第一篇：2012成都市物業管理條例測試題

2012成都市物業管理條例測試題

姓名：

成績：

一、單項選擇題（每題2分，共計40分）

1、條例實施時間？（）

A、2008年1月1日

B、2007年8月26日 C、2003年9月1日

D、2006年3月1日

2、新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為（）建筑區劃。

A、一個

B、二個

C、與期數相同

D、與建設單位數量相同

3、開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當持建設項目（），向區（市）縣房產行政主管部門提出劃分建筑區劃的要求。

A、施工方案

B、備案方案

C、規劃設計方案

D、申請建設方案

3、建筑區劃劃分、調整后，市或區（市）縣房產行政主管部門應當在不動產登記簿上予以相應注記，開發建設單位應當向（）明示。

A、物業買受人

B、業主

C、物業管理企業

D、廣大市民

4、新建建筑區劃內，開發建設單位應當按照建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于（）平方米規定配置物業服務用房。A、100

B、80

C、50

D、30

5、新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其開發建設單位應當在申請新建住宅不動產權屬登記前，按照住宅物業建筑安裝總造價（）的比例，一次性向保修金監管帳戶交存保修金，作為該住宅物業保修期內保修費用的保證。A、2‰ B、5% C、2% D、3.5%

6、本市實行新建住宅物業保修金監管制度，對保修金的交存、使用、管理和退還由（）部門實施統一監督管理。

A、業主委員會 B、開發建設單位 C、房產行政主管部門 D、物業公司

7、保修金存儲期限與物業的（）一致。

A、保質期

B、使用期限

C、產權年限

D、法定保修期

8、未設立業主大會的建筑區劃，其物業共有部分出現質量問題時，（）會可以依照前款規定申請動用保修金墊支維修費用。

A、房產管理部門

B、物業公司

C、業主

D、社區居委會

9、保修金存儲期滿前（）日，保修金監管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區劃內書面公示。A、15

B、7

C、60

D、30

10、保修金監管機構應當每年定期向相關建筑區劃的業主和開發建設單位公布該建筑區劃保修金的交存、使用情況，接受（）的監督。

A、開發建設單位和業主

B、房產主管部門

C、物業服務企業

D、社區居委會

11、房屋共有部分保修期滿后的維修責任，由（）承擔。A、開發建設單位 B、物業服務企業 C、相關業主按專有部分面積比例 D、業主委員會

12、利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由（）決定。A、業主

B、業主委員會

C、業主大會

D、物業服務企業

13、發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由（）承擔。A、相關責任人

B、物業服務企業

C、房產開發企業

D、維修資金

14、本市建立建筑物及其附屬設施的專項維修資金，專項用于（）的維修、更新、改造。A、建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分 B、建筑物及其附屬設施保修期滿后私有部分 C、建筑物及其附屬設施保修期滿前共有部分D、建筑物及其附屬設施保修期滿前私有部分

15、本市實行物業服務項目經理責任制，建筑區劃的物業服務負責人應當由（）擔任。A、物業服務項目經理

B、物業服務法人

C、物業服務部門主管

D、物業服務人員

16、物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂。A、業主大會

B、業主委員會

C、業主

D、房產主管部門

17、物業服務合同可以約定（）并專戶存儲，作為物業服務企業或者其他管理人履行合同的保證。A、履約保證金

B、誠意金

C、違約金

D、賠償金

18、業主委員會應在物業服務合同期限屆滿（）日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業或者其他管理人進行表決。A、30

B、15

C、60

D、7

19、新建建筑區劃內，供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位應當向（）收取有關費用 A、物業服務企業

B、最終用戶

C、社區居委會

D、開發建設單位

20、開發建設單位未按本條例規定交存、補存住宅物業保修金的，由市房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以（）罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金。A、1萬元以上5萬元以下

B、2000元以上1萬元以下 C、5000元以上3萬元以下

D、2萬元以上10萬元以下

二、多項選擇題（每題3分，共計60分）

1、同一建筑區劃內符合下列（）條件之一的應召開首次業主大會。A、專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上 B、專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積2/3以上

C、首次交付專有部分之日起滿2年且入住建筑面積達到建筑物總面積20%以上 D、首次交付專有部分之日起滿1年且入住建筑面積達到建筑物總面積50%以上

2、業主大會籌備組由（）組成。A、開發建設單位 B、業主 C、街辦、鄉鎮人民政府 D、物業公司

3、本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列（）條件后，方可交付使用。A、住宅生活用水納入城鄉自來水管網，并供水到戶；

B、住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電；

C、住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環保部門審核同意，并確定臨時排放的期限；

D、住宅區附近有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區附近沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道；

