第一篇：0434萬科集團對稱性財務分析——第3次作業

萬科集團對稱性財務分析——資本結構與資產結構的對稱性分析

一、淺談資本結構與資產結構的關系

資本結構與資產結構的對稱性分析是以兩者之間存在的內在關系為基礎的，這種內在關系表現在兩個方面：

1、資產與負債及所有者權益的總量是相等的；

2、兩者結構的對應關系。資產負債標的兩方都是按流動性強弱來確定其排序和結構的。從資產一方看，其流動性表明了資產價值實現或轉移或攤銷時間的長度，從負債及所有者權益一方看，其流動性表明了融資清欠，退還或者說可使用時間的長度。而這種時間的長度正好也說明了資產與負債及所有者權益存在的一種內在關系。從理論上講，可將資產劃分為長期資產和短期資產，可將負債及所有者劃分為長期融資和短期融資。它們之間的對稱性關系表現為：

（1）長期資產需要由長期融資來保證，否則就會因以短期融資來支持長期資產而帶來償債能力。

（2）短期資產需要由短期融資來保證，若短期資產能在很短時間內實現、轉移和攤銷其價值，就能保證短期融資的清欠和退還。

（3）短期資產也可以由長期融資來支持，這是最保險的方法，但是相應的成本也最高。從資產一方看，由短期資產到長期資產，其風險就由小到大。從負債及所有者權益一方看，由短期融資倒產其融資，其風險由大到小。由此可以得出：其一，若資產結構與資本結構確實對稱，則一方風險恰好彌補另一方風險；其

二、企業的財務風險或是償債風險能否消除取決于其資產風險愛你能否消除。

二、資本結構與資產結構的對稱性分析

資本結構與資產結構的對稱類型有三類：穩定（穩健）結構、中庸結構、風險結構。

1、穩定（穩健）結構

這種結構的主要標志是流動資產的一部分資金來源是由流動負債來滿足的，另一部分是由長期負債來滿足的。這意味著：

（1）長期負債是長期融資，用來滿足流動在產需要時，將不會遇到流動壓力或償債壓力。而其他長期融資提供保證當然也不會受到償債壓力，所以這是風險最小的結構。

（2）一長期融資來滿足短期資產和資金需求，融資成本高，所以相對短期融資，其融資成本高。

其構成如圖所示：

2、中庸結構

其特征是流動資產的資金由流動負債來提供。這意味著：（1）流動資產不會占用長期融資，是融資成本較低。

（2）流動負債不會支持長期資產，使財務風險或償債風險愛你較低，所以這種結構風險和成本處于中等水平。其構成如圖所示：

3、風險結構

其特征是流動資產所占用的資金由流動負債提供，且長期資產的資金由流動負債提供。這意味著：

（1）長期資產的資金由流動負債提供使融資成本最低。

（2）流動負債作為長期資金的來源，兩者在流動性上不對稱，而使財務風險最大，所以，這種結構是成本最低、風險最大。其構成如圖所示：

總結：由以上三種結構可以看出：穩健結構是經常和長久采用的結構，適用于各種企業。中庸結構適用于經營狀況特別好切前景也好的企業，可作為一種正常、持久的就夠，單應注意保持好的財務形象，以及時獲得臨時借款應付臨時負債壓力。風險結構一般用于企業在某一較短時間的使用，且要有準確的市場預測和良好的信譽情況。

三、萬科資本結構與資產結構的對稱性分析

1、萬科2012年和2013年資產結構分析。

這里的資產結構是指對構成資產總額的各大類資產與總資產以及各大類資產之間的比例關系。從流動性角度看，資產負債表中的資產可以分為流動資產與非流動資產兩類。2012年萬科流動資產合計：362,773,737,335.37

2012年萬科非流動資產即長期資產合計：16,027,877,740.00 2012年萬科流動負債合計：259833566.711.09 2012年萬科非流動負債合計：36829853376.18 2012年萬科所有者權益合計：82,138,194,988.10

2013年萬科流動資產合計：442,046,585,199.61 2013年萬科非流動資產即長期資產合計：37,158,738,290.93 2013年萬科流動負債合計：328921832209.92 2013年萬科非流動負債合計：37,158,738,290.93 2013年萬科所有者權益合計：105,439,423,398.63

