第一篇：房產稅改革的問題及政策建議

房產稅改革的問題及政策建議 —基于房產稅試點情況分析

【摘要】：房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅被認為是遏制房價、促進房地產市場健康發展的最有效措施，為了穩定國內房價，我國于2011年確定了重慶和上海兩個房產稅改革試點，進一步對我國房地產業進行調控。文章闡述了房地產稅的基本結構，分析了我國房地產稅試點的基本現狀，對現有的房地產稅改革提出建議。【關鍵詞】：房產稅；房產稅試點；建議

一、我國房產稅試點方案比較

此次兩個試點城市分別是上海和重慶，都是直轄市，由于兩地的經濟發展水平，整體經濟結構和房地產市場結構存在較大的差異，所以在制定房地產稅征稅管理辦法時都參考了各自地區的經濟發展水平來制定相關的條例。雖然具體的征稅辦法有所差異，但是其總的初衷和發展核心基本相同，包括控制外來投資需求、免稅標準較為寬松、執行差別化稅率以及新購住房為主。本文根據2011年兩地出臺的房產稅征收管理條例進行對比和分析，具體差異見表1 由表1可以看出，上海市試點方案較為溫和，著重根據住房面積以及成交金額進行征稅，對本地個人第一套房源不進行征稅，而對第二套房源進行征稅，且計稅依據參照的是房產價格的評估值，這些條例著重壓制房地產市場的投機者。而重慶市的試點方案則較為嚴格，對個人的獨棟住房進行較重的約束，而對低端住房者則適量放寬，對高檔住宅的樓盤開發商起到的壓力較為明顯，而對整體的房價上漲趨勢的壓制則不夠有力。

二、試點城市房產稅改革實施的影響效果評析

房產稅改革試點實施近三年來，房價依然處于高位運行。上海和重慶近五年房價數據如圖1。

圖1：上海、重慶近五年平均房價走勢圖

從圖1可以看出，從2011年房產稅在重慶和上海試點以來，并沒有對房價造成影響，房價反而呈現上升的趨勢。可見房產稅并未對整個市場消費者的需求產生足夠的影響。當然，房產稅著重點在需求這方面，對于供給就沒那么有力度了，近兩年土地出讓金屢創新高，上海不斷的刷新的地王的價格記錄。[7]政府是土地的壟斷者，是土地價格的制定者。對開發商而言，土地的購置費用一方面作為成本，致使房價普漲，一方面某些開發商囤地炒地，利用稀缺的資源獲取無勞動結果的利潤，種種原因導致房價的普漲。

房產稅的征稅對象是消費者，目的是通過抑制消費來降低供給者價格，目前的房產稅征稅范圍過于狹窄，主要問題是沒有對存量房征稅房產稅，而且只對于新增住宅的增量房征收房產稅，這對于過去購買多套房產的購買者沒有進行控制，又對新購住宅的真正需求者造成壓力。總體來說房產稅的橫向和縱向范圍影響不夠，無法真正完全的限制到投機者，房價下不來，房產稅又對普通的剛性需求消費者造成更多的壓力。所以即需要增收存量房的房產稅，又需要一個對普通消費者影響更小的稅率制訂和征稅機制。

三、完善房產稅改革的政策建議

之后的房產稅改革試點開放還未有確定的日程表，下一階段房產稅改革應在契合我國財政管理體制改革和稅制改革的總體目標的前提下，鼓勵房地產行業和房地產市場的健康發展，合理、有效地利用的房地產資源，充分保障民生作為出發點，協調政府，企業和個人的利益，增加持有環節的征稅，減少出租和出售環節的稅收，努力使房產稅更加規范。具體提出以下幾點建議。

1、擴大征稅對象，擴大對存量房的征稅范圍

房產稅試點目前的只對增量房征稅，往后的目標應增加對存量房的征稅，優點如下：第一，有利于整體稅制的稅收公平原則。對于之前購買多套房產的購房者來說，可能會比現在有購房需求的購買者更加富有，而富有者沒有征稅，而對普通家庭卻進行征稅，這違反了房產稅設定的本意，使得財富分配職能不能實現。第二，二手房市場也會受到對存量房征稅的影響，所以也會間接的發揮調控二手房交易市場的作用。第三，避免房地產市場過大的短時間價格和供給的波動，在宣布房產稅實施前夕，消費者察覺到其中的差異，就會趁著這段空隙大量搶房，來規避稅收，這樣就會造成不良的價格波動。第四，從國際經驗來看，房地產稅一般是寬稅基，低稅率，盡量保證在全社會的稅收公平與合理。第五，房產稅只對增量房征稅，對于整個稅收體系的影響不會很大，如果對存量房一同進行征稅，就會使得整個稅基范圍擴大，從而使得房產稅成為整個稅收體制中比較重要的稅種。

2、實行“地宅分離、寬稅基、低稅率”的房產稅制度

實行“住宅分離實現，寬稅基，低稅率”的房地產稅制，完善房產稅使其更好的為地方政府的財政服務，調節社會貧富差距，同時盡可能減少對居民日常生活的影響。由于我國的宅地分離，土地屬于國家，所以要采用分開征稅的形式，加上對不同地區經濟程度不同所制定不同的利率，從而讓房產稅更好的引導社會資源分配。另一方面由于房產稅的收入大大小于土地出讓金，短期也不能對整個財政造成太大的影響，所以稅率不用制定的過高，雖然稅收收入會減少，但是可以通過擴大征稅范圍，實行累進稅率等來彌補，也會讓社會財富和消費結構趨向合理化。【參考文獻】

[1]唐巍.高房價背景下的房地產稅制問題研究[J].經濟視角,2013,(7):53-54.[2]李海寧.房地產稅費制度改革與物業稅的開征[J].財政與金融,2010,(4):111-112.[3]王建新.借鑒國際經驗深化房地產稅制改革[J].中國財政,2010,(13):22-24.[4]王智波.美國財產稅制度的演化:進程、原因與啟示[J].廣東社會科學,2009,(5):136-137.

第二篇：房產稅改革

房產稅改革中的問題分析

---以上海房產稅試點為例

摘要：針對近年來愈演愈烈的房地產價格虛高，在此背景下，有關部門醞釀已久的我國新一輪房地產稅制改革呼之欲出，房產稅再次成為市場的焦點。2010年6月國務院提出了要深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革，正式明確了逐步推進房產稅改革的態度，2011年1月，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產稅。本文以上海試點為例來看我國房產稅的改革趨勢和改革中的問題，并基于此提出相關政策建議。

關鍵詞：房產稅；改革；政策建議

一、上海房產稅改革概況

2011年召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省份人民政府制定，先行試點可以在制度設計、稅基評估、征收管理等方面探索和積累經驗，也為以后改革逐步擴大到全國奠定基礎。備受關注的上海房產稅改革試點細則如下：

1．增量房人均60平方米起征

2011年1月上海市人民政府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，規定從28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。

2.實行差別化稅率

一般適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率可暫減為0.4%。

3．明確免征情形

上海方案規定了幾種退還、免征房產稅的情況。例如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規定計算征收的房產稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅等。

二、房產稅改革中的問題

通過上海試點改革方案可知，上海對居民自住房屋征稅的方案，就是改造現有的房產稅，將征稅范圍擴大到居民自住房屋。就試點效果看，征稅范圍和稅率均相對溫和，實際上對房價的調控效果遠不如限購等行政措施。但是無論哪一種改革，都會牽一發而動全身，有著各種利益關系需要協調，總會遇到來自方方面面的困難，當然房產稅改革也會存在它獨有的困難。

1．房產稅征收存在技術性困難

我國當前出臺房產稅主要目的是為了抑制房價過快上漲，因此，房產稅征收的主要對象投機性買房的人群，可是要如何鑒別哪些是投機性買房的人群，絕非是一件易事，房地產的征收還存在一些技術性難題。房產稅不像個人所得稅，可以從工資中直接扣繳，所以征收手段是個難題。而且房產的價值評估也將是一個很大的問題，需要耗費巨大的人力物力，需要至少做兩方面準備，一是全國性房地產普查登記；二是建立城鎮住房信息系統。

