第一篇：不動產登記制度古今演變一覽

不動產登記制度古今演變一覽

全國范圍內的房產登記制度，實際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

土地交易始自周朝

嚴格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。

據《周禮·大司徒》記載，天下的田地山川以及人口等要進行造冊登記，便于國家治理。

按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統治的區域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國；卿大夫所分得的土地稱為采邑；士所分得的土地稱為祿田。

他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手里。

西周初期，土地與奴隸均不得進入流通領域，但由于這二者是農業社會最主要的生產要素。因此，隨著經濟的發展，諸侯實力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經常出現，而且事實上還得到了法律的認可。

目前可查的最早一宗土地交易，發生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關于地產交易的銘文，意思大致是在公元前919年農歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。

歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當朝時，為了擴建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說：“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”

周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經從側面說明，當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應當是出現了統治者對土地所有權掌控的松動局面。

春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實就是楚國統治者要求對國境內的土地依據地勢進行測量，并根據肥沃程度，規定其產量的標準，再根據產量征收賦稅。這種方式其實就是在進行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關土地登記制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農，按照當時實際占有土地的數目以及人丁數目，向中央政府如實呈報。所報內容經審查核實后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認了私有土地的合法性，并以此為根據征收田租。

隋唐實施土地分級統計

隋唐時，據《新唐書·食貨志一》記載了當時的土地統計要求：先在鄉里進行統計，然后匯總成鄉賬；鄉賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬；縣賬完成后送達至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。

在登記時間上，也有詳細規定。這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數量是多少，以及每年應該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數且便于清查。

同時，唐代在土地管理方面出現了立契、申牒或過割制度，規定土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。

其實關于宅地的統計也就是房產的登記，在我國古代大多是與田產的登記同步的，因為國家一般都是同時確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規定了。

宋朝規定親鄰有優先購買權

至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。

南宋時期，民眾按統一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘無誤后上報經界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機構），再由經界所勘驗核實交付產權人，并收存于鄉、縣、州及轉運司。

砧基簿既是國家征稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗確實），土地轉讓才有效力。

不過，在宋朝出賣不動產，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因為宋朝法律規定，親鄰具有優先購買權。北宋后期還強調，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優先購買權。

正規的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺到隔壁親戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。

搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標準合同”，統一規定契約中必須包括雙方當事人姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。

只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規交易，受到法律保護。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力；不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。

“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當時都是一個不小的負擔，于是很多人常常不到官府辦“交易手續”，民間房屋買賣多行“白契”。這固然省了稅費，卻往往導致糾紛。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產糾紛都有記載。

對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經發現，就治人匿稅之罪，進行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十；監臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。

契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。

宋朝地產買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣；凡只轉讓使用權與收益權，保留回贖權的買賣叫活賣或典當，典當契約的業主得到錢主的典價，在法定的30年期限內可隨時以原價贖回標的物；賒賣是采取類似商業信用或預付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認可后，才能得到法律的保護。

清末引入現代房產登記制度

清道光年間的賣屋文契

明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產登記管理及據以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細記載每宗土地的業主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據。

滿清入關后，多次大規模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度。康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。

明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規定。明代《明律·戶律》“典賣田宅”條文規定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經發現，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。

總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。到清末，受西方影響，現代房產登記制度被引入中國，清廷開始借鑒西方的房產登記制度，決定采用德國的做法，制定《大清民律草案·物權》，但終因滿清王朝的覆滅而破產。

民國時，為了鼓勵人們進行不動產登記，政府曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼房產登記布告：“北京的土地房屋自庚子變亂，關系復雜，現經登記處登記，權利永遠確定……從本年四月一日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。”這個階段，中國受到西方法制的影響，政府已經正式建立了房產登記制度。

現代的登記制度

我國現有的不動產登記職責分布在多個部門，許多城市實行房、地分開登記，國有建設用地使用權在土地管理部門登記，其上房屋則在房產管理部門登記；此外，耕地、林地、灘涂、海島等不僅涉及國土、農業、林業等多個部門，登記程序、標準等也各有不同。隨著經濟社會的發展，市場經濟對歸屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，原有做法已經不適應經濟社會發展的需要。