由以上數據可以看出，萬科的流動資產即短期資產是由流動負債即短期融資和非流動負債即長期融資共同支持的，并且，萬科的非流動該資產及長期資產也是由非流動負債即長期融資和所有者權益共同支持的，所以，在2012年和2013年，萬科的資本資產結構是一穩健型結構為主的。

第二篇：萬科財務分析

1，短期償債能力分析，流動比率，速動比率，整個房地產行業的流動比率和速動比率都比較低，萬科的流動比率和速動比率在整個行業中處于中上水平，但是由于投資的房地產過多，它的短期償債能力偏低。2，長期償債能力分析

資產負債率=負債/資產總額

資產負債率越小，企業的償債能力越高，國

際上通常認為資產負債率不應該高于60%，所以對于長期償債的安全性不是很高；而資產負債率的上升使萬科財務風險加大，而產權比率高于了100%，更加說明了萬科的自有資產對償債風險的承受能力不高。企業的財務風險較大。萬科作為中國房地產發展的龍頭企業，近幾年償債能力的偏低和償債保障程度的降低很可能會成為萬科的長遠發展的瓶頸。

反映總資產周轉情況的指標是總資產周轉率

它是企業銷售收入凈額與資產總額的比率。這一比率可用來分析企業全部資產的使用效率。如果這個比率較低，則說明企業 利用全部資產進行經營的效率較差，最終會影響企業的獲得能力。這樣，企業就應該采取措施提高各項資產的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產。

固定資產周轉率（Fixed Assets Turnover，是指企業年銷售收入凈額與固定資 產平均凈值的比率。它是反映企業固定資產周轉情況，從而衡量固定資產利用效率的一項指標。固定資產周轉率高；表明企業固定資產利用充分，同時也能表明企業固定資產投 資得當，固定資產結構合理，能夠充分發揮效率。反之，如果固定資產周轉率不 高，則表明固定資產使用效率不高，提供的生產成果不多，企業的營運能力不強。運用固定資產周轉率時，需要考慮固定資產凈值因計提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業間進行分析比較時，還要考慮采用不同折舊方 法對凈值的影響等。

流動資產周轉率

是反映企業流動資產周轉速度的 指標。它是流動資產的平均占用額與流動資產在一定時期所完成的周轉額之間比率。在一定時期內，流動資產周轉次數越多，表明以相同的流動資產完成的周轉額越多，流動資產利用的效果越好。流動資產周轉率用周轉天數表示時，周轉一次所需要的天數越少，表明流動資產在經歷生產和銷售各階段時占用的時間越短，周轉越快。生產經營任何一個環節上的工作得到改善，都會反映到周轉天數的縮短上來。按天數表示的流動資產周轉率能更直接地反映生產經營狀況的改善。便于比較不同時期的流動資產周轉率，應用較為普遍。

企業的應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明企業的應收賬款

回收得越快；反之，則企業的營運資金過多地呆滯在應收賬款上，會嚴重影響企 業資金的正常周轉。

應收賬款賬款周轉率

反映企業的應收賬款周轉速度，比率越高應收賬款的周轉速度越快，流動性越強。應收賬款周轉率=賒銷收入凈額/應收賬款平均余額 4，

第三篇：2017萬科財務分析

2017萬科財務分析

篇一：2017年最新萬科a個股分析報告

2017年最新萬科

個股分析報告

2016年10月

a

現在很多人都喜歡投資房地產,萬科作為房地產行業的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因為股市風云變化太快,我們在買之前一定要對其進行嚴肅認真的分析才行。

一、房地產板塊行業分析

1.1房地產行業現狀分析

近年來我國房地產行業迅猛發展,已經成為國民經濟重要的支柱產業之一。其巨大的投資價值和升值空間使越來越多的公司,企業加入其中,許多消費者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預見的未來,房地產行業競爭將更加慘烈,投資價值依然巨大。主要表現為以下幾個特點:

宏觀調控穩定行業平穩發展。最近幾年房地產行業的爆炸式發展一方面給國家帶來了巨大的經濟利潤,但同時又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國家把對房地產行業的調控上升到了政府政策高度。近年來政策調控越來越多,力度也越來越大。