2．社會公眾對推行房產稅的不理解

現在即將推行的房產稅改革，很多社會公眾都認為，其目標就是為了調控房價，抑制高漲不冷的炒房市場。正因為如此，大部分公眾對房產稅改革中的征稅范圍擴大到居民自住房屋，對原本免稅的居民非營業用房也征稅這一改革方案并不理解和認同，認為稅收增加會導致房屋成本上升，這就難免影響最終價格，與壓低房價的最終目標相違背。由于房產稅征收具有普遍性，在對投資購房者征收的同時，也相應增加了普通購房者的稅收負擔，增加了其購房的費用支出，增加了其家庭負擔。

3．房產稅出臺時機很難把握

房地產稅出臺必須具備幾個條件：首先是產權認定，這個房子歸誰；其次是這個房子征多少，除了稅率比較好確定之外，還有一個基數問題。作為政府出臺任何政策，特別是稅收政策，要有一個前期完整的調查和設計，出臺后是否能達到預期目標，這里還有不確定性。房產稅出臺的時機將取決于近期房地產調控的效果。如果未來一段時間房價過快上漲的勢頭得不到遏制、投機氣氛依舊濃重的話，不排除房產稅改革方案年內出臺的可能性。而如果近期出臺的一系列調控政策能在今年上半年取得令人滿意的效果，房地產市場運行趨于平穩的話，房產稅改革則可能會延后進行，但是房產稅改革的大大方向已經明確。

三、完善房產稅征收的建議

1.在房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房產購買和保有情況數據庫及各地民政部門建立的居民婚姻和家庭人口構成數據庫的基礎上，可以通過“先征后退”的方式征收房產稅：先全面征收房產稅，再根據戶籍人頭數進行定額退稅。這樣只有一套房的人，可以通過定額退稅實現賦稅減免的目的。有十套百套的人，也只能定額得到和一套房的人一樣的退返稅金，相當于繳納了多余房產部分的稅收。退稅定額標準的設計，也可以實現讓窮人買廉價房的人得利的目標。房產價值越高，繳納稅收就越多，而退稅定額是不變的；因此房產價值越低，甚至繳納的稅收可能低于政府返回的定額退稅，也可以起到引導開發商開發低價房、社會人員買小套型低價房的作用。

2.通過各種形式，加大稅收宣傳普及稅收基本知識的力度。首先，可以建立一支高素質的稅收宣傳隊伍以精湛的宣傳業務能力完成提高全民納稅意識的任務；其次，創新宣傳形式，增強針對性、實效性；再次，應當建立稅收宣傳長效機制，做到稅收宣傳日常化，正規化和秩序化。同時，要將稅收宣傳滲透到日常稅收管理當中，與納稅人建立溝通聯系制度，經常深入企業進行調查，結合稅收管理和檢查，了解納稅人對稅收宣傳的建議，從而有“針對性”地開展稅收宣傳工作；最后，還應積極與新聞部門的聯系，開辟稅法公告專欄，加大規范稅收秩序的宣傳，加大對涉稅案件的曝光力度。

3.完善相關配套制度。首先要完善房地產評估制度，改變目前房地產評估機構多頭管理的狀況，建立統一的房地產評估機構，實行統一的房地產估價人員資格認證制度，建立一支富有實踐經驗、精通房地產估價理論的房地產估價師隊伍。完善評估手段，統一評估標準，制定評估制度和具體的操作規程，為準確的確定房地產稅收的計稅依據提供保證。其次確立納稅人爭議處理機制，當納稅人對評估依據，方法，結果有異議時，要有相應的處理機制，盡快解決爭議維護納稅人合法權益。最后還應建立和完善相應的房地產登記制度，房地產稅收的有效征管需要有完善的戶籍和房屋產權管理的資料，相關部門應建立土地臺賬，房屋權屬等發地產檔案，通過計算機進行存檔，為稅務機關征稅提供相關信息參考文獻：

[1] 韓雪.我國房產稅稅制的改革和完善，中國鄉鎮企業會計，2010

[2] 珈寶.上海重慶開征房產稅將逐步對個人擁有住房征收，中國房地產金融，2011

第三篇：房產稅改革

房產稅改革

一、房產稅開征最新消息

2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額；取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定；所有商業房產，每年均按租金收入的12%繳交房產稅，財政部、國家稅務總局另有規定的除外。

家庭僅有的一套自住住宅，免征房產稅。

2013年12月31日以前，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；

2013年12月31日以前，全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延；

2014年12月31日以前，全國所有城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延。微評：房產稅如果真如上述所說如期開征，房多的人將苦不堪言。這一招比交易環節征收20%所得稅還有殺傷力。房多的朋友不能心存僥幸了，該出手時就出手。怕是晚了，想出手都出不去了。不要試圖挑戰新一代領導人調控房地產的決心和智慧。

國務院同意發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》指出，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革。

方案簡介

今年是繼續應對國際金融危機、保持經濟平穩較快發展的關鍵一年。國際國內經濟深度調整和深刻變化，迫切要求加大改革力度，進一步破除制約經濟結構調整和經濟發展方式轉變的體制機制障礙，切實推動科學發展。

《意見》指出，深化財稅體制改革。

(一)出臺資源稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進房產稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環境稅的方案。(二)全面編制中央和地方政府性基金預算，試編社會保險基金預算，完善國有資本經營預算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統一、有機銜接的公共預算體系。推進預算公開透明，健全監督機制。研究建立地方政府財政風險防控機制。

(三)建立行政事業單位國有資產統計報告和收入管理制度。完善中央企業國有資本經營收益上繳和使用管理制度。

國務院首次明確推進房產稅改革 2010年06月01日“逐步推進房產稅改革”。在中國政府網（5月31日）公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（以下簡稱《意見》）中，這一表態是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的第一次明確。受此消息影響，昨日地產股大幅跳水，并拖累滬指跌幅達2.4%。

業界認為，中央動用房產稅調控市場的預期越來越強，不排除上海近期推行試點的可能。一些分析人士認為，房產稅的最主要目的或不是調控房地產市場，而在于調節收入分配。同時，地方財政或將因此受益。

值得注意的是，《意見》還要求，由發改委牽頭，出臺關于促進房地產市場長遠健康發展的“綜合性政策”。

上海試點預期再起

“房產稅與物業稅最大的不同在于，房產稅是已有稅種，可以調整征收范圍后推出，而物業稅的出臺需要立法程序。”北京大學房地產研究所所長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，作為保有環節的稅種，房產稅是中國現階段的首選。

據了解，房產稅于1986年出臺，征收范圍為經營性房產（不含住宅），依照房產余值計征的稅率為1.2%；依照房產租金收入計征的稅率為12%。

根據此前流傳的上海房產稅草案，家庭人均面積是衡量是否征收的重要依據。如果符合征稅條件，征稅額相當于房產價值的8‰。不少業內人士擔心，將房產稅擴大到住宅，可能會加重購房者的負擔。

陳國強表示，如推進房產稅試點，勢必會進行差異化操作，即對首套房免征或降低稅率，多套房和大戶型房屋從嚴征收。同時，與房地產有關的一些稅種也將被合并，避免更多成本轉嫁到購房者身上。據了解，目前中國與房地產有關的稅收多達40多種，個別地方甚至有上百種。

此前傳出上海將出臺房產稅，但截至目前，上海方面仍未公開承認。國務院昨日表態后，上海業界認為，不排除近期推行房產稅試點的可能。“現在大家都在等這個政策（房產稅）。正式出來了，市場就開始活躍了。”在龍湖地產營銷副總高晚晴看來，成交量低迷的真正原因是觀望，要結束觀望，只有等包括房產稅在內的未明確政策出盡。

上海中科大學城營銷總監王士章也表示，開發商們現在 “按兵不動”，就是因為房產稅懸而不決，他認為房產稅應在3個月內出臺。如果不出臺，市場受房產稅的影響會越來越小，至8~9月份，樓盤就可正式上市銷售，屆時市場會開始回暖。

