第一篇：關于我國住房政策的發展歷程和對引起住房問題的原因及解決對策

關于我國住房政策的發展歷程和對引起住房問題的原因及解決對策

[摘要] 在我國社會主義建設的初級階段，受經濟發展程度和福利水平的限制，以及人口增長較快、城市化進程加速的影響，住房矛盾普遍比較突出，特別是低收入階層的住房短缺問題相當嚴重。我國住房市場和房產抵押貸款市場處于發展初期，政府住房政策和住房保障制度尚不完善，相關政策措施不配套，執行實施力度不夠，法律監督也比較薄弱。住房問題既是社會不穩定的重要因素，也是我國政府長期致力解決的主要問題。

[關鍵詞] 住房問題

住房政策

解決對策

住房保障，一個關鍵詞正吸引著億萬人的眼球，成為2008年國內外關注的熱點，成為影響民生、影響市場的重大課題。今年的政府工作報告中，溫家寶總理用大量篇幅談到抓緊建立住房保障體系問題，并提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經濟適用住房的建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難”等具體舉措。廉租住房保障資金也首次寫入政府工作報告。從“居者有其屋”，到十七大報告中提出的“住有所居”，表明中央越來越重視人民群眾的住房問題，政策越來越符合實際。

住房、樓市的種種矛盾，都和中國住房政策體系有關。所謂住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同于產業政策，也不同于行業管理政策。從國外情況看，國情不同，住房政策也不同。因此，我國的住房政策設計，必須從自己的基本國情出發，建立有中國特色的住房政策體系，而要想設計好具有中國特色的住房政策體系，就有必要了解我國住房政策的發展歷程。

一、我國住房政策的發展歷程

新中國建立后，我國的城鎮住房政策經歷了三個階段。改革開放以前，我國實行的是高度計劃的福利房分配政策，單位制內的成員由單位解決住房問題。改革開放以后，我國的住房供給從逐步的商品化向全面、快速的市場化方向發展，使得我國的房地產市場出現一定程度的扭曲，呈現過熱的現象。進入新世紀以來，中央政府開始調整原有的政策，對房地產市場實施宏觀調控，意圖平抑房價與調整房屋供給結構，使多數人都住得起房。

（一）計劃化階段（1949－1978）

新中國建立后，我國實行實物分配和低租金住房政策，城鎮住房建設由政府部門、事業機關、國企等單位包下來，然后以實物形式分配給城鎮居民，收取低廉租金，住房成為單位制下的重大福利。由于住房屬性的福利性，住房供給的計劃性，缺乏供給激勵機制，使住房資源奇缺，“住房難”成為普遍現象。而且住房由行政分配，滋生不正之風。隨著我國城市化進程的加快，城鎮人口迅速增長，改革以實物分配和低租金為主要特征的城鎮住房政策迫在眉睫。

（二）商品化探索階段（1978－1998）

1978年，針對城鎮居民住房問題的嚴峻形勢，鄧小平提出住房供給商品化探索的建議，認為“允許私人建房或者私建公助，分期付款，把個人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。”從改革試點開始到實物福利分房制度結束，歷經近二十年，其間住房制度改革的政策變遷，大致可劃分為如下三個階段：

(1)由相關部委主導的部分試點階段

1979年原國家城市建設總局、國務院僑務辦公室制定了關于用僑匯購買和建設住宅的暫行辦法，鼓勵華僑、歸僑和僑眷用僑匯購買和建設住宅；并且規定所有權和使用權歸自己，國家依法給予保護。這個暫行規定是住房商品化的萌芽。1980年6月中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策。國家規定，“準許私人建房、私人買房、準許私人擁有自己的住宅”。到1981年，公房出售試點擴展到23個省、自治區的60多個城市和一部分縣鎮。1982年，在總結前兩年公房出售試點經驗的基礎上，鑒于城鎮居民工資水平低、購買能力有限，原國家建委和原國家城市建設總局決定在鄭州、常州、四平和沙市四個城市試行公有住房的補貼出售。此后，補貼出售工作在全國27個省市自治區的120多個城市、240多個縣開展。1984年，黨的十二屆三中全會上提出了要推行以城市為重點的經濟體制改革，從而大大推動了住房制度改革的進程。

（2）由國務院統一領導的整體方案設計和全面試點階段

1986年1月成立了國務院住房制度改革領導小組，由國務院主要領導同志親自抓這項工作，至此，城鎮房改工作直接由國務院領導進行。1987年國務院住房制度改革領導小組在總結前一段售房試點經驗的基礎上，把提租補貼作為住房制度改革的基本環節，并于同年8月起在煙臺、沈陽、蚌埠、唐山和常州等城市開始試點。其基本思路是“提高租金，增加工資”，變暗補為明貼，變實物分配為貨幣分配，通過租金的提高，促進售房。1988年1月，在總結試點城市經驗的基礎上，國務院召開了全國住房制度改革第一次工作會議。同年2月，國務院印發了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案》（國發[1988]11號）,提出“從改革公房低租金著手，將現在的實物分配逐步改變為貨幣分配，由住戶通過商品交換，取得住房的所有權或使用權，使住房這個大商品進入消費市場，實現住房資金投入產出的良性循環，從而走出一條既有利于解決城鎮住房問題，又能夠促進房地產業、建筑業和建材工業發展的新路子。”這一實施方案標志著我國住房制度改革已進入整體方案設計和全面試點階段。1991年6月，國務院發出了《關于積極穩妥地推進城鎮住房制度改革的通知》，提出分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進房改的思路。同年10月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則；基本思路是通過提高租金，促進售房，回收資金，促進建房，形成住宅建設、流通的良性循環。1993年11月，國務院房改領導小組在北京召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案。

（3）住房制度改革深化階段

1994年7月國務院頒布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號文簡稱《決定》），提出城鎮住房制度改革的根本目的是：建立社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居

民不斷增長的住房需求。在《決定》的推動下，城鎮住房制度改革在全國范圍內穩步進行。7月，國務院頒布《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》。經濟特區和沿海開放城市制定和頒布了相應的地方性法規，對外資企業用地征收土地使用費，深圳特區首先于1982年開始征收土地使用費。

（三）全面、快速市場化階段（1998－2005）

真正吹響房改進軍號是在1998年。國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（即23號文）明確指出，從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。以此為標志，住房制度改革全面展開，隨即，老百姓開始進入買房市場。1998年6月國務院在北京召開了全國城鎮住房制度改革和住房建設工作會議。會上討論并在會后，7月3日頒布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）。通知進一步確定了深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場，促使住宅業成為新的經濟增長點。同時決定，1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，自此，我國住房政策轉變為房地產產業政策，市場成為國民住房的主導供給機制，住房供給資源劇增，房地產業成為拉動我國經濟增長的重要力量。至此，我國已實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。因而，國發[1998]23號文被人們稱為中國住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結和新的住房制度的開始。但同時，過份的市場化催生房地產業“泡沫化”的危險，住房價格大大超越國民收入承受能力，使中低收入群體望“房”輕嘆。

二、引發我國住房問題的主要原因

一切問題的產生都是隨著利益分配不均引起的，而住房問題的既得利益者有哪些人呢？政府通過房產業的發展提高了經濟發展水平；開發商通過不斷的擴地建樓賺取了一般人無法想象的暴利；商業銀行和一些壟斷行業也從中獲取了很大的利益；因此我們通夠分析這三者的利潤比就能過發現產生住房問題的主要原因是什么。

