第一篇：石家莊小安舍舊村改造一期工程總包

石家莊小安舍舊村改造一期工程總包

施工協議

發包方：

（簡稱甲方）承包方：

(簡稱乙方)

依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就本建設工程施工事項協商一致，訂立本協議.一、工程概況

1、工程名稱：石家莊小安舍舊村改造項目一期地庫A標段;

2、建設地點：石家莊市小安舍村

3、結構類型：框架結構

4、建筑面積：約

9104平米

二、工程承包范圍

承包范圍：按施工圖完成本項目土建、照明（含穿管布線）工程 施工及總承包。

以下工程為分包工程，不在本次承包范圍之內;(1)土方開挖；（2）地基處理工程；（3）電梯及安裝工程；（4）消防噴淋工程;(5)門窗工程：（6）弱電工程（含電信、寬帶及智能化系統布線及有關設備安裝）；（7）變配電設備供應及安裝；（8）加壓設備和水箱的供應及安裝；（9）燃氣設備的供應及安裝。

1.以上分包工程涉及的所有與主體工程有關的預埋包含在本次招標范圍內。

2.甲方對乙方工期進行考核，在非甲方原因乙方未按進度計劃完成的工程量，甲方有權對未完成部分進行分包。

三、合同工期：

實際合同工期總日歷天數119日歷天。即2012年11月28日至2013年3月25日 其中主體結構封頂日期為：2013年1月20日

開工日期需達到基坑（地庫獨立基礎）砼墊層施工條件（經甲方、乙方、建立確定）的日期2013年3月25日完成驗收。甲方分包工程穿插進行，包括在總工期之內。

2.工期順延：

（1）施工過程中若有工期調整，均以甲方書面通知并經乙方確認為準。

（2）除不可抗力外（建設主管部門認可），乙方必須保證總工期按計劃完成。

(3)施工期間非乙方原因停水停電造成停工，若連續聽誰天g點20小時以內，一方不向甲方索賠，凡連續停水、停電超過24小時，則甲方給予現場據實簽證。簽證只順延工期，不考慮其他損失。

除上述幾條外，工期均不得順延。

四、質量標準

1、質量標準：合格。工程質量符合國家現行施工驗收規范相關規定和設計要求；工程階段性驗收及竣工驗收，均應一次交驗合格。

五、承包方式：1.按照施工圖紙設計標準

包工包料保安全(甲供材除外)

六、價款編制依據與結算方法 1.幾款編制依據

本工程以投標時雙方確認的工程量清單單價為計價依據。2.結算方法

（1）以甲方雙方確認的清單綜合單價為依據，工程量據實調整。（2）承包人所提供的材料認質認價申請必須包含有材料用量。認質認價的材料極差只計取稅金，在竣工結算是一并計入，不作為工程款中間支付。招標文件中的主要材料暫定價部分根據甲方認質認價單進行調整，如果未經甲方認質認價，結算時此部分材料價不計入結算。材料價格暫定表以外的主要材料也應征得甲方及監理同意后方可采購。

（3）工程量清單漏項或設計變更、洽商引起新的工程量清單項目，若分部分項目工程量清單計價表中已有適用于變更工程的價格，按分部分項工程量清單計價表中已有的價格變更合同價款;若分部分項工程量清單計價表中有類似于變更工程的價格，可以參照類似價格變更合同價款；若分部分項工程量清單計價表中沒有使用或類似于變更的工程的幾個，按2008《全國統一建筑工程基礎定額河北省消耗量定額》三類取款，（不計取措施費用）（主材一句材料價格暫定單，暫定單中沒有的雙方協商。輔材部分幾個不予調整）進行結算。工程量清單若因變更或其它原因造成清單項目減少，結算時需將減少項目予以剔除。

（4）新增清單項、設計變更、工程洽商增減費用，在竣工結算時一并計入。單項增加3000元以上（不含3000元）者予以結算；單項增加3000元以下（含3000元）不予結算。

（5）現場簽證：工程洽商、現場簽證必須經甲方工程部、成本部、監理簽字認可方能生效。簽證部分費用僅計取稅金，在竣工結算時一并計入。

（6）基坑放線，槽底平整，夯實，余土清理（含主樓周邊余土清理）已含在“草地清理”清單項目中，不再另行計取；地庫集水及排水溝挖槽依據市場行情出具現場簽證并入結算。

除上述約定外，其他市場或政策性變化一律不予調整。

七、付款時間和方式

1、在簽訂合同簽，承包人向發包人支付10萬元的履約保證金。基礎防水板施工完畢后十日內退還履約保證金的40%，結構主體封頂后退還履約保證金的60%（不計利息）。

2、地庫基礎防水板施工完畢后十日內，甲方支付乙方已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程進度款。主體結構封頂十日內甲方向乙方支付已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程進度款。

3、工程完工驗收合格后十日內甲方向乙方支付已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程進度款。

4、乙方交鑰匙后十日內付至合同價（扣除甲供材款后）的90%。

5、取得竣工備案驗收報告書，結算經雙方確認后14天內，支付至竣工結算總價款（不含甲供材）的95%，其余5%為工程保修金。

6、質量保修金；工程竣工結算價(不含甲供材)的5%作為質保金，質量保修期滿一年后，一個月內支付保修金的40%（扣除維修費用）。質量保修期滿兩年后，一個月內支付保修金的60%(扣除維修費用)。(保修金不計利息)。質量保修責任并未隨著質量保修金的返還而解除。

7、每次付款時承包人須向發包人提供正式的建筑業發票。

8、每次付款時乙方需提供民工工資表等相關資料交由甲方核實存檔，在工程款撥付正常的情況下，若由于民工工資發放不到位導致的勞動糾紛，乙方負全責。

八、質量目標

1、中標人應認真遵守施工規程、規范和國家有關驗收標準，接受建設工程質量監督檢測部門的檢查與監督；若乙方施工的工程達不到合格標準，因此發生的一切損失由乙方承擔。

2、工程保修辦法執行國務院[2009]279號令《建設工程質量管理條例》；

3、其他按現行有關規定執行。

九、雙方職責

（一）甲方權利與義務：

1、甲方委派

為甲方項目代表。

職權：監督施工，負責對工期順延、設計變更的簽證進行審核，負責工程的檢查、隱蔽工程的驗收等應由發包方負責管理的工作。

2、甲方有權對乙方整個施工過程的工期、質量、材料進行監督、管理，對乙方在施工過程中違反操作規程、違反施工及驗收規范，導致工程質量存在嚴重隱患等行為，甲方有權責令乙方限期整改，未及時整改則處以罰款。

3、負責提供臨時水源、電源接駁點(費用乙方自理)、道路通暢。

4、辦理施工許可證等開工手續（乙方負責配合）.5、向乙方提供工程地質及地下管網線路資料，將水準點和坐標控制點以書面形式現場交驗給乙方。

6、組織圖紙會審和設計交底。

7、審核施工組織設計、施工方案、現場簽證、材料認價單等經濟技術文件。

8、組織乙方參加協調調度會，并協調乙方同其他施工單位的交叉施工關系。負責協調外部及鄰里關系。

9、提供全套施工圖紙6套（含竣工圖2套）

（二）乙方權利與義務

1、乙方派駐現場施工代表

；項目經理，接受甲方委托監理公司對工程實施監督的全部工作，負責對工程實施全面管理，項目經理是乙方的全權代表人。項目經理負責施工合同及協議內全部工作內容，負責對施工實施全面管理，協調乙方內部關系。項目經理要按時參加由監理公司組織，甲、乙雙方參加的現場協調會，每少參加一次（以監理公司文字記錄為準），甲方處罰乙方500元。乙方如更換項目經理，須征得甲方同意。建房有權對乙方不稱職或不服從甲方管理的項目部人員（包括現場總指揮）提出更換要求，乙方5日內必須更換，否則甲方有權處以罰款。

2、甲方的通知（含技術通知）要求乙方認真執行，如有異議書面形式加蓋公章后提出，但不得拒不執行，否則視為不服從甲方管理。乙方必須無條件配合執行甲方或政府部門的各項檢查。

3、根據合同的工期約定，編制總體施工進度計劃和周工作計劃，報監理、甲方審批。并嚴格按照審批后的施工計劃執行。否則甲方有權隨時解除本合同，乙方應無條件退場，造成的損失乙方全部負責。每月25日前上報能滿足施工組織設計要求的下月施工計劃（含甲方分包工程）及已完工程情況報表，甲方及監理按周、詢、月對計劃的落實進行檢查。然后根據總工期目標對施工進行調查，并提前給出調整時間，乙方遵照執行。乙方施工組織設計和進度計劃（包括修改）提交及甲方并認可，均不會解除乙方在施工合同中的任何責任和義務。

4、乙方應按合同約定和監理工程師指令實施、完成并保修合同工程。如果乙方不按合同約定或監理工程師依據合同發出的指令組織施工，且在監理工程師書面要求改正后的7天內仍未采取補救措施的，則甲方可自行或指派第三方進行補救，因此發生的費用和損失應由乙方承擔。該筆款項經造價工程師核實后，由甲方從應付或將付給乙方的款項中扣除。

5、嚴格按照施工圖紙、設計變更、國家及河北省現行的施工規范、標準進行施工。隱藏工程必須經監理和甲方檢查、驗收簽字并上交隱蔽工程驗收資料后，方可進行下一道工序施工。

6、乙方必須根據甲方工期要求組織施工，同時做到文明施工，安全生產，對施工期間承包范圍內的安全、防火防盜、環保等承擔責任。因施工造成噪音揚塵等道路和環境污染而被主管部門罰款，全部由乙方承擔。

7、做好施工場地地下管線和鄰近建筑物、構筑物的保護工作。

8、施工過程中乙方應嚴格按照安全文明施工規范規定使用施工機械和安全防護用品，杜絕重大傷亡事故。如果發生安全傷亡事故，由乙方承擔全部責任和費用。同時還必須及時如實向甲方匯報，甲方可以視其給自己造成的影響予以罰款。若隱瞞不報，將加重處罰。

9、乙方負責各分項工程全過程的質量管理、進度控制和施工協調。按竣工備案的要求及時、準確、齊全的收集完整后交總包單位），并于工程竣工驗收后10天內，將竣工資料整理成冊，一式貳份送交甲方。若因此影響驗收和交工，甲方將扣除工程結算總價的1%作為罰款。

10、開工前乙方對施工圖紙認真核查，積極配合甲方組織的施工圖紙交底及會審工作，指出圖紙上任何不符合施工常規、慣例或規范之處，以及設計圖紙中錯、漏、沖突等問題，并做好土建、水、暖、通、電等專業系統管線的綜合平衡工作。

