第一篇：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺(一)

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺(一)

一、單項(xiàng)選擇題:每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意

1．日常物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)運(yùn)行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、()和物業(yè)服務(wù)公司行政 檔案。

A．業(yè)主變動(dòng)記錄檔案 B．物業(yè)管理投訴記錄檔案 C．物業(yè)服務(wù)記錄檔案 D．物業(yè)檢查記錄檔案

正確答案:C

2．業(yè)主(住戶)手冊(cè)的內(nèi)容一般不包括()。

A．小區(qū)概況 B．公共設(shè)施介紹 C．服務(wù)指南 D．物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正確答案:D

3．居住類型物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在()。

A．基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面 B．經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面

C．人員的出入管理方面 D．對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理方面正確答案:A

4．物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和()。

A．市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) B．政府定價(jià) C．協(xié)商定價(jià) D．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)正確答案:D

5．制度文書中，制度的內(nèi)容一般分標(biāo)題、正文和()三個(gè)部分。

A．要求 B．簽署 C．當(dāng)事人 D．處罰措施正確答案:B

6．物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)()的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。

A．新建項(xiàng)目 B．原有項(xiàng)目 C．在管項(xiàng)目 D．新接管項(xiàng)目正確答案:D

7．()是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要功能大部分喪失，安全性和可靠 性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。

A．完全維修 B．全面維修 C．設(shè)施設(shè)備中修 D．設(shè)施設(shè)備大修正確答案:D

8．營業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營 業(yè)務(wù)收入和()。

A．其他業(yè)務(wù)收入 B．物業(yè)大修收入 C．特約服務(wù)收入 D．附加業(yè)務(wù)收入正確答案:A

9．在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，()居于主導(dǎo)方面。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)建設(shè)單位 C．業(yè)主 D．業(yè)主大會(huì)正確答案:B

10．物業(yè)管理招標(biāo)由()依法組織實(shí)施。

A．業(yè)主 B．招標(biāo)人 C．產(chǎn)權(quán)人 D．建設(shè)單位正確答案:B

11．前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

A．約定 B．業(yè)主提出 C．建設(shè)單位提出 D．合理正確答案:A

12．二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求管理()種類型以上的物業(yè)。

A．兩B．三C．四D．五正確答案:A

13．物業(yè)服務(wù)合同通常在()時(shí)即生效。

A．成立 B．簽訂 C．協(xié)商 D．執(zhí)行正確答案:A

14．公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施，一要以國家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以()為根據(jù)，明確相關(guān)各方 的責(zé)任和義務(wù)，不得違規(guī)操作。

A．物業(yè)服務(wù)合同的約定 B．業(yè)主的愿望與要求 C．公司的管理制度 D．政府的相關(guān)規(guī)定正確答案:A

15．清潔工作日常管理由日檢、月檢及()組成，其中日檢應(yīng)覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。

A．年檢 B．重點(diǎn)檢查 C．專項(xiàng)檢查 D．抽樣檢查正確答案:C

16．房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)不包括()。

A．安全與環(huán)境保護(hù)的要求 B．房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài) C．房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求 D．房屋及設(shè)備設(shè)施的造價(jià)正確答案:D

17．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動(dòng)。

A．服務(wù) B．咨詢 C．控制 D．組織正確答案:B

18．()是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位 為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。

A．進(jìn)駐 B．入住 C．搬入 D．遷入正確答案:B

19．公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，()所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管 理服務(wù)活動(dòng)，包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民 D．居民協(xié)助政府部門

正確答案:B

20．在物業(yè)管理適用的各類文書中，()的規(guī)范性最強(qiáng)。

A．事務(wù)公文 B．制度公文 C．司法公文 D．行政公文正確答案:D

21．酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每 年不少于()次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

A．4B．3C．2D．1正確答案:D

22．能保持全宗內(nèi)文件在來源方面的聯(lián)系，客觀反映各組織機(jī)構(gòu)工作活動(dòng)的歷史面貌，便于按一定 專業(yè)查閱檔案的方法是()。

A．年度分類法 B．組織機(jī)構(gòu)分類法 C．事件分類法 D．項(xiàng)目分類法正確答案:B

23．物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容一般不包括()。

A．與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問題的溝通交流 B．與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流 C．與業(yè)主(或物業(yè)使用人)的溝通交流 D．與施工單位關(guān)于維修問題的交流

正確答案:D

24．大型公共物業(yè)綠化管理中應(yīng)注意的是()。

A．植物綠化功能以環(huán)保為主 B．按設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行規(guī)則式修建 C．不宜使用果樹或大花植物作綠化

D．采用精品式管理正確答案:C

25．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在取名 時(shí)，必須符合()的有關(guān)規(guī)定。

A．《物業(yè)管理?xiàng)l例》 B．《房地產(chǎn)管理法》 C．《公司法》 D．《企業(yè)法》正確答案:C

26．制定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須()，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招投標(biāo)方需求的基礎(chǔ)上制定 設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。

A．準(zhǔn)確 B．合格 C．精確 D．合理正確答案:D

27．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤管理以及()。

A．現(xiàn)金流管理 B．資產(chǎn)管理 C．股權(quán)管理 D．專項(xiàng)維修資金的管理正確答案:D

28．招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向()個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

A．2B．3C．4D．5正確答案:B

29．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按()核定。

A．臨時(shí)資質(zhì) B．二級(jí) C．三級(jí) D．最低等級(jí)正確答案:D

30．招聘的組織實(shí)施的第一步是()。

A．設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表 B．公布招聘信息 C．對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審 D．確定選拔方法正確答案:B

31．招標(biāo)人采取()方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。

A．協(xié)議招標(biāo) B．公開招標(biāo) C．邀請(qǐng)招標(biāo) D．協(xié)商招標(biāo)正確答案:B

32．房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及()。

A．拆除 B．報(bào)廢 C．更新改造 D．轉(zhuǎn)讓正確答案:C

33．以下不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征的是()。

A．獨(dú)立的企業(yè)法人 B．屬于福利性企業(yè) C．屬于服務(wù)性企業(yè) D．具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

正確答案:B

34．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調(diào)查等手段，不斷改進(jìn)工作，提升管理服務(wù)水平，獲取更大經(jīng)濟(jì)效益的行為是指()。

A．客戶管 B．客戶協(xié)調(diào) C．滿意度管 D．服務(wù)管理正確答案:A

35．在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由()負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。