E、住宅區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位；

F、住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

G、按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施；

H、按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置； I、按照規劃要求完成住宅區內的綠化建設；

J、按照規劃要求完成住宅區內停車庫（位）的配置；

K、住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；

4、物業保修期間，開發建設單位因（）等原因消亡的，保修金監管機構應將保修金本息余額提存。

A、破產

B、解散

C、被撤銷

D、停業整頓

5、籌集和使用專項維修資金必須經（）以上業主同意。A、應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主 B、占總人數2/3以上的業主同意

C、應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主 D、占總人數1/2以上的業主同意

6、選聘和解聘物業服務企業必須經（）以上業主同意。A、應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主 B、占總人數2/3以上的業主同意

C、應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主 D、占總人數1/2以上的業主同意

7、開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含（）。A、前期物業服務合同 B、臨時管理規約 C、建設項目規劃總平面布局圖 D、建筑區劃劃分意見書 E、物業共有部分清冊 F、房屋使用說明書

8、下列哪些應采用公開招標方式（）。

A、投標人少于3個 B、建筑區劃內房屋總面積低于3萬平方米 C、國有投資占50%以上的建筑區劃 D、建筑物總面積在5萬平方米以上

9、下列（）哪些情形物業服務企業或其它管理人應當退出建筑區劃的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決，階段性工作未完成等為由拒絕退出。A、物業服務合同依法、依約解除 B、物業服務合同期滿未續約 C、法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其它情形。D、物業服務企業法人更換

10、業主、使用人應當合理正當地使用專有部分，禁止從事下列（）危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為 A、改變房屋承重結構； B、違法搭建建筑物、構筑物； C、堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品； D、排放、制造超過規定標準的噪音、振動； E、違反規定飼養家禽、寵物；

F、違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

11、業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意；并依法經（）等行政主管部門審批。

A、公安

B、規劃

C、國土

D、衛生

E、環保

F、消防

12、（）等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。A、通道

B、樓梯

C、物業服務用房

D、陽臺飄窗

13、專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。首次專項維修資金由（）繳存。

A、開發建設單位

B、買受人

C、物業使用人

D、物業服務企業

14、業主可以根據所在建筑區劃的實際情況，通過（）的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務。

A、公開

B、公平

C、公正

D、透明

15、本市實行物業服務重大事件報告制度，下列（）哪些情況物業服務企業或其它管理人應當按照有關規定及時向相關行政主管、專業單位報告。

A、發生火災、水患、爆炸或自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全

B、建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全 C、物業服務人員擅自集體撤離建筑區劃，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活 D、發生群體性事件

E、發生業主、使用人重大傷亡事件

16、開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含（）。A、前期物業服務合同 B、臨時管理規約 C、建設項目規劃總平面布局圖 D、建筑區劃劃分意見書 E、物業共有部分清冊 F、房屋使用說明書

17、合同中的（）主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外

A、物業服務事項；

B、物業服務質量及費用標準； C、合同期限；

D、違約責任。

18、物業服務合同應當約定建筑區劃內的（）物業公共服務事項 A、建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護； B、公共綠化的維護； C、公共區域環境衛生的維護； D、公共區域的秩序維護；

E、物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務； F、物業維修、更新、改造費用的帳務管理； G、物業服務檔案和物業檔案的保管； H、其他物業公共服務事項。

19、物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行（），其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。

A、政府指導價

B、市場調節價

C、包干制

D、酬金制

20、物業服務企業或者其他管理人應當按照有關規定與開發建設單位或者業主委員會辦理（）等資料的移交手續

A、物業檔案

B、物業服務檔案

C、業主名冊

D、維修資金

第二篇：成都市物業管理業主大會規程

成都市物業管理業主大會規程

為規范物業管理業主大會的設立和運作，根據《物業管理條例》等有關法規和政策規定，結合成都市實際，現將我局制定的《成都市物業管理業主大會規程》印發給你們，請認真研究執行。執行中有什么問題，請及時與我局聯系。《成都市房產管理局關于印發〈成都市物業管理業主大會規則（試行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。

附件：成都市物業管理業主大會規程

二○○三年十二月二十二日

成都市物業管理業主大會規程

第一章總則

第一條 為了規范物業管理業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》等法規、政策，結合成都市實際，制定本規程。

第二條本規程適用于本市行政區域內物業管理活動中業主大會的成立、運作和監督。

第三條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第四條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分按有關規定執行。業主大會應當設立業主委員會作為其執行機構。

第五條 成都市房產管理局負責本市行政區域內物業管理業主大會的監督工作。各區（市）縣房產管理部門負責作好本行政區域內業主大會及其業主委員會的指導、監督工作。

第二章業主大會

第六條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條業主大會自按規定程序召開首次業主大會會議之日起成立。

第八條業主大會依法履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第九條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對物業管理區域內全體業主具有約束力。

第十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、印章管理使用等事項依法作出約定。

第十一條公有住房出售達到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業主應當籌備業主大會的成立。

第十二條 業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區（市）縣房產管理部門（以下簡稱當地主管部門）和街道辦事處（鎮人民政府，下同）、社區居民委員會的指導下，由業主代表、建設單位代表（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