11、乙方施工中的水、電費按實際發生費用由甲方隨工程進度付款時予以扣除。

12、乙方負責對所有進場施工材料的檢驗試驗工作，若由于特殊原因需甲方代做的，所發生費用從乙方的工程款中扣除。

13、乙方負責場地平整、臨時道路的硬化、塔吊基礎及日后拆除、清運費用。

14、施工垃圾由乙方及時負責清理出場，否則將給予處罰。未經甲方允許，小區內所有樓號房間施工人員不得居住，如有違反，每發現一次罰款100-1000元/人。

15、該工程完工并移交甲方前，乙方應承擔在此過程中造成的人身傷亡、財產損失等全部責任。

16、此工程乙方不得轉包或分包，乙方未能完成本合同約定的全部義務，導致拖延了工程和（或）增加了費用，其增加的費用應由乙方承擔，工期不予順延；給甲方造成損失的，乙方應予賠償。

17、由于乙方拖欠工人（或民工）的工資(勞務費)造成停工、上訪、滋事，甲方有權采取必要措施，所造成的損失及發生的一切費用由乙方承擔。由于乙方管理不善出現打架、斗毆，甲方給予乙方5000-20000元/次的罰款，從工程進度款中扣除。

十、施工材料

1、設計變更或現場簽證新增加的設備和安全主材須由甲方認質認價。否則乙方需承擔由此造成的經濟損失、2、甲方材料應在該分項工程施工準備前書面通知甲方。對由于甲方供應的材料、設備，乙方應在需用前15日向甲方報送材料需用計劃（明確規格、型號、部位、數量、時間）。甲方負責采購，乙方負責看護，不得計取采保費。若出現甲供材超領，超領部分按現行市場材料價的兩倍從工程款內扣除；若出現材料節省，則甲方按節省部分價格的50%予以獎勵。甲供材料的損耗按定額的相關標準執行。

3、材料入場后，乙方應及時報驗、取樣、試驗，禁止使用未經驗收或不合格的材料，進場材料必須有合法商標、材料名稱、出廠日期、生產廠家等標注。安裝材料執行封樣封樣管理制度。凡未經甲方及監理人員書面認可的材料，不允許使用在本工程項目上。否則造成的一切損失由乙方負責。

4、乙方不得擅自使用未經甲方許可的材料，一經發現，乙方須自行拆除并承擔由此造成的損失和違約責任。

十一、工程分包

1、甲方有權將本合同施工內容范圍外的工程進行分包，乙方作為總承包身份不變，乙方有責任和義務對分包單位進行配合和管理。分包方資料存檔及備案手續由分包方組卷整理，乙方必須無條件配合。

2、乙方對于由甲方指定的分包隊伍必須全力配合，不得在施工場地、施工設備及臨水、臨電的使用上設置障礙。對于由乙方預留、預埋的工程，乙方必須確保工程質量，確保銜接隊伍順利施工。確因乙方原因導致分包單位無法正常施工的，甲方、監理應出面協調解決。由此發生的費用由乙方承擔。

3、分包工程經甲方、監理初驗，驗收合格后至整體工程竣工驗收前，交由乙方義務負責成品保護，如在保護期間發生外觀損壞問題，費用由乙方承擔。

十二、工程風險

1、因意外情況，發生停水、停電事件的，若連續停水停電24小時以內，乙方不向甲方索賠，凡連續停水、停電超過24小時，則甲方給予現場據實簽證。簽證只順延工期，不考慮其他損失。

2、現場簽證（施工圖以外的零星工程項目和用工）堅持當時發生、當時辦理的原則。實效不超過5天（以發生該項簽證，報送書面要求給監理公司的時間為限）。為避免簽證出現混亂、重復，必須明確每份簽證的具體原因、施工部位、施工時間，若乙方不及時、不按規定報送，甲方不予接受或補簽；若監理公司收到五日內未及時通報甲方又沒有同乙方進行核實、協商或退回乙方，視為報告已被認可，所發生的費用及損失由監理公司承擔。

3、甲方對原設計進行變更時，需出具設計單位正式簽字蓋章的變更通知及完備的圖紙資料。

4、乙方要求對原設計進行變更時，必須經甲方書面同意，乙方不得直接要求設計院出具設計變更。未經甲方認可乙方所做的變更，甲方不予承認。

十三、工程驗收及包修

1、工程竣工具備驗收條件，乙方提交驗收報告后，甲方組織有關部門驗收，參照交房標準、施工圖紙要求。乙方應同時提供竣工圖及竣工資料兩份。

2、工程竣工通過政府部門的驗收合格之日，及為竣工日期。

3、工程備案驗收時，乙方按照甲方及相關部門的要求予以配合。

4、工程保修內容及期限：

承包人向發包人承諾按照合同約定施工、竣工并在質量保修期內承擔工程質量保修責任。乙方對所承建的工程按照建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》執行。保修期自竣工驗收合格之日起計算。保修期間，乙方應在接到維修通知后24小時內到達現場。因乙方原因造成的維修費用，由乙方承擔，如乙方不能及時進行工程保修，甲方有權指定其他單位進行維修，維修費用由乙方承擔，甲方可從質保金中扣除，不足部分由乙方補齊。若發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，乙方應立即達到現場進行搶修。

十四、違約責任

1、因乙方原因不能在本協議約定的工期內按質量完成任務，由乙方延期或返修，直至按質完成。每延誤一天按合同總價款的萬分之一扣除工期延誤費用。

十五、爭議的解決方式：

在履約過程中的爭議雙方協商解決，協商不成可向石家莊市仲裁委員會申請仲裁或向工程所在地人民法院提起訴訟。

十六、補充說明

1、本協議未盡事宜，甲乙雙方協商解決。

2、施工組織設計及工程量清單一并為合同附件，施工單位需嚴格執行。

3、本協議一式四份，為本工程執行合同，甲方雙方各執貳份，自雙方簽字或蓋章之日起生效

甲方（章）：

法定代表人：

年

月

月

日

乙方（章）： 法定代表人：

年

日

第二篇：工程總包合同范本

導語：工程總包合同的功能大抵是確認雙方的合作或交易關系，細化權利義務，提示和規避風險。如下為工程總包合同范本，僅供參考。

中華人民共和國建設部

國家工商行政管理總局

第一部分 協議書

發包人（全稱）：

承包人（全稱）：

依照《中華人民共和國工程總包合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關法律、行政法規、遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就本建設工程施工事項協商一致，訂立本協議書。

一、工程概況

工程名稱：

工程地點：工程內容：

群體工程應附承包人承攬工程項目一覽表（附件1）

工程立項批準文號： 資金來源：

二、工程承包范圍

承包范圍：施工圖設計范圍內的建筑、裝飾、安裝工程，但不包括外墻幕墻工程、雨篷及鋼結構工程、電梯工程、通風及空調工程、弱電工程、消防工程及精裝修工程。

三、工程總包合同工期

開工日期：年 月 日（以開工令為準）

交工日期：年 月 日（具備部分精裝修隊伍進場條件），月 日完成所承包范圍的所有分項工程。

四、質量要求

工程質量要求： 合 格

五、工程總包合同價款

金額（大寫）： 暫定人民幣 仟 佰萬元（以工程結算為準）元

六、組成工程總包合同的文件

組成本工程總包合同的文件包括：

１、本工程總包合同協議書

２、中標通知書

３、投標書及其附件

４、本工程總包合同專用條款

５、本工程總包合同通用條款

６、標準、規范及有關技術文件

７、圖紙

8、工程量清單

9、工程報價或預算書

雙方有關工程的洽商、變更等書面協議或文件視為本工程總包合同的組成部分。

七、本協議書中有關詞語含義與本工程總包合同第二部分《通用條款》中分別賦予它們的定義相同。

八、承包人向發包人承諾按照工程總包合同約定進行施工、竣工并在質量保修期內承擔工程質量保修責任。

九、發包人向承包人承諾按照工程總包合同約定的期限和方式支付工程總包合同價款及其他應當支付的款項。

十、工程總包合同生效

工程總包合同生效時間： 年 月 日

工程總包合同訂立地點：

本工程總包合同約定自雙方后生效。

發 包 人：（公章）承 包 人：（公章）住所： 住所：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

電話： 電話：

傳真： 傳真：

開戶銀行： 開戶銀行：

賬號： 賬號：

郵編： 郵編：

鑒證意見：

經辦人：

鑒證機關：

年 月

日

第三篇：北平社區一期工程施工現場管理規定(總包單位)

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施工現場管理規定

（總包單位）

青島國信藍谷置業有限公司

二○一三年十月

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施工現場管理規定

目 錄

1、人員管理--------------1

2、與甲方的配合----------1

3、與分包單位的配合------3

4、與銷售部門的配合------5

5、安全文明環保施工------6

6、進度管理--------------9

7、工程質量管理----------11

8、工程驗收和移交管理----14

9、設計變更及簽證管理----15

10、農民工工資支付管理---17

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施工現場管理規定

1、人員管理

1.1乙方項目經理應該常駐工地現場，而且在現場工作期間其全部時間應用于本工程的管理，不得兼任其他工作。

乙方項目經理部人員在所轄工程或分項工程施工期間（包括準備和收尾階段），均須專職在崗，并將其列入組織機構表中，且不得兼任其他項目任何工作。1.2乙方項目經理部全體管理人員的正式名單在中標生效后15日內報請甲方審核，經甲方審核后最終認可。

1.3乙方不得擅自調整經甲方認可的項目經理部人員。

乙方如需對人員安排進行變更，必須提前5日以書面形式上報甲方，經甲方書面確認同意后方可執行。

1.4乙方擅自更換項目經理及項目副經理，支付違約金10萬元/人次。乙方擅自更換主要工作人員，支付違約金2萬元/人次。

1.5甲方項目部對其認為不稱職的乙方工作人員經公司同意后，有權向乙方提出調換要求（包括乙方項目經理），直至清退出場。

乙方在接到甲方項目部的通知后須在5日內自行更換乙方的人員，新到崗的人員需事先報甲方批準認可。

未經甲方許可乙方不得再將因此而撤走的乙方人員雇用于本工程。

1.6乙方技術負責人、安全負責人、水電安裝負責人必須參加每周工程例會，因故不能參加的應提前1天向甲方提出申請，并在獲得甲方批準后方可缺席。否則，支付違約金200元/人次。

2、與甲方的配合

2.1積極執行由甲方、監理所發出的所有工程指令和各項會議決議，并負責督促所有分包單位貫徹執行。青島國信藍谷置業有限公司

施工現場管理規定

若因乙方原因未按期完成，須支付違約金200元/日〃項；視情節嚴重程度給予加倍處罰。

甲方有權從應付乙方的任何一筆工程款中扣除相應的違約金。2.2乙方對工程整體進度負責，熟悉各分包工程的具體要求。

乙方應要求各分包單位提供專業承包的施工組織設計與進度計劃，進行匯總分析，對施工程序中有矛盾的地方進行協調并找出解決辦法。

2.3認真審核圖紙，提前將圖紙的錯、漏、碰、缺問題以書面形式報送甲方和監理。必要時要派專人與甲方或設計院進行溝通、聯系解決問題。2.4積極快速落實甲方提出的設計修改和變更。