當房地產業作為中國國民經濟的支柱產業之時，地方政府一下子找到了打開財富之門的鑰匙，房地產市場充當了地方財

政的“金礦”，一場轟轟烈烈的房地產大開發運動掀起了，房地產開發是地方政府一舉多得的上佳選擇，地方政府在房地產市場中“做足文章”，過多地突出了房地產推動地方經濟發展的功能，地方政府高舉發展房地產業的大旗，謀取巨額利益，親手打造了“一幅繁榮的畫卷”。

其一，在住房體制轉換上矯枉過正，甩包袱過疾，“全盤市場化”直接導致保障短腿。保障體系嚴重缺失，百姓對高房價的切膚之痛由此而生。

世界上沒有一個國家和地區可以全福利的方式解決安居問題，世界上也沒有一個國家和地區能用全市場的方式破解住房難題。

1998年，被看作房改綱領性文件的國發23號文令新中國延續了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成了房地產市場的主題詞。同時，23號文提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，明確“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房”，甚至還規定經濟適用房能夠覆蓋的群體占到城市人口的60%～70%。

遺憾的是，在隨后各地掀起瘋狂的“造城運動”的背景之下、在“市場化”的冠冕掩蓋起“借地生財”真實意圖的潮流之中，“多層次住房供應體系”被冷落了、遺忘了。經濟適用房占住宅總投資的比例不到5%，且逐年下降；有的城市竟沒有經濟適用房、廉租房政策。在上海的房地產市場，壓根兒就沒有經濟適用房一說，截至2007年，全市享受實物配租的廉租房不過2萬來戶。

斗轉星移。十年后，人們無法否認，當年過分強調房地產全盤市場化對拉動內需的作用時，顧此失彼了，甚至走向了極端——重市場、輕保障。由于住房保障體系的虧欠缺失，覆蓋面非常狹窄，大量購買力低下、本該在保障體系內解決安居問題的居民，被裹挾進商品房市場之中，從而導致了剛性需求始終不能得到分流，供求失衡，房價上行。這就是“十年一覺安居夢，房價已上九重霄”的重要原因之一。

其二，城市動拆遷過速，導致大量被動的剛性需求集中釋放，沖進市場，加劇供求緊張；而政府因財力所限，補償、安置又不到位，不和諧因素由此滋生，動拆遷產生的上訪甚至成為一些城市“流動的傷痕”。

1980年代以前，國家城建欠賬太多，舊城改造是改善底層市民居住環境的重要途徑甚至是惟一途徑，遂有“窮人安居靠動遷”之說。譬如上海，在1988年房改啟動時，有危棚簡屋365萬平方米，市區住房成套率僅31.6%，絕大部分住房沒有煤氣和衛生設備，100萬只馬桶、80萬只煤球爐仍在這座城市游走。動遷改造是必須的，也是市民期盼的。

問題出在規模與速度上。以東部沿海某城市為例，最近十年每年的動拆遷戶數都在7萬～8萬，每年創造出800萬平方米左右的住房需求。2002年，當地住宅總銷售面積為1848萬平方米，動拆遷導致的剛性需求占了近一半。

如此大拆大建盡管能帶來種種好處：促進了房地產業的快速發展、政府可以從中獲得大量商業用地和交通用地、城市面貌和功能得以優化，但受限于財力，動拆遷安置、補償普遍引起不滿，前些年強遷大量發生，甚至流血沖突也時有耳聞。近年來，不滿動拆遷已成為各級上訪的主要誘因。“釘子戶”、“上訪戶”的大量存在需要反省的也許不應是個體，而是地方有沒有掘地生財、大搞形象工程、政績工程的成分在？

其三，從房地產市場攫取過多，地方政府對房地產形成

了路徑依賴。

中國房地產及住宅研究會人居環境委員會副秘書長王振亮博士作過有關研究，從沿海某城市“十五”期間房地產開發的詳盡數據分析中得出結論：地方政府是商品住房行業最大的得利者。

“十五”期間，這個城市的住宅一級市場完成新建住宅銷售11467萬平方米，銷售額達7144億元，具體構成如下：

1.建設安裝費：按低層、多層、高層綜合計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。

2.土地成本費：即土地出讓金，中心城區與郊區平均計算為1500元/平方米，共計約1720億元，占房價的24.08%。

3.開工前期費用和竣工驗收費用：共計528億元，占房價的7.40%。具體由三項組成：政府行政審批（63項）100元/平方米，計115億元；中介機構費用（17項）60元/平方米，計69億元；公共事業單位（壟斷企業如電力130元/平方米、上下水、通信、網絡、燃氣等）300元/平方米，計344億元。

4.大市政配套費和人防費：380元/平方米，本應支出436億元，按照政策規定，動遷安置房減免此項費用。以動遷安置房占一手住宅總量的20%計算，減免數為87億元。于是，此項費用總計為349億元，占房價的4.88%。

5.住宅小區道路綠化環衛安保等建設費：200元/平方米，計229億元，占房價的3.21%。

6.開發企業管理、營銷、不可預見費:按照銷售額3%計算：214億元，占房價的3%。

7.開發企業開發貸款利息：按照行規，一般占營業額的2%，共計143億元，占房價的2%。

8.營業稅收：包括營業稅及其附加5.5%和土地占用費等1%，共計464億元，占房價的6.50%。

9.企業所得稅預征：按照營業額15%計算利潤，所得稅率33%，共計354億元，占房價的5.00%。2006年起，按照營業額20%計算利潤。

在以上9項中，屬于政府的收入有：第二項“土地出讓金”（1720億元）、第三項中的政府行政審批費（115億元）、第四項大市政配套費和人防費（349億元）、第八項營業稅收（464億元）、第九項企業所得稅預征（354億元），共計約3002億元。

將銷售額7144億元減去以上九項支出，就是開發商的得利：約1336億元。

壟斷企業如水電煤氣等部門、通信部門的收入，相當于上述第三項中的“公共事業單位”收費，計344億元。

商業銀行從開發企業貸款和住房消費貸款中獲得利息收入總計約314億元。

綜上分析，政府是商品住房開發中最大的獲利者，開發商次之，接下來是壟斷行業和商業銀行。

三、解決我國住房問題的若干對策與建議

面對日益嚴峻的住房問題，政府、金融機構、開發商和消費者都面臨著大的挑戰。如何解決我國現存的住房問題，需要政府、金融機構、開發商和消費者共同協作，不斷的思考與探索。

（一）政府方面

解決我國現存的住房問題要以“調整住房供應結構、穩定住房價格”為主線,以“健全和完善廉租住房制度、改進和規范經濟適用住房制度”為重點,以“建立健全住房保障體系為目標,構建多層次解決城市低收入家庭住房困難的住房政策體系”為指導思想；以“解決低收入家庭住房困難，堅持立足國情，滿足基本住房需要；統籌規劃，分步解決；政府主導，社會參與；統一政策，因地制宜；省級負總責，市縣抓落實”為基本原則。以“大力發展廉租房、大力建設經濟適用房、采取市場調節方式的高檔住房建設”為工作思路。

1.立法與行政保障方面

（1）建立和完善相應的住房法規，明確住房建設和住房政策的管理機構，構建住房制度的框架體系，為實現住房計劃目標提供法律和組織保證。

（2）建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規定不同

收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。

2．財政補貼政策方面

政府的財政補貼應分為兩種，一種是政府財政撥款：用于低收入家庭的租房、購房補貼和用于資助公營住宅建設；第二種是政府的財政投資性貸款，一方面是對住宅都市整合公團住房建設的投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫，再由后者用于建設公共住房和向低收入者發放住房貸款。

