第一篇：小戶型客戶群體分析

二，小戶型市場基本概況及競爭格局：（1）仙葫開發區概況：

仙葫開發區首期規劃面積18萬平方公里，遠期規劃面積46平方公里，分西區、南區、東區三大功能區。開發區地處南寧市鳳嶺新區以東，內有桂海高速公路兩個出入口，邕江環繞，交通便捷。開發區重點發展房地產、文教、休閑娛樂和高新技術產業為主，招商引資有較大進展，2002年累計引進項目15個，用地面積191.33公頃，協議投資額達12億元，實際投入1.8億元，實際利用外資50萬美元。大學城的招商引資實現了零的突破。已有南寧五合職業技術學院、廣西幼兒師范等院校簽約，成為大學城首批進駐的兩家院校。2002年開發區工業總產值3500萬元；出口創匯220萬美元，稅收986萬元。

房地產是仙葫開發區的發展重點之一。特別是高檔別墅群的開發，已成為南寧房地產的一個亮點。2002年，已開發有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龍胤花園”、“麗水灣別墅”等樓盤，南寧房地產的仙葫板塊開始形成。至年底，在仙葫西區臨界邕江地帶集中了近333.5公頃的別墅群，投資總額近16億元，全部建成后將成為廣西規模大、檔次高的居住區之一。

但是，隨著南寧樓市的多樣化發展，小戶型如雨后春筍般誕生，成為南寧樓市的生力軍。

（2）小戶型成功案例：南寧龍胤鳳凰城小戶型單價4000元/㎡

上圖列示了2009年3月南寧龍胤鳳凰城兩種戶型的價格，可以看出，同一樓層的不同戶型，有的可能隨著面積不同，單價也有所變化，但也有的同一樓層所有的戶型都是差不多，甚至一樣的，比如南寧龍胤鳳凰城小高層戶型，5樓的三居室跟二居室的戶型單價都是4000元/㎡。而隨著樓層增高，到了7層同樣戶型每平米增加了300元。期間南寧市房價同比上漲12%，其中不少為小戶型的功勞。

同時南寧市新推出的幾個小戶型樓盤價格屢創新高：盛天尚都均價5200元/m2、榮和東盟國際均價4900元/m2、陽光100上東國際魔幻SOHO均價5500元/m2更是為南寧樓市的房價上漲起到了推波助瀾的作用。盡管房價節節攀高，但小戶型樓盤卻供不應求。

（3）小戶型競爭激烈

南寧小戶型可謂蜂擁而上，競爭相當激烈。

2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天國際二期預約，當天推出310套29平方米~87平方米的精裝修小戶型，因其置業門檻低、貸款壓力小等原因，引來不少人預約。現場氣氛熱烈，積極選房。據說，當天有近300人進場，200人登記預約。

除了盛天國際、云星·錢隆天下、嘉華綠洲、嘉士·摩根國際等以上中小戶型公寓為主打的心樓盤在近期大量上市銷售，就連面市長時間的“老盤”，如云星·城市春天、榮和大地，也紛紛推出了小戶型產品。

眾所周知，一直以來，大戶型都是剛性需求購房戶的首選產品，也是為開發商創造利潤的主力，是各樓盤重點打造的“拳頭”產品。然而，今年樓市不比往年，大量持幣待購的剛性購房者，遲遲不肯出手買房，讓觀望成了當前樓市的主旋律。于是，急于回籠資金、提高銷售量的開發商，開始主動調整銷售策略，在產品類型上動起了腦筋，紛紛推出總價較低的小戶型，希望有所突破。

“推出小戶型后，銷售出現了一些轉機。”北湖路一樓盤名的置業顧問說，前兩個月賣的戶型都是100平方米以上的，銷售非常不好，其中有一個月才賣出1套房。推出小戶型產品后，每個星期成交好幾套。

一直以來，大戶當道的東盟商務區，也開始“放低身價”走平民路線，推出了大量的小戶型。盛天華府和信地·伴云居，近期主打產品也是中小戶型。

三，SWOT分析： 1，優勢分析 A：仙葫區域小戶型市場走俏：

仙葫經濟開發區天然的地段優勢，這里是時尚白領的俱樂部，也是制造中產階級的夢工廠，在這里有錢的時尚白領比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我公司小戶型樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被盛天國際、金盛時代、麗水灣等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。b、中端市場被現代國際、紫金苑、都市江南、盛天名都等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

c、復合、小戶型市場。龍胤鳳凰城一期是一個大眾小戶型樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。龍胤鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業主身份時尚白領、中產階級年輕人等，置業心理大同小異，因此成為主要推廣主線。（如下調差報告）調查報告：

