第一篇：房地產營銷策劃流程20101114

房地產營銷策劃流程詳細說明-策劃

流程活動策劃流程

房地產營銷策劃流程詳細說明 第一階段：項目開發前期階段

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。主要工作內容：

一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項 目所在區域的市政規劃入行了解熟悉；

二、開展房地產市場調查 ①市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察 ②房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。

三、項目初步定位

根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

四、提出初步的項目操作總體思路。第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略； 主要工作內容：

一、開展房地產市場動態調查

深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析 ①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手入入可能掃描； ③供給量分析

④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套； ⑤競爭對手的市場定位及趨向 ⑥競爭對手的價格基準分析 ⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群 ①消費者的二手資料分析 ②競爭對手消費者輪廓描述(職業特征、消費關注、消費心理、產品選擇)

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路 ①產品分析

②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)基于SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略

五、戰略分析與規劃 ①項目賣點回納 ②營銷總策略 ③銷售價格總策略 ④總推案分階段策略 ⑤公關與宣傳總策略 ⑥營銷推廣項目的策劃 *各階段推廣主題策劃 *各階段營銷分析與總匯 *各階段市場動態分析與對策 *各階段客戶總體分析與推盤策略

滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇 ①自售 ②代理：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司 對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售 主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓；

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構；

三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房 屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁； 第四階段：銷售執行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率； 主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施 ①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明 銷售的總體戰略思路和目標的制定 銷售模式的選擇和設計 銷售階段的劃分和時機選擇 ②推盤策略 選擇時機 選擇房源 銷控計劃 總體均價的制定 制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等 ④付款方式 優惠政策

分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策 市場預熱期的價格政策和數量控制 開盤價格的動態策略

SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制 調價計劃和調價技術 整體價格和房源調價技術 ⑤廣告策略

主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明 品牌形象定位 媒體計劃 廣告創意 現場包裝設計：

1、圍墻

2、廣告牌

3、LOGO指引牌

4、大樓包裝

5、樣板房裝修風格概念

二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的調整；

三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。

第二篇：房地產營銷策劃流程

房地產營銷策劃流程

1.市場調研

1）整體宏觀市場調研（相關政策、經濟形勢、供求比例等）

2）競爭研判，找到競爭的基準對象（產品核心競爭力、性價比，營銷策略）

3）土地的價值研判，提煉產品附加值（區域規劃、交通、配套商業及其他）

4）消費群和產品的雙向調研（找準客群）

2.前期咨詢

1）產品定位

2）產品規劃建議

3）目標市場及主力消費群的確定

4）行銷運動方向總構

3.規劃顧問

1）總體規劃顧問提示

2）建筑規劃顧問提示

3）環境規劃顧問提示

4.營銷策劃

1）總體營銷策略

2）推盤策略建議

3）價格策略建議

4）品牌傳播策略

5.廣告推廣、公關策劃

1）廣告總精神確定

2）廣告表現推廣執行策略

3）所有廣告的平面創意和設計

4）禮品和促銷用品的創意或設計

5）主題SP活動策劃

第三篇：房地產營銷策劃詳細流程

房地產營銷策劃詳細流程

第一階段：項目開發前期階段

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制定詳細的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目進行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。

主要工作內容：

一． 對項目位置，規劃紅線圖，項目相關的法律手續文件，項目周邊環境，項目所在區域的市政規劃進行了解熟悉。

二． 開展房地產市場調查：(1)市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃，宏觀經濟，人口規模，土地資源和房地產市場進行考察(2)

房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給，需求狀況，價格現狀和趨勢，產品類型及市場缺位，銷售渠道進行詳細調查。三． 項目初步定位

根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位，產品定位，價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。四． 提出初步的項目操作總體思路

第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查，消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，進一步明確項目的市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略；