3.稅收調節政策

通過不斷完善我國現行的稅收制度，充分發揮稅收的調節作用。如契稅減半，為經適房購買者減負；稅率減半，刺激租房市場增長；除了對個人出租房屋、購買經濟適用房的稅收優惠政策外，稅收調整對企事業單位、開發商也應有優惠政策，對廉租房、經濟適用房建設用地以及廉租房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。

4．建議實行強制性住房儲蓄，建立住房保障基金制度。

在住宅儲蓄政策方面，我們可以借鑒德國的先進經驗。德國政府通過住宅儲蓄制度發揮其積極性，籌集建房資金，有效解決了中低收入群體的住房問題。德國住宅儲蓄制度的兩大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅儲蓄制度是一種封閉運轉的融資系統，獨立于德國資本市場，存貸款利率不受資本市場供求關系、不受通貨膨脹等利率變動因素的影響。多年來，住宅儲蓄利率保持在6％以下，且貸款實行固定利率，居民還貸額固定、明確，因而對居民有相當大的吸引力。②政府的儲蓄獎勵。對低收入居民來說，參加住宅儲蓄可以得到政府的獎勵，是促使他們參加住宅儲蓄的一個重要原因。同時，德國政府對住宅價格的有效調控以及相應的住宅價格穩定等措施，保證儲蓄的住宅購買力不發生大的變化（貶值），也是住宅儲蓄制度得以發展的一個重要外部條件。

（二）金融機構方面

房地產作為資本密集型產業，從投資到消費各環節都離不開金融的支持。第一，對房地產金融產品進行科學分類，支持風險小有效益的信貸項目。當前要積極配合國家的房地產政

策，支持中小戶型項目和消費信貸，支持政府的住房保障系統的建設。對房地產企業要進行嚴格的信用評級，支持信譽好、效益好、資本充足和有發展前景企業的發展。第二，優化房地產信貸結構，降低不良貸款比例，增強金融支持房地產的力度，杜絕各種內外勾結貸款、人情貸款。不能一刀切，不能急剎車。要有保有壓，有增有減。第三，金融機構進一步上調人民幣存款準備金率，從而影響房地產企業的融資額度，進而影響房地產企業開發能力。第四，提高對房地產信貸的貸款利息，控制貸款總量，有保有壓，銀行信貸和房地產信托等方面進一步收緊對房地產開發、土地貯備等貸款的發放，維護房地產價格和房地產金融市場的穩定，從而控制市場促進國民經濟的健康有序平穩發展。

（三）開發商方面

作為開發商，首先，應積極響應國家政策，在追逐自己利益的同時適當開發一批經濟適用房、廉租房等比較適合許多中低收入階層的人居住的住房，緩解我國住房緊張的態勢。其次，應加強企業風險控制意識。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發企業本來普遍資產負債率偏高（多在70﹪以上，有的高達90﹪），促使房地產企業加強風險控制意識，越來越注重向國外開發商學習：既重視追求最大利潤的

贏利管理，又重視必要的風險控制。最后，市場越來越細分，精細化管理發展成為趨勢，包括企業定位細分、產品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發與企業經營的專業化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等，因此需要開發商：（1）增加普通住房的供應，重點開發中低價位、中小套型普通商品住房，逐步轉變為富人蓋房子的現象，減少高檔住宅、小別墅等商品房的供應。（2）依法經營，嚴格規范自身的行為。避免出現違法規劃、虛假廣告、合同欺詐、囤積土地、惡意炒作和哄抬房價等違法違規行為。

（四）消費者方面

近幾年來隨著我國經濟的發展和市民住房消費觀念的變化，我國房地產市場持續健康平穩地發展，房地產業在產業中的地位、作用越來越受到世人的關注，住房、房價等話題成為社會越來越關注的熱點。但是我們在住房消費問題上也存在一些模糊的認識，如“超前性、“競爭性”“擺闊性”等問題，因此作為消費者，主要應轉變自己的觀念：（1）考慮二手房。新房不一定是好房，適合自己就行。買房應量力而行，可以先買個二手房作為過渡。等境況有所改善后，再謀新房。（2）不要老想待在城市的市區，去郊區不失為一種良策，把眼光

放遠一點。許多地方的發展趨勢都是逐步往郊區發展，隨著交通條件的改善，相信郊區會熱起來的。（3）住房儲蓄。買房可不是一筆小數目，因此一定的儲蓄以備不時之需是非常必要的。許多國家都要求企業或政府機關必須為職工建立住房保障基金帳戶，個人也要擁有一定的住房儲蓄，為住房提供資金保障。總之，在適當的時候選擇合適的房子，不應急于一時

住房問題是我國新的發展階段中一個重要的民生、社會乃至政治問題。只有從政府、金融機構、開發商、消費者的角度出發，多渠道、多層次、多方位共同努力才能解決我國現存的住房問題。而住房問題的解決有利于為我國發展創造一個穩定團結的社會氛圍，有利于社會主義和諧社會的建設，有利于實現全面建設小康社會的目標。

第二篇：1我國住房保障的發展歷程及政策

社會保障性住房建設中存在的問題和對策

一、我國住房保障的發展歷程及政策（1）為何要建設及何為保障性住房

隨著我國經濟發展和城鎮化的推進、居住需求和攀升的房價矛盾日益突出，住房問題成為社會關注的熱點、焦點問題。為了解決中低收入人群的住房問題，不僅關系到國民的生存為題，也關系到一個國際經濟發展和社會穩定。近幾年，國家不斷加大住房保障力度，采取多種方式對不同困難類型家庭實施住房保障，解決了部分收入家庭的住房問題促進了經濟、社會的協調發展。

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建設標準、限定銷售價格或租金的、具有社會保障性質的住房，它包括城市的廉租房、經濟適用住房、一些林區、墾區、煤礦職工的棚戶區(危舊房)改造、游牧民定居工程以及自2009年開始由國務院確定的試點地區的農村危房改造工程。（2）保障性住房的發展歷程

中國政府歷來非常重視住房保障工作。鄧小平同志在1980年就提出：“關于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋和一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。住宅出售后，房租恐怕要調整，要聯系放價調整房租，是人覺得買房合算。將來房租調高后對低工資的職工給予補貼。我國從1995年開始實施《國家安居工程實施方案》，推行保障性住房建設。“安居工程”計劃用5年左右時間，完成安居工程建筑面積1.5億平方米。安居房直接以成本價向中低收入家庭社會保障性住房建設中存在的問題和對策

出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在不同等條件下優先出售給離退休職工、教師中得住房困難戶，不售給高收入家庭。

1998年國務院出臺通知要求：1998年下半年，停止住房實物的分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。加快住房建設，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。新的住房保障體系主要分為三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房；二是為中低收入家庭提供的經濟適用住房；三是面對中高收入階層的商品房，是完全市場化的。

