第一篇：房地產營銷策劃公司章程

XXXX房地產營銷策劃有限公司

章

程

第一章

總

則

第一條

本章程是由公司股東依據《中華人民共和國公司法》等有關法律法規及政策規定制定。

第二條

本公司依法登記注冊，是獨立享有民事權利、承擔民事義務的企業法人，公司以其全部財產對公司的債務承擔責任，股東以其出資額為限對公司承擔責任。

第三條

本公司從事經營活動，承諾遵守法律、行政法規，遵守社會公德，商業道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監督，承擔社會責任。

第二章

公司名稱和住所

第四條

公司名稱：XXX營銷策劃有限公司

公司住所：…………………………………

第三章

公司經營范圍及方式

第五條

本公司的經營范圍是：房地產營銷策劃、咨詢；樓盤整體營銷策劃。

第四章

公司注冊資本

第六條

本公司的注冊資本為人民幣 100萬元。

第五章

股東姓名（自然人獨資）或股東名稱（法人獨資）第七條

本公司的股東： XXXXX

本公司的股東：XXXXXX 第六章

股東的出資方式、出資額及出資時間

第八條

股東姓名、出資方式、出資額及出資比例如下 股東姓名 身份證號碼

出資方式

出資額

出資比例 股東姓名

身份證號碼

出資方式

出資額

出資比例

出資認繳時間約定為XX年X月XX日前。

第七章

公司的機構及其產生辦法、職權和議事規則

第九條

本公司下設股東、執行董事、監事、經理。

第十條

股東行使下列職權，做出決定時，應當采取書面形式，簽名后置備于公司。

1、決定公司的經營方針和投資計劃；

2、任免執行董事，決定有關執行董事的報酬及支付方式；

3、任免由非職工代表出任的監事，決定有關監事的報酬及支付方式；

4、批準執行董事的報告；

5、批準監事的報告；

6、決定公司的年度財務預算方案，決算方式；

7、決定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

8、決定公司增加或者減少注冊資本；

9、決定公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項；

10、修改公司章程。

第十一條

公司設執行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。第十二條

執行董事對股東負責，行使下列職權

1、決定公司的經營計劃和投資方案；

2、制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；

3、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

4、制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；

5、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

6、制定公司的基本管理制度。第十三條

執行董事任期三年，可連選連任。

第十四條

公司下設經理一人。經理由股東聘任或者解聘。第十五條

公司經理向股東負責，并行使下列職權：

1、主持公司的生產經營管理工作，組織實施執行董事的工作安排；

2、組織實施公司年度經營計劃和投資方案；

3、擬訂公司內部管理機構設置方案；

4、擬訂公司的基本管理制度；

5、制定公司的具體規章；

6、提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；

第十六條

公司下設監事一人。由股東委派產生，監事任期每屆為三年，可連選連任。

第十七條

監事行使下列職權

1、檢查公司財務；

2、對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督；

3、當執行董事和經理的行為損害公司的利益時，要求執行董事和經理予以糾正；

第八章

公司的法定代表人

第十八條 公司的法定代表人，由股東委派。

第九章

財務、會計利潤分配及勞動用工制度

第十九條

公司應當依照法律、行政法規和國務院財政主管部門的規定建立本公司的財務、會計制度。

公司應在每一會計年度終了時編制財務會計報告，并經會計師事務所審計。財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表：

1、資產負債表；

2、利潤表；

3、現金流量表；

4、財務情況說明書；

5、利潤分配表。

第二十條

公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上，可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的，在依照前款規定提取法定公積金之前，應當先用當年利潤彌補虧損。

公司的公積金用于彌補公司的虧損，擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本，公司的法定公益金用于本公司職工的集體福利。

第二十一條

勞動用工制度按國家法律、法規及國務院勞動部門的有關規定執行。

第十章

公司的解散事由和清算辦法

第二十二條

公司有下列情況之一的，應當解散：

1、章程規定經營期限屆滿；

2、股東決議解散；

3、違反國家法律和行政法規，被有關行政主管部門責令關閉的；

4、破產。

第二十三條

清算辦法。本公司終止時，應當在十五日內成立清算組，進行清算。

（一）清算組在清算期間，行使下列職權：

1、清理公司財產，分別編制資產負債表和財產清單；

2、通知或者公告債權人；

3、處理與清算有關公司未了結的業務；

4、清繳所欠稅款；

5、清繳債權、債務；

6、處理公司清償債務后剩余財產；

7、代表公司參與民事訴訟活動。

（二）清算組自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告，債權人自接到通知之日起三十日內，未接到通知書的，自公告之日起四十五日內，向清算組申報其債權。