A．房地產(chǎn)行政主管部門 B．上級(jí)單位 C．物業(yè)建設(shè)單位 D．所在街道正確答案:C

36．房屋及設(shè)備設(shè)施的維修方式有預(yù)防性維修、事后維修和()。

A．事前維修 B．正常維修 C．定期維修 D．緊急搶修正確答案:D

37．()是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。

A．外墻清洗 B．泳池清潔 C．上門有償清潔服務(wù) D．專項(xiàng)清潔工作正確答案:C

38．物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的()。

A．對(duì)應(yīng) B．回應(yīng) C．響應(yīng) D．反映正確答案:C

39．處理緊急事件應(yīng)以()為前提，不能因急于處理而不顧后果，造成更大損失。

A．控制發(fā)展 B．保護(hù)人員 C．不造成損失 D．不造成新的損失正確答案:D

40．物業(yè)管理投標(biāo)的第一個(gè)步驟是()。

A．獲取招標(biāo)信息 B．項(xiàng)目評(píng)估 C．登記并取得招標(biāo)文件 D．準(zhǔn)備投標(biāo)文件正確答案:A

二、多項(xiàng)選擇題:每題2分，每題中的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選或多選，本題 不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0．5分

41．滅火預(yù)案主要內(nèi)容有()。

A．滅火預(yù)案圖 B．滅火器數(shù)量控制 C．火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn) D．居民群眾參與滅火方案 E．滅火力量部署正確答案:ACE

42．物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)記錄的內(nèi)容，主要通過()、協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員等多種途徑依法采集

A．其他中介機(jī)構(gòu) B．社會(huì)公眾 C．公眾媒體 D．政府部門 E．網(wǎng)絡(luò)正確答案:ABD

43．會(huì)議紀(jì)要的主體部分一般有兩種常用的表述方法，分別是()。

A．講述法 B．概述法 C．歸納法 D．描寫法 E．綜述法正確答案:BC

44．房屋的基本組成部分有()。

A．裝修部分 B．承重構(gòu)件 C．設(shè)施設(shè)備部分 D．基礎(chǔ) E．結(jié)構(gòu)部分正確答案:ACE

45．以下不屬于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成的有()。

A．辦公費(fèi)用 B．公費(fèi)旅游經(jīng)費(fèi) C．與其他單位聯(lián)誼的經(jīng)費(fèi) D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用 E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊正確答案:BC

46．以下不屬于物業(yè)管理溝通方法的有()。

A．訴說 B．表示同情 C．提問 D．調(diào)查 E．跟蹤正確答案:AD

47．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式有()。

A．直線制 B．企業(yè)部制 C．事業(yè)部制 D．矩陣制 E．公司制正確答案:ACD

48．品質(zhì)管理部的職責(zé)包括()。

A．客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督 B．企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè) C．設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案 D．物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析 E．各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督正確答案:AE

49．物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的()進(jìn)行承接查驗(yàn)。

A．物業(yè)共用部位 B．整體 C．院落 D．物業(yè)范圍 E．共用設(shè)施設(shè)備正確答案:AE

50．早期介入在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在()。

A．服務(wù)的對(duì)象不同 B．取費(fèi)方式不同 C．合作方式不同 D．內(nèi)容作用不同 E．期限不同正確答案:AD

51．招聘計(jì)劃應(yīng)包括()。

A．招聘的渠道 B．各類人員的招聘條件 C．招聘的結(jié)果 D．招聘的費(fèi)用 E．招聘方法正確答案:ABE

52．物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括()。

A．早期介入的風(fēng)險(xiǎn) B．市政公用事業(yè)單位服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn) C．前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) D．公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn) E．日常管理的風(fēng)險(xiǎn)正確答案:ACE

53．業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和 約束()權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。

A．所有業(yè)主 B．物業(yè)使用人 C．業(yè)主委員會(huì) D．業(yè)主大會(huì) E．來訪客人正確答案:AB

54．“通知”是()，是使用最多的文種之一。

A．前行文 B．后行文 C．內(nèi)行文 D．下行文 E．上行文正確答案:ACD

55．對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以下說法正確的是()。

A．對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行約定 B．合同的主要條款宜粗不宜細(xì) C．沒有免責(zé)條款 D．明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) E．合同的簽訂要實(shí)事求是正確答案:ADE

56．垃圾清運(yùn)費(fèi)是指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的()費(fèi)用。

A．管理 B．清運(yùn) C．回收 D．清除 E．銷毀正確答案:AB

57．物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指()。

A．專業(yè)管理公司 B．符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．具備管理能力的所有企業(yè) E．由政府認(rèn)定的企業(yè)正確答案:AB

58．常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容不包括()。

A．精神文明建設(shè) B．辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù) C．客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 D．房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理 E．參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見正確答案:BE

59．物業(yè)環(huán)境管理包括()等管理服務(wù)。

A．衛(wèi)生蟲害防治 B．物業(yè)管理區(qū)域大氣環(huán)境監(jiān)測(cè) C．空氣質(zhì)量發(fā)布 D．園林綠化 E．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和場(chǎng)地等的清潔衛(wèi)生正確答案:ADE

60．專項(xiàng)維修基金的來源主要有()。

A．業(yè)主共有物業(yè)的收益 B．業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用 C．開發(fā)商定期支付的費(fèi)用 D．物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用 E．物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取的費(fèi)用正確答案:ABD

三、案例分析題

61．某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，業(yè)主入住時(shí)和物業(yè)管理公司簽訂的為期一年的物業(yè) 服務(wù)合同早已過期，而雙方一直未續(xù)簽。業(yè)主王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司的服務(wù)存在許多問題，就 個(gè)人而言他無法阻止物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，但他有權(quán)利不續(xù)簽合同，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

問題：(1)王先生的做法是否合適，為什么？

(2)你可以用什么樣的理由說服王先生應(yīng)該按要求交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

(3)王先生的問題應(yīng)該通過什么方式來解決？

正確答案: 本案例是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司未簽合同能否不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題，具體分析如下。

