第一篇：華東師范大學中國現代城研究中心十二五

教育部人文社會科學重點研究基地

華東師范大學中國現代城市研究中心

“十二五”基地重大項目招標選題說明

選題名稱1：促進社會融合提升城市化質量的目標與路徑研究

當前我國正處于城市化的加速時期，十六屆三中全會上中央做出了加快我國城鎮化進程的決定。城市化是變農村人口為城市人口的過程，這個變化過程，既是統計意義上的宏觀量變過程，又是社會意義上的個體質變過程。中共中央的“十二五規劃建議” 反復強調要積極穩妥推進城鎮化，這實際上提出促進城鄉融合、加強農民工權益保護、提升城市化社會質量的新戰略。提高城市化質量關系到城市的健康、可持續發展。城市化的質量也是城市的質量，城市人群的平衡、和諧發展城市的質量重要體現。提高城市化質量還關聯到提高農民收入，解決三農問題。在以往城市化研究中，特別是宏觀層面的研究中,聚焦于人口鄉城遷移的規模、結構和路徑，對于每個參與者的“質變”關注不夠。此選題的主要主旨之一就是強化城市化的“質變”屬性，推動城市化研究的“量變-質變”的互動性、統一性。

選題名稱2：中國城市外來人口聚集區的社會融合研究

中國城市正在經歷著快速城市化，大量的農村人口進入城市，在城鄉邊緣區聚集，形成了所謂的“城中村”，造成多方面城市社會影響。雖然對“城中村”已有廣泛的研究，但“積極穩妥推進城鎮化”的新形勢下對其研究仍然具有重要意義。本課題研究應結合我國經濟社會發展新形勢，對外來人口的社會融入進行深入研究，以為我國“十二五”期間建立新型的和諧社會戰略提供參考價值，為外來人口，特別是農民工市民化提供科學依據。課題研究應從外來人口的在其集聚地的融入為切入點，著重研究社區的歸屬感,依據國際相應的測度指標，進行相關的實證研究，以形成對外來人口社區的社會融合問題的深入研究。并結合國際上關于社區感和社區參與的有關研究，分析解釋適合中國國情的社會融入研究。

選題名稱3：大城市人口增長與社會公共資源配置的協同研究

我國城市化的快速推進導致了我國城市規模的急劇膨脹，引發了城市人口構成及內部空間分布的變動。城市人口增長與其他社會事業發展既定的平衡被打破，人口增長過快超過了其他各項社會事業的發展速度。大城市教育、衛生、文化、體育、養老等社會公共資源供給總量不足，供給類型與需求不匹配、不協調等矛盾日益加深，在一定程度上影響了社會轉型的進程。

本課題依據相關理論和已有的研究成果，探索構建大城市人口增長與社會公共資源配置 的協同研究的研究框架，總結快速城市化過程中區域人口變動與社會事業互動發展的關系，揭示社會公共資源作為公共產品的特征，辨析社會公共資源供需關系的影響機理，檢驗西方公共產品供給理論在中國的適用性；進而研究設計與現階段經濟發展相一致，與各類居民需求相符合的社會事業類公共產品供給模式和實施路徑，以期進一步豐富和發展公共產品理論。

選題名稱4：大城市外來人口居留特征、需求分異及社會政策響應研究

以農民工為主體的城市外來人口是加快推進我國城市化進程的重要力量，也是城鄉能否真正實現統籌發展的重要表征。當前，各級政府都十分關注并在積極制定和穩步推進有關外來人口的社會政策。盡管一般認為他們在城市平均居留時間不斷延長，但從內部構成看，外來人口呈現不同的居留特征，并因此產生明顯的社會需求分異。深入認識這些居留特征及其需求分異對各級政府特別是城市政府制定相關政策至關重要。本課題可以為城市管理部門制定相關政策提供重要的基礎性資料和決策依據，具有重要的現實意義。同時，也可以從理論上對外來人口的居留規律及其城市人口規模的影響進行深入探討。

本選題試圖綜合運用人口學、地理學、社會學和統計學的方法技術，通過跟蹤問卷調查和深入訪談的方法，對外來人口的居留特征及其需求變動進行縱向研究，在此基礎上，構建符合流動人口遷流和需求特征的流動人口社會政策體系，為政府制定政策提供決策參考。

選題名稱5：全球化城市區域（城市群）產業集聚與空間重組研究

全球化城市區域指的是在世界經濟中具有重要地位的城市群。隨著世界經濟重心的轉移，珠三角、長三角、京津冀等城市群的全球化程度不斷提升，在中國經濟發展中發揮重大的作用，開始顯現全球化城市區域的端倪。