一． 開展房地產市場動態調查

深入了解項目所在區域的房地產市場供給，需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型，銷售渠道。

二． 開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析（1）競爭樓盤掃描

（2）替在競爭對手進入可能掃描（3）供應量分析

（4）競爭對手的產品分析，包括房型，規劃，土地，綜合配套。（5）競爭對手的市場定位及趨向（6）競爭對手的價格基準分析（7）競爭對手的背景和實力

三．進行消費者調查，明確項目的目標客戶群（1）消費者的二手資料分析

（2）競爭對手消費者輪廓描述（職業特征，消費關注，消費心理，產品選擇）四．明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深入的市場分析后，明確項目的形象定位，產品定位，價格定位等：明確項目的總體操作思路（1）產品分析（2）本項目的SWOT分析（優劣勢分析），基本的SWOT分析（優劣勢分析）提出針對性的營銷策略

五． 戰略分析與規劃（1）項目的賣點歸納（2）營銷總策略

（3）銷售價格總策略（4）總推案分階段策略（5）公關與宣傳總策略（6）營銷推廣項目的策劃 *各階段推廣主題策劃 *各階段營銷分析與匯總

*各階段市場動態分析與對策

*各階段客戶總體分析與推盤策略

入市策劃，強銷策劃，促進策劃對本項目進行分析 六． 確定最終銷售渠道選擇（1）自售（2）代理

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司 對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》進行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。

簽訂《項目顧問合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方，合作方式，合作內容，時間，權利，義務，付費標準和付款方式。

注：如選擇專業的物業代理公司，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售

主要工作：

一． 完成銷售后人員配置，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓。

二． 制定銷售模式，設計銷售組織的架構

三． 其他物料準備完成，售樓處的布置，樣板房，國土部門戶型的測繪報告書，《房屋認購書》樣本，《房地產買賣合同》樣本，售樓書和廣宣彩頁。

第四階段：銷售執行

制定詳細可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率。主要工作：

一． 制定詳盡可行的營銷策略并組織實施（1）銷售總體策略

銷售的總體戰略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇（2）推盤策略

選擇時機

選擇房源

銷控計劃（3）價格策略

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與系數體系，產品系數，樓層系數，景觀系數，朝向系數，房型系數等

（4）付款方式 優惠政策

分期，分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格策略

市場預熱期的價格政策和數量控制

開盤價格的動態策略

銷售推廣活動價格策略和銷售控制 調價計劃和調價技術

整體價格和房源調價技術（5）廣告策略 主題定制 媒體計劃 廣告創意

一．現場包裝設計：

1.圍墻2.廣告牌3.LOGO指引牌4.大樓包裝5.樣板房裝修風格概念

二． 制定階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售執行情況，及時反饋市場信息，銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時作出具有針對性的調整。

三． 完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。

第四篇：房地產項目全程營銷策劃流程

房地產項目全程營銷策劃流程

在房地產項目營銷策劃中，要用市場調研來了解客戶，用樓盤規劃設計來瞄準客戶，用營銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務感化客戶。這就需要一個規范的操作流程與運作工具。

全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個部分。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊：前期開發、營銷策劃、工程管理、經營管理。微觀策劃流程可分為八大環節：市場調研、項目環境調研、項目投資分析、營銷策劃、概念設計、識別系統、公共關系、售后服務。

一、市場調研

1、本次市場調研的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析

（1）當前區域市場數據分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2）區域市場成本分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4、競爭個案項目調查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、發展、投資等）（6）購買頻度

6、結論

二、項目環境調研

1、地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質

2、地塊本身的優劣勢

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述）

4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通）

6、公共配套設施：（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、區域產業等）（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤

6、投入產出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調查

1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）

2、建筑規模與風格

3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊等）

5、功能配套（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）

7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質等）

8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）目標客戶分析

1、經濟背景（1）經濟實力（2）行業特征（公司實力、規模、經營管理、模式、承受力、面積、行業等）（3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式

