第一篇：招商專業知識培訓 (6000字)

目 錄

第一章

第二章

第三章

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章什么是商業地產？商業地產與住宅地產的區別？什么是市場調查？怎樣進行市場調查？ 招商人員必須具備的基本要求？ 項目介紹統一說明 招商標準流程、內容 商鋪專業知識 招商技巧

各類表格及文書的應用

第一章、什么是商業地產？商業地產與住宅地產的區別？

一、什么是商業地產？

商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。

商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。

在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。

二、商業地產與住宅地產有什么區別？

商業地產與住宅的前期規劃有很大差異。住宅是要賣的，主要考慮地塊賣給什么樣的人，后期營銷中也注重針對它的客戶。大賣場(shoppingmall)規劃非常復雜，前期需要很多論證，考察國內外大量shoppingmall。設計做好再招商，先招主力店，找平均在兩萬平方米以上的商家，基本是開發商主動聯系的。主力店確定之后，再招小專賣店，通過各種形式的廣告讓經銷商到銷售現場來談。主力店是shoppingmall最關鍵的因素，如果其有一定的品牌就能夠形成一定的客流量。

商業地產和住宅：傳銷與直銷的不同

全國各地雖然開發了很多商業項目，但發展商還沒有認清商業地產和住宅開發的區別。如果住宅開發可稱是直銷的話，那么商業地產則是傳銷。大型shop-pingmall關鍵是主力店招商，主力店不來或者檔次不夠，招商就不成功。

國內發展商低估了這個難度，上來先做規劃設計，規劃設計做完再去招商或者再定價。如果你是直銷可以自己決定戶型，如果傳銷先談好合作意向，每層至少多少萬平方米，距市中心距離不能超過多少，前臺后臺的比例，你給它量身定做。招商走在前面或者同步。

商業地產要賣現房 住宅和商鋪，一個是用來住，一個是用來賺錢的。但商場真正的做法只有一個，就是現房。現金對商人很重要，店鋪買來是要做生意，有人說買來店鋪可以做投資。一個人如果買住宅，考慮好長的時間，他希望可以有很好的居住環境，有可能一兩年前看中了來買，他自己會告訴自己，我現在買的話價格比較便宜，以后買的話可能會漲價，或者我們買的朝向未必可以買得到，這個在住宅期房里可以做到。第二章 什么是市場調查？怎樣進行市場調查？

市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，“沒有調查就沒有發言權”，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調分類商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查

2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查

3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查

4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調準備

無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

準備工作一般有：

1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；

2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；

3、工作計劃--why、what、where、when、who、how、money（5wlhlm）；

4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；

5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；

7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。

三、基本概念理解與應用

在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：

1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標 這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。

商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用后產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的準確涵義。商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。

地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。

節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。③出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。

2、業態、業種

零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特征是“賣什么”。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。

四、市調內容和考察次序

商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。商業業種集聚、檔次、氣氛、建筑形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過“線”觀察。購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點”觀察。

調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容： ①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；③客流量、購物消費者特征（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；

④路街條數、長度、寬度、建筑層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；

⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度； ⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。

五、市調方式方法 目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

3、問卷法 通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。

4、參展法

參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。

第三章 招商人員必須具備的基本要求？

一、基本素質

1、良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：

a、事業心：包括很強的敬業精神，創業精神，勇于進取，勇于創新，具有執著的奉獻精神；

b、責任感:是對工作的高度負責精神，在面對重大責任或緊急關頭，應敢于剛毅果斷，勇于權限內的決策；敢于承擔責任，做到秉公辦事，不徇私情，堅持公正的立場，充分發揮綜合能力。

c、意志力:意志品質堅強，穩健持重的招商人員，才能去認真克服困

難，并不為小恩小惠誘惑。商業地產招商不僅是雙方智力、技能和實

力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭斗。

d、自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態，出

現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。

2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力

a、商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、心理學、社會學、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。b、商業地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

c、招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力 a、敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析；進而做出準確的判斷，是獲取信息，了解對手的有效方法和手段之一。b、應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。因此，招商人員除必須掌握招商項目的具體情況和市場行情外，還須做到積極進取、勇于開拓，談判時做到機智、幽默、輕松，應付自如。

二）、儀容、儀表和行為規范

儀態

1、以站立姿勢工作的招商人員，其正確的站立姿勢應是：雙腳與兩肩同寬，自然垂直分開（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹）。雙腿不能叉得太開，不能抖動。

2、以坐姿工作的招商人員，必須坐姿端正。雙腿自然一放，雙膝并攏，不得翹二郎腿，不得抖動雙腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤腿，不得脫鞋。

3、工作時間，身體不得東倒西歪，前仰后合，不得伸懶腰、駝背、聳肩或趴在工作臺上。

4、以站姿工作時，雙手應背在背后；以坐姿工作時，雙手平放臺面、自然下垂或放在腿上。不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放，不抓癢、摳鼻孔、不得敲擊或玩弄其他物品。

5、行走要快，但不能跑，不得二人搭肩、挽手而行。與客人相遇應靠邊走，不得從二人中間穿行。與顧客同事進出門（包括電梯門），應讓顧客先行。請人讓路要講“對不起”，不得橫沖直撞，粗俗無禮。

6、為客人指方向時應五指并攏做指示，不得用手指或筆桿指客人或為人指方向。

7、8、見顧客入招商部，應立即起立，以標準站姿迎接客人。帶顧客看商鋪或工地現場時，所有人員均應戴安全帽并在客戶的右前方指引。乘電梯時，招商人員應一手按住電梯門，另一手五指并攏示意客戶進出。

儀表1、2、新。

3、衣著、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內衣。每天刷牙，提倡飯后刷牙，上班前不吃異味食品以保證口腔清頭發要常洗，整齊。男員工頭發以發腳不蓋耳部及后衣領為

適度；男員工不得化妝，不準燙卷發，不準留胡須，頭發不得有頭屑；女員工頭梳理整齊，不得披頭散發。男女員工頭發不得染怪異色彩。

4、抹。

5、不得佩戴過多飾物，不得帶吊墜耳環，不得帶戒指和手鏈，不招商小姐上班化淡妝，涂自然淡雅的口紅、描眉，不得濃妝艷

得留長指甲，女員工不得在指甲上涂色。

6、必須佩戴員工卡，統一佩戴在左胸處。女員工將工卡掛在左領

口適當位置，男員工將工卡掛在工裝作胸口袋上，不得任其歪歪扭扭。

7、表情1、2、微笑，是招商人員最起碼應有的表情。面對顧客應表現熱情、親切、真實、友好，必要時還要有贊同、不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾在腋下。同情的表情，做到情緒飽滿、精神振奮、不卑不亢。

3、和顧客交談時應眼望對方，頻頻點頭稱是。其細微表情是：目

光凝視、適度避閃。

4、不得哼歌曲、吹口哨、輕輕唱歌，不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂放物品，發出不必要的聲響。咳嗽、打噴嚏時應轉身向后，并說“對不起”。

5、上班時間不得抽煙、吃東西、讀與工作無關的雜志、小說等。

6、招商人員在顧客講話時應全神貫注、用心傾聽，不得東張西望、心不在焉。

7、在為顧客服務時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和

恐懼的表情，不得扭捏作態、做鬼臉、吐舌頭、擠眉弄眼。

8、招商人員在服務、工作、打電話、與顧客交談時，如有客人走

進，應立即點頭微笑示意，以表示已注意他（她）的來臨。不得無所表示，不能等客人先開口。

言談

1、聲調要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要太

高，也不要太低，以免影響他人或導致顧客聽不太清楚。不要急功近利地推銷商鋪，要給客戶一種自我的感覺。2、3、4、5、6、7、8、士”。

9、指第三者時不能用“他”稱呼，應稱“那位先生（女士）”。不準講粗話，不準使用蔑視和侮辱性的語言。三人以上講話，要用互相都懂的語言，最好用普通話或白話。不得模仿別人的語言和語調。、不講過分的玩笑話。說話要注意藝術，多用敬話，注意“請、“謝”字不離口。不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客戶、對客人不尊重。要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱聽“先生”或“女

10、無論從客人手里接過任何物品，都要說“謝謝“。

11、顧客道謝時，要答“不用謝”，“別客氣”，不得毫無反應。

12、顧客來時立即起立點頭問好：“先生（女士/小姐），你好！歡迎光臨南花園，您想看商鋪嗎？

13、當顧客示意需要你的幫助時，應雙手遞上名片并自我介紹：“我叫xxx，我可以幫您介紹一下嗎！先生（小姐）！

14、當顧客對樓盤表現出滿意準備離去時，售樓人員應主動說：“x 先生（小姐），如果方便的話請留下電話，便于我們與您聯系”。

15、當顧客表示顧客表示對樓盤不滿意而準備離去時，售樓人員應

說：“先生（小姐），能留下電話與聯系和聯系地址嗎？如果我們商鋪有新的優惠措施，我們可以及時與您聯系。”

16、當客戶遞名片給你時，應雙手接過名片，仔細看一遍，并將對

方稱謂細聲讀一遍。

17、顧客離開時，招商人員將客人送到招商部門口，為其開門時說：“走好，歡迎下次光臨。”