住建部政策研究中心副主任王玨林則認為，外界對房產稅過于敏感。稅收是一項重要的調控手段，即便沒有本輪調控，房產保有環節的稅收也將適時出臺。

廣東房產稅

房地產稅減免稅規定

下列房地產減征、免征房產稅暫行條例實施細則：

(1)新建房屋自落成之月份起，免納3年房地產稅。

(2)翻修房屋超過新建費用二分之一的，自竣工月份起，免納2年房地產稅。

(3)廣東省規定：

①華僑、僑眷使用僑匯購買或建造的住宅，從發給產權證之日起，免征房產稅五年。

②外商投資企業新購買或新建落成的房產，自購買或新建落成之月[2]份起，免征房產稅三年。

③華僑投資企業新購買或新建落成的房產，自購買或新建落成之月份起，免征房產稅五年。

④經稅務機關批準，下列房地產可免征房產稅：

a.從事農、林、牧業等利潤較低的外商投資企業的房產；

b.投資于能源、港口碼頭、機場項目的外商投資企業的房產；

c.經財政部批準免稅的其它外商投資企業的房產。

編輯本段房產稅 上海版房產稅四要素：

1、“起征點”為人均60平方米;

2、稅率按房價高低分檔;

3、“賣舊買新”可退稅;

4、存量房一概不征。據介紹，上海房產稅始自去年1月份，根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的規定，明確對居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積計算征收房產稅。

上海房產稅試點實行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于上新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。試點過程中應稅住房計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。《辦法》中還規定了幾類可以退還房產稅的情況。

渝版房產

1、稅收征收對象

獨棟商品住宅，不管存量還是增量;個人新購高檔住房，高檔住房是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價高兩倍房子;個人在重慶無戶籍、無工作和企業在重慶購買房，首套房不會收稅，多套房從第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征稅稅率

不管獨棟商品住宅還是高檔住房，均價3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、計稅依據

目前以房產交易價為征稅基數，三年、五年以后可能用其他評估方法。

4、計算標準

如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米。以戶計算，一戶一個人抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米。

全國試點

解讀 家庭唯一住房享契稅“減半”優惠 原文:三是調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。解讀：

針對上述契稅和個人所得稅優惠新政，昨晚財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部已迅速聯合出臺了具體細則，即從2010年10月1日起，購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。■唯一住房“減半”征收契稅

文件明確，房地產交易環節契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。

而根據此前北京現行契稅政策規定，契稅征收稅率為3%，但90平方米以下的首套住房契稅按1%執行，符合普通商品住房標準的則減半征收即按照1.5%征收。而從新政看，明天即10月1日起，只有首次購房，且該普通住房為家庭唯一住房的，才能享受契稅減半的優惠；同樣，享受1%契稅稅 率優惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受優惠。而那些購買普通商品住房，但家庭還擁有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契稅優惠政策。同樣“縮水”的還有個人所得稅的優惠政策，新政明確，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

■官方首提“房產稅試點工作”

新政有關“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”的說法，不僅是官方首次提到了“房產稅試點工作”，也首次提到了“試點將逐步擴大到全國”。

業內人士對此判斷，作為從長遠看能長期穩定樓市的稅費政策，眼下被提出加快試點工作并將試點逐步擴大到全國，將再次讓“房產稅”成為懸在樓市上空、影響房價預期的利劍。

房價上漲過快城市將增加用地供應

原文:四是切實增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。解讀：

業內人士認為，“增加供應”是“國十條”出臺后，多次房地產調控政策中都提及的問題，從目前看，包括北京在內的住宅新增供應量確實開始增加，北京市住房庫存量近期也從“供不應求”的10萬套警戒線回到了10萬套以上。“如果增加供應的系列措施能夠執行，明年樓市平穩就多了一張王牌。” 違法房企將被暫停購地及放貸

原文:五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。解讀：

針對“依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂?陰陽合同?等行為”這條規定，業內人士認為，這是幾大部委聯合出臺調控政策中首次提及對經紀機構炒賣炒賣、“陰陽合同”的查處，相比4月份的新政，此次的規定切中市場存在的主要問題進行了針對性的細則細化。如以北京為例，大部分現在的二手房成交納稅只有實際應納稅額的50%。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。

而對土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為開發商的處罰，也由之前籠統的規定具體到了“要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期”，可操作性強。熒燦地產相關人士認為，IPO重啟以來，未上市的房企通過在國內上市或借殼上市、赴港上市融資，已上市房企通過發債圈錢成了開發商資金的重要渠道來源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，則將被禁止股票交易，這對于已經上市公司的威懾絕對是有效的。新政·分析

二線城市可能出現價量雙跌

昨天出臺的新政，會對樓市產生什么樣的影響是最受關注的。對此，昨晚，包括萬科、首創、金地、首開、SOHO中國等開發商以及中原地產、鏈家地產等經紀機構的相關負責人，還有通過新聞聯播、網絡看到新政出臺的購房人都在對此議論。綜合他們的觀點，比較一致的是，昨天出臺的新政對北京樓市的影響，可能對房價預期的打壓超過實質性影響，市場會因此再度觀望；而對外地尤其是一些過去沒有嚴格執行“國十條”的二線城市，將會產生實質性的影響，價量雙跌或許很快出現。

“從昨天出臺的政策看，主管部門要打壓的就是房價的預期，即改變老百姓、業內外人士對房價預期上漲的看法，從而給成交回暖的樓市降溫。”一位不愿意透露姓名的權威人士表示。在他看來，政府的目的是要在明年兩會前保持樓市穩定，“這次政策包括限購令、限制違規開發商購地等在內，不少都是抄北京的。北京細則5月1日執行后，5、6月兩個月是消化觀望期，7月樓市開始適應新政緩過來，8月出現反彈。以這樣一個周期推測全國市場，馬上是10月，10月、11月是新政消化觀望期，12月、1月、2月是傳統淡季，不出意外，兩會前夕，隨著春季到來，樓市進入平穩回升期。”

影響

新政·影響

集中繳納契稅現象可能發生

按照昨天晚上出臺的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契稅減半征收優惠、個人所得稅減免政策都將“棄舊用新”，這意味著，對那些購買普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天將是最后一天能享受“契稅減半”優惠的時間，因此，根據此前北京曾多次出現的“買房人集中趕優惠政策末班車”現象，今天各區縣契稅部門，或將再次出現購房人集中排隊辦理契稅繳納手續現象。

新文件明確，房地產交易環節契稅政策方面，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。即那些購買普通商品住房，但家庭還擁有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契稅優惠政策。同樣“縮水”的還有個人所得稅的優惠政策，新政明確，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

對此，業內人士提醒購房人，根據過去的經驗，一半部委文件地方政府都會出臺實施細則，即新老政策將有一個過渡期，北京是否從明天起執行契稅新規？想趕搭“契稅優惠末班車”的購房人出門前，最好先問問相關部門，如果有一個過渡期，就沒有必要“趕搭末班車”。[3]

市場影響 對房價有多大影響？

“假設北京的一個退休部長擁有180平方米的二環內房子，如按1.2%的稅率繳納房產稅，那他一年的退休工資，不吃不喝可能剛夠。”SOHO中國總裁潘石屹昨日在自己的博客上說，房產稅對市場的影響會非常大，日本征收房產稅后，房地產立刻垮下去，20年都沒再起來，經濟也一路下滑。

但對于“打壓房價”的效果，一些業內人士并不看好。陳國強表示，擴大房產稅征收范圍，主要目的在于打擊投資投機性需求，調和貧富差距，房價仍將由市場供求關系決定。中國房地產信息集團分析師薛建雄也認為，房產稅對房價的影響不會太大，整個市場的降幅應在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不過，也有分析人士保持謹慎，認為降價幅度要看房產稅政策的嚴厲程度和執行情況。

中國指數研究院陳晟說，房產稅可能會延長樓市的調整期，讓市場低迷的成交量持續更長時間。中原地產研究總監宋會雍則認為，樓市的調整將在房產稅出臺后3~6個月內完全完成。

