第一篇：房改房買賣注意事項

房改房買賣有什么注意事項:

購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系？這種關系是否可靠？特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。

第三，確認產權證的準確面積。應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。

1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項注意

（1.）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

（2.）房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

（9）.中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現問題后卷款逃跑的風險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務的業務，從房產、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達成購買協議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產權過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據需要將保付通賬戶內全部或部分資金設定委托銀行監管，等到交易完成后，銀行將根據雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統二手房交易 銀行“監管”賬戶二二房交易 交易費用 流程 交易費用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續費 ●其它費用 通過中介公司辦理，手續繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續費 ●申請貸款所繳納的首付款免收手續費 雙方達成買賣協議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項

在簽定購買二手房買賣合同時應注意的事項及后續流程。主要有以下幾點：“查驗業主房產證及身份證、簽定買賣居間合同、如何過戶、付款方式、交接驗房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實保障自己的權益。查驗房產證———在購買簽定二手房買賣合同時，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權證書”（俗稱“產權證”），因為法律規定：未取得產權證的房子不得轉讓。其次要看房屋所有權證是否真實、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產權證上標注的面積一致。最后要了解房屋所有權人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權或債務糾紛，有無抵押；房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、通風、采光條件以及物業管理，對于國家和省物業管理條例規定的物業管理服務費，業主是否已履行了義務。

簽定買賣居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產權涉及到哪些稅費，雙方各自應承擔的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應明確雙方的違約責任，在簽訂合同時應該詳細規定雙方的違約責任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應約定交房時間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業綜合管理費等由誰承擔等。

如何辦理過戶———這是二手房交易的最關鍵環節，一定要到產權登記部門辦理過戶手續，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關手續，相關人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，買方即支付相當于房價款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據。在辦理過戶當天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應轉為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款交付進行全程監控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產中介公司提供擔保，這樣較安全、省心。

交接驗房———房屋交付使用是買賣交易的最后一個環節，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負有責任。驗房的內容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業管理、有線電視等費用是否已經結清等。二手房的交易流程手續是：

1.業主，客戶和經紀方簽定《房地產買賣合同》，客戶交定金與業主，業主將（房地產證）原件托管與經紀方進行查檔

2。由評估公司對成交物業進行評估（客戶做按揭）3。客戶存首期款到銀行監管，同時申請按揭 4。兩個工作日后，銀行出承諾書，（承貸款的金額）5。辦理產權過戶手續，6。30個自然后，出新房產證，客戶領新證，由銀行自動打款給業主（首期款）7。2個工作日內，到銀行做抵壓手續 8。15個自然日后，銀行到國土局領取抵押件

9。兩個工作日后，銀行放全款給業主（打入業主指定賬戶）二手房交易的稅費

買二手房買方到底要交哪些稅費？ 經濟適用房（江西省不準轉讓）: 未滿五年不準轉讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價*1%(賣方繳納)營業稅:當年購入價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:當年購入價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:當年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價*1.5-2.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）未滿五年: 營業稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費：6元/平方米（買方出）證件工本費:5元（買方出）

個人所得稅:(成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過戶程序

(一)查冊——到房地產交易中心查冊，電腦收費。

(二)上市核準———交易所領取《房屋買賣征詢意見書》，交給原業主填寫，并到業主原產權單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細表(一式5份)、分攤明細表(復印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產證》原件及復印件1份到房地產測繪所受理窗口(47~39號窗)申請測繪房地產平面附圖，3個工作日，收費0.27元／m2。

(四)遞件———買賣雙方帶齊身份證復印件；《房地產證》原件及復印件3份；《廣州市房屋買賣、登記申請表》原件及復印件4份；《廣州市房地產買賣合同》；《房屋買賣征詢意見書》；《出售公有住房繳款明細表》；《公有住房購房協議書》分攤明細表到交易所31~34號受理窗口提出交易申請。10個工作日，不收費。

(五)查稅完稅———買賣雙方憑《過戶通知書》到交易所42號窗查稅，到13~17號受理窗口交印花稅、交易費、登記費、個人所得稅(購房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢；62~63號窗口取契稅單。