(1)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實(shí)上的合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立 合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”和第三十七 條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”的規(guī)定，我們認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主應(yīng)該建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，書面合同在業(yè)主 委員會(huì)建立前一般由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主個(gè)人簽訂，在業(yè)主委員會(huì)建立后一般由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè) 主委員會(huì)簽訂。本案例中物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主個(gè)人的物業(yè)服務(wù)的續(xù)簽合同未簽，但物業(yè)服務(wù)公司繼 續(xù)為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間就符合 上述合同法規(guī)定的一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立的條件，雙方存在事實(shí)上的合 同關(guān)系。如果物業(yè)服務(wù)公司在原合同期滿后繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主不接受，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)形成決議，與物業(yè)服務(wù)公司正式終止合同，并與物業(yè)服務(wù)公司辦理終止手續(xù)，則雙方合同終 止，雙方合同關(guān)系結(jié)束。從本案例來看，并未發(fā)生此種情況，故業(yè)主仍有履行合同、交納相應(yīng)的物 業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

(2)業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)包括公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)公共服務(wù)是全體住戶都享受的服務(wù)，如公共區(qū) 域設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化等。物業(yè)公共服務(wù)不可能因?yàn)閭€(gè)人的不滿而停止服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上享受了服務(wù)，就應(yīng)該交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(3)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收費(fèi)存在異議，可以通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)解決，或提起民事 訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收費(fèi)存在異議，一是通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)解決。如果業(yè)主大會(huì) 尚未召開、業(yè)主委員會(huì)尚未成立，應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定的程序召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè) 主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，改進(jìn) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)服務(wù)水平。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司不稱職，可通

過業(yè)主大會(huì)形成決 議，解聘物業(yè)服務(wù)公司，另行選聘其他物業(yè)服務(wù)公司。二是業(yè)主可以針對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收 費(fèi)提起民事訴訟，由法院根據(jù)法律和事實(shí)來作出判決。作為業(yè)主個(gè)人，不能以自己對(duì)物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣 的主觀判斷而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

綜上所述，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雖未簽合同，但當(dāng)業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

62．一住宅小區(qū)即將建設(shè)完成，建設(shè)單位想通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理單位。

問題：(1)說明建設(shè)單位招標(biāo)的程序。

(2)什么條件下建設(shè)單位必須以公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

(3)如果該住宅項(xiàng)目規(guī)模較小，建設(shè)單位是否可以直接采取協(xié)議招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 正確答案:

(1)建設(shè)單位招標(biāo)的程序：成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、編制招標(biāo)文件、公布招標(biāo)公告、發(fā)放招標(biāo)文件、投標(biāo) 申請(qǐng)人的資格預(yù)審、接受投標(biāo)文件、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)、開標(biāo)評(píng)標(biāo)和中標(biāo)。

(2)當(dāng)投標(biāo)人大于2時(shí)，即有三家及三家以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)時(shí)，建設(shè)單位必須按照公開招 標(biāo)或要求招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(3)當(dāng)住宅項(xiàng)目規(guī)模較小時(shí)，建設(shè)單位也不可以直接采用協(xié)議招標(biāo)方式來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此時(shí)需 要獲得當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準(zhǔn)才可以采用協(xié)議招標(biāo)方式。

63．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)為二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，擬申報(bào)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其所具有的條件如下。①注冊(cè)資本650萬元。②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員32人。其中，具有 中級(jí)以上職稱的人員25人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人均具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定已取得職業(yè)資格證書。④管理多種類型的物業(yè)，管理面積分別為：多層住宅100萬㎡；高層住宅：10萬㎡；獨(dú)立式住宅(別 墅)1萬㎡；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)5萬㎡。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的 經(jīng)營管理業(yè)績。請(qǐng)按要求回答以下問題：

(1)分析該企業(yè)現(xiàn)在是否已具備一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件？

(2)如果不具備一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件，今后該企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略該如何制定？

(3)根據(jù)該企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，說說物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)時(shí)的難點(diǎn)主要在哪些方面？

正確答案:

(1)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)所具備的條件在注冊(cè)資本、人員、管理制度、管理物業(yè)的類型等方面都滿足了一 級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的要求，但管理物業(yè)的規(guī)模不能滿足要求。原因如下：該物業(yè)服務(wù)公司所管理 的各類物業(yè)與相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和為100／200+10／100+1／15+5／50=76．7％，而一 級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求該百分比之和為必須不低于100％，因此該物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有達(dá)到一 級(jí)資質(zhì)企業(yè)的要求。

(2)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面可主要考慮完善管理項(xiàng)目結(jié)構(gòu)問題，并不斷擴(kuò)大管理規(guī)模。

(3)企業(yè)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)通常會(huì)遭遇人力資源門檻和管理規(guī)模與結(jié)構(gòu)上的限制。

第二篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù) 備考沖刺

物業(yè)管理實(shí)務(wù) 備考沖刺 單項(xiàng)選擇題

1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣（C）萬元以上。A.50

B.300 C.500

D.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（A）日內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A.30

B.45 C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報(bào)（C）資質(zhì)條件。A.一級(jí)

B.二級(jí) C.三級(jí)

D.三級(jí)暫定

4.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A.7

B.15 C.30

D.45 5.在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人（D）。A.可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人 B.應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

C.應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人 D.應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

答案：

1.C 2.A 3.C4.C 5.D

6.物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標(biāo)步 驟是（D）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥ C.②－③－①－④－⑤－⑥

D.②－③－①－⑤－④－⑥ 7.物業(yè)服務(wù)合同由（C）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會(huì) C.業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主

D.物業(yè)建設(shè)單位 8.業(yè)主臨時(shí)公約由（A）制定。

A.建設(shè)單位

B.購房人

C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產(chǎn)行政主管部門 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（D）。A.設(shè)計(jì)工作

B.工程監(jiān)理工作 C.開發(fā)建設(shè)工作

D.物業(yè)管理咨詢活動(dòng) 10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（D）之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。A.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開

B.業(yè)主大會(huì)成立

C.50%業(yè)主入住

D.物業(yè)服務(wù)合同生效 答案：

6.D 7.C 8.A 9.D

10.D 11.業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（B）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設(shè)單位

B.業(yè)主委員會(huì) C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（A）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè) C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（C）。A.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立 B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（B）查驗(yàn)方法。A.測(cè)量

B.敲擊 C.使用

D.目測(cè)

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（D）。A.磚結(jié)構(gòu)

B.木結(jié)構(gòu) C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D.框架結(jié)構(gòu) 答案：

