第一篇：樟樹布舊村改造三期工程外架搭設施工方案

樟樹布舊村改造三期工程

外架搭設施工方案編制依據及說明

1.1 說明

本期工程所有樓棟5棟以下（包括地下室）采用扣件式鋼管外腳手架施 工，扣件式鋼管外架體系整體穩定性強，5層以下便于操作。

1.2 依據

1、深圳市筑博設計股份有限公司提供的建筑、結構施工圖紙等。

2、建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規范 JGJ 130—2001。

3、建質[2009]87號關于印發《危險性較大的分部分項工程安全管理辦法》。

4、建筑施工安全檢查標準 JGJ59-99。

5、建筑結構荷載規范 GB50009-2001。

6、鋼結構設計規范 GBJ17-88。

7、建筑施工手冊（第四版）。

8、深圳市聚龍灣投資發展有限公司，業主的相關要求。

9、深圳市邦迪工程顧問有限公司，監理相關要求。

10、廣元市天成實業有限公司，本企業的施工經驗。2 工程概況及簡介

2.1 工程概況

樟樹布舊村改造三期項目是由深圳聚龍灣投資發展有限公司開發建設，位于深圳市中部，南灣街道的東南方，鄰近沙灣檢查站，布沙路以北，樟富 路以東，德堂路以南，河西路以西。地塊南北長度（最長）約為244m，東 西寬243m，用地形態成多邊形不規則形態，地塊內部高差明顯，西高東低，高差約8m，南高北低，高差約5m。結構為框架剪力墻結構，防烈度7度。

用地面積為29549.96平方米，建筑面積為129155平方米，綠地面積為51662平方米。

根據用地特點和建筑性質，地塊布置了兩棟（3棟、4棟）超高層住宅、一棟超高層商務公寓（5棟）、兩棟高層綜合樓（1棟、6棟）；其中1棟塔 樓部分為住宅，下設商業及社區文化中心；6棟塔樓部分為保障房，下設物 業管理用房、郵政所、社康中心，1棟、2棟層數均為31層，建筑高度92.4 米；3棟、4棟層數均為37層，建筑高度109.8米；5棟層數為46層，建 筑高度131.6米，6棟層數31層，建筑高度87.20米。

2.2 搭設概況

本工程七棟樓5層以下全部采用扣件式鋼管外腳手架施工，地下室兩

層，約9米高，首層為6米架空層，標準層高度2.9米和2.8米。腳手架材質要求

3.1 鋼管

采用直徑為48.0mm，壁厚3.6mm的焊接鋼管。材質符合《直縫電焊鋼

管》GB/T13793或《低壓流體輸送用焊接鋼管》GB/T3091中規定Q235普通 鋼管，鋼管的鋼材質量應符合現行國家標準《碳素結構鋼》GB/T700中Q235 級鋼的規定。

對鋼管先除銹，內壁兩道防銹漆，外壁涂紅色防銹漆。對有嚴重銹蝕、彎曲、壓偏損傷及有裂紋的鋼管嚴禁使用。

3.2 扣件

扣件應采用可鍛鑄鐵或鑄鋼制作，其質量和性能應符合現行國家標準

《鋼管腳手架扣件》GB15831的規定，有直角扣件、旋轉扣件。使用的扣 件要有出廠合格證。有脆裂、變形、滑絲的扣件禁止使用。扣件表面進行防 銹處理?？奂顒硬课粦莒`活轉動。當扣件夾緊鋼管時，開口處的最小距 離應不小于5mm。

扣件在螺栓擰緊扭力矩達到65N?m時，不得發生破壞。

3.3 腳手板

采用直徑為8的HPB235鋼筋焊接間隙為5cm×5cm的鋼靶子作為腳手

板，并滿足設計規范和最大承載要求。

3.4 安全網

采用綠色2000目（100mm×100mm）寬1.8m密目網，其性能要符合國家

規定和沖韌性試驗規定。準備工作

搭設外架人員應持有有效操作證，并經體檢合格，經專項教育及技術交

底后方可上崗作業，并必須遵守高空作業規定。搭設要求及施工方法

5.1 搭設要求

5.1.1 凡架體使用材料（鋼管、扣件、腳手板等）質量必須符合其質量標準并具有產品出廠合格證書，經進場驗收符合要求后方可用于外架搭設，不合格材料禁止使用。

5.1.2 外架均與建筑避雷接地體進行可靠連接，接地點間距不大于30m，并不少于六處。

5.1.3 外架搭設嚴格執行規范（JGJ130—2011）及本設計要求，搭、拆作業時，其下方為警戒區，由專人負責圍欄和看護，非搭（拆）人員禁止入內。

5.1.4 每豎向兩步，橫向三步，必須與結構進行可靠連接，防護欄、剪刀撐、安全網隨架體同步搭設。

5.1.5 每樓層架體，搭設后必須經驗收，驗收不合格不得使用，架體搭設后檢查地面沉降量的變化，發現沉降時應立即停止該區段的架上作業，并組織進行檢查。檢查內容包括：架體堆載量，架體設施有無缺損等，并將檢查的問題進行處理。

5.1.6 嚴禁有下列行為之一：

1）以外腳手架做模板支架、或模板支架與腳手架相連；

2）不按規定搭、拆外架；

3）隨意拆卸架體設施；

4）在架體上堆載模板，鋼筋等材料；

5）卸料平臺以外架為支承點；

6）作業人員在架體上聚堆或不佩安全帶上架作業；

7）五級及以上大風、雷陣雨天氣上架作業；

8）其它違反高空作業規定的行為等。

5.2 施工方法

5.2.1 基礎處理：回土分層夯實平整后，鋪設硬實木板，或者80厚碎石100厚C10砼硬化，四周設200mmx200mm排水溝，水溝要求有適當坡度便于排水暢通。

5.2.2 搭設順序：做好搭設的準備工作→按外墻平面形狀放線→放置縱向掃地桿→逐根樹立立桿，與縱向掃地桿扣牢→安裝橫向掃地桿，并與立桿或縱向掃地桿扣牢→安裝第一步大橫桿（與各立桿扣牢）→安裝第一步小橫桿→第二步大橫桿→第二步小橫桿→加設臨時拋撐（上端與第二步大橫桿扣牢，在裝設兩道聯墻桿后可拆除）→第三、四步大橫桿和小橫桿→設置聯墻桿→接立桿→加設剪力撐→鋪腳手板→設護身欄桿和踢腳板→立掛安全網。

5.2.3 搭設要求：立桿間距1.5米以內，步高1.8米，剪刀撐按水平距離不大于9米設置，搭按長度不小于50cm，設30cm踢腳桿，1.2米高設扶身欄桿，剛性連接點要求按水平距離不大于6米，垂直距離不大于4米設置，轉角1米處加密拉結點，每三層滿鋪腳手片，隔層做一道隔離，外掛密目網封閉。