籌備組組成以后，籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告，并告知當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會。

首次業主大會會議的組織費用，由該物業的建設單位承擔。

第十三條 籌備組應當認真履行服務職責，做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）宣傳物業管理的有關法規、政策；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十四條業主身份的確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；訂立買賣合同尚未取得房屋所有權證的物業買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權人進行業主身份認定。

前款確定或認定的房屋業主超過一人的，推選一人參加業主大會會議。

無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人參加業主大會會議。

第十五條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照業主在物業管理區域內擁有的物業建筑面積確定。一般以每1平方米為1個投票權計算業主的投票權數，不足1平方米的部分采用四舍五入計算。

首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。

第十六條 籌備組一般應自組成之日起30日內在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

籌備組應當在業主委員會選舉產生后3日內向其移交全部資料。

第十七條首次業主大會會議未能審議通過業主公約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會的，應當重新籌備成立業主大會。

第十八條 業主大會成立后成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，并應當遵守業主大會通過的業主公約、業主大會議事規則和有關決定，在辦理有關房屋交接手續時還應對其予以書面承諾，由業主委員會記錄存檔。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）20％以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

期召開。

第二十條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將會議通知和有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。

發生重大事故或者緊急事件等需要及時處理的，也應當及時通知和公告。

召開住宅小區業主大會會議，應當同時告知街道辦事處、社區居民委員會。

第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，業主大會會議方為有效。

第二十二條 業主本人因故不能參加業主大會會議的，可書面委托代理人參加。

第二十三條 單位業主派代表參加業主大會會議的，其代表應持有效的委托證明資料。

第二十四條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議；業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推選一名業主代表參加。

業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。

第二十五條 推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十六條 業主大會會議的表決，一般采用1個（戶）業主1份表決票的方式。表決票上應標明業主的姓名，樓棟單元門牌號，建筑面積，投票權數，表決事項，贊成、反對、棄權選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業主本人簽名等內容。

第二十七條 業主大會會議作出重大事項決定應當通過書面形式簽字表決，其表決票的發放和回收應有表決人的簽字。

第二十八條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘與解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案、分擔業主大會及其業主委員會工作經費、調整物業服務內容及標準與收費標準、以業主大會名義起訴等重大事項的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第二十九條 業主大會會議作出決定的時間以公開統計產生表決結果之日為準。

第三十條 業主大會成立后，業主大會會議的決定以業主委員會的名義發布或簽署。

業主委員會應當對業主大會會議作書面記錄并存檔。

第三十一條 業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主委員會應在業主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二條業主應當參加業主大會會議。業主不出席、也不委托代理人參加業主大會會議的，業主代表不出席、所代表的業主也不另推選業主代表參加業主大會會議的，視為棄權，但應當遵守業主大會作出的決定。

第三章業主委員會

第三十三條 業主委員會由5至15名委員組成，設主任1名，副主任1至2名，具體由業主大會議事規則約定。

第三十四條 業主委員會實行任期制，一般每屆任期3年，具體由業主大會議事規則約定。

業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。

業主委員會委員任期同業主委員會任期相同，可連選連任。

第三十五條 業主委員會依法履行以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務合同的履行，配合解決物業管理活動中的重大問題；

（四）監督業主公約的實施，協助調解物業管理活動中的糾紛；

（五）法律、法規或者業主大會依照法規、政策賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

第三十七條 業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要工作時間。

第三十八條 業主委員會委員候選人可由幢、單元（樓層）等業主代表產生，業主人數較多的可由幢（樓層）業主代表產生。

第三十九條 業主大會會議選舉業主委員會委員，實行差額選舉，經與會業主所持投票權1/2以上通過，且得票多的當選。

候選人得票相等不能排位當選的，應對得票相等的候選人再次選舉確定。

已選出的業主委員會委員人數少于業主大會議事規則規定人數的，應在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。

第四十條 確因不能按業主大會議事規則規定的人數選出業主委員會委員的，可按實際選出的人數為準確定，具體由業主大會議事規則約定。

第四十一條 業主大會會議選舉產生業主委員會后，業主委員會應當按照法規、政策的規定，同有關單位辦理物業相關移交手續。

第四十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，按照規定，持業主委員會備案表、業主大會與會議情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會任期與委員名單、街道辦事處與社區居民委員會簽署的意見等資料向當地主管部門備案。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

第四十三條當地主管部門在收到備案資料之日起7個工作日內，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應書面說明不予備案的理由。

第四十四條 業主委員會憑備案文件向有關部門申請刻制印章、辦理代碼登記和開立專項維修資金賬戶等事宜。

第四十五條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，會議召開3日前應當通知全體委員。

第四十六條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第四十七條 業主委員會會議應當有1/2以上委員出席，作出決定必須經全體委員1/2以上同意。

業主委員會的決定應當在決定產生之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十八條 業主委員會任期屆滿前應完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員、部分非委員業主組成。