11.B 12.A 13.C 14.B 15.D

16.對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)（C）。A.事后維修

B.緊急搶修 C.預(yù)防性維修

D.大修

17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（B）記錄。A.日常運(yùn)行

B.客戶投訴

C.維修和技術(shù)改造

D.各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（C）。A.挖巢法

B.藥殺法 C.熏蒸法

D.誘殺法

19.下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是（D）。A.澆水

B.病蟲害防治 C.雜草防治

D.綠化改造工程

20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是（A）。A.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 B.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任 D.物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問

答案：

16.C 17.B 18.C19.D 20.A

21.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（B）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 B、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位 C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示 D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理

22.電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取的正確措施是（C）。A.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生 B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救 23.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（C）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A.三個(gè)月

B.半年 C.一年

D.二年

24.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（B）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.物業(yè)服務(wù)支出

C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)

D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi) 25.住宅專項(xiàng)維修資金屬于（B）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主 C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設(shè)單位

答案：

21.B 消防檢查的方法22.C 電梯管理措施23.C 24.B 同上25.B

26.在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（A）。A.提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔 B.自行決定

C.與部分業(yè)主商議決定 D.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是（D）。A.政府定價(jià)

B.政府指導(dǎo)價(jià)

C.業(yè)主定價(jià)

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

28.新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)向（B）索取物業(yè)檔案資料。A.業(yè)主

B.建設(shè)單位 C.施工單位

D.監(jiān)理單位

29.某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（C）。A.通知

B.報(bào)告 C.請(qǐng)示

D.決定

30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（A）。A.管理服務(wù)費(fèi)

B.審批費(fèi) C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)

D.裝修保證金

答案：

26.A

27.D

28.B

29.C

30.A 31.二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（BD）頒發(fā)和管理。

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（ACD）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。A.企業(yè)法定代表人的身份證明 B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同 D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同 E.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括（BCE）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設(shè)單位 C.業(yè)主大會(huì)

D.業(yè)主委員會(huì) E.物業(yè)所有權(quán)人

34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（ABE）。A.簽訂合同的主體不同 B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同 E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（AB）。A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效 B.業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力 C.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

D.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力 E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力 答案：

31.BD

32.ACD

33.BCE

34.ABE 35.AB

36.某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí)，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（AC）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用 C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

E.電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（ACDE）物業(yè)。A.居住

B.公共 C.商業(yè)

D.工業(yè) E.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（CDE）。A.車輛維修員

B.車輛清洗員 C.交通疏導(dǎo)及管理員

D.停車場(chǎng)保潔員 E.停車收費(fèi)員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（ABD）收入。A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營 C.政策性虧損補(bǔ)貼

D.物業(yè)大修 E.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（BCDE）。A.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤

C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支凈額 E.補(bǔ)貼收入

答案：

36.AC 37.ACDE 38.CDE 39.ABD 40.BCDE 41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（BE）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 B.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用 D.管理服務(wù)人員的工資

E.項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

42.按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（BC）。A.政府定價(jià)

B.政府指導(dǎo)價(jià) C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

D.業(yè)主定價(jià) E.政府與業(yè)主共同定價(jià) 43.住宅專項(xiàng)維修資金可用于（BCD）。A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中，正確的有（AD）。A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)

C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì) D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān) E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（AB）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員 C.業(yè)主委員會(huì)

D.建設(shè)單位 E.物業(yè)使用人

答案：

41.BE

42.BC

43.BCD

44.AD

45.AB 案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）

編號(hào)

意 見 與

建 議 1

部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷

保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3

小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理 4

小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 5

常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6

樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換 7

某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修 8

建議小區(qū)外墻全部翻新

9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10

小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理 11

部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi) 12

希望提供家政服務(wù)

部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 14

建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）

問題5：針對(duì)上述問題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：

案例分析題

（一）問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)（2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。

（2）其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（1.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑栴}2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（0.5分）。（凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分）。問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（1.5）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。

問題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項(xiàng)（2分），因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分）。問題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

3、加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；

4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；

5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；

6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；

（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。

問題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）；

（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）；

（3）同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

答“2005年7月31日（24時(shí)）”或“2005年8月1日（零時(shí)）”均可以得分（3分）。問題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。

（2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。

第三篇：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》臨考沖刺

2011 年中國注冊(cè)物業(yè)管理師職業(yè)資格考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》臨考沖刺

一.單項(xiàng)選擇題（每小題1 分，共20 分）

1.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本600 萬元，管理兩種物業(yè)類型，其中多層住宅60 萬平方米

和高層住宅15 萬平方米，擁有工程.管理.經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)的專職管理和技術(shù)人員18 人。根

據(jù)以上條件，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足的資質(zhì)等級(jí)為（）級(jí)。A.一 B.二 C.三 D.暫定 答案：C 2.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)開標(biāo)的說法中，正確的是（）。A.開標(biāo)應(yīng)該由投標(biāo)人的代表主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加 B.由招標(biāo)人或其代表檢查投標(biāo)文件的密封情況 C.所有的投標(biāo)文件都應(yīng)該在開標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封

D.經(jīng)過確認(rèn)無誤的投標(biāo)文件由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)書主要內(nèi)容 答案：D 3.在制定物業(yè)管理方案的內(nèi)容中，屬于實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的是（）。A.管理制度的制定 B.組織結(jié)構(gòu)與人員的配置

C.費(fèi)用測(cè)算與成本控制 D.項(xiàng)目的整體架構(gòu)與設(shè)想 答案：A 4.下列物業(yè)管理企業(yè)的收入中，不屬于物業(yè)管理收入的是（）。A.停車場(chǎng)收入 B.銀行存款利息收入

C.有償特約服務(wù)收入 D.物業(yè)租賃及經(jīng)營收入 答案：B 5.以下簽訂合同影遵循的基本原則中，為民法.合同法的最基本原則的是（）。A.主體平等 B.誠實(shí)信用 C.權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等 D.合同自由 答案：B 6.以下屬于物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，用以指導(dǎo).規(guī)范和約束所有業(yè)主.物業(yè)使用人.業(yè)主大

會(huì).業(yè)主委員會(huì)的行為準(zhǔn)則的是（）。

A.物業(yè)服務(wù)合同 B.前期物業(yè)服務(wù)合同 C.商品房屋銷售合同 D.業(yè)主管理規(guī)約 答案：D 7.針對(duì)新建物業(yè)承接查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，負(fù)責(zé)提出處理方法的是（）。