本項目將國外經驗、理論方法與上海-長三角區域實踐相結合，深入分析全球化城市所面臨的協調發展和經濟結構轉型兩大問題，并提出具有建設性的政策建議，為落實國家的“區域協調發展”和“經濟結構轉型”兩大戰略提供重要參考，具有重大實踐意義。

本課題研究貫穿了全球化、區域化、市場化的基本思路，引入制度學派、全球城市及產業集聚等理論，并運用GIS及空間分析等方法來分析長三角地區全球化城市的發展過程、機制及空間結構的演變, 揭示全球化城市的產業集聚及空間重組特征，構建中國全球化城市的發展模式和動力機制理論框架，為中國全球化城市的發展提供指導性建議，兼具重要的理論和實踐意義。

選題名稱6：產業升級與中國城市網絡的發展研究

全球一體化和區域一體化是我國各級城市發展所共同面臨的機遇與挑戰。近年來，中國參與全球一體化程度不斷深化。傳統的城市體系研究采用的是基于國家尺度的封閉模式，而 全球城市網絡的研究雖以全球尺度為分析框架，但卻過于側重全球中心城市的作用，同時，兩種模式之間的存在明顯的割裂。本課題試圖突破傳統城市體系（網絡）研究，通過全球與地方價值鏈分析框架，研究多元城市的全球聯系（網絡）與地方聯系（網絡），刻畫價值生產在城市網絡中空間特性，并進一步研究城市網絡的內在運行機制。本課題從全球與地方（價值鏈）的分析視角研究多元城市網絡，不僅突破了傳統城市體系與全球城市網絡的研究范疇，也豐富了城市體系與全球城市網絡研究方法，具有較高的學術價值與實踐意義。

當前，產業升級成為區域經濟發展的重要目標和舉措，并主要體現在產業結構升級和產業價值鏈升級兩個方面。本課題聚焦于后一種升級途徑，即針對我國城市發展過程中所面臨的全球化和地方化的機遇和挑戰，緊密聯系國家經濟發展戰略與規劃，從全球與地方（價值鏈）的辨證角度出發，理解不同的城市空間單元在價值實現過程中的地位與表征，分析城市網絡中各級城市參與全球化與地方化的模式與機制。

選題名稱7：戰略性新興產業與全球城市區域（城市群）發展研究

國家“十二五”規劃綱要指出，要“發揮東部地區對全國經濟發展的重要引領和支撐作用，在更高層次參與國際合作和競爭”。長三角城市群作為中國經濟最發達和城市化水平最高的地區之一，正在深度融入全球經濟的空間體系。同時，長三角地區內部的空間組織和形態也在發生巨大的變化，城市之間的聯系更加緊密，通過產業鏈條組織起來的空間分工更加復雜。這些變化都促使長三角地區朝著一種新的空間格局“全球城市區域”演進。

以先進信息和通信技術為基礎發展起來的信息技術產業已成為眾多企業和政府關注的焦點，被賦予承擔新經濟增長點的角色。新一代信息技術被確立為國家重點支持的7大戰略性新興產業之一，其發育和壯大也在重構城市和區域的競爭優勢及空間格局。這就要求相關學術研究加強實踐性，按照新的理念和規則來優化城市和區域空間組織，使城市和區域在信息時代更具活力和競爭力。本研究基于全球化背景，擬以長三角城市群為重點研究區域，聚焦新一代信息技術產業的培育和發展，探討中國戰略性新興產業布局與全球城市區域共同發展的互動關系和機制問題，為中國地方政府促進產業升級發展提供政策建議，也為國家制定新興產業發展戰略，以及科學規劃和管理城市區域提供參考。

選題名稱8：企業網絡與創新型城市建設研究

伴隨著經濟全球化向縱深發展，國際競爭日趨激烈，創新已經成為各企業乃至國家的核心競爭力。為謀求在世界經濟格局中的競爭優勢，許多國家紛紛提出構建創新型城市的目標。

企業與其供貨商、客戶、競爭者所構成網絡的運行機制，企業網絡權力對企業網絡結構、空間行為及創新型城市建設具有重大影響。因此，深入探討企業網絡與創新型城市建設的內在規律，推動高科技園區企業自主創新，對于中國加快產業轉型升級，提高在全球價值鏈中的位階具有重大的戰略意義。本課題將縱向的企業網絡權力分析與橫向的企業空間行為研究有機統一起來，系統研究企業網絡權力影響下的企業空間行為和企業創新能力，并以中國經濟最為活躍、經濟綜合發展水平較高的上海市集成電路、生物醫藥、汽車三大產業的企業網絡為實證研究對象，以高科技園區為空間載體，探索經濟全球化時代集群企業空間行為的新規律，探討經濟全球化背景下，企業結網過程、網絡擴張方式與路徑、網絡內各企業的權力分配機理、空間行為相互影響以及提升企業創新能力、促進創新型城市建設的網絡模式等問題。