針對小戶型的置業選擇，居周刊與南寧搜房網合作，于3月19日-25日開展了為期6天的網絡調查。調查結果如下：

1、您購買小戶型時認為最重要的因素（多選）（9867票）

A、所處地段及交通 17.24% B、發展商實力和信譽及物業品牌

16.87% C、優美的周邊環境 9.27% D、優美及規劃 9.09% E、完善的小區 3.89% F、娛樂購物商場等配套齊全 3.83% G、完善的會所康樂設施 11.22% H、貼心的物業服務 11.55% I、價格吸引及升值空間 17.03% 數據分析：地段和交通被認為是購買小戶型最重要的因素，價格吸引和升值空間緊隨其后。同時，品牌意識日益深入人心，有口碑的發展商和物業公司成為購房者重要的選擇標準之一。很多被調查者表示，不管是自住或投資，好的地段會帶來更大的升值空間，而完善的會所設施和貼心的物業服務，與業主的居住生活質量息息相關，也備受購房者關注。

2、小戶型住宅單價多少元/平方米您可以接受（1716票）

A、3000元-3500元 23.6% B、4000元-4500元 31.12% C、5000元（或以上）45.28%

數據分析：經歷了2007年南寧房價飛漲，市民對房價有一定的理性認識，近半的購房者表示能接受5000元/平方米以上的小戶型。據調查，目前南寧很多小戶型項目都在市區成熟地段，價格較高，但由于生活便利，部分市民還是很青睞市中心的小戶型，并能接受較高價格。

3、小戶型住宅產品您可以接受總價（1716票）

A、10-15萬元 32.17% B、15-20萬元 54.2% C、20-25萬元 13.64%

數據分析：記者在調查中發現，目前小戶型的主力購買群體還是20-30歲的青年置業群體，54.2%的被調查者選擇小戶型總價在15-20萬元，而這一總價可以大大減輕青年置業群體的月供負擔。

4、您購小戶型住宅的主要目的是（1716票）

A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、轉手投資 45.1% 數據分析：45.1%的市民選擇“轉手投資”，這說明南寧市的市民很看重小戶型的過渡投資功能。由于有很多投資者進入小戶型市場，這導致了近年來小戶型一直供不應求。

小戶型生活時尚又精彩，深受年輕人青睞。據了解，這類戶型在南寧的供應量不多。例如青年國際早已交房使用，而南寧·聯盟新城及盛天尚都等此類戶型均已售罄。

B：時尚白領、年輕中產階級對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力。

C：市場狀況表明，目前南寧市場產品以面積區間在70-90㎡二房及102-112㎡三房為主，有利于投資，吸引大批外商投資、炒房客。尤其是精裝小戶型更受歡迎，構成了提高成交量和價格形成的主要產品。以投資客為主，投資客量的增加，形成了小戶型市場一個很強大的支撐。

2，劣勢分析

A：小戶型市場競爭激烈，局勢嚴峻。

仙湖經濟開發區域業主多為年輕人且收入皆為白領階層，有效需求充足。如今小戶型樓盤無論是競爭還是銷售都很火爆，像盛天熙園、盛天華府、業和半島半山、風鈴春天、遠辰·山水一號、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺灣街、盛天國際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等都是名氣響亮、深受青睞的戶型。

如果像龍胤鳳凰城二期銷售一味的向年輕時尚族訴求，我公司樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的競爭局面。

B：我公司剛成立不久，人力資源、資金不足，力量有限。而小戶型開發成本高，相對可能比一些中大戶型還高。

C：小戶型精裝修很講究，我公司經驗不足，尤其在小戶型精裝修方面有待提高。

3，機會分析

A：小戶型的目標市場主要由以下幾種人組成，這些人購買能力強。在南寧打工的主要是中層技工或時尚白領，以及少部分藍領。這些人的消費就是我小戶型市場的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付2-5萬元月供幾百上千元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同蓉茉大道有很大的租房需求市場，非常認同仙湖開發區的發展前景。對此類人我們要注意：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。南寧就是有這樣一個巨大租售需求市場的地方。

26—29歲的店長、業務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的小戶型房子正好適合這些人。

已在南寧干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對仙湖開發區域尤其是綜合商場，正佳菜市、蓉茉菜市、康聯超市、南城百貨市場等等有較深的了解，對仙湖開發區有印象，但不太關心。在南寧租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在邕居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

對這類客戶講仙湖經濟開發區商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。

外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。

從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。

純投資者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險，比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。南寧這里如同一個金礦，這里有數百萬人的年輕人，有不止數千個中小老板，有很大的租房需求市場，發展前景廣闊。

東盟博覽會的外地品牌駐邕代表很多，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。

B：業內人士分析指出，在三五年內，只要鳳嶺片區小戶租賃價格及形式能達到目前五象廣場周邊的狀況，投資客們完全可以實現以租抵供，且略有贏余。客觀來說，無論目前的發展狀況如何，未來南寧東部地區肯定是出租市場最旺盛的地方。尤其在租價上，會明顯高于老城區的平均水平。南寧市房產中介協會會長陳偉分析，南寧有三個小戶型樓盤：TT國際、金旺角、摩卡生活館都擁有區域優勢，要不就是在商業區，要不就是在商務區。小戶型開發現在還是缺，很多大城市，小戶型都是以精裝修的形式出現，現在人們的生活節奏比較快，很少有時間顧裝修，精裝房的出現剛好滿足了這一市場需求。