溫家寶總理分別在2006年的政府工作報告和2008年的政府工作報告中強調指出要抓緊建立住房保障體系，提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經濟適用住房的建設和管路，積極解決城市低收入群眾住房困難”等具體舉措。十七大報告還首次提出廉租房的資金來源問題，包括三大部分：公共財政資金、住房公積金的增值收益以及一定比例的土地出讓凈收益。十七屆五中全會審議了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》。和以往“五年規劃”不同，“十二五規劃”重點突出了民生，“加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給”，成為未來五年房地產市場發展的重要方向，計劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭還清3000萬套保障性住房的歷史欠賬。二，我國保障性住房的現狀以及建設中出現的問題 社會保障性住房建設中存在的問題和對策

（1）我國保障性住房建設中出現的問題

保障性住房政策市國家解決低收入人群住房問題的重要惠民政策。但在具體的實施過程中卻由于政策的先天不足或者執行偏差。出現了諸多問題：部分保障性住房被查出存在砌筑質量不高、適用“瘦身鋼筋”、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等現象。

例如廣西某建設工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5#樓工程，未辦理施工許可證，卻以施工至5層樓面；在廣西上思縣，在被抽查的3個工程被查出存在重大質量安全隱患和項目管理人員不到位的問題。上思縣2010年廉租住宅樓工程A樓4#，鋼筋合格證明文件和復驗報告均為柳鋼產品，而現場實際卻非柳鋼的產品。水泥標號與配合比也不符，原本要求配合比適用標號為42.5的水泥，而實際適用標號為32.5的水泥。

今年來一些地方保障房工程質量難以讓群眾滿意，社會公眾活多或少存在保障房“缺乏保障”的困惑。如位于北京市大興區舊宮三角地的明悅灣8棟保障房，因為北京市住建委確認其存在嚴重質量問題，決定拆除其中的6棟樓重建，另兩棟樓局部加固。而今年早些時候，總投資8億元的青海最大拆遷移民安置工程康川新城，保障性住房工程尚未竣工，21棟樓就背查出有質量問題，部分甚至被要求重建。這些活生生的案例，每一次的曝光都讓人感到痛心和遺憾。（2）我國保障性住房的現狀。

雖說我國保障性住房在建設中出現了各種各樣的問題，但是通過社會保障性住房建設中存在的問題和對策

多年各級政府的努力和重視，我國住房保障的成績顯著。誠征人均住房面積從改革開放初期1978的6.7平方米，提高到2008年的29平方米。人均面積增加的同時，城鎮化率逐漸提高，城鎮人口快速增長，也就是或，不僅人均住房面積有所改善，住房質量、居住區配套等都得到了全面的改善。

就拿我省來說。2010年上半年，我省經適房新開工1.22萬套、竣工8576套；廉租房新開工2137套、竣工4042套；城市和國有工礦棚戶區完成拆遷183萬平方米、新開工72萬平方米。下半年，保障性住房建設力度明顯加大。開建廉租房8.32萬套、竣工5.6萬套；開建經房3.1萬套、竣工2.7萬套；完成城市及工礦棚戶區拆遷570萬平方米、竣工170萬平方米；新建公共租賃住房20萬平方米、4000多套。以此來滿足不同層次居民的住房需求。

雖說我國在保障性住房建設在一定時期內取得了一定的成績。但是總體開發力度相對偏弱。從2000年后，我國新建房地產中經濟適用房的面積比重開始不斷滑坡，從2000年占房地產開發面積的20%左右下降到2008年5%。這引起了政府的高度重視。政府的各項保證保障房的舉措在十二五規劃中可以得知政府在十二五期間將加大力度建設保障房、廉租房、共租房。

根據“十二五”規劃綱要，未來5年3600萬套保障性住房建設任務的完成，將是我國城鎮居民住房保障覆蓋率達到20%左右。“十二五”住房保障規劃重點和基本目標是：著力解決低收入家庭住房困難問題。努力解決中等偏下收入家庭朱方剛苦難。推進各類棚戶區綜社會保障性住房建設中存在的問題和對策

合整治。建立和完善住房保障政策、技術支撐體系。

與“十一五”住房規劃槍挑總量調控、鼓勵梯級消費相比，“十二五”住房規劃綱要權利圍繞提高住房保障水平進行，并提出“堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居’”的目標。在此基礎上，各地“十二五”住房建設規劃紛紛出爐，以期未來城鎮住房困難戶的住房問題能得到進一步的改善，保障房政策進一步惠及城鎮中等偏下收入家庭、新就業職工以及在城鎮穩定就業的未來務工人員。

就拿我省來說，在“十二五”期間各地要開工建設保障性住房210萬套，其中廉租房45.9萬套、公共租賃住房61.8萬套、經濟適用住房45.4萬套、限價商品房13萬套、棚戶區改造（含林區、墾區危房改造）43.9萬套。到“十二五”末。我省城鎮居民住房保障覆蓋面預計達到20%左右，逐步建立以公共租賃住房為主的多層次城鎮住房保障體系。

三、國外保障性住房

當前，社會各界多我國經濟適用房、廉租房建設等住房保障體系相關討論不絕于耳，面對目前存在的問題和遇到的難題，學習和借鑒國外在住房保障制度方面的經驗，無疑對構建、完善我國的住房保障體系有著有益的啟迪意義。美國：全面的立法保障

美國主要實行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度較高，私社會保障性住房建設中存在的問題和對策

人擁有住房比例較大。通過立法保障性住房措施的落實。美國在住房保障方面最具特色的，就是各項措施通過立法保障來落實實施。這進一步對住房保障作了相應的規定。一是擴大房屋抵押貸款保險。錯了少數富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他們通常可按房價的25%支付現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和房款協會尋求貸款。而是提供較低租金公房。,《住房法》規定，其租金一般不到私有住房租金的一半。二是提供低利率貸款建房。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅的建設，建成后的住房，優惠提供給因城市重建或政府公關計劃喪失住所的家庭。三是提供房租補貼，家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請此項補貼。四是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。五是禁止住房中的種族和宗教歧視。

加快住房自有化步伐。美國住房自由化水平的提高得益于美國居民住房消費觀念的變化。美國家庭消費中用于住房租金的比例呈上升趨勢。因此，絕大多數人逐步由住房轉向買方。自有住房占總住房面積的比例。1940年為44%1870年63%，到現在已超過90%。據統計，早在80年代除美國平均一戶擁有住房就已超過一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

發達的房地產金融。美國房地產金融發達，金融機構積極地參與住房建設。美國私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款。特別市個人住房抵押貸款。私人金融機構中的商業銀行，房地產抵押貸款證券化趨勢突出。私人金融機構中的非銀行機構，如儲藏放款協會、互社會保障性住房建設中存在的問題和對策

助儲蓄銀行、信貸協會等也經營房屋抵押貸款。美國政府有專門的信貸機構，如聯邦住宅放貸銀行委員會、聯邦住房抵押貸款公司、聯邦住宅管理委員會等。主要職能是為放貸協會提供貸款二級市場。為買房提供抵押貸款保險與資金。

國外的各個國家在住房保障制度的完善過程中，均是非常重視住房保障制度的立法工作，通過制定相對完整的住房法律、法規。引導和規范各個主體的行為。

美國：美國國會1949年就通過了《全國可支付住房法》，此后又先后通》等相關法律。

英國：英國19世紀80年代就制定并頒布了《住宅法》。加拿大:加拿大政府先后頒布并執行了1936年的《住房所有權法案》，1938年的《國家住房法案》、1944年、1954年、1964年的《國家住房法案修正案》。