第四十九條 換屆選舉籌備組應在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，在業主委員會任期屆滿前2個月內召開業主大會會議，進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業主委員會應報告任期內的工作情況。

第五十條 業主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，當地主管部門可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，業主可在當地主管部門及街道辦事處、社區居民委員會的指導下開展業主委員會換屆選舉工作。

第五十一條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。

第五十二條 經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定。

第五十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動中止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）有犯罪行為的；

（三）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

（六）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

前款

（一）項情形發生的，業主委員會委員資格自動中止后自然終結；其他情形發生的，其委員資格自動中止后，經業主大會會議決定通過，其委員資格終結。業主委員會委員資格自然終結或中止的，業主委員會應當記錄并保存相關資料。

第五十四條 業主委員會委員變更或資格中止的，應當自變更或資格中止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物，移交給業主委員會或業主委員會會議決定的其他委員。

第五十五條 業主委員會委員因故缺額時，應在下一次業主大會會議召開時補選；缺額人數超過1/4的，應及時召開業主大會會議補選。補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。

第四章其他

第五十六條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第五十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

第五十八條業主大會業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人依法承擔相應的法律責任。

第五十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，當地主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會及其委員違規或超越職權作出決定，侵害他人合法權益的，依法承擔相應的法律責任。

第六十條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在當地主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

業主大會解散前，業主共同財產清算結束后30日內，業主委員會應按規定向有關部門辦理業主委員會備案、印章等注銷手續，并將保管的其他檔案資料移交當地主管部門。

第六十一條業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，由當地主管部門責令限期改正；對逾期仍未改正的，由當地主管部門撤銷備案。

第六十二條本規程實施前已成立業主大會、業主委員會的，應按照有關法規、政策的規定和本規程進行規范。

第六十三條本規程自發布之日起施行。《成都市房產管理局關于印發<成都市物業管理業主大會規則（試行）>的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。

第三篇：成都市前期物業管理服務合同

第一章　總則

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

單位名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

企業名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

前期物業管理是指：自房屋出售之日起至業主委員會與業主大會選定的物業管理企業簽訂的《物業管理服務合同》生效時止的物業管理。

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本狀況

物業名稱：_________

物業類型：_________

座落位置：_________區（市）_________縣_________路（街道）_________號

四　至：_________東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業構成細目見附件一。

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續；本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定承擔。

第二章　委托管理服務事項

第四條　房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、_________。

第六條　附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、_________。

第八條　附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。

第九條　公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理

本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

第十一條　維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。

前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條　管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。

第十三條　根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條　業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。

第十五條　對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止、_________等措施。

第十六條　其它委托事項：_________

1、在本物業保修期內代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服務期限

第十七條　委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業主委員會成立與業主大會所聘的物業管理公司簽訂物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章　雙方權利義務

第十八條　甲方權利義務

1、在業主委員會成立之前，負責制定《業主臨時公約》，讓購房人訂立物業買賣合同時，對業主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業管理服務協議》及其附件《物業使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業管理方案；

3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求；

在保修責任內，如存在質量問題，按以下第_________種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第_________項執行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：_________

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。

9、為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業管理公共服務費；依法提供物業維修專項資金；

13、甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計；

14、_________。

第十九條　乙方權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動；

2、制定開支預算，測算物業管理公共服務收費標準；

3、對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養計劃；

5、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；

10、負責編制物業管理管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經甲方審定后組織實施；

11、每月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目；并將物業管理服務收費項目、收費標準在本物業管理區域內公示；

12、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理全部檔案資料；

15、接受業主、使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、_________。

第五章　物業管理服務質量

第二十條　乙方須按下列約定，實現目標管理：

1、房屋外觀；

2、設備運行；

3、房屋及設施、設備的維修、養護；

4、公共環境；

5、綠化；

6、交通秩序；

7、公共秩序維護與協助消防；

8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修；

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：_________。

上述1～8項物業管理服務質量不低于物業管理服務的行業指導標準，具體見附件二。

第六章　物業管理服務費用

第二十一條　物業管理服務費

1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；

2、本物業管理公共服務費，住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。

3、本物業管理公共服務費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。

4、空置、空關房屋的物業管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

5、本物業管理公共服務費標準的調整，按_________調整。

6、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。

7、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；

8、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業】住戶實際用量共同分攤；

9、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第_________項處理；

（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應交管理服務費的萬分之_________交納滯納金；

（3）_________。

第二十二條　車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、車　庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三條　乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十四條　乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五條　房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用，1、保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔；

2、不屬保修范圍內的_________、_________、_________維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或_________承擔。

3、保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。

第七章　違約責任

第二十六條　甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。

第三十條　因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十一條　甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。

第八章　附則

第三十二條　自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十三條　為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十四條　甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十七條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十八條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

【一】提交_________仲裁委員會仲裁；

【二】依法向人法院起訴。

第三十九條　本合同自_________起生效。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人：_________法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