擴大房產稅范圍還有另一重要利好，即地方財政收入增加。

有資料顯示，在美國的很多州，物業稅收入可占地方財政收入的一半以上。而在中國，房產稅收入占地方財政的比例幾可忽略，土地出讓金的比例卻越來越大。

DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏冬向 《每日經濟新聞》記者表示，對于地方財政而言，土地收入缺乏穩定性，且容易推高地價，如果房產稅的征收擴大到住宅，將可能改變這一狀況。“綜合性政策”待出

值得注意的是，《意見》還要求，由發改委牽頭，出臺關于促進房地產市場長遠健康發展的綜合性政策。而“房地產綜合性政策”與優化收入分配、完善養老保險一起，被納入“深化民生保障體制改革”的范疇內。

陳國強告訴 《每日經濟新聞》記者，作為一項重要的產業政策，該政策將包含土地、房地產金融、稅收、市場監管、住房保障等各個方面，其中，住房保障制度可能成為重要內容。

據了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下發，目前正在征求意見，首次將保障房建設與地方政府政績進行掛鉤。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向進一步指出，這也意味著房地產業被賦予更多的保障性質，而非市場性質。保障房建設同樣能夠拉動上下游多個行業的發展，因此，這并不會影響房地產業在宏觀經濟中的地位。

據中國政府網5月31日消息，國務院同意發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》明確指出要逐步推進房產稅改革。國務院的表態意味著房產稅改革已經超越了研究環節，開始步入實施階段。而“逐步推進”的措辭也意味著房產稅改革不會一步到位，中央政府對房產稅改革的定位更傾向于是一項長期的稅制改革，而非短期的房價調控工具。

5月下旬的A股行情在有關房產稅的傳聞中風雨飄搖，最后一個交易日更是因國務院同意推進房產稅改革的消息等因素的影響而下跌。但事實上，關于房產稅怎么改，是否將征收范圍擴大至普通住宅，改成面向所有不動產征收，《意見》并沒有明確。

國家發改委負責起草的《意見》是對國務院各部委2010年經濟體制改革工作重點的匯總集納。今年4月份，財政部在其2010年工作要點中就提出要“完善房產稅制度”。但國務院同意的最終表述是“逐步推進房產稅改革”，足可體現出國務院的重視和推動這項改革的決心。

但區別于資源稅改革方案的直接“出臺”，房產稅改革“逐步推進”的表述則預示著改革不能一蹴而就，必然會分階段、分步驟的實施。

這種“逐步推進”可以從時間、地域、征收范圍和改革目的四個層面上理解。首先是時間上的“逐步推進”，由于中國從事房產評估的中介機構規模小、人員少、公眾信任度不高，難以承擔全社會房產評估的重任。借鑒香港的經驗，內地最終可能依靠稅務或相關部門的公職人員來完成這項工作。培養一支成熟的房產評估人員隊伍，需要時間上的準備。此外，在納稅主體的確認與甄別、不同類型房屋的評估標準、征管的方式方法、交易環節的稅費轉嫁等方面仍然有很多技術性的問題需要解決，所以房產稅改革方案難以在短期內出臺。

其次是地域上的“逐步推進”。與增值稅轉型改革和資源稅改革一樣，房產稅的改革方案必然要選定部分地區進行試點，然后再向全國推行。但是在試點地區的選擇上是有講究的，試點地區必須有代表性，但是社會影響不宜太大，以防試點不成功，造成社會動蕩。之前增值稅轉型改革選定東北地區，資源稅改革挑中新疆，都遵循了這一原則。

再次是征收范圍上的“逐步推進”。現行的房產稅只針對經營性用房的保有環節征收，主要征稅對象是商業地產。從試點的角度考慮，將改革范圍先期控制在商業地產內具備諸多優勢：一是商業地產類型單一，納稅主體便于確認，大都是開發商或企事業單位；二是商業地產價格波動幅度不如普通住宅那么大，交易價格透明，易于評估；三是商業地產在城市中相對集中，級差不明顯，評估結果易于與市場交易價格比照。

一旦貿然將房產稅征收范圍擴大到普通住宅，在目前環境下，勢必影響到購房人和房產持有人的預期，極有可能造成房地產市場的劇烈動蕩，導致價格變動過快，反而不易于房屋價值評估的展開，嚴重影響試點的效果。

最后，房產稅改革的一個重要目的，同時也是要攻克的技術障礙，就是歸并名目繁多的稅費金，形成規范統一的稅種。但是中國房地產業涉及的稅費金太多，一次全部歸并難于操作。尤其是土地出讓金，對地方政府的財政收入影響較大，一旦銜接不當，容易造成地方財政困難。因此要最終使房產稅成為地方財政收入的主要來源，可能需要對相關稅費金進行多次合并，這也將是一個逐步推進的過程。糾結的房產稅

稅收政策一直以來是樓市調控的利器，從營業稅、個人所得稅到土地增值稅，每次都能給市場帶來強烈的影響。和此前的調控政策不同的是，今年“國十一條”中的稅收政策遲遲不落地，讓業內對此一直糾結不清。

其實早在房產稅受關注之前，業內一直把精力集中在物業稅上。但是由于物業稅需要人大立法通過，又牽扯到需對地方政府的土地出讓環節征收，難度確實較大，因此從今年4月份開始，社會各界的目光全集中在了房產稅上。由于1986年國務院就正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，可以說房產稅已經有法可依，只需重新調整就可以，因此房產稅成為了目前最熱的話題。

關于房產稅的糾結最早始于今年4月底，財政部財政科學研究所所長賈康表示：“目前是推出房產稅的可操作時機”。5月17日，國家發改委產業研究所所長助理黃漢權突發驚人之言，一篇標題為“發改委表態3年內房產稅免談”的文章一時間占據各大網絡頭條，引發了人們的強烈詰問： “史上最嚴厲”的樓市調控政策戛然而止？房地產“綁架”中國經濟的預言再度靈驗？房價將迎來新一輪瘋漲？當天下午，發改委火速辟謠：“研究人員所發表的意見不代表發改委的立場。”有關房產稅的言論“內容嚴重失實，造成了極為惡劣的影響”。

隨后不久，關于房產稅的各種消息就成為了社會最為關注的話題。在5月31日，國務院批準并公布了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，文件將“逐步推進房產稅改革”列入了今年的財稅體制改革的目標當中，引起了市場各方震動，滬深股市在當天雙雙走低。上證綜指跌破2600點整數位，滬深兩市出現2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也創下了自去年9月以來單月最大跌幅。也因為對房產稅出臺的預期，出現了成交量明顯萎縮。在北京、上海、廣州等一線城市，成交量巨幅下跌。北京市房地產交易管理網數據統計，截至5月30日，北京市商品住房期房日簽約量為186套，較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關注的是，如果剔除經濟適用房、限價房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套，環比降幅接近70%。5月上海商品住宅成交套數比4月降幅近70%。

至此，關于房產稅是否將出臺有了定論，權威部門的直接表態，也讓口水仗最終畫上了句號，開征是鐵定的事情了。但是事情并非就此終結，近日在一場論壇上，加拿大西安大略大學休倫學院終身教授徐滇慶、SOHO中國董事長潘石屹紛紛表示，房產稅的征收難度會相當大。

征收情況

首套房征收

來自財政部財政科學研究所所長賈康的消息，中國房產稅即將在年內 開征，并且，對于大部分購房者所關心的，首套房是否征收房產稅的問題，賈康明確表示，首套房不會征收房產稅。

購房者擔憂

然而，對于房產稅這樣敏感的稅種，單純“首套房”不開征房產稅的表態仍然無法消除大部分購房者的擔憂，對于房產稅，絕大部分購房者的擔憂如下：

1、房產稅會不會嚴重加大購房者的負擔。

對于房產稅比例，有關部門一直遮遮掩掩，無法從公開報道中獲得確切的數據，然而，考慮到房產稅推出的初衷，不論是抑制投資也好，提升政府長久的財政收入也罷，同時參考國外做法，這一稅負估計每年不會少于1%，那么這筆稅收對于大部分購房者而言，是否會在按揭至外再構成嚴重的負擔?即便是首套房不征收，對于大部分城市居民而言，擁有兩套房的市民也比比皆是，比如河北保定北區公安局副局長李剛同志，網傳他擁有兩套房子，他兒子名下又有3套房子，如果傳言屬實，那房產稅開征該給人家造成多大的經濟負擔啊。

2、房產稅會不會像以往的其他稅收手段，沒有起到抑制房價反而再度推高房價。

對于財政征收的渴望，使得政府非常喜歡使用增加稅收的手段來“調控房價”，然而，從已經出臺的有關房產的62種稅費來看，這些手段在調控房價的效用有目共睹地差，反倒嚴重增加了購房者的成本，那么，這次的房產稅會不會也是再度將成本轉嫁到購房者而再度推高房價呢?