（三）清算組在清理公司財產，編制資產負債表和財產清單后，制定清算方案，并報股東或有關主管機關確認。

（四）公司清算結束后，清算組制作清算報告，報股東或有關主管機關確認，并報公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。

第十一章

其它事項

第二十四條

本公司營業期限為貳拾年，從《企業法人營業執照》簽發之日起計算，期滿后如繼續經營，須經股東決定，并向公司登記主管機關辦理登記手續。

第二十五條

本章程未盡事宜，按國家有關法律、法規執行。

第二十六條

本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報公司登記機關備案一份。股東簽字（印章）：

****年**月**日

第二篇：房地產營銷策劃公司章程

南京**房地產營銷策劃有限公司

章程

第一章總則

第一條本章程是由公司股東依據《中華人民共和國公司法》等有關法律法規及政策規定制定。

第二條本公司依法登記注冊，是獨立享有民事權利、承擔民事義務的企業法人，公司以其全部財產對公司的債務承擔責任，股東以其出資額為限對公司承擔責任。

第三條本公司從事經營活動，承諾遵守法律、行政法規，遵守社會公德，商業道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監督，承擔社會責任。

第二章公司名稱和住所

第四條公司名稱：南京**房地產營銷策劃有限公司

公司住所：南京市——————————

第三章公司經營范圍及方式

第五條本公司的經營范圍是：房屋銷售；房屋租賃；房地產營銷策劃、咨詢；樓盤整體營銷策劃；房地產項目代理；物業管理。

第四章公司注冊資本

第六條本公司的注冊資本為人民幣萬元。

第五章股東姓名（自然人獨資）或股東名稱（法人獨資）

第七條本公司的股東：（身份證號：）

第六章股東的出資方式、出資額及出資時間

第八條股東姓名、出資方式、出資額及出資比例如下

股東姓名身份證號碼出資方式出資額出資比例

貨幣人民幣萬元100%

第七章公司的機構及其產生辦法、職權和議事規則

第九條本公司下設股東、執行董事、監事、經理。

第十條股東行使下列職權，做出決定時，應當采取書面形式，簽名后置備于公司。

1、決定公司的經營方針和投資計劃；

2、任免執行董事，決定有關執行董事的報酬及支付方式；

3、任免由非職工代表出任的監事，決定有關監事的報酬及支付方式；

4、批準執行董事的報告；

5、批準監事的報告；

6、決定公司的財務預算方案，決算方式；

7、決定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

8、決定公司增加或者減少注冊資本；

9、決定公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項；

10、修改公司章程。

第十一條公司設執行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。

第十二條執行董事對股東負責，行使下列職權

1、決定公司的經營計劃和投資方案；

2、制訂公司的財務預算方案、決算方案；

3、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

4、制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；

5、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

6、制定公司的基本管理制度。

第十三條執行董事任期三年，可連選連任。

第十四條公司下設經理一人。經理由股東聘任或者解聘。

第十五條公司經理向股東負責，并行使下列職權：

1、主持公司的生產經營管理工作，組織實施執行董事的工作安排；

2、組織實施公司經營計劃和投資方案；

3、擬訂公司內部管理機構設置方案；

4、擬訂公司的基本管理制度；

5、制定公司的具體規章；

6、提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；

第十六條公司下設監事一人。由股東委派產生，監事任期每屆為三年，可連選連任。

第十七條監事行使下列職權

1、檢查公司財務；

2、對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督；

3、當執行董事和經理的行為損害公司的利益時，要求執行董事和經理予以糾正；

第八章公司的法定代表人

第十八條 公司的法定代表人，由股東委派。

第九章財務、會計利潤分配及勞動用工制度

第十九條公司應當依照法律、行政法規和國務院財政主管部門的規定建立本公司的財務、會計制度。

公司應在每一會計終了時編制財務會計報告，并經會計師事務所審計。財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表：

1、資產負債表；

2、損益表；

3、現金流量表；

4、財務情況說明書；

5、利潤分配表。

第二十條公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金，并提取利潤的百分之五到百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上，可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補上一公司虧損的，在依照前款規定提取法定公積金和法定公益金之前，應當先用當年利潤彌補虧損。