C：南寧本身就是個機會，經濟社會穩步發展的開放之城。積極抓住機遇，不斷提高開放意識，合理利用有效資源。國內生產總值比上年增長11.5%。農業結構調整步伐加快，呈現全面發展態勢；工業經濟堅持以市場為導向，積極轉換經營機制，經濟運行質量提高；三產發展日益活躍，產生了以旅游、房產、會展、餐飲等為主的新經濟增長點；對外開放進一步擴大，來自美國、德國、新加坡、泰國、臺灣、香港等近30多個國家和地區的投資商到南寧投資發展，外資投向范圍涉及制造業、房地產業、建筑業、服務業等多個領域。每年的東盟博覽會、中小企業博覽會（玉林玉博會）、泛北部灣經濟論壇、文化產業高峰論壇等等國際性的博覽會和論壇充滿商機，吸引了大批的外商投資、建設和容納常駐國內外游客等等。

4，威脅分析 A：行業內的競爭

周邊樓盤云集。振寧·現代魯班、風鈴春天、遠辰·山水一號、錦繡豪庭、盛天華府、普羅旺斯、臺灣街、盛天國際、瀚林雅筑、恒大·蘋果園、東方華府、半島旺角等林立在開發區內，客戶分流，競爭激烈。

南寧小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

小戶型一直以來都是大家關注的焦點，從近期市場的反饋來看，小戶型的熱度正在持續增長。而保利21世家推出的精裝小戶型，從戶型布局、空間配套、園藝景觀到通風采光，都充分考慮了未來生活的實際需要，而且全部配備了洗衣機、冰箱、空調等9套家電，同時以6500元/平方米的均價入市，和以往相比，價格呈平穩狀態。實力比我們強大很多。

云星·城市春天、盛天華府、業和半島半山、恒大·蘋果園、臺灣街、東方華府、世洋首爾街近期均有小戶型投入市場。我們應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。

B: 行業外威脅

房地產同質化加大，我們要在這其中突圍而出。現在地板、家私價格不斷提升，加劇開發建設成本。

四，目標市場權衡及客戶鎖定，品牌形象及品牌推廣營銷策略。（1）目標市場權衡及客戶鎖定：

年輕人鐘情小戶型，不僅因為總價低，更是因為小戶型能讓各類年輕人找到屬于自己的時尚空間。南寧樓市有眾多小戶型，根據不同特征及適合人群，又分為迷你小戶型、精裝小戶型、溫馨小戶型及百變小戶型四類。

迷你小戶。

快樂單身私享空間。

適合人群：初入社會的單身貴族。

產品特征：迷你小戶由于受面積限制，設計上追求簡約方正，弱化了廚衛及客廳的使用功能。特別是廚房，有些小戶型甚至沒有。這類迷你小戶型多為單間配套，即客廳和臥室合二為一，而且一般只擁有一個窗戶或陽臺的采光面，有些甚至沒有陽臺。

產品分析：單間配套的迷你小戶，如果面積在15平方米以上，便可擺放沙發、餐桌、書桌、梳妝臺和床；面積在15平方米以下，只能擺放簡易沙發、小餐桌和床。而衛生間面積約3-5平方米、廚房面積約5-7平方米就足夠了。如果衛生間較寬，還可以設置干濕分區。而廚房面積較大的話，還可以擺放冰箱之類的電器。

迷你小戶簡單實用、總價較低，很多初涉社會的年輕單身貴族為之傾心，將選擇小戶型作為自己在城市里的第一落腳點。在南寧市某媒體工作的覃小姐說起自己在東葛路的迷你小戶時頗為自豪。“我是2007年參加工作的，畢業后就在家里的支持下買了這套二手小戶型。房子雖然只有20平方米左右，但卻是我的避風港。每天下班后我回到自己的小窩里，享受快樂的單身生活，而父母也不再為我操心了。”

精裝小戶。

時尚小資妙曼空間。

適合人群：注重享受生活的都市時尚小資。

產品特征：精裝修小戶型可為業主省卻裝修的煩惱。對于工作繁忙、應酬較多的時尚小資而言，此類小戶型無疑非常受歡迎。這類小戶型所在區域的配套較為完善，能滿足都市百領小資的購物、娛樂等需求。

產品分析：此類小戶型的居住舒適度及品質相對較高，而且購買人群多為具有一定經濟實力的城市白領階層。精裝修小戶型在南寧市場普遍被看好，目前許多樓盤都打出精裝修的旗號，以吸引時尚白領購買。