四、我國保障性住房的未來之路。

為實現“住有所居”，“十二五”時期我國將大規模建設保障性住房，規劃“十二五”期末城鎮居民住房保障比例將達到20%左右，如何很好地完成3600萬套的保障性住房任務是擺在各級政府面前的一個現實問題。

第一各級政府是實施住房保障的責任主體。保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現。“十二五”時期我國要逐步建立穩定的住房保障投入機制，以政府為主導，加大各級財政資金、住房公積金貸款的支持力度，引導社會資金參與保障性住房建設運營。

第二采用靈活的住房保障方式。房改20年來，我國城鎮居民居住水社會保障性住房建設中存在的問題和對策

平有了較大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解決，住房問題主要體現為區域性、結構性矛盾。這種現實及未來相當長時期內的城鎮化進程，決定了我國住房保障模式不同于任何國家住房保障政策的演變歷程，在保障方式方面更不適合采取“磚頭補貼”和“人頭補貼”相結合的靈活方式。具體而言，在大中城市集中建設一定數量的公共住房，是解決這些地區低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服務于城鎮化健康發展的需要。而在住房矛盾并突出的中小城市、人口流出地區，則宜采取“人頭補貼”，從分利用市場及社會力量改善低收入家庭的住房困難。

第三合理確定住房標準。我國人均收入尚未達到中等發達國家的水平，住房保障要堅持低標準原則，防止高標準福利化傾向。目前只有廉租房不超過50平方米、經濟適用房不超過60平方米、公租房以40平方米為主的粗略規定，還要根據家庭規模設計基本住房標準，作為我國的最低居住標準。

第四完善住房保障法律法規。“十二五”期間，我國要在繼續完善現有的廉租房、經濟適用房、公共租賃住房等基本住房保障領域的法律法規和管理辦法的基礎上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制定工作。

第三篇：我國農村剩余勞動力轉移受阻的原因及解決對策

一、我國 農村 剩余勞動力轉移受阻的原因

我國農村剩余勞動力在轉移的過程中受阻的最重要的原因是農民素質 問題。

西方 發展 經濟 學家舒爾茨說過，改善窮人福利的決定性要素不是空間、能源和耕地，決定性要素是人口質量的改善和知識的增進。促使農民增收，必須努力提高農民素質，提高農民素質是突破農民增收緩慢問題的“瓶頸”，是解決“三農”問題的關鍵所在。

目前 我國農村勞動力中，勞動力總體素質不能適應經濟發展和就業需求。勞動力受 教育 水平低導致了 中國 勞動力結構的失衡.2000年，中國15歲以上人口中仍有文盲8699萬人，其中3／4在農村；小學及以下文化程度占38.2%，初中文化程度占49.3%，高中及中專文化程度占11.9%，大專及以上文化程度占0.6%，受過專業技能培訓的僅占9.1%。隨著經濟發展水平的提高和新興產業的興起，社會 對勞動力的素質要求越來越高，缺乏轉崗就業技能的農村勞動力的轉移就業領域將越來越窄，轉移就業難度將越來越大，加強農村勞動力轉移培訓的任務非常艱巨而緊迫。

2002年全國共轉移農村勞動力2385萬人，受過專業技能培訓的只有12.5%。大量農村勞動力既沒有打工所必需的一技之長，也缺少保護自己的 法律 知識和城市生活常識，不適應就業和城市生活的要求，這就導致出現一方面用工單位招不到人，而另一方面大批進城農民工又找不到合適工作的現象。根據我國城鎮化發展的目標，每年需要轉移1000多萬農村人口；農村勞動力素質低，也制約著經濟結構的調整及產業結構升級。

中國的農村勞動力素質同發達國家相比差距懸殊。1997年我國每百萬農業人口中有科研人員數為77人，相當于世界平均水平(137人)的56%，發達國家平均人數(2458人)的3.1%。美國的農場主大多數是各州立大學農學院的畢業生；西歐國家的農民除文化水平外，還要經過專業培訓并 考試 合格領到“綠色證書”后，才能正式成為農民。而我國具有中專文化程度以上的勞動力僅占農村勞動人口的2.5%，這種現狀對于未來在農業發展過程中新 科技 成果和 現代 化生產工具的推廣使用，農業產業結構以及經濟結構的調整，產業結構的升級等方面都構成巨大障礙。

(一)農民文化素質低，造成勞動力結構失衡。

農村勞動力的素質不高，是我國勞動力結構的重要特征。據統計，我國農村中仍以初中及初中以下文化程度為主，占90%以上。素質不高的農村勞動力滯留在農業部門進行謀生的可能性更大，在 工業 部門和服務業部門，由于市場結構不同，對勞動力的素質要求較高。這也可以從近幾年農村剩余勞動力轉移的情況看到，具有較高的文化素質和工作技能的勞動力在剩余勞動力轉移中所占的比重逐漸提高。

一般來說，農村勞動力的素質是其向勞動生產率較高部門轉移的前提條件。因此，農村勞動力向勞動生產率高的第二、第三產業部門轉移的速度和規模，從根本上取決于農村勞動力素質。并且，隨著市場的發展，企業、政府機構等用人單位對勞動力素質的要求越來越高。于是就產生了由于我國勞動力素質普遍偏低 影響 其自身就業的情況。

(二)中國城鄉二元經濟社會結構的制度，制約了城鄉統一開放的勞動力市場的形成。

由于 歷史 原因和新中國成立后實行的城鄉分離的政策等原因，所形成的城鄉二元經濟結構和社會結構，使農村勞動力難以在城市和鄉村之間自由流動，形成了城鄉二元的缺乏競爭的勞動力就業體制，農村勞動力難以在全社會范圍內進行優化配置。農村勞動力不能及時填補城市產業結構調整過程中產生的崗位空缺，城市勞動力也難以到農村就業，以彌補農村在人才、技術等方面的不足。改革開放以后，國民經濟得到了迅速發展，但是城鄉分割的二元經濟社會結構仍然沒有得到徹底的改變。如目前的戶籍制度、就業制度、升學制度，以及農村土地分配制度、社會保障制度等，在一定程度上阻礙著農村剩余勞動力的流動的就業，無法形成統一開放的城鄉勞動力大市場。

(三)農業面臨產業化、集約化生產的壓力。

(四)“人口逆淘汰”問題。

城鎮居民只能生育一個子女，而農村居民可以生育兩個子女；城市的教育條件要遠遠好于農村；城鎮居民基數要遠遠小于農村居民的基數；從長期來看，被淘汰出局的不是素質低反而是素質高的人，這就影響了人口總體素質的提高。這是人口出現教育素質的逆淘汰，即城市家庭的生育率低，而農村家庭的生育率高，每年的新增人口80%以上分布在農村。

社會發展應該使得低素質的人所占比例越來越少，高素質的人所占比例越來越大，這樣，人們的平均素質才會越來越高。但是，如果社會中低素質的人所占比例越來越多，那么社會就出現了“人口逆淘汰”問題。

二、加快我國農村剩余勞動力轉移對策

當農產品需求的增長慢于工業產品需求的增長，這種情況是農民的一個負擔，那么當經濟增長時，快速增長的農業生產率同樣會使調節的過程變得更加困難。過去幾十年來，由于農業生產率增長的幅度大于非農業，農業所占的國家生產份額的不斷減少必然導致農業在國家勞力、資金等資源中所占份額的不斷減少。如果從事農業的勞動力不能及時轉移，有可能導致農民的收入進一步下降。即使在勞動力流動和移民方面沒有政策限制，在大批勞動力有待從農業轉出這一重大轉換時期，農村與城市的勞動力在報酬上的巨大差異已經存在并且還將繼續存在。因為巨大的收入差異將引導勞動力從農村地區流出，當經濟增長發生在農業勞動者還占全部就業人數的相當份額的時期，勞動力轉移是非常巨大的。