公司的公積金用于彌補公司的虧損，擴大公司生產經營或者轉為增加公司資本，公司的法定公益金用于本公司職工的集體福利。

第二十一條勞動用工制度按國家法律、法規及國務院勞動部門的有關規定執行。

第十章公司的解散事由和清算辦法

第二十二條公司有下列情況之一的，應當解散：

1、章程規定經營期限屆滿；

2、股東決議解散；

3、違反國家法律和行政法規，被有關行政主管部門責令關閉的；

4、破產。

第二十三條清算辦法。本公司終止時，應當在十五日內成立清算組，進行清算。

（一）清算組在清算期間，行使下列職權：

1、清理公司財產，分別編制資產負債表和財產清單；

2、通知或者公告債權人；

3、處理與清算有關公司未了結的業務；

4、清繳所欠稅款；

5、清繳債權、債務；

6、處理公司清償債務后剩余財產；

7、代表公司參與民事訴訟活動。

（二）清算組自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告，債權人自接到通知之日起三十日內，未接到通知書的，自公告之日起四十五日內，向清算組申報其債權。

（三）清算組在清理公司財產，編制資產負債表和財產清單后，制定清算方案，并報股東或有關主管機關確認。

（四）公司清算結束后，清算組制作清算報告，報股東或有關主管機關確認，并報公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。

第十一章其它事項

第二十四條本公司營業期限為貳拾年，從《企業法人營業執照》簽發之日起計算，期滿后如繼續經營，須經股東決定，并向公司登記主管機關辦理登記手續。

第二十五條本章程未盡事宜，按國家有關法律、法規執行。

第二十六條本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報公司登記機關備案一份。

股東簽字（印章）：

年月日

第三篇：房地產公司章程

×××房地產公司章程

第一章

總

則

第一條

為了規范公司行為，保護股東和公司的合法權益，依據《中華人民共和國公司法》和國家有關法律、法規及全體股東的意愿，制定本章程。

第二條

公司名稱經工商行政管理機關核準為：××× 第三條

公司地址：

第四條

公司注冊資本：人民幣×××萬元。

第五條 公司的經營范圍：房地產開發、銷售、房屋租賃。

第六條

公司的經營期限自工商行政管理機關核準之日起滿五十年止。第七條

公司是中華人民共和國企業法人。股東以其出資額對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

第八條

股東按投入公司的資本額享有所有的資產受益、重大決策和選擇管理者等權利。

公司享有由股東投資形成的全部法人財產權，依法享有民事權利，承擔民事責任，自主經營，自負盈虧。

第二章

公司股東及其出資方式、出資額、權利、義務 第九條

公司的出資人為公司的股東。本公司的股東及其出資方式、出資額如下：

姓名

出資方式

出資額

出資比例

簽名 王寶君

貨幣出資

770萬元

占注冊資本總額的70% 孫麗云

貨幣出資

330萬元

占注冊資本總額的30% 第十條

公司股東有以下權利：

（一）、出席股東會，按出資比例行使表決權；

（二）、選舉或者被選舉為公司的執法董事或監事；

（三）、按出資比例分取紅利；

（四）、查閱股東會會議記錄和公司的財務會計報告；

（五）、優先認購公司增加的注冊資本；

（六）、轉讓全部或者部分出資；

（七）、在同等條件下優先購買其他股東轉讓的出資；

（八）、公司解散時，按出資比例分取剩余的財產。第十一條

公司股東有以下義務：

（一）、按時足額交納所有認購的出資；

（二）、股東在公司登記后，不得抽回資金；

（三）、以實物出資的股東，在公司成立后，發現其出資實際價額顯著低于公司章程所定價額的，應當補交其差額；

（四）、依法轉讓出資；

（五）、遵守公司章程

第十二條

股東之間可以相互轉讓其全部或部分出資，但轉讓出資后公司股東人數不得低于有限責任公司股東的最低限額。

股東向股東以外的人轉讓其出資時，必須經全體股東同意；不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資，如果在10日內不購買該轉讓的出資，即視為同意轉讓。

經股東同意轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該轉讓的出資有優先購買權。

第三章

公司的機構及其產生辦法、職權、議事規則

第十三條

公司設股東會，股東會由公司的全體股東組成，是公司最高權力機構。股東會行使下列職權：

（一）、決定公司的經營方針和投資計劃；

（二）、選舉和更換執行董事，決定有關執行董事的報酬事項；

（三）、選舉和更換由股東代表出任的監事，決定有關監事的報酬事項；

（四）、審議批準執行董事的報告；

（五）、審議批準監事的報告；

（六）、審議批準公司的財務預算方案、決算方案；

（七）、審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（八）、對公司增加或者減少注冊資本作出決議；

（九）、對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議；

（十）、對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議；

（十一）、修改公司章程。

第十四條

股東會對公司增加或者減少注冊資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程作出決議，必須經全體有表決權的股東通過（或經三分之二有表決權的股東通過）。

第十五條

股東會對公司增加或者減少注冊資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程、股東向股東以外的人轉讓出資等事項作出決議時，應采用書面形式表決。