搭設附圖：外架工程安全專項施工方案

6.1 腳手架搭設人員應持證上崗，必須戴好安全帽、安全帶、穿防滑鞋施工。

6.2 操作層的施工荷載符合要求，不得超載，不得將模板支撐和泵送砼的輸送管固定在腳手架上。

6.3 腳手架上嚴禁任意懸掛起重設備。

6.4 腳手架搭設標準：橫平豎直，連接牢固，底腳著實，層層拖牢，支撐挺直，通暢平坦，安全設施齊全、牢固。

6.5 腳手架鋼竹搭設交接處必須相互斷開，主要受力桿件，如立桿、大橫桿、小

橫桿和剪刀撐等在同一建筑立面必須使用同一材質的材料,離高壓線有效距 離以內.外側必須用腳手片滿鋪隔離。

6.6 腳手架的地基必須平整夯實，有排水措施，腳手架一經搭設，其地基即不準隨意開挖。

6.7 施工現場必須建立嚴格的腳手架分階段驗收制度和專人維修保養制度，分階段搭設的腳手架，實行分階段驗收，驗收記錄應存擋。

6.8 嚴禁在腳手架上綁電纜風繩和設置起重吊桿，不準在腳手架上擱置運料滑槽及搭設受料平臺，不準采用斜吊的方式從腳手架上進料。

6.9 腳手架的桿件、扣件、鋼靶子等嚴禁隨意拆除，違者從嚴論處。

6.10 拆外架應盡量選擇拆架周邊區域作業人員少時進行。

6.11 每天上崗前對作業人員進行安全技術交底，并實行交底簽字手續。

6.12 拆外架時，其他工班也在工作，確保人員安全，拆外架時，作業人員一定要謹慎小心，材料要放好，不要堆在邊沿，防止高空墜入而傷人。

6.13 不允許崗前喝酒，作業中不允許打鬧，不允許穿硬底鞋和皮鞋應穿防滑鞋。

6.14 上方拆外架時，下方拉好防護線。

6.15 拆外架嚴格按方案施工。從上到下，按順序一層一層往下拆，中間不能隨意改變方向。

6.16 做好地面安全防護工作，在拆架區域，進行安全隔離措施或掛安全警戒線，專職安全員到場作安全監護。

6.17 拆外架時，要求其他班組錯開拆架區域，做好自己工班組作業人員的安全保障工作。

6.18 拆除承重架時，要做好拉接桿的換接，不能隨意拆除拉接桿以保安全。

6.19 外架拆除時所有材料均要向樓層內傳遞，不能向下拋擲。

6.20 轉移到貨運提升機上吊運的材料要堆放整齊并嚴格控制重量，不得超載。

6.21 長鋼管經貨運提升機吊運時要采取固定措施，確保安全。

6.22 拆外架用塔吊吊運材料時，必須有專人指揮塔吊作業。

6.23 拆外架時要做好成品保護工作。

6.24 腳手架拆除應明確專人負責指揮，拆除前必須進行全面檢查加固，拆除時應設圍攔，指定專人警戒；拆除必須按搭設的順序自上到下進行，做到一步一清，嚴禁上下同時拆除，拆除的材料不準從高處拋擲。

6.25 施工現場必須健全腳手架的檢查維修管理制度，每棟腳手架均應有專人負責監視保養，并做好例保記錄，要健全腳手架的巡視值班制度，梅雨季節、臺風暴雨期間要加強檢查，發現隱患立即進行加固。

廣元天成實業有限公司

2014 年 4月 15 日

第二篇：舊村改造工程總體策劃方案分析

南胡舊村改造工程

總

體

策

劃

方

案

一、濟南市城市總體規劃與城市開展戰略概述

濟南市總體規劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏〞為城市開展戰略，實施沿經十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿〞帶動戰略，形成現代化的城市建設管理體系，進一步提升城市建設管理水平，爭創“國家環保模范城〞、“中國人居環境獎〞。

在東部城區，形成以開展高新技術產業、高附加值制造業為主的現代化新城區。重點加快高新開發區建設，形成現代制造業聚集區。開發唐冶片區，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區的地區中心。

以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發，配套完善效勞設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區，加快城市現代化進程，并以此帶動新區開發和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現代化省會城市新形象。

二

工程所在區域在城市中的地位分析

1.工程概況及地塊價值研究

1.1工程概況

濟南高新區南胡舊村改造工程〔以下簡稱南胡舊村改造工程〕位于濟南東部新城高新開發區，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發用地。該小區地理優越、交通方便。旅游路及規劃中的鳳凰路從門前經過。其中六、七、八地塊規劃總用地面積176.6畝，規劃建筑面積22.94萬平方米，小區內部包括11-24層的高層住宅及地下停車場、輔助商業用房、幼兒園、會所等，小區建成后將成為濟南市便捷舒適的現代生活典范。

本工程各地塊用地性質及可規劃面積見下表：

地塊一

地塊二

地塊三

地塊四

地塊五

地塊六、七、八

性質

居住

居住

商業

市政

商業

居住

面積〔畝〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案針對六、七、八地塊范圍內安置和保障用房的開發建設及一、二、三、五地塊自行開發提出五種方案（四地塊為市政公共用地,暫不考慮）。

方案一：六、七地塊村委會自行開發建設，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案二：六、七地塊村委會自行開發建設，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案三：六、七地塊村委會自行開發建設，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案四：六、七地塊村委會自行開發建設，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛

方案五：六、七地塊村委會自行開發建設，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發。

村民安置生活保障〔地塊六、七、八〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

1652/5286

總建筑面積

萬m2

22.94

一、居住、配套建筑面積

萬m2

22.941、地上建筑面積

萬m2

18.36

①住宅建筑面積

萬m2

16.39

②配套公建面積

萬m2

1.972、地下建筑面積

萬m2

4.59

地下停車建筑面積

萬m2

3.27

地下儲藏建筑面積

萬m2

1.29

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

689

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

215

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.14

地上總容積率

萬m2/hm2

2.4

地下總容積率

萬m2/hm2

0.60

居住地上容積率

萬m2/hm2

居住地下容積率

萬m2/hm2

建筑密度

%

18.4

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1321

地面停車率

%

10.7

居住地面停車位

輛

141

統征儲藏用地〔地塊一〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

1104/3533

總建筑面積

萬m2

16.79

一、居住、配套建筑面積

萬m2

16.791、地上建筑面積

萬m2

13.03

①住宅建筑面積

萬m2

11.91

②配套公建面積

萬m2

1.122、地下建筑面積

萬m2

3.76

地下停車建筑面積

萬m2

3.72

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

--

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

651

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

279

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.70

地上總容積率

萬m2/hm2

2.40

地下總容積率

萬m2/hm2

0.69

建筑密度

%

17.08

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

1050

地面停車率

%

14.29

居住地面停車位

輛

150

統征儲藏用地〔地塊二〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

居住戶數/人口數

戶/人

660/2112

總建筑面積

萬m2

9.69

一、居住、配套建筑面積

萬m2

8.131、地上建筑面積

萬m2

8.13

①住宅建筑面積

萬m2

7.45

②配套公建面積

萬m2

0.682、地下建筑面積

萬m2

2.04

地下停車建筑面積

萬m2

2.00

地下中水建筑面積

萬m2

0.04

二、非配套建筑面積

萬m2

1、地上建筑面積

萬m2

2、地下建筑面積

萬m2

住宅平均層數

層

人口毛密度

人/hm2

623

住宅建筑套密度〔凈〕

套/hm2

266

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.81

地上總容積率

萬m2/hm2

2.39

地下總容積率

萬m2/hm2

0.60

建筑密度

%

17.11

綠地率

%

居住停車率

%

居住停車位

輛

572

地面停車率

%

10.49

居住地面停車位

輛

統征儲藏用地〔地塊三〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

3.58

可規劃用地

萬m2

1.54

總建筑面積

萬m2

6.64

地上建筑面積

萬m2

5.39

地下建筑面積

萬m2

1.25

地上總容積率

3.50

地下總容積率

0.81

建筑密度

%

30.00

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

統征儲藏用地〔地塊四〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

0.60

可規劃用地

萬m2

0.48

總建筑面積

萬m2

0.48

地上建筑面積

萬m2

0.48

地下建筑面積

萬m2

地上總容積率

地下總容積率

建筑密度

%

25.02

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

統征儲藏用地〔地塊五〕主要技術經濟指標

工程

單位

數量

總用地

萬m2

5.97

可規劃用地

萬m2

3.43

總建筑面積

萬m2

14.76

地上建筑面積

萬m2

11.97

地下建筑面積

萬m2

2.79

地上總容積率

3.49

地下總容積率

0.81

建筑密度

%

29.40

綠地率

%

停車位

個

按每百平米0.8

1.2地塊價值研究

本工程在濟南市的東部新城區的核心部位，是濟南市總體規劃“東拓〞開展戰略前沿，規劃漢峪片區的中心地帶。

周圍有高新區政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學院、知識經濟總部基地、浪潮工業園、山東省立醫院、方案建設的CIIC園區、大小漢峪及北胡村舊村改造工程、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設、成熟社區黃金時代等。市政府的東遷及奧體中心的建設對地塊價值及工程品質的提升都有很大的積極作用。將來必定成為濟南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。