2008年金融危機爆發,國家投資4萬億元刺激經濟,增大內需。國家實行積極的財政和適度寬松的貨幣政策,房地產行業迅猛發展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房價飛速上漲,于2009~2011年國家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經濟適用房,打擊投機和炒房行為等措施來遏制房價上漲。2011年1~2月，全國房地產行業開發投資4250憶元,同比增長35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國家宏觀調控使得一二線城市普遍限購,限價,以及其近乎到達頂峰的房價使其投資價值,升值空間大幅度下跌,與此同時,三線和部分二線城市房地產行業投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購較嚴的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來說,全國大城市房價趨于穩定,限購較嚴的二線城市房價平穩上漲,限購較松的二線城市和三線城市房價上漲較快。

行業效益有所減少,但依然較大,保持穩定增長。我國人口眾多,經濟快速發展,城鎮化趨勢的加快的國情決定了房地產行業的巨大剛性需求,與此同時,國家的調控政策也決定了房價將會平穩上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業地產將成為新的投資熱點。我國大中城市(諸如省會城市)特點是人口基數大,外來人口眾多,具有很好的區位優勢。房屋的剛性需求極大。同時,當前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的發展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統中國文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購買住房的主要群體。同時居民收入的增加使其有了改善居住環境的需求。巨大的需求量直接導致房價的上升。同時二三線城市房價將會加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房價一直處于較低狀

態,相對來說有很大的投資和發展空間,由此近兩年來,武漢,長沙,西安,鄭州等城市房價開始大幅度提升。房地產業高收益,低投入是其主要原因。開發商的競爭與開發使得房價提升,同時房價的提升又導致更多的企業開發商品房,由此造成二三線房價近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產行業的基本特征分析

房地產行業是典型的資金密集型行業,具有投資大、風險高、周期長、地域性強的特點。隨著中國居民購買了的增長,住房貨幣化改革的進一步深入和購房信貸政策的良好發展,中國房地產住房需求也會長期持續增長,其中可能會有相對需求下降的現象,但總趨勢是增長的。

行業競爭力趨于分化,寡頭壟斷嚴重。我國土地為政府所壟斷,國家競標拍賣土地,從而使土地價格提升,進而直接影響房價。土地價格的不斷提升,致使開發商開發商品房的成本提升,即生產成本提升。“地王”不斷出現,地價的飆升使得小型房地產企業幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強大的資本壟斷房地產市場,囤地現象嚴重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房價的瘋長。由此造成了惡性循環。市場價格由幾個寡頭所決定,同時壟斷廠商在長期可以調整生產規模來獲得利潤,因此房價很難下降。

1.3 房地產行業的前景分析

篇二：財務與成本管理——萬科集團盈利能力分析

無錫太湖學院會計學院期末考查作業

2015-2016-2

作業日期：2016年6 月 6日

萬科集團盈利能力分析

摘要：本文主要是通過對企業盈利能力以及其相關概念進行了分析，同時對于萬科地產盈利能力指標進行了概述，通過對萬科地產的相關數據進行計算分析，找到目前萬科地產存在的盈利問題，進而提出自己對于改進萬科地產盈利能力的相關的建議。

關鍵詞：萬科集團，盈利能力

一、盈利能力作用意義概述

盈利能力，也稱獲利能力，是指企業在一定時期內賺取利潤的能力，追求利潤最大化是企業的動力所在。盈利能力分析是企業財務分析的重點,是企業管理活動的出發點和歸宿點。財務結構分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時發現問題，改善企業財務結構，提高企業償債能力、經營能力，最終提高企業盈利能力，促進企業持續穩定發展。

企業經營業績的好壞最終可通過企業的獲利能力來反映，無論是企業的管理層、投資者、債權人、或其他利益相關者都非常關心企業的獲利能力。因為企業獲利能力的大小，與管理人員的工作業績、投資者的投資收益、債權人的債權安全、企業職工的工資水平乃至整個國家的財政收入等都息息相關。作為投資人,主要關注的是企業投資的回報率；而對于一般投資者而言,關心的是企業股息、紅利的發放問題；對于擁有企業控制權的投資者,則會更多地考慮如何增強企業競爭力、擴大市場占有率、追求長期利益的持續、穩定增長；債權人也要通過盈利狀況的分析以準確評價企業債務的償還能力，控制信貸風險。所以不論是投資人、債權人還是企業經營管理人員,都日益重視企業盈利能力的分析。這就需要對企業進行盈利分析，才能反映和衡量企業經營業績，發現經營管理存在的問題，進而采取措施解決問題、提高企業收益水平。