A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.設(shè)計(jì)單位 2 答案：A 8.一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置（）瓶滅火器。A.1 B.2 C.3 D.4 答案：B 9.前期物業(yè)服務(wù)合同中，最主要的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.合同風(fēng)險(xiǎn) B.收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn) C.管理風(fēng)險(xiǎn) D.法律概念不清風(fēng)險(xiǎn) 答案 A 10.某物業(yè)地下車庫發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重鼠害，布設(shè)了粘鼠板。這種滅鼠方法屬于（）。A.化學(xué)滅鼠 B.生物滅鼠 C.防鼠 D.器械滅鼠 答案：D 二.多選題（每題2 分，共10 分）

1.以下屬于商務(wù)文件的投標(biāo)文件內(nèi)容有（）。A.公司簡介 B.投標(biāo)報(bào)價(jià)單

C.物業(yè)管理方案 D.公司法人地位和法定代表人資質(zhì)條件 E.以往業(yè)績.人員情況 答案：ABDE 2.下列裝修過程中的違規(guī)問題，屬于城市規(guī)劃部門管理范圍的是（）A.裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間 B.在非承重外墻上開門窗

C.裝修人為申報(bào)登記就進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng) D.私自搭建構(gòu)筑物 E.改變住宅外立面 答案：BDE 3.清潔衛(wèi)生的日常管理包括（）。A.日檢 B.月檢

C.季度檢查 D.年檢 E.專項(xiàng)檢查 答案：ABE 4.小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了瘋、傻、醉人員，合理的處理方法是（）A.留心觀察

B.采取強(qiáng)行措施讓其離開轄區(qū) C.將之直接送到派出所 D.勸其離開轄區(qū)

E.通知家屬、單位或公安機(jī)關(guān)將其帶走 3 答案：DE 5.下列選項(xiàng)中，屬于物業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入的有（）A.補(bǔ)貼收入 B.廢品回收收入

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場(chǎng)的收入 D.為業(yè)主提供家政服務(wù)所獲得收入 E.為業(yè)主提供大修所獲得的收入 答案：BDE 三.綜合分析題（80 分）

（一）（20 分）

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲參加某物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)。請(qǐng)問： 1.如果你是該物業(yè)企業(yè)的經(jīng)理，請(qǐng)問應(yīng)該按照什么樣的程序組織投標(biāo)？（10 分）2.向招標(biāo)單位編制的標(biāo)書應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？（5 分）

3.在編制物業(yè)管理方案的時(shí)候，應(yīng)該有哪些基本的要求？（5 分）4.物業(yè)管理方案應(yīng)該包含哪些內(nèi)容？（10 分）參考答案： 1.投標(biāo)的程序包括： 1）獲取招標(biāo)信息

2）項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 3）登記并取得招標(biāo)文件 4）準(zhǔn)備投標(biāo)文件 5）送交投標(biāo)文件

6）接受招標(biāo)方的資格審查

7）參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) 8）簽約并執(zhí)行合同

2.投標(biāo)文件的內(nèi)容包括：（1）投標(biāo)函，（2）投標(biāo)報(bào)價(jià)表，（3）全套資格證明文件，（4）

技術(shù).商務(wù)響應(yīng)文件，（5）物業(yè)管理投標(biāo)方案文件，（6）影招標(biāo)文件要求的其他文件。

3.編制物業(yè)管理方案的要求如下：

（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件（包括答疑文件）

中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定。

（2）方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案

必須是在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。（3）方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括

各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。（4）制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方（或業(yè)主）4 需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。4.物業(yè)管理方案的內(nèi)容如下： 1）關(guān)鍵性內(nèi)容

（1）項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）；

（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費(fèi)用測(cè)算與成本控制；

（4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的墓本情況

和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。2）實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓(xùn)及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標(biāo)；（7）物資裝備；（8）工作計(jì)劃。

（二）（20 分）

2007 年10 月甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，承擔(dān)某新

建物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。該項(xiàng)目于2007 年12 月竣工并于12 月31 日移交業(yè)主使用。2010 年11 月該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照程序成立了業(yè)主大會(huì)，并依法選舉設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)。

經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，決定選聘丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理該物業(yè)，并于2011 年1 月15 日簽訂了物

業(yè)服務(wù)合同，雙方約定乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐時(shí)間為2011 年4 月1 日，簽訂合同之后的第 天書面通知了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

1.物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內(nèi)容？（10 分）

2.前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別主要是哪些？（5 分）2.新建物業(yè)的承接查驗(yàn)都有哪些主要內(nèi)容？（10 分）3.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的方式有哪些？（5 分）參考答案：

1.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容：合同當(dāng)事人，物業(yè)的基本情況，服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量，服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的經(jīng)營與管理，承接查驗(yàn)和使用維護(hù)，專項(xiàng)維修資金，違約責(zé)任，其他事項(xiàng)。2.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別主要是：（1）訂立合同的當(dāng)事人不同；（2）5 合同的期限不同。

3.物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其他公共配套設(shè)施。

4.主要的方式是核對(duì)。除了核對(duì)之外，還有四種方法：感官查驗(yàn).使用查驗(yàn).檢測(cè)查驗(yàn).試驗(yàn)查驗(yàn)。

（三）（20 分）

某新建物業(yè)為高層住宅，建筑面積 60 萬平方米，2011 年8 月31 日辦理業(yè)主入住。某

物業(yè)公司接受了建設(shè)單位委托承擔(dān)該物業(yè)服務(wù)管理。

1.該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做好哪些入住準(zhǔn)備工作？（10 分）2.辦理入住的流程和手續(xù)都有哪些？（10 分）參考答案：

1.入住準(zhǔn)備工作包括：（1）資料準(zhǔn)備：包括住房質(zhì)量保證書.住宅使用說明書.入住通知

書.物業(yè)驗(yàn)收須知.業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表.業(yè)主（住戶）手冊(cè).物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。（2）其他準(zhǔn)備工作包括：入住工作計(jì)劃.入住儀式策劃.環(huán)境準(zhǔn)備.其他準(zhǔn)備事項(xiàng)。2.入住流程及手續(xù)：業(yè)主憑入住通知書.購房發(fā)票以及身份證登記確認(rèn)；驗(yàn)收房屋并填寫

《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》并簽字確認(rèn)；提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)