2、工程市場分析及市場定位

2-1工程周邊市場整體評價及開展前景簡析

2-1-1周邊市場整體分析

1〕濟南市城市住宅和房地產開發現狀

九十年代以來，濟南市的經濟開展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設也迅速開展，一大批布局合理、設計新穎、配套齊全、環境優美的住宅小區不斷涌現，城區居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網、電力、通訊、有線電視等根底設施也日趨完善。

“九五〞期間，濟南市城市住宅建設突飛猛進，共開發建設住宅面積900余萬平方米，年平均開發建設180萬平方米。2007年，濟南市進一步加快城市建設，這一年也成為城市建設史上投入最多，變化最大的一年。隨著濟南市現代化城市建設步伐的加快和城市化進城的推進，濟南市房地產開發在逐年增長的根底上繼續保持了穩定的增長速度，呈產銷兩旺的運行態勢。

就目前情況來看濟南市房地產業進入高速增長期，房地產投資和供給量急劇放大。住宅、辦公樓及商業三類物業均呈增長態勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業營業用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性開展，市場預期看好，但風險加大。房地產開發公司經營收入與經營本錢曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚。

總體來說，2007年，濟南市房地產市場將呈現繼續上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內不會有太大的變化。這些都為本舊居改造工程的成功運作提供了良好的機遇，該工程也將有良好的市場前景。

2〕宏觀經濟形勢對房地產市場的影響

房地產業與國民經濟有著密切的關聯性，作為房地產重要內容的住宅建設，對促進經濟增長具有舉足輕重的作用。住宅建設的生產和消費，與建筑業、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質生產部門緊密相關，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產品以及金融、旅游、運輸、商業、效勞等行業的開展。因此，房地產業是一項本身創造價值，又能夠帶動相關產業開展的傳統產業。宏觀經濟政策要求房地產業在新的形勢下要有一個較大的開展。

在東部城區，形成以開展高新技術產業、高附加值制造業為主的現代化新城區。重點加快高新開發區建設，形成現代制造業聚集區。開發唐冶片區，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區的地區中心。

以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發，配套完善效勞設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區，加快城市現代化進程，并以此帶動新區開發和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現代化省會城市新形象。

目前國家對宏觀經濟調控以及世界性金融危機影響到了房地產市場，今年的房地產市場最不缺乏焦點話題，在經歷了“拐點論〞、“降價論〞、“斷供論〞等**、論調之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論〞成為房地產業內外爭論的又一個熱點。關于“政府救市〞，各種聲音紛至沓來，開發商有感到曙光來臨的，也有持疑心態度的。

財政部、國家稅務總局22日宣布，決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。同時，財政部明確支持地方政府救市。而國家住房和城鄉建設部此前也公開表示，地方政府有調控樓市的自由度。

除了大幅調整房地產稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策〞。目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調高公積金貸款上限、購置商品房可辦理戶口等。省政府近期已經就救市問題召開了兩次多部門高層聯席的房地產形勢調度會,相關政策正在醞釀中。濟南市相關部門正在進行一輪關于“救市〞的摸底調查。濟南的房地產市場是健康的、無泡沫的。保守的城市文化使得濟南的房地產市場一直不是很活潑，濟南房地產市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身份明顯不匹配?！仁小且碳な袌龇睒s，把交易量提上去，像濟南這樣的城市每年應該有400-500萬平方米的交易量。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩定房地產開展的態度很明顯，有利于恢復購房者的置業信心。讓房地產商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據是,濟南房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經濟調控對濟南房價影響有限,這根本上也是開發商的一致看法。

去年，全國房價瘋張的時候，濟南市房價雖然也出現了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數二線城市的房價，上漲幅度比較有限。今年深圳等一線城市率先進行房價調整，濟南市房價也出現了一定的調整，比方打折、贈物業費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數房地產企業造成致命性的影響。今后濟南市房價也將維持在一個比較平穩的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。今年以來濟南市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態，今后濟南市房地產在一段時間內，也將維持在一個比較平穩的狀態，出現大幅上漲的可能性不大。首先濟南市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據多年的研究說明，一直少于10%。其次，市場比較小，規模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經濟不同的是，國有企業是主要的經濟實體，政府公務員、大學老師和國有企業員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟南市房價長期走勢。

2-1-2開展前景簡析

1〕目前，財政部和人民銀行已經就房貸政策和房地產稅率進行了大幅調整，同時，國家關于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對濟南樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會上,山東各地房產商的一致意見是,山東房產市場正處于上升期。

2〕高新區范圍內CIIIC園區的建設，知識經濟總部基地的建設以及浪潮工業園、省立醫院的建設將帶來大量的就業崗位。據了解，CIIIC園區一期工程15萬平米年內即將開工，初步統計有40個左右單位將入住該園區。這些工程增加的崗位根本都是白領階層。給本工程的銷售對象奠定了良好的根底。

3〕本工程的競爭優勢所在本工程開發建設不同于其他商業地產工程，在土地本錢上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本工程的開發主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地本錢僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。按照規劃部門批復的修建性詳規，一、二地塊地上容積率為2.4，三、五地塊地上容積率為3.6，按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上，總計在2.8億元以上。這是任何房地產公司無法比較的優勢。

因此，就本工程來說作為開發主體南胡村委會對四個地塊的開發應該就有非常強的優勢。

2-2

工程周邊商業市場研究

2-2-1本工程規劃局已批復的規劃中建筑面積共有22.94萬平米。

2-2-2周邊商業工程市場研究

1〕周邊商業工程建設情況

A、CIIIC園區建設

CIIIC園區規劃CIIIC建設規劃是在Garter公司編制的?CIIIC開展戰略規劃?確定的產業開展戰略的指導下編制的園區空間開展規劃，形成“一園〔CIIIC〕二區〔研發區、生產區〕〞的空間布局結構。

研發區與產業區位于濟南東部產業帶的東西兩端，相距13公里，規劃總建設用地面積61.5平方公里。其中，研發區由高新區賢文片區和漢峪片區組成，規劃建設用地面積11平方公里。研發區規劃利用現有資源，開展IT效勞和軟件產業集群，區內劃分為核心開展、孵化支撐、產業輻射三大產業版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發基地、總部基地、IT效勞與軟件基地、創業示范基地等六類研發產業基地，并建設與之配套的商業生活配套設施。

產業區由孫村片區和兩河片區組成，規劃建設用地面積50.5平方公里。重點開展電子制造業、IT效勞與軟件、計算機、工業電子、汽車電子與電信根底設備四大產業，主要承當個別電子制造業產業集群，計算機產業集群和工業電子、汽車電子、電信根底設施設備等電子信息外延產業集群。形成功能配套完善、生態環境優美的產業園區。