我國政府最近采取的一系列的措施來降低農民的負擔，增加農民的收入。但是這只能暫時增加農民的收入，延緩農村剩余勞動力轉移的時間，降低轉移過程中的矛盾。大多數國家的農業政策是為影響農產品的價格或是通過降低給農民的信貸成本而制定的，但是從長期效果來說，這并非是長久之計。因為如果農業資金的成本可以被補貼的話，那就意味著，與農業資金不被補貼(即按它的實際成本考慮)相比較，農業生產率將會更快增長，甚至會有更多的勞動力必須離開農業。因此對于農民而言，給他們便宜的信用貸款并非是件好事。應該通過實施適當的政策來加強要素市場尤其是勞動力市場的功能，農民才可以分享經濟增長所帶來的利益。

第四篇：淺談我國慈善事業的發展現狀和解決對策

政法系2009級學年論文200982044005

淺談我國慈善事業的發展現狀和解決對策

鐘澤旭

(寶雞文理學院政法系2009級4班陜西寶雞 721013)

[摘要] 本文針對我國慈善事業發展存在的嚴重滯后于需求的現狀，并結合東西方文化和制度差異，深入剖析我國法律制度、行政機關及公益文化等環境因素對慈善事業發展的影響和制約，并通過轉變政府觀念、建立健全法律制度和監管制度、培育公益文化市場以及慈善組織中的用人機制等途徑尋求突破。

[關鍵詞]慈善事業政府法律制度公益文化監管制度

無論社會怎么發展，無論各種社會制度的如何不同，慈善從來都沒有消亡過，反而發展得越來越快，越來越趨向社區化、平民化，越來越趨向國際化、全球化，越來越成為一個社會所必需的組織機構。改革開放后，我國的慈善事業從無到有、發展迅速，十六屆四中全會提出了要“健全社會保險、社會救助、社會福利和慈善事業相銜接的社會保障體系”，十六屆五中全會又發出了“完善社會救助體系，支持社會慈善、社會捐贈、群眾互助等社會扶助活動。”的號召，對慈善事業在我國社會保障體系建設中的地位給予了充分肯定。十七大進一步加快了創建和諧社會的步伐，謀求城鄉之間、地區之間、社會成員之間的全面協調發展、共享改革成果已成為各階層的共識和政府工作的重中之重。經濟的快速發展為慈善事業提供了巨大的潛在資金來源，通過輿論宣傳引導，公眾的公益價值觀念進一步加強，慈善活動和志愿服務日趨活躍，參與慈善捐贈的公民和法人不斷增加。因此發展公益慈善事業的政治經濟基礎和法律、道德文化環境都在逐步完善。但與美國等西方國家相比，我國的慈善事業發展仍嚴重滯后于現實需求，存在著總體規模小、法律體系和監管體系不完善、公益文化土壤貧瘠以及慈善組織用人機制不健全等諸多問題。本文將通過中西方慈善事業的發展對比，深入剖析我國行政體制、法律制度、道德文化等環境因素對慈善事業發展的影響和制約，并提出恰當可行的策略以尋求突破。

一、我國公益慈善事業發展中存在的主要問題

（一）我國慈善事業發展規模嚴重滯后于現實需求。

經濟的快速發展加大了社會成員間的收入分配差距，弱勢群體的客觀存在呼喚公益慈善事業的發展。但從總體上看，我國的慈善基金會數量少、規模小、資金來源匱乏、作用有限。目前我國共有各類公益基金會近千個，資產總額超過100億元，年募集資金50多億元，占GDP的比重不到1%。另據民政部的調查資料顯示，近半數全國性基金會的資產規模在1000萬元以下，資產規模超過了1億元的基金會所占比例不到15％；地方性基金會資產更加貧乏，近40％的尚未達到210萬元的最低資金標準。與西方國家之間存在巨大差距：以美國為例，僅一個蓋茨基金會資產總額就超過千億美元，而美國的企業和個人每年通過各【1】【3】---------------------------

[完成日期]2012-3-28

[作者簡介]鐘澤旭（1989-）男，陜西榆林人，寶雞文理學院政法系 2009級行政管理專業學生

類基金會進行的公益慈善捐贈更高達6700億美元，占GDP的9%。但與超過20萬億人民幣的GDP相比，我國公益慈善基金占比不到0.1%，這與經濟總量全球第四的泱泱大國地位不相匹配，也有愧于中華民族幾千年來扶危濟困、樂善好施的傳統美德。

（二）在慈善基金的運行監管中存在著很多問題。

在我國的公益慈善基金（尤其是公募基金）的運行監管中存在著以下現象：

一、是背離慈善基金的公益性本質和捐贈人意志，違規運用資金，置慈善基金以高風險狀態，并使得大量的公益慈善項目得不到資金支持；

二、是慈善基金會內部組織規范缺失、外部監督主體弱化，導致基金組織高層管理者權力過于集中且缺乏必要監督；

三、是財務管理混亂，公益資金的使用過程和結果缺乏透明度，缺乏公開化，造成了公益組織的公信力不足。

二、我國公益慈善事業發展中的環境制約因素分析

（一）政府觀念和職能定位偏差

早期，大多數地方的慈善會都是由各地民政部門發起成立，很多慈善會都屬于民政部門的一個處室或科室。但是，政府介入慈善，并沒有清醒的認識到自身的角色與定位，“政府今天的介入，是為了明天的退出”。遺憾的是，經過十多年的發展，而很多地方的慈善會實質上仍然是民政部門的處室或科室，沒有絲毫的改變。這種格局勢必造成行政權力對慈善機構善款用途、人事任免的必然干涉，其結果是既削弱了慈善公益組織的獨立性，又影響了其社會聲譽。同時，行政權力對這些半官方慈善公益組織的干預與參與，也勢必形成行政權力對其他社會慈善公益組織的慣性干預。

（二）慈善事業制度層次的缺陷

1.發展慈善事業的相關法律、法規滯后。慈善事業的進入、評估、監管、公益產權界定與轉讓、融投資、退出等完整法律框架尚未形成，不少意愿進入者只能駐步觀望。新的基金會管理條例放開了對非公募基金的限制是一個很大的進步，表明慈善事業的立法在加快，慈善公益機構的發展環境越來越寬松。但是，慈善事業的發展長遠來說依賴于第三部門的整體進步，并且和私有產權及其轉讓與繼承、企業財產的轉讓與捐贈、國家稅收

或調整。因此，建立并完善慈善事業的法律框架是一個長期的任務。

2.公益慈善組織的用人和監管機制存在問題。對中國的許多慈善機構來講，現在最緊缺的就是人才。大多數服務慈善的人，都是很多退下來的老干部。而這些慈善總會的少數領導，竟把慈善總會辦成了家長制的協會，辦成了一個人說了算的協會，辦成了一個政府的行政機關中的行政單位，導致了行政、協會不分，在社會上造成了極惡劣的影響。面對這樣的慈善總會的主要領導，人才來了也留不住。更要加強慈善組織內部的監管力度，特別是要依法開展慈善資金的募集和救助。就目前全國慈善資金的募集和救助，仍然是不大規范的。存在著很大的隨意性，同時，這種救助和募資，還缺乏一定的透明度，大多數都是事后籠統地在當地的報紙上刊登一下救助的對象和金額，并沒有將捐助的過程和結果公開和透明化，接受全社會的監督。