用；簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；領(lǐng)取業(yè)主《住戶》

手冊(cè)等相關(guān)文件資料；領(lǐng)取房屋鑰匙。

（四）（20 分）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲下屬 A,B,C 三個(gè)物業(yè)服務(wù)小區(qū)，其中A 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的可收費(fèi)12 萬平

方米。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定采取酬金制，酬金比例為15%。A 物業(yè)服務(wù)區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算如下：

1）各類管理服務(wù)人員20 人，年平均工資.社會(huì)保險(xiǎn)等人工費(fèi)用2.5 萬元； 2）甲企業(yè)副總經(jīng)理（分管A 小區(qū)）的年工資6 萬元；

3）共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)為2.5 元/平方米年； 4）清潔衛(wèi)生費(fèi)每年每平方米1.8 元；

5）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和公共秩序維護(hù)費(fèi)分別為每年12 萬元； 6）辦公費(fèi)每年10 萬元；

7）物業(yè)管理企業(yè)所有的直接用于該小區(qū)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為每年6 萬元； 8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供班車服務(wù)的支出為12 萬元； 9）物業(yè)管理用房的支出為3.6 萬元 10）物業(yè)大修支出5 萬元

11）物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)每年4 萬元； 12）物業(yè)公司所有的固定資產(chǎn)的保修費(fèi)6 萬元 6 13）A 小區(qū)每年所分?jǐn)偧孜飿I(yè)企業(yè)的管理費(fèi)3 萬元

14）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi).社區(qū)文化活動(dòng)等其他費(fèi)用每年10 萬元。問：

1.以上各項(xiàng)中，哪些不應(yīng)該計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本？（6 分）2．物業(yè)服務(wù)支出為多少？（4 分）

3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多少？（6 分）4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入為多少？（4 分）答：

1.不應(yīng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是：

2）甲企業(yè)副總經(jīng)理（分管A 小區(qū)）的年工資6 萬元；

8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供班車服務(wù)的支出為12 萬元； 9）物業(yè)管理用房的支出為3.6 萬元 10）物業(yè)大修支出5 萬元

12）物業(yè)公司所有的固定資產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)6 萬元 2.物業(yè)服務(wù)的支出為多少? 1)各類管理人員20 人，年平均工資.社會(huì)保險(xiǎn)等：25000520=50 萬元 3)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)：2.5 元5100000=25 萬元 4)清潔衛(wèi)生費(fèi)每年每平方米：1.8 元5100000=18 萬元 5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)和公共秩序維護(hù)費(fèi)分別為每年12 萬元； 6)辦公費(fèi)每年10 萬元；

7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為每年6 萬元；

11)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)每年4 萬元； 13）A 小區(qū)每年所分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)3 萬元；

14）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)，社區(qū)文化活動(dòng)等其他費(fèi)用每年7 萬元。以上九項(xiàng)合計(jì)：135 萬元

3.設(shè)該預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為X 萬元，已知：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金=物業(yè)服務(wù)支出+酬

金，酬金=預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金×15%，則有如下方程： X=135+15%X X-15%X=135（1-15%）X=135 158.82萬元 1 15% 135 = ? X = 7 則物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：158.82612612=1.10 元/平方米月· 4.在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入就是酬金，酬金= 158.82×15% = 23.82萬元__

第四篇：2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷

2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。◇ 試卷年份：2014 年

一．共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意

前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是（）。

A.全體業(yè)主 B.建設(shè)單位 C.施工單位 D.業(yè)主委員會(huì)

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

A.口頭合同 B.集體合同 C.專項(xiàng)合同 D.管理合同

答案:B

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時(shí)，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。

A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為專項(xiàng)維修資金。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。A.數(shù)字 B.模擬 C.磁帶 D.符號(hào)

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當(dāng)多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。下列符合二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。

A.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目

B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 C.物業(yè)管理工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級(jí)以上職稱 D.注冊(cè)資本為人民幣500萬元以上

答案:B

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下所述。

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬m2；

②高層住宅50萬m2；

③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)不同部位保修規(guī)定 B.物業(yè)名稱、樓號(hào) C.物業(yè)具體位置

D.驗(yàn)收情況簡要描述

答案:C

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為人住通知書的主要內(nèi)容。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。

(1)物業(yè)具體位置。

(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹。

(3)準(zhǔn)予入住的說明。

(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)。

(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定。

(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料。

(7)其他需要說明的事項(xiàng)。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般損壞房 D.嚴(yán)重?fù)p壞房

答案:A

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為房屋的完損等級(jí)分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下5類。

(1)完好房，指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。

(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。

(3)一般損壞房，指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。

(4)嚴(yán)重?fù)p壞房，指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。

(5)危險(xiǎn)房，指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。

A.主體平等 B.合同自由 C.誠實(shí)信用

D.守法和維護(hù)社會(huì)公益

答案:D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為合同簽訂的基本原則。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則之一是守法和維護(hù)社會(huì)公益。當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、遵守社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間，一般情況下不超過（）個(gè)月。

A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)裝飾裝修時(shí)間管理。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換，以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過3個(gè)月。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級(jí)培訓(xùn)體系的條件不包括（）。

A.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散 B.企業(yè)所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜

C.企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺

D.企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕

答案:C

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為培訓(xùn)體系的選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系包括一級(jí)培訓(xùn)體系和二級(jí)培訓(xùn)體系。如果項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕，宜建立二級(jí)培訓(xùn)體系。如果企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺，則宜建立一級(jí)培訓(xùn)體系。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 二．共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分常規(guī)物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容包括（）。A.項(xiàng)目日常運(yùn)作機(jī)制的建立 B.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理 C.客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

D.物業(yè)的租賃經(jīng)營E.參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收 答案:A,B,C,D

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的 主要內(nèi)容如下。

(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等。

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理。

(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等。

(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施。

(5)精神文明建設(shè)。

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營。

(7)財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，（）。A.自主經(jīng)營 B.結(jié)余歸己 C.風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) D.綜合經(jīng)營 E.自負(fù)盈虧

答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。A.傾聽 B.閱讀 C.表示同情 D.交談 E.跟蹤 答案:A,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為溝通的方法。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通隨時(shí)隨地都有可能發(fā)生，溝通的內(nèi)容、形式和方法是復(fù)雜多變的，溝通并無固定模式。一般而言有以下方法。