建設規劃以輻射全國的IT產業開展極核為規劃目標，以ICT產業研發、孵化、效勞為主導功能，形成集生產和生活于一體的“創新、活力〞的CIIIC園區。

其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已竣工建筑面積16.5萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2021年將全部竣工。創意產業基地總建筑面積約45.5萬平方米，以浪潮集團軟件研發與技術試驗為主，一期工程已經開工。文化體育產業基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心〞，2021年底竣工。現代商貿與金融產業基地總規劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿金融產業及市級商業效勞業的聚集區。

該工程的建設屬于高新區招商引資工程，有高新區負責投融資，引進入園單位，目前意向入園單位已經落實40家左右。

B、黃金時代廣場

位于燕山新區B地塊范圍內，黃金置業集團方案建設商務寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米方案開工建設。

C、奧體東路地塊建設

該范圍內方案規劃建設80公頃用地范圍，全運會完成后造成大型成熟社區。有五星級酒店、產權式酒店、寫字樓主題商業、特色餐飲及相應配套等。

D、魯商國奧城

工程位于濟南市奧體片區核心區域，東至賢文路，西臨山東省高級人民法院，南臨經十東路，北至解放東路。總占地5.06公頃，總建筑面積38萬平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業、休閑、娛樂及銀座商城主力店于一體大型綜合標志性城市建筑組群。

E、建成商業情況

齊魯軟件園工程建設已經完成并投入使用，通過07年及08年的招商引資，目前該園區已經全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。

大衛國際綜合商務樓目前剩余局部寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。

環?？萍紙@區已建成并投入使用，目前該工程物業根本銷售完畢。

山東省科技大廈工程建筑面積2萬平米，目前該工程根本竣工，處于招商過程中。

中潤世紀廣場已建成40萬平米寫字樓。

另有局部商業物業處于空閑狀態，面積不多，估計有2萬平米向左右。

2〕商業市場分析

根據以上周邊商業建設及方案建設情況，南胡舊村改造工程中三、五商業用房不宜過早開工，應在居住區建設過程中作為專題進行深入研究。

3、工程素質分析

〔1〕工程優勢

A．工程規模大，總占地面積39.70公頃，規劃為融住宅、商業、娛樂為一體的大型社區，各種功能規劃齊備，有利于營造良好的居住氣氛；

B．緊臨正在建設中的濟南奧體中心、政務中心、省立醫院、省直宿舍區正在籌建,舜華路東側規劃有近70萬平米的知識經濟總部產業基地且正在建設中，其中有怡科產學研綜合樓幾近竣工。旅游路及規劃中的鳳凰路、體育場南路從社區前經過，交通出行便利，位于濟南東部新城區的中心地帶，周邊聚集眾多公共效勞設施，是濟南“東拓〞開展的前沿地區，地理位置優越；

C．地塊內土地較平整，六、七、八地塊全部屬于根本農田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補償標準及拆遷難度相對開發商組織要容易。無污染源，西靠玉頂山，自然生態良好，環境較優越；

D．六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地本錢，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經招拍掛上市交易，村委會組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。同時，村委會〔含其置業公司〕作為開發主體實施一、二、三、五塊的開發，相對開發商摘牌拿地土地本錢要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地本錢。地塊土地本錢有相當優勢，房屋銷售價格極具競爭力。

E.周邊工程〔省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造〕緊鑼密鼓的建設對本工程起到進一步提升作用。

〔2〕工程劣勢

A．地處城郊結合部，目前屬經濟、商業不太興旺區域；

B．地塊周邊空地較多，周邊規劃工程處于準備階段，人氣仍顯缺乏；

C．高新區范圍內周邊已有中高檔樓盤，并且尚有局部規劃建設中中檔樓盤，市場競爭較大。

D.工程位于經十東路快速路南側，距離東部城區主干道竟是東路距離較遠，規劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。

E.對商業建筑來說，附近為形成規模性的商業區。

F.高新區范圍內沿經十東路、舜華路規劃建設的公共建筑由于高新區政策的緣故土地本錢非常低，對本工程公共建筑局部對外銷售和租賃形成極大威脅。

G.相對老城區，該小區〔包括整個高新區〕暫時無商業配套〔超市、酒店、娛樂場所等〕，對購房者購房熱情會產生一定影響。

H、資金方面的劣勢。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。

〔3〕時機分析

A．

濟南市政府對舊村改造的高度重視，必將對本工程有較大的優惠政策，工程以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的開展空間;

B．

工程規劃起點較高，如能在后期的物業管理及生活配套設施建設上有較大創新，將取得良好的市場效果；

C．

升值潛力強勁：工程位于飛躍開展中的濟南東部新城區核心位置，周邊有濟南奧體中心及政務中心、省直宿舍，加上緊靠經十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；

D．

濟南市東部新城的規劃戰略，主要政務部門的后期東遷，有利于住宅市場的開展；

E．

抓住地塊土地價格優勢，全盤統籌考慮，對南胡村今后的開展是一個絕好的時機。

〔4〕威脅分析

F．

與北京、深圳、廣州等住宅產業較興旺地區相比較，濟南市居民選擇居住地點的區域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本工程的客戶群來源。

G．

從濟南市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區、市中區和歷城區板塊內，聚集著較多的工程，對我們吸引這幾個區的客戶形成一定程度的阻礙。

H．

在燕山新區板塊內，聚集了許多比之本工程更具有位置優勢的高檔住宅工程。這些工程對本工程有直接影響，將威脅本工程的一期開發。

I．

中潤世紀城、名士豪庭等大型工程的開發，在規模、售價等因素上與本工程類似，工程面臨著較大的競爭壓力。

J．

十一屆全運會運發動村的建設已經開始啟動，根據該工程的運作方式，待全運會結束后將改造為民用住宅形式。同時，08年10月份開始面向濟南市民預售。該工程地理環境比較優越，對本工程的客戶群將產生一定影響。但該工程面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本工程影響不是很大。

K．

其他村的舊居改造工程同時處于相同階段，如果采取統一策略，將對本工程的銷售形成威脅。

綜合評價

結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本工程雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優勢，與中潤世紀城等公共建筑相比有價格優勢。因此，工程具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發價值。

三

開發方案的分析與選擇

1、開發原那么

本工程不同于一般房地產考開發工程，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本工程前期產出投入比較小的特點。因此，本工程應該遵循“合理分期、優先安置、資源均衡、顧全大局、風險共擔、陽光操作、廉政建設、利益共享〞的開發原那么。

2、制約因素

2.1資金因素

啟動資金需要自籌，而且相當局部要投入到村民安置房的建設，資金相對缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個工程的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。

2.3政策因素

政府給予的舊村改造政策對本工程的建設非常有利，要在3年內盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。

3、開發前提條件

3.1資金方面

銀行貸款資金的利用

根據工程的建設規模及本工程的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。

自籌資金的利用

.1高新區管委會承諾貸款3億元、。

.3向村民私募資金

應考慮面向村民私募資金5000萬元—1億元以上。

3.2允許村委會〔含其成立的開發公司〕參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小產權房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。

4、開發方案的選擇

4.1可供選擇的方案

針對六、七、八地塊范圍內安置和保障用房的開發建設及一、二、三、五地塊自行開發提出五種方案。

方案一：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案二：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案三：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案四：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

方案五：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發、銷售。

4.2對方案的初步分析和選擇

初步分析

1〕方案一：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。

按現有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算

序號

工程名稱

單價

〔㎡/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及附屬商業

A1#樓

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#樓

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#樓

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#樓

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#樓

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#樓

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#樓

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#樓

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#樓

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#樓

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#樓

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#樓

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#樓

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#樓

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#樓

1450

㎡

9954.51

1443.40

小計

192046.38

29957.85

1.2

地下車庫

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼兒園、會所及衛生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小計