第十六條

股東會會議由股東按出資比例行使表決權。

第十七條

股東會定期會議每半年召開一次。股東會會議由執行董事召集，執行董事主持。執行董事在特殊原因不能履行職務時，由執行董事指定其他人員主持。

第十八條

遇下列情況，經全體股東或者監事的提議，可以召開臨時股東會：

（一）、公司出現嚴重虧損；

（二）、執行董事有嚴重違法行為；

（三）、執行董事長期不履行職責。

第十九條

經全體股東，或者監事提議召開的臨時股東會會議，如提議后十五日內不召開臨時股東會會議，可由提議人主持召開臨時股東會會議。

臨時股東會會議的職權，與定期股東會會議相同。

第二十條

召開股東會會議，應當于會期十五日以前通知全體股東。第二十一條

股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。

第二十二條

公司不設董事會，由股東會選舉執行董事一名。執行董事為公司的法定代表人，執行董事兼任公司經理。

第二十三條

執行董事每屆任期三年，任期屆滿，可以連選連任。執行董事在任期屆滿前，股東會不得無故解除其職務。第二十四條

執行董事對股東會負責，行使下列職權：

（一）、負責召集股東會，并向股東會報告工作；

（二）、執行股東會的決議；

（三）、決定公司的經營計劃和投資方案；

（四）、制訂公司的財務預算方案和決算方案；

（五）、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（六）、制訂公司的增加或者減少注冊資本的方案；

（七）、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；

（八）、決定公司內部管理機構的設置；

（九）、聘任或者解聘公司的經理，根據經理的提名，聘任或者解聘公司副經理、財務負責人、決定其報酬事項；

（十）、制定公司的基本管理制度

第二十五條

執行董事每年召開股東會兩次，由執行董事召集主持。執行董事因特殊原因不能履行職務時，由執行董事指定其他股東召集、主持。

第二十六條

執行董事對下列事項進行表決時，須經全體股東同意，并以書面形式表決通過：

（一）、重大人事任免；

（二）、重大經營計劃和投資方案；

第二十七條

召集股東會議，應于會期十日前通知全體股東。第二十八條

執行董事要對所議事項的決定作成會議記錄，出席會議的股東應在會議記錄上簽名。

第二十九條

公司經理由執行董事兼任。經理對股東會負責，行使下列職權：

（一）、主持公司的生產經營管理工作；

（二）、組織實施公司的經營計劃和投資方案；

（三）、擬定公司內部管理機構設置方案；

（四）、擬定公司的基本管理制度；

（五）、制定公司的具體章程；

（六）、提請聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；

（七）、聘任或者解聘除應當由執行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員；

（八）、代表公司與公司職工簽訂勞動合同；

（九）、執行董事授予的其他職權。

第三十條

公司不設監事會，設監事一名，由股東會選舉產生。第三十一條

監事每屆任期三年，任期屆滿，可以連選連任。第三十二條

監事行使下列職權：

（一）、檢查公司財務；

（二）、對執行董事、經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的行為進行監督；

（三）、當執行董事和經理的行為損害公司利益時，要求執行董事和經理予以糾正。

（四）、提議召開臨時股東會；

（五）、章程規定的其它職權。

第三十三條

公司執行董事、監事、經理的任職條件，應符合《公司法》及有關法律、法規的規定，違反者該選舉、委派或者聘任無效。

第四章

公司執行董事、監事、經理的義務、責任

第三十四條

執行董事、監事、經理應當遵守公司章程，忠實履行職務，維護公司利益，不得利用在公司的職位和職權謀取私利，不得收受賄賂或者牟取其他非法收入，不得侵占公司的財產。

第三十五條

執行董事、經理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人，不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。

第三十六條

執行董事、經理不得自營或者為他人經營與其所在任職公司同類營業或者從事損害本公司利益活動。

從事上述營業或者活動的，所得收入歸公司所有。

除公司章程或者股東會同意外，執行董事、經理不得同本公司訂立合同或者進行交易。

第三十七條

執行董事、監事、經理除依照法律規定，或者經股東會同意外，不得泄露公司秘密。

第三十八條

執行董事、監事、經理執行公司職務時，違反法律、行政 法規或者公司章程的規定，給公司造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五章