一、本物業構成細目

二、本物業管理質量目標

三、本物業的管理方案

四、成都市前期物業管理服務合同備案表

合同備案號：（_________）

（一）合同雙方當事人：委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯系人：_________，聯系電話：_________受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業管理負責人：_________，聯系電話：_________

（二）物業基本狀況：物業名稱：_________，物業類型：_________，物業座落：_________物業總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物業類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；②商務辦公用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；③商業用房_________幢，層數_________，套（間）數_________，建筑面積總計_________平方米；④工業用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。

（三）物業管理公共服務費標準（請分類填寫）：_________。

（四）物業管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時

（五）乙方向甲方出示的證件：

1、企業的營業執照，編號：_________

2、企業的物業管理資質證書，編號：_________

3、其他有關業績證明文件，_________。

（六）備案時間與備案機關：備案機關：_________（蓋章）

備案時間：_________年_________月_________日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關證件到物業所在地物業管理主管部門進行合同備案。

2、經備案機關備案的本合同備案表由乙方收執，在進行企業資質年審、企業資質換級時，應連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關內容應保持一致。

4、業主可向物業管理主管部門查詢合同備案信息。

特別提示

一、根據建設部、國家工商行政管理局關于推行使用《物業管理合同（示范文本）》的通知（建設部【1997】263號）和《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據成都市房產管理局《關于加強前期物業管理有關問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，向當地物業管理主管部門備案。

三、請物業管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。

成都市前期物業管理服務合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地物業管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業區域內房地產開發企業非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、本合同文本適用于開發建設單位與其選定的物業管理企業簽訂。

6、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應當向委托方出示應當由受托方提供的有關證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產管理局負責解釋。

第四篇：成都市物業管理行業服務規范

關于印發《成都市物業管理行業服務規范（試行）》的通知 成房發[2002]47號

各區（市）縣房管局（辦、所）、高新區規劃建設管理局、各物業管理單位：

為提高我市物業管理行業規范化服務水平，使物業管理單位服務窗口、從業人員、重點崗位有一個基本服務規范，現將《成都市物業管理行業服務規范（試行）》（以下簡稱《行業規范》）印發給你們，請認真研究執行，并對執行《行業規范》提出如下意見：

一、指導思想

切實加強我市物業管理行業職業道德建設，大力宣傳和弘揚實事求是、與時俱進、知難而進、艱苦奮斗、務實求效的物業管理發展時代精神，大力倡導以愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會為主要內容的職業道德，增強行業隊伍的誠信意識、自立意識、競爭意識、效率意識、法制意識，確立職業服務觀念，端正職業服務態度，增強職業服務技能，遵守職業服務規則，切實轉變職業服務作風，便民利民為民，樹立良好的行業風氣。

二、考核評比

市房產管理局將定期組織《行業規范》達標創優的考核評比，對執行《行業規范》較好、群眾反映良好的物業管理單位，授予“物業管理優質服務”先進單位稱號，對熱情服務、敬業奉獻、成績顯著的個人授予“物業管理服務明星”稱號。

執行《行業規范》的考核評比，主要采取區（市）縣物業管理主管部門推薦與社會評價考核相結合的辦法。各區（市）縣物業管理主管部門應制定出具體的考核推薦辦法對轄區內的窗口單位進行檢查、考核；社會評價考核主要通過物業管理服務意見反饋表和物業管理服務投訴表、召開業主和使用人座談會等方式，廣泛聽取意見，得出綜合滿意率。

三、加強自律、自查、自糾，不斷提高服務水平

各物業管理單位應根據《行業規范》制定措施，切實貫徹執行。在執行《行業規范》的基礎上，倡導建立“一門式”業務受理中心、維修應急中心，并提高其工作質量，盡可能簡化手續，方便住戶，不斷提高服務、維修水平。物業管理單位也可在強化內部管理和提高市場競爭力中，提出高于本《行業規范》的內部規范。

四、加強行業管理，確保《行業規范》執行

各區（市）縣物業管理主管部門可結合《行業規范》，確立本地的窗口單位，以點帶面，逐步擴大范圍，逐步做到執行《行業規范》無盲點。

要逐步建立、健全區域性的24小時房屋及其配套設施設備維修應急網絡。對不能落實夜間、節假日維修服務或維修不及時、群眾投訴多的物業管理單位，應將其納入指定的“維修應急中心”委托維修，費用按實結算。

《行業規范》的執行情況將作為市級物業管理優秀項目評定和企業資質評審與復評的一項基本條件。凡達不到要求的，應當依據法規、規章和其他規范性文件責令物業管理單位限期整改；對整改不力的，可按有關規定予以處理。

