第一篇：動遷房買賣注意事項

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動遷房買賣注意事項

動遷房在交易的時候應該注意什么？購房者在選購動遷房時，先要查明安置房的性質，看房屋產權歸誰所有，不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。下面由贏了網小編在本文整理介紹相關內容。

動遷房的種類

動遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動遷而配置的房屋，這類房子房屋產權屬于個人所有，但是在獲得產權證后5年內不能上市交易。另外一類是因房產開發等因素而動遷的房子，這類房屋與普通商品房無異，屬于被安置人的私有財產，沒有抓讓期限的現在，可以自由上市交易。

動遷房買賣潛在的法律風險

1、政策因素

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根據相關法規及政策規定，動遷房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

2、價格因素

目前動遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

3、人的因素

共有人”是動遷房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，法律咨詢s.yingle.com

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請求確認房屋買賣合同無效。

動遷房買賣最大的風險還是房屋產權性質的問題，因此在買房的過程中一定要先查明動遷房性質，最好等到屋主有房產證后進行交易。在簽訂動遷房買賣合同的時候盡量把一些風險情況寫進購房合同里面。

動遷房買賣注意事項

在選購動遷房時，先要查明安置房的性質，看房屋產權歸誰所有，不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。

第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房，其風險就更大。

買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。

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買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。一般來說，購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定，以防合同的對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

相對于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風險相對較小。

來源：（動遷房買賣注意事項http://s.yingle.com/cq/466875.html）征地拆遷.相關法律知識

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第二篇：動遷房買賣注意事項

近半年以來隨著動遷房屋買賣引發的糾紛非常多，就筆者而言，近期代理的動遷房買賣案件不下十起，咨詢者就更多，大部分咨詢人士在律師的指導下能夠順利的與對方化解矛盾，解決爭端，但也有部分案件需要走到訴訟程序，對簿公堂，近期的動遷房買賣糾紛案件有些與以往不同的特點，在此與讀者分享，希望您在購房過程中能夠多加注意，也希望給碰到類似問題的讀者以參考。當然如果本文不能解決的問題，也歡迎致電律師咨詢。

首先，引起動遷房買賣糾紛的原因是房價的波動引起的，近期房價上漲的勢頭被遏制了，但是很多動遷房買賣都是幾年前簽訂的合同，相比那時而言房屋還是有不小幅度的升值，所以在實際可以辦理過戶時會產生出售人心理上的不平衡，因而不愿意辦理過戶手續而引發糾紛和矛盾。

其次、近期很多動遷房買賣糾紛是因為購房時房屋沒有辦理產權證簽訂的合同，待產權證出來以后產權登記人與合同簽約人不一致而引發的，這種糾紛不在少數，根據筆者代理的經驗，我代理的案件中有三起因此而發生，盡管最后都是購房者勝訴，但是案件幾經波折，對于購房者來講風險還是比較大的，因此建議如果您尚未購房或者準備購房，特別是購買尚未取得產權證的房屋，那么您一定要將房屋的實際權利人搞清楚，有必要的話，所有有權利的人都簽字認可，這樣才比較保險，一般說來可以通過這樣幾個途徑確定權利人，一個是看動遷協議，另外一個是看被拆遷房屋的戶口簿，如果要購買的房屋有住房調配單的，看住房調配單，這樣基本上就能鎖定房屋將來的產權人。

再次、有了產權證，也可以過戶了，遇到了購房人的限購問題，當時購房時不限購，但是到了過戶時房屋限購了，這是一個比較讓人頭疼的問題，目前上海的限購比較嚴格，法院在審理房產糾紛時也會詢問購買方是否屬于被限購人，當然法院不會去查詢是否真的限購，但是法院作出判決后實際執行機構房產交易中心是可以查詢的，所以限購的問題要在訴訟前預先考慮清楚，如何應對，保險起見最好還是將名下的房產先轉移到子女或者父母名下，或者有判決書后先保住自己的房產權利，先不辦理過戶手續也可以。