2.5按施工圖、圖紙會審、設計變更、有關規范及甲方和監理的要求,及時正確地完成全部甲方直接分包工程的預留預埋（包括各類開關底盒、插座底盒、線管、孔洞、打洞、剔槽等）、預埋管線的疏通以及防水處理和塞縫等，并修補各種安裝后的預留洞口和分包單位損壞的部分，費用按合同和定額規定執行。對于修補分包單位損壞部分的費用，由責任單位負責支付，其它費用均已包括在總包管理和配合費中。

2.6提供相應測量儀器設備和人員，配合甲方、監理、分包單位進行測量工作。2.7 乙方對甲供材料需求規格、數量及進場時間，須按照甲方規定的程序和時間提報材料需求計劃，要求提報材料需求計劃及時準確。須充分考慮各專業的預留、預埋、預配、進場準備、現場配合及45天的招標周期等問題。如乙方提報材料需求計劃時間拖延，支付違約金200元/日。提報材料需求計劃中存在遺漏或錯誤，支付違約金200元/項。

2.8乙方對甲供材料需求數量、規格，進場材料的檢驗評定，運輸車輛施工現場內道路的堅實程度、到場卸貨、貨品保護、存放、資料收集整理存檔等工作負責，材料采保費及檢驗試驗費按雙方合同規定執行。

2.9 乙方必須采取措施對承攬范圍內現場所有的材料、設備、成品、半成品、青島國信藍谷置業有限公司

施工現場管理規定

分包移交工程進行有效保護。

如果發生丟失、損壞，由乙方負責賠償，甲方有權在乙方任意一筆工程款中扣除。

2.10乙方必須服從甲方和監理的安排，有效完成腳手架或井架等現場所有設施的搭設、移動、修補、拆除等工作，并事先報甲方和監理批準、備案。2.11乙方必須按照甲方要求提供臨時人員，配合進行臨時性的工作，所產生費用由甲乙雙方協商確定。

2.12乙方必須積極協調施工所在地的政府和社會關系，并負責所在地政府相應管理要求的落實。

2.13乙方負責全部所轄施工區和生活區的用水、用電、消防、安全、文明施工事宜。

乙方需設臵垃圾堆放點，督促分包方及時清運垃圾，并負責將自己施工范圍內的垃圾清運出場，確保施工現場達到青島市標準化示范工地標準。2.14配合甲方做好竣工驗收備案關系協調工作。

3、與分包單位的配合

3.1乙方提供具備甲方直接分包工程的開工條件（包括但不限于操作場地、現場標高、軸線等技術條件、材料臨時堆放場地以及進入這些場地的通道和入口等）。

乙方須按甲方、監理的要求及時提供相關數據，并在分包的作業面就近提供清晰、準確、便捷的軸線和標高控制線，防止分包出現因軸線尺寸、標高不清造成差錯。

如因乙方不提供或提供的軸線尺寸、標高等數據有誤，造成分包商的損失，必須由乙方承擔。青島國信藍谷置業有限公司

施工現場管理規定

3.2乙方應負責對甲方直接分包工程進行總承包管理并及時提供總承包配合。無論合同是否有其他規定，甲方直接分包工程如在乙方開工前已完成，或者在乙方工程竣工后或退場后施工的，甲方及直接分包單位不向乙方支付任何費用。

3.3乙方須在甲方直接分包工作面適當位臵提供施工用水電接駁點。為確保施工用電安全和各線路的負荷平衡，乙方負責收集各分包單位的負荷要求，供應其調試所需負荷，并統籌安排。

水電費由甲方直接分包方按實際用量向乙方交納。

3.4在現場條件具備時，乙方須安排和提供甲方直接分包的施工、辦公、生活、倉儲等用途的場地（費用由雙方協商解決），分包單位自行解決辦公設施、生活設施和倉儲設施。

3.5乙方須提供現場的已有起重機械、井架、電梯等施工機械和腳手架等設施，便于甲方直接分包使用，費用由乙方與使用方協商確定。

乙方應及時為甲方直接分包提供現有的符合安全標準和分包單位要求的腳手架。地面或樓面的水平運輸由甲方直接分包自行解決。

甲方直接分包為工程設備的安裝就位，如乙方現有的起重機械或者機具設備無法滿足需要，而需另外制訂方案，原則上由甲方直接分包自行承擔，或者由其再委托乙方。

3.6乙方須與甲方直接分包單位簽訂質量管理協議，并監督其質量管理人員到位情況，檢查其質量管理措施落實情況，負責對甲方直接分包單位的工程質量進行檢查，對其工程質量情況進行評定。

3.7乙方須負責對甲方直接分包的安全生產和文明施工進行統一管理，與甲方直接分包簽署現場配合協議和安全文明施工責任書，并監督其安全管理人員到位情況，檢查其安全管理措施落實情況。

對發現的問題，有權要求甲方直接分包限期整改，發生扣違約金情形時，由乙 青島國信藍谷置業有限公司

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方按甲方的現場規定處以違約金，并書面上報甲方。

3.8 乙方須根據總進度計劃，為甲方直接分包單位的穿插施工準時全面地提供必須的作業面、技術條件，以及必要的作業時間。

3.9乙方與甲方直接分包間的工序交接由監理驗收確認后，辦理書面交接手續。

乙方負責甲方直接分包單位的工程成品交驗給乙方以后的成品保護工作。3.10乙方負責協調所有甲方直接分包的竣工驗收資料整理歸檔及竣工備案驗收工作。

乙方負責協調與質監站的工作，并整理整體竣工資料，辦理各分包工程的報建、驗收手續，保證達到城建檔案的要求。

3.11乙方負責組織和主持所有與各分包單位有關的協調和圖紙會審會議，并在會議后三天之內向甲方、監理提交會議紀要或圖紙會審紀要。

乙方應建立每周1-3次的分包工程例會，每月一次月計劃會議和每季度一次的季計劃會議；

施工高峰期間，應進行每日碰頭會制度，用以協調第二天作業面的矛盾； 所有分包應提前一周在例會上提出對道路運輸、場地使用、樓面占用、大型機械吊運等要求。

3.12乙方須對分包單位的定位、放線的準確性進行復核；負責對甲方分包單位的進場材料進行檢驗評定；負責對甲方分包單位完成工程量進行及時復核。3.13乙方須在各分項工程施工前與所有分包核對清楚各專業圖紙之間相關聯的尺寸、標高等數據是否統一，了解其在分項工程上的特殊要求（如開槽、預留孔洞、預埋件等），并在每次隱蔽工程之前（如澆注混凝土），請有關的分包配合確認，否則因此而導致的額外施工費用由乙方承擔。

4、與銷售部門的配合 青島國信藍谷置業有限公司

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4.1乙方須積極配合甲方開盤時，進行的環境改善、衛生治理。為甲方在進行社會宣傳、社會活動、廣告、拍照、錄像、領導視察等工作時，提供足夠的資源（人員、設備、材料）為甲方服務（甲方提供相應費）。

4.2乙方須在甲方樣板房、售樓處、首層大堂及售樓通道、室外工程、園林景觀的施工過程中，創造相應的施工條件，特別注意對水電等的施工進行協調管理。

4.3為配合銷售而提前需要施工的項目，乙方必須按甲方的要求調整進度，按時完畢相關施工內容。

如有拖延，支付違約金1000元/日；如有提前，獎勵500元/日。

4.4乙方須確保現場施工人員及車輛設備不從銷售前庭廣場進出，不破壞前庭廣場已做好的園林綠化工程，不損壞和污染現場內的所有已初步完成的設施和園林景觀等。

如發生破壞，支付違約金1000元/處，且須加倍支付損壞所造成的損失，甲方有權從應付乙方的任何一筆工程款中扣除相應的金額。

5、安全文明環保施工

5.1乙方須遵守建設部及省、市工程建設安全生產的有關管理規定及規范，在施工中貫徹“安全第一、預防為主”，向甲方和監理提供強有力的安全組織和有效的安全計劃，該組織和計劃必須包括乙方安全組織架構、安全工作指標、乙方安全工作導則、檢查制度、培訓制度、安全風險評估等內容，且應符合甲方和法律規定的安全和保健的要求。

同時，乙方須嚴格按安全標準組織施工，并隨時接受行業安全檢查人員依法實施的監督檢查，采取必要的安全防護措施，消除事故隱患。

由于非甲方原因造成事故的責任和因此發生的費用，均由乙方承擔。青島國信藍谷置業有限公司

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5.2乙方須隨時對其在施工場地的工作人員進行安全教育，保證他們在履行職責時做到安全、無隱患。

乙方須負責向進入現場的人員提供良好、安全的施工環境并對他們的安全負責。

5.3本工程實行定期和不定期相結合的安全生產、文明施工檢查制度，檢查標準為國家及地方現行規范要求。

乙方必須保持經常性的例行自檢，對每次的檢查結果實行公布，并記錄在案，作為甲方考核乙方工作表現的重要依據。

5.3.1每周二上午9:00進行由監理組織，有甲方和乙方（包括所有分包）參加的安全生產、文明施工巡檢。

安全生產、文明施工巡檢后，由監理形成巡檢記錄，進行全場通報，責令責任單位限期整改。

乙方負責組織并監督責任單位進行整改落實。同時，乙方將整改計劃報甲方、監理審核。并在每周五上午9:00的安全例會上，通報整改落實情況。如安全生產、文明施工整改落實拖延，支付違約金300元/日〃項。如安全生產、文明施工巡檢中發現同一問題反復出現，支付違約金1000元/日〃項。

5.3.2乙方在甲方公司或集團進行安全生產、文明施工檢查時，受到通報批評，支付違約金5000元/次；受到通報表揚，獎勵2000元/次。甲方責令乙方限期整改，如整改落實拖延，支付違約金1000元/日。5.3.3乙方在上級主管部門進行安全生產、文明施工檢查時，受到通報批評，支付違約金10000元/次；受到通報表揚，獎勵5000元/次。

上級主管部門責令乙方限期整改，如整改落實拖延，支付違約金2000元/日。5.4因乙方原因造成的任何事故或工傷（包括第三者人員在內）所發生的依法應該支付的損失、賠償費、補償費用等責任由乙方承擔。青島國信藍谷置業有限公司

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同時，乙方須按有關規定立即上報有關部門并通知甲方和監理，由此給甲方帶來的任何影響，甲方有權保留進一步追償的權利

5.5若乙方違反安全生產、文明施工及環保等規定，向甲方支付相應的違約金。其內容包括但不限于下列內容：

5.5.1乙方須加強施工現場的人員出入管理，建立嚴格的門衛登記制度。進入施工現場的人員須帶安全帽。否則乙方向甲方支付違約金50元/人次。5.5.2進入施工現場的材料、設備等不得擅自撤出現場，如需撤出現場，必須辦理相關撤場登記手續，并經甲方相關人員簽字認可、備案后，方能撤出現場。未經甲方簽字確認乙方將材料、設備擅自撤出現場的，一經發現，乙方向甲方支付違約金1000元/次〃宗，并通報雙方公司備案。