18、任何時候不準將“喂”或“不知道”，對客戶說，可以說“我幫你問一下”，或“我看一下資料”。

19、因事暫時離開接待中的客人時，一律講“對不起，請稍候；”

如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等了。”不得一言不發就開始介紹。20、當在接持客戶的過程中有電話打來，一律講“對不起，我接個

電話”；快速聽完電話再次對客人講“對不起！”

21、當為顧客介紹完以后應主動詢問：“還有什么我可以幫您的請

直接找我。”

22、談及其他樓盤時，千萬不能用詆毀的語言。

著裝服飾1、2、招商人員統一著工裝，整體要求是：干凈、整齊、筆挺。鈕扣要全部扣好。穿工裝時，不論男女第一個鈕扣應扣上，不

得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領帶必須打正。

3、工裝外衣袖、衣領、襯衣領口處，不得顯露個人衣物：工裝外

不得顯露個人物品如紀念章、筆、紙等。

4、按規定穿皮鞋上班，不準訂金屬掌，男員工禁止穿涼鞋。女員

工穿肉色或淺色襪子，其他顏色和帶花邊、繡花的襪子一律不準在工作時穿著，襪頭不得露出褲腳，襪子不得有破洞。

第四章 項目介紹統一說明

一、發展商介紹

a、發展商的實力、形象、市場口碑 b、發展商的開發業績 c、發展商的服務理念 d、發展商發展的目標

二、項目概況

項目所處的地段、交通狀況、規模、業態分布、所處商圈的商業氛圍等。

三、項目優劣勢分析

根據項目自身的特點，最大程度挖掘項目的優勢，制造項目強有力的賣點。

四、市場現狀及競爭對手主要策略

分析當地市場發展現狀，找出本項目的市場空白點；與周邊的樓盤作比較，找出本項目的賣點與盈利點，采取差異化的策略對競爭對手進行有效的阻擊與擴大本項目的知名度和提升本項目的形象。

五、商鋪裝修標準

賣場半個標準

鋪內裝修標準

獨立商鋪：

公用設備設施及裝修

地 面：

供電、供水：

照明設備：

通訊設備：

停車場管理：（本裝修標準如有變更，恕不另行通知）

第五章 招商標準流程、內容

一、招商標準流程

招商流程的闡述

1、確定招商條件

根據本項目的主題定位，功能分區，業態分布，根據各類商戶的需求進行商鋪面積的分割。由發展商確定具體的招商條件，包括進場租金的確定以及經營商戶的經營年期等事項的確定，從而對有意向進入本商場投資經營的客戶進行有效的篩選。

2、尋找目標客戶

利用電話約訪或現場洽談等方式聯系有意向的投資客戶。根據本項目的特點，首先確定招商范圍，在有限的范圍內對有效的商戶運用各種手段進行推廣，以達到對有效客戶的吸引。

3、客戶洽談

運用各種招商技巧如電話約訪或直接面見客戶的形式，對有效的客戶進行初步篩選。先是與客戶的初步約訪或面談，招商人員要注意自己的言行舉止，先

是從一個整體上給客戶一個良好的企業形象，而且，要求招商顧問對本項目的基本情況要一清二楚，要做到與客戶對答如流，嚴禁客戶一問三不知，讓客戶對招商人員產生依賴感與信任感；然后，招商人員要定期與客戶溝通交流意見，及時反饋客戶的意見，確認客戶投資經營意向的誠意度，對客戶要實施跟進，爭取成為本項目的有效客戶。

4、條件談判

針對某些特殊的客戶提到的一些較麻煩的條件，如招商人員不能即時對客戶作承諾的，必須及時向在場的組長反映，經過上級領導的商議再另行及時回復客戶；另外，招商人員應運用其他招商手段與技巧對各類客戶進行有效地把握，確保為顧客提供優質到位服務。

5、合同細則

雙方根據談判的條件，擬定合同細則。根據合同的約定，甲乙雙方有義務按照合同的約定遵循合同中各項細則，以合同中的約定作為雙方行使權利和義務的準繩。

6、客戶進駐

經過與客戶的訪談商洽和簽約，已完成了招商的前期工作，從而到根據客戶的要求協助客戶安排裝修隊進場進行商鋪裝修，按照合同約定的客戶進場時間，確定具體的裝修時間與進度；客戶可在商場統一裝修標準的前提下提出具體的裝修方案，按照客戶對商鋪的裝修標準要求，發展商監督施工隊的施工質量與進度，確保客戶可以按照約定的進駐時間進場經營。

7、試業、開業

為了保證廣大商戶的經營利益，商場必須進行首次試業、開業儀式，樹立本項目的形象與提升本項目的知名度，引起社會的關注，進而有利于商場以后的正常營業、運作。

8、營業成功

發展商聘請或自己組建商業管理公司和物業管理公司保證商場的正常營運，確保進場經營商戶的經營利益。

二、招商具體操作內容

前期工作：

1、獲取客戶聯絡電話 1）客戶分類： a、家具 e、建材 b、小商品 f、汽配 c、潔具 g、其他 d、五金

2）根據分類列出相關的品牌客戶的名稱及聯絡方法 3）尋找聯絡方法：本項目的方法為現場調查法。

4)、整理客戶資料列出客戶清單，包括公司名稱、所經營品牌名稱、聯絡人、聯絡電話

等

中期工作

1、通過聯絡、詳細介紹項目資料，了解客戶的需求情況；

2、到客戶經營店拜訪，送資料（集中客戶約統一時間與發展商開見

面會議）；

3、填寫意向書（爭取在第一次拜訪時，讓客戶填寫以取得資料）；

4、統一與發展商見面開會，作本項目的簡單介紹。

后期工作

1、租賃條款商洽；

2、陪同客戶簽訂臨時租賃協議；

3、確定具體的租賃條件，交付定金；

4、簽定正式的租賃協議。

《租鋪程序》

1、從平面圖選擇鋪位

2、對照收費表了解收費

3、元并于第二天簽定《認租書》

4、簽署《認租書》，交付定金（扣除已付訂金），并于7天后須簽約

5、簽約（交押金）

6、交鋪并憑收據換領租金收據。

7、進場裝修（提前15天交裝修資料，以資審查。交付裝修押金）

8、開業大吉。

第六章 商鋪基本知識

一、基本名詞解釋： 1）、住 宅：主要作為居住用途的物業，每單位設有獨立廳、房、櫥、廁等

設施，并設獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。2）、寫 字 樓：主要作為辦公用途的物業，一般設有中央空調、智能通訊設備

（光纖網、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線路及每層采

用公共衛生間及茶水間。3）、廠 房：主要作為生產用途的物業，結構與住宅及寫字樓存在一定的差

別，如負荷量、電力供應量及交通運輸等方面。4）、臨 街 鋪：作為營商用途的物業，并設有獨立櫥窗及門戶直接連接街道，一般同時有閣樓及獨立衛生間。5）、商 場 鋪：在大型建筑內分間多個獨立營商的物業，由于商鋪吸引人流量，自身內部有經營主題，與自然街道的臨街鋪截然不同。6）、樓花（期樓）：正處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。7）、準 現 樓：已經平頂，正在裝修，即可交付使用的樓。8）、現 樓：已交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住。9）、框架結構：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構成的房子。因未砌墻時象個框

架，所以叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆

改，但不能在樓板處隨意加磚間墻，因會減弱抗震能力。10）、混合結構：指磚墻壁及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故

不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。11）、磚木樓房：是指磚墻（柱）承重，木樓面的樓房或磚墻承重球型薄殼樓面的房屋。12）、磚木平房：是指磚墻或泥墻承重的瓦面平房，如內有閣樓，但閣樓面積不

超過全棟房屋的三分之二，閣樓層高不超過2.2米，無固定樓梯的也作磚木平房計。13）、裙 樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層

或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。14）、架 空 層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建

筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。15）、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生橫向推力。

橫向推力產生剪力，抵抗剪力的墻叫剪力墻。剪力墻由鋼筋混凝土 制成，內含雙層鋼筋網，而剪力墻上的門窗洞的設計是按力學要求

定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后不能拆除。16）、樓板（樓層厚度）：多層一般為8——10厘米，高層在10厘米以上。17）、智能化設備：指建筑物或小區內以計算機操作及管理。其運作模式是在大

廈施工時預先鋪砌綜合布線系統全面操作。包括全防盜系統、節能

系統、設備自控系統及物業管理系統等。如采用電子水表、電子電

表、電子煤氣表，有小區物業管理中心智能物業管理系統定期對住

戶進行自動抄表、打印，將三表數據通過綜合布線系統收集，傳送

到自來水公司、供電局、煤氣公司等，通過智能物業管理系統內的銀行結算系統完成收費繳納，免卻租戶/住戶交付各種繁雜費用的麻

煩。

第七章 招商技巧

一、招商基本技巧

1、購買或承租商鋪的因素剖析 ? 環境質量 ? 配套設施 ? 樓層、鋪位 ? 商鋪建筑質量 ? 面積 ? 交通 ? 位置

2、看鋪時的要點 ? 準時

? 多向客人介紹物業情況 ? 留意物業的設備是否完整 ? 分散客人對物業缺點的注意力

? 留意客人反映，問題多則成交可能性大

? 當發現客人有意購買或承租時，應為促成鋪路

3、談判（確保戰略的合理性）a、客人的心態

? 購買心態（想立刻知道結果，因為購鋪或承租商鋪是一種較大的決定）；

? 需自我認同：物業沒有絕對的衡量標準，客人在決定前后都需要被人的認同； ? 心情矛盾：在希望以最低價錢獲得同時又怕別人捷足先登。b、談判技巧：明確客人意向 ? 善聽善問