2013年11月20日，國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。整合分散在多個部門的不動產登記職責由一個部門承擔，通過提供“一站式”服務，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》已正式實施并在全國多個省市進行試點, 而由國土資源部發布的不動產登記簿證樣式（試行），包括《不動產登記簿》、《不動產權證書》、《不動產登記證明》等也正式登上歷史舞臺，MapGIS不動產登記信息管理平臺，通過一站式服務，實現高效、準確地辦理不動產統一登記。應用涉及到國家、省、市、縣四級，覆蓋了土地、房屋、草原、林地、海域五大不動產領域，實現土地、房屋、草原、林地、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享。做到實現統一登記交易、統一交易簽證、統一信息發布、統一收費標準、統一監督管理、統一平臺建設。通過一站式服務，方便群眾申請登記和相關部門的管理監督，切實保證不動產交易安全。為監管不動產登記信息動態、產權變動情況、交易情況和有關價格數據提供信息支持。

第二篇：不動產統一登記制度

我國將建立不動產統一登記制度】

方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。方案指出，建立不動產統一登記制度。這樣可以更好地落實物權法規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。建立以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎的統一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創新社會管理，并為預防和懲治腐敗夯實基礎。

(原標題：我國將建立不動產統一登記制度)

第三篇：不動產登記制度來了

不動產登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來源： 新華網

分享到：22

新華網北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢達 葉鋒）日前召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產統一登記制度，醞釀了多年的不動產登記制度有了明確的時間表。網民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個部門聯席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養點魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個房子，過去你需要：到漁業部門登記水面、灘涂的養殖使用權，這關系到你能不能養魚，然后到林業部門去申請林地所有權和使用權，再去國土部門土地交易所登記申請，然后蓋好了房子，房產證發放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時間，如果這些部門離得遠？呵呵。

剛剛召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產統一登記制度。那么未來，你有望在一個部門辦理所有這些登記。

所謂不動產登記，與建設部門進行的房地產信息系統建設、房屋登記簿制度相似，只是從內容上來看，把林地、海域和草原等權屬也納入登記范圍。

經國務院批復正式建立，國土資源部牽頭，中央編辦、財政部、住房城鄉建設部、農業部、國家稅務總局、國家林業局、國務院法制辦、國家海洋局等９部門組成的聯席會議日前召開第一次會議。

建立不動產統一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國尚無統一的登記機關負責各類登記，不動產統一登記的難度在于部門職能劃分不清。“由于我國不動產的復雜分類，不動產登記處于比較分散混亂的狀態，包括房屋、林地、草地、普通建設用土地等不動產的登記分布在多個部門當中。”上海交大凱原法學院民商法研究所所長韓長印說。

韓長印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態很難被打破。而且即使在單項不動產方面，內部的登記程序、登記規則以及數據表現形式等等也都不統一。

此外，不動產登記系統還需要和民政、公安、稅務、銀行等部門信息聯網，突破“信息孤島”現象，實現各個部門和地方數據的整合與共享。

建立不動產登記制度為何要３年？

部際聯席會議召集人、國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示，用４年左右時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時間？

早在２００７年，物權法出臺時就明確提出不動產實行統一登記制度，但７年來其推進過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術層面看，這些部門過去都開發了自己的系統，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實現大平臺大數據。

其次，比技術更難的是利益。每個部門的發證登記權限，背后都是部門的審批權限，要把多頭管理、分散登記的權責統一、歸并，這意味著每個部門都需要割肉，需要不小勇氣。統一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎數據整理龐雜等，都使得這項工作推進困難。

例如，不動產登記中的住房信息聯網，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個重點城市的住房信息聯網，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國五條通知提出，“十二五”末期全國聯網，但剛剛出臺的新型城鎮化規劃將這一目標推遲到６年后。不動產登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯網作為房屋所有權登記的一部分，包括房屋管理系統、交易登記整合系統、檔案管理系統等三大系統。

不動產登記制度建立后，實現住房信息聯網的步伐將加快，有望終結信息系統聯網的孤島狀態。業界期待，不動產登記制度能成為反腐利器。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，對于法規紀律不允許經商的公務員群體而言，大部分家庭資產是房產，如果信息聯網能夠運行，對涉房腐敗不啻為當頭一棒。

韓長印坦言，不動產尤其是房地產登記的不統一和信息聯網的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞。“不動產基礎數據的不健全使房地產成為腐敗官員洗錢和安置不法財產的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產沉淀在房地產市場，除了產生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經濟和社會問題。”他說。