5.5.3乙方須對所有施出工地現場的車輛沖洗干靜，不得污染小區和市政路面，沖車污水組織排放至指定地點。

否則，乙方向甲方支付違約金500元/次。如果對市政路造成嚴重污染將由乙方負責清理并接受相應處罰。

5.5.4乙方需加強人員教育，杜絕現場出現打架斗毆、偷竊等違法行為。否則，乙方向甲方支付違約金500元/次，并負責由此所產生的一切后果及相應處罰。

5.5.5乙方需加強人員管理，嚴禁飲酒后上崗。

否則，乙方向甲方支付違約金100元/人〃次，并責令相關人員立即離崗，由此所產生的一切后果由乙方承擔。

5.5.6乙方須嚴防火災，設立專項火患排查制度，杜絕火災發生。

否則，乙方除承擔由此所產生的一切后果和相應損失外，支付違約金2000元/次。

5.5.7乙方需加強人員教育，嚴禁從空中直接向下拋物。

否則，造成人員傷害或物資損害的由乙方承擔，且除承擔直接費用外，并支付 青島國信藍谷置業有限公司

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違約金500元/次，甲方有權保留進一步追償的權利。

5.5.8乙方需施工現場應設男女廁所，保持清潔無污染。在施未交工的樓內、施工現場內不得大小便。

如甲方、監理發現上述部位存在大便現象，乙方向甲方支付違約金為：房屋內發現一處大小便違約金300元，室外發現一處違約金100元。各分包單位（包括甲方直接分包）的管理責任均在乙方。

5.5.9乙方須加強施工環境的管理和維護。乙方負責將施工現場每日產生的各類垃圾當天進行清理，否則，支付違約金100元/次。甲方有權指派人員進行清理，費用從應付乙方的任何一筆工程款中扣除。嚴禁在施工現場焚燒垃圾。否則，支付違約金500元/次。

6、工程進度管理

6.1乙方須于中標后20天內向甲方、監理提交項目總進度計劃，總進度計劃須詳細、完整，并滿足甲方的經營計劃需要。

如向甲方提報總進度計劃拖延，支付違約金1000元/日。6.2乙方須于每月25日上午11：00前，提報下月度進度計劃。如向甲方提報月度計劃拖延，支付違約金500元/日。6.3乙方須于每周四上午11：00前，提報下周進度計劃。如向甲方提報周度計劃拖延，支付違約金100元/日。

6.4乙方提報的各種進度計劃時，應包括材料、設備的用量和勞力安排。6.5乙方須在每個季度的最后一個月的20日上午11:00前，向甲方、監理提報調整后的總進度計劃，由甲方、監理審核，經甲方書面認可后備案，方可用于施工。對于甲方明確不得延誤的階段性施工目標不得擅自更改。如向甲方提報調整后的總進度計劃拖延，支付違約金500元/日。青島國信藍谷置業有限公司

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6.6如工程發生較大調整或甲方明確要求需要提交時，乙方應在5日內或按甲方要求的時間內，將最新的總進度計劃予以提報。如向甲方提報最新進度計劃拖延，支付違約金500元/日。

6.7乙方必須按甲方、監理確認的進度計劃組織施工，并接受甲方、監理的檢查、監督。工程實際進度計劃不相符時，乙方須按甲方、監理的要求提報改進措施，經甲方、監理確認后執行。進度計劃的考核如下：

6.7.1乙方未按周度進度計劃完成施工，支付違約金200元/日〃項；如有提前，獎勵100元/日〃項。

如乙方采取改進措施，在本月末完成月度進度計劃，甲方則不再計取本月因未完成周度進度累計的違約金。

如乙方未完成月度進度計劃，甲方則不再獎勵本月因提前周度進度累計的獎金。

6.7.2月度進度計劃未完成施工，支付違約金500元/日〃項；如有提前，獎勵200元/日〃項。

6.7.3乙方未按總進度計劃完成經甲乙雙方協商確定的關鍵節點（除合同中約定的節點）施工，支付違約金5000元/日〃項； 上述違約金從當期的進度款中扣除。

6.8甲方不因節假日、法定假日、周末、夏收、秋收人員短缺而向乙方支付任何補償，乙方不應因此而造成工期拖延。因搶工所發生的費用已經包括在合同造價內。

6.9甲方認為確有必要暫停施工時，以書面形式通知乙方全部或局部工程暫停施工。

乙方須按甲方要求停止施工，并妥善保護已完工程直至甲方進一步指令。如因乙方原因造成停工，由乙方承擔發生的所有費用，且工期不予順延。非乙方原因造成停工的，由甲乙雙方協商確定因暫停施工而造成的損失及工期順 青島國信藍谷置業有限公司

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延。

6.10在施工過程中，乙方須根據甲方、監理的要求結合現場施工進度及各分包提交的施工計劃，及時準確的編制出各專項階段的專項進度計劃（如：售樓處建設階段、主體工程竣工驗收階段、消防施工階段、外立面施工階段等）。6.11甲方、監理對乙方所提報的所有進度計劃的批準和認可，均不應免除乙方應承擔的責任和義務。

上述所有時間要求，如遇周末或法定假日，須向前順延。

7、工程質量管理

7.1乙方須保證工程質量達到合同約定標準，并接受甲方、監理的檢查和監督。因乙方原因未達到一次性驗收合格的，扣合同總額的2%作為違約金。經兩次整改仍不合格的，每次扣合同總額的5%作為違約金，同時甲方有權另行委托其它有資質的單位完成整改，所發生的費用及相關損失全部由乙方負責。前述違約金及費用可直接從乙方履約擔保或工程款扣除。因乙方工程質量不達標給甲方以及與本工程有關的第三方造成的所有經濟損失，乙方應負責全額賠償。7.2乙方上報的工程量須滿足兩個條件：工程實體質量合格和質保資料、報驗資料及時完整。

如在乙方上報的工程量中，存在工程實體質量不合格或質保資料、報驗資料不及時完整的現象。即此部分工程量不計入當期已完成工程量。

7.3工程具備隱蔽條件或達到本合同約定的中間驗收部位，乙方應進行自檢，并在隱蔽或中間驗收前48小時以書面形式通知甲方和監理驗收。

通知包括隱蔽和中間驗收的內容、驗收時間和地點。乙方應在驗收前準備驗收記錄，并向甲方提交三檢記錄、施工交底記錄等資料。

驗收合格，監理在驗收記錄上簽字后，乙方可進行隱蔽和繼續施工。驗收不合 青島國信藍谷置業有限公司

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格，乙方在甲方、監理限定的時間和要求進行修改后重新驗收。

如整改逾期，乙方支付違約金1000元/日，且不得進行下一道工序施工。如乙方未經報驗通過，擅自進行下一道工序施工，不論事后檢驗質量是否合格，該批工程量的工程款一律不予支付，并且因此所發生的檢驗、處理等所有費用，由乙方承擔，工期不予順延，乙方支付違約金5000元/次，并且甲方、監理有權保留進一步追究違約責任的權力。

7.4乙方施工的分部、分項工程一次驗收合格率低于80%（含80%），支付違約金5000元/項。

經整改后，二次驗收仍不能通過，支付違約金10000元/項。7.5乙方須有完善的交接檢驗制度，且簽認手續齊全。

乙方在分部分項工程施工前，須有明確的技術質量交底，且簽認手續齊全。否則，支付違約金500元/次〃項。

7.6乙方須在關鍵部位施工中出現質量問題時，進行及時修復。

如乙方未及時修復，甲方有權另外委托其他單位修復，修復費用由乙方負責，且乙方支付違約金1000元/項.甲方保留進一步追償的權利。

7.7乙方所使用的所有的材料和工藝都應符合合同規定和甲方的要求。乙方須提供相應的質檢報告和出廠合格證等質保資料（甲供的材料和設備除外），并按規定及時進行檢驗、測試，并按甲方要求提供樣品。7.8乙方須提供材料、設備樣品，經甲方確認封樣后，方可供貨。經甲方、監理確認的材料、設備樣品，乙方不得擅自更換。

否則，相應材料、設備全部退貨，工期不得順延。乙方支付違約金1000元/次〃宗。

7.9乙方須按規定堆放現場材料，并立標牌注明品種、規格、使用部位、進場時間及檢驗狀態等。

7.10乙方須及時書面通知甲方，說明對在現場或現場以外制作準備用于工程 青島國信藍谷置業有限公司

施工現場管理規定的任何預制件的制造時間和地點，使甲方能在工程的各個階段檢查乙方的工作。

任何預制件的加工備制沒有通知甲方，且甲方認為該項工作需要預先檢驗時，甲方可以拒絕使用這種預制件。

7.11甲方有權對乙方已檢驗合格的材料和設備進行復驗，經復驗符合質量要求的，其復驗費用和由此延誤的工期由甲方承擔；不符合質量要求的，由乙方負責更換為合格產品，復驗費和因此延誤的工期由乙方承擔，并有權保留進一步的追償的權利。

7.12甲方將水準點、坐標控制點提供給乙方，并于現場交驗。水準點、坐標控制點交驗完畢，即由乙方自費負責保護，此后由于破壞或失準帶來的重新測量、放點費用及由此造成的其他損失均由乙方負擔。

7.13乙方應向甲方免費提供乙方放線方面的資料（包括乙方為放線所作標記的解釋），以便甲方、監理隨時進行現場檢查。

7.14乙方應負責對本工程的放線，并做到準確無誤。工程各部位的位臵、標高、尺寸的正確性，以及有關的必要的儀表、器械和人員也均由乙方負責。如果在工程進展的過程中，甲方和監理發現工程某一部分的放線、位臵、標高、尺寸或校準出現誤差，乙方應按甲方和監理的要求自費校準這些誤差，直到甲方滿意為止。甲方和監理對任何放線、測線或標高的檢查都不減輕乙方為保證這些方面的正確所應負的責任。

7.15本工程質量標準的評定以國家、行業、地方現行的規范、甲方發出的施工圖紙及甲方制定的質量標準為依據。如國家、行業、地方的標準、規范等低于合同規定，應按合同執行。反之，應執行國家、行業、地方的有關標準和規范。

7.16乙方須認真按照標準、規范和設計圖紙要求以及甲方、監理依據合同發出的指令施工，隨時接受甲方、監理的檢查檢驗。為檢查檢驗提供便利條件，青島國信藍谷置業有限公司