? 集中談判，多次肯定 ? 落實籌碼，先易后難 ? 大膽還價 ? 引導清晰

c、談判技巧：如何說服客人 ? 利益匯總法

? 訊息對比（價格、質素、產權清晰）? 回報率=每月租金×12個月100% 售價（不含稅費等其它費用）? 在購買物業時，了解周邊同等物業的租金，就可大概計算出該物業的回報率，以住宅來說，理想的回報率在5%以上；而商鋪的理想回報率則在8%以上。? 自我認同 ? 化整為零 ? 利益對比法 ? 煽情法 ? 建立危機法 ? 善于部署

d、談判技巧：如何要求成交 ? 多次成交 ? 逐點成交法 ? 試探成交 ? 以客為先 ? 雙方面談

e、談判中的異議 ? 產生異議的原因：

? 客人面對決定時，感到不安，希望延遲作出決定；

? 客人未能充分了解自己的情況或對你推薦的物業是否合適自己抱

有疑問，表示客人充分表現自己。f、解決異議的方法 ? 詢問法 ? 條件交換法 ? 預知未來法 g、簽約

? 簽約時合理安排客戶時間 ? 簽約時間應縮至最短

? 要注意雙方洽談中心，發覺異議，可提出詢問分散注意力

? 當客人同意的約定條件簽約時，應陪同客人取錢，一面客人取錢

時情緒波動，導致交易失敗 ? 盡量不能讓客戶離開視線范圍 ? 當發現當事人失約，應提高警覺

二、銷售技巧

一）、客發掘

1、上門顧客的發掘。

2、通過招商廣告，招商宣傳活動或參加房產展銷會得知樓盤信息，前來

招商部的顧客。

3、通過同事，朋友，鄰居等介紹，前來的顧客。

4、在本樓盤附近居住或經過樓盤現場的顧客。

5、已購買此樓盤或有意向購買此樓盤的顧客介紹而來的顧客，對這樣的顧客要特別注意。

二）、判斷意向客戶的方法

1、意向客戶到現場來時都帶有較強的目的性，一般會直接找招商人員詢

問或要求參觀，仔細觀看展板、資料和沙盤。來招商部次數越多，越可能是意向客戶。

2、年齡一般在25歲以上，有配偶或家人相伴，尤其是全家出動前來看

房的客戶，意向尤為強烈。

3、在談話中，比較愿意公開自己真實職業、單位、通迅地址的大多為意 向客戶，在交談中對價格比較敏感，討價還價；對各方面比較關注的，對自己以后切身利益極為關心的大都為意向客戶。三）、樓盤及招商情況的介紹 1 參觀模

型（洽談桌入座）瀏覽展板介紹鋪位分割參觀樣板間 再次洽談，帶領顧客參觀和講解，調動顧客聽覺、視覺上對各種信息的接受通道，引起顧客了解樓盤的強烈興趣。

2、注意觀察顧客的表情態度，顧客的反應，有針對性的時效介紹。如顧客表現

出對地段不是很滿意，招商人員應說明交通的便利性和地理位置的優越性及其它優點。

3、在介紹樓盤過程中一味說好，閉口不談缺點，會使顧客產生不信任的感覺，介紹優點的同時，也要講缺點，但應注意用“負正法”來抵消顧客的不滿態度。

4、在招商的同時，顧客可能會進行反復思考，權衡，在這過程中他們往

往會產生異議，猶豫不決。這時招商人員需耐心做顧客工作，消除顧客的異議，并針對顧客的個性心理特征進行說明。

四）、客異議說明技巧

1、異議指顧客在購房過程中對樓盤的質量、功能、價格等產生的各種懷

疑、否定或反對意見，積極正確的態度對待顧客提出的異議，應認識到顧客的異議是顧客在購房過程中的自然反應，它既是房屋成交的一種障礙，又是顧客對樓盤感興趣的一種表現，是成交的前奏或信號。

2、售樓人員應誠懇歡迎顧客提出的異議。即使顧客提出的意見不符合實

際情況，甚至幼稚可笑，售樓人員也應耐心傾聽，不要打斷顧客的談話，使顧客感到售樓人員真誠、謙虛、從而產生好感，這對售樓人員的成交是相當重要的。售樓人員應該認真平靜地傾聽顧客提出的異議，為說服顧客創造良好的氛圍。

3、顧客的立場對待顧客提出的異議

售樓人員應從顧客的立場出發，充分了解顧客對樓盤及其它方面提出的異議，盡力幫助顧客解決可能解決的問題，這是售樓人員說服顧客，進行異議轉化的關鍵。從顧客的立場對待顧客提出的異議，還應分析顧客產生異議的原因，其中原因可以是樓盤或營銷方式上確實存在問題，可能是顧客道聽途說，受到某種觀念影響，也可能是顧客一時心境不好。對此，售樓人員都要設身處地為顧客著想，合理解決有關問題，運用各種各種方式化解顧客異議。

4、化解顧客異議的語言技巧招商人員說服顧客，化解顧客的異議要善于運用語言技巧，先是尊重了

顧客的意見，避免顧客產生抵觸情緒，隨后又說出了自己的觀點，換種角度來說明問題。

5、價格談判

a、報價---討價還價---雙方讓步---成交。

b、樓盤的報價一般有“一口價”和“松口價”兩種。“一口價”指樓盤不允許討價還價。“松口價”指招商人員報價尚有還價的余地，所報的價位高于內部控制的價格。“松口價”可以吸引顧客洽談，給以顧客在還價后的經濟實惠感或心理滿足感。但要注意價退讓幅度不能太大，否則會給顧客造成原先亂開價的感覺。

c、價格報出，就要嚴格對待，態度堅決，不能隨便動搖，也不能含糊其詞，模棱兩可，這樣顧客會以為售樓人員報價信心不足，價格有較多“水分”，從而提出大幅度壓價的要求。

6、還價動機

a、有的是對樓盤的價值把握不準，害怕吃虧，期望通過還價來增加保險因素。b、有的是租戶支付能力尚有困難，希望能通過還價來彌補缺口。c、有的是習慣性壓價，買房時總希望便宜再便宜。

d、物有所值、物超所值的微利銷售。周邊樓盤價格，樓盤獨特的品質。、e要求的價格仍在房產商內部控制的價位上，售樓人員作出一些讓步無妨大局。要求的價格接近甚至突破內部控制的最低的價格，招商人員就應盡量堅持自己的價格，在這種情況下，售樓人員應衡量得失，必要時適當作些讓步（付款方式以及時間）。這種讓步幅度宜少，并對顧客說明是最大限度價格讓步，防止顧客得寸進尺。

7、交易促成

交易促成的技能猶如足球運動員臨球功夫，成敗得失，在此一役。招商人員在與顧客洽談的最后階段要把握好時機，“起腳進球”，促成樓盤成交。

8、善于捕成交信號 a、語言信號，討價還價之后，反復詢問大大小小的問題，惟恐自己疏忽大意或上當受騙。b、表情信號，經過一番討價還價以后，突然沉默不語，精神專注，這很可能是他考慮租房的無聲語言。

c、行為信號，頻繁看房子和問問題多達三五次。

d、招商人員在最后成交關口不能急于求成，對顧客不能催促過緊，否則會引起顧客的猜疑和反感，導致前功盡棄。招商人員在最后成交關口要保持不急不躁，自信從容的心態。適當動用一些策略性方法，促成成交。

9、租后聯絡

a、與顧客保持經常的聯系，增加雙方之間的信任和感情。

b、電話接聽內容、顧客聯系電話記錄、電話跟蹤次數和情況、接待顧客組數和情況、回訪顧客組數和經營情況。

c、實際情況與原先廣告宣傳等會有一定的出入，這時需要憑借招商人員和顧客之間良好的關系來進行溝通乃至協商解決遺憾問題的辦法。一定要熱情對待、關心備至。d、定工作成績 e、診斷疑難問題。f、介紹樓市信息。五）、顧客類型比較