3、房產稅開征之后，土地出讓金是否取消? 其實，這個問題就是第二個問題的延伸了，如果土地出讓金不取消，那么房產稅的開征最大的可能性就是加重購房者稅負以及推高房價，而參考國外成熟的做法，取消占開發成本最大一塊的土地出讓金，改為按年征收的房產稅，一方面降低了房價，減輕購房者負擔，另一方面一次性的土地收益轉化成長期的稅負收入也可以減少政府的賣地財政的弊端。

帶來影響

“房產稅推出后，將使得當前正在進行的這輪房地產調控，達到與過去不一樣的高水準。”賈康接受采訪時表示，房地產稅開征在搭建一個制度框架，過去我們只會在交易環節征稅，保有環節并沒有到位，它是缺失的，現在就是要填補這個缺失環節，具有制度改革色彩。賈康還表示，房地產稅并不會是政府調控的“最后一張牌”，未來調整一定是多種手段綜合使用，比如物業稅，其實物業稅跟房產稅是一回事，都是在保有環節中征稅，但因物業稅有一個較長立法過程，房產稅只需在現行稅收政策中進行試點就能推出，因此會選擇先行推出房產稅，現在問題在于如何不失時機地進入試點。

業內盛傳上海和重慶已積極表態，愿意首批進行房產稅試點。對于這點，賈康表示，目前他并沒有掌握更多信息，但試點城市一定會在一線城市中產生，北京、上海、廣州都有可能。雖然最后方案尚未確定，但現有信息表明，房地產稅不會向“第一套房”征收，投資房將成為房產稅調控目標。

賈康說，房產稅對目前樓價肯定會有影響，但不都是負面，應該全面看待其作用。房產稅對配套改革、房地產經銷發展、收入再分配都有很大意義。

專家評論

針對此前“房產稅不會向第一套房征收”的報道，財政部財政科學研究所所長賈康昨日稱，首套房不征房產稅只是學者建議，而非代表官員表態。之前有報道稱，在23日舉辦的第一屆西部金融國際資本論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，物業稅推出已經是“按月計算”，目前離推出最終時間不會超出一年，而且房產稅不會向“第一套房”征收。還有媒體將其冠以財政部官員身份。昨日，賈康對此報道進行了澄清，他表示首先自己不是官員的身份，這些言論為研究者的建議，其次，“按月計算”是重復全國工商聯房地產商會會長聶梅生的判斷。本月初，針對炙手可熱的房地產調控問題，在中國國際經濟交流中心第十六期“經濟每月談”上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，試點推出時間已經“論月數”，年內是否推出則取決于市場表現。從現場答問情況來看，對于“按月數”也只是聶根據“國五條”相關政策和發改委文件等做的推斷。

賈康昨天表示，所謂不會超過一年，只是語意上的順延，字面理解按月數即表示一年之內。此外，他表示是從研究者的角度、從個人建議角度，認為首套商品房不應被覆蓋，房產稅的推進過程，應該是漸進式的過程，他認為房產稅的推進，應該考慮學者的這個建議。

近日，人大財經委副主任賀鏗也在接受本報采訪時表示，建議房產稅應該有“起征點”，超過一定面積才征房產稅，不能增加一般消費者的負擔。[5]

重慶房產

2011年1月，正在召開的重慶“兩會”傳來消息，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開征高檔商品房房產稅。目前，房產稅的相關方案正在進一步完善，有望在今年一季度開征。

多套房建筑面積超200m2可能征收房產稅

重慶市是最早向國務院提出進行房產稅征收試點的城市。記者了解到，重慶房產稅的征收對象主要是城市中的別墅、面積較大的商品住宅，定位在高檔商品房。

據消息靈通人士預測，計入征收房產稅商品房的建筑面積可能為144平米以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200平米也可能被征收房產稅。此外，房產稅稅率可能為房地產當年市場價格的5‰~1.5%。

一直以來，房產稅都被人們看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。然而記者采訪的一 “重慶版”房產稅落地在即

一些專家和開發商卻認為，“重慶版”房產稅對房地產市場的影響并不大，房價不會因為征收房產稅而大幅下降。

重慶朵力房地產股份有限公司董事長黎偉表示，重慶對高檔商品住房開征房產稅，從短期來看，對于抑制高檔商品房消費會有一定作用。但從長期來看，重慶商品房的剛性需求依然很大，針對高檔商品房開征房產稅對房地產大勢不會造成太大影響。“從抑制房價的角度講，房產稅的作用將不會是長期的。”重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤認為，房產稅更重要的意義在于完善財稅體制，為地方政府培育重要且穩定的財政收入來源，以及調節居民收入分配。開征房產稅尚需破解諸多難題

一些財稅專家在接受記者采訪時表示，無論從完善稅制，還是從促進房地產市場穩定發展的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從客觀來講，開征房產稅是一項系統工程，還有許多問題需要解決。

首先是征收對象的問題。從重慶的房產稅征收方案看，大體方向是對高檔商品住房征稅。那么，什么樣的房子才算是高檔商品住房，是別墅還是花園洋房。

其次是稅率如何確定。假設房產稅稅率定為1%，如果房地產價格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產投機并無實質意義。如果稅率過高，又會給房地產業造成新的壓力，不利于房地產行業穩定發展。

三是房產價值評估問題。房產稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題。從重慶來看，房屋所在區位不同，房產價值存在較大差異。如何動態地評估房屋價值將是一項浩大的工程。

主要目標

取消城市房地產稅，統一實行房產稅，將其改造成為名副其實的財產稅，公平稅負，擴大征稅范圍，增加稅收收入，方便征管。

相關信息

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產稅免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產不屬于免稅范圍。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產免征房產稅。但如學校的工廠、商店、招待所等應照章納稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不免

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。但個人擁有的營業用房或出租的房產，應照章納稅。

5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構自用的房地產，免征房產稅。6.從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

7..經財政部批準免稅的其他房產：（1）老年服務機構自用的房產免稅。

（2）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

（3）納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中做相應說明。

（4）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位減收的次月起，照章納稅。

（5）為鼓勵地下人防設施，暫不征收房產稅。

（6）從1988年1月1日起，對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產稅。對房管部門經租的其他非營業用房，是否給予照顧，由各省、自治區、直轄市根據當地具體情況按稅收管理體制的規定辦理。（7）對高校后勤實體免征房產稅。

（8）對非營利性的醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

（9）從2001年1月1日起，對按照政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支的事業單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

（10）對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍以外的上在縣郵政局內核算的房產，在單位財務帳中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。

（11）向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業的生產用房，暫免征收房產稅。這里的“供熱企業”不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，對位高校學生提供住宿服務并按高教系統收費標準收取租金的學生公寓，免征房產稅。對從原高校后勤管理部門剝離出來而成立的進行獨立和選并有法人資格的高校后勤經濟實體自用的房產，免征房產稅。

如何實施

成功地實施房產稅改革，需要有一套包括包括財產認定、評估、征收以及執行的程序在內的強有力的稅收管理體系，這需要明確財產的所有權、良好的財產簿記、對財產價值的合理評估和有效的稅收征管。

第四篇：房產稅改革勢在必行

房產稅改革勢在必行

現在房地產改革進入了深水期、攻堅期，需要決策者有歷史擔當，像李克強總理講的不改革可能不犯錯誤，但要承擔歷史責任。現在已經形成的既得利益是無處不在的，到處都是利益的交織，房產稅改革要拿出更大的決心和勇氣，而且要體現更高的水平和智慧。