附：成都市物業管理行業服務規范（試行）

二○○二年六月三日

成都市物業管理行業服務規范（試行）

一、窗口規范：（指物業項目管理處、業務受理中心、維修應急中心、維修服務站等）

1、24小時受理業主、使用人報修，365天有維修服務；

2、公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準；

3、辦公場所整潔、有序。

二、行為規范：（即規范服務達標的共同標準）

1、態度和藹講文明。在為住戶服務時要態度和藹，用語規范，耐心熱情。

2、掛牌上崗守紀律。員工在崗時要掛胸卡或胸牌，儀表整潔，管理員和技術工種人員要持證上崗。進入住戶房間進行維修必須自戴鞋套，維修完畢，工完料清場地凈。

3、公開制度講規范。要公開辦事制度，即各種手續的辦理程序、辦理要求、辦理時限在現場有告示；公開辦事紀律，即嚴禁“吃、拿、卡、要”行為，嚴禁發生訓斥、推諉、刁難現象；公開收費項目、收費標準，即嚴格按照物價管理部門制定和審核或物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，并在服務窗口明碼標價、告示，不得多收費、亂收費。

4、遵章辦事不違規。維修要及時，急修項目1小時內到現場，24小時內修復；如不能在規定時間完成，須對業主或使用人作出限時修復的承諾。需安排工程修理的，應及時告知報修人。樓內有電梯的，必須保證一臺電梯正常運行。只有一臺電梯的，應及時告知業主修復情況。

5、做好回訪重信譽。要經常走訪業主和被服務過的對象，加強與業主委員會的溝通，不斷改進服務方式，提高服務水平。涉及到房屋安全的，必須進行回訪。

三、崗位規范：

管理員：敬業愛崗，認真負責，勤于學習，了解政策，熟悉業務，辦事公道，善于協調，管理有序。

接待員：熱情主動，來信來訪，登記準確，聽取意見，記錄完整，按章辦事，處置及時，件件落實。

維修員：便民利民，約時不誤，為民著想，工完料清，住戶簽收，及時回訪。

技術員：堅守崗位，文明服務，操作規范，設備整潔，定期檢修，備用隨啟，遇有故障，報修及時。

安全員：舉止文明，巡勤準時，記錄完整，熟悉環境，維護秩序，措施落實，處理得當，防范到位。

環衛員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，防蟻排污，雜物不見，貼畫無蹤，清潔衛生，環境整潔。

綠化員：定期修整，配置得當，踐損不現，用途不變，長勢良好，不見蟲害，花木宜人，綠化美化。

四、考核標準：

1、《行業規范》的培訓率、知曉率應達到100%；

2、《行業規范》的執行率應達到95%以上；

3、維修及時率應達到95%以上；

4、維修質量合格率應達到90%以上；

5、被服務對象滿意率90%以上。

第五篇：成都市物業管理項目經理管理暫行辦法

成都市物業管理協會

關于印發《成都市物業管理項目經理管理

暫行辦法》的通知

成物協〔2005〕12號

各會員單位、相關物業管理企業：

為進一步規范物業管理企業的服務行為，加強對物業管理項目經理的管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，我會根據《物業管理條例》等相關法規政策和《成都市物業管理協會章程》的規定制定了《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》和《成都市物業管理項目經理考核記分試行標準》，現印發給你們，請遵照執行。執行中有什么問題，請及時與我會秘書處聯系。

附：成都市物業管理項目經理管理暫行辦法

成都市物業管理項目經理考核記分試行標準

成都市物業管理協會 2005年5月24日

成都市物業管理項目經理管理暫行辦法

第一條 為進一步規范物業管理企業的服務行為，加強對物業管理項目經理的管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》等相關法規政策和《成都市物業管理協會章程》的規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于成都市物業管理協會(以下簡稱本會)物業管理企業會員中，從事房屋及配套設施和相關場地的維修養護、管理，維護相關區域內的環境安全和有序發展的專業管理人員。

第三條 本辦法所稱的物業管理項目經理（以下簡稱項目經理），是指經

—1—

全市統一考試取得本會頒發的《成都市物業管理項目經理崗位資格證書》（以下簡稱資格證書），并依法注冊取得《成都市物業管理項目經理注冊證》（以下簡稱注冊證書），從事物業管理活動的專業管理人員。

第四條 本市統一建立項目經理名冊，實行項目經理責任制。

物業管理企業應向受托管理服務的物業項目委派1名物業管理項目經理。

項目經理對所任職的物業管理項目負有依照物業服務合同的約定及物業管理服務的相關規定實施管理和服務的責任。

第五條 本會負責本市資格證書的頒發和監督管理工作，本會的各區（市）縣工作片會負責資格證書的注冊、附記和指導工作。

第六條 項目經理應符合以下條件：

（一）取得資格證書；

（二）具有一定從事物業管理的工作經歷；

（三）通過執業注冊，取得注冊證書；

（四）與有資質的物業管理企業訂有聘用合同。

第七條 凡遵守國家法律、法規政策規定和職業道德規范，并具下列條件之一的，可以申請參加資格證書的統一考試：

（一）取得工程、經濟、管理等專業博士學位。

（二）取得工程、經濟、管理等專業類研究生學歷，從事物業管理活動滿1年；

（三）取得工程、經濟、管理等專業類大學本科學歷，從事物業管理活動滿2年；

（四）取得工程、經濟、管理等專業類大專學歷，從事物業管理活動滿3年；

從事物業管理活動的年限以勞動合同為準界定。

第八條 項目經理的工作職責：

（一）根據物業管理法規、規章、政策規定和合同約定，制定物業管理服務的詳細計劃和方案并組織實施，保障物業使用的安全方便，保持物業及其設施設備狀態完好、運行正常，環境優美，公共秩序良好；