1、智穩健型：

a、特征：深思熟慮，冷靜穩健，不容易被推銷員的言辭說服，對于

疑點必詳細詢問。

b、對策：加強產品品質、公司性質及獨特優點的說明，一切說明須講究合理有據，以獲得顧客理性的支持。

2、感情沖動型

a、特征：天性激動是易受外界慫勇與刺激，很快就能作決定。

b對策：開始即大力強調產品的特色與實惠，促其快速決定，當顧客不欲購買時，須應付得體，以免影響其他顧客。

3、默寡斷型

a、特征：出言謹慎，一問三不知，反應冷漠，外表肅靜。

b、對策：除了介紹產品，還須以親切、誠懇的態度拉攏事情，想辦

法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需

要。

4、柔寡斷型

a、特征：猶豫不決，反復不斷怯于作決定。如本來認為四樓好，一下又覺得五樓好，再不六樓也不錯。

b、對策：推銷員須態度堅決而自信，來取得顧客依賴，并幫助他下決定。

5、喋喋不休型 a、特征：因為過份小心，竟至喋喋不休，凡大事小事皆在顧慮之內，有時甚至離題太遠。b、對策：推銷員須能先取得他的信任，加強他對產品的信心。離題太遠時，須隨時留意適當時機將其導入正題。從下訂金到簽約須“快刀斬亂麻”，免得夜長夢多。

6、盛氣凌人型

a、特征：趾高氣昂，以下馬威來嚇唬推銷員，常拒推銷員于千里之外。

b、對策：穩住立場，態度不卑不亢，尊敬對方，恭維對方，找對方的“弱點”。

7、求神問卜型

a、特征：決定權操于“神意”或風水先生。b、對策：盡力以現代觀點不配合其風水觀，提醒其勿受一些“歪七八理”的風水說迷惑，強調人的價值。

8、畏首畏尾型

a、特征：購買經驗缺乏，不易作出決定。

b對策：提出信而有力的業績、品質、保證。行動與言語能博得對方的信賴。

9、神經過敏型

a、特征：容易往壞處想，任何事都會“刺激”他。b、對策：謹言慎行，多聽少說，神態莊重，重點說服。

10、斤斤計較型 a、心思細密，“大小通吃”，善于比較。b、對策：得用氣氛相“逼”，并強調產品的優惠，促其快速決定，避開其斤斤計較之想。

11、借故拖延型

a、特征：個性遲疑，借詞拖延，推三推四。

b、對策：追查顧客不能決定的真正原因。高法解決，免受“拖累”。六）、警惕容易失敗的銷售方式

1、碰到客戶，沉不住氣，一副急功近利的樣子，最要不得。

2、對方一問底價，就以為是成交信號，自動惠于折扣，降價后，還征詢對方是否滿意，實在笨到極點。

3、客戶口說不錯，就以為是買賣即將成交，而樂不可支，以致言談松懈，戒心解除，敗之始也。

4、沒有明查細考，就認定對方必然會買，真是一廂情愿！這種自以為是，自我陶醉的心態，才是最基本的最常犯的錯誤；

5、客戶問什么，才答什么，這種一問一答，最容易使自己陷于被劣勢。行銷應該主動，最高明的銷售應該主導游戲規則；

6、拼命解說銷售重點，缺失倒避而不談，通常買方發現了，未必會說破，但購買意識卻立該降低到最低點。天下沒有十全十美的商品，能以誠相待，自動點破輕微的小暇疵，反而能取得買方的信賴。

7、切記對客戶的看法不理不答，甚至一概否決。應該設法婉轉破解，你可以不同意，但絕不可以忽視對方的觀點。

8、切勿有先入為主的成見，客戶初次光臨，就認定他不能做決定，而掉以輕心，這種做法，就是潛在的財務神爺出門。其次，購買與否，因人而異，個人想法不同，行事準則各異，有人第一次來，也會購買，有人來了十幾次，你說破嘴，但還是不滿意。

9、所以買不買決定于營銷技巧，和第幾次來沒有多大關系。

10、未獲得明確的答復，就讓客戶離去。客戶離去前，至少要問明對方的心態。通過交流從對方的回答中，你才清楚自己下一步應該怎樣做，主動權才掌握在手里。七）、成單技巧之逼定

逼定技巧及資源配合

1、現場逼定：確認客戶有一定的購買信號之后，經過進一步處理購買信號應不失時機的采取現場逼定，常見方法： a、房號的逼定法

b、利用現場緊張氣氛進行逼定

c、利用現場優惠措施制造緊張氣氛進行逼定。

2、自然逼定法：在客戶達到逼定條件之后，告知他可以辦手續了。

3、認購書及購樓程序進行逼定：在客戶達到逼定的條件，可以將認購書給客戶書寫落訂程序，刺激客戶落訂想法。

4、同事間配合：創造現場氛圍，同事可以假裝打電話給客戶，間接刺激談判業務員客戶購買。在談判僵的時候還可以請同事協助處理，在談判中可邀請同事講述以往客戶成功購買的理由。

5、推同一套房

6、喊銷控，刺激客戶購買欲。

7、上級配合：項目經理可把握現場情況，主動出擊，幫助業務員，業務員可以在與項目經理溝通后，請項目經理出面解決客戶的問題。

8、樹立危機意識：在客戶交定時應注意談話藝術，盡可能少說話，當你認為客戶提出問題純屬瑣碎的問題時，就承認和接受它，但不要花大力氣對待，避免語言失誤導致損失。

9、注意逼定后客戶的語氣有否拖延或推脫的意思，不能輕易放棄，但同時給客戶一定的考慮空間，避免逼的太急，損失客戶。

10、客戶在猶豫不決時，如果能抓住客戶心理，適當的引導是很有必要的，避免客戶猶豫不決而損失。

11、客戶交錢方式也應格外留心：刷卡，交現金都要避免意外，如無法正常交款，一定要陪客戶直接上銀行，避免客戶改變主意而損失。

12、簽定認購書需注意避免多次簽錯導致客戶損失。

13、客戶下定是認購書姓名確定，最好是讓客戶自己決定，避免你插入客戶的姓名糾紛中而導致客戶損失。

八）、客戶落定的信號

動作、語言、神態等特征顯現類：

1、沉思、焦慮、找煙抽；

2、客戶兩人對視，相互交流眼神；

3、兩人在桌子下面拉衣角，踢對方的腳等小動作；

4、因緊張造成的口吃、臉紅等現象；

5、重復性語言，相互詢問；“定還是不定”；

6、重復性動作，起來坐下又起來又坐下；

7、拿出手機等物品，卻不使用；

8、給自己倒水；

9、手指不停的敲打桌子；

10、用手觸摸自己身體的不同部位，如鼻子、耳朵等；

11、“煙灰缸真好看，能送給我嗎？”等要求贈送物品的話語；正常租房自然舉動類

1、拿出其它項目的戶型圖作對比；

2、詢問交定后的事宜；

3、詢問定金如何交納

第八章 招商各類表格及文書的應用

1、招商排號通知單（財務部存檔）

尊敬的： 聯系電話

請到財務部交納（人民幣）￥ 作為xx(項目)租賃商鋪的排

號押金，第類，號碼為號。公開招商時，顧客根據號碼的先后順序進行商鋪的挑選及租賃。

第1類 m2--m2 商鋪排號訂金為1萬元

第2類 m2--m2商鋪排號訂金為2萬元

第3類 m2--m2商鋪排號訂金為3萬元

第4類 m2--m2商鋪排號訂金為4萬元

第5類 m2--m2商鋪排號訂金為5萬元

（以上所指面積為建筑面積）

招商顧問： xx項目招商部

年 月 日

招商排號通知單

（招商部存檔）

尊敬的： 聯系電話

請到財務部交納（人民幣）￥ 作為xx項目租賃商鋪的排

號押金，第號。公開招商時，顧客根據號碼的先后順序進行商鋪的挑選及租賃。

第1類 m2--m2商鋪排號訂金為1萬元

第2類 m2--m2商鋪排號訂金為2萬元

第3類 m2--m2商鋪排號訂金為3萬元

第4類 m2--m2商鋪排號訂金為4萬元

第5類 m2--m2商鋪排號訂金為5萬元

（以上所指面積為建筑面積）

招商顧問： xx項目招商部

年 月 日

2、《xx項目》商鋪認租須知

歡迎各商戶前來承租《xx項目》商鋪，在簽訂《認租書》前請仔細閱讀本《認租須知》，如有任何查詢或疑問，請隨時與我司聯系。

一、租賃資料

1、租期：兩年至五年，視乎位置而定。

2、租金：詳見租金表（租金管理費）

3、裝修期：15天至一個月（視商鋪面積而定）

4、預約金：認租(購)一套商鋪的預定金為1000元(10000元)。

5、元

6、電費：按商鋪內電表顯示電量計收。

二、認租手續

商戶到《xx項目》招租處辦理認租手續時需遞交的資料：

（a）承租人為公司

1、加蓋公章的有效營業執照原件及復印件

2、加蓋公章的法定代表人及合同簽署人的身份證原件

3、公司法定代表人證明及授權委托書原件（法定代表人授權給簽署

人簽署合同）

4、公司法定代表人證明書及授權委托書原件（法定代表人授權給合同登記辦理人辦理合同登記）

（b）承租為個人

1、承租人的身份證原件

2、授權委托書原件（承租人授權給合同登記辦理人辦理合同登記）

3、開業前須提供合法有效的營業執照并須到出租方辦理租賃合同轉

名手續（將承租人由個人名義轉為營業執照上載明的公司，該“個人”須

為該公司法定代表人或負責人）

商戶并同時交一個月租金之定金并簽訂《認租書》，商戶必須在簽訂《認租書》的七個工作天內到《xx項目》招租處簽訂《安丘市房地產租賃合同》及有關補充協議，并交納保證金(不同商鋪不同保證金，承租三年以上)。逾期簽訂租賃合同及繳交上述款項則作放棄認租論，業主可另行安排出租并沒收定金。