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并根據要求向甲方、監理提供與工程質量有關的技術資料。

7.17工程質量達不到約定標準的部分，乙方應按甲方和監理的要求拆除和重新施工，直到符合約定標準。

7.18乙方須提前做施工樣板，經甲方、監理驗收合格后，乙方可按樣板進行大面積施工。該部分費用已包含在合同價款中，不得額外計取。

如樣板工程質量達不到約定標準，必須拆除重新返工，不得易地另行施工樣板，工期不得順延。

如樣板返工后，仍達不到約定標準，甲方有權委托第三方實施拆除并重新施工，所發生的費用（另加20％的管理費）從本合同額中扣除。，乙方支付違約金1000元/項。

7.19所有半成品、成品工程現場必須留有標識，且均可追溯具體施工人員。

8、工程驗收和移交管理

8.1為維修方便，乙方須在工程竣工之前，向甲方提交每戶的水電管路布臵圖，詳細標注各種管線的具體位臵和詳細尺寸。

8.2在進行工程驗收中，如發現不合格須返工或修理補做的部分，甲乙雙方在驗收時應議定修補措施和期限。由乙方在規定期限內完成，完成后經驗收合格再進行移交，因此而發生的各項費用由乙方承擔。由于修理或返工造成逾期交付的視同工期延誤。

8.3工程竣工驗收后，乙方應填寫工程移交書，經甲方及物業公司驗收通過后，視為工程移交完畢。乙方逾期未向甲方移交，造成甲方向購房者交樓時間延誤，由此而產生的費用和責任均由乙方承擔。

8.4工程在未移交甲方之前，乙方負責維護。如甲方提前使用，因使用損壞發生的修理費用由甲方承擔。青島國信藍谷置業有限公司

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8.5工程竣工驗收并達到合同驗收要求時，乙方不得因經濟糾紛等任何原因延遲或拒絕交付工程。

8.6工程具備竣工驗收條件時，乙方應按國家、行業、地方及甲方關于工程竣工驗收的有關規定，提前15天向監理提供完整竣工資料、竣工驗收報告和工程質量保修書及相應的電子文件等。監理認為符合驗收條件后組織甲方、監理、物業管理公司進行初步驗收。

8.7初驗合格后，甲方與有關部門聯系，確定驗收日期，組織有設計單位、監理、政府有關部門、甲方、乙方、物業管理公司參加的竣工驗收。甲方在竣工驗收后5天內提出整改意見，乙方按此意見整改，并承擔因自身原因造成修改的費用。

8.8乙方應在甲方規定的時限內負責收集和整理整個工程（包括甲方直接分包工程）的竣工資料（包括竣工圖、竣工驗收報告、電子文件等），使之符合市城建檔案館的要求，并在甲方規定的時限內乙方負責向市檔案館辦理工程資料驗收和移交，屬于甲方應提供的資料由甲方應及時提供給乙方，由乙方匯總整理后移交檔案館。由此而發生的行政性收費除合同或當地行政法規或行業主管部門另有規定外，應由甲方承擔，其它費用由乙方負責。乙方應承擔因竣工資料原因影響工程驗收、入住的責任，并補償甲方因此而造成的經濟損失（包括但不限于向購房人支付的經濟補償）

8.9中間交工工程的范圍和竣工時間，按甲方、監理和合同其他條款約定以及國家、地方、行業的有關規定執行。

9、設計變更及簽證管理

9.1設計變更及簽證執行甲方的相關管理規定。

9.2乙方對于甲方正式發出的變更，應及時、完整地的執行，并保證工程的質 青島國信藍谷置業有限公司

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量和進度要求。

9.3乙方出具要求甲方結算價款的變更、簽證單，如果沒有甲方指定的甲方印章，甲方將不予結算費用。

9.4乙方申報的變更、簽證預算必須加蓋指定的乙方印章，否則甲方可以不接受。

9.5合同履約中，甲、乙雙方填制的變更、簽證通知單都應使用甲方管理規定中指定的標準表格，并按要求進行填寫，否則甲方可以不予審核費用，乙方可以不予接受。

9.6甲、乙雙方都應設臵變更、簽證事項的單據交付記錄，交付對方單據時應要求對方簽收，接受方不得拒簽。

9.7甲、乙方均應對變更、簽證通知單連續編號、妥善保存。

9.8乙方報送的變更簽證費用計算書必須按照每份變更、簽證通知單編制，甲方不接受乙方以匯總方式編制的多項變更、簽證事項的計算書。

9.9關于臨時用工的簽證事項，雙方應在簽證通知單上協商確定以下問題：工作內容及工作量、工作時間、工作人數、取定的人工單價。

9.10當變更、簽證的工作內容完成之后，乙方要在甲方工程簽證管理相關規定要求的時限內辦理簽證手續，否則甲方可以不予支付費用。

9.11對于隱蔽工程和事后無法計算工程量的變更和簽證，必須在覆蓋或拆除前，會同監理、現場工程師、成本人員共同完成工程量的確認和費用談判，否則甲方可以不計價款。

9.12因設計變更或現場簽證涉及到可重復利用的材料時，應在拆除前與甲方談定材料的可重復利用率，否則視為乙方100%的回收利用。

9.13對甲方下發的變更、簽證通知單乙方不得拒絕實施，否則甲方有權要求第三方完成，并按實際發生費用的20%計取管理費，直接從乙方工程款中扣除。青島國信藍谷置業有限公司

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10、農民工工資支付管理

乙方須按時足額支付農民工的工資和分包單位的工程款，若發生因欠款情況，導致民工或分包單位上訪或訴訟及其它惡性事件的，甲方有權根據法院送達的《協助執行通知書》或政府主管部門的指令性通知，對乙方的違約行為可同時作如下處理，并保留進一步追訴的權利：

10.1從上訪事件及其它惡性事件發生當月起，暫扣當月甲方應付乙方工程款的50%，在施工單位處理好拖欠農民工工資問題，并取得政府處理意見后，再支付暫扣工程款。

10.2當月沒有處理完的，下月繼續按照50%比例暫扣應付工程款。10.3甲方按照政府主管部門的指令性通知文件或根據法院送達的《協助執行通知書》，可直接向農民工、分包單位、法院或政府主管部門支付乙方欠付的工資或工程款、材料款等各項欠款，并甲方有權從應付乙方的任何一筆工程款中扣除相應的金額。

甲乙雙方確定：在本《施工現場管理規定》中，乙方按規定應向甲方承擔的違約金均為懲罰性違約金。所有違約金在符合規定條件的情況下，各部分違約金分別計算、累計計取。該違約金甲方均可從乙方的履約保證金或未付工程款中直接扣除，乙方對此不持異議。

注：本《施工現場管理規定》中規定與雙方合同條款發生爭議時，以雙方合同為準。

第四篇：舊村改造工程總體策劃方案分析

南胡舊村改造工程

總

體

策

劃

方

案

一、濟南市城市總體規劃與城市開展戰略概述

濟南市總體規劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏〞為城市開展戰略，實施沿經十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿〞帶動戰略，形成現代化的城市建設管理體系，進一步提升城市建設管理水平，爭創“國家環保模范城〞、“中國人居環境獎〞。

在東部城區，形成以開展高新技術產業、高附加值制造業為主的現代化新城區。重點加快高新開發區建設，形成現代制造業聚集區。開發唐冶片區，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區的地區中心。

以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發，配套完善效勞設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區，加快城市現代化進程，并以此帶動新區開發和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現代化省會城市新形象。

二

工程所在區域在城市中的地位分析

1.工程概況及地塊價值研究

1.1工程概況

濟南高新區南胡舊村改造工程〔以下簡稱南胡舊村改造工程〕位于濟南東部新城高新開發區，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發用地。該小區地理優越、交通方便。旅游路及規劃中的鳳凰路從門前經過。其中六、七、八地塊規劃總用地面積176.6畝，規劃建筑面積22.94萬平方米，小區內部包括11-24層的高層住宅及地下停車場、輔助商業用房、幼兒園、會所等，小區建成后將成為濟南市便捷舒適的現代生活典范。

本工程各地塊用地性質及可規劃面積見下表：

地塊一

地塊二

地塊三

地塊四

地塊五

地塊六、七、八

性質

居住

居住

商業

市政

商業

居住

面積〔畝〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案針對六、七、八地塊范圍內安置和保障用房的開發建設及一、二、三、五地塊自行開發提出五種方案（四地塊為市政公共用地,暫不考慮）。

方案一：六、七地塊村委會自行開發建設，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案二：六、七地塊村委會自行開發建設，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案三：六、七地塊村委會自行開發建設，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案四：六、七地塊村委會自行開發建設，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛

方案五：六、七地塊村委會自行開發建設，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發。

村民安置生活保障〔地塊六、七、八〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

1652/5286

總建筑面積

萬m2

22.94

一、居住、配套建筑面積

萬m2

22.941、地上建筑面積

萬m2

18.36

①住宅建筑面積

萬m2

16.39

②配套公建面積

萬m2

1.972、地下建筑面積

萬m2

4.59

地下停車建筑面積

萬m2

3.27

地下儲藏建筑面積

萬m2

1.29

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

689

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

215

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.14

地上總容積率

萬m2/hm2

2.4

地下總容積率

萬m2/hm2

0.60

居住地上容積率

萬m2/hm2

居住地下容積率

萬m2/hm2

建筑密度

%

18.4

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1321

地面停車率

%

10.7

居住地面停車位

輛

141

統征儲藏用地〔地塊一〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

1104/3533

總建筑面積

萬m2

16.79

一、居住、配套建筑面積

萬m2

16.791、地上建筑面積

萬m2

13.03

①住宅建筑面積

萬m2

11.91

②配套公建面積

萬m2

1.122、地下建筑面積

萬m2

3.76

地下停車建筑面積

萬m2

3.72

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

--

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

651

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

279

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.70

地上總容積率

萬m2/hm2

2.40

地下總容積率

萬m2/hm2

0.69

建筑密度

%

17.08

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1050

地面停車率

%

14.29

居住地面停車位

輛

150

統征儲藏用地〔地塊二〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

660/2112

總建筑面積

萬m2

9.69

一、居住、配套建筑面積

萬m2

8.131、地上建筑面積

萬m2

8.13

①住宅建筑面積

萬m2

7.45

②配套公建面積

萬m2

0.682、地下建筑面積

萬m2

2.04

地下停車建筑面積

萬m2

2.00

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

623

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

266

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.81

地上總容積率

萬m2/hm2

2.39

地下總容積率

萬m2/hm2

0.60

建筑密度

%

17.11

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

572

地面停車率

%

10.49

居住地面停車位

輛

統征儲藏用地〔地塊三〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

3.58

可規劃用地

萬m2

1.54

總建筑面積

萬m2

6.64

地上建筑面積

萬m2

5.39

地下建筑面積

萬m2

1.25

地上總容積率

3.50

地下總容積率

0.81

建筑密度

%

30.00

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

統征儲藏用地〔地塊四〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

0.60

可規劃用地

萬m2

0.48

總建筑面積

萬m2

0.48

地上建筑面積

萬m2

0.48

地下建筑面積

萬m2

地上總容積率

地下總容積率

建筑密度

%

25.02

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

統征儲藏用地〔地塊五〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

5.97

可規劃用地

萬m2

3.43

總建筑面積

萬m2

14.76

地上建筑面積

萬m2

11.97

地下建筑面積

萬m2

2.79

地上總容積率

3.49

地下總容積率

0.81

建筑密度

%

29.40

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

1.2地塊價值研究

本工程在濟南市的東部新城區的核心部位，是濟南市總體規劃“東拓〞開展戰略前沿，規劃漢峪片區的中心地帶。

周圍有高新區政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學院、知識經濟總部基地、浪潮工業園、山東省立醫院、方案建設的CIIC園區、大小漢峪及北胡村舊村改造工程、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設、成熟社區黃金時代等。市政府的東遷及奧體中心的建設對地塊價值及工程品質的提升都有很大的積極作用。將來必定成為濟南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。

