

例題9：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任，保修期從()之日起計算。(2011;58)

A.房屋竣工

B.竣工驗收

C.房屋交付

D.辦理入住

答案：C

例題10：房地產開發企業應當在交付商品住宅時，向購買人提供《住宅質量保證書》和()。(2009年房地產估價師考試試題)

A、《住宅使用說明書》

B、《住宅驗收說明書》

C、《住宅保修說明書》

D、《住宅保修保證書》

答：A

七、例題2.下列主體中，屬于物業管理民事法律關系主體的有()。(《物業管理綜合能力》，2011，57)

A.業主大會

B.物業服務企業

C.業主

D.某市住房和城鄉建設委員會

E.某區街道辦事處

答案：ABC

例題3.有關物業管理法律關系的特征的說法，正確的是()。

A.物業管理行為是一種提供公共性服務商品的法律行為

B.物業管理體現的是平等主體間的民事關系，政府不應予以干預

C.所有物業管理法律關系的當事人之間地位都是平等的

D.行使物業管理監督權的主體，不僅包括于業主大會和業主委員會，而且包括每位業主和使用人

E.物業管理委托關系除了通過物業服務合同來約定外，還需要通過管理規約來規范

答案： ADE，物業管理體現的是平等主體間的民事關系，政府不應予以過多的干預。

有的物業管理法律關系(如物業管理行政監管關系)的當事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。

例題4：出售公有住房的住宅專項維修資金，由()交存。(2012.34)

A.業主

B.售房單位

C.業主和售房單位共同

D.業主和售房單位協商

答案：C

例題5.商品住宅的業主按照所擁有的物業的()交存住宅專項維修資金。(2011;42)

A.使用面積

B.套內建筑面積

C.共有建筑面積

D.建筑面積

答案：D;商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，其中套內建筑面積是套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積之和。

例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。(2012.35)

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答案：B，例題7.已售公有住房的業主應當將首期住宅專項維修資金交由()存入公有住房住宅專項維修資金專戶。(2011;36)

A.售房單位

B.政府管理部門

C.業主委員

D.物業服務企業

答案：A

例題8.住宅專項維修資金的交存方式包括()。(2012.73)

A.商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶

B.已售公有住房的業主應當在辦理房屋人住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶

C.公有住房售房單位應當在收到售房款之日起20日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶

D.未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人

E.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額20%的，應當及時續交，成立業主大會的，續交方案由業主大會決定

答案：ABD，C是30日，E是30%。

例題9.經業主大會同意，住宅專項維修資金可以購買()。(2013.36)

A、基金

B、理財產品

C、股票

D、國債

答案：D

例題10.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的隸屬關系，報經()同意。(2012.32)

A.同級房地產主管部門

B.上級房地產主管部門

C.同級財政部門

D.上級財政部門

答案：C

第四篇：2012物業管理師考試《物業管理實務》真題與答案

2012物業管理師考試《物業管理實務》真題與答案

一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1．人住的實質是()交付物業的過程。

A．建設單位向業主

B．物業服務企業向業主

C．施工單位向建設單位

D．施工單位向業主

2．下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是()。

A．高層80萬m2，多層50萬m2

B．多層80萬m2，高層50萬m2

C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2

D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m2

3．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業服務企業的是()。

A．工廠集體宿舍

B．新建寫字樓

C．新建商品住宅區

D．部隊營房

4．關于物業評標委員會的說法，正確的是()。

A．評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成B．人數為5人

C．由招標人依法組建評標委員會

D．外請專家不得少于4／55．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是()

A．完好房

B．基本完好房

C．一般完好房

D．危險房

6．物業管理區域內，義務消防隊由()組成。

A．物業管理公司的全體員工

B．物業項目部的全體員工

C．全體秩序維護員

D．全體業主

7．員工的解聘包括()三種情況。

A．員工辭職、辭退和資遣

B．員工辭職、開除和資遣

C．員工辭退、終止合同和派遣

D．員工辭退、曠工和除名

8．物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是()。

A．一定要滿足業主的合理要求

B．盡可能滿足業主的一切要求

C．要有償滿足業主的合理要求

D．盡可能地滿足業主的合理要求

9．一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是()。

A．物業分公司。

B．人力資源部

C．財務部

D．經營管理部

10．物業服務企業在早期介人階段服務的對象是()單位。

A．建設

B．施工

C．規劃設計

D．監理

二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

11．關于對員工獎勵的說法，正確的有()。

A．物質獎勵與精神獎勵相結合B．員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵

C．獎勵應采用公開透明的方式

D．獎勵程度要與員工的貢獻相符

E．獎勵的方式保持一致，不應變化

12．物業管理投訴處理的要求有()。

A．對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

B．接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗

C．盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理、跟進

D．接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求

E．對業主的過多要求不予理會

13．物業綠化日常管理的內容有()。

A．澆水、施肥

B．修剪造型

C．翻新改造

D．花木種植

E．中耕除草

14．常規物業管理包括()等。

A．消防設備維護

B．房屋出租

C．配套商業的經營

D．道路停車位的管理

E．樹木的養護

15．下列資產中，其折舊可計人物業服務成本的有()。

A．生活水泵

B．清潔用掃地車

C．立體車庫停車架

D．客服人員用電腦

E．剪草機

三、案例題(共14題，第16題至29題，共80分)