二、萬科公司營運能力的分析

（一）萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現

銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到

2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業務收入復合增加率為28.3%，凈利潤復合增加率為34.1%，是上市后繼續盈余增加年限最長的中國企業。公司在開展過程中兩次當選福布斯“全球最好小企業”；屢次取得《投資者聯系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評出的最好公司管理、最好投資者聯系等獎項。

（二）萬科集團盈利模式分析

作為一家專業的住宅開發公司，萬科企業股份有限公司現已居于房地產行業的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點可以概括為三個方而:專注于商品住宅開發，業務聚焦經濟核心區，享受高凈利率，業績更多來源于規模擴張。

圖1：萬科地產盈利模式分析

（三）萬科集團盈利數據分析

(1)凈資產收益率。萬科12到14年的資產收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢，且降幅越來越大。但經過聯系職業平均值來看，萬科的凈資產收益率每年均比職業平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產收益率比行業平均值分別高1.31,1.45,2.27個百分點，由此能夠得出萬科的凈資產收益率較同職業來說是一向處以職業前列，并在不斷進步。一起13到14年凈資產收益率在遭受全球金融危機的影響下，仍堅持了相對較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，萬科的每股收益出現下跌的趨勢，且跌幅逐

步加人，標明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤在削減。

(3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經營務收入由355個億上升到410個億，有一個較人的上升，但因為主經營務成本上升幅度較人，致使13年的經營利潤較12年比較僅增民1個億，銷售毛利率降低2.99個百分點。依據14年前三季度的數據推算，14年的主經營務收入為394個億，主經營務成本為275個億，主經營務利潤為129個億。主經營務收入有小幅降低，主經營務成本人幅提高，主要是因為鋼材等一系列建材價格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標明萬科的盈余能力在削弱。但與職業平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業9個百分點。

(4)銷售凈利率。2013年的凈利潤較12年有所降低，降低幅度高達16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因為經營收開銷造成的。依據14年前三季度的凈利潤推算14年的全年凈利潤為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經營務收入為394個億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標明萬科的凈利潤開端了一個比跌上升的進程，一起也標明房地產職業的景氣指數有所上升。

(5)總資產報酬率。2012年到2014年，萬科的資產總額始終保持增民的態勢。萬科總資產的添加沒有帶來凈利潤的平等添加，致使公司的總資產報酬率不斷降低，標明公司使用資產發明的利潤在不斷降低，公司的資產使用功率低下，盈余能力較弱。

(6)每股凈資產。萬科2012年到2014年的凈資產總額呈上升趨勢，且13年到14年第三季度上升幅達較人。在流通股股數削減的情況下，凈資產總額的添加天然引起每股凈資產的添加。

三、萬科盈利能力存在的問題及對策建議

（一）萬科盈利能力存在的問題

通過對萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經營狀況和盈利能力狀況以及未來的發展趨勢，并且得出如下結論：

1，費用控制水平較好，但仍有很大的提升空間

作為市場占有率第一的企業，其期間費用稍高于行業均值，一部分在于萬科比較注重品牌規模效應的宣傳；另外公司實行快速銷售的管理模式。公司應該注意資產擴張是否會帶來經濟效益的增大，避免盲目擴張帶來負面的影響，控制好成本費用，促進營業利潤率的提高。

2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用

萬科一向秉持“現金為王”的原則，認為行業正處于調整前，因此公司認為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規模拿地。公司可以在以后的經營中，稍微調整貨幣資金的比重，加快公司的發展。

（二）對策建議

盡管萬科一直在房地產行業保持領先地位，但是通過分析，萬科的利潤質量還是存在一些問題，這里有外部環境因素的影響，也有自身的原因。下面從內部環境因素方面對萬科提出一些對策建議：