三、簽訂《租賃合同》時所需繳交的費用

租戶在簽訂《安丘市房地產租賃合同》時一次性向業主支付：

1、保證金 元（扣除已付之定金）

2、有關稅費及其他費用按國家及當地規定執行(執行所承諾的優惠政

策)

四、交鋪標準

參照交鋪標準附件

3、xxx(項目)商鋪認租書

甲方：

地址：

電話：

乙方： 經營品牌：

法定地址： 經營范圍：

通信地址： 經營年期：

聯絡電話： 傳 真：

法定代表人： 身份證號碼：

現經營地址： 郵 編：

乙方同意根據本《認租書》所列條件承租甲方在條款（1）中所指定的物業。

1、承租物業：商鋪。

（下稱：該商鋪，見附件“平面圖”加蓋公章或涂抹部分）如甲方因場地

布局需要調整乙方到其它位置，乙方接受此安排或有權取消本《認租書》。2房管局批核面積為準）。

3、經營范圍：該商鋪的經營范圍是，乙方必須

自己領取有效的營業執照。

4、租賃期：年自 年 月 日始至 年月 日止。5天。

6日（若有變更應以甲方向乙方發出的書面

《收鋪通知書》為準。

7、租金：第一年：￥/月（￥元/平方米）。

8、押金： 元。

9、政府稅費：

10、首期定金：乙方簽署本《認租書》的同時，須向甲方繳納定金￥元，在乙方簽署《租賃合同》后此首期定金作為合同定金之部分。

13、乙方簽署《認租書》之日起天內（即年/攜帶有關資料前往指定地點簽署《租賃合同》。

14、如乙方在上述期限內不簽署《租賃合同》，或未能依時繳付上述各種應

付之款項或違反本《認租書》之任何條款時，視為乙方自動放棄承租該商鋪，甲方有權沒收乙方所交之全部款項，并可將該商鋪另行出租。

15、在簽署《租賃合同》前，甲方若因任何理由至使該商鋪不能出租時，甲方需退還所收之首期定金給乙方。在退還所收首期定金后，本《認租書》自動終止，雙方權利義務即時終結。

16、本《認租書》自甲、乙雙方簽署之日起生效。

17、本《認租書》一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

甲方：乙方：

法定代表或授權代表簽署蓋公章：

電話：電話：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

4、xx(項目)商鋪租賃合同

出租方：（甲方）安丘新方圓置業有限公司

承租方：（乙方）

根據國家、省、市有關法律、法規及房地產管理的各項規定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經過協商一致訂立本合同，并共同遵守，接受當地房地產管理機關的監督、管理。

一、甲方同意將坐落在的 市場 鋪位出租給乙方作商業用途使用，建筑面積平方米，分攤共同面積平方米。

二、甲乙雙方協定的租賃期限為 年：自 年 月 日始至 年月日止。

租金，以后按市場情況按月結算，由乙方在每月的第 日前按 付款方式繳付租金給甲方。

三、乙方向甲方交納（人民幣）元保證金，并按照雙方簽訂的商鋪租賃合同使用商鋪，甲方應在租賃期滿或解除合同之日將保證金本金無息退還乙方。

四、在租賃期內，甲方承擔下列責任：

1、依合同將商鋪及設備交付乙方使用。未按約定交付商鋪的，每逾期一日，須按月租金額的1.5%向乙方支付違約金。

2、負責對商鋪定期安全檢查，承擔商鋪主體結構自然損壞的維修費用，如因商鋪維修須乙方臨時搬遷時，甲方應與乙方簽訂回遷協議；如因甲方維修責任而延誤商鋪維修造成他人人身傷亡，財產損失的，應由甲方負責賠償。

3、租賃期間轉讓該商鋪時，須提前10~15個工作日通知乙方，同等條件下甲方擁有優先購買權，在10-15個工作日內甲方不確定購買該商鋪，乙方有權出賣該商鋪產權。

4、租賃期內，甲方如須提前解除或變更合同，應事前征得乙方同意。

五、租賃期內，乙方負責承擔下列責任：

1、依時交納租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方須按當月租金額的1.5%向甲方支付違約金。如果逾期20天，甲方有權解除合同，收回商鋪。

2、嚴格按商鋪使用性質使用該商鋪，乙方擅自改變商鋪的用途，甲方可不經乙方同意，單方解除合同，隨時收回商鋪。

3、因使用需要對商鋪進行擴、加、改建（含改變間隔），室內裝修或增加設備，必須經甲方書面同意并訂立書面協議，并按規定重新議定租金，甲方有權對工程進行監督。4點：

（1）不得將商鋪轉租或分租。如違反則視為乙方自動放棄商鋪使用權。本合同在轉租或分租之日起解除，保證金不予退還，由此造成的一切損失，由乙方負責賠償。

（2）同意將商鋪轉租或分租。必須簽定轉租合同，重新設定租金和其它合同條款，并辦理租賃登記手續。

5、愛護和正常使用商鋪及其設備，發現商鋪及其設備自然損壞，應及時通知甲方并積極配合甲方檢查和維修。因乙方過錯延誤維修而造成他人人身傷亡、財產損失的，由乙方負責賠償。使用商鋪不當或者人為造成商鋪損壞的，應由乙方負責修復或賠償。

6、乙方在承租的商鋪內需要安裝或使用超過水、電表容量的任何水、電設備時，應事前征得甲方同意，并由甲方負責到有關部門辦理增容手續，費用由乙方負擔。

7、注意防火安全，不得在商鋪內非法存放易燃、易爆等危險物品；如因乙方違反本項規定而造成的損失，責任由乙方承擔。

8、租賃期內，乙方需提前解除合同的，應事前告知并征得甲方同意。

9、租賃期屆滿且甲方要求收回商鋪或解除合同之日，應交回原承租商鋪和設備給甲方；如需繼續承租商鋪，應提前3個月與甲方協商，雙方另訂合同。

10、在租賃期內必須遵守國家有關政策。

六、違約責任：

1、任何一方未能履行本合同規定的條款或者違反房地產租賃管理法律、法規，另一方有權依法提前解除本合同，造成的損失由責任方承擔。

2、租賃期屆滿，甲乙雙方未續定合同且甲方要求收回商鋪，乙方逾期不交出承租商鋪的，甲方除限期乙方遷出和補交占用期租金外，并有權按占用期內租金總額的100%收取違約金。

3、租賃期內任何一方沒有法定或約定的理由而單方提出解除合同的，另一方有權要求賠償損失，并有權按租賃有續期內租金總額的100%收取違約金。

七、違約金、賠償金應在確定責任后十日內付清，每逾期一天，按應付全額0.5%支付滯納金。

八、在租賃期內，經安全鑒定部門鑒定商鋪不符合安全使用標準的，租賃合同自然終止，因此造成的損失由責任方負責賠償。

九、如因不可抗力的原因，造成本合同無法履行時，雙方互不承擔責任。

十、本合同履行中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可向當地人民法院起訴解決。在協商與訴訟期間，雙方均不得采用任何方式威迫對方。

十一、上述商鋪在租賃期內，需要交納的稅費，由甲乙雙方按規定各自承擔。

十二、本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協議，但內容不得違反國家、自治區、市有關法律和法規。如與本合同有抵觸且補充協議中不作注明的，以本《租賃合同》為準。其補充協議經雙方簽字蓋章后作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。

十四、雙方約定其他事項： 甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

地址：地址： 電話：日期：

5、客戶檔案登記表

年 月

年 月 日至 月 日，第 周 客

戶

年 月 日至 月 日，第 月

客

戶、

第二篇：春聯(6字)