2、工程市場分析及市場定位

2-1工程周邊市場整體評價及開展前景簡析

2-1-1周邊市場整體分析

1〕濟南市城市住宅和房地產開發現狀

九十年代以來，濟南市的經濟開展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設也迅速開展，一大批布局合理、設計新穎、配套齊全、環境優美的住宅小區不斷涌現，城區居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網、電力、通訊、有線電視等根底設施也日趨完善。

“九五〞期間，濟南市城市住宅建設突飛猛進，共開發建設住宅面積900余萬平方米，年平均開發建設180萬平方米。2007年，濟南市進一步加快城市建設，這一年也成為城市建設史上投入最多，變化最大的一年。隨著濟南市現代化城市建設步伐的加快和城市化進城的推進，濟南市房地產開發在逐年增長的根底上繼續保持了穩定的增長速度，呈產銷兩旺的運行態勢。

就目前情況來看濟南市房地產業進入高速增長期，房地產投資和供給量急劇放大。住宅、辦公樓及商業三類物業均呈增長態勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業營業用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性開展，市場預期看好，但風險加大。房地產開發公司經營收入與經營本錢曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚。

總體來說，2007年，濟南市房地產市場將呈現繼續上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內不會有太大的變化。這些都為本舊居改造工程的成功運作提供了良好的機遇，該工程也將有良好的市場前景。

2〕宏觀經濟形勢對房地產市場的影響

房地產業與國民經濟有著密切的關聯性，作為房地產重要內容的住宅建設，對促進經濟增長具有舉足輕重的作用。住宅建設的生產和消費，與建筑業、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質生產部門緊密相關，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產品以及金融、旅游、運輸、商業、效勞等行業的開展。因此，房地產業是一項本身創造價值，又能夠帶動相關產業開展的傳統產業。宏觀經濟政策要求房地產業在新的形勢下要有一個較大的開展。

在東部城區，形成以開展高新技術產業、高附加值制造業為主的現代化新城區。重點加快高新開發區建設，形成現代制造業聚集區。開發唐冶片區，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區的地區中心。

以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發，配套完善效勞設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區，加快城市現代化進程，并以此帶動新區開發和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現代化省會城市新形象。

目前國家對宏觀經濟調控以及世界性金融危機影響到了房地產市場，今年的房地產市場最不缺乏焦點話題，在經歷了“拐點論〞、“降價論〞、“斷供論〞等**、論調之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論〞成為房地產業內外爭論的又一個熱點。關于“政府救市〞，各種聲音紛至沓來，開發商有感到曙光來臨的，也有持疑心態度的。

財政部、國家稅務總局22日宣布，決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。同時，財政部明確支持地方政府救市。而國家住房和城鄉建設部此前也公開表示，地方政府有調控樓市的自由度。

除了大幅調整房地產稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策〞。目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調高公積金貸款上限、購置商品房可辦理戶口等。省政府近期已經就救市問題召開了兩次多部門高層聯席的房地產形勢調度會,相關政策正在醞釀中。濟南市相關部門正在進行一輪關于“救市〞的摸底調查。濟南的房地產市場是健康的、無泡沫的。保守的城市文化使得濟南的房地產市場一直不是很活潑，濟南房地產市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身份明顯不匹配。‘救市’是要刺激市場繁榮，把交易量提上去，像濟南這樣的城市每年應該有400-500萬平方米的交易量。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩定房地產開展的態度很明顯，有利于恢復購房者的置業信心。讓房地產商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據是,濟南房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經濟調控對濟南房價影響有限,這根本上也是開發商的一致看法。

去年，全國房價瘋張的時候，濟南市房價雖然也出現了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數二線城市的房價，上漲幅度比較有限。今年深圳等一線城市率先進行房價調整，濟南市房價也出現了一定的調整，比方打折、贈物業費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數房地產企業造成致命性的影響。今后濟南市房價也將維持在一個比較平穩的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。今年以來濟南市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態，今后濟南市房地產在一段時間內，也將維持在一個比較平穩的狀態，出現大幅上漲的可能性不大。首先濟南市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據多年的研究說明，一直少于10%。其次，市場比較小，規模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經濟不同的是，國有企業是主要的經濟實體，政府公務員、大學老師和國有企業員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟南市房價長期走勢。

2-1-2開展前景簡析

1〕目前，財政部和人民銀行已經就房貸政策和房地產稅率進行了大幅調整，同時，國家關于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對濟南樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會上,山東各地房產商的一致意見是,山東房產市場正處于上升期。

2〕高新區范圍內CIIIC園區的建設，知識經濟總部基地的建設以及浪潮工業園、省立醫院的建設將帶來大量的就業崗位。據了解，CIIIC園區一期工程15萬平米年內即將開工，初步統計有40個左右單位將入住該園區。這些工程增加的崗位根本都是白領階層。給本工程的銷售對象奠定了良好的根底。

3〕本工程的競爭優勢所在本工程開發建設不同于其他商業地產工程，在土地本錢上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本工程的開發主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地本錢僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。按照規劃部門批復的修建性詳規，一、二地塊地上容積率為2.4，三、五地塊地上容積率為3.6，按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上，總計在2.8億元以上。這是任何房地產公司無法比較的優勢。

因此，就本工程來說作為開發主體南胡村委會對四個地塊的開發應該就有非常強的優勢。

2-2

工程周邊商業市場研究

2-2-1本工程規劃局已批復的規劃中建筑面積共有22.94萬平米。

2-2-2周邊商業工程市場研究

1〕周邊商業工程建設情況

A、CIIIC園區建設

CIIIC園區規劃CIIIC建設規劃是在Garter公司編制的?CIIIC開展戰略規劃?確定的產業開展戰略的指導下編制的園區空間開展規劃，形成“一園〔CIIIC〕二區〔研發區、生產區〕〞的空間布局結構。

研發區與產業區位于濟南東部產業帶的東西兩端，相距13公里，規劃總建設用地面積61.5平方公里。其中，研發區由高新區賢文片區和漢峪片區組成，規劃建設用地面積11平方公里。研發區規劃利用現有資源，開展IT效勞和軟件產業集群，區內劃分為核心開展、孵化支撐、產業輻射三大產業版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發基地、總部基地、IT效勞與軟件基地、創業示范基地等六類研發產業基地，并建設與之配套的商業生活配套設施。

產業區由孫村片區和兩河片區組成，規劃建設用地面積50.5平方公里。重點開展電子制造業、IT效勞與軟件、計算機、工業電子、汽車電子與電信根底設備四大產業，主要承當個別電子制造業產業集群，計算機產業集群和工業電子、汽車電子、電信根底設施設備等電子信息外延產業集群。形成功能配套完善、生態環境優美的產業園區。

建設規劃以輻射全國的IT產業開展極核為規劃目標，以ICT產業研發、孵化、效勞為主導功能，形成集生產和生活于一體的“創新、活力〞的CIIIC園區。

其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已竣工建筑面積16.5萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2021年將全部竣工。創意產業基地總建筑面積約45.5萬平方米，以浪潮集團軟件研發與技術試驗為主，一期工程已經開工。文化體育產業基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心〞，2021年底竣工。現代商貿與金融產業基地總規劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿金融產業及市級商業效勞業的聚集區。

該工程的建設屬于高新區招商引資工程，有高新區負責投融資，引進入園單位，目前意向入園單位已經落實40家左右。

B、黃金時代廣場

位于燕山新區B地塊范圍內，黃金置業集團方案建設商務寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米方案開工建設。

C、奧體東路地塊建設

該范圍內方案規劃建設80公頃用地范圍，全運會完成后造成大型成熟社區。有五星級酒店、產權式酒店、寫字樓主題商業、特色餐飲及相應配套等。

D、魯商國奧城

工程位于濟南市奧體片區核心區域，東至賢文路，西臨山東省高級人民法院，南臨經十東路，北至解放東路。總占地5.06公頃，總建筑面積38萬平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業、休閑、娛樂及銀座商城主力店于一體大型綜合標志性城市建筑組群。

E、建成商業情況

齊魯軟件園工程建設已經完成并投入使用，通過07年及08年的招商引資，目前該園區已經全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。

大衛國際綜合商務樓目前剩余局部寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。

環保科技園區已建成并投入使用，目前該工程物業根本銷售完畢。

山東省科技大廈工程建筑面積2萬平米，目前該工程根本竣工，處于招商過程中。

中潤世紀廣場已建成40萬平米寫字樓。

另有局部商業物業處于空閑狀態，面積不多，估計有2萬平米向左右。

2〕商業市場分析

根據以上周邊商業建設及方案建設情況，南胡舊村改造工程中三、五商業用房不宜過早開工，應在居住區建設過程中作為專題進行深入研究。

3、工程素質分析

〔1〕工程優勢

A．工程規模大，總占地面積39.70公頃，規劃為融住宅、商業、娛樂為一體的大型社區，各種功能規劃齊備，有利于營造良好的居住氣氛；

B．緊臨正在建設中的濟南奧體中心、政務中心、省立醫院、省直宿舍區正在籌建,舜華路東側規劃有近70萬平米的知識經濟總部產業基地且正在建設中，其中有怡科產學研綜合樓幾近竣工。旅游路及規劃中的鳳凰路、體育場南路從社區前經過，交通出行便利，位于濟南東部新城區的中心地帶，周邊聚集眾多公共效勞設施，是濟南“東拓〞開展的前沿地區，地理位置優越；

C．地塊內土地較平整，六、七、八地塊全部屬于根本農田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補償標準及拆遷難度相對開發商組織要容易。無污染源，西靠玉頂山，自然生態良好，環境較優越；

D．六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地本錢，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經招拍掛上市交易，村委會組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。同時，村委會〔含其置業公司〕作為開發主體實施一、二、三、五塊的開發，相對開發商摘牌拿地土地本錢要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地本錢。地塊土地本錢有相當優勢，房屋銷售價格極具競爭力。

E.周邊工程〔省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造〕緊鑼密鼓的建設對本工程起到進一步提升作用。

〔2〕工程劣勢

A．地處城郊結合部，目前屬經濟、商業不太興旺區域；

B．地塊周邊空地較多，周邊規劃工程處于準備階段，人氣仍顯缺乏；

C．高新區范圍內周邊已有中高檔樓盤，并且尚有局部規劃建設中中檔樓盤，市場競爭較大。

D.工程位于經十東路快速路南側，距離東部城區主干道竟是東路距離較遠，規劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。