1，進一步提高費用控制水平，加強內部控制，降低管理費用和銷售費用的比例，促進營業利潤的提高，實施收縮策略，必要時實行降價促銷，減少開支回籠資金，調整期內不應追求短期效益，應確保經營穩健性，適時調整新項目的開發節奏。2，提高資金的使用率，減緩土地擴張進度，因為土地作為房地產行業的存貨變現能力很差，會降低存貨周轉率，若長期占用會降低公司的資金使用效率及盈利能力，進一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進行股權融資，減小行業資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現金流結構，而不能依靠大量籌資來滿足經營現金的需求。

通過以上對萬科的盈利能力進行實證分析，不難發現，相對于僅從利潤額等絕對數方面入手來說，結合相關指標進行分析，能夠更加準確、客觀、全面地評價上市公司的盈利能力，這些指標是依據上市公司現有的收益水平，分別從不同的角度對盈利能力進行評價的。凈資產收益率和總資產報酬率分別從凈資產和總資產的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報方面反映上市公司的盈利能力。在實際運用中，需要對該公司連續幾年的利潤變動以及盈利能力分析指標進行分析，以此從動態角度對公司的經營業績和發展趨勢做出全面的評價和合理的預測，為企業的利益相關者提供決策依據。

參考文獻：

[1] 徐曉然.國內房企業績難掩隱憂,萬科銷售穩增強者恒強--萬科地產2011年財務報表分析

[J].時代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋麗.萬科房地產信息化管理案例研究[D].中山大學,2009

[3]張紅,林蔭,劉平,.基于主成分分析的房地產上市公司盈利能力分析與預測[J].清華大學學報(自然科學版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產市場現狀及發展趨勢分析

▄ 前言

行業研究是開展一切咨詢業務的基石，通過對特定行業的長期跟蹤監測，分析行業需求、供給、經營特性、獲取能力、產業鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業、市場、企業、用戶等多層面數據和信息資源，為客戶提供深度的行業市場研究報告，以專業的研究方法幫助客戶深入的了解行業，發現投資價值和投資機會，規避經營風險，提高管理和運營能力。

行業研究是對一個行業整體情況和發展趨勢進行分析，包括行業生命周期、行業的市場容量、行業成長空間和盈利空間、行業演變趨勢、行業的成功關鍵因素、進入退出壁壘、上下游關系等。

一般來說，行業（市場）分析報告研究的核心內容包括以下三方面： 一是研究行業的生存背景、產業政策、產業布局、產業生命周期、該行業在整體宏觀產業結構中的地位以及各自的發展演變方向與成長背景；

二是研究各個行業市場內的特征、競爭態勢、市場進入與退出的難度以及市場的成長性；

三是研究各個行業在不同條件下及成長階段中的競爭策略和市場行為模式，給企業提供一些具有操作性的建議。

常規行業研究報告對于企業的價值主要體現在兩方面：

第一是，身為企業的經營者、管理者，平時工作的忙碌沒有時間來對整個行業脈絡進行一次系統的梳理，一份研究報告會對整個市場的脈絡更為清晰，從而保證重大市場決策的正確性；

第二是如果您希望進入這個行業投資，閱讀一份高質量的研究報告是您系統快速了解一個行業最快最好的方法，讓您更加豐富翔實的掌握整個行業的發展動態、趨勢以及相關信息數據，使得您的投資決策更為科學，避免投資失誤造成的巨大損失。