中國已經到了任何一項改革都會觸動既得利益的程度，從長期趨勢來看，應該把窗戶紙捅破，要真正尋求共贏，尋求按照科學發展觀說的可持續發展，要理順關系，建立正確的價格形成機制，在調整既得利益格局方面有實質性的動作和進展。

下面說說房產稅改革的一些相關因素，第一是中國居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一個調查結果披露，中國富裕階層40%左右有3套以上的住房，調查結果精確不精確可以討論，但是中國住房自有率方面差距的確在拉大。

第二需要考慮的問題是住房上遇到困難的有沒有？絕對有。住房遇到困難主要是什么人？現在最突出的是城鎮低收入階層和夾心層。農民工也要有地方住，收入夾心層現在看起來覺得自己應該過體面的生活，但是等到買房的關口往往不行，千方百計買了房以后是當房奴，更多的是望房興嘆。

第三個問題，房地產業是不是國民經濟的重要組成部分？在保障和市場的“雙軌”統籌下，從不動產開發到住房交易，再到住房保有各個方面的稅費，不可避免。我雖然是力主要推進住房稅收改革，但要調節高端、觸動既得利益是十分嚴重的，就是拉動既得利益是一個非常典型的事情，而且也是牽一發而動全身。

第四個問題，很多官員對房產稅改革是持反對意見的。在當今的中國從中央到地方是不是官員一般都有好房、大房，有不少人有多套房？恐怕大家都不會反對這個判斷。話說回來，為什么一個人有30套甚至更多的房子？是不是有多套房子的官員都做了為非作歹的事情？那也未必。

實施房改的時候，不少老同志手上自己掌握的房源是4套，開始總得給家庭一套，以后有房源可分配，有子女的再分一套，有多子女的家庭，最多的就是4套。現在改革過程中間，各個地方的辦法撲朔迷離，各有各的方法，體制內有多套房的官員肯定反對，能夠抵制的就要盡可能抵制，哪怕是不動聲色的阻擋這個事情。

第五篇：交通擁堵問題分析及政策建議

東北財經大學網絡教育本科畢業論文

交通擁堵問題分析及政策建議

作

者 李 偉 學籍批次 0803 學習中心天津塘沽奧鵬學習中心 層

次 專升本

專

業 行政管理 指導老師 張桂琴

交通擁堵問題分析及政策建議

摘要: 針對北京嚴重的交通擁堵，結合環境經濟學的外部性理論，提出應重視汽車交通的外部性，認為北京的交通擁堵癥結在于外部性引起的市場失效。根據汽車交通的群體性特點，采用政府方法來解決城市汽車交通的外部性。結合國際城市的交通管理措施，建議采取管制和經濟手段相結合的方法，從控制機動車數量、出行率及鼓勵市民采取公共交通等方面加強對北京市交通的管理。

關鍵詞：交通；外部性；政府方法

目錄·················································2 引言·················································3

一、北京道路交通擁堵的現狀與原因·····················3

1、北京道路交通擁堵的現狀····························3

二、北京交通擁堵的原因································4

1、交通供給與交通需求嚴重失衡··························4

2、城市布局不合理 ····································5

3、交通結構發展失衡···································5

4、交通管理水平與市民守法意識落后······················5

三、北京道路交通擁堵外部性的理論分析 ················6

1、外部性理論········································6

2、北京交通擁堵的外部成本·····························6

3、外部性內在化的途徑 ································7

4、北京道路交通擁堵外部性的解決途徑···················8

四、解決交通擁堵可借鑒的經驗及政策建議··············8

1、解決交通擁堵可借鑒的經驗···························9 1．1新加坡擁車證制度·································9 1．2倫敦道路擁堵收費措·······························9

2、解決北京交通擁堵的政策····························9

引言：

城市交通系統是城市賴以生存和發展的保證。北京作為全國的政治文化中心，國際化的大都市，交通的順暢程度直接影響著城市的發展。近年來, 隨著居民生活水平日益提高，機動車保有量的大幅度增加，北京城區道路交通擁堵的狀況日益嚴重, 已成為人們關注的熱門話題。造成交通擁堵的原因有很多，既有交通投入、道路系統的原因，也有交通結構、交通管理的原因，更有城市功能結構與布局上的原因。如何控制北京的交通擁堵狀況成為了北京市政府亟待解決的問題之一，本文將利用外部性理論針對北京交通擁堵的成因以及如何解決交通擁堵進行分析，并提出可行的建議。

一、北京道路交通擁堵的現狀與原因

1、北京道路交通擁堵的現狀

進入21世紀后，北京開始朝著國際化大都市的方向邁進。而在此進程中，也出現了一些副產品，交通擁堵便是其中之一。雖然北京市政府每年都從財政預算中拿出相當一部分資金用于城市交通基礎設施建設，一定程度上緩解了城市交通擁堵的狀況，但與人口、車輛增長的速度相比，交通狀況仍然不容樂觀。

北京的交通建設發展不可說不快，然而機動車的保有量卻在以更快的速度增長。1949年至1997年，在漫長的47年后，北京市的機動車總量才突破100萬輛。而1997年至2003年8月，僅用6年多時間，北京市機動車保有量就突破200萬輛大關。而在兩年后的2005年，這個數字又被刷新成了258萬輛，截至2009年6月，北京機動車已達到371萬輛，機動車駕駛員537萬人。在九十年代末，北京街頭還只能看到“京A”到“京C”號段。而截至2009年6月，“京P”號段發放已接近尾聲。在這飛速的發展中，私家車成為了數量膨脹最大的一個群體。根據國外現代化發展的經驗表明，當人均GDP達到3000美元后，小型汽車就會進入高速發展期，基本普及進入普通家庭，而北京自2001年人均GDP就已經突破3000美元，2008年北京人均GDP就已經突破9000美元，私家車也已經開始普遍進入北京尋常百姓家，而事實也正是如此。據北京市交通委統計，1994年北京市機動車保有量為67萬輛，其中私家車擁有量20萬輛，僅占機動車保有量的29.85%；2005年北京市機動車保有量為258萬輛，其中私家車擁有量達130萬輛，占全市機動車保有量的比率上升至50.39%。但這期間公 3 路長度僅增長了22%，而民用機動車卻猛增了208%，幾乎是公路增長速度的十倍，由此可以看出供給與需求的增長是不平衡的。可以說，這幾年私家車的發展帶動了汽車保有量的大幅提高，車輛需求的過剩與道路供給的不足成為了北京市交通擁堵的癥結所在。

在早晚高峰時間段，二、三環路與各個進出城主要聯絡線統統成為了擁擠的“停車場”，擁堵大面積的出現。可以說，日復一日的堵車已經成為了北京居民生活中的一部分，而每天面對堵車所表現出的麻木也已經成為首都居民心態上的真實寫照。有研究表明，二環路高峰小時流量達到12000多輛，最嚴重的時候甚至可達到16000輛，遠高于當初設計流量9000輛；三環的最高流量已經達到14000多輛。北京早晚流量高峰期間，城區內道路90%以上處于飽和或超飽和狀態，高峰小時干道平均車速為每小時20公里左右，在一些路段，車輛的通行時速有時降到10公里以下，個別路段甚至降到5公里以下，真是開車還不如走著快，堵車都成堵心了！

二、北京交通擁堵的原因

北京交通擁堵的現象由來已久，其成因十分復雜，既有規劃、投入上的問題，也有政策、管理上的問題，另外還有諸多歷史、社會因素。但歸納起來，可以總結成以下幾個要點。

1、交通供給與交通需求嚴重失衡

眾所周知，當今北京汽車保有量與日俱增，其增長勢頭用井噴來形容一點也不過分，而道路建設方面雖然也卓有成效，但在汽車數量巨大的增長下，也顯得有些微不足道，北京人均道路面積占有率很低。據2003年底統計，北京人均道路不足10平方米，遠遠低于倫敦47平方米，紐約36平方米的水平。面對如此巨大的交通壓力，一味的增加投入修建、展寬道路，增加交通設施，來滿足不斷增長的交通需求，其結果往往反而大大刺激交通需求的迅速增長，交通情況不但不會有所好轉，反而會使交通狀況越來越惡劣。如此，便會形成一個惡性循環。而現在的北京正在這個循環的起點，北京未來的交通狀況如何，完全掌握在政府的決策上。交通供給是有限的，而需求則是相對無限的，如何解決這個矛盾，是政府需要下大功夫去解決的。這里還有一個不完全的數字，在北京還有200萬人沒有買車，但已經考取駕照，這潛在的200萬交通需求，如果變 4 成實際的增長，北京的交通將會更加雪上加霜。而隨著時間的推移，這一群體還會逐年增加。