（二）依照物業服務合同的約定，負責房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理；負責物業管理區域內環境衛生和秩序的維護；負責物業共用設施設備和有關資料的查驗；

—2—

（三）建立健全各項管理制度和崗位工作標準，規范項目管理服務人員的行為，及時處理管理服務人員的違規行為；

（四）公開任職項目的業務辦理程序及時間，公開收費事項和標準，并接受業主監督；規范受理業主與使用人投訴、報修及回訪的工作流程，并及時予以處理。

（五）加強與業主委員會、業主和使用人的溝通與交流，認真聽取其意見和建議，改進和完善管理服務；

（六）負責協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件，對業主、使用人在物業管理活動中有違法行為或違反業主公約的行為，及時勸阻并向業主委員會和有關行政管理部門報告；

（七）接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和房地產管理部門的指導和監督，配合相關部門做好社區管理工作；

（八）法律法規及物業服務合同約定的其他事項。

第九條 申請注冊的項目經理應受聘于一個具有資質的物業管理企業，并從接受物業管理企業的委派之日起30日內，通過聘用企業向物業管理項目所在地本會的工作片會提交項目經理注冊申請表、資格證書原件和復印件、委派書、聘用合同等相關資料，申請辦理執業注冊手續、領取注冊證書并掛牌上崗。

任職物業管理項目發生變化的，項目經理應通過聘用企業在變更委派之日起30日內向原注冊地辦理變更登記；涉及項目跨地區變化的，應通過聘用企業同時向新項目所在地本會的工作片會申請辦理執業注冊手續。

本會對已取得注冊證書的項目經理，統一納入項目經理名冊管理。項目經理名冊在媒體上予以公告，接受監督。

項目經理注冊證書是項目經理的執業憑證，由其本人保管和使用。

未經執業注冊的項目經理不得從事相應職務的物業管理服務。

在物業管理活動中形成的關鍵性文件，應由項目經理簽字，并承擔相應的法律責任。

第十條 本會的各區（市）縣工作片會應在聽取業主、使用人和街道社區意見的基礎上，對項目經理的管理實績進行檢查；對市、區（市）縣相關部門受理的投訴中，有成都市物業管理項目經理考核記分試行標準中規定的情形之一的，經查證屬實，應按規定責令項目經理限期整改，并予以記分處理。

—3—

第十一條 本會的各區（市）縣工作片會負責在每年12月份對所轄區域內項目經理所持的資格證書進行附記，并將有關情況上報本會。

項目經理應接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。每年繼續教育時間不少于40學時。繼續教育的內容另行制定。

項目經理在本未被記分的，或被記分、且累計記分未超過規定分值的，本會的各區（市）縣工作片會在附記時予以通過，并消除該的記分記錄。

項目經理逾期未辦理附記手續的，本會的各區（市）縣工作片會應暫緩附記。在暫緩附記期間項目經理不得從事相應職務的物業管理服務。

第十二條 項目經理任職的物業管理項目內有下列情形之一的，本會應注銷該項目經理的資格證書，并以公告形式予以在項目經理名冊中除名：

（一）違背職業道德規范，不誠信，造成重大影響的；

（二）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；

（三）因管理失職，造成重大事故的；

（四）利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；

（五）被物價部門認定亂收費或者收費不規范，又不整改的；

（六）被新聞媒體負面報道2次以上，影響重大的；

（七）在一個記分被累計記分超過規定分值的。

（八）其他應予注銷資格證書的情形。

項目經理被注銷崗位資格證書的，自證書注銷之日起三年內不得在本市行政管理區域內擔任項目經理；三年后應當重新取得項目經理資格證書，并辦理執業注冊后方能受聘擔任項目經理。

第十三條 項目經理應恪守職業道德，誠實守信，具備掌握相關專業知識和積累相當的職業經驗，遵守并熟練運用物業管理相關的法律法規、規章、政策的規定，妥善處理物業管理活動中出現的問題，為業主提供質價相符的物業管理服務。