選題名稱9：中國城市群的培育和建設研究

《十一五規劃綱要》將城鎮化作為發展戰略，采用了城市群的提法，強調“城市群的發展將作為我國推進城市化的主體形態”。《十二五規劃綱要》明確指出，未來5年要“形成以大城市為依托，中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群”。與此同時，地方政府也將城市群作為參與市場競爭的戰略空間，出臺一系列規劃加以統籌。可見，城市群將作為中國城市化重要形態，通過集聚和輻射作用，起到增長極的作用，促進區域協調發展。中國城市群的培育和建設也成為了具有重大戰略意義的研究命題。

本課題利用第六次人口普查等最新數據，應用GIS空間分析技術，在界定中國大都市區基礎上，界定中國城市群并劃分發展類型；研究長江中下游城市群之間，城市群與大區域之間、城市群內部城市之間的集聚與擴散機制以及沿海三大城市群核心城市之間的相互聯系，總結中國城市群集聚與擴散的動力機制和空間組織規律等，探討中國城市群的培育與建設等策略。

選題名稱10：陸海統籌下沿海城市空間布局優化與區縣管理研究

我國“十二五”規劃首次提出“陸海統籌”戰略。作為陸海統籌的前沿地帶，我國沿海城市空間布局的優化，將深刻影響陸海產業聯動、功能整合、資源開發、環境保護等陸海統籌的諸多關鍵問題，對于我國海洋經濟發展、陸海轉型發展、推進海洋強國建設等具有重要的戰略意義。在我國現行體制背景下，區縣是城鄉管理、海岸帶綜合管理等的重要主體，也是陸海統籌管理的關鍵行政層級，直接影響開發區建設、新城開發、海島發展、灘涂圍墾等。因此，區縣管理創新是陸海統籌下優化沿海城市空間布局的重要切入點。

本課題研究是將城市空間布局優化與區縣管理創新置于陸域發展與海洋發展的交互作用下進行分析。主要內容包括：揭示陸海聯動發展對沿海城市空間布局的作用機理，分析陸海聯動發展下區縣管理與海洋綜合管理的內在關聯，確立陸海統籌下沿海城市空間布局優化的多維度多層次目標框架，提出區縣管理創新的總體策略與實施路徑，為海洋發展及陸海統籌國家戰略的推進提供科學依據。選題名稱11：中部崛起戰略和長江中游城市群的發展

2009年以來國家為了應對國際金融危機以及擴大內需，批復了一系列的區域發展政策，這是對原有的四大區域發展政策分區（西部大開發、東北老工業基地、中部地區、東部沿海等）進行的再細化。中部地區是承接沿海和內地戰略發展的重要節點，特別是沿長江中游一線是戰略的重要通道之一。安徽省的皖江城市帶承接產業轉移示范區、江西省的鄱陽湖生態經濟區、湖北湖南的兩型社會建設綜合配套改革試驗區是長江中游地區重要的區域發展政策區，并將在經濟增長方式、生態環境保護、城鎮化戰略等方面的實踐對中部崛起這一國家戰略具有極大的推動作用和示范意義。無論是政策的落實還是戰略的實施都需要城市群的空間來承接，城市群空間結構是社會、經濟、政治和物質等要素和利益博弈的載體。

對于長江中游沿線城鎮群來說，所面臨的問題不是單一的，而是一個在時空上疊加的城市群空間的重組。即：不僅要在同一區域面對產業轉移帶來的工業化、還要在同一時間段上面臨著沿江沿湖的生態保護，以及基于城鄉統籌的城鎮化。本研究期望通過對城鎮群的經濟發展空間、人文認同空間、行政區劃空間、規劃誘導空間進行分析，并且基于GIS在物質空間層面進行疊加，從中分析出其空間組織形式和動力機制。