公司的財務、會計

第三十九條

公司要依照法律、行政法規的規定，建立公司財務、會計制度。

第四十條

公司在每一會計終了時，制作財務會計報告，并依法經審查驗證。

財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表。

（一）、資產負債表；

（二）、損益表；

（三）、現金流量表；

（四）、財務情況說明書；

（五）、利潤分配表。

第四十一條

執行董事應將財務會計報告在該報告作出后十五日內送交各股東（注：具體送交期限由股東會決定）。

第四十二條

公司依法納稅，稅后利潤按以下順序分配；

（一）、彌補虧損；

（二）、按利潤的百分之十提取法定公積金；

（注：法定公積金累計額為公司注冊資本50%以上的，可不再提取）。

（三）、按利潤的百分之五至百分之十提取法定公益金；

（四）、按股東會決議提取任意公積金；

（五）、股東按出資比例分紅。

第四十三條

公司的公積金、公益金按照《公司法》的有關規定列支。第四十四條

公司除法定的會計帳冊外，不得另立會計帳冊。對公司資產不得以任何個人名義開立帳戶存儲。

第六章

公司解散事由與清算

第四十五條

公司有下列情況之一時，可以解散：

（一）、公司章程規定的營業期限屆滿；

（二）、股東轉讓出資后，股東人數不足有限責任公司規定的最低限額時；

（三）、股東會決議解散；

（四）、因公司合并、分立需要解散；

（五）、被人民法院宣告破產；

（六）、被工商行政管理機關依法吊銷營業執照。第四十六條

公司解散、依法成立清算組織進行清算。依法定順序清償后，股東按出資比例分配公司剩余財產。

清償過程中，發現公司財產不足清償債務時，立即向人民法院申請宣告破產。

第七章

附

則

第四十七條

本章程對公司股東、執行董事、監事、經理及職工均具有約束力，任何違反章程的行為，給公司造成損害的，公司有權予以追究。

第四十八條

本章程經全體股東簽名、蓋章，自工商行政管理機關核準公司設立之日起生效。

第四十九條

公司章程由股東會修改。

（注：該章程須全體出資人即股東的代表人簽名加蓋法人公章方可有效，出資人為自然人的簽名即可）。

股東簽名（蓋章）：

****年**月**日

第四篇：房地產營銷策劃

房地產營銷策劃（理論及發展文章）

第一部分房地產營銷策劃概述

第一章房地產營銷概論

營銷理論是提高企業經營水平，提高競爭能力，激發和滿足市場需求，擴大市場占有，增加企業利益的有力武器。

一、房地產營銷的一般問題。

房地產營銷的概念：

營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。營銷的學問適用于一切為他人提供產品或勞務并想取得盈利的機構。當然，也適用于房地產企業。房地產營銷可以概括為：開發提供客戶要求的適當數量、質量的房地產樓盤及其服務；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會利益)到達客戶手中的一套學問。房地產營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。

研究學習房地產營銷理論的意義：

房地產市場發展的需要

(1)房地產市場形成滯后，營銷的理論和實踐滯后。營銷學從70年代末期從國外陸續引進。80年代中前期，首先在輕工產品市場中運用，并在南方鄉鎮企業開始陸續使用，取得有效的作用。隨著三資企業的出現，在我國的產品和勞務市場中大量采用。國有企業也大量仿效。但是，房地產市場在80年代尚未形成，因此，營銷學在房地產市場經濟活動中竟無人提及。

(2)92－－93年，房地產市場基本形成，但是，當時房地產供不應求，有房有地便是王，房地產商朝南坐，無視營銷理論和實踐。

(3)94-－95年，風云突變，房地產供大于求，客觀上提出了學習和研究房地產營銷理論和實踐。上海涌現出一批在房地產營銷上取得初步成功的企業，如95上海文匯十佳營銷案例的出現，就是其中的一批優秀代表。

企業發展的內在需求

營銷理論是提高企業經營水平，提高競爭能力，激發和滿足市場需求，擴大市場占有，增加企業利益的有力武器。營銷的使用不應受到供求關系的限制，在供大于求時固然要用，在供不應求時也要用。

營銷在房地產企業的地位。

營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產企業中是處于整體的系統的工作地位。其中，營銷部門處 1

于關鍵地位。營銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關營銷各項工作的集合體。對非營銷觀念的批判

(l)唯產品觀念。認為顧客主要是需要價廉物美的產品，促銷是用不著的。這種錯誤觀念在傳統思想較深的企業負責人中相當普遍。

(2)唯推銷觀念。認為只要推銷得力，顧客就會購買公司產品：或者銷售業績不好，就是推銷不得力，這種錯誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。

二、房地產營銷的總體理論框架

學習知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經在房地產企業中有過一定實踐經驗的人，應該直接從總體開始，以便迅速地系統地把握營銷學的全貌和總體結構。營銷學在西方己經盛行了幾十年，經過無數人的實踐和理淪探索，已經形成了完整的體系。目前，西方營銷學專家普遍推崇的是美國西北大學市場學教授菲利普科特勒體系。現在將他的體系作為房地產營銷的總體體系提出來供參考。