228953.96

37048.25

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

萬㎡

22.895

2289.5

小計

萬㎡

2289.5

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程設計

660.98

3.3

地質災害

3.4

環境評估

6.5

3.5

地震評估

3.6

可研報告

3.7

臨水臨電

3.8

四通一平

小計

983.48

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

28.66

4.2

施工圖審查

萬㎡

22.9

68.7

4.3

墻改辦、散裝水泥

萬㎡

22.9

229

4.4

防雷審查

萬㎡

22.9

68.7

4.5

工程監理費

654.68

4.6

勞開工資保證金

740.96

4.7

勞保統籌

963.25

4.8

交易信息費

22.23

4.9

檔案保證金

12.00

小計

2788.19

五

配套費

5.1

綜合配套費

185

萬㎡

22.9

4236.5

5.2

區內變電配套費

120

萬㎡

22.9

2748

小計

6984.5

六

管理費

976.41

七

不可預見費

1464.61

八

合計

一+二+……+七

52598.65

六地塊銷售：住宅按小產權4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入匯總表一

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

25998

4000

10399

儲藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

5000

549.5

合計

28675

11343

假設六地塊銷售按產權房考慮，住宅按產權房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

六地塊銷售收入匯總表二

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

25998

5240

13623

儲藏室

1578

2500

394.5

商鋪

1099

6000

659.4

銷售合計

28675

6586.2

14676.9

營業稅

銷售額的5.5%

807.2

所得稅

利潤的25%

1683.4

銷售收入

12186.3

本方案資金來源主要靠六地塊內房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設資金需以貸款方式解決。考慮一、二、三、四、五土地共計214.05畝全部招拍掛，假設按60%進行資金返還共計2.83億元〔214.05*220*0.6=2.83億元〕，假設按80%進行資金返還共計3.77億元〔214.05*220*0.8=3.77億元〕，由以上分析可見，捆綁用地按80%進行返還，不能滿足歸還建設資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。

根據前期與業主的溝通，業主對于七地塊的商業用房，考慮不出售，以村集體財產的形式進行出租。故我們在這里單獨考慮七地塊商業用房出租，該局部本錢3014萬元〔13698*2200=3014萬〕，該局部商業用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元〔365*13698*1=500萬〕，由以上分析可見，六年可收回本錢〔靜態投資回收期〕。

六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產權房和產權房兩種出售方式進行比較，銷售收入按產權房比按小產權房出售增加利潤約300萬元〔12186.3-11343=843.3萬〕，土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區域假設是住宅由小產權房變更為產權房，支出的費用為550萬元〔50*11=550萬元〕，由以上分析可見，變更為產權房后進行銷售存在利潤，但利潤較低。

方案二：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

按現有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表

一地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及配套

1#樓

1630.00

m2

31388.38

5116.31

2#樓

1630.00

m2

19275.55

3141.91

3#樓

1540.00

m2

11981.00

1845.07

4#樓

1540.00

m2

10721.60

1651.13

5#樓

1630.00

m2

18116.28

2952.95

6#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

7#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

8#樓

1450.00

m2

4506.06

653.38

9#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

10#樓

1450.00

m2

6759.09

980.07

11#樓

1630.00

m2

20360.70

3318.79

1.2

會所

1400.00

m2

821.00

114.94

1.3

地下車庫

2021.00

m2

23693.14

4786.01

小計

167900.07

27500.77

二

道路園林

2.1

道路管線

100.00

167900.07

1679.00

小計

1679.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程設計

400.00

3.3

地質災害

5.50

3.4

環境評估

4.50

3.5

地震評估

13.00

3.6

可研報告

8.00

3.7

臨水臨電

80.00

3.8

四通一平

80.00

小計

641.00

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

20.30

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

50.00

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

160.00

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

50.00

4.5

工程監理費

511.45

4.6

勞開工資保證金

550.02

4.7

勞動統籌

715.02

4.8

交易信息費

16.50

4.9

檔案保證金

12.00

小計

2085.29

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

167900.07

4113.55

5.2

區內變電配套費

120.00

167900.07

2021.80

小計

6128.35

六

土地出讓金

220.00

畝

81.45

17919.00

七

管理費

760.69

八

不可預見費

1163.85

九

合計

57877.95

一地塊銷售：住宅按產權房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

一地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

119100

5240

62408

車庫及儲藏室

37200

2500

9300

商鋪

11200

6000

6720

銷售合計

167900

78420

銷售本錢

銷售額的2.5%

1960.7

營業稅

銷售額的5.5%

4313.1

所得稅

利潤的25%

3567.1

銷售收入

167900

68579.1

本方案資金來源主要靠一、六地塊內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設本錢為10.92億元〔5.13+5.79=10.92億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為7.99億元〔1.13+6.86=7.99億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為0.71億元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣〔該方案掛牌土地規劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度〕，工程利潤較低〔該方案前期資金壓力較大，可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

方案三

：

六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；

按現有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：

二地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

住宅及配套

1#樓

1540.00

m2

22956.16

3535.25

2#樓

1540.00

m2

15156.58

2334.11

3#樓

1540.00

m2

12456.40

1918.29

4#樓

1540.00

m2

12742.00

1962.27

5#樓

1630.00

m2

25569.52

4167.83

1.2

地下車庫

2021.00

m2

12789.34

2583.45

小計

101670.00

16501.19

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

101670.00

1016.70

小計

1016.70

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程設計

240.00

3.3

地質災害

3.50

3.4

環境評估

3.00

3.5

地震評估

8.00

3.6

可研報告

5.00

3.7

臨水臨電

50.00

3.8

四通一平

50.00

小計

389.50

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

12.57

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

30.60

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

102.00

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

30.60

4.5

工程監理費

323.48

4.6

勞開工資保證金

325.00

4.7

勞動統籌

422.52

4.8

交易信息費

9.75

4.9

檔案保證金

12.00

小計

1268.52

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

101670.00

2490.92

5.2

區內變電配套費

120.00

101670.00

1220.04

小計

3710.96

六

土地出讓金

220.00

畝

50.40

11088.00

七

管理費

457.74

八

不可預見費

700.34

九

合計

35132.94

三地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

寫字樓

1500.00

m2

53900.00

8085.00

1.2

地下車庫

2021.00

m2

12500.00

2525.00

小計

66400.00

10610.00

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

66400.00

664.00

小計

664.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程設計

112.00

3.3

地質災害

1.70

3.4

環境評估

1.40

3.5

地震評估

3.70

3.6

可研報告

5.00

3.7

臨水臨電

25.00

3.8

四通一平

25.00

小計

188.80

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

5.90

4.2

施工圖審查

3.00

萬m2

10.20

14.30

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

10.20

47.66

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

10.20

14.40

4.5

工程監理費

218.00

4.6

勞開工資保證金

212.20

4.7

勞動統籌

275.86

4.8

交易信息費

6.37

4.9

檔案保證金

12.00

小計

806.69

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

6.64

1626.80

5.2

區內變電配套費

120.00

6.64

796.80

小計

2423.60

六

土地出讓金

220.00

畝

23.55

5181.00

七

管理費

293.86

八

不可預見費

449.61

九

合計

20617.56二、三地塊銷售：住宅按產權房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪、寫字樓按6000元/平米銷售計算。

二、三地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

住宅

74500

5240

39038

車庫及儲藏室

32500

2500

8125

商鋪

57522

6000

34513.2

銷售合計

164522

81676.2

銷售本錢

銷售額的2.5%

2041.9

營業稅

銷售額的5.5%

4492.2

所得稅

利潤的25%

4847.9

銷售利潤

164522

70244.2

本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。二、三、六、七地塊建設本錢為10.7億元〔5.13+3.51+2.06=10.7億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為8.15億元〔1.13+7.02=8.15億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為1.09億元〔3.64+8.15-10.7=1.09億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣缺乏，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