選題名稱12：中國特大城市區域的多中心空間組織與發展戰略

針對特大城市中心城區功能高度集聚帶來日益嚴重的大城市病這一問題，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》提出，要“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展。科學規劃城市群內各城市功能定位和產業布局，緩解特大城市中心城區壓力”。本選題以這一國家城鎮化戰略方向為指導，要求以特大城市及周邊中小城市構成的城市區域為研究對象，探索多中心的空間組織規律，為緩解特大城市中心城區壓力、實現城鎮化健康發展提供依據。

特大城市區域空間結構的多中心化是城市發展的一個重要理念，旨在通過分散單中心高強度的社會經濟功能來緩解交通、人口、環境問題。但多中心理念是否有效，能否緩解單中心城市固有的大城市問題，卻是一個值得探討的問題。已經實施多中心化戰略多年特大城市，尚未顯現出效果，近年來國外實證研究也對于多中心結構能否疏解單中心城市的交通擁堵提出置疑。因而，本課題應該對于多中心空間結構這一傳統理念的有效性進行嚴謹的檢驗，對多中心化的空間組織及其運作機制進行深入的研究。這對于深化對特大城市空間結構的規律性認識，澄清相關理念，促進理論發展具有重要的意義。

第二篇：華東師范大學中國現代思想文化研究所

教育部人文社會科學重點研究基地

華東師范大學中國現代思想文化研究所

“十二五”基地重大項目招標選題說明

選題名稱1：實踐智慧：歷史與理論

哲學以智慧的追尋為題中之義，實踐智慧則進一步從人的實踐過程這一維度，涉及智慧與人的存在的關系。以成己與成物（成就世界與成就自我）為指向，實踐智慧聯結了對世界的解釋與對世界的變革。這里既包含實踐的智慧向度，也包含智慧的實踐向度。具體地研究實踐智慧對于深入地理解人的實踐過程、自覺的展開實踐過程，具有重要的理論意義與現實意義。歷史地看，西方哲學與中國傳統哲學都已從不同方面關注實踐智慧的問題，本課題的研究應以此為背景，在綜合中西思想資源的基礎上，對實踐智慧做出更深入、系統的考察。

選題名稱2：知行哲學的當代研究

知識和行動的關系問題，是一個古老而常新的哲學難題。在當代哲學和科學發展的背景下，知行哲學又蘊蓄著新的理論可能性。本課題研究應以梳理中外學者已有的研究成果為出發點，在科學和哲學的結合、中國哲學和西方哲學的結合、歷史梳理和理論闡發的結合、概念分析和經驗研究的結合中，致力于知行哲學的創新研究；并對以下問題做出深入的考察：如何立足于世界哲學的視野、當代哲學的識度，廣泛取資中西哲學以及當代科學（特別是認知科學）的思想資源，致力于知行哲學的研究？如何積極介入國際學術爭論，努力將中國傳統知行哲學的深刻洞見融入進世界性的哲學論辯之中？本課題需要對以上問題作出理論上的回應。

選題名稱3：道德行動原理研究:當代的視域

道德行動機制問題一直是道德哲學、實踐哲學的難題之一。在當代，這個問題又因為知識的巨大累積與進步而被賦予了新的內容：為什么知識的進步沒有帶來相應的道德增長甚至不能維持道德水平的穩定？怎樣確保工具理性服務于價值理性的目標？如何確保人類行走在善的道路，這是關系到人類未來命運的重大課題。與以上問題意識相聯系，本課題從理論上探討道德行動的機制，其著重之點應落實于如何化道德認知為道德行動這一具體問題。

選題名稱4：軸心時代中國的政教思想：歷史梳理與現代詮釋

軸心時代是中國政教思想的問題意識、理論體系等的確立時期，也是中國思想最具活力的時期，對這一時期的政教思想進行系統的研究，通過系統的歷史梳理與現代視域觀照下的理論詮釋，既可以上探中國政教思想之大本與大源，又可以直接深入到中國政教智慧傳統的內在脈絡之中。課題所涉及的問題包括儒家如何通過六經的成立，終結帝王政教時代，開創治教并立的新政教格局；道家又如何提出其基本的政教架構，等等。在此基礎上進一步從歷史與理論兩個層面總結中國傳統政教思想的理論形態、理論結構、基本問題、主導精神等。