剛在北湖路的云星·香檳時代購買一套精裝修小戶型的曾先生說，他很喜歡這里的精裝修風格，而且能夠免去裝修的勞苦。“45平方米的一房一廳對我一個人來說已經足夠大了。在新房里，我可以完全按照自己的意愿布置家具，打造自己心儀的妙曼空間。”

溫馨小戶。

幸福新人甜蜜空間。

適合人群：即將成婚或新婚的年輕男女。

產品特征：溫馨小戶型一般較為注重臥室、廚房和衛生間的設計。有些小戶型還設計有次臥或書房，有的還有完全獨立的陽臺。使用功能較為齊全的小戶型，在經過男女主人精心的美化修飾后，頓生許多浪漫溫馨。

產品分析：此類小戶型得到不少即將成婚或新婚的年輕男女的推崇。年輕男女的購買力不強，大多是在家里的支持下購房。雖然只是作為過渡性住房，但同時也需兼顧實用性。

業內人士分析，此類溫馨小戶型多以二居室為主。一間做臥室，一間做書房或次臥。新婚夫婦居住正好合適，可以創造更為溫馨甜蜜的二人世界。受“90/70”政策的影響，今后南寧市將有更多的此類戶型涌現。

百變小戶。前衛人士暢想空間。適合人群：經濟實力較強的前衛人士。

產品特征：使用功能介于迷你小戶型和溫馨小戶型之間的百變小戶型，多以一居室或二居室出現。由于彈性空間的面積較大，自由組合后，房屋功能區將會有所增加。此類小戶型能通過不同的組合實現多種功能，達到前衛的效果，因此受到了經濟較強的前衛人士熱捧。

產品分析：“我這套房的面積僅是37平方米，但卻是二房一廳設計。這套房子的層高達5米，我自己做了一個隔層。上層是兩個臥室，下層是客廳和廚房。更為難得的是，我還增設了一個儲藏間，完善房屋使用功能，提高生活品質。”2月22日，記者來到望園路青年國際的楊小姐家中，她認為該樓盤的閣樓式小戶型讓她的生活很愜意。

也可自由組合是百變小戶型的創新之處，也是彰顯主人個性化的地方。這類戶型，或是通過增加層高，或是利用內外陽臺及贈送面積來達到隨意分割、切換房型的效果，為城市前衛人士提供了更多可自由暢想的空間。

（2），品牌形象及品牌推廣營銷策略

面對這一比較有難度的問題，我公司采取了以下三個營銷策略：

一、窄眾營銷：有的放矢地到各大年青白領人士工作的地方投放廣告；

二、網絡病毒式營銷：年輕人喜歡上網，在網絡上能將信息及時的擴散，從而利用網絡低廉的廣告費用進行宣傳；

三、情感營銷：即通過一系列情感軟文去感動目標客戶群。

營銷策略具體操作：

首先，我公司印刷了大量本案的彩色廣告，廣告的色彩盡量鮮艷奪目，在這些廣告宣傳單上我們詳細介紹了本公司及樓盤的情況、定位等。其次，公布了網上查詢本樓盤的方式、看房時間等。第三，在宣傳廣告和網絡上所寫的情感軟文中，盡量使用貼近時下年輕人口味的詞句，例如：

居住在??是一種詩意的生活方式，代表了自由、獨立、文化；是一種個性化的存在，處處體現匠心獨運的藝術品味與人文關懷；

我們的房客是這樣一個群體：既追求高的物質享受也追求有品味的精神享受；

要求個性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。； 對生活充滿浪漫美好的想象，愿意為自己所追求的生活不懈努力； 等等。

在上面目標市場權衡級客戶鎖定后，我們采用窄眾營銷的方式來做營銷宣傳，首先在傳播的范圍上只針對特定的目標群體，而且只使用目標群體最容易接受的術語、信息接受渠道、廣告傳播方式，力求以最少的投入最精確地命中目標群體。同時我們派人到南寧市各大企業的辦公所在地，只要是白領年青人士聚集的地方，如南寧新聞中心、電子科技廣場、泰安大廈以及各大機關單位辦公大樓等等，去派發宣傳單。這樣一來不僅經濟實惠，而且將受眾牢牢鎖在年青白領階層，不浪費任何廣告費用到無效的受眾上去。同時，我們的印刷廣告品可以收藏，宣傳持續性較長。

同時，我們也在南寧時空網和新桂網上發布了網絡廣告。對此，我們將委托專業人士代為制作FLASH廣告，準備在各個有影響力的網站推出。南寧時空網是南寧市受眾面最廣的地方性門戶網站。鑒于我們目標客戶群對FLASH動漫的愛好，我們可以專門制作一個非常煽情的FLASH廣告，從而增加點擊率。我們還專門在南寧時空網和新桂網、騰訊、新浪、搜狐、等各大門戶網站的城市BBS上發起了關于這則廣告及本案樓盤的討論。因為在BBS上發起討論是不用花一分錢的，空手套白狼，加上我們積極地將此貼熱頂，吸引了很多南寧市網民參與討論。通過網絡的傳播，我們將本案信息不花一分錢就象病毒一樣地傳播了出去。