3〕方案四：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。

本方案資金來源主要靠一、二、三、六地塊內房產銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。一、二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。一、二、三、六、七地塊建設本錢為16.49億元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49億元〕，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為15.01億元〔1.13+6.86+7.02=15.01億元〕，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為2.16億元〔3.64+15.01-16.49=2.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤較高〔該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕，但該方案中規劃住宅區域地塊全部由村委會摘牌，五地塊規劃為公建，單獨掛牌難度較大。

方案五：六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發。

五地塊投資估算

序號

工程名稱

單價〔m2/元〕

單位

數量

合計〔萬元〕

一

建安造價

1.1

寫字樓

1500.00

m2

119700.00

17955.00

1.2

地下車庫

2021.00

m2

27900.00

5635.80

小計

147600.00

23590.80

二

道路園林

2.1

道路、綠化、管線

100.00

147600.00

1476.00

小計

1476.00

三

勘察設計及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程設計

350.00

3.3

地質災害

3.70

3.4

環境評估

3.00

3.5

地震評估

8.00

3.6

可研報告

11.00

3.7

臨水臨電

55.00

3.8

四通一平

55.00

小計

517.70

四

前期手續費

4.1

規劃咨詢費

13.00

4.2

施工圖審查

44.40

4.3

墻改辦、散裝水泥

10.00

萬m2

14.76

147.60

4.4

防雷審查

3.00

萬m2

14.76

44.28

4.5

工程監理費

472.10

4.6

勞開工資保證金

471.82

4.7

勞動統籌

613.36

4.8

交易信息費

14.15

4.90

檔案保證金

12.00

小計

1832.71

五

配套費

5.1

綜合配套費

246.00

14.76

3616.20

5.2

區內變電配套費

120.00

14.76

1771.20

小計

5387.40

六

土地出讓金

220.00

畝

51.45

11319.00

七

管理費

656.09

八

不可預見費

1003.82

九

合計

45783.52

五地塊銷售：地下停車場2500元/平米，商鋪、寫字樓按6500元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：

五地塊銷售收入匯總表

編號

類型

建筑面積〔m2〕

銷售價格

〔元/m2〕

銷售收入

（萬元）

車庫

27900.00

2500

6975

商鋪、寫字樓

119700.00

6000

71820

銷售合計

147600.00

78795

銷售本錢

銷售額的2.5%

1969.9

營業稅

銷售額的5.5%

4333.7

所得稅

利潤的25%

6677

銷售利潤

147600.00

65814.4

本方案資金來源主要靠一、二、三、五、六地塊內房屋銷售資金及捆綁用地土地拍賣返還金支撐。一、二、三、五地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發建設，建設期間資金需以貸款方式解決。一、二、三、五、六、七地塊建設本錢為21.07億元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07億元〕，考慮一、二、三、五地塊土地拍掛返還金3.64億元〔206.85*220*0.8=3.64億元〕，該方案銷售收入為21.59億元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59億元〕，考慮建設期貸款利息，該方案利潤為4.16億元〔21.59+3.64-21.07=4.16億元〕

由此可見，六、七地塊由村委會自行開發建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發，其他土地全部掛牌拍賣，工程利潤最高〔該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣缺乏，不能形成居住規模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力〕。

綜上所述，方案五利潤最高，但考慮該方案公建面積過大，銷售存在一定難度，資金回籠慢，故在實施過程中考慮結合方案四進行實施，首先實施一、二、三地塊開發建設，五地塊拖后實施，并盡量將五地塊用地性質變更為住宅，根據與村委會領導溝通，業主方共可籌集到資金3.5億元〔高新區承諾貸款3億元，村委會可完成融資5000萬元〕。該局部資金作為工程長期使用資金，在工程實施過程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。以下根據資金情況對工程前期運作進行一個大致的分析：

工程階段性資金情況匯總表

節點時間

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

貸款資金〔萬元〕

35000

一地塊摘牌〔萬元〕

-17900

一地塊前期費用〔萬元〕

-5000

-3000

一地塊資金返還〔萬元〕

14320

六七地塊建安付款〔萬元〕

-21000

六地塊住宅銷售〔萬元〕

8000

一地塊建安付款〔萬元〕

-7500

一地塊住宅銷售〔萬元〕

18350

資金結余〔萬元〕

17100

12100

26420

22270

說明：在貸款額度確定后，貸款根據工程進度需要分期到位，盡量降低資金本錢。

我們前期確定地塊一2021年12月啟動土地摘牌，根據上表可見，在2021年4月，資金情況完全可以滿足整個工程進度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。

本方案僅考慮靜態投資情況，假設村兩委通過該方案，我們將對本方案進一步細化,并進行動態分析。

第三篇：翻修工程外墻鋼管腳手架搭設施工方案

外墻鋼管腳手架搭設施工方案

一、工程概況

本工程為為威海市既有居住建筑外墻保溫節能改造工程項目，建筑地點位于環翠區南竹島、陶家夼區域。本工程外墻保溫面積約37500平方米，建筑層數六層。

為了滿足施工需要，確保施工作業人員安全和保障作業人員能夠按規范操作，以保證施工質量，特編制本方案。

二、編制依據：

《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規范》（JGJ130-2011，2011年版）；

《建筑施工安全檢查標準》（JGJ59-99）；

《建筑施工高處作業安全技術規范》（JGJ80-91）；

本工程施工圖紙和投標文件；

本工程施工組織設計。

三、腳手架的選擇：

腳手架在建筑施工中，占有特別重要的位置。腳手架選擇與使用的合適與否，不但直接影響施工作業的順利和安全進行，而且也關系到施工進度和企業經濟效益的提高。為做到文明施工，保證本工程施工安全、順利，結合本工程特點，該工程采用鋼管雙排腳手架，四周 滿掛安全網，做到減少施工灰塵外揚及美化施工環境作業。

四、腳手架鋼管材質和立桿基本要求：

1、選材

1.1腳手架鋼管采用現行國家標準《直縫電焊鋼管》（GB/13793）或《低壓流體輸送用焊接鋼管》（GB/T3092）中規定的3號普通鋼管，其質量應符合現行國家標準《碳素結構鋼》（GB/T700）中Q235-2螺紋鋼的規定。

1.2腳手架鋼管的尺寸必須符合國家規范的規定，每根鋼管的重量不應大于25KG，本工程采用φ48*35的鋼管。

1.3扣件式鋼管腳手架應采用可鍛鑄鐵制作的扣件，其材質必須符合現行國家標準《鋼管腳手架扣件》（GB15831）的規定。

1.4鋼管腳手架采用的扣件，在螺栓擰緊扭力矩達到65p.m時，不得發生破壞。

2．鋼管腳手架基礎：

建筑物外墻四周都為混凝土地面，滿足腳手架的基礎要求。

五、腳手架的搭設要求及規格尺寸：

1、基本要求：

橫平豎直、整齊清晰、圖形一致、平豎通順、連接牢固、不變形、不搖晃、受荷安全，并有操作空間。

2、立桿間距：

鋼管腳手架縱距是按建筑物每一面的總長分均勻來確定數據，一般在1.8m以內，不得超過2m，里立桿離墻凈距200mm，橫向凈距倆立桿中對中1.20m，腳手架封頂，里立桿應低于檐口0.5m，外立桿高出檐口平屋面1m，斜屋面高出檐口1.5m（前后墻）。兩面山墻立桿搭設高度超過檐口1.5m，腳手架立桿排設必須按照跟隨建筑物平面形狀搭設，建筑物挑出的窗、陽臺，不到1.5m，立桿柱子應跳過。超過1.5米的陽臺立桿立在陽臺面上。