房地產營銷的總體框架：

分析市場結構和行為－－選擇市場機會－－制定營銷戰略－－部署營銷戰術組合－－實施和監控營銷操作。

l、分析市場結構和行為－－對市場的一般研究。

目的：尋找房地產的市場機會。

地位和作用：準備階段的基礎性工作。

內容和步驟：

(1)市場環境研究。

a、宏觀和中觀環境研究。主要研究人口發展、經濟發展、科技發展、政治法律變化、社會文化變化…… 捕捉上述發展或變化，給房地產開發帶來的機會。

b、微觀環境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業。觀察現狀和發展將給房地產開發帶來什么機會。

(2)顧客研究。主要研究，在顧客中(個人和機構)有多少人要購買(含租賃合同)房產，要買什么樣的房產，買那里的房產，期望價位是多少，對房地產商的看法如何等等。

方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產咨詢研究機構。

結論：對房地產的發展進行概括性評價，并指出本公司開發機會的大方向。

2、選擇市場機會--對市場的深入研究。

目的：找準房地產市場。

地位和作用：關鍵階段。

內容和步驟：

(l)信息收集和市場調研。先要收集可開發地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對各地塊作深入一步的調研，研究地塊所在某一區域或若干區域的各種樓盤的實際購買情況。

方法：建立公司內部的營業實際分析報告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機構調研；直接召開座談會調研；電話、信函調研；直接人員調研等。

(2)市場預測。在上面工作基礎上，要對候選地塊上的幾種房產類型作總體的及分地區的市場預測，獲知目前的需求量和將來的需求量。

(3)細分市場。將候選地塊上的房產類型和客戶需求仔細地分析、然后選擇本公司的將要開發的地塊及該地塊上的房產類型和需求者，定出最有吸引力的目標市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產類型該客戶對象上所處的競爭位置(關鍵中的關鍵)。

3、制定營銷戰略。

目的：確定向目標市場進發的若干最基本的問題。

地位和作用：戰略保障性。

主要內容，(l)確定產品(地塊或樓盤)的開發計劃。

(2)確定營銷的目標。根據公司的市場地位(領先者、挑戰者、追隨者、補缺者)確定自己的銷售水平，市場占有分額、社會聲譽、盈利要求及競爭戰略。

（3）確定營銷費用預算。要計算營銷各項工作需要多少費用。一般而言，較高的營銷目標，要有較高的營銷費用作保證。兩者基本上是正相關關系。要避免按銷售額的某一傳統比率作預算的陳舊做法。

（4）確定營銷的基本組合。即對營銷4大要素（產品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協調作出基本的安排，為下一步部署營銷戰術規定總的精神及方針。

4、部署營銷戰術。

目的：實現營銷目的的戰術組合。

地位：技術保障性。

主要內容（4P）：

（1）產品（Products）。要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務如何更好地適應目標市場。

（2）價格（price）。研究定價既符合政府規定，又對目標市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。在價格安排上，可包括優惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。

（3）地點（Place）渠道。研究和安排如何使目標市場顧客接近或者方便地購買自己的產品，即安排售樓點和中介代理問題。

（4）促銷（Promote）。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。

5、實施和控制營銷計劃。

目的：落實營銷戰略、戰術，進行監控并及時調整。

地位和作用：保障性。

主要內容：

（1）建立營銷組織班子。由營銷副總經理負責，要做兩方面的工作：一是設立營銷崗位，落實職責。一般的崗位有：調研員、廣告員、推銷員、推銷經理、細分市場經理、顧客服務人員等。二是協調，協調營銷部門和工程、財務、人事部門的關系。

（2）建立營銷控制程序。主要方法是編制營銷計劃并實施定期檢查分析。為了保證銷售盈利和各項目標的實現，要逐月逐季對營銷計劃進行分析研究，以便不斷修正行動。

三、進一步說明

1、以上過程是一個完整的系統。要根據公司規模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進行。但是，上面五個方面都要考慮要研究，缺一不可。

2、以上過程是粗線條的。實際應用，還要加深學習，深入理解，仔細應用。

3、以上過程的核心是為顧客，各項工要圍繞市場去做，特別是廣告。現在大多數樓盤廣告從消費者收入的高低切入而作價格定位，不是打工階層的花園，就是經理老板的怡居，只要換了名稱就可以變成另一個樓盤的廣告。有廣告策略、有創意和清楚有力定位的廣告很少，據分析有三個問題存在：--房地產商不懂市場營銷管理，一開始就未能清楚地替樓盤定位或定位不當；--負責廣告的代理商缺乏既精通廣告策略又懂市場營銷的客戶服務專業人員；