因此，行業研究的意義不在于教導如何進行具體的營銷操作，而在于為企業提供若干方向性的思路和選擇依據，從而避免發生“方向性”的錯誤。

▄報告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email電子版/特快專遞

? 【價格】紙介版：7000元電子版：7200元? 【文章來源】http:/// ▄ 報告目錄

第一章 房地產的相關概念

第一節、房地產概念闡釋

一、房地產的定義

二、房地產的特征

三、房地產的類別

四、房地產的自然形態

第二節、房地產行業概述

一、房地產行業的定義

二、房地產行業的特點

三、房地產行業的地位

四、房地產的主要領域

第三節、影響房地產價值的因素

一、成本因素

二、經濟因素

三、政策因素

四、社會因素

第四節、房地產市場分析的內容和特點 紙介+電子：7500元

一、房地產市場分析的層次

二、房地產市場分析的內容

三、房產地市場分析的特點

四、提高分析有效性的途徑

第二章 2014-2016年中國房地產行業發展概況

第一節、中國房地產行業發展綜述

一、發展狀況回顧

二、行業發展形勢

三、短周期化特征

四、行業經營利潤

五、行業泡沫淺析

第二節、2014年中國房地產行業發展分析

一、2014年發展特征

二、開發投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產開發景氣指數

五、2014年市場熱點

第三節、2015年中國房地產行業發展分析

一、2015年發展特征

二、開發投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產開發景氣指數

五、2015年市場熱點

第四節、2016年中國房地產行業發展分析

第四篇：萬科集團企業文化分析

萬科集團企業文化分析

這學期選修了企業家與企業文化這門經管類的課，使我受益頗深。老師的講解讓我有了一定的能力去自己分析一個企業的發展和深厚的文化。可能是專業的原因，一直以來我都對萬科這個集團倍加關注。在此，我就談談一些自己的認識。

開始關注萬科是因為加入了職業發展協會，每到招聘季的時候各大公司就進軍東大進行宣講。在職業發展協會干了這么久，萬科是我見過的唯一一個不需要我們幫忙布置會場的企業。我們只需要提供場地，會前的一切工作都由他們的公關部門自己派人來安排。大到橫幅的位置，小到礦泉水的擺放，在萬科這些都有明確的規定。就連職業發展協會幫忙分發的宣傳單也是萬科自己制作的。當時我就深深地被這個企業所感動。

而萬科的招聘理念就更讓我敬佩了。“人才是萬科的資本，是萬科的核心競爭力”，尊重人，為優秀人才創造一個和諧、富有激情的工作環境，是萬科成功的首要因素。自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長，倡導“陽光照亮的體制”、簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。眾所周知，萬科是我國四大房地產之一。萬科企業股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現營業收入486億，營業利潤142億，毛利率29.2%，實現凈利潤52.8億。在企業領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發行業，建立起內部完善的制度體系，組建專業化團隊，樹立專業品牌，以所謂“萬科化”的企業文化享譽業內。

“萬科化”的企業文化包括四個方面：

一、簡單不復雜；

二、規范不權謀；

三、透明不黑暗；

四、責任不放任。

它是所有的權力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領導與被領導的關系，而是根據發展的需要和職能的種類，有些部門總部集權的程度極高，比如財務管理部門、資金管理部門、規劃設計部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程管。同時，萬科內部形成了萬科“忠實于制度”、“忠實于流程”的價值觀和企業文化，使這些制度和規范得以自覺和充分落實。

不同于別的企業，萬科在制度和流程管理上有不少創新，它把很多具體事務性的工作上升到了制度和流程層面，這些都標志著企業系統的健全

和成熟。譬如，企業如何對待媒體采訪，如何對待媒體的負面報道，就各有一款專門的制度來指引、來規范，制度內容中涉及了負面報道的定義、適用范圍和接待負面報道的流程等條款，還有“要避免溝通內容成為采訪內容”的字句。在國內很多企業還不太會接待媒體采訪時，萬科已經把應對媒體不同種類的問題都制度化了。不難發現，萬科制度之規范、條款之專業、邏輯之嚴密見于字里行間。

有了這套系統，使得萬科在順境時表現為企業肌體的健康、運轉的正常和發展的穩健；而當市場大勢低迷甚至險惡時，這套系統又能保障萬科能將風險減小到最低限度，縮短度過難關的時間。就像現在樓盤大跌一樣，很多房地產公司都處于困難期。房子賣不出去，但又無計可施。萬科卻懂得張弛有度，適時地低價開盤，讓企業有足夠的流動資金進行運轉。可以說，當房市再度升起時，萬科仍然是最風光的那個。

不過，總裁郁亮認為，萬科的核心能力雖然表現在這套系統、制度和流程上，但制度不是萬能的，因為制度的執行是有成本的。而以“七個尊重”為核心的人文精神和企業價值觀的形成和認可，是萬科這套系統正常運轉、制度真正執行、指引充分使用的基石，這才是萬科最珍貴的。