選題名稱5：漢語與中國思想的特質——中國當代文化建設的語言哲學向度

從思想史上看，中西異質文化的相遇引發人們對他者及自身的文化反思，漢語言和中國思想特質的內在關聯便是其中一個突出的主題。作為是人類思想史上值得注意的事件，200多年來，世界范圍內關于漢語言與中國思想特質內在關聯的討論已經積累了很多有價值的文獻。本課題研究一方面應對這些文獻進行梳理，考辨思想源流，總結理論得失；另一方面，還需從以下角度考察中國現代思想在人類歷史上的特獨意義：近兩百年來，中國古代傳統思想在本土遭遇了相對異質的西方現代思想，這一遭遇引發了一場規模宏大的“思想實驗”運動，在跨語言的情境之下，中國古代傳統與西方現代相結合，創生了一大批“混血”觀念，它們所可能包含的新的世界觀的意義也需要加以具體考察。

選題名稱6：味覺思想的歷史與理論

以融入世界為基本特征的味覺性思想來抵制、扭轉以距離性為基本特征的視覺思維迫切且必要，藉味覺思想回歸事物本身，回歸已然疏離了的自然，這是味覺思想研究的現實意義。從味覺中尋求對世界的新態度與中國哲學研究新的問題進路，以及重建中國思想道路的方法論，這是味覺思想的理論價值所在。從外延看，味覺思想既體現在中醫、中藥等自然科學領域，也體現在中國文學、中國藝術領域，最重要的是體現在中國哲學領域，因此，貫通于形上形下、跨學科的綜合研究味覺思想是本課題的基本要求。就內容說，需要綜合研究味覺思想的豐富意義，特別是中國古典思想世界中味覺優先性，由味覺經驗而構造獨特的感覺結構，以及味覺經驗對中國古典思想經驗、思想方式的塑造，最終彰顯味覺經驗的方法論意義與漢語文化經驗的普遍價值。

選題名稱7：“對話”時代的中國文學研究

進入新世紀以來，中國當代文學有著很大的變化，這種變化突破了原有的地域文明的局限，呈現出多種文明多元對話的格局。所謂多種文明多元對話的格局，簡言之，就是在超越原有文化地域限制的時空中，進行文化創造和文化傳播。這種文化發展的時代模式，不僅要吸取異質文化的價值資源，而且要在與異質文化的相互對照中，尋找文化發展的支撐點。這種日趨開放的當代文化形態，在中國當代文學創作中引發了不少新的創作和新的研究視點。對于這些創作動向和研究動向，同一時期的文學批評有較為快捷的反應。但這種反應從更高的理論建設要求來看，還需要進一步的提升，需要從系統的、理論的和審美的歷史淵源關系上揭示變化的特點和趨勢。新時期10年的經驗積累，為這種文學研究的展開，提供了可能。

選題名稱8：六十年來的港臺人文思潮研究

港臺地區與中國大陸文化本為一體。自1949年以來，因政治和歷史原因，港臺兩地人文思潮始呈現出與大陸地區截然不同的演變態勢，這些人文思潮，往往集中反映了該地區各色人群的精神追求或文化建構意向，研究它們，對于深入了解各時期人們的精神生活狀況變化和把握其未來發展趨勢有著十分重要的意義。在目前一國兩制的體制下，香港已回到祖國的懷抱，而爭取海峽兩岸的早日統一，也已列入國家發展的戰略日程。因此，及時深入細致地研究兩地六十年來的人文思潮走向和特點，探討其得失和內在的演變邏輯，取精用宏，對于推進整個中華民族的文化發展與和諧社會的建設，實有著不可忽略的現實資鑒作用。本課題的研究，重點應是對兩地學術、社會及一般公眾思想影響較大的一些綜合性的社會文化思潮與觀念，也可以是某些文、史、哲領域的人文思潮或現象。

選題名稱9：近現代思想中的“自然”與“人”觀念的演變及其當代價值

近代以來，中國傳統哲學中的“天人關系”逐漸為“自然與人”的關系所取代。這一演變，對“人”而言，意味著“天人關系”中的“天”之崇高性、權威性的淡去，而代之以“自然”之可征服性、可利用性的觀念為人們廣為認同。同時，這一演變，還意味著西方思想中的“人與自然”的主客二分之思維方式為中國人所接受并發揮到極致。研究“自然”與“人”的觀念演變，可以使得我們更好的思考“古今中西”的沖突和融合，還可以促進當代中國人在“古今中西”的思想背景下更加合理的把握“人與自然”的關系。本課題研究重在揭示古代“天人關系”在近代中國思想中的轉變和發展軌跡，把握“自然”與“人”在現代中國思想中的展開、形態和特征，把握其思想學說的不同構造和特征以及作為一種新傳統它為當代中國留下了哪些重要的精神遺產，和為我們現在如何更好地處理“自然與人”的關系提供了什么重要的啟示和智慧。