春聯大全(6字)雨過青山吐翠 風來碧野飄香

法制成風國泰 道德化雨民安

白發同偕千歲 紅心共映春秋

百卉近春斗艷 群芳為國爭光

百卉迎春斗艷 群芳為國爭榮

爆竹聲聲除舊 桃符代代更新

爆竹聲聲祝福 燈花閃閃迎春

爆竹一聲辭舊 桃符萬戶更新

鞭炮聲聲報喜 紅燈盞盞迎春

處處明山秀水 家家笑語歡歌

春好群芳共喜 禾豐舉國共歡

春來鳥語花香 冬去山明水秀

春暖風和日麗

政興人壽年豐

春暖風和日麗 年豐物阜民康

春引百花竟放 福到人壽年豐

冬去山青水秀 春來燕舞鶯歌

發家切記勤儉 富裕莫忘扶貧

福臨壽星門第 春到致富人家

福日九州共樂 新年四海同春

國貴安定團結 家宜勤儉節約

和睦聚財致富 忠厚多福永安

紅梅初綻花二 東方風來又一

虎躍龍驤鵬舉 花明柳暗春濃

華夏政通人杰 神州長治久安

歡歌笑語辭舊 爆竹花燈迎新

火樹銀花盛景 紅梅綠柳新春

家家恭喜致富 人人慶賀安康

江山萬里皆春 祖國前程似錦

借問春從何至 皆言福自群生

今日千家辭舊 明朝萬戶更新

開拓路上春麗 改革枝頭花繁

滿戶晴光瑞氣 一門福壽安康

門畔山青水秀 院中鳥語花香

能者當家家福 臘梅報歲歲豐

千鄉同歌國盛 萬民共慶年豐

人勤六畜興旺 智多五谷豐登

日麗風和雨潤 龍騰虎躍霞飛

山碧千峰競翠 水清百舸爭流

山青水秀春艷 花好月圓谷香

神州萬里春風 盛世千秋偉業

事事隨心稱快 家家愜意歡欣

水秀山青春艷 月圓花好谷香

節日人人共樂 江山處處皆春

新歲新光新景 春風春雨春花

祖國山明水秀 中華人杰地靈

處處歡歌遍地 家家喜笑連天

春暖風和日麗 物豐國泰民安

歌頌軒轅功德 弘揚民族精神

萬馬奔騰賀歲 五羊奮躍迎春

懸魚流芳百世 納賄遺臭萬年

展現民族特色 弘揚時代精神

政惠九州祥瑞 人和四海康寧

春著筆花萬朵 泰蒸豹霧千層

杜宇一聲春曉 黃鶯幾囀歲新

孔雀開屏報喜 畫眉歡唱迎春

品蟄逢雷欲奮 盤根久凍春回

霜送曉寒侵被 筆連墨韻迎晨

松下清琴皓月 花邊好鳥春風

泰運頻書大有 昌期幸際升平

喜爆聲聲報歲 紅燈盞盞迎春

細雨無聲潤物 和風會意迎春

有竹有梅門第 半村半廓人家

竹露松風蕉雨 清茶琴韻書生

子歲先登富路

丑年再上新階

牛年春聯

春自卯時報起

福由兔口銜來 兔年春聯

虎去猶存猛勁

兔來更顯奇才 兔年春聯

虎嘯凱歌一曲

兔奔喜報九州

兔年春聯

何限我家富裕 更求全國繁榮

大地生香吐艷

神州躍馬爭春

馬年春聯

飛雪片片凝瑞

馬蹄聲聲報春 馬年春聯 春到紅鬃馬上

喜臨綠柳門前

馬年春聯

春到江南塞北

馬騰正氣清風

馬年春聯

駿馬秋風薊北

杏花春雨江南

馬年春聯

留下小龍勝景

迎來駿馬新春

馬年春聯

日麗風和景艷

人歡馬叫春新

馬年春聯

尚存金蛇靈氣

重振龍馬精神

馬年春聯

天馬橫空出世

臘梅傲雪迎春

馬年春聯

雪片紛紛凝瑞

馬蹄得得報春

馬年春聯

港澳榮歸故國

炎黃喜步登天 千禧年春聯

承上下求索志

繪春秋振興圖

通用春聯

雪瑞年豐福滿

人歡馬叫春濃

馬年春聯

龍騰千年華夏

蛇舞世紀新春

生肖春聯

處處春光濟美

年年人物風流

通用春聯

駿馬四蹄擊鼓

羚羊雙角開春

羊年春聯

傲骨高風亮節

紅梅翠竹青松

通用春聯

窗外紅梅最艷

心頭美景尤佳

通用春聯

立志當懷虎膽

求知莫畏羊腸

羊年春聯

馬嘯英雄浩氣

羊鳴世紀春光

羊年春聯

喜鵲登枝祝福

靈羊及地呈祥

羊年春聯

麗水麗山麗景 新春新歲新人

馬歲增添馬勁 新年再繪新圖

胸有春秋全史 目無魏吳群雄

縮千里為咫尺

聯兩地為一家 交通運輸用聯

提高醫療質量 增進人民健康

醫院

大水流為九曲 春風又是一年

靜坐常思己過 閑談莫論人非 嚴于律己

白雪紅梅報喜

黃鶯紫燕迎春

百花生香吐艷

四化躍馬揚鞭

百花生香吐艷

四化躍馬爭春

百花迎春斗艷

群英為國爭光

百聯同歌盛世

九州共祝民康

百族家家樂業

九州戶戶安居

北京贏來奧運

中國獲得成功

碧海蒼山玉宇

春風麗日神州

不靠蒼天賜福

全憑白手起家

彩筆精描四化

紅心巧繡三春

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 通用春聯

通用春聯

通用春聯

創造萬千氣象

建設兩個文明

春到芙蓉國里

福臨楊柳門前

春風花香鳥語

夜月書韻琴聲

春滿三江四海

喜盈萬戶千家

春暖風和日麗

年豐物阜民歡

春日人人共樂

江山處處皆春

春意布滿大地

陽光普照人間

春織千山錦繡

旗揚萬里雄風

春種遍地綠玉

秋收滿倉黃金

春種千山綠玉

秋收萬頃黃金

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 春駐筆花萬朵

云描淑景千番

通用春聯

風展紅旗如畫

春來眾志成城

通用春聯

好水好山好景

新歲新居新人

通用春聯

春自改革喚起

富由開放得來

通用春聯

風正江山吐秀

心齊國運昌隆

通用春聯

紅梅伸枝傲雪

桃李含笑迎春

通用春聯

春自寒梅報到

年從瑞雪迎來

通用春聯

富裕全憑奮斗

成功來自艱辛

通用春聯

紅心巧繪三春

彩筆精描四化

通用春聯

大地百花齊放

神州萬象更新

大地風光旖旎

神州人物軒昂

大地三春永駐

神州兩制長存

大業千帆競發

明春萬象更新

蕩蕩乾坤不老

昭昭日月生輝

冬盡梅花點點

春回爆竹聲聲

芳草滿園吐秀

群英遍地生輝

放眼嶄新世紀

振興錦繡中華

奮掃山間雨露

喜迎天下賓朋

風過紅旗似畫

春來綠水如煙

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 通用春聯

通用春聯

通用春聯

改革潮掀巨浪

振興氣貫長虹

改革頓開富路

承包立鏟窮根

功業長留天地

光輝永照人間

共建文明環境

同興錦繡中華

國富民強盛世

花香日暖新春

國富民強世盛

天時地利人和

國富星辰耀彩

政清日月生輝

國際風云多變

神州信念益堅

國泰家興民樂

年豐日富時昌

國肇繁榮昌盛

民欣長治久安

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

虎奮千年古國

龍騰四化鵬程

虎躍龍騰國瑞

春華秋實年豐

虎躍龍驤鵬舉

天時地利人和

戶戶金花報喜

家家紫燕迎春

花艷春光無限

人勤幸福有期

歡炮聲聲報喜

紅聯對對迎春

歡慶高居大廈

喜遷遙念親人

家富國強民樂

春濃日暖花香

江山千秋永固

大業百世其昌

景歷風花雪月

歲迎春夏秋冬

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 景美年豐國瑞

春新日麗人歡

通用春聯

六合和平博愛

三江富裕常寧

通用春聯

勤創九州偉業

誠招四海英才

通用春聯

九域春光永駐

三江福水長流

通用春聯

梅報九州春色

旗開一代風流

通用春聯

勤乃發家妙策

儉為致富良方

通用春聯

九域同歌盛世

七音共慶豐年

通用春聯

梅蕊樂開五福

竹風喜報三多

通用春聯

勤探知識大海

勇攀科學高峰

通用春聯

舊歲悉除舊弊

新春大樹新風

開創千秋大業

繪成四化宏圖

開拓路途春麗

革新枝上花榮

堪喜風光勝舊

欣逢世紀更新

樂看四化偉業

喜聽八方春音

歷盡酸甜苦辣

迎來灑脫風流

兩岸春光普照

千家瑞氣盈門

兩袖清風門第

四時和氣人家

領略神州風采

頌吟改革華章

柳下清琴皓月

花前益鳥春風

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

美化金甌壯麗

高懸玉鏡光明

描繪千秋偉業

騰飛萬里鵬程

描繪神奇世界

歌吟曲折人生

描繪中華特色

放飛大地春光

妙手描山繡水

雄心強國富民

民族精神不老

英雄本色升華

默默無聞做事

孜孜不倦讀書

年豐人壽福滿

柳綠花香春濃

前程千帆競發

盛世萬象更新

前程絢麗似錦

好景明媚如春

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

人靠勤勞致富

家因和睦生財

人壽國強家富

年豐花好月圓

人壽年豐福滿

花香柳綠春濃

認認真真辦事

清清白白做人

日麗風和春暖

黨廉政善民安

日麗風和人樂

國強民富年豐

日暖風調雨順

家和人壽年豐

日日生財有道

春春納福無涯

瑞雪嬌梅裊柳

新春美酒佳聯

瑞雪松濤竹韻

春風鳥語花香

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 掃除拜金邪氣

樹立崇德佳風

通用春聯

四序先臨首祚

萬家同得長春