3、大、小橫桿：

鋼管腳手架底排大橫桿步距中對中2m，自第二排起其余大橫桿步距中對中1.8m。設在立桿內側壓在小橫桿上，內外橫桿之間再設二根縱向桿，以增加腳手板承載力。大、小橫桿用扣件固定時，外伸鋼管頭0.1m。并盡量保持一致。小橫桿設置在立桿與大橫桿交點處，兩端固定在立桿上，確保安全受力。

4、桿件搭接：

鋼管腳手架立桿大橫桿采用對接，踢腳桿、防護欄桿采用對接和搭接，相鄰桿件搭接、對接必須錯開一個檔距，同一平面上的接頭不得超過50%。

5、剪刀撐的位置：

在每一面腳手架外側端頭第一根立桿到末端最后一根總共幾米，在幾道剪刀撐按尺寸分均勻后，再從端頭第一根立桿底部開始設置剪刀撐，剪刀撐水平尺寸不可以超過9m，確保剪刀撐尺寸均勻、受力一致，立面美觀。

剪刀撐件與地面夾角為45——60°，自下而上連續設置。接長搭接長度不少于1m，扣件不少于三只，鋼管頭外伸扣件10cm。剪刀撐桿件搭接必須平放搭接，上、下桿件交錯搭接，設置時與其他桿件的交叉點互相連接，最好壓在小橫桿上部，剪刀撐及斜桿搭設時并延伸到頂部大橫桿以上。

6、使用扣件：

立桿、大橫桿、扶手欄桿、踢腳桿采用對接扣件，大、小橫桿與立桿的連接采用直角扣件，剪刀撐的接長與大橫桿、立桿固定用旋轉扣件。

7、架體與建筑物拉結：

根據現場施工實際情況，在腳手架與建筑物按水平方向，在每層樓的窗戶，用鋼管進行拉結，垂直方向根據層高4m設一拉結點（垂直方向基本上每一層的圈梁內設拉結點），轉角處和頂部處以及建筑物后面的東西兩邊結合處，結點加密10%，頂部80cm以內范圍按水平方向7m設一拉結點（如超出80cm必須再設拉結點）。鋼管腳手架采用鋼性拉結，本工程采用φ48鋼管與建筑物圈梁、柱拉結。在套短鋼管用扣件與腳手架立桿鋼性拉結，盡量設置在內立桿，大、小橫桿接點處，拉結應牢固、穩定、上下錯位。

六、腳手板與防護欄桿：

1、建筑物的外腳手架操作層及操作層的上、下層、底層、頂層必須滿鋪外，裝飾階段必須層層滿鋪腳手板。滿鋪層的腳手板必須垂直墻面橫向鋪設，滿鋪到位，不留空隙、無探頭板、交接處平整，腳手板完好無損。破損的及時更換，不能滿鋪處必須采取有效措施封閉或掛牌警示，腳手架端頭做好防護欄桿，掛好禁止通行牌子。每塊腳手板鋪設應用不小于18#鉛絲雙股并聯綁扎4點，要求嚴密綁扎牢固。

2、腳手架底部第一排外側設二道防護欄桿，自第二排起設1.2m高同材質的防護欄桿及0.3m高的踢腳桿，頂排就是最后一排防護欄桿不得少于二道，腳手架內側形成臨邊（如遇大開間門窗洞等）在腳手架內側設1.2m高的防護欄桿，30cm高踢腳桿。

3、腳手架的高度，里立桿低于檐口50cm，平屋面外立桿高于檐口1-1.2m，做二道防護欄桿，坡屋面高于檐口1.5m以上，做三道防護欄桿。

七、安全網臨邊防護 ：

1、腳手架外側用建設主管部門認證合格的密目式安全網封閉，且應將安全網固定在腳手架外立桿里側，安全網用18#鉛絲張掛嚴密，要每一個安全網的眼全部與腳手架大橫桿綁扎掛挺。安全網的尺寸采用1.8m寬，6m長的網，不得將網圍在各桿件外側。

2、樓梯邊采用鋼管設置1.2m高防護欄桿和30cm高踢腳桿，樓梯邊在采用一根Φ10cm鋼筋固定牢固。欄桿柱水平距離2m。欄桿里側掛 密目式安全網，下部綁扎在Φ10cm鋼筋，防止雜物從網縫掉落。

八、交底與驗收：

1、腳手架搭設前應對架子工進行有針對性安全技術交底，交底雙方履行簽字手續。

2、腳手架搭設后由公司組織分段驗收（一般不超過3步架），填寫驗收記錄。驗收表中應寫明驗收的部位，內容量化，驗收人員履行驗收簽字手續。驗收不合格的，應在整改完畢后重新填寫驗收表。腳手架驗收合格并掛好合格牌后方可使用。

3、進行定期和不定期檢查，按要求填寫檢查表，檢查內容量化，履 行檢查簽字手續。對檢查出的問題及時整改，項目部每半月自檢一次。

九、上、下人行踏步斜梯設置：

1、當室內樓梯受施工影響不能正常使用時，可在架體內搭設臨時簡易上人斜道。斜道的設置為上折形，坡度不大于1：3，寬度不小于1m，轉角處平臺面積不小于3m2。

2、斜道兩側及轉角平臺外圍設1.2m高防護欄桿和30cm高踢腳桿，并用合格的密目式安全網封閉，防護欄桿用紅、白油漆相間色分開涂刷。

3、斜道兩側及平臺外側設置剪刀撐。

4、斜道腳手板采用橫鋪，每隔20cm—30cm設一防滑條，防滑條采60mm方木，并多道鉛絲綁扎牢固。用40mm×

十、通道口防護：

樓梯口搭設防護棚，棚寬大于道口，高度不低于2m寬度視通道的寬度兩側每邊加1m，挑出腳手架1.5m，防護棚需要鋼管搭設二層，并用腳手板滿鋪，鋪設方向應互相垂直，上下二層之間相隔0.8m為宜，其中下層鋪腳手板再鋪一層防雨塑料布。

十一、腳手架的拆除：

在完成外墻保溫的最后整修清潔工作，初驗合格后，立即拆除。拆除前，對腳手架進行安全檢查，確認腳手架不存在嚴重隱患，對參與腳手架拆除的操作人員，管理人員和檢查、監護人員進行施工方案、安全、質量和外裝修保護等措施的交底。在拆除架手架周圍，于墜落影響范圍四周設置明顯“禁止入內”的標志，并有專人看護，保證拆腳手架時無其它人員入內。建筑物的外墻門窗都要關緊，并對可能遭到碰撞處給予保護。

拆除時，對腳手架的連接處的修補同時進行，拆除順序為：安全網—檔腳桿—腳手板—扶手—剪刀撐（隨每步腳手架拆除）—大橫桿—小橫桿—立桿—剛性拉結點（隨外架同步拆除）。

拆除腳手架應逐步進行，由上而下，一步一清地進行拆除，不可兩步或兩步以上同時拆除。一般地應沿建筑物外沿逐步逐層拆除。分段拆除時，高差不大于兩步，登高安全梯，腳手架與建筑物結構的連接與腳手架同步進行拆除，不可在腳手架拆除前先行拆除，拆除剪刀撐時先拆中間扣件，再拆兩端扣件，由中間人員往下送。每日拆除腳手架，干一段落時，都要對尚未拆除的腳手架的安全狀況進行檢查，還要對周圍環境檢查，如有異常情況及處理，確認一切安全后方可離崗，不可疏忽大意，留隱患。沿架體內排設單側扶手欄桿。扶手欄桿高1.2m。