選題名稱10：清末民初的中國社會與思想變遷

一百年之前，中國在現代化的道路上還在茫然尋找著自己的道路，對西方國家傾慕不已，甲午戰爭敗給日本之后，轉而日本也成了我們的榜樣。然而學習的過程并非一帆風順，舶來的觀念和器物與中國本土現實情況融合的過程，本身是一個痛苦的過程。現當代的中國，正是經過那時候的掙扎與陣痛之后分娩而出。我們眼下所面臨的國際國內的各種問題，其根源往往可以追溯到那個時代，也就是1895年至1925年，中國為她的現代化之路既感到彷徨糾結，又感到慷慨激昂的時代。本課題側重于理解這個時代，以此進一步理解中國對現代化道路的選擇，并為中國下一步的道路選擇提供借鑒。

選題名稱11：中國現代認同中的核心觀念：以個人、國家、道德、宗教為中心

以往的中國現代思想研究，多從人物、思潮和流派的角度進入，而對不同的人物、思潮和流派所共享的思想觀念和理論預設缺乏深入的研究。本課題要求以問題式的思想史研究方法，以現代中國中的認同問題為軸心，著重研究個人、國家、道德、宗教這四個核心觀念，在現代思想史中是如何出現、變遷和轉型的。這些觀念背后的問題背景、歷史語境又是什么，它們在西方、日本和中國不同的思想脈絡中的內涵差別、在不同的歷史時期的語義變化、不同的思潮流派所共享的觀念預設等等。在此基礎上，進一步討論這四個核心觀念如何構成了現代中國人的認同意識，如何通過這些觀念獲得自我的理解、共同體的歸屬感以及道德與信仰的認同。在現代中國思想之中，以認同為中心，這四個觀念之間又存在著什么樣的互動和糾纏。

選題名稱12：儒耶對話與中國現代思想的生成和發展

本課題應聚焦于明清以來的西學東漸與中學西漸，研究中西學之相互影響與構成。從明清之際儒耶對話的文獻中梳理出本體論、知識論和倫理學等領域的基本問題，展現爭辯的雙方如何通過對話而相互理解并激發出新的思想火花，由此促進中國現代思想之生成和發展的事實。重在揭示西學東漸后儒耶哲學對話如何啟迪了中國哲人的思想，并深刻影響了從萬歷到乾嘉時期一大批中國哲人的理論創造。同時，還應對明清之際的早期啟蒙思潮作為中國現代性思想的開端在當代知識背景下做出新論證。

第三篇：南開大學現代物流研究中心

南開大學現代物流研究中心

季度工作簡報

總第13期 2002年7月7日 <本期目錄> ◆兩岸三地現代物流學術研討會召開

◆第六屆供應鏈管理國際研討會6月1日召開

◆中國物流專業教學及學科建設研討會6月22日召開

兩岸三地現代物流學術研討會召開

本次會議由南開大學、東吳大學、香港科技大學、中國交通運輸協會、香港物流協會、香港東方物流集團公司主辦，西安交通大學、北方交通大學、香港理工大學協辦，歷時兩天，主會場在南開大學愛大會館。南開大學校長侯自新教授、國家經貿委經濟運行局崔忠付處長、東吳大學企業管理學系蘇雄義教授、香港物流協會主席梁智敏先生、香港東方物流集團公司董事總經理劉偉光先生為大會致辭，天津市副市長王述祖先生在開幕式上講話。13日全天及14日上午進行主題演講，14日下午代表參觀天津港務局及天津港保稅區。13日晚上，南開大學還舉辦了現代物流發展沙龍，為參會人員提供了一個自由、輕松交流的機會。14日上午的主題演講分學術組和企業組在兩個會議廳里分別舉行。

本次會議主要取得了如下成果：

1.本次研討會以學術界為主，參會人員廣泛，突出了兩岸三地大中華的特色。相關政府領導和兩岸三地的眾多高校的教授、專家學者以及企業界人士參加了本次會議，臺灣地區14人，香港地區3人，大陸地區70多人。參會人員就現代物流發展的各方面問題作了廣泛的交流，31人在大會上作了主題演講。

2.共提交論文60余篇，收集在《兩岸三地現代物流學術研討會論文集》里。其中臺灣地區24篇，香港地區2篇，大陸地區36篇。內容涉及經濟全球化與中國現代物流、城市與區域物流發展戰略、現代物流與電子商務、政府作 1 用與政策法規環境、現代物流管理實務、物流學科建設與人才培養等方面。組委會將精選其中優秀論文正式出版。