通用春聯

為江山添秀色

與日月爭光輝

通用春聯

山碧千峰競秀

水清百鳥爭春

通用春聯

送走一窮二白

迎來萬紫千紅

通用春聯

唯儉唯勤創業

亦耕亦讀傳家

通用春聯

神州—派春色

祖國無限生機

通用春聯

歲歲風調雨順

年年物阜民康

通用春聯

物阜國強民富

天時地利人和

通用春聯

盛世民安業壯

神州虎躍龍騰

盛世千秋偉業

神州萬里春風

時雨當春乃降

好花應時而開

世紀光華歲月

中華錦繡河山

守法奉公遵紀

尊長愛幼敬賢

水秀山明草茂

羊肥馬壯春榮

四海旌旗映日

五湖戰鼓催春

四化千秋鼎盛

九天萬象更新

四化喜開國運

千方共慶家祥

四季時時勝意

千家事事舒心

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

歲歲三春得意

年年萬事開心

堂前紫燕對語

戶外黃鶯聯鳴

桃符窗花瑞雪

柳浪布谷春風

桃紅復含春色

柳綠更帶朝煙

天啟三春美景

人描四化宏圖

鐵石梅花氣概

山川香草風流

鐵水奔流報喜

鋼花怒放迎春

萬里江山如畫

百年世紀長春

萬眾共迎旭日

九州同慶新春

為創甜蜜事業

何辭雨露風霜

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

喜創千秋大業

殷期萬眾小康

喜看春光普照

笑迎泰運頻來

喜納工農雅意

精描馬列宏圖

喜盈工農門第

春滿勞動人家

顯現英雄本色

順應時代潮流

笑問春歸何處

喜看水綠江南

笑語歡歌辭舊

華燈爆竹迎新

心似春花怒放

財如瑞雪翻飛

雪白梅紅柳綠

政通世順人和

雪映梅花更艷

春歸柳色尤青

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯 雪映一天春碧

云浮四海清暉

通用春聯

致富條條是道

國強步步登天

通用春聯

祖國與天齊壽

人民同地永寧

通用春聯

燕子爭泥黃坡

人家曬網綠洲

通用春聯

種養擇優發展

產銷配套成龍

通用春聯

最喜年春并至

堪欣福壽同增

通用春聯

一刻莫閑歲月

十分珍重年華

通用春聯

竹報一元復始

花開四化初成通用春聯

最幸春光有主

還欣瑞氣無邊

通用春聯

一院芝蘭瑞氣

萬家楊柳春風

億眾赤心向黨

萬千花朵朝陽

溢彩流光歲月

知書達理人家

愿為河山添錦

敢與日月爭輝

月圓常念家國

花好倍思眷親

閱盡人間春色

領先時代潮流

珍惜黃金時代

莫負錦繡年華

珍惜青春歲月

追求精彩人生

正正堂堂行事

清清白白作人

政清星辰耀彩

國富日月增輝

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

壯志五湖四海

春光一刻千金

紫燕黃鶯布谷

紅梅綠柳迎春

祖國繁榮昌盛

人民福壽安康

祖國風光絢麗

人民福壽安寧

祖國河山競秀

人民天下長春

祖國河山似錦

神州大地皆春

祖國江山如畫

人民事業同春

祖國前程無量

人民奮發有為

祖國山河壯美

神州春意盎然

祖國山青水秀

中華人杰地靈

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

昨夜彩云追月

今朝爆竹迎春

通用春聯

政清山河似錦 國富歲月如花

犬吠佞人喪膽

雞鳴玉宇生輝狗年春聯(戌)

舜犬重臨華夏

犬年大展雄姿 狗年春聯(戌)

設計匠心獨運

鑄機妙手成春

機械廠

升平歲辭戊辰

盛世春迎已巳 蛇年春聯(巳)

除舊歲破舊俗

迎新年樹新風

通用春聯

年年柳色相似

歲歲世態更新

通用春聯

福滿工農門第

春到勞動人家

通用春聯

春自寒梅報起

年從玉兔迎來兔年春聯(卯)虎去猶留猛勁

兔來更顯捷才兔年春聯(卯)

風展紅旗似畫

春來綠水如藍

通用春聯

香梅含苞怒放

瑞雪吐絮迎春

通用春聯

表演神州好事

傳播時代精神 戲院影院戲臺

港澳歸帆在望

臺澎去雁將回

通用春聯

旭日橫空出世

臘梅做雪迎春

通用春聯

馬去抬頭見喜

羊來舉步生風羊年春聯(未)

共慶春回大地

同歌喜到人間

通用春聯

燕雀應思壯志

梅蘭珍重年華

通用春聯

馬歲家家如意

羊年事事吉祥 年春聯(未)

烏金黃土故地

白羊綠野新郊 羊年春聯(未)

電信九州樞紐

郵局四化橋梁

郵電局（所）

春到碧桃樹上

鶯歌綠柳樓前

通用春聯

春風春雨春色

新年新歲新景

通用春聯

春滿勤勞門第

喜融幸福人家

通用春聯

春自寒梅喚起

香由乳燕銜來

通用春聯

到處山歡海笑

遍地虎躍龍騰

通用春聯

冬去山明水秀

春來鳥語花香

通用春聯

冬去山青水秀

春來鳥語花香

通用春聯

共喜陽回大地

同歌春到人間

國強家富人壽

花好月圓年豐

好山好水好景

新歲新春新人

紅梅錚骨傲雪

桃李笑顏迎春

虎躍龍騰碧海

鶯歌燕舞春風

勞動創出世界

國家屬于人民

兩岸同期一統

九州共樂三春

慶幸一元夏始

祝福萬戶更新

守法才能執政

無私方可當官

同心同德建國

克勤克儉持家

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

養成勤儉美德

樹立儉樸新風

藝苑百花爭艷

文壇萬象更新

迎春丹青煥彩

辭歲翰墨飄香

昨夜春風入戶

今朝喜氣盈門

春草滿庭吐秀

百花遍地飄香

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

通用春聯

第三篇：培訓專業知識

一、安防系統的構成安防主要包括:閉路監控系統、防盜報警系統、樓宇對講系統、停車廠管理系統、小區一卡通系統、紅外周界報警系統、電子圍欄，巡更系統 考勤門禁系統，安防機房系統，電子考場系統、智能門鎖等等

簡單的概括起來，各個子系統的基本配置包括：前端、傳輸、信息處理/控制/顯示/通信三大單元。不同的子系統，其三大單元的具體內容有所不同，1.入侵報警系統

入侵報警系統(IAS)intruder alarm system 利用傳感器技術和電子信息技術探測并指示非法進入或試圖非法進入設防區域的行為、處理報警信息、發出報警信息的電子系統或網絡。

入侵報警系統的構成一般由周界防護、建筑物內（外）區域/空間防護和實物目標防護等部分單獨或組合構成。系統的前端設備為各種類型的入侵探測器（傳感器）。傳輸方式可以采用有限傳輸或無線傳輸，有限傳輸又可采用專線傳輸、電話線傳輸等方式；系統的終端顯示、控制、設備通訊可采用報警控制器，也可設置報警中心控制臺。系統設計時，入侵探測器的配置應使其探測范圍有足夠的覆蓋面，應考慮使用各種不同探測原理的探測器。

2.視頻安防監控系統

視頻安防監控系統（VSCS）video surveillance & control system 利用視頻技術探測、監視設防區域并實時顯示、記錄現場圖像的電子系統或網絡。

本系統的前端設備是各種類型的攝像機（或視頻報警器）監視器及其附屬設備，傳輸方式可采用同軸電纜傳輸或光纖傳輸；系統的終端設備是顯示、記錄、控制、通信設備（包括多媒體技術設備），一般采用獨立的視頻中心控制臺或監控－報警中心控制臺。

3.出入口控制系統

出入口控制系統（ACS）access control system 利用自定義符識別或/和模式識別技術對出入口目標進行識別并控制出入口執行機構啟閉的電子系統或網絡。

出入口控制系統一般由出入口對象（人、物）識別裝置、出入口信息處理、控制、通信裝置和出入口控制執行機構三部分組成。出入口控制系統應有防止一卡進多人或一卡出多人的防范措施，應有防止同類設備非法復制有效證件卡的密碼系統，密碼系統應能授權修改。

4.電子巡查系統

電子巡查系統 guard tour system對保安巡查人員的巡查路線、方式及過程進行管理和控制的電子系統。

5.停車場管理系統

停車庫（場）管理系統 parking lots management system 對進、出停車庫（場）的車輛進行自動登錄、監控和管理的電子系統或網絡。

6.防爆安全檢查系統

防爆安全檢查系統 security inspection system for anti-explosion 檢查有關人員、行李、貨物是否攜帶爆炸物、武器和/或其他違禁品的電子設備系統或網絡。

7、安全排爆處理系統

安全排爆處理系統包括：排爆便攜式水切割處理系統、排爆機器人、排爆罐、排爆毯、排爆服、等，旨在把涉及安全隱患的物品安全處理掉。

8、車輛和移動目標防盜防劫報警系統

9、報警通信指揮系統

10、其他子系統

例如：對具有特殊使用功能要求的建筑物、構筑物或其內的特殊部分、特殊部位，需要設計具有特殊功能的安全技術防范系統，如專用的高安全實體防護系統、防爆和安全檢查系統、安全信息廣播系統等。