--媒體份量不足或媒體策劃效果不佳，以致無法將信息傳遞給消費者。

無論存在哪種問題，關鍵是營銷管理人員能否適當地進行強有力的市場定位。經典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位始于產品但不是關于產品，而是關于顧客的心理。是你如何在顧客的心里替產品找到一個位置。” 根據這個定義，西方的市場行銷專家發展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：

問題深測法。首先將問題定義為常發的造成不滿的重要原因，列出清單，其內容必須夠多，然后對焦點消費者測試，消費者可盡情表達對現在居住物業及所提供管理服務的不滿和憤怒。

第二階段是決定在眾多的問題中哪些問題真正困擾著主要的潛在顧客，測訪更多的可能消費者，提

出三個關鍵題目：

（1）這個問題多久出現一次？

（2）當它發生時，對你造成的困擾有多大？

（3）依你看，這些問題有那些是其余樓盤在廣告中未曾提過的？

將這三題的合數加起來評估該問題的重要性。合數愈高，契機愈強。在今天，那些無法發展或管理定位策略的樓盤和公司，他們存活的歲月不會長久，一個有效的定位，能協助公司提醒目前的消費者為什么他們買該公司的物業，同時也保護公司不受競爭的沖擊，并解除競爭樓盤對于潛在消費者的吸引力，使潛在消費者購買定位清楚的樓盤。

4、研究在前，實施在后，營銷的研究和實施是一個復雜的過程，兩者可能有些交叉，甚至實施之中還需再研究，實施之后還需調整研究得出的方案。但是，在程序上必須堅持研究在前，實施在后。如果事前（開發前）不研究，或者純粹是形式主義的研究（例如為了通過立項需要），不是實事求是地研究（對擬議的方案應否定而不否定），吃苦頭甚至吃大苦頭的事情幾乎無可避免。

5、研究需花代價。營銷的研究，尤其是大項目研究，是需花費代價的（人力、財力和時間）。如果缺乏力量，應該委托信譽好的咨詢商或研究機構研究。切忌聽信一二個人的片言只語，尤其是要避免聽信地塊（或樓盤）業主（包括項目所在地的地方官員）的片面介紹。對于研究的結果或方案（無論是自己研究還是委托究）,要請各方面的專家進行會審研討。實實在在的研究是要費用的，但是這些費用比起項目的開發投資來僅僅是九牛一毛。不要舍不得花小的費用。如果不化小的代價進行研究，營銷失敗所花費的代價更大、更慘重。

第五篇：房地產營銷策劃

房地產營銷策劃

營銷策劃主要包括了三部分服務內容：市場定位與產品設計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。

●市場定位與產品設計定位：

根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

具體內容包括：

項目總體市場定位

目標人群定位

項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議

● 市場推廣策劃：

根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。

具體內容是：

市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉

項目案名建議

銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制

廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）

媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期

公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行

● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：

此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內容包括：

開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式

銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭

銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略

銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃

促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤

市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整

銷售策略調整

房地產營銷策劃的概況

1．世界房地產營銷觀念演進歷史

我們熟知的房地產營銷觀念，并非與商品經濟與生俱來的，它是客觀經濟環境的產物，當然，它是一系列銷售觀念基礎上演化而來的。

（1）生產觀念階段

此階段的房地產商認為人們普遍喜歡低廉的房產，于是他們找到密集的居住區或者商業地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實用，以節省成本。因此那時的市場營銷觀念就是價格為主導的競爭。

（2）產品觀念階段

此時房產商開始認為顧客的需求并非局限于價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色，于是開發商開始將注意力轉移到產品本身的設計上。

但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產品的品質，結果造成部分資源的浪費。

（3）推銷觀念階段

此階段房產商大多認為顧客總是處于被動地位，通常對產品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。因此導致開發商在開發項目的時候沒有詳細周全的項目前期研究和可行性研究，只是關注銷售環節。

（4）市場營銷觀念階段

與推銷階段相比，市場營銷階段將企業和顧客在產品關系上單向的“推”轉化到企業主導的“推”和“拉”結合的模式。在實踐中，以營銷觀念為導向的開發項目，也確實取得了不同凡響的成績。

2．世界房地產營銷策劃發展階段回顧

（1）單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，并在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把“架空層”作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

房地產策劃在實踐中創造出典范項目并為企業創造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現對房地產策劃和策劃人的神化、無限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產策劃的發展受到不同程度的影響。

（2）綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。“策劃基本理論”的內容主要包括：策劃的“四個”理論基礎、策劃的“生產力”本質、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標和標準、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質等。

（3）復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

此階段的房地產策劃思想以“泛地產”思想較有代表性。所謂“泛地產”，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域，“房子”在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設施，這種功能區域的主題各有不同，如生態農業度假區、高科技園區、高爾夫生活村、觀賞型農業旅游區等。“泛地產”思想是對“概念地產”思想的進一步發展，對此階段的房地產策劃影響很大。