（三）公益文化土壤的貧瘠【2】【8】征管及財政轉移支付等一系列國家重要制度息息相關，這些政策需要做出有利于慈善事業發展的改進

公益慈善事業的發展除了政府的制度安排和法律保證外，還離不開公益價值觀念的樹立、道德文化土壤的滋潤和培養。由于政府在計劃經濟時代長期統包社會救濟和社會福利，造成公民慈善觀念落后，個人主動性慈善捐贈參與率較低。在美國，75%以上捐贈來自個人日常捐款，加上遺產捐贈，個人捐贈占社會捐贈的水平超過80%。反觀中國，改革開放以后，在物質逐漸發達的同時，不少人的精神家園卻漸趨荒蕪，中華民族幾千年來樂善好施的傳統美德似乎離人們越來越遠。國內有影響的公募基金會資金多來源于海外：宋慶齡基金會70%的資金來源于海外華僑捐款，中華慈善總會的這一比例為50%。而以企業和個人名義命名的私募基金發展緩慢，偶有名人成立的私募基金會出現，便有媒體竭力吹捧，難免炒做之嫌，輿論更關注的似乎是名人本身，忽視甚至背離了慈善基金成立的初衷。

三、突破環境因素制約，促進我國公益慈善事業的發展

（一）扭轉政府觀念偏差，重新定位政府職能

政府部門必須切實轉變觀念，對政府職能客觀定位，對政府能力合理估計，對政府權利適當限制，讓出部分公用和公益事業領域，按照權利和義務對等原則，既放權，又放錢。政府部門可以通過開展以下幾項工作來鼓勵慈善團體的成長和發展。

第一，對慈善公益組織少干預，多指導和引導。如指導、培訓和監督慈善公益組織建立一套行之有效的內部運行管理機制。可以出臺各項管理示范文本，對公益組織領導人進行定期或不定期培訓等。

第二，加強對慈善公益組織的財務審計，加強其財務公開透明機制，保證公益組織的錢切實用在公益上，而不是中飽某些人的私囊。在這方面可借鑒國外對慈善組織的監督模式。

第三，出臺對慈善公益組織資金運作的管理措施，保證組織資產在較為安全的前提下保值增值。

第四，是加強對慈善公益組織的檢查，對不合格的慈善公益組織堅決予以取締。

（二）完善法律法規體系，為慈善事業發展創造良好的法律環境

在短期內盡快改革慈善事業的準入制度，健全公益財產管理制度、公益機構分類分級監管制度、行業評估制度和信息統計制度，使行業組織的進入和運行初步得到有法可依，在政府之外獨立發展。目前迫切需要對公益機構的雙重審批、注冊的進入制度進行重大改革，在盡可能大的范圍內取消公益機構的主管部門審批制，采取直接注冊或備案制的進入制度，培育更多的慈善公益組織，由市場優勝劣汰。公益財產的和公益機構的財務管理制度也需要盡快出臺并實施。多年來，公益組織只能借用企事業單位財務管理制度，在會計科目的核算上牽強附會，給公益機構的財務反映和監督帶來很多不便。慈善公益機構要分類分級管理，慈善籌款機構、慈善執行機構要相互區分，全國性、區域性和社區性公益機構要相互依托發展。要建立全國性慈善信息統計制度，對慈善捐贈進行確認、登記、分類、匯總是衡量慈善事業發展水平、規范慈善事業發展所必須的。

（三）加強慈善組織的監督管理

這加強監督管理可以從以下幾個方面著手：一是自己內部的上下級之間的監督；二是行政機關的層級監督和平級之間的職能監督，包括各個社會團體的監督；三是領導與被領導的正常的監督；四是群眾和社會輿論及行業之間的監督；五是捐贈者的正常的監督。

另外除了國家要制訂相應的法律法規外，各慈善機構必須要制訂出行業的規則，強化體【6】【6】

制內的管理，接受體制外的監督，要努力做到依法辦事，樹好公正公平的社會新形象

（四）公益文化市場的培育

在慈善事業的發展過程中，法律制度和公益文化相輔相成、缺一不可：完善的法律體系為公益文化市場的發展提供示范引導和制度約束，而公益文化的健康發展和深入人心則通過提高公眾對法律法規的認同度來改善法律執行的效率和效力。需要指出的是，盡管法律和文化同屬上層建筑，但相對于法律制度的建立與完善，公益文化市場的培育有更長的路要走。公益文化涉及公眾的道德覺悟、價值觀念、思維方式和行為習慣等諸多因素，具有多樣性和復雜性，只能積極引導和培育。

1.政府應責無旁貸地積極引導和廣泛宣傳，從創建和諧社會的戰略高度，將慈善文化建設納入社會主義思想道德教育和精神文明建設的部署和規劃中來。

2.要特別強調大眾傳媒在輿論導向上的重要作用。報刊雜志、電視廣播應通過開辟專欄或其他喜聞樂見的形式，大力宣傳扶貧濟困、誠信友愛、樂善好施、奉獻社會和他人的良好風尚，介紹國內外慈善活動中的典型人物和事件，所謂春風化雨，潤物無聲，引導公眾樹立正確的財富觀、價值觀和公益觀，自覺加入公益事業中來。在眾多媒體的實踐中，央視二套的“春暖2007”就特別值得推崇。

3.大力發展志愿服務組織（義工組織），培養公眾的社會責任感，弘揚關愛他人、奉獻社會的良好社會風氣。通過完善志愿服務活動的法律法規和政策，推廣和普及志愿者登記、培訓、時間積累、績效評估和表彰制度，引導更多的主體參與志愿服務；推動志愿服務領域的延伸和拓展，以老年人、未成年人、殘疾人員、下崗失業人員、外來務工人員及城鄉低收入家庭為重點服務對象，以社會救助、優撫助殘、環境保護、法律援助等為重點服務領域，促進志愿服務活動的經常性和制度化。

（五）引導和培育慈善組織的健康發展

1.按照國家鼓勵、社會參與、民間自愿的方針，大力培育城鄉各類慈善組織，鼓勵企事業單位和個人參與慈善活動，促進民間慈善組織的發展。在慈善組織成立和發展過程中，民

2.改革公募慈善組織的用人制度，完善人力資源管理。通過用人制度改革將具備強烈責任心和正確的公益價值觀、具有扎實的專業知識和豐富實踐經驗的人才充實到公募基金會的管理層中來；并通過國際合作與交流，借鑒國外和港澳臺地區發展慈善事業的經驗；通過在職培訓等形式提高慈善組織工作人員的整體素質。

3.加強自律和他律，完善監督制衡機制，規范慈善組織的管理和運營，提高慈善組織的公信力。通過法律制度的完善，強化登記機關、業務主管部門、國家審計部門、社會中介機構和社會公眾等的多重外部監管機制，通過慈善組織內部組織機構的規范、規章制度的完善等措施，對慈善組織管理者制定必要的、切實可行的考核評價指標和激勵約束機制，逐步改變目前的監督主體弱化甚至虛置的狀況，提高慈善組織公信力，促進其持續健康發展。