萬科注重的是這套系統對社會責任的反應。

從2000年開始，萬科進入了一個新的發展期，年銷售額以30%左右的速度增長。現在萬科面臨的是“順境中求突破”。

2004年初，萬科總經理郁亮在企業發展的順境中提出了“3+1”的經營管理目標——萬科的目標是：成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會尊敬的企業，萬科的經營管理會圍繞這個目標來運作。郁亮認為，這“三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產行業領跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業經營管理的目標之一，這在國內企業中是少見的，也是領先的。2008年由世界權威的品牌價值研究機構——世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中，萬科地產憑借優異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽稱號。

很多企業對社會責任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關注的熱點話題時，萬科這套系統又開始運轉了。這時，萬科這套系統就不僅僅是人們心目中想象的只對“利潤”、“經濟效益”敏感的冷血的賺錢機器了，而更像是對社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。

早在2003年12月18日，萬科集團工程管理部和財務部就向自己的一線公司發出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項目上發生。2004年1月8日，萬科集團工程管理部、財務部、審計法務部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實現未雨綢繆的目的。并增加了相應的內容，對有這方面不良記錄的承建商應取消其投標資格。而對那些已經簽訂、還未履行完畢的施工合同，應盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權從工程款中扣除相應款項，直接支付給工人，并有權解除承建合同。

萬科還有著自己獨特的企業理念，它充分做到了人與自然的和諧相處，將建筑與生命緊緊相連。

一、建筑為了生命

住宅建筑為了生命而存在，又為了生命而發展。只有在適宜于個人的生活空間中，人們才能更多地感受生命的價值。而人類生命的升華又在呼喚著更安全、更方便、更舒適、更優美、更自然的居住空間。我們所有的努力都是為了滿足各種人群多樣化的居住需要，為人類生命所必需的生活空間提供無限新的可能。

二、建筑延拓生命

住宅的建筑和使用過程充滿了人與環境的對話。優秀的建筑不僅傾聽人類生命的呼喚，而且也努力響應自然生命的需要，保持與自然的和諧。在自然生態環境變得異常脆弱的今天，萬科一直在探索如何讓未來住宅的建造和使用都成為自然生命環境的有機組成部分。正在進行的一些試驗將有希望大幅度減少建筑過程的資源消耗，也將幫助人們在住房使用中更多地以與自然和諧的方式使用各種資源。

三、建筑充滿生命

住宅建筑本身可以因扎根于歷史、尊重自然、或因其獨特創意而讓自身充溢著生命。我們看到，很久以前我們前輩留下的住宅到今天還在為我們提供著關于采光、通風、人居交流的設計靈感；在城市化進程中，人們也越來越重視保留更多“都市的記憶”，以便能夠更好地領悟歷史的沉積，讓新的住宅建筑更多地獲得與特定土地緊密關聯的人文記憶的滋養。因此萬科人越來越以培育生命的心態滿懷敬畏地精心建造每一棟住宅。

而萬科的logo也隨著這樣的理念而改變。2007年，萬科集團更換logo標識。標識語由“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標識由四個“V”組成。其寓意如下：

1、四個“V”旋轉圍合而成中國傳統民宅中常見的窗花紋樣，體現了萬科專注于中國住宅產業的業務戰略。

2、四個“V”朝向不同角度，寓意萬科理解生而不同的人期盼無限可能的生活空間，積極響應客戶的各種需要，創造性的為人們提供各種差異化的理想居住空間。

3、四個“V”形狀規整有序，象征萬科推進更加工業化的全新建筑模式，從而提高住宅質量水準，減少環境污染和材料浪費。

4、四個“V”相互呼應循環往復，代表萬科積極承擔社會責任，堅持可持續發展經營理念。

5、四個“V” 鮮艷活潑，寓意萬科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。

就是這樣一個制度完善而又處處充滿人性的企業在引領著中國的房地產業。我想，擁有這樣深厚的文化底蘊，萬科的道路必將越走越好！

黃珺

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第五篇：萬科財務案例分析

1、如何實現公司財務戰略與經營戰略的互補關系？ 財務戰略：為適應公司總體的競爭戰略而籌集必要的資本，并在組織內有效地管理運用這些資本的方略。

經營戰略：是指企業面對激烈變化的環境，嚴峻挑戰的競爭，為謀求生存和不斷發展而做出的總體性、長遠性的謀劃和方略。

財務戰略與經營戰略的互補性:企業總風險主要由經營風險和財務風險構成，如果鎖定企業總風險，那么以”固定成本”主導的經營風險與以“債務利息”為主導的財務風險之間就必須形成此消彼長的互補關系，即激進的經營戰略應配合以穩健的財務戰略，反之亦然。