3.兩岸三地的物流專家、學者和政府部門及企業界的認識對本次研討會的成功舉辦給予高度評價，認為研討會是兩岸三地物流界人士交流與溝通的平臺，將有利于兩岸三地現代物流的發展。與會代表共同倡議2003年8月在中國香港舉辦2003年兩岸三地現代物流學術研討會。

第六屆供應鏈管理國際研討會6月1日召開

實踐的發展迫切需要學術界提供更多的理論工具和學術成果。為順應經濟發展對供應鏈管理及物流發展的要求，臺灣東吳大學與南開大學現代物流研究中心于2002年6月1日在臺北市臺灣東吳大學城中校區共同主辦了由東吳企管文教基金會和教育部贊助的“2002第六屆供應鏈管理國際研討會”。

在這次為期一天的研討會中，與會專家學者重點討論了供應鏈管理、創業經營管理、知識管理與顧客關系管理幾方面的內容。臺灣東吳大學企管系阮金祥主任致開幕詞，美國Louisana州立大學管理與行銷學系Binshan Lin教授、南開大學現代物流研究中心主任劉秉鐮教授分別做了關于供應鏈管理和物流發展的專題演講，來自美國、大陸和臺灣的專家學者分別對知識管理、供應鏈管理、組織與人力資源管理、創業管理、咨詢管理、行銷管理等方面的問題進行了熱烈的分組討論。臺灣東吳大學主辦的這次研討會為參會人員提供了一個自由、輕松交流的機會，為研究物流和供應鏈管理的專家學者提供了一個良好的學術交流的機會，并將與會者的研究成果整理出版了《2002第六屆供應鏈管理國際研討會論文集》。

這次研討會以學術界為主，參會人員廣泛，有來自內地、香港、臺灣和美國的眾多高校的教授、專家學者以及企業界人士，參會人員就現代物流和供應鏈發展的各方面問題作了廣泛的交流。這次會議必將有助于加強兩岸在現代物流與供應鏈管理領域的學術研究、交流與合作，提高兩岸現代物流研究水平，促進兩岸現代物流與供應鏈管理理論與實踐的發展，將兩岸現代物流與供應鏈管理學術交流與企業管理活動交流推向一個新的更高層次。

中國物流專業教學及學科建設研討會6月22日召開

在教育部高教司和教育部全國高校教學研究中心的大力支持下，由南開大學、北方交通大學與高等教育出版社共同發起，于2002年6月22日在南開大學召開了中國物流專業教學及學科建設研討會。南開大學、北方交通大學、臺灣東吳大學、香港理工大學、北京大學、清華大學、南京大學、中國人民大學、復旦大學、上海交通大學、華中科技大學、北京工商大學、北京物資學院、上海大學、中國人民解放軍后勤指揮學院、中山大學、東南大學（排名不分先后）等大陸、香港和臺灣的著名專家、學者出席會議，國務院研究室和教育部教學研究中心的有關領導蒞臨會議并致辭。

第四篇：2014浙江現代職業教育研究中心課題

2014浙江省現代職業教育研究中心課題指南

一、現代職業教育發展戰略與政策

比較職業教育政策研究

現代學徒制的國際比較與本土化研究

職業教育先進國家職業教師資格證書制度比較 高職院校國際交流、合作與招收海外留學生研究 浙江職業技術教育國際化發展研究

浙江省對外勞務輸出培訓體系建設研究

職業教育發展中政府、行業企業、院校的角色定位和相互關系研究

職業教育管理體制改革與政策環境建設研究 高職教育校企合作政策制度研究 職業院校教師標準研究

就業準入制度與職業資格證書制度研究 職業院校辦學自主權研究

職業院校學分累積和轉換制度研究 職業院校委托管理和購買服務機制研究 職業院校辦學標準研究 職業教育資助政策研究

二、現代職業教育院校辦學模式與創新

浙江省職業院校管理典型案例 浙江省職業院校校企合作案例 浙江省職業院校專業建設典型案例 浙江省職業院校創新創業教育典型案例 職業教育內涵發展的要素與路徑研究 職教師資共享與專業發展機制研究