(1)傾聽。物業(yè)管理服務(wù)溝通人員應(yīng)該以極大的耐心傾聽客戶傾訴，讓其充分表達(dá)甚至宣泄情感。

(2)提問。在客戶表達(dá)混亂或語無倫次時(shí)，要有禮貌地截住客戶談話，弄清主題和要求，也可以重新組織談話或轉(zhuǎn)換話題。

(3)表示同情。無論客戶所談話題與物業(yè)管理是否相關(guān)，是否合理，都應(yīng)表示同情但不能輕易表示認(rèn)同，要審慎對(duì)待，不可受到客戶的情緒影響。

(4)解決問題。對(duì)客戶所提問題或投訴，要引起重視，盡快處理。

(5)跟蹤。物業(yè)管理人員要全程跟蹤處理過程，尤其要注意解決問題的方式方法。要有一個(gè)積極的答復(fù)，對(duì)于無法解決的問題，要有充分合理的解釋。物業(yè)管理的外部客戶包括（）。A.物業(yè)使用人 B.專業(yè)公司 C.建設(shè)單位

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè) E.政府部門 答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理外部客戶的內(nèi)容。外部客戶是指與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的單位和個(gè)人，包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)、建設(shè)單位、專業(yè)公司和政府部門等。下列收入中，不計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是（）。A.從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入 B.代收的房租收入 C.代收的專項(xiàng)維修資金 D.代收的燃?xì)赓M(fèi) E.代收的水費(fèi)和電費(fèi) 答案:B,C,D,E

解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)的管理。物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 三．共2題，共80分2010年5月10日夜晚，張某搭乘電梯回家，電梯剛開始運(yùn)行正常，可快到達(dá)4樓時(shí)，突然失去控制墜落到了1樓，張某當(dāng)場(chǎng)昏迷過去。1個(gè)小時(shí)以后，張某被人發(fā)現(xiàn)，才被送往附近醫(yī)院救治。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應(yīng)急性胃潰瘍并內(nèi)出血。

問題：

1.為防止本案例事故再次發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行電梯系統(tǒng)的管理? 2．當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么應(yīng)急處理? 3．根據(jù)案例分析，本次事故的責(zé)任是否由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)? 解析:1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理電梯系統(tǒng)的工作內(nèi)容如下。

(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認(rèn)可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大中修計(jì)劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。

(6)進(jìn)行電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，在獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

2．當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處理如下所述。

(1)當(dāng)乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。

(2)立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。

(3)被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。

(4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。

(5)將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。

3．解決這個(gè)問題的關(guān)鍵在于：電梯是由誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司，還是物業(yè)服務(wù)公司?如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所應(yīng)當(dāng)由電梯公司負(fù)責(zé)。如果電梯超過了保修期，而物業(yè)服務(wù)公司又沒及時(shí)通知業(yè)主，則應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司只是保障電梯能正常運(yùn)行并進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供舒適的環(huán)境，至于電梯質(zhì)量問題，則應(yīng)由電梯公司承擔(dān)。因此，需要根據(jù)實(shí)際情況判斷是否應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任。

17．2011年6月，李先生在某小區(qū)看中一處六層的樓房，李先生選擇購買了第一層。后來，他花3萬余元把房子裝修一新。2011年國慶長假期間，李先生與妻子到南方旅游外出一周。當(dāng)李先生和妻子回來打開房門時(shí)，頓時(shí)傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。后來，經(jīng)物業(yè)管理人員檢查發(fā)現(xiàn)是廚房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物業(yè)管理部門提出賠償要求。物業(yè)管理方認(rèn)為，李先生應(yīng)該及時(shí)反映情況才能修理，李先生沒有反映，過錯(cuò)不在物業(yè)管理部門。李先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，李先生將五居戶和物業(yè)管理方告上法庭，要求被告承擔(dān)損失6000元。

問題：

1．本案例中，五居戶是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?簡述理由。

2．指出李先生做法中的不妥之處。

3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居戶相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

理由：下水道發(fā)生堵塞時(shí)李先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進(jìn)下水道的，下水道堵塞導(dǎo)致污水外泄浸泡了李先生家的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

2．李先生在發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，沒有及時(shí)清理積水，導(dǎo)致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴(kuò)大，具有一定過錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

3．本案中，物業(yè)管理公司提出的要求合理。李先生在發(fā)現(xiàn)自家下水道堵塞后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定首先向物業(yè)管理公司申報(bào)維修，填寫有關(guān)維修申報(bào)表，再進(jìn)行相關(guān)的維修施工。

4．物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程如下。

(1)備齊資料。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。

(2)物業(yè)裝飾裝修申報(bào)。物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無誤，涉及專業(yè)部門、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。

(3)物業(yè)裝飾裝修登記。可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動(dòng)告知鄰里。

(4)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。

(5)辦理開工的一般手續(xù)。業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。

(6)施工。裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。

(7)驗(yàn)收。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。

第五篇：2014年執(zhí)業(yè)護(hù)士資格考試考前沖刺一(專業(yè)實(shí)務(wù))

一、A1型題：（最佳單項(xiàng)選擇題）每一道考試題下面有A、B、C、D、E五個(gè)備選答案。請(qǐng)從中選擇一個(gè)最佳答案。

1．正常小兒白細(xì)胞分類出現(xiàn)兩次交叉的年齡是

A．生后1～3d至1-3歲

B．生后4～6d至4～6歲

C．生后7～9d至7～9歲

D．生后10～12d至10～12歲

E．生后13～15d至13～15歲

正確答案:B解題思路：白細(xì)胞分類中性粒細(xì)胞和淋巴細(xì)胞有兩次交叉。初生時(shí)中性粒細(xì)胞約占0.65，淋巴細(xì)胞約占0.30。隨著白細(xì)胞總數(shù)下降，中性粒細(xì)胞比例也相應(yīng)下降，生后4～6d時(shí)兩者比例約相等，形成第一次交叉；嬰幼兒期淋巴細(xì)胞約占0.65，中性粒細(xì)胞約占0.30，至4～6歲時(shí)兩者又相等，即形成第二次交叉；6歲以后中性粒細(xì)胞比例增多，分類逐漸達(dá)成人值。嗜酸性粒細(xì)胞、嗜堿性粒細(xì)胞及單核細(xì)胞各年齡期差異不大。