2、城市道路布局不合理

目前，北京的城市結構依然是在舊城棋盤式街道的基礎上發展起來的。盡管北京已經建成了五環快速環路和若干條高速公路放射線，并且打通了平安、兩廣兩條東西大動脈。但就總體而言，目前北京城區內仍未形成綜合的道路網絡。眾多的丁字路、卡口路直接影響了交通的順暢程度。而在環路上，也存在著一些“先天”的不足，環路與其它城市主干線、聯絡線的出入口設施不夠匹配, 立交間距過密，致使在立交出入口以及匝道極易出現交通擁堵。另一方面，北京的絕大多數公共設施、商業網點都集中在城區內，給已經不堪重負的城內交通更加重了負擔。就拿最典型的商業區西單舉例，由南向北進入西單，車道從雙方向8條驟減為4條，并且這里公交線路密集，有20多條公交線路從此通過，再加上其它社會車輛、出租車、私家車及自行車、行人穿梭其間，使得這里成為了名副其實的“步行街”。我曾在這里看到過連續10多輛新型三門無軌電車排長隊的壯觀景象，可見這里的交通狀況是多么惡劣。而在各個新城通向城區的主要聯絡在線，每天都在上演著潮漲潮落的周期性擁堵。

3、交通結構發展失衡

據有關部門2000年對北京居民出行調查的結果，地鐵和公交車的分擔率只有29%，自行車占32%，其余的近40%為私家車、公務車和出租車。而在80年代初，公交的分擔率則是70%，近些年來，公共交通的吸引力在下降已經是不爭的事實。公共交通作為一種大眾化的交通工具，其使用效率是小汽車的10～15倍，它容量大，載客多，能最大限度提高道路使用率。北京作為世界級的特大城市，公共交通(含軌道交通)的比例至少要達到60%以上，東京的公交比例超過80%，而我們目前只有30%左右，為使交通資源得到合理的利用，必須采取限制私人小轎車的發展，鼓勵公交發展的政策和公交優先的措施，實現最佳的綜合社會效益。

4、交通管理水平與市民守法意識落后

目前北京市的交通管理水平與世界大城市相比還有很大的差距，路網的通行能力還沒有被完全釋放出來，在環路上經常是正向行駛的車輛爆堵，反向車道則一路暢通；遇到沒有交警職守的路口通行狀況比較混亂，而有交警的路口情況則好得多。另外，通過對信號燈加以控制，將其從時序上進行有機的結合，5 也可以很大的提高道路通行能力。在國外主要干道上，一輛車通過一組信號燈，可以全部以綠燈通過，不用停車等待紅燈，這就是所謂的“綠波效應”，而這種效應在北京市卻是難得一見的。另外，市民的守法意識差也是出現交通擁堵的一大原因，經常可以在路口看到“迫不及待”的過馬路的行人甚至非機動車，不按信號燈指示要求橫過馬路；而在機動車道上，也經常發生車輛強行并線、違規搶行的行為，這種行為嚴重威脅了道路的通暢，經常引起交通的堵塞。在高峰時期，超過六成的擁堵是由于行人或機動車不遵守交通法規所引起的。

三、北京道路交通擁堵的理論分析

1、外部性理論

外部性是指某物品或活動施加給社會的某些成本或效益，這些成本和效益無法在該物品或活動的市場價值中得到反映。外部性分為正外部性和負外部性兩類：正外部性，即某項活動對周圍事物造成良好影響，并使周圍的人獲益，但行為人并未從周圍取得額外的利益。負外部性，即某物品或活動對周圍環境造成不良影響，而行為人并未為此而付出任何補償。

外部性是市場失效的典型表現, 如果私人邊際成本小于社會邊際成本, 則會出現負外部性, 如果私人邊際收益小于社會邊際收益, 則會出現正外部性。在現實中，外部性無處不在。在城市交通中，也存在著外部性，如乘坐公共交通就具有正外部性，而車輛行人不遵守交通法規則具有負外部性，困擾北京的交通擁堵問題正是汽車消費交通時負外部性的集中體現。

2、北京交通擁堵的外部成本

北京市嚴重的交通擁堵，給在這里生活的人們帶來了極大的不便，而交通擁堵所產生的巨大的外部性也帶來了巨大的成本。首先，汽車本身就擁有著不小的外部成本，首當其沖的就是汽車排放的尾氣所造成的環境成本，據亞洲開發銀行公布的報告顯示，北京是亞洲國家當中空氣污染問題最嚴重的城市之一，與北京并列的還有西安、加德滿都等地。而這其中相當大一部分就是汽車尾氣所造成的。雖然近些年大力治理汽車尾氣，大幅提高汽車尾氣排放標準。但汽車總量的提高還是讓人對尾氣的排放有些擔心。畢竟北京有370萬輛機動車，即使執行最新的歐洲汽車排放標準，這個數量的汽車對空氣的污染也是十分嚴重的。另外，汽車交通還帶來了很大的安全成本。北京萬人交通事故死亡人數高 6 于紐約等世界城市的水平，1998-2002年，北京市的交通事故死亡人數居高不下，一直徘徊在1500左右。正是近年來人們生活水平的提高，機動車出行量日趨增多，給本已不足的道路設施帶來更大的壓力，而一旦出現交通事故，勢必將進一步加劇了道路堵塞的發生。

與機動車自身的外部成本相比，一旦發生交通擁堵，所產生的外部成本更為驚人。根據研究表明，北京市高峰期的平均車速僅為20公里/小時，而全市汽車年延誤車時更是達到了驚人的8.6×108小時，僅延誤時間的成本就達到了50多億元。而在交通擁堵中所消耗的燃油的成本也十分可觀，以北京市93#汽油6.25元/升計算，所產生的外部成本更是達到了80億元。再加上交通擁堵所產生的噪音污染，擁堵所產生的道路長時間占用，北京因交通擁堵每年所產生的外部成本將達到近150億元，占全北京GDP的1.5%。

3、外部性內在化的途徑

解決外部性主要有兩種途徑，分別是通過私人途徑解決以及通過政府途徑解決。通過私人途徑方法解決外部性有一定的局限性。由于交通屬于公共產品，只能通過道德規范和社會約束來解決外部性，這種方法的效果并不好。因此本文主要介紹通過政府途徑解決外部性的方法。

交通擁堵問題屬于典型的市場失效，光靠市場手段無法解決擁堵問題，因此必須由政府出面干預。而通過政府途徑解決外部性主要利用以下幾個方法：

第一是管制：所謂管制，就是由有關行政當局根據相關法律、規章條例和標準等，直接規定交通參與者產生負外部性的允許方式。它可以分為直接管制和間接管制，前者是由行政當局直接對交通參與者做出規定，降低道路交通的外部性；后者是通過對交通工具的生產投入或消費的前端過程中進行控制與管理，設置出一定的標準與門坎，最終達到控制交通擁堵的目的。在現實生活中，一些關于道路交通的法規制度就屬于直接管制，如新頒布的《中華人民共和國道路交通安全法》等，而通過設置汽車制造業的標準與門坎，控制汽車制造與消費環節則屬于間接管制。

第二是收費：收費是一種非市場化的經濟手段，行政主管部門對使用公共產品的使用者征收一定的費用，道路使用者有義務向國家繳納一定的費用，這樣也可以是道路使用者主動控制道路使用量，一定程度可以減輕道路的交通壓力，緩解過剩的外部性。這種收費制度秉承“使用者負擔原則”，即誰使用誰交 7 錢。