在廣告宣傳到一定的時候，我們組織了看房活動。活動時間在哪里舉行都需要確定。在指定的地點，我們派專車接送看房的目標客戶，我們盡量將樣板房布置裝修得貼近時下年輕人的喜好：前衛、時尚、個性、色彩明快。在看房的同時，為了促進來看房的白領年青人士的交流，我們組織他們舉行聯誼活動。” 相信如此營銷推廣，我們的樓盤肯定銷售火爆，也促使我們增加經驗，事業不斷發展壯大。

第二篇：小戶型分析報告

盤點小戶型優勢

一、總價低、首付低、月供低 無論是自住還是投資，小戶型相對于大戶型來說，其最大的特點及優點就是總價低。如果是通過銀行按揭底方式獲得，那么其首付和月供也相對較低。首付在5萬左右，月供一般也不會超過千元，銀行還貸壓力小。這對于大多數購房者來說，應該還是可以承受的。縱有房屋千萬套、睡覺只需三尺寬。在房價日益飆升的今天，比起動輒幾十萬甚至上百萬的總房價，小戶型低總價、低首付、低月供的特點和優點，使得“居者有其屋”這一美好設想不再那么遙遠。

二、過渡性強 對于大多數自住型購房者來說，尤其是對于單身貴族和或是剛結婚不久的小夫妻而言，想要一次性購置3室甚至4室這種可供應全家人居住的大面積戶型難度是比較大的。無論是考慮經濟因素還是行業發展的必然，大多數人會傾向于選擇小戶型，等到財富積攢到一定程度再考慮二次置業，改善居住環境。因此小戶型可以作為一個過渡性產品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子，小戶型可以租或售，“滾動置業”的美好設想可以在小戶型這個載體上比較輕松的實現。可租可售可自住，所以說它的過渡性是非常強的。

三、投資可行性強

1、由于小戶型的總價低，應此其投資門檻相對不高。月供一般也在千元以下。通過選擇地段和裝修標準，完全可以實現用月租償還月供賺取長期穩定的收益。或者伺機出售，迅速回籠資金。比起大戶型來說，由于總價低，機會成本也相對少。即便出現比較大的動蕩和意外，虧損也相對較少。

2、投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，收益更穩定。即便出現大的動蕩，也不會向股市崩盤一樣，投資變成一堆廢紙。從這個角度來說，風險是比較小的。

3、市場需求旺盛，剛性需求大。購買小戶型房產用于出租，關鍵看投資收益。而這一點又取決于承租群的需求量。小戶型的承租群一般多為白領階

層、結婚不久的小夫妻。他們共同的特點在于財富儲蓄相對較低而剛性需求相對旺盛。因此，小戶型用于出租是非常理想的。這一點在一線城市表現得非常明顯。

四、裝修、居住成本低 小戶型面積小，因此裝修的時候可以省下一筆裝修費用。入住以后，各項按照面積均攤的費用也相對較低，經濟實惠。

五、增值保值性強 房屋作為一種特殊的商品，除具備居住功能外，還具有保值及增值的附加價值。而小戶型無疑成為房產投資的首選。一般來講，小戶型項目所處位置交通狀況良好，同時相關配套也比較齊全，小戶型無論是出租或出售都具有較大的保值增值空間。據了解，市區內的精裝修小戶型月租完全可以用來償還銀行不超過千元的按揭貸款。其保值、增值價值一目了然。

六、生活便利性強 站在小戶型定位的角度來看，由于其的潛在需求客戶多是年輕的上班族，他們正處于創業階段，尚未買車，對公共交通的依賴性是比較大的。所以真正受歡迎的小戶型項目的區位條件都比較好。通常交通狀況良好，距離公共汽車站、地鐵站比較近。對于上班族和“飄一族”來說，市區的成熟配套方便工作之余享受高品質生活。如購物、看電影、喝咖啡等，在市區選擇離工作地點近的地方買小戶型可以節省上班時間，免除長途勞頓。從這個角度來說，小戶型完全可以擺脫“購買能力”的束縛,成為高品味、時尚人群的個性選擇。選擇小戶型可以帶來便利的生活環境，相同的環境，較低的總價凸現其高性價比。創新小戶型的獨特新優勢 商品住宅時代的小戶型發展，至今已經歷時10多年了，產品更新換代，歷經多種變化。伴隨著“90平方米以下占比70%”的政策的全面實施，“90/70”小戶型從今年起在成都不斷亮相，其創新產品也普遍受到購房者的關注，銷售好于一般商品住宅。而今的小戶型有何變化？創新型小戶型究竟新在哪里呢？