2．產(chǎn)褥病率的定義是

A．分娩24h后每4h測(cè)體溫1次，體溫2次達(dá)到或超過38℃

B．分娩后24h至10d內(nèi)，每日用口表測(cè)體溫4次，有連續(xù)2次達(dá)到或超過38℃

C．分娩后每4h測(cè)體溫1次，有2次體溫達(dá)到38℃

D．分娩后10d每4h測(cè)體溫1次，有2次體溫達(dá)到或超過38℃E．產(chǎn)褥期內(nèi)2次體溫達(dá)到或超過38℃

正確答案:B解題思路：產(chǎn)褥病率是分娩24h以后的10d內(nèi)，用口表每日測(cè)量4次，體溫有2次達(dá)到或超過38℃。

3．根據(jù)五行的相生規(guī)律，脾的“子”臟是

A．心

B．肺

C．肝

D．腎

E．胃

正確答案:B解題思路：“五行相生”是指臟腑之間的相互聯(lián)系和促進(jìn)的關(guān)系，即木生火，火生土，土生金，金生水，水生木。因肝屬木，心屬火，脾屬土，肺屬金，腎屬水，所以為肝生心，心生脾，脾生肺，肺生腎，腎生肝。

4．屬于主觀資料的是

A．呼吸困難

B．黃疸

C．發(fā)紺

D．心臟雜音

E．乏力

正確答案:E

5．健康資料的直接來源是

A．親屬

B．患者本人

C．心理醫(yī)師

D．同事

E．保姆

正確答案:B

二、A2型題：（病歷摘要最佳選擇題）每一道考試題下面有A、B、C、D、E

五個(gè)備選答案。請(qǐng)從中選擇一個(gè)最佳答案。

6．患者女性，31歲。測(cè)體溫39℃，醫(yī)囑即刻肌內(nèi)注射復(fù)方氨基比林2ml。護(hù)士執(zhí)行此項(xiàng)醫(yī)囑屬于

A．非護(hù)理措施

B．獨(dú)立性護(hù)理措施

C．協(xié)作性護(hù)理措施

D．依賴性護(hù)理措施

E．預(yù)防性護(hù)理措施

正確答案:D

7．患者女性，21歲。現(xiàn)支氣管哮喘急性發(fā)作，應(yīng)采取：醫(yī)學(xué).教育網(wǎng)

A．去枕仰臥位

B．屈膝仰臥位

C．中凹臥位

D．側(cè)臥位

E．端坐臥位

正確答案:E

8．患者男性，25歲。雙腿不慎被開水燙傷，可考慮為其選用的保護(hù)具是

A．床檔

B．支被架

C．肩部約束帶

D．腕部約束帶

E．踝部約束帶

正確答案:B

9．患兒男，10歲。接種流感疫苗。接種過程中，小兒出現(xiàn)頭暈、心悸、面色蒼白，出冷汗；查體：體溫36.8℃，脈搏130次/分，呼吸25次/分。此時(shí)，患兒采取正確的臥位是

A．頭低腳高位

B．頭高腳低位

C．側(cè)臥位

D．俯臥位

E．平臥位

正確答案:A

10．患者女性，78歲。癱瘓3年，為預(yù)防老人發(fā)生壓瘡，應(yīng)采取的措施是

A．睡木制硬床

B．每周一次物理治療

C．每日更換衣服與被褥

D．局部置熱水袋促進(jìn)循環(huán)

E．定期更換體位與局部按摩

正確答案:E

三、A3型題：（病歷組最佳選擇題）以下提供若干個(gè)案例，每個(gè)案例下設(shè)若干道考題。請(qǐng)根據(jù)答案所提供的信息，在每一道考題下面的A、B、C、D、E五個(gè)備選答案中選擇一個(gè)最佳答案。

（11-13題共用題干）

某ICU護(hù)士實(shí)施個(gè)體化護(hù)理，每天上班護(hù)理一個(gè)患者，患者需要的全部護(hù)理由她全面負(fù)責(zé)。

11．上述護(hù)理方式是

A．個(gè)案護(hù)理

B．功能制護(hù)理

C．責(zé)任制護(hù)理

D．小組護(hù)理

E．臨床路徑

12．對(duì)ICU的重癥患者護(hù)理以下錯(cuò)誤的是

A．一對(duì)一24小時(shí)特級(jí)護(hù)理

B．備齊各種急救設(shè)施和藥品

C．制訂并執(zhí)行護(hù)理計(jì)劃

D．正確及時(shí)做好各項(xiàng)治療

E．每半小時(shí)巡視患者一次

13．對(duì)ICU的重癥患者進(jìn)行護(hù)理記錄時(shí)不宜采取的做法是

A．字跡端正清晰

B．動(dòng)態(tài)反映病情變化

C．使用藍(lán)黑色水筆書寫

D．寫錯(cuò)可刮涂后重寫

E．體現(xiàn)以患者為中心

正確答案:11．A；12．E；13．D

（14-16題共用題干）

患者男性，76歲。慢性支氣管炎24年，主訴發(fā)熱、咳嗽，咳黃色黏痰5天，自覺咳嗽無力，痰液黏稠不易咳出。吸煙40年，20支/天，難以戒除。體檢：精神萎靡，皮膚干燥，體溫38.7℃，肺部聽診可聞及干、濕性啰音。

14．屬于主觀資料的是

A．皮膚干燥

B．痰液黏稠

C．體溫38.7℃

D．無力咳嗽

E．肺部干、濕性啰音

15．該患者的主要護(hù)理問題是

A．清理呼吸道無效與呼吸道炎癥、痰液黏稠、咳嗽無力有關(guān)

B．體溫異常呼吸道炎癥導(dǎo)致

C．活動(dòng)無耐力因呼吸道炎癥，氧供應(yīng)減少引起

D．知識(shí)缺乏

E．組織灌注量不足與發(fā)熱、皮膚干燥有關(guān)

16．針對(duì)你確定的護(hù)理診斷，預(yù)期目標(biāo)是

A．患者3天內(nèi)體溫下降

B．患者3天內(nèi)炎癥控制，自行咳出痰液

C．指導(dǎo)患者敘述有關(guān)呼吸道疾病的預(yù)防保健知識(shí)

D．患病期間得到良好休息，體力得以恢復(fù)

E．遵醫(yī)囑靜脈輸液，增加患者組織灌注

正確答案:14．D；15．A；16．B