二、安防行業概況

中國的安防產業是從20世紀80年代開始起步的，比西方經濟發達國家大約晚20年。改革開放以前，由于受經濟發展的限制，中國的安防主要以人防為主，安全技術防范還只是一個概念，技術防范產品幾乎還是空白。20世紀80年代初，安防作為一個行業在上海、北京、廣州等經濟發達城市和地區悄然興起，尤其是處在改革開放前沿的深圳，依托本地先進的電子科技優勢和得天獨厚的地理位置，逐漸發展成為全國安防產業的重要基地。

中國安防產業的發展已基本成型，且頗具規模。進入21世紀，安全技術防范產品行業又有了進一步的發展，智能建筑、智能小區建設異軍突起，以及高科技電子產品、全數字網絡產品的大量涌現，都極大促進了技防產品市場蓬勃發展。中國正在發展成為世界上最龐大的安全防范產品市場已是不爭的事實，“世界工廠”的逐步形成使中國安防行業成為國民經濟新的增長點和新興的朝陽產業。安防產業日漸成為中國經濟建設領域里一支十分重要的生力軍。

隨著社會經濟的快速發展，社會公共安全也受到人們越來越多的關注，安防產業作為一個新型的產業發展速度非常迅猛，智能化安防技術的發展已取得了舉世矚目的成就，隨著企業和住宅小區需求的凸現，數字化智能安防當前面臨新的發展契機，由于數字化智能安防行業的特殊性，國家對智能安防產業的發展一直都給于政策上的鼓勵。近年來，為了解決企業和住宅小區的安全防范問題，建設部、公安部兩部先后簽署下達了多種相關文件，以強化企業和住宅小區的智能化安全防范設施。

北京成功申辦奧運會(奧運安保工程項目僅設備采購就高達3億美元)和中國加入世界貿易組織成為推動中國經濟發展的強大動力，也給中國安防行業帶來巨大的商機和挑戰。中國安防行業隨著國家社會經濟同步發展，回顧歷史，成就斐然；看當前，盡管我們的安防科技水平與國際先進科技成就仍有一定距離，但我們的發展趨勢，總體處于上升階段；展望未來，前景無限光明。

目前房地產開發商在建筑智能化上的投資約占建筑總投資的5%－8%，公共建筑智能化系統的投資要高于住宅小區的智能化投資，其中安防系統是最主要的花費。尤其是2008年北京奧運會及2010年上海世界博覽會的舉行，在對安防系統提出更高要求的同時，也給安防產品帶來巨大的市場空間。據統計，2005年1－6月我國房地產開發投資額為6193.1億元，如果以6％保守的計算智能化工程投資，就是370多億元，此外，中國加入WTO后，經濟發展的國際化對辦公建筑的智能化水平提出了更高要求，不僅對新建辦公樓，而且對已有辦公建筑和城鎮住宅的智能化改造也在逐步進行，同樣會有不小的商機。

根據公安部、建設部、電子信息產業部的要求：各種小區、大廈、大樓、公司、道路、車站、碼頭、銀行、超市、廣場、工廠、醫院、學校、賓館甚至家庭

等都需安裝安防監控系統。根據公安部在全國范圍內倡導的平安城市要求，需要將全市視頻監控系統聯網；甚至我國經濟發達省份浙江省根據省公安廳要求各村出入口必須安裝視頻監控系統，并與公安視頻監控系統聯網。安防監控應用已經由城市化建設逐漸向農村普及，因此安防監控系統應用是目前社會生活中的熱點應用，可以說安防監控無處不在。

第四篇：6字方針 匯報材料

淺談“計劃、運營、績效” 六字管控方針在企業的發展中的運用

目

錄

一、國際社區概況簡介

二、對計劃、運營、績效的理解

三、對計劃、運營、績效的實施

四、2018年重點工作計劃及管理思路改進

一、國際社區概況簡介

國際社區該項目位于安岳縣安岳大道與賈島路交叉路口，項目總規模288066.83㎡，項目由地下車庫、10棟33層住宅高層和6棟商業組成，其中地下建筑面積68793.2m2（地下2層），地上219327.63m2。

二、對計劃、運營、績效的理解

針對集團2018年“計劃、運營、績效”六字管控方針，我是這樣理解的：

企業要更好地生存、發展，首先須制定好計劃，沒有計劃，就是盲目發展，更何談實際目標。但單有計劃也不行，如何實現計劃，怎樣把計劃落實到位就要靠運營來分解，來實現。運營將計劃中的每一項任務具體落實到每個人，每個人完成的時間節點及完成達到的標準以及在完成過程中需要配合的相關部門和要求配合部門完成的標準度。最后當達到運營節點后由運營管理部門對運營的結果進行考核，這個考核的標準就是績效考核的標準。

我認為績效考核目的是：

1、通過對員工在一定時期內擔當職務工作所表現出來的能力、努力程度以及工作實績進行分析，做出客觀評價，把握員工工作執行和適應情況，明確員工工作的導向；

2、保障組織有效運行；

3、給與員工與其貢獻相應的激勵以及公正合理的待遇，以促進公司管理的公正和民主，激發員工工作熱情和提高工作效率。

但績效考核也應有原則：

1、以績效為導向原則；

2、定性與定量績效考核相結合原則；

3、公平、公正、公開原則；

4、多角度績效考核。

三、對計劃、運營、績效的實施

1、針對六字方針中的“計劃”，我們成控部門要做到：制定合理的工作目標及實施計劃，1 工作條理分明，無重大計算失誤。要將計劃細分到每周甚至每天，該計劃既要保證本部門的預算及結算工作順利完成，還要根據項目的工程進度進行現場收方和簽證工作，還要做好與甲方及監理的溝通工作。

2、針對六字方針中的“運營”，我們成控部門要做到：部門規章制度健全，工作程序明了，檔案完備。有了規章制度，就有了對每個成控人員的職能職責的劃分，對計劃完成任務的標準制定。如什么時候完成預算及結算，什么時候完成收方簽證的審批、材料價格的審批、合同的簽定等等。這些工作不是成控部門單方面能完成的，還需要工程部、技術部共同配合。

為了更好地進行成本運營管控，首先成控部門要組織工程部、技術部、資料員等相關人員學習合同，分析合同，讓他們充分了解合同中哪些是對施工方不利的因素，哪些是合同中的風險點，哪些該辦理工程簽證，哪些施工方案可以做為結算的依據以及對簽證和竣工圖有哪些要求等等。另外在技術部編制施工方案或專項方案時，要參與對方案成本的分析，以上這些都要求我們要與他們多溝通與協調。

由于項目施工主要采用勞務分包方式，這就要求項目管理人員及勞務班組必須加強對成本的管控，特別是原材料的管控。這方面，我們成控部門建議公司在簽證勞務分包合同中明確材料用量的超用或節約獎懲辦法。凡是材料實際用量與成控預算用量超出控制標準將按超出材料費用標準的雙倍賠償，節約量在控制標準范圍內的不獎勵，在控制范圍外的扣除標準度后獎勵節約一半的材料費用等等。

3、針對六字方針中的“績效”，我們成控部門要嚴格按績效考核制定的標準執行，部門經理要層層分解關鍵績效指標，分析績效管理實施中存在的問題，及時工作分工與考核制度等缺陷問題，進行檢查改進，不斷提高績效管理的科學性。

第五篇：小學生常用6字成語

小學生常用6字成語

一個鼻孔出氣 一不做二不休 一動不如一靜 一而再再而三 一傳十十傳百 一步一個腳印 一床錦被遮蓋 一虎難敵眾犬 一客不煩二主 一蟹不如一蟹 丁是丁卯是卯 九牛二虎之力 士可殺不可辱 萬變不離其中 三寸不爛之舌 三折肱為良醫 大開方便之門 中惠而實不至 井水不犯河水 太歲頭上動土 五十步笑百步 天無絕人之路 天不怕地不怕 天有不測風云 無所不用其極 不可同日而語 不當家花拉的 不足為外人道 不知天高地厚 不怕官只怕管 不廢吹灰之力 不登大雅之堂 止謗莫如自修 勿謂言之不預 父母在不遠游 務白頭馬生角 牛頭不對馬嘴 手無縛雞之力 長安居大不易 風馬牛不相及 風從虎龍從云 心有余力不足 巧詐不如拙成 東風壓倒西風 犯天下之大韙 生同裘死同穴 生米做成熟飯 禮之用和為貴 立與不敗之地 發昏章第十一 畢其功于一役 過五關斬六將 過屠門而大嚼 耳聞不如目見 老死不相往來 死無葬身之地 死不死活不活 存十一于千百 有過之無不及 有志不在年高 有志者事竟成 有目不識泰山 吃一塹長一智 當面鼓對面鑼 迅雷不及掩耳 如入無人之境 如墜五里霧中 遠水不救近火 拒人千里之外 求人不如求己 求大同存小異 吹皺一池春水 男女授受不親 言必信行必果 事實勝于雄辯 英雄所見略同