如果房地產等不動產實現全國統一的登記和信息互聯，對貪腐官員會有很大的震懾作用。另外，不動產統一登記制度將為未來開征房產稅奠定基礎，而對開征房產稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第四篇：不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記制度細則

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

不動產登記制度的意義

不動產登記，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載于不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

不動產登記具有如下含義。

1.登記是依當事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

不動產登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)采石權。

4.登記事項須記載于不動產登記簿。不動產登記制度的性質 不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關于不動產登記的性質，大致有三種學說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為，不動產登記并非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

不動產登記制度細則內容

一、不動產登記制度的相關理論

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力;登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者;登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施。”研究不動產登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

(一)物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析

物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”言下之意是，不動產交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。

(二)物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響

物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：

(1)對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。

(2)增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。

(3)物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響

物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：

一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產;還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。

二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。

三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。

三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題

1、關于國有劃撥土地使用權的執行

實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》(法釋[XX]6號)的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離(僅限執行房產)，并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關于集體土地使用權的處理問題

在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第(5)項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理?本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格;人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。

3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理

實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。

如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記;二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。

4、對不動產的預查封問題

預查封是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有物權期待權的房地產所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[XX]5號)規定的一項執行措施。物權法實施后，該項規定仍然有效。執行實踐中對不動產采取預查封措施時應當注意以下兩點：一是嚴格執行預查封的程序性規定，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續;待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。在法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。二是正確適用預查封的輪候制度。當某一房地產被某一法院查封、預查封后，后續送達的查封、預查封裁定并不當然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產管理部門送達協助執行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預查封或者查封、預查封自動失效，且原查封或者預查封的房地產尚有可供查封或者預查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預查封就自動轉為查封或者預查封并依次輪定。

第五篇：不動產抵押登記制度

不動產抵押登記

（一）承諾時限

3個工作日（不動產抵押權注銷登記業務立等可取）

（二）業務流程圖

（三）應提交的申請材料

1、預購商品房抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；

（3）購房合同和購房發票；（4）主債權合同；（5）抵押合同。

2、一般不動產抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產權證書；（4）主債權合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應材料：

（1）屬第三人為債務人提供擔保的，還須提交擔保書和第三人身份證明材料；

（2）反擔保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔保合同》、擔保公司的融資性擔保機構經營許可證和債權人的相關材料；

（3）抵押權人為典當行的，還須提交《典當經營許可證》和《特種行業許可證》；

（4）外商投資企業、股份制企業、有限公司應提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業應提供職代會決議并報上級主管機關備案；國有企事業單位應當符合國有資產管理的有關規定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準）。

3、在建建筑物抵押登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產權證書；（4）主債權合同；（5）抵押合同；

（6）建設工程規劃許可證；（7）實地查看報告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應材料：

（1）抵押權人為典當行的，還須提交《典當經營許可證》和《特種行業許可證》；

（2）外商投資企業、股份制企業、有限公司應提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業應提供職代會決議并報上級主管機關備案；國有企事業單位應當符合國有資產管理的有關規定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準）。

4、最高額抵押登記應提交的申請材料

最高額抵押登記除按相應登記類型提交申請材料外，需另提交申請材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生債權的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

5、抵押權變更登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產權證書和不動產登記證明;（4）抵押權變更的材料，包括：

①抵押權人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實其身份變更的材料;②擔保范圍、抵押權順位、被擔保債權種類或者數額、債務履行期限、最高債權額、債權確定期間等發生變更的，提交抵押人與抵押權人約定相關變更內容的協議;

（5）因抵押權順位、被擔保債權數額、最高債權額、擔保范圍、債務履行期限發生變更等，對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權轉移登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產權證書和不動產登記證明;（4）抵押權轉移的材料，包括：

①申請一般抵押權轉移登記的，還應當提交被擔保主債權的轉讓協議;②申請最高額抵押權轉移登記的，還應當提交部分債權轉移的材料、當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的材料;

③債權人已經通知債務人的材料。

7、抵押權注銷登記應提交的申請材料（1）不動產登記申請書;（2）申請人身份證明;（3）抵押權消滅的材料;

（4）押權人與抵押人共同申請注銷登記的，提交不動產權證書和不動產登記證明;抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明;抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書。