帶來變化

住房最忌諱的是進門一眼望盡，而由于層高的變化讓面積不大的住房擁有了立體感，也 立體感：小戶型層高

適合現代家具、電器的布局和個性化的居住格局。以往，由于建筑層高限制不多，有的小戶型層高最高可達5.5米。一般住宅的層高在2.8米左右，因此5.5米可以設計打造成兩層空間，而面積計算則依舊以一層為單位，故有“買平方送立方”的說法。在層高的限制下，現在出現較多的是錯層或復式小戶型，上下兩層空間，下面對外會客，上面居住，面積雖然都不大，但分區明確、層次分明。有的甚至是南北錯層小戶型，上下兩層擁有陽臺看到的是不同的戶外景觀。

個性感：小戶型彈性組合空間平面的空間變化和彈性組合，對小戶型來說至關重要。因為，通過變化和組合，可以摒棄一些可看不可用的面積，改造成適合自己的生活居住空間。在以往的住宅設計中，一般小戶型產品是當作邊角料設計的，房間格局、承重墻等都是隨其它戶型變化而變化的。進入“90/70”時代，針對小戶型的設計不斷出現，如設計中盡量減少小戶型的承重隔墻，使之可以自由變化，組合成不同的空間就是很好的嘗試。

在彈性組合中，廚房區和就餐區的結合，臥室和書房的互通，起居室的多功能、工作陽臺和洗衣機的結合等都在考慮范圍內。增加彈性空間后，業主可以根據居住人數、興趣愛好的不同裝修設計自己喜愛的空間，使小戶型更具個性化。

空間感：小戶型花廳增加面積

對小戶型來說，在有限的建筑面積內獲得室內面積的最大化也是至關重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小戶型的設計正在考慮為業主增加室內的使用面積。而今，增加飄窗和陽臺，延伸小房間視覺的長度已經被普遍采用。

另一種由北方傳過來的進門花廳也開始應用到成都的小戶型中。顧名思義，花廳是養花弄草的地方，陽光、空氣需求大，所以花廳一般擁有一個半開放式的對外空間，頂上有檐，但對外無窗，所以花廳的建筑面積只能算一半。用一半的價格買到8-10平方米的花廳后，小戶型業主可以裝修改造，如改造成與廚房結合的半開放式餐廳，或改造成鮮花環繞的家庭

電腦室等。雖然總面積不大，但花廳增添了小戶型的空間感覺。

舒適感：關注小戶型通風日照。

還有一種小戶型中規中矩，朝南臥室帶南陽臺，北面廚房、衛生間帶工作陽臺，還有10多平方米的會客廳。麻雀雖小，五臟俱全。這類小戶型受歡迎的原因，是其設計符合居住的兩個基本原則，即通風和日照。不少小戶型為整體建筑的需要，往往舍棄通風和日照的標準。如兩梯三戶的房子，往往把小戶型設計在中間，與電梯門相對，這樣的房子缺少南北通風，室內的自然空氣流通不好，能源消耗量相應會增大；如有的小戶型被安置在板式樓的內凹處，日照時間短，朝向差，冬冷夏悶，居住舒適感差，尤其不適合老人居住；再如，有的小戶型窗前就有大樓阻擋，距離頗近，不僅曬到房間的陽光少，而且通風都受很大影響。因此，不論小戶型款式的變化怎樣，但萬變不離其宗。還是應首選南北通風好，朝南日照多的小戶型。在當今強調人居環境的時代，不論戶型大小，住得健康舒適要放首位。

第三篇：VIP客戶群體的分析及VIP活動的建議

VIP客戶群體的分析及VIP活動的建議

一、分析蕪湖市場我公司VIP客戶群體的現狀

據調查顯示，在高端商場的年銷售總額中，約60%是由VIP顧客創造的，且這一比例還將不斷上升。商家自然認為VIP客戶數量的增多，就意味著銷售數額的增加，因而發放VIP卡、推廣會員制成為蕪湖市場各商家爭奪客戶資源的不二法門。此時的會員業務已經成為衡量商場銷售情況的一個重要指標，VIP會員的多少直接決定了銷售業績。為了擴大VIP客戶群，蕪湖各商場不斷降低入會門檻，原本只有消費滿幾萬元才能入會的資格標準一降再降，使高不可攀的入會變成皆可能的事實，而象征身份、地位的VIP卡則喪失了原有的尊貴。

高端VIP客戶因為被“大眾化”而無法體會到“尊貴”之處，高端VIP只能一跑了之，也就造就了無數“休眠卡”的存在。至此，商家落入了發卡越多，休眠卡也越多的怪圈。坦白的說，這也是我公司目前所存在的情況。

二、市場上有關VIP活動的分析

VIP客戶享受的一定是特殊化服務，這樣才能凸顯其“尊貴”的價值。而相對來說，蕪湖市場目前依然采用的是大眾營銷策略，所提供的購物打折、消費積分、免費停車等活動，難以撼動高端VIP客戶。其實，像這樣的營銷手段在前幾年還能發揮作用，但是面對目前日益競爭激烈的百貨業，僅憑這些服務是無法滿足高端客戶的消費需求的。因為這類人群不是價格敏感型消費者，他們更加注重的是個性需求的滿足和購物體驗的享受。