（三）價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、成交價格

3、租金價格

4、價格策略

（四）入市時機、銷售周期

1、預售推廣、排號登記

2、開盤設計

3、銷售周期

4、銷售比例

（五）廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

（六）媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費用估算

（七）推廣費用

1、現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）

3、媒介投放

4、其他費用等

五、概念設計

1、小區的規劃布局和空間組織

2、小區容積率的敏感性分析

3、小區道路系統布局（人流、車流）

4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

5、小區建筑風格的形式及運用示意

6、小區建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區戶型比例的搭配關系

8、小區經典戶型的功能判斷及面積劃分

9、小區環境綠化概念原則

10、小區環藝小品主題風格確定及示意

11、小區文化提煉

六、識別系統

（一）核心部分

名稱、標志、標準色、標準字體

（二）運用部分

1、現場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

2、營銷中心：形象墻、門楣標牌、指示牌、展板規范、胸卡、工作牌、臺面標牌

3、工地辦公室：經理辦公室、工程部、保安部、財務部

4、功能標牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警119、消防通道、監控室

七、公共關系

1、公共關系目的與意義

2、公共關系方式、內容

3、公共關系策劃與推廣

八、售后服務

1、售后服務

2、物業服務

3、招商租賃

第五篇：房地產營銷策劃詳細流程

房地產營銷策劃詳細流程

第一階段：項目開發前期階段

對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂詳細的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目進行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。主要工作內容：

一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項

目所在區域的市政規劃進行了解熟悉；

二、開展房地產市場調查

①市場環境調查分析

對項目所在地的城市規劃、宏觀經濟、人口規模、土地資源和房地產市場進行考察

②房地產市場調查分析

對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道進行詳細調查。

三、項目初步定位

根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。

四、提出初步的項目操作總體思路。

第二階段：項目開發階段

跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，進一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略； 主要工作內容：

一、開展房地產市場動態調查

深入了解項目所在區域的房地產市場供給、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。

二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析

①競爭樓盤掃描

②替在競爭對手進入可能掃描；

③供應量分析

④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套；

⑤競爭對手的市場定位及趨向

⑥競爭對手的價格基準分析

⑦競爭對手的背景和實力。

三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群 ①消費者的二手資料分析

②競爭對手消費者輪廓描述（職業特征、消費關注、消

費心理、產品選擇）

四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路

根據深入的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等；明確項目的總體操作思路 ①產品分析

②本項目的SWOT分析（優劣勢分析）

基于SWOT分析（優劣勢分析）提出針對性的營銷策略

五、戰略分析與規劃

①項目賣點歸納

② 營銷總策略

③銷售價格總策略

④總推案分階段策略

⑤公關與宣傳總策略

⑥營銷推廣項目的策劃

* 各階段推廣主題策劃

* 各階段營銷分析與總匯

* 各階段市場動態分析與對策

* 各階段客戶總體分析與推盤策略

入市策劃、強銷策劃、促進策劃對本項目進行分析

六、最終確定銷售渠道選擇

①自售

②代理：

通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司

對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交營銷策劃報告

組織公司相關人員對《營銷策劃報告》進行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。

簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。

注：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。

第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售

主要工作：

一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓；

二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構；

三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土

部門戶型的測繪報告書、《房

屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁；

第四階段：銷售執行

制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率；

主要工作：

一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施

①銷售總體策略

銷售的總體戰略思路和目標的制定

銷售模式的選擇和設計

銷售階段的劃分和時機選擇

②推盤策略

選擇時機

選擇房源

銷控計劃

③價格策略

總體均價的制定

制定一房一價的價目表

單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等

④付款方式

優惠政策

分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策市場預熱期的價格政策和數量控制開盤價格的動態策略

SP（銷售推廣）活動價格策略和銷售控制 調價計劃和調價技術

整體價格和房源調價技術

⑤廣告策略

主題制定

品牌形象定位

媒體計劃

廣告創意

現場包裝設計：

1、圍墻

2、廣告牌

3、LOGO指引牌

4、大樓包裝

5、樣板房裝修風格概念

二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的調整；

三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交營銷總結報告。