(六)過戶———買賣雙方帶身份證、交稅的所有發票到40~41號受理窗簽名過戶。

(七)領證———買方憑身份證原件到登記所領取新《房地產證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時大約15個工作日左右。

第二篇：房改房過戶手續有哪些,房改房買賣注意事項有哪些

房改房過戶手續有哪些，房改房買賣注意事項有哪些

一、房改房過戶手續有哪些

（一）去房改辦政策法規科領取《房改房上市交易申請表》；

（二）產權所有人填寫好上述申請表后，到原產權單位蓋章并領取《職工個人住房檔案建檔登記表》、《房改出售公有住房完全產權評估價核定表》；

（三）拿單位蓋好章的申請表到房產局；

（四）完成后，帶齊上述三張表及房改房相關資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產權證、土地證、房屋所有權人及配偶身份證、戶口簿、結婚證等需要查看原件及留復印件2份；夫妻離異的提供財產分割協議書、夫妻一方已故的提供財產分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件；

（五）用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即我們說的上市證，至此，買賣雙方就可以徑直去交易中心辦理新的產權證了。

二、房改房買賣注意事項有哪些

（一）要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系？這種關系是否可靠？特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

（二）按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。

（三）確認產權證的準確面積。應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。

第三篇：房改房買賣合同范本

房改房買賣合同

立合同人：賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________買方(乙方)：姓名(或名稱)____________身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業執照號碼)_____________甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中...立合同人：

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________ 買方(乙方)：姓名(或名稱)____________ 身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業執照號碼)_____________ 甲、乙雙方經協商一致，就房改房買賣達成如下協議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購 公有住房、經濟適用住房、按房改政策由個人集資建設的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結構，建筑面積_____________平方米，房屋所有權證號碼為___________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價為人民幣(大寫)_________________(￥_________元)，單價為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽市房改房上市交易管理辦法》規定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關該房屋的產權或債權債務糾紛，概由甲方負責處理，承擔責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權一并轉讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經有關主管部門批準不得擅自改變房屋的結構和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨同房屋產權過戶轉移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應在規定的期限內，向房地產產權登記機關申請辦理權屬轉移變更登記手續。

十、甲、乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理上述房地產過戶及權屬登記手續所需繳納的稅費。

十一、其他約定：1、2、3、4、十二、乙方逾期付款的違約責任(自行約定)_________________ __________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責任(自行約定)______ __________________________________________________________。

十四、其他違約責任：依照法律規定和本合同約定承擔。

第四篇：房改房有關情況

房改房有關情況

一、成本價房改房和標準價房改房有什么差別

成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房通常根據職工的工作年限及所購房屋的實際情況。售房單位給予一定折扣。標準價房的價格低于成本價，居改初期購房時多采用邊準價購買，以標準價購買的房屋產權是單位職工家庭共有產權。在房屋需要進行買賣轉讓時，必須與單位協商，除補交相應的土地出讓金外還要給予單位相應的效益，單位有權限價出售并享有優先購買權。近兩年國家提倡用成本價購房，以成本價購買的單位住房，所有權屬職工家庭。可以上市轉讓或繼承，屆時需補交土地出讓金并按規定繳納稅費。

成本價交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標準價1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補交）

二、房改房上市交易的程序以及手續怎么辦 首先確定你的房子不是給國家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁右上角會有個紅色章印（顯示 成本價購買 優惠價購買 標準價購買）三種 上市的話需要交易土地出讓金費用，計算方式：優惠價和標準價計算：城八區標準價基數1560X建筑面積X0.07%成本價計算：城八區標準價基數1560X建筑面積X0.01% 契稅個稅營業稅按照商品房計算。

三、佛山南海以優惠價購買的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價購買且與原產權單位沒有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

（2）二看與原購房單位簽訂的買賣協議中是否有諸如：“單位有優先購買權”、“出售轉讓需經原產權單位同意”或“五年之內不可以上市”等條款約定。

2．以成本價購買且與原產權單位有事先約定的或以標準價、優惠價購買的，需向原產權單位提交《已購公有住房和經濟適用房出售征詢意見表》，原產權單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權證第一頁有“私優”、“私標準”、“優惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優惠價購買。