現狀是一邊是各商家大眾促銷活動搞得辛辛苦苦，另一邊卻是VIP客戶冷眼旁觀很不買賬。準確地說，這些活動在某種程度上可以激活會員的參與熱情，拉動銷售額的提升，但是它們并沒有關注到VIP客戶的消費需求，做到精準營銷，顯然也就無法保證VIP對商家的忠誠度。

個人認為，其實發放VIP卡只是服務營銷的開始，VIP卡存在的價值就是數據的收集和分析，忽視客戶分析系統的存在，或是沒有數據分析的能力，VIP營銷就只能是“無源之水、無本之木”。特別是當存在大量的“休眠卡”時，各商家無疑為自己切斷了信息來源，進而也就無法對客戶進行實時追蹤和個性化營銷。因此，重視關系營銷，精準定位VIP營銷活動，讓客戶關系管理系統發揮應有的價值和作用，才是我們后期最大化發揮VIP客戶群體擴大銷售的基礎。

三、關于后期公司VIP活動的建議

1、通過各類數據跟蹤分析，不斷加大數據庫管理能力，精準定位，將服務營銷的著力點放在VIP顧客的“質”上，從而提高VIP卡的購買力和持續消費力。

2、后期活動著力點在于摸索著進行精準營銷，為VIP客戶量身打造一些活動，不斷提供符合其生活品味的產品與生活方式，鞏固和不斷培養VIP客戶群體，最終做到擴大銷售的目的。

3、在現有活動基礎上，通過后期拓展，擬開展異業合作、聯盟營銷、閉店銷售等活動。具體內容：

A、通過和知名旅游公司合作組織高端VIP客戶及大客戶，在圣誕或年終時南京“回娘家看看”之旅，前期溝通制作各類優惠券，促使其在蕪湖新百購卡南京消費；

B、在公司大型促銷活動中，區別對待高、中端VIP客戶，如刷卡不積分會體現不了VIP客戶的區別，建議登記刷卡次數，在年終兌換積分時，區別對待； C、通過和同等或更高級別的休閑娛樂行業的結盟，如餐飲、旅游、影院等共享VIP資源，通過持有新百VIP卡可享有其他聯盟企業的優惠服務，為其量身打造更好的服務體驗，“喚醒”沉睡的VIP卡。

D、可與高端產品，如“汽車類、房產類”企業合作進行“數據庫營銷”，共同匯聚高端VIP數據，精準定位，在高端酒店開辟會場聯合營銷。

E、在公司內部開辟場地，針對VIP群體展開“教育營銷”，因為當代孩子的教育史每個家庭的重中之重，通過開辦“新百夏令營”、“新百冬令營”“新百少兒閱讀書屋”等方式，拉近與VIP客戶的距離，增加其進店次數，擴大銷售； F、加大對各種“節”的VIP專題營銷，如教師節、護士節、母親節、父親節等，憑VIP卡，根據當時全年的積分總量加贈不同等級的禮品。

D、聯合公司現有化妝品類，鐘表首飾類、百貨類高端品牌，可每月在晚間固定時間，開展“XX品牌之夜”VIP專場促銷活動，在加大銷售力度的同時，預定品牌產品使用知識的講座，如“珠寶的鑒定知識、夏季護膚保養等”，在銷售商品的同時培養共同的VIP客戶群體，為后期講座營銷活動的開展奠定基礎。

第四篇：大學生客戶群體調查

大學生經濟能力，通過對一些網友和朋友溝通加上自己的分析，現在她們一個月生活費用普遍在800—1000元左右，也有在1000元以上。除掉每個月吃飯以外，零花的大概平均有500—800.對于商品比較重視款式價格而后才是質量。通過詢問我堂弟（廣西民族大學）、朋友的妹妹（廣西大學）和剛畢業的一個朋友。

飲食，平常周末大學生都會和舍友和老鄉聚會，消費在中低檔，大概在300元以內，消費的餐飲場所主要為大排檔，風味餐館，夜市燒烤。參考地段：農院路、火炬路、西大東門夜市區域。

休閑娛樂，主要是K歌為主，西大東門，南門附近一帶的這些場所一般到周末都會爆滿，和朋友親歷過，唱午夜場的等了整整兩個多小時才到我們。

服裝品牌，大學生是一個積極向上的群體，對于商務類嚴肅類的品牌沒興趣，受歡迎的服飾品牌：以純、森馬、美特斯邦威、三福、佐丹奴、阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯、阿依蓮、韓都衣舍、外貿名品等。