E.對商業建筑來說，附近為形成規模性的商業區。

F.高新區范圍內沿經十東路、舜華路規劃建設的公共建筑由于高新區政策的緣故土地本錢非常低，對本工程公共建筑局部對外銷售和租賃形成極大威脅。

G.相對老城區，該小區〔包括整個高新區〕暫時無商業配套〔超市、酒店、娛樂場所等〕，對購房者購房熱情會產生一定影響。

H、資金方面的劣勢。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。

〔3〕時機分析

A．

濟南市政府對舊村改造的高度重視，必將對本工程有較大的優惠政策，工程以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的開展空間;

B．

工程規劃起點較高，如能在后期的物業管理及生活配套設施建設上有較大創新，將取得良好的市場效果；

C．

升值潛力強勁：工程位于飛躍開展中的濟南東部新城區核心位置，周邊有濟南奧體中心及政務中心、省直宿舍，加上緊靠經十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；

D．

濟南市東部新城的規劃戰略，主要政務部門的后期東遷，有利于住宅市場的開展；

E．

抓住地塊土地價格優勢，全盤統籌考慮，對南胡村今后的開展是一個絕好的時機。

〔4〕威脅分析

F．

與北京、深圳、廣州等住宅產業較興旺地區相比較，濟南市居民選擇居住地點的區域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本工程的客戶群來源。

G．

從濟南市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區、市中區和歷城區板塊內，聚集著較多的工程，對我們吸引這幾個區的客戶形成一定程度的阻礙。

H．

在燕山新區板塊內，聚集了許多比之本工程更具有位置優勢的高檔住宅工程。這些工程對本工程有直接影響，將威脅本工程的一期開發。

I．

中潤世紀城、名士豪庭等大型工程的開發，在規模、售價等因素上與本工程類似，工程面臨著較大的競爭壓力。

J．

十一屆全運會運發動村的建設已經開始啟動，根據該工程的運作方式，待全運會結束后將改造為民用住宅形式。同時，08年10月份開始面向濟南市民預售。該工程地理環境比較優越，對本工程的客戶群將產生一定影響。但該工程面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本工程影響不是很大。

K．

其他村的舊居改造工程同時處于相同階段，如果采取統一策略，將對本工程的銷售形成威脅。

綜合評價

結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本工程雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優勢，與中潤世紀城等公共建筑相比有價格優勢。因此，工程具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發價值。

三

開發方案的分析與選擇

1、開發原那么

本工程不同于一般房地產考開發工程，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本工程前期產出投入比較小的特點。因此，本工程應該遵循“合理分期、優先安置、資源均衡、顧全大局、風險共擔、陽光操作、廉政建設、利益共享〞的開發原那么。

2、制約因素

2.1資金因素

啟動資金需要自籌，而且相當局部要投入到村民安置房的建設，資金相對缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個工程的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。

2.3政策因素

政府給予的舊村改造政策對本工程的建設非常有利，要在3年內盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。

3、開發前提條件

3.1資金方面

銀行貸款資金的利用

根據工程的建設規模及本工程的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。

自籌資金的利用

.1高新區管委會承諾貸款3億元、。

.3向村民私募資金

應考慮面向村民私募資金5000萬元—1億元以上。

3.2允許村委會〔含其成立的開發公司〕參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小產權房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。

4、開發方案的選擇

4.1可供選擇的方案

針對六、七、八地塊范圍內安置和保障用房的開發建設及一、二、三、五地塊自行開發提出五種方案。

方案一：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案二：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案三：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案四：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案五：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售。

4.2對方案的初步分析和選擇

初步分析

1〕方案一：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

按現有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算

序號

工程名稱

單價

〔㎡/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及附屬商業

A1#樓

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#樓

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#樓

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#樓

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#樓

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#樓

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#樓

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#樓

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#樓

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#樓

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#樓

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#樓

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#樓

1450

㎡

9954.51

1443.40

小計

192046.38

29957.85

1.2

地下車庫

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼兒園、會所及衛生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小計

228953.96

37048.25

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

萬㎡

22.895

2289.5

小計

萬㎡

2289.5

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程設計

660.98

3.3

地質災害

3.4

環境評估

6.5

3.5

地震評估

3.6

可研報告

3.7

臨水臨電

3.8

四通一平

小計

983.48

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

28.66

4.2

施工圖審查

萬㎡

22.9

68.7

4.3

墻改辦、散裝水泥

萬㎡

22.9

229

4.4

防雷審查

萬㎡

22.9

68.7

4.5

工程監理費

654.68

4.6

勞開工資保證金

740.96

4.7

勞保統籌

963.25

4.8

交易信息費

22.23

4.9

檔案保證金

12.00

小計

2788.19

五

配套費

5.1

綜合配套費

185

萬㎡

22.9

4236.5

5.2

區內變電配套費

120

萬㎡

22.9

2748

小計

6984.5

六

管理費

976.41

七

不可預見費

1464.61

八

合計

一+二+……+七

52598.65

六地塊銷售：住宅按小產權4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入匯總表一

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

25998

4000

10399

儲藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

5000

549.5

合計

28675

11343

假設六地塊銷售按產權房考慮，住宅按產權房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入匯總表二

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

25998

5240

13623

儲藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

6000

659.4

銷售合計

28675

6586.2

14676.9

營業稅

銷售額的5.5%

807.2

所得稅

利潤的25%

1683.4

銷售收入

12186.3

本方案資金來源主要靠六地塊內房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設資金需以貸款方式解決。考慮一、二、三、四、五土地共計214.05畝全部招拍掛，假設按60%進行資金返還共計2.83億元〔214.05*220*0.6=2.83億元〕，假設按80%進行資金返還共計3.77億元〔214.05*220*0.8=3.77億元〕，由以上分析可見，捆綁用地按80%進行返還，不能滿足歸還建設資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。

根據前期與業主的溝通，業主對于七地塊的商業用房，考慮不出售，以村集體財產的形式進行出租。故我們在這里單獨考慮七地塊商業用房出租，該局部本錢3014萬元〔13698*2200=3014萬〕，該局部商業用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元〔365*13698*1=500萬〕，由以上分析可見，六年可收回本錢〔靜態投資回收期〕。

六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產權房和產權房兩種出售方式進行比較，銷售收入按產權房比按小產權房出售增加利潤約300萬元〔12186.3-11343=843.3萬〕，土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區域假設是住宅由小產權房變更為產權房，支出的費用為550萬元〔50*11=550萬元〕，由以上分析可見，變更為產權房后進行銷售存在利潤，但利潤較低。

方案二：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

按現有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表

一地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及配套

1#樓

1630.00

m2

31388.38

5116.31

2#樓

1630.00

m2

19275.55

3141.91

3#樓

1540.00

m2

11981.00

1845.07

4#樓

1540.00

m2

10721.60

1651.13

5#樓

1630.00

m2

18116.28

2952.95

6#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

7#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

8#樓

1450.00

m2

4506.06

653.38

9#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

10#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

11#樓

1630.00

m2

20360.70

3318.79

1.2

會所

1400.00

m2

821.00

114.94

1.3

地下車庫

2021.00

m2

23693.14

4786.01

小計

167900.07

27500.77

二

道路園林

2.1

道路管線

100.00

167900.07

1679.00

小計

1679.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程設計

400.00

3.3

地質災害

5.50

3.4

環境評估

4.50

3.5

地震評估

13.00

3.6

可研報告

8.00

3.7

臨水臨電

80.00

3.8

四通一平

80.00

小計

641.00

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

20.30

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

50.00

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

160.00

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

50.00

4.5

工程監理費

511.45

4.6

勞開工資保證金

550.02

4.7

勞動統籌

715.02

4.8

交易信息費

16.50

4.9

檔案保證金

12.00

小計

2085.29

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

167900.07

4113.55

5.2

區內變電配套費

120.00

167900.07

2021.80

小計

6128.35

六

土地出讓金

220.00

畝

81.45

17919.00

七

管理費

760.69

八

不可預見費

1163.85

九

合計

57877.95

一地塊銷售：住宅按產權房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

一地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

119100

5240

62408

車庫及儲藏室

37200

2500

9300

商鋪

11200

6000

6720

銷售合計

167900

78420

銷售本錢

銷售額的2.5%

1960.7

營業稅

銷售額的5.5%

4313.1

所得稅

利潤的25%

3567.1

銷售收入

167900

68579.1

本方案資金來源主要靠一、六地塊內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設本錢為10.92億元〔5.13+5.79=10.92億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為7.99億元〔1.13+6.86=7.99億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為0.71億元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣〔該方案掛牌土地規劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度〕，工程利潤較低〔該方案前期資金壓力較大，可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

方案三

：

六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；

按現有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：

二地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及配套

1#樓

1540.00

m2

22956.16

3535.25

2#樓

1540.00

m2

15156.58

2334.11

3#樓

1540.00

m2

12456.40

1918.29

4#樓

1540.00

m2

12742.00

1962.27

5#樓

1630.00

m2

25569.52

4167.83

1.2

地下車庫

2021.00

m2

12789.34

2583.45

小計

101670.00

16501.19

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

101670.00

1016.70

小計

1016.70

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程設計

240.00

3.3

地質災害

3.50

3.4

環境評估

3.00

3.5

地震評估

8.00

3.6

可研報告

5.00

3.7

臨水臨電

50.00

3.8

四通一平

50.00

小計

389.50

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

12.57

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

30.60

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

102.00

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

30.60

4.5

工程監理費

323.48

4.6

勞開工資保證金

325.00

4.7

勞動統籌

422.52

4.8

交易信息費

9.75

4.9

檔案保證金

12.00

小計

1268.52

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

101670.00

2490.92

5.2

區內變電配套費

120.00

101670.00

1220.04

小計

3710.96

六

土地出讓金

220.00

畝

50.40

11088.00

七

管理費

457.74

八

不可預見費

700.34

九

合計

35132.94

三地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

寫字樓

1500.00

m2

53900.00

8085.00

1.2

地下車庫

2021.00

m2

12500.00

2525.00

小計

66400.00

10610.00

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

66400.00

664.00

小計

664.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程設計

112.00

3.3

地質災害

1.70

3.4

環境評估

1.40

3.5

地震評估

3.70

3.6

可研報告

5.00

3.7

臨水臨電

25.00

3.8

四通一平

25.00

小計

188.80

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

5.90

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

14.30

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

47.66

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

14.40

4.5

工程監理費

218.00

4.6

勞開工資保證金

212.20

4.7

勞動統籌

275.86

4.8

交易信息費

6.37

4.9

檔案保證金

12.00

小計

806.69

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

6.64

1626.80

5.2

區內變電配套費

120.00

6.64

796.80

小計

2423.60

六

土地出讓金

220.00

畝

23.55

5181.00

七

管理費

293.86

八

不可預見費

449.61

九

合計

20617.56二、三地塊銷售：住宅按產權房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪、寫字樓按6000元/平米銷售計算。