十二、應執行的強制性條文

本外架施工和使用期間應執行的強制性條文如下，應重點檢查： 3.1.3 2 鋼管上嚴禁打孔。

5.3.5 2 當腳手架搭設尺寸中的步距、立桿縱距、立桿橫距和連墻件間距有變化時，除計算底層立桿段外，還必須對出現最大步距或最大立桿縱距、立桿橫距、連墻件間距等部位的立桿段進行驗算；

6.2.2 1 主節點處必須設置一根橫向水平桿，用直角扣件扣接且嚴禁拆除；

6.3.2 腳手架必須設置縱、橫向掃地桿?？v向掃地桿應采用直角扣件固定在距底座上皮不大于200mm處的立桿上。橫向掃地桿亦應采用直角扣件固定在緊靠縱向掃地桿下方的立桿上。當立桿基礎不在同一高度上時，必須將高處的縱向掃地桿向低處延長兩跨與立桿固定，高低差不應大于1m。靠邊坡上方的立桿軸線到邊坡的距離不應小于500mm。

6.3.5 立桿接長除頂層頂步外，其余各層各步接頭必須采用對接扣件連接。

6.4.2 4 一字型、開口型腳手架的兩端必須設置連墻件。連墻件的 垂直間距不應大于建筑物的層高，并不應大于4m（兩步）。

6.4.4 對高度24m以上的雙排腳手架，必須采用剛性連墻件與建筑物可靠連接。

6.4.5 2 連墻件必須采用可承受拉力和壓力的構造。

6.6.2 2 高度在24m以下的單、雙排腳手架，均必須在外側立面的兩端各設置一道剪刀撐，并應由底至頂連續設置；

6.6.3 2 一字型、開口型雙排腳手架的兩端均必須設置橫向斜撐；

7.1.5 當腳手架基礎下有設備基礎、管溝時，在腳手架使用過程中不應開挖，否則必須采取加固措施。

7.3.1 腳手架必須配合施工進度搭設，一次高度不應超過相鄰連墻件以上兩步。

7.3.4 1 嚴禁將外徑48mm與51mm的鋼管混合使用；

7.3.8 2 剪刀撐、橫向斜撐搭設應隨立桿、縱向和橫向水平桿等同步搭設。

7.4.2 1 拆除作業必須由上而下逐層進行，嚴禁上下同時作業；

7.4.2 2 連墻件必須隨腳手架逐層拆除，嚴禁先將連墻件整層或數層拆除后再拆腳手架；分段拆除高差不應大于兩步，如高差大于兩步，應增設連墻件加固；

7.4.3 1 各構配件嚴禁拋擲至地面；

8.1.3 2 舊扣件使用前應進行質量檢查，有裂縫、變形的嚴禁使用，出現滑絲的螺栓必須更換；

9.0.1 腳手架搭設人員必須是經過按現行國家標準《特種作業人員安全技術考核管理規則》GB5036考核合格的專業架子工。上崗人員應定期體檢，合格者方可持證上崗。

9.0.4 作業層上的施工荷載應符合設計要求，不得超載。不得將模板支架、纜風繩、泵送混凝土和砂漿的輸送管等固定在腳手架上，嚴禁懸掛起重設備。

9.0.7 在腳手架使用期間，嚴禁拆除下列桿件： 1）主節點處的縱、橫向水平桿，縱、橫向掃地桿； 2）連墻件。

十三、腳手架安全技術要求與措施：

為確保腳手架在搭設、使用和拆除過程中的安全性，對腳手架的安全技術要求如下：

1、腳手架必須有完整的搭設、使用和拆除施工方案，其中對腳手架的基礎、構造結構、連墻件等必須作設計，復核驗算其承載力。

2、腳手架按規定設置斜桿、剪刀撐、連墻件或撐、拉件。對通道和洞口或承受超規定荷載的部位，必須作加強處理。

3、腳手架的連結點應可靠，連結件的安裝和緊固力應符合要求。

4、腳手架的連墻點、拉撐點和懸掛（吊）點必須設置在可靠的能隨撐拉荷載的結構部位，必須要時作結構驗算。

5、腳手架應有可靠的安全防護措施。作業面上的腳手板之間不留孔 隙，腳手板與墻面之間的空隙一般不大于20mm，外面應有擋腳板（或高度為1m左右的竹笆，或滿掛安全網）加2道防護欄桿或密目式安全網加2道欄桿，對臨街面要作完全封閉。

結合上述腳手架安全技術要求，采取以下幾個安全技術措施：

1、對所有進場工作人員加強有關腳手架方面的安全教育，其中包括：架子工的自我保護教育、其他工種作業人員使用腳手架的安全教育以及安全管理人員和教育。

2、審查腳手架施工方案。首先是施工隊伍結構工程自我作審查，必要時會同建設單位、工程施工監理單位以及邀請專家共同審查，避免因方案考慮不周，引起重大事故。

3、加強搭設后的驗收檢查。再對腳手架能否安全使用作出論證，并做好驗收檢查記錄。在對驗收中提出的問題作出改進的決定后方可投入使用。

4、規范架子工的作業要求，工人持證上崗。

5、加強使用過程中以及特殊天氣如雨、雪、臺風之前之后的安全檢查，確保架子工的安全。

十四、腳手架的使用與維護：

1、上架子作業上下均應走人行通道，不準攀爬架子。

2、在架上操作人員不得隨意拆動腳手架的拉結點和腳手板以及扣件、綁扎等所有架部件。

3、架子上作業人員若發現架子防護不完善，作業不方便時要及時找項目經理反映，由架子工處理架子問題。

4、外墻保溫工人不得隨意拆除裝修部位的拉結點，因工程施工需要必須拆除拉結點，要報項目經理行采取應加固措施后再行拆除。

5、工程外腳手架使用時間較長，因此在使用過程中需進行檢查，發現基礎下沉。桿件變形嚴重，防護不全，拉接松動等問題要及時采取措施解決，確保施工安全。

第四篇：港宏世家三期外墻綜合腳手架搭設與拆除施工方案

【“港宏世家三期商住項目”外腳手架施工方案】

外腳手架施工方案

工程名稱： 港宏世家項目三期商住項目工程地點：佛山市南莊鎮紫洞路西側

編制單位：廣東萬源建設工程有限公司

編 制 人：

編制日期：年月日

審 核 人：

審核日期：年月日

審批負責人：

審批日期：年月

第五篇：增容改造工程的施工方案2017.3.23

華貴路小區1600KVA電房增容改造工程的施工方案

增容施工主要內容及需要施工工期：

1、首先到供電局辦理客戶增容申請(注：要備齊申請所需的原件資料：房產證原件、單位經辦人委托書、申請用電設備表，以供電部門接收資料為準起計)為1天時間。

2、供電局有關部門來現場勘探并提出供電方案，供電方案審批及確定供電方案計量計費方式并答復用戶，批復時間為15個工作日。

3、供電方案批出后做設計圖紙及供電局有關部門審檢圖紙批出為準，時間為12個工作日。

4、改造高低壓電房土建，需要施工時間為8個工作日。（要現場配合施工單為準）。

5、高低壓設備進場時間為1個工作日。

6、高壓電纜敷設及試驗（含變壓器試驗）時間為1個工作日。

7、新增高壓柜拼接原有高壓柜及更換進線計量CT以及計量裝置，時間為1個工作日。

8、用電工程報中間檢查驗收時間為5個工作日。

9、用電工程報竣工驗收時間為5個工作日。10，簽訂供用電合同時間為5個工作日。

11、用電工程報裝表流程及最終送電時間為8個工作日。

12、將原有專變低房內低壓母線槽3路出線轉移到新裝專變供電，需要停電時間轉接時間需要12個小時(施工方備齊所有設備及材料，到達現場停電時間以業主有關部門安排停電為準)。

13、報增容改造及施工工期約合計為62天。

施工單位：

日

期：

****年**月**日