第四、沒有任何理由的就是不配合辦理過戶手續，這種情況也有的，可能產權人是希望通過這種方式要購房人額外補貼，這種情況也比較普遍，對于這類案件從律師的角度上來講，是沒有什么訴訟風險的，基本上訴到法院，法院都會支持，但是在此情況下如果產權人開價不高，而購房人也可以接受，那么不失為是一種解決問題的好辦法。

第五、一個處理動遷房買賣糾紛的小技巧，房產交易中心辦理過戶手續時如果能夠提供拆遷協議的原件，是可以免除營業稅的，營業稅有5.55，這個稅率還是較高的，所以可以在購房時約定清楚過戶時必須由產權人提供動遷協議的原件，否則因此產生的營業稅由其承擔，這對于購房者而言也很重要。

上面一些問題比較有代表性，本站也有很多關于購買拆遷房應該注意的問題，讀者可以多看一下，如果您仍然有不清楚的地方或者認為風險較大需要律師陪購的，可以按照網站的電話與我們取得聯系，我們會根據我們自己的專業知識保護您的交易安全。

作者：上海遠業律師事務所焦春偉律師

上海市律師協會房地產業務研究委員會委員

電話：***

第三篇：動遷房買賣合同注意事項(上海)

一、要求所有共有人在房屋買賣協議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的要出具經過公證的授權委托書，或聘請律師見證委托書。

二、合同中明確約定，如出賣人料理產證時不予配合的法律后果。

三、合同條款設定時最好不要全款一次性付清，約定發生 5 年內不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責任適當重些，合同中設定擔保人或擔保物。

四、3 年內如發生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財富因訴訟被執行、再動遷，要確定當出現這一情況時的解決方法。

五、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產權人的房屋經常因債權人申請而遭到查封。

六、目前除了將房屋產權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產過戶給買方，避免可能產生的訴訟成本和時間成本。當然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法

第四篇：購買動遷房的注意事項,如何購買動

張雷律師：購買動遷房的注意事項，如何購買動遷房？

張雷律師按：動遷房以其較低的價格、較大的升值空間頗受市場青睞。然而由于動遷房五年限轉（現在是三年）的政策約束，簽訂買賣合同后不能立刻實現過戶交易，購買動遷房也存在很多的風險。張雷律師認為，動遷房買賣合同合法有效，但是因為簽訂動遷房買賣合同與交易過戶之間期限較長，變數較多，因此在購買動遷房時有很多注意問題，張雷律師總結為查、簽、付款和違約條款四部分，購房者可以按照張雷律師的文章仔細核對、認真約定，在一定程度上規避購買動遷房的風險。

一：查！

1、查看動遷房是否有產證：以產證登記的權利人為動遷房買賣合同的出賣人。

2、查看拆遷補償安置協議：以協議被安置人作為動遷房買賣合同的出賣人。

3、查看動遷房家庭成員情況：有共有人的簽訂共有人承諾書。

3、查看動遷房內戶籍情況：約定戶口遷出違約金條款。

4、查看限制交易期限：明確產證辦理期限和過戶期限。

5、查看動遷房權利狀況：明確有無出售、抵押、查封情況。

二、簽！

1、簽訂動遷房定金協議：定金罰則約束買賣雙方。

2、簽訂動遷房買賣合同：房屋買賣合同法律關系。

3、簽訂一賠二的借款合同：用以設定抵押權。

4、簽訂借款合同的抵押合同：用以辦理抵押權登記。

5、簽訂出賣人承諾書：排除共有財產無權處分的抗辯。

6、簽訂家庭成員承諾書：預防第三人主張權利。

7、簽訂交易委托書：在賣家不配合過戶時可徑行交易。

三、付款。

1、交付房價20%作為定金：最高限額定金防止賣家跳單。

2、簽訂動遷房買賣合同后交付首期款：以房價50%為宜。

3、房東交房后交付尾款：賣家違約以尾款作為違約金直接罰沒。

四、違約條款。

1、約定根本違約的違約金：賣家需按市場價差價補償。

2、約定逾期交房的日違約金：約束賣家交房違約。

3、約定逾期辦理產證、過戶的日違約金：約束賣家交易違約。

4、約定戶口遷出違約金：創設起訴條件，追究違約金。

5、約定買方單方解除權及違約解除違約責任：解除合同并獲得賠償。

第五篇：二手車買賣注意事項

專家提醒二手車買賣注意事項

一、核對車輛證照

在買車的時候，注意檢查該車證件是否齊全、是否有欠費或違章行為，假如證照不全或有一些不良記錄，買車后在辦理相關手續時則會煩惱多多。這方面有很多例子，值得消費者借鑒。