鞋子：一些運動休閑品牌的鞋（如安踏、李寧、361度等）、匡威、達芙妮、華耐、夢夢等。

個人總結分析：按照本案的地段和周邊群體，大學生是一個低消費群里，消費不高，商家進駐主要以為滿足迫切需求和生活必須為主。所以要有餐飲，娛樂，服裝，超市、聯通移動營業廳、銀行網點等這類。

餐飲大眾消費為主，飲品奶茶店（大維、菜茶沫、地下鐵）、快餐店（如柳盛、佳百旺、快而美類）、米粉店（三品王、粉之都）、生活小吃（沙縣小吃、特色小吃類）、大排檔

娛樂，一些量販式KTV和網吧、溜冰場

服飾，服飾控制在200塊左右以內，超過300塊學生群體就會選擇去市中心和大型購物場所購買，心理想法是可能款式多，價格會打折。按照大學生給出喜歡的服裝品牌和本案的地理位置，我覺得進駐以純、森馬、美邦、三福、韓都衣舍、外貿名品這類品牌可以，只要價格合適都會購買，而阿迪達斯、耐克、杰克瓊斯、阿依蓮這些價格稍微貴了些，可以考慮進駐這些品牌的折扣店，如阿迪和耐克折扣店。

鞋子，按照朋友說的，她們大學女生很喜歡達芙妮和夢夢的鞋子，新品多。

一些生活服務類，這類為生活必須，不受地域限制，超市以中小型超市為主，如利客隆，銀行網點和移動聯通充值業務辦理，便民服務等這些。

第五篇：小戶型住宅分析論文

一、當前小戶型存在的問題

目前市場上的小戶型物業主要有以下幾類問題：

（一）房型不合理，居住功能差。現在，小戶型住宅中大多是賓館標房式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類標房式房型，實際上就降低了作為居住物業的使用價值，因為即使是酒店式住宅，其畢竟還是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。

除了這些標房式房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗間，無任何自然通風采光，這種不合理是顯而易見的。這也是小戶型住宅的通病。嚴格地說，這類小戶型房型可謂是市場的無效供應，是社會資源的浪費。

（二）得房率低，走道過長。如今，小戶型住宅的得房率普遍遠低于常規住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新銀座”60％，“東方新地”64％等。這與通常新建住宅80％以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇（尤其是當市場上出現了更高得房率的小戶型時）。

過低的得房率，實際上就縮小了套內的使用面積，或者說實際上增加了套內使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的。

（三）識別性差，存在安全隱患。

由于小戶型住宅設計的陳舊，一個層面幾十戶，魚骨狀、回環狀一貫通的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌室號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便會給不法之徒留下可乘之機。

（四）一梯幾十戶，上下不便。現有小戶型住宅，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設置。如“金銀匯”的32層三梯54戶，“自由自宅”的6層2梯40戶，“奔騰新干線”的32層三梯20戶，“藍朝部落”的32層四梯24戶等。平均每部電梯每天要承載一百多戶至二百多戶的上下運量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運量。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。

（五）面積不當，總價失控。現在小戶型住宅中標房式的一室戶房型建筑面積，不少都在40-50平方米，如“新銀座”、“富通城”、“東方新地”等，對一室戶而言，顯然偏大。這一面積完全可設計成緊湊的小一室一廳。而小戶型中的一室一廳也同樣偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超過80平方米建筑面積。這就失去了小戶型的本來意義。小戶型就應體現其“小”，以符合特定的市場需求。這一面積的不當也就直接導致了總價的上揚，使小戶型原有的低總價優勢逐漸消失。此外，如此“雙高”的小戶型，其未來的預期租金也必須隨之高漲，這就又與租賃市場實際的需求結構相矛盾、相背離，導致今后此類小戶型的難以出租與變現，甚至引發一系列的市場問題。其實這也反映出發展商對小戶型市場定位的失誤。

上述五大缺陷，也是當今小戶型市場不成熟的表現。如何解決這些缺陷與不足，如何優化乃至細化小戶型產品，提高對特定居住使用者的適應性（包括價位），這是今后小戶型開發的關鍵，也是小戶型市場進一步良性發展的保證。

二、小戶型產品的優化與對策

（一）改點式為板式，創新平面布局。改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

（二）改直套為橫套，縮短進深。現有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一房一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風采光的生態性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。

（三）細化功能區隔，合理面積配比。小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

對于1-2人居住的一房一廳來說，其各功能區域的面積，當然要比常規住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于10平方米，客廳不應小于12平方米，衛生間不宜小于4平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促、逼仄。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是“螺絲殼里做道場”，細化小空間功能區隔的關鍵一環。

（四）變化局部隔斷，增加儲存空間

為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

（五）房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

在裝修設計中，常會因房型的局限和空間區隔的不合理而給裝修帶來麻煩和尷尬。如果能在房型設計時，事先考慮到裝修的需要，將兩者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不覺其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥、壁龕的設計，鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷，兩用或多用的空間處理和家具設計等。