（2）二看與原產權單位簽訂的買賣協議中的約定。

房改房怎樣上市買賣

如果已取得產權證書，出售時要辦理如下手續：

一、向房屋所在地的區、縣房屋土地局提出書面申請，并提交下列材料：

（一）已購人有住房和經濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權證書；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；

（五）已購公有住房的房屋所有權人與房屋原所有權單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應當提供房屋原所有權單位同意出售的書面意見；

（六）市房屋土地管理局規定的其他材料。

二、如獲準進入市場交易，買賣雙方當事人應當簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內持批準文件、房屋買賣合同、房屋所有權證書以及買賣雙方當事人的身份證明到房屋所在地的房地產交易管理部門辦理房屋轉讓和變更登記手續。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過戶時繳費明細：

1、契稅：總房價1%的契稅或應交契稅稅額=房屋成交價格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個人所得稅：總房價1%或者差價20%的個人所得稅（應納個人所得稅稅額=（房產轉讓收入額-房產原值-合理費用）×20%

4、轉讓手續費

以上稅種稅率以當地房管局規定為準

請問房改房性質二手房交易中買賣雙方各自需要交納哪些稅費,繳納稅率多少? 計算方法是：賣方需要交納總房價1%或者差價20%的個人所得稅,因為已經滿2年,所以免征營業稅。買方需要交納總房價1%的契稅。

房改房土地性質

房改房即為已購公有住房，是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產權中的土地產權部分實際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產權部分(即建筑物部分)。

在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權相關收益(租金)提出要求，對居民有潛在的優惠。這時的交易是不完全的市場交易。當居民出售住房時，情況就出現了變化，二手房買賣是按照市場價進行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權的。（產權性質是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產權的房子轉讓是稅率都是相同的。

契稅由買方交納，普通住宅按成交價的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對購房時間如何確認上：

(1)《房屋產權證》上記載的日期

(2)購房《契稅完稅證》的填發日期

上述兩個時間按“孰先”原則確認

對于根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。

購房時間在五年以內轉讓銷售的：

營業稅及附加為《房屋買賣契約》上的售房價格的5.55%。

個人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質

1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產權完全歸個人;第三種是以成本價購買，產權也歸個人。即房改房可分為部分產權的房改房(第一種)和全部產權的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標準價購買住房，從而取得住房的占有權、使用權和有限的收益權和處分權;后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產權。

從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。

相對部分產權而言，全部產權的法律性質簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產權，該公有住房就變為私有住房，購房者系該房的所有權人并取得房屋所有權證，可以上市出售，但其在行使所有權時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規定，經縣以上政府房改部門批準后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買了一套房改房，賣房人有房產證和土地證，現在手續都辦完了，發現土地證上的土地性質為什么還是劃撥啊？在網上看了好多，不是說：房改房上市后土地性質就會改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買的那套房早已經房改過了，已經和當初建房的單位沒有關系！請有了解相關情況的幫忙解答一下！！謝了！

答一：原來是劃撥土地,這是無法改變的。你在購買過程中或你的上家在購買過程中（房子出讓凈價肯定是買家付）肯定已經按規定補交土地出讓金（劃撥地塊）或相當于土地出讓金的價款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級和房改房土地使權證書上所載的分攤面積，按定額標準計算繳納，實際出讓、轉讓年期短于66年的應乘以年期修正系數。（土地等級劃分標準、實際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實際竣工年份起算。實際出讓、轉讓年期根據總年期扣除簽定出讓、轉讓合同之前已使用的年期數計算。）所以雖然上面還是寫著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產交易后為何還是劃撥性質的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區內的房子（因為景區的房子基本都在三樓以下），符合這兩個條件的房子不管你交易多少次，土地性質是永遠不會改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經濟適用房和商品房一樣都是全產權，所以正規的經濟適用房有房產證。經濟適用房是由政府開發的，開發商只是代建，經濟適用房、房改房土地性質為劃撥，沒有土地使用年限的規定。再次上市交易后按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年，目前物權法對住宅使用年限規定70年之后可以交納一定的費用進行續期，但具體對于經濟適用房以及其他性質的房屋目前沒有規定。