第三是稅收、稅收與收費一樣，同樣屬于非市場化的經濟手段，但與收費不同的是，稅收是強制性的，相比收費，它具有更大的效果和法律上的保障，比起收費具有更大的效率。如車船使用稅、車輛購置稅及今年改革出臺的燃油附加稅等都屬于稅收的范疇。在國外，政府經常利用高昂的稅收來糾正一個城市交通的外部性，并且效果顯著。

4、北京道路交通擁堵外部性的解決途徑

在面對占全市GDP1.5%的如此巨大的外部成本時，如何將巨大的外部成本內部化就成了問題的關鍵所在，而僅僅通過政府來消化如此大的外部成本是遠遠不夠的。還需要將交通擁擠的外部影響納入市場進程中，通過市場機制達到資源的有效配置，讓車輛或道路的使用者來為自己產生的外部成本付出經濟代價。而車輛的使用者也可以衡量自己的總成本，決定自己是否繼續使用外部性高的交通方式。因此，解決北京交通擁堵的主要思路就是：讓外部性的產生者為自己所產生的外部成本買單。而圍繞著這個主要思路，又延伸出三個解決途徑，這三個途徑分別是：控制機動車總量、控制機動車出行率以及倡導公共交通出行。要控制機動車總量與機動車出行率需要政府進行硬性的管理，無論是使用管制、收費或稅收的方法，都是對市場的直接管理，而倡導公交出行則需要政府對政策進行宣傳，并且對市民進行適當的引導，屬于對市場的間接管理。通過對交通使用者的直接或間接管理，控制機動車的總量與出行率，并引導市民乘坐公共交通出行，達到減少道路使用負擔，緩解道路擁堵狀況的效果。

無論是通過控制機動車總量或控制機動車出行率還是倡導公交出行方式。最終目的都是為了解決城區內日趨嚴重的交通擁堵問題。然而交通問題并不是僅用其中某一種方法就能得以根治的，一定需要多種方法共同實施才能達到預期的效果。因此，利用外部性方法解決道路交通擁堵的主旨是：通過出臺政策與規定增加機動車出行與購置成本，讓使用者放棄外部成本高的出行方式，并且大力倡導公共交通、軌道交通等外部成本低的出行方式，使更多人傾向于外部成本低的出行方式，從而改善交通擁堵的現狀，有效地降低城市交通的外部性。

四、解決交通擁堵可借鑒的經驗及政策建議

1、解決交通擁堵可借鑒的經驗 1．1新加坡擁車證制度

新加坡政府于1990年5月正式推行擁車證制度，以解決人們日益增長的購車需求和道路不足、交通擁擠、空氣質量下降等因素之間的矛盾。擁車證制度的基礎是擁車證定額分配制。每年發放的擁車證數量的具體計算方法是截至前一年12月31日的全國車輛總數再加上每年固定的3%的增加額，減去本估計報廢的車輛數目以及前一年實際報廢車輛數目，所得的差額就是本的新配額。擁車證定額分配管制了每年的新車注冊數目，購買新車的人首先在陸管局注冊，然后通過拍賣的方式獲得擁車證從而合法擁有一輛車子10年。在這個制度下，新加坡成功地將車輛的增長率保持在適當的水平，解決了交通環境容量供需不足的問題。

擁車證制度從根本上是一種控制機動車總量的措施，即規定國內機動車總數，超過總數的機動車將不得上路，這個辦法從根本上消除了過剩的需求，具有強大的強制性，可以有效地控制擁堵問題的發生。這個辦法對僅有不足500萬人口的小國來說確實很有效，對大城市的效果還未可知，但從上海市收取高額牌照費的效果來看，這個措施對抑制北京交通擁堵將會是個有效的方法。1．2倫敦道路擁堵收費措施

2004年倫敦實行道路擁堵收費措施，該措施的覆蓋范圍在倫敦的中心市區，從星期一到星期五的7:00到18:30，每一輛進入市區交通網絡的機動車需要付費。在該收費措施實行的第一周，每天有87000—95000輛機動車因為使用中心市區的交通網絡而付費。該政策實行的前幾周，即有效緩解了道路擁堵狀況，使用道路的機動車數量下降了大約25%。

倫敦與北京同屬國際化大都市，倫敦的措施屬于通過增加機動車出行成本控制機動車出行率，并且取得了很不錯的成效。從長遠來看，這將是北京市未來治理交通擁堵的主要方法，但以現實情況來看，目前北京還無法達到倫敦的效果。首先，市民的經濟水平還無法承受如此大的經濟壓力。其次，市民的守法意識還有待加強，很多人不會愿意接受這種收費方式。最后，如何實現不亂收費、多收費也是擺在政府面前的一大難題。

2、解決北京交通擁堵的政策建議

通過上面案例，可以看出，北京要想真正解決交通擁堵的問題，必須借鑒 9 國際經驗創新思維，完成一個根本性的思想轉變：即從重視道路建設向重視交通政策轉變。要解決北京市的交通擁堵問題，應改變單純依靠修路架橋、大上工程的傳統做法，把著力點轉移到制定切實可行的交通政策上來，需要從以下三個方面入手：控制機動車總量、控制機動車出行率以及倡導公共交通出行方式，以達到治理北京交通擁堵的目的。

首先從控制機動車總量上來看，北京目前的車輛附加購置稅為車款的10%，相對比較低，對汽車總量也沒有限制，而車價的趨勢也是越來越低，這樣在無形中增加了消費者的購買欲，造成交通需求量遠遠大于道路供給量，造成擁堵。因此建議北京市交通部門采取一定的管制措施與增加稅收，提高汽車購置稅，并真正把這一部分稅收用于道路建設上去；借鑒新加坡和上海已實施的交通政策，對購車發放牌照數量進行限制，從而從源頭限制北京汽車保有量。降低汽車報廢年限，提高尾氣排放準入門坎，加大公務車改革力度進而減少黨政機關公交車數量，將北京的汽車總量控制在一定水平上，做好治理北京交通擁堵的第一步。

其次，國際經驗表明，國外許多大城市在治理交通擁堵過程中都曾經有過這樣的經驗教訓，即“大量發展汽車造成交通擁堵→修建路橋等交通工程→汽車繼續發展，交通仍然擁堵→再新建交通工程→汽車保有量持續增長，交通擁堵難以解決→制定政策限制小汽車使用→交通擁堵最終得到有效治理”。從控制機動車出行率上看，雖然仿效倫敦收取進城費用及擁堵費將會起到很大的效果，但全面開展并不適合本市居民的收入情況與承受能力，可以研究特殊區域擁堵收費政策。

最后，從北京交通發展長遠角度來說，公共交通所占的比例必須加大。交通限行是“權宜之計”，而不是長久之策。一旦公共交通系統發達，出門乘坐公交車就能順暢達到目的地，自駕車出行的人必然會大幅減少。到那時，限行也就沒有必要了，城市交通自然就能比較和諧的運轉了，汽車尾氣排放對城市大氣污染的壓力也隨之減小。

繼續著力解決新建居住區出行困難、不同交通工具間的換乘不夠方便、公車輛候車時間過長等影響客流量增長的問題。目前北京地面公交線路普遍較長，線路重迭率較高，應要利用高新技術，改變傳統交通管理方式，以信息化為基礎，促進乘客、車輛、場站設施以及交通環境等要素之間的良性互動，加強智 10 能交通系統建設，提高公交服務質量和城市管理水平。

在重視新建交通設施的同時，還要加強對現有交通設施的管理和利用，提高換乘中心的環境質量和換乘條件，努力實現公共汽（電）車、大容量快速公交、軌道交通之間的方便快捷換乘，以及城市交通與鐵路、公路、民航等對外交通之間的有效銜接，提高交通設施的科學有效利用。

以上是本人對解決北京交通擁堵的幾點政策建議。而隨著北京新城市化建設展開、北京奧運會的成功舉辦、軌道交通的大發展也使我們看到了解決交通擁堵的希望，使我們對交通改善充滿了希望。

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