在我國慈善事業發展道路上，政府的觀念和行為最為關鍵：一方面要徹底轉變以往的政府觀念，讓出部分公用事業領域給慈善組織，并從稅收優惠等方面提供制度保障，另一方面從道德層面對公益文化的發展積極引導，并為于志愿服務組織建設及慈善組織監管體制的完善提供良好的外部環境。我們有理由相信，隨著我國政治、經濟、政策法律、公益文化【4】【7】政等政府相關職能部門應在啟動資金、辦公場地、人員配備、項目開展等方給予必要支持。

等環境的改善，我國慈善事業的春天即將來臨。

參考文獻

[1]李文新.慈善投資——公益性基金運作的新途徑[J].金融經濟,2006,(12).[2]唐鈞.給慈善捐款免稅找個充分的理由[J].社區,2005,(5).[3]盧漢龍.基金會管理與“第三次分配[J].檢察風云，2005,(9).[4]茅于軾.社會責任投資——新世紀的慈善事業[N].中國經濟導報,2006，(6).[5]葛道順.我國慈善事業的現狀和發展對策[N].中國社會科學院院報,2005.[6]徐衛華.對21世紀中國慈善的若干問題的思考[N].中國傳統文化研究院網站

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第五篇：我國保障性住房政策演變歷程及優化研究

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我國保障性住房政策演變歷程及優化研究

我國保障性住房政策演變歷程及優化研究

一、保障房政策發展歷程

我國保障性住房分為出售型和出租型兩種。出售型保障性住房包括經濟適用房和限價商品房。出租型保障房包括廉租住房和公租住房，現在正在進行廉租房和公租房兩房并軌操作。

（一）出售型保障性住房政策的發展歷程 1、1994年至1999年政策框架初步形成階段。建房[1994]第761號文《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，該文件對經濟適用房的概念、申請對象、定價、資金籌集等方面進行了初步確定；建設部于1998年發布了《關于繼續做好1998年國家安居工程（經濟適用房）實施工作的通知》，對前三年的經濟適用房政策實施情況進行了分析和總結，提出了以后在經適房政策實施過程中應注意的問題：包括加強對國家安居工程的組織和領導、大力發展經濟適用房、把國家安居工程建成“精品工程”、加強對經適房的銷售工作，避免出現空置現象，加強對建成出售小區的物業管理。可以說該文件是針對1994年文件在實施過程中出現的面上問題的方向性解決策略；1999年建設部頒發《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對已購公有住房和經濟適用住房上市出售的相關方面進行了規定。自此，經濟適用房的建設、分配、使用管理和上市交易等相關環節的政策框架已初步形成。2、2000年至2010年政策細化和完善階段。2003年《國家計委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》，該文件對經濟適用住房價格的構成、不得計入經濟適用房價格的費用等作了較詳細的規定。2007年《經濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號，對經濟適用房優惠和支持政策、建設管理、價格管理、準入和退出管理等作了更為詳細的規定。2008年，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于印發《經濟適用住房開發貸款管理辦法》的通知頒布，該文件為促進經濟適用住房建設、維護借貸雙方的合法權益而制定，最新【精品】范文 參考文獻

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該文件對經濟適用住房開發貸款應符合的條件、開發貸款必須專項專用、貸款期限、貸款利率、貸款人要依法開展經濟適用住房開發貸款業務、對此項資金要實行封閉管理、貸款人應對資金使用情況進行有效監督和檢查等作了較詳細的規定。2010年住房和城鄉建設部頒布《住房和城鄉建設部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，就經濟適用住房政策執行過程中存在的問題，為加強經濟適用住房管理，對以下問題又作了嚴格規定，包括嚴格建設管理、規范準入審核、強化使用監督、加強交易管理和完善監督機制。3、2013年各地逐漸取消經濟適用住房建設。經濟適用住房幾乎自誕生之日起就存在較大爭議，因其提供的不僅是住房保障，還有產權問題。加上有些地方政府操作不規范，容易滋生權利尋租與腐敗。鑒于此，近年來各地逐漸取消經濟適用房的建設。將保障性安居工程的重點轉移到出租型保障房上來。

（二）出租型保障性住房政策的發展歷程

1、廉租房政策的發展歷程

（1）廉租房初現階段。廉租房最早出現于1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件中提出建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，并提出廉租住房可以從騰退的舊公有房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。根據通知要求，建設部于1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》，并于2004年廢止，由2004年3月開始施行《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。

（2）廉租房與經濟適用房共同發展階段。該階段是從2003年至2007年期間。2003年國務院頒布《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，提出建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。并于2004年頒布《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。于2005年和2006年相繼頒布了《城鎮廉租住房租金管理辦法》、《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》、《建設部關于印發的通知》，這一系列文件規范和細化了廉租房相關政策。

（3）以發展廉租房為主的保障性住房供應體系階段。2007年國

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務院頒發《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，該文件明確提出要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，認為城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。

2、公租房政策的發展歷程。公租房這一住房保障形式提出較晚，在2009年12月住建部工作會議上首次提出公共租賃住房，以求豐富保障性住房體系。最早體現在中央文件中，是2010年建保87號文件《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。該文件提出，大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。各地區、各部門要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。此后，公租房則以較快的速度在發展。國務院辦公廳2011年9月頒布的《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》中明確提出，要大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。發展公共租賃住房，對于完善住房供應和保障體系、引導合理住房消費、緩解群眾住房困難，實現人才和勞動力有序流動、促進城鎮化健康發展具有十分重要的意義。于2012年5月，住建部頒布《公共租賃住房管理辦法》。逐步實現廉租住房與公共租賃住房統籌建設、并軌運行。自此以后，租賃型保障性住房在整個住房保障體系中的主導地位得以確立。2013年12月，住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委聯合頒布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，提出自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。公共租賃住房和廉租住房并軌運行是完善住房保障制度體系，提高保障性住房資源配置效率的有效措施。

二、我國保障房政策優化建議

從我國保障房政策的發展歷程上來看，從最初的只有經濟適用房這一種保障房形式，到廉租房和經濟適用房共同發展，再到以廉租房為主，直到現在的廉租房與公租房并軌成公共租賃住房，其政策的發展是我國政府在不斷總結摸索各類保障房形式的特點、并結合本國國情、經濟發展情況和人民群眾對保障房需求狀況的過程中對保障房政策的逐步完善。

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本文認為，我國的保障房政策在其不斷完善的過程中還應注意以下問題：第一，保障房首當其沖要解決的就是“居者有其屋”，所以租賃型保障性住房是保障房體系中的主要形式；第二，在環境適宜、制度完善、監管到位的情況下應適當發展出售型產權的保障性住房，給中低收入群體通過自力更生取得產權住房的機會，這也有助于減小社會的貧富差距；第三，應抓緊完成保障房立法工作。自1994年開始，在過去的20年的時間里，我國頒布了很多有關保障性住房方面的各種通知、文件等，但迄今為止，還沒有形成《住房保障法》。而《住房保障法》的建立對于規范保障房的分配、保障房管理機構和管理人員的行為以及地方政府的責任將提供強有力的法律依據。第四，對各地保障房的供給規模，應建立合理的數學模型進行測算使其有計劃供給，而不是靠中央的指標下達，應自下而上而不是自上而下進行。最后，政府應注意調控商品房市場價格，使商品房回歸到一個理性的合理的價格水平，讓大部分百姓買得起房，而不是望房興嘆。

本文為河北省社科聯課題（課題編號：201303026）

主要參考文獻：

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