案例一

某住宅小區入住不足2年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙

2公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題

16．本案例中物業承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

18．物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定?簡要說明理由。

19．本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當的處理方法。

20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

案例二

某住宅小區，2012年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。小區有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題，業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。

業主張某在10月8日辦理人住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問題，遂與開發商約定限期整改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業服務費。

物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理裝修手續，并私自拆改天然氣管道設施。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規定，所以便拆改了。物業服務企業要求其恢復原狀。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。問題

21．15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由誰承擔?簡要說明理由。

22．張某拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。

23．你認為王某拆改天然氣管道的說法是否正確?簡要說明理由。

24．針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施?

25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?

26．請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題。

案例三

擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨即制定了早

3期介入工作方案，內容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。

問題

27．根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?

28．根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

29．如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

2012全國物業管理師執業資格考試<物業管理實務>試卷答案

一、單項選擇題

1．A 2．A 3．C 4．C 5．C

6．B 7．A 8．D 9．A l0．A

二、多項選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE

三、案例題

案例一

16．不正確。

理由：乙公司應組織力量成立物業承接查驗小組，了解物業的基本情況，并著手制定承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。小組成員人數可根據接管物業的規模而定。物業查驗的內容包括：①物業資料情況；②物業共用部位、共用設施設備及管理現狀；③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況；④其他內容，包括物業管理用房，產權屬全體業主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協議等。

17．甲公司的解釋恰當。

理由：物業管理公司承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分的保修事務都應由建設單位負責。

甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

18．物業資料的移交應包括：

(1)物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業主資料包括業主人住資料、房屋裝修資料。

(3)管理資料。

(4)財務資料。

(5)合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。

(6)人事檔案資料。

(7)其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規定。

理由：人住資料屬于無限期保存資料。

19．部分業主拒繳物業服務費的理由不成立。

理由：物業服務企業的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業主是否實際居住，從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當的處理方法：①企業可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展；

4②通過有償服務、擴大多種經營。

20．從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

(1)新的物業服務企業應組織力量成立物業承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業。

(2)物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業的移交能夠順利進行。

(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業服務企業更好地了解物業情況，做好物業服務管理。

(4)移交手續要齊全。理由：以免產生糾紛。

案例二

21．15套未售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費由開發商承擔。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

22．張某拒繳物業服務費的理由不成立。

理由：房屋門窗的質量問題，在保修期內由開發建設單位負責維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業服務費。業主從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。

23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。

理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續。

24．物業服務企業應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產行政主管部門依法處理。

25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。

理由：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。

26．物業裝飾裝修期間，物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量，加大物業裝飾裝修管理巡視力度，對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現違規違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。

案例三

27．物業管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

(1)派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務不妥。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業管理專業人員提供。

(2)物業管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

28．根據該項目具體情況，早期介人工作的主要內容包括以下內容。

(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

(2)銷售階段：完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；對銷售人員提供必要的物業管理基

5本知識培訓；派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業管理檔案。

29．結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。

(1)房屋中介服務：房屋的租賃經營。

(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。

(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。

(4)商業用房經營服務，開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。

第五篇：注冊物業管理師考試：《物業管理實務》的復習技巧

2010物業管理師考試：《物業管理實務》的復習技巧

一、學習資料

1、中國注冊物業管理師執業資格考試教材

2、中國注冊物業管理師執業資格考試大綱

3、中國注冊物業管理師執業資格考試相關的輔導資料(每科一本就可以不要太多)

二、學習和備考技巧

1、注意一些新舊概念的理解和應用，如：以前是“物業接管驗收”，現在改為“物業承接查驗”;原來是“物業管理前期介入”，現在是“物業管理早期介入”等等。

2、注意考綱和教材一起結合來學習：

(1)考綱中的知識點有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)

(2)教材中有：思考題(T)，要點說明(Y)

(3)那么大家在復習時應該按下列順序來排列知識點的重要性

ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L

以上順序的理解，如：ZYT是最重要的復習點，其含義就是，在考綱中要求掌握(Z)，考試大綱中又在要點說明(Y)中提到的，而且又在教材的思考題(T)中出現的知識點，這是最重要的。其次是ZY，以此類推。

三、考試題型及注意點

1、題型

單選題、多選題和案例分析，其中單選、多選共50-60分，案例分析是40-50分(去年是選擇題70分，案例分析30分)

2、注意點

(1)單選題源于基本知識、原理;所選題少答可得分，多選、選錯不得分;

(2)結合相關的法律學習，主要有《物權法》(尤其是第六章)、《物業管理條例》、《室內裝飾裝修管理辦法》、《前期物業管理招標投標辦法》《物業管理企業資質管理辦法》等;

(3)各章涉及到的相關數字要敏感，盡可能記住;

(4)案例分析將結合考察基本知識，原理和能力，決定內容將跨章節。轉自學易網