二、三地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

74500

5240

39038

車庫及儲藏室

32500

2500

8125

商鋪

57522

6000

34513.2

銷售合計

164522

81676.2

銷售本錢

銷售額的2.5%

2041.9

營業稅

銷售額的5.5%

4492.2

所得稅

利潤的25%

4847.9

銷售利潤

164522

70244.2

本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。二、三、六、七地塊建設本錢為10.7億元〔5.13+3.51+2.06=10.7億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為8.15億元〔1.13+7.02=8.15億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為1.09億元〔3.64+8.15-10.7=1.09億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣缺乏，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

3〕方案四：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

本方案資金來源主要靠一、二、三、六地塊內房產銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。一、二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。一、二、三、六、七地塊建設本錢為16.49億元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為15.01億元〔1.13+6.86+7.02=15.01億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為2.16億元〔3.64+15.01-16.49=2.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕，但該方案中規劃住宅區域地塊全部由村委會摘牌，五地塊規劃為公建，單獨掛牌難度較大。

方案五：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發。

五地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

寫字樓

1500.00

m2

119700.00

17955.00

1.2

地下車庫

2021.00

m2

27900.00

5635.80

小計

147600.00

23590.80

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

147600.00

1476.00

小計

1476.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程設計

350.00

3.3

地質災害

3.70

3.4

環境評估

3.00

3.5

地震評估

8.00

3.6

可研報告

11.00

3.7

臨水臨電

55.00

3.8

四通一平

55.00

小計

517.70

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

13.00

4.2

施工圖審查

44.40

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

14.76

147.60

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

14.76

44.28

4.5

工程監理費

472.10

4.6

勞開工資保證金

471.82

4.7

勞動統籌

613.36

4.8

交易信息費

14.15

4.90

檔案保證金

12.00

小計

1832.71

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

14.76

3616.20

5.2

區內變電配套費

120.00

14.76

1771.20

小計

5387.40

六

土地出讓金

220.00

畝

51.45

11319.00

七

管理費

656.09

八

不可預見費

1003.82

九

合計

45783.52

五地塊銷售：地下停車場2500元/平米，商鋪、寫字樓按6500元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

五地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

車庫

27900.00

2500

6975

商鋪、寫字樓

119700.00

6000

71820

銷售合計

147600.00

78795

銷售本錢

銷售額的2.5%

1969.9

營業稅

銷售額的5.5%

4333.7

所得稅

利潤的25%

6677

銷售利潤

147600.00

65814.4

本方案資金來源主要靠一、二、三、五、六地塊內房屋銷售資金及捆綁用地土地拍賣返還金支撐。一、二、三、五地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金需以貸款方式解決。一、二、三、五、六、七地塊建設本錢為21.07億元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07億元〕，考慮一、二、三、五地塊土地拍掛返還金3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為21.59億元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59億元〕，考慮建設期貸款利息，該方案利潤為4.16億元〔21.59+3.64-21.07=4.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤最高〔該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

綜上所述，方案五利潤最高，但考慮該方案公建面積過大，銷售存在一定難度，資金回籠慢，故在實施過程中考慮結合方案四進行實施，首先實施一、二、三地塊開發建設，五地塊拖后實施，并盡量將五地塊用地性質變更為住宅，根據與村委會領導溝通，業主方共可籌集到資金3.5億元〔高新區承諾貸款3億元，村委會可完成融資5000萬元〕。該局部資金作為工程長期使用資金，在工程實施過程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。以下根據資金情況對工程前期運作進行一個大致的分析：

工程階段性資金情況匯總表

節點時間

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

貸款資金〔萬元〕

35000

一地塊摘牌〔萬元〕

-17900

一地塊前期費用〔萬元〕

-5000

-3000

一地塊資金返還〔萬元〕

14320

六七地塊建安付款〔萬元〕

-21000

六地塊住宅銷售〔萬元〕

8000

一地塊建安付款〔萬元〕

-7500

一地塊住宅銷售〔萬元〕

18350

資金結余〔萬元〕

17100

12100

26420

22270

說明：在貸款額度確定后，貸款根據工程進度需要分期到位，盡量降低資金本錢。

我們前期確定地塊一2021年12月啟動土地摘牌，根據上表可見，在2021年4月，資金情況完全可以滿足整個工程進度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。

本方案僅考慮靜態投資情況，假設村兩委通過該方案，我們將對本方案進一步細化,并進行動態分析。

第五篇：工程總包單位承諾書

工程總包單位承諾書

工程名稱：

工程總包單位：

承諾書

工程總包單位：

工程項目在建設期間，認真貫徹執行國家及北京市有關安全文明生產的法律法規、標準規范等，相互協調配合，切實履行安全文明生產責任和義務，承諾如下：

一、堅決貫徹執行《北京市建筑工地食品安全管理規定》，確保參建人員的身體健康。

（一）加強對專業分包與勞務分包單位的監督管理，建立各級健全食品衛生安全責任制，按規范要求確保食堂食品 衛生達標。

（二）不隱瞞食品衛生安全隱患及事故，出現問題保證按要求及時向建設單位和相關部門報告。

（三）自覺接受建設單位和相關單位的食品衛生檢查、施工現場的各項安全檢查。

二、認真貫徹落實各級政府及相關部門有關施工現場消防安全的法律法規和總包單位的消防安全管理制度，對所屬施工區域、生活區宿舍的消防安全管理負全面責任。

（一）建立健全本單位的防火組織及義務消防隊，明確消防安全責任人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員。按照甲方的要求提供施工人員花名冊和特殊工種的證件復印件及有關資料，在本施工區域內，尤其是重點部位按規定配備相應的滅火器材，并保證靈敏有效。

（二）電氣焊等特種作業人員必須持證上崗。用火操作前，必須辦理動火證，不得由他人代理。在操作中應確保高層、外檐和孔洞周圍作業對電氣焊割產生的火花、焊渣有接擋和封堵措施，并避免與防水施工、冷卻塔安裝等易燃危險性作業同時交叉進行；要清除周圍易燃可燃物，配備滅火器材或滅火用水，設專人看火監護。禁止非焊工進行電氣焊操作。

（三）認真組織本單位在施人員進行消防法規、制度、操作規程和施工現場火災危險性教育；進行報火警、撲救初起火災和自救逃生知識、技能教育。對施工現場采用的新工藝、新技術、新材料或使用的新設備必須了解、掌握其安全消防技術特性，經培訓教育后方可上崗作業。

（四）按北京市有關規定，建設工程施工現場不準作為倉庫使用，不準存放易燃、易爆化學危險物品和易燃可燃材料，不得在建設工程內設置宿舍。在建設工程外設置宿舍和庫房的，禁止使用可燃材料做分割和圍擋。嚴禁在宿舍內私接亂拉電線，嚴禁使用“熱得快”、電飯鍋、電褥子等電熱器具。

（五）負責所在施工區域及所屬生活區宿舍內的消防安全管理，制定消防應急預案，保證所施工區域內的消防設施、器材等完好無損、靈敏有效，確保消防應急通道暢通。

（六）經常進行自我防火安全檢查，及時制止、糾正各種違章用火、用電和違章操作行為，在防火安全檢查中發現的消防隱患及問題，應及時整改或采取必要的安全措施，消除消防隱患。

（七）積極配合、服從各級消防機關、部門及甲方消防安全監督、檢查和管理，對于查出的防火安全問題及時進行整改。

（八）發生火災事故立即報告，并迅速組織撲救，事后積極協助有關部門進行調查，遲報或隱瞞不報造成嚴重后果的，我公司要承擔相應責任。

（九）因我公司責任造成火災事故，導致人身傷亡和經濟損失的，我公司將承擔全部經濟損失和法律責任。

三、工程項目在建設期間，認真貫徹執行國家及北京市有關安全文明生產的法律法規、標準規范等，相互協調配合，切實履行安全文明生產責任和義務。

（一）建立與工程規模相適應的、以項目經理為第一責任人的施工現場安全文明生產管理機構，合理配備經培訓取得上崗證書的專、兼職安全員，并賦予監管權力，確保對施工現場安全文明生產實施有效管理。

（二）施工現場實行封閉式管理，保證安全文明生產經費的投入。安全文明生產設施、設備按標準設置，配套齊備，牢固可靠。

（三）強化安全文明生產教育培訓，嚴格實行三級安全教育制度，做到全員執證上崗。在日常監管和各級檢查的基礎上，嚴格執行匯檢制度，發現隱患立即進行整改，不留死角。

（四）施工現場使用的建筑材料、構配件、安全防護用品、安全設施、機具、機械設備和電氣裝置等，必須符合建筑施工安全和其他有關技術規范、標準的要求，并按規定進行檢測檢驗。否則，一律不得投入使用。

（五）保持施工現場整潔有序，各種材料分類存放、堆碼整齊，建筑垃圾及時清運處理，嚴禁高處向下拋投建筑材料、施工用具及建筑垃圾。工地設保潔工或衛生值班人員，各工種完工后做到“工完料盡場地清”。現場場地進行“硬化”處理，做到場內道路平整、通暢、不積水，泥漿、廢水不外流，不揚塵，不排泄有毒有害氣體。

（六）保證施工現場及周圍人居環境良好，施工區、辦公區、生活區原則上應明顯分開或進行隔斷。按規定設置食堂、飲水處、廁所、浴室并符合衛生要求。

（七）按規定設置現場標志牌（五牌一圖）和安全警示標志，對涉及社會公眾安全的，要在顯著位置設置警示牌，并采取相應保護措施。

（八）施工管理人員統一著印有公司標志的服裝并佩戴胸卡，安全員佩戴袖標，勞務人員佩戴統一并印有總包單位標志的安全帽，從事道路施工作業的人員統一著反光服，按照相關文件要求佩戴胸卡。

（九）自覺接受并積極配合建設單位、監理單位的安全督促檢查；依法接受北京市、開發區監督站安全監察。

工程總包單位（簽章）：

項目經理（簽字）：

年月日

不拖欠農民工工資承諾書

為保護農民工的合法權益，不拖欠農民工工資。鄭重承諾：我公司中標承建的項目工程，需要使用農民工時，將保證做到：

1、我公司嚴格按照北京市住房城鄉建委《關于建設工程勞務管理工作的指導性意見》，使用農民工要制定實名制管理，勞務費及勞務作業人員工資發放做到“月清月結”。

2、我公司項目經理對勞務費結算支付承擔直接責任，對我公司使用的勞務分包企業日常管理、實名制管理、農民工工資發放負有監管責任。凡因我公司項目經理管理不到位造成勞務費結算支付糾紛并引起群體性事件，由我公司承擔全部責任。

3、定期參與項目勞務費結算、支付工作；實時掌握《勞務分包合同》履約情況；定期監督勞務分包單位每月足額支付農民工工資。

4如因我公司原因造成農民工工資拖欠和農民工上訪，我公司愿意接受建設單位依照有關規定對我公司作出的處罰決定。

5、我公司保證如實填寫建設單位關于“民工工資發放拖欠情況統計表”(本承諾書一式三份、建設單位、監理公司、總包單位各一份)。

項目投標人：（蓋章）

公司法定代表人：（簽名）

日期：年月日