第五篇：二手車買賣注意事項

專家提醒二手車買賣注意事項

一、核對車輛證照

在買車的時候，注意檢查該車證件是否齊全、是否有欠費或違章行為，假如證照不全或有一些不良記錄，買車后在辦理相關手續時則會煩惱多多。這方面有很多例子，值得消費者借鑒。

1.賣主的身份證通過檢查賣主的身份證可以判定賣主是否對所賣機動車擁有使用權和支配權。

2.機動車行駛證這是機動車取得合法行駛權利的憑證。車輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車都會在當地車管所進行登記注冊，必要的時候可以致電車管所進行核實。

3.機動車來歷證明也就是原始的購車發票，以防買到不正當來歷的車。

4.機動車牌號主要看有無涂抹更改的痕跡，是否與行駛證上登記的號牌一致。車架號，也應該與行駛證上登記的號碼保持一致，車架號通常被刻在車輛的儀表板上。保險單，只有上了保險的車才有可能在車輛發生交通事故的時候將車主的損失降到最低。

5.費稅的繳費證明包括養路費繳費證明、購置稅和車船使用稅完稅證明等。

二、查看車況

一輛二手車殘值就是車輛的剩余價值，即根據車輛的年齡、保養程度、性能進行綜合打分后，以了解車輛真實狀況。你可以從以下幾點著手： 1.查找事故痕跡與隱患

掀開車內地毯，查找下面車身是否藏有硬傷。仔細觀察車門，看是否重新油漆過。任何新的油漆都說明掩蓋了不想讓人知道的缺陷。查看全車線條是否流暢：因為汽車一旦發生擦剮或碰撞，車身線條是最不易修復勻稱的。車輛外觀各個部件間隙是否一致。檢查漆面的光潔度是否均勻。車身各部位密封膠是否完整。原車焊接點是否完整。

2.識別汽車的真實年齡

看一眼踏板上的橡膠蒙面，這里最能透露出車輛的實際年齡，一個橡膠蒙面的使用壽命大約在3萬公里。經常有人擔心原車主會在里程表上作偽，也有辦法查驗，可查看該車最近的維修發票或者維修保養手冊，那上面應注明車輛的行駛里程。3.仔細查看輪胎磨損程度

尤其是前輪。假如花紋扁平，邊緣已全無棱角，說明原車主駕車的習慣粗野。這樣不僅輪胎本身狀況不佳，更透露出全車的整體狀況會很成問題。

4.車身狀況

耐心地圍著車身多轉幾圈，仔細觀察擋泥板的邊緣以及車軸處，看機件磨損與經受風吹日曬的情況。

5.發動機外觀與運轉情況

查看發動機外觀，識別漏油漏水的痕跡。點燃發動機，觀察排出氣體的顏色，假如排出的氣體是半透明的淡灰色，說明狀況良好；如果是黑色的，則說明發動機沒有調校好；藍色說明發動機已經十分疲勞；白色的說明汽缸墊將報廢。

6.檢查車輛行駛性能

要想查驗離合器的狀況，教你一個妙法，起步時把變速器掛在三擋而不是通常的一擋，假如發動機未像正常情況熄火，說明離合器已經老化。

隨后要駕車行駛一程，并且等發動機上升到適當的溫度，仔細傾聽發動機的聲音。盡可能頻繁地轉換車速，查看在加速與減速時車輛的反應。

三、檢查車輛保險

個人由于愛車心切或單位用車為了節省成本，會在車輛使用的頭兩年盡量上全險。而真正的試乘試駕車輛由于新車銷售商本身就具備維修的能力，而且車輛是在一定地域范圍內使用，所以往往都不會上全險。還有就是一些事故車，正是由于沒有上足保險，使用時出了事故，面對巨額的維修費用，車主才選擇了賣掉車輛。這兩種情況也都能體現在保險金額上。還有就是可以通過保險公司查到車輛在保險期間內的出險情況,能對事故歷史了解得更透徹。

四、檢查原車主 主要是核對《機動車登記證書》。看車主是個人還是組織機構。一般來說，車輛為個人的，出售原因有可能是因為資金問題，或是因為車主要出國移民一類。如果是組織機構的，要仔細看清是哪個組織機構，最好能記清楚單位的名稱，回家用搜索引擎搜一下，看看單位經營項目。