1.賣主的身份證通過檢查賣主的身份證可以判定賣主是否對所賣機動車擁有使用權和支配權。

2.機動車行駛證這是機動車取得合法行駛權利的憑證。車輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車都會在當地車管所進行登記注冊，必要的時候可以致電車管所進行核實。

3.機動車來歷證明也就是原始的購車發票，以防買到不正當來歷的車。

4.機動車牌號主要看有無涂抹更改的痕跡，是否與行駛證上登記的號牌一致。車架號，也應該與行駛證上登記的號碼保持一致，車架號通常被刻在車輛的儀表板上。保險單，只有上了保險的車才有可能在車輛發生交通事故的時候將車主的損失降到最低。

5.費稅的繳費證明包括養路費繳費證明、購置稅和車船使用稅完稅證明等。

二、查看車況

一輛二手車殘值就是車輛的剩余價值，即根據車輛的年齡、保養程度、性能進行綜合打分后，以了解車輛真實狀況。你可以從以下幾點著手： 1.查找事故痕跡與隱患

掀開車內地毯，查找下面車身是否藏有硬傷。仔細觀察車門，看是否重新油漆過。任何新的油漆都說明掩蓋了不想讓人知道的缺陷。查看全車線條是否流暢：因為汽車一旦發生擦剮或碰撞，車身線條是最不易修復勻稱的。車輛外觀各個部件間隙是否一致。檢查漆面的光潔度是否均勻。車身各部位密封膠是否完整。原車焊接點是否完整。

2.識別汽車的真實年齡

看一眼踏板上的橡膠蒙面，這里最能透露出車輛的實際年齡，一個橡膠蒙面的使用壽命大約在3萬公里。經常有人擔心原車主會在里程表上作偽，也有辦法查驗，可查看該車最近的維修發票或者維修保養手冊，那上面應注明車輛的行駛里程。3.仔細查看輪胎磨損程度

尤其是前輪。假如花紋扁平，邊緣已全無棱角，說明原車主駕車的習慣粗野。這樣不僅輪胎本身狀況不佳，更透露出全車的整體狀況會很成問題。

4.車身狀況

耐心地圍著車身多轉幾圈，仔細觀察擋泥板的邊緣以及車軸處，看機件磨損與經受風吹日曬的情況。

5.發動機外觀與運轉情況

查看發動機外觀，識別漏油漏水的痕跡。點燃發動機，觀察排出氣體的顏色，假如排出的氣體是半透明的淡灰色，說明狀況良好；如果是黑色的，則說明發動機沒有調校好；藍色說明發動機已經十分疲勞；白色的說明汽缸墊將報廢。

6.檢查車輛行駛性能

要想查驗離合器的狀況，教你一個妙法，起步時把變速器掛在三擋而不是通常的一擋，假如發動機未像正常情況熄火，說明離合器已經老化。

隨后要駕車行駛一程，并且等發動機上升到適當的溫度，仔細傾聽發動機的聲音。盡可能頻繁地轉換車速，查看在加速與減速時車輛的反應。

三、檢查車輛保險

個人由于愛車心切或單位用車為了節省成本，會在車輛使用的頭兩年盡量上全險。而真正的試乘試駕車輛由于新車銷售商本身就具備維修的能力，而且車輛是在一定地域范圍內使用，所以往往都不會上全險。還有就是一些事故車，正是由于沒有上足保險，使用時出了事故，面對巨額的維修費用，車主才選擇了賣掉車輛。這兩種情況也都能體現在保險金額上。還有就是可以通過保險公司查到車輛在保險期間內的出險情況,能對事故歷史了解得更透徹。

四、檢查原車主 主要是核對《機動車登記證書》?？窜囍魇莻€人還是組織機構。一般來說，車輛為個人的，出售原因有可能是因為資金問題，或是因為車主要出國移民一類。如果是組織機構的，要仔細看清是哪個組織機構，最好能記清楚單位的名稱，回家用搜索引擎搜一下，看看單位經營項目。