本會建立項目經理執業信用檔案，將項目經理（主任）的日常工作和管理服務實績在執業信用檔案中予以記錄。

項目經理執業信用檔案作為物業管理企業及從業人員信用檔案的組成部分。

—4—

第十四條 本辦法由成都市物業管理協會負責解釋。

第十五條 本辦法自2005年7月1日起施行。

成都市物業管理項目經理考核記分試行標準

第一條 為加強對項目經理（以下簡稱項目經理）的日常管理和檢查，規范物業管理項目經理的管理服務行為，促進本市物業管理服務水平的不斷提高，根據《成都市物業管理項目經理管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）等的規定，制定本試行標準（以下簡稱標準）。

第二條 本標準適用于成都市物業管理協會（以下簡稱本會）對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。

第三條 檢查記分采取累計15分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，記分類型分為15分、5分、3分、2分、1分五種形式。

第四條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理記錄15分的處理：

（一）被物價部門認定亂收費或者收費不規范，又不整改的；

（二）利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的；

（三）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；

（四）因管理失職，造成重大事故的；

（五）在物業服務合同范圍內，一年中經查屬實被業主、使用人投訴在4次以上或對同一事項重復投訴3次以上的；

（六）在物業服務合同范圍內，被新聞媒體負面報道2次以上，影響重大的。

（七）消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的；

（八）其他應當給予記錄15分處理的情形。

第五條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄5分的處理：

（一）聘用的物業管理專業人員未取得物業管理從業人員資格證書的或

—5—

工程、技術、經濟類專業人員未取得相應的職稱證書的；

（二）違反規定或約定亂收費的；

（三）收取物業管理服務費或特約服務費不出具收費憑證的；

（四）未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的；

（五）電梯未按規定通過年檢、安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的；

（六）物業環境臟、亂、差，業主日常生活受到較大影響的；

（七）經查實，業主或使用人對同一事項2次以上有效投訴得不到解決的；

（八）未經有關部門委托或有關部門原因，擅自停水停電，影響業主生活的；

（九）未按約定提供安全值班、巡邏服務或安全值班巡邏記錄不實的；

（十）未按約定發放裝修須知或將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人；發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為，未予勸阻制止，并督促改正；業主或使用人違規拒不改正，未及時告知業主委員會并報所在地行政管理部門的；

（十一）物業管理企業撤出原管理項目時，拒不按規定向業主委員會或新的物業管理企業移交檔案資料的；

（十二）不參加繼續教育的；

（十三）其他應當給予記錄5分處理的情形。

第六條 物業管理項目有下列情形之一的，給予項目經理記錄3分的處理：

（一）未執行周一到周日業務接待制度的；

（二）接待人員態度生硬，受理不登記、處置不及時的；

（三）未按規定在服務窗口醒目位置公布辦事制度、服務項目及收費標準的；

（四）電梯運行中因故障引起人員被困時，物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的；

（五）未按規定對二次供水水箱進行清潔，水質不符合衛生要求的；

（六）公共區域內污水或者糞便滿溢，未及時處理的；

（七）未做到每年至少一次的業主征詢意見或業主滿意率不到80%的；

—6—

（八）其他應當給予記錄3分處理的情形。

第七條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄2分的處理：

（一）未向業主、使用人公開報修電話、投訴電話的；

（二）未公開辦事制度、辦事程序及辦事期限的；

（三）未按消防部門的規定管理消防設施、器材的；

（四）對可能發生的治安、消防等突發事件沒有應急方案，沒有設置容易危及人身安全的警示標志和采取相應防范措施的；

（五）房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場，有修理條件但24小時內未能修理的；

（六）未建立設施設備標志檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的；

（七）其他應當給予記錄2分處理的情形。

第八條 物業管理項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄1分的處理：

（一）工作人員衣冠不整、服裝不統一、未掛牌上崗的；

（二）維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的；

（三）物業管理項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的；

（四）未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的；

（五）項目內有多臺電梯，不能保證至少有一臺電梯正常運行的；

（六）在簽訂的物業服務合同范圍內，一般報修項目72小時內未修理的；

（七）物業管理項目公共照明設備損壞后不及時修復，影響物業正常使用的；

（八）在簽訂的物業服務合同范圍內，無車輛管理人員維護停車秩序，車輛亂停亂放現象嚴重的。

（九）其他應當給予記錄1分處理的情形。

第九條 記分周期為一，可記錄的累積分值為15分。一累計分值未達到15分的，項目經理該內的記分分值予以消除，不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿15分的，本會的各區（市）縣工作片會應報請本會注銷其資格證書。

—7—

第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的，可向項目所在地本會的工作片會申請復核。經復核改變記分結果的，相應記分應予變更或消除。

本會的工作片會應當為項目經理提供記分的查詢方法。

第十一條 本標準由成都市物業管理協會負責解釋。

第十二條 本標準自2005年7月1日起施行。

來源：成都市城鄉房產管理局網

http://www.tmdps.cn/News/ShowInfo.aspx?ArticleGuid=5A4133BF-8500-408D-BEDD-F7026A07C1B8

—8—