五、交易程序

二手車的交易程序是：買賣雙方到咨詢窗口審驗車輛的相關手續-工作人員對車輛性能進行檢驗-買賣雙方簽訂交易合同-領取二手車銷售統一發票。而后，在辦事廳內的市車輛管理所辦公席辦理過戶手續和車輛保險。

二手車交易需提供以下證件：車輛行駛證、機動車登記證書、機動車登記副表（帶身份證、行駛證、養路費證到車輛所在轄區車管所抽取）、車輛購置附加稅證、買賣雙方身份證、戶口簿，如果是外地戶口，需要攜帶暫住證，買方的暫住期限須滿1年。

消費者都希望在二手車市場可以挑選到價廉物美的二手車。他們當中，也確實有一些“意外驚喜”的受益者，不過也有許多人卻遭遇“一場驚喜一場空”的結局。為此，業內人士提醒廣大淘寶者，在選擇二手車時，切不可以有僥幸心理，避免落入“看似餡餅，實則陷阱”的圈套中。

低價車誘人之處有陷阱

很多人在購買二手車時，圖的就是價格便宜。因此，在價比三家后，一些超便宜的價格會打動淘寶者的心。這種情況下，消費者尤其要懂得分辨真假，了解便宜的真正原因。

專業人士告訴記者，同一型號、相近車況的車輛，各家二手車經紀公司在價格上有高低差異實屬正常，這種差額一般在2000～3000元左右。但有時同一款較暢銷車型，有時價格相差在5000元甚至上萬元以上。如一輛2001年的帕薩特，在車況相近的情況下，應為14萬元多，可是另一輛卻只需要13萬元，便宜的那輛就要倍加小心地檢查。

其中進貨渠道不同，可能會讓個別車價格明顯偏低，比如前車主因急需現金，不得已出低價將座駕賣出。由于二手車經紀公司在收購此車時已經有足夠利潤空間，所以報出比市場平均價明顯低得多的價格吸引消費者，這也在情理之中。可是，這樣的例子并不太多。還有一種平價車的情況是，該車型屬于冷門車，市場保有量小，不被多數消費者接受，如經濟型車中的派力奧、高檔車中的克萊斯勒君王，由于需求量少，所以價格偏低并不奇怪。

可是，現在有不少車輛本身是事故車，被某些二手車經紀公司加以隱瞞，以低價來吸引消費者心。在收購這些事故車時，某些二手車經紀公司知道它已經索賠過，于是刻意地停掉原有的保險，另外重新購買保險，這一點很多消費者根本無法看出。即使有意識當場檢驗，卻苦于此時已無檔案可查，所以它是否事故車，在現有的車險上難以看出。對此，消費者除了必須價比三家，對該車型新車、二手車的均價做到心中有數外，還應當找對檢修在行的師傅陪同仔細檢查，如車窗玻璃、輪胎，在發生重大事故后，翻新的痕跡都很明顯；有的事故車甚至在外觀上，也可以看得出略顯變形。

值得注意的是，年份較新的準新車，特別是車齡在一年以內的車型，價格如果與新車價格相差太遠，同時在二手車市場內比起同類車型也便宜10%，消費者就要多留一個心眼。

賣車也要防貓膩

車主在賣出自己的座駕時，有時也會在對方“高價求車”的幌子下上當受騙。特別是路邊一些“高價求車”者，抓住車主認為車價被正規交易市場商家壓低的心理，出價往往比市場價高出3000～5000元，讓不明就里的車主以為可以多賺回幾千元，從而任由他們介紹給其相熟的舊車收購公司，后者在進一步估價時，再以各種“正當”理由(如對車內裝飾、外觀、發動機、市場保有量等諸多方面挑刺)將價格壓低，或將尾數扣下(比如一輛原價值10萬元的車輛，商家開出10.5萬元的價錢，卻只付給車主10萬元甚至更少，并答應余下5000元的尾數在過戶后如數奉上)，但往往那幾千元車主就很難討回來，因為這些作為私人中介性質的“游擊隊員”早已“人間蒸發”掉了。