五、交易程序

二手車的交易程序是：買賣雙方到咨詢窗口審驗車輛的相關手續-工作人員對車輛性能進行檢驗-買賣雙方簽訂交易合同-領取二手車銷售統一發票。而后，在辦事廳內的市車輛管理所辦公席辦理過戶手續和車輛保險。

二手車交易需提供以下證件：車輛行駛證、機動車登記證書、機動車登記副表（帶身份證、行駛證、養路費證到車輛所在轄區車管所抽?。?、車輛購置附加稅證、買賣雙方身份證、戶口簿，如果是外地戶口，需要攜帶暫住證，買方的暫住期限須滿1年。

消費者都希望在二手車市場可以挑選到價廉物美的二手車。他們當中，也確實有一些“意外驚喜”的受益者，不過也有許多人卻遭遇“一場驚喜一場空”的結局。為此，業內人士提醒廣大淘寶者，在選擇二手車時，切不可以有僥幸心理，避免落入“看似餡餅，實則陷阱”的圈套中。

低價車誘人之處有陷阱

很多人在購買二手車時，圖的就是價格便宜。因此，在價比三家后，一些超便宜的價格會打動淘寶者的心。這種情況下，消費者尤其要懂得分辨真假，了解便宜的真正原因。

專業人士告訴記者，同一型號、相近車況的車輛，各家二手車經紀公司在價格上有高低差異實屬正常，這種差額一般在2000～3000元左右。但有時同一款較暢銷車型，有時價格相差在5000元甚至上萬元以上。如一輛2001年的帕薩特，在車況相近的情況下，應為14萬元多，可是另一輛卻只需要13萬元，便宜的那輛就要倍加小心地檢查。

其中進貨渠道不同，可能會讓個別車價格明顯偏低，比如前車主因急需現金，不得已出低價將座駕賣出。由于二手車經紀公司在收購此車時已經有足夠利潤空間，所以報出比市場平均價明顯低得多的價格吸引消費者，這也在情理之中?？墒?，這樣的例子并不太多。還有一種平價車的情況是，該車型屬于冷門車，市場保有量小，不被多數消費者接受，如經濟型車中的派力奧、高檔車中的克萊斯勒君王，由于需求量少，所以價格偏低并不奇怪。

可是，現在有不少車輛本身是事故車，被某些二手車經紀公司加以隱瞞，以低價來吸引消費者心。在收購這些事故車時，某些二手車經紀公司知道它已經索賠過，于是刻意地停掉原有的保險，另外重新購買保險，這一點很多消費者根本無法看出。即使有意識當場檢驗，卻苦于此時已無檔案可查，所以它是否事故車，在現有的車險上難以看出。對此，消費者除了必須價比三家，對該車型新車、二手車的均價做到心中有數外，還應當找對檢修在行的師傅陪同仔細檢查，如車窗玻璃、輪胎，在發生重大事故后，翻新的痕跡都很明顯；有的事故車甚至在外觀上，也可以看得出略顯變形。

值得注意的是，年份較新的準新車，特別是車齡在一年以內的車型，價格如果與新車價格相差太遠，同時在二手車市場內比起同類車型也便宜10%，消費者就要多留一個心眼。

賣車也要防貓膩

車主在賣出自己的座駕時，有時也會在對方“高價求車”的幌子下上當受騙。特別是路邊一些“高價求車”者，抓住車主認為車價被正規交易市場商家壓低的心理，出價往往比市場價高出3000～5000元，讓不明就里的車主以為可以多賺回幾千元，從而任由他們介紹給其相熟的舊車收購公司，后者在進一步估價時，再以各種“正當”理由(如對車內裝飾、外觀、發動機、市場保有量等諸多方面挑刺)將價格壓低，或將尾數扣下(比如一輛原價值10萬元的車輛，商家開出10.5萬元的價錢，卻只付給車主10萬元甚至更少，并答應余下5000元的尾數在過戶后如數奉上)，但往往那幾千元車主就很難討回來，因為這些作為私人中介性質的“游擊隊員”早已“人間蒸發”掉了。