3．房地產營銷策劃的主要種類

（1）房地產投資營銷：

房地產投資分析是全程營銷的起點，是房地產開發的關鍵，透過細致的市場調查，認真分析用地周邊環境、區域市場現狀及其發展趨勢，進行科學的SWOT分析，歸納總結出房地產價值，模擬出最有實現可能的價格方案，并進行投資風險分析，對價格方案進行調整，風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，并提出規避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。

（2）房地產定位營銷

營銷房地產的關鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。

細致的市場調查數據，是房地產定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數據因中國的房地產業的高速發展而出現“即時”的落后，或者說是中國房地產業水平低給市場數據帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。

開發的房地產，只有符合市場規律、引導市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場，占領市場的往往就是那些有明確的目標消費群，并能準確把握引導市場的開發商。只有站在市場的前沿、引導市場、具有戰略發展的眼光，才能鍛造出精品住宅。

（3）房地產規劃設計營銷

房地產規劃設計是房地產營銷的第三個流程，經過準確的市場定位，根據目標客戶群設計相應的房地產。

“以人為本”是任何房地產設計所必需的，以人為房地產的主要的出發點和最終目標，這是創造精品房地產的最基本的條件。從項目的人文歷史、地理地貌入手，進行總體規劃布局和建筑風格定位，進行園林設計，進行配套設計，外觀色彩、外立面設計。

（4）房地產形象營銷

通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業形象、品牌形象。

形象設計包括：周邊環境包裝、施工及小區內部環境包裝、物業管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業形象包裝等。通過以上的形象設計及包裝，通過良好的企業聲譽、過硬的工程質量、完善的物業管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。

（5）房地產建筑質量

房地產建筑的過程是房地產質量的實現過程，建立健全的監理機制，嚴格控制生產過程，對建筑材料采購管理、施工工藝流程指引、質量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環境管理提出了較高的要求，對建筑質量進行全方位的監控，是對客戶最有效的保障，是鍛造房地產精品的最基礎的工作和必要的條件。

4．入世后我國房地產營銷策劃仍面臨的誤區與問題

入世后，隨著外資房地產企業的涌入，房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區：

（1）過分夸大營銷策劃的作用

近幾年來，由于缺乏系統專業的營銷理論的指導，房地產營銷業被蒙上了一層神秘的色彩，一部分營銷策劃者又在其中制造了一股策劃崇拜風。

策劃人為樓盤包裝，然后適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。事實上，房地產營銷策劃只是房地產資源配置中的一種無形資產，而不是全部無形資產，更不是全部資產。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區。

（2）忽視營銷策劃的作用

目前許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。不少開發商也大有上當受騙之感，認為“策劃無用”。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場，策劃如指揮”，高層面的市場競爭已成為策劃智謀的較量，誰稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

（3）營銷策劃的“經驗論”

不少房地產策劃人員往往堅持把過往項目的成功經驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。他們忽視營銷基礎理論的研究和項目信息的調查與分析，以經驗型運作居多。

事實上，房地產項目區域性極強，不同區域的購房需求有很大區別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產生南轅北轍的效果。另一方面，“經驗論”也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養，缺乏研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段，必然會制約房地產營銷策劃水平的再提高。

（4）技巧決定論

現在的房地產推廣中很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。他們把營銷策劃等同于出點子、找技巧、搞促銷，認為技巧新就能取得推廣成功，這實際是把一門相當嚴謹、專業的應用型科學變得十分低級化、庸俗化。而在這種思路指導下所設計與提供的方案，對開發項目的運作往往缺乏系統的實際操作意義。

事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區域級差的削減，平均利潤率規律的作用已在房地產業界初見端倪。由于營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程，貫穿于房地產經營的始終，并不是幾個點子、幾組技巧就能涵蓋。樓盤品牌的創立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意義的綜合體現，這些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。

（5）只講炒作不講實際

現在不少營銷策劃人言必稱造勢，作方案時時刻刻想到制造轟動效應，以求媒介的大力宣傳及消費者的關注。不少開發商也滿足于做表面功夫，制造新聞，擴大效應，大肆進行新聞炒作、廣告造勢。

炒作制勝其實是一種嚴重的投機心態，絕大部分只能做到知名度有一定提高。但如果營銷策劃只停留于追求表面熱鬧，將會引發不少營銷后遺癥，成為行業公害。事實上，購房者看重的不是炒作得是否熱鬧，而是房屋質量過硬、產品物有所值、合同信守兌現、物業管理到家。特別是房地產業進入全面的整體素質競爭的今天，營銷策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長期致勝。