結合案例

由圖3-1可以看出，自2006年起，我國各地房價呈現大幅提升趨勢，萬科營業收入和經營活動現金流入大幅增加，而經營活動現金流和自由現金流大幅減少，即企業較為穩健的經營戰略帶來可觀的收益，財務戰略上，萬科實行快速擴張性戰略，增大項目開發，購買土地，使得2007年形成如圖巨大的喇叭口。而自2008年起，萬科又以降低房價、出售土地等收縮企業開支，使得財務戰略得以恢復穩健經營。

2、如何理解與實現財務戰略中的穩健原則？具體內容包括哪些？

穩健原則：制定公司戰略時要求相對保守地預測收入，充分地估計各項支出。其含義為，對于資產和收入具有幾種可能的價值時，應按其最低價值來陳報；而對于負債和費用具有幾種可能的價值時，應按其最高的價值陳報。

結合案例

萬科長期奉行量入為出的投資規劃，以現金流為核心，在融資方式選擇上，經營現金需求由債權融資滿足，投資現金需求由股權融資滿足。保持及時、足額、低成本、低風險地獲取融資。如圖3-5萬科在十年間保持十分穩定的杠桿率，有效地控制了企業的融資風險。并且堅持相對固定的現金股利分配政策。萬科現金股利和凈利潤的關系基本穩定，都是源于萬科對現金流的考慮，使其實現穩定的現金循環，實現財務戰略中的穩健原則。

3、如何實現“整合投資規劃和融資安排，前置融資戰略”？

“整合投資規劃和融資安排，前置融資戰略”即為全面分析各種投資、融資的方案與方式，結合當前市場的具體情況和企業發展預期需求，有計劃，有目的地進行財務戰略制定，提前進行融資活動，以保證未來時間段企業投資擴張有足夠的現金需求。

結合案例：

萬科融資戰略的顯著特征——以滿足投資需求為目的，提前啟動外部融資，并維持財務杠桿的相對穩定。由圖3-5，2000年至2005年，融資額基本穩定，在企業經營現金流減少時，融資相對增加，在經營現金流較高年份融資減少，并且融資額與企業經營現金流相差不是很大。而在2006年，企業卻極大的擴大了融資額，債權融資大幅增加，以前幾乎沒有的股權融資也占據很大的數額。在2007年萬科大幅擴張投資規模，使企業的經營現金流呈現最低的水平，這樣看來2006年的超額融資很大程度上滿足了2007年擴張的投資需求，這就是前置融資戰略，及時滿足了企業的所需開支。

總結：

1、以現金流為核心，全面規劃企業財務上的各類戰略，進而設計公司總體戰略。萬科堅持量入為出，以經營現金流為核心，調整融資方案，投資方案，分配方案，使得能夠制定合理有效的財務戰略，企業總體穩定發展；

2、整合投資規劃和融資安排，前置融資戰略。要根據產業經營和投資規劃，經營現金流入與經營與投資所需開支的差距，適時地提前安排融資，以保證未來開支需要。即為企業做好未雨綢繆的準備，使企業杠桿保持穩定，從而獲取更高的收益；

3、堅持量入為出，張弛有度。萬科以營業收入作為經營及資本開支的基準線，在營業收入快速增長的年份可以適度增加開支，營業收入增長放緩時應隨之縮減開支；

4、財務戰略必須關注運營速度和流動資金效率。企業經營中制定戰略應參照具體各項指標，結合行業特點，已達到控制財務風險的目的，保持長期穩定的杠桿率，使企業盈利水平提高，加速現金循環。

啟發：

萬科今日的成就離不開其財務戰略及經營戰略的合理定制，堅持量入為出，以現金流為核心，全面規劃財務戰略。從萬科2000年到2009年的變動，也可以看到其經營戰略和財務戰略互補性的合理運用以及前置融資戰略的實現。由此可見，戰略指明了企業的發展方向，整合和優化了企業的資源，合理的戰略才能使企業發展的更長遠，更成功。