職業院校實訓基地運行機制與共享策略研究 職業院校畢業生就業創業服務體系研究 區域職業教育合作框架構建研究

高職院校帶動縣域中等職業教育發展研究 行業組織參與職業教育的機制和模式研究 長三角地區職業教育協同發展研究

職業院校完善內部治理的路徑與體制機制創新研究 現代學徒制實踐研究

職業院校人才培養質量保障研究

三、現代職業教育服務區域經濟社會發展

浙江相關新興產業對技術技能人才需求的專題調研 浙江新興產業發展與人才培養方案系統設計研究

浙江健康服務類產業發展與人才培養方案研究 浙江網絡經濟發展與人才培養方案研究 浙江互聯網金融發展與人才培養方案研究 浙江物聯網發展與人才培養方案研究 浙江省人力資源市場狀況專題調研

浙江中小微企業技術人才供求狀況專題調研 專業布局與區域產業結構互動關系研究

高職院校技能培訓與社會服務創新實踐研究

高職院校社會服務模式研究

校企合作開發與科技成果轉化的長效機制研究 校內研發平臺與校企共建研發平臺創新驅動研究 勞動力市場變化與專業動態調整機制研究

地級市高職院校服務縣域經濟、農業現代化和新農村建設研究 中小城市職業院校服務新型城鎮化發展研究 現代高職院校公民教育模式研究

第五篇：中國房地產業營銷策劃案例之一-------SOHO現代城

中國房地產業營銷策劃案例之一-------SOHO現代城

一、SOHO現代城項目簡介

SOHO現代城是SOHO中國的第一個項目。它位于北京中央商務區，中國國際貿易中心的東面。該項目總建筑面積為48萬平米，它擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓。1997年，SOHO中國預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業主提供了靈活多功能的空間。該項目于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續兩年（1999，2000）獲得北京市房地產單體項目的銷售冠軍。SOHO現代城于2001年完工。

二、案例介紹

第一節 現代城的定位與規劃

一、市場分析

現代城的總設計師潘石屹先生在分析北京住宅市場的需求時主要考慮了以下三個方面：

是不是符合未來發展趨勢？

對于用戶是不是方便舒適？

這個產品的質量是不是上乘的？

他將問題簡化為：現代中國城市居民要住什么家？

有關研究機構對部分北京人的調查表明：面對未來的價值取向，73%以上的北京人認為過現代化的生活和獲得穩定的投資回報是自己最想追求的。84%的參與調查的北京人認為，盡管現代生活應該包括生活的諸多方面，但最主要的還是自己的生活空間----“家”的現代化。只有首先擁有一個現代化的家，才能談論現代化的生活。他們認為，如果一個家能滿足如下條件，則基本上可以認定自己過上了現代化的生活。

第一，家的周邊要有現代化的生活氣息和商業氛圍；

第二，要有方便的出行條件；

第三，要有人與自然的親和； 第四，要有個性的充分張揚。

二、投資位置的抉擇

（一）北京哪里最有現代化的生活氣息和商業氛圍？

按照以上分析，北京城里哪個地區具備現代化的商業氛圍和生活氣息？一個城市的繁華總有一個最集中的地方，比如紐約的曼哈頓、東京的銀座、深圳的深南路、廣州的環市東路等。在北京，常在建國門外大街和朝陽門外大街之間經過的人都會有感覺。一個城市最繁華的地方，國際上通常稱為CBD，即中心商業區。CBD是一個城市現代化水平的標志，也是最有升值潛力的地方。北京市政府給CBD定的范圍是：西起東二環、東至東三環及長安街延長線以東、北起朝陽門外大街、南至建國門外大街之間大約5平方公里的區域。據統計，目前這個地區已經匯集了北京90%的駐華使館、外國商社以及許多著名的高級飯店、高檔商場和公寓，而且還有許多新的物業即將拔地而起。

（二）Internet上世界地圖的秘密

潘石屹曾在Internet上下載了一張世界地圖，是在傍晚從衛星上看地球，地圖上燈光的明亮程度與人均國民收入高度吻合。當他在晚上開車看了北京的燈光：西邊一片黑暗，東邊燈火通明，有在辦公室加班的、有飯店的燈光、有酒吧一條街的燈光，他認定東邊會發展起來，因此把做完‘萬通新世界廣場’后的所有的項目都選擇在了東邊。

1993年國務院批準了北京市總體規劃：以國貿周圍的4平方公里構建現代北京新面孔----CBD，即中央商務區。

三、消費市場分析

（一）尋找目標客戶

潘石屹在選定了未來的中央商務區為投資區域后認為，客戶不會把這里作為鄉間別墅，而注定是第一居所。于是潘石屹就把融辦公、社交、居家為一體的第一居所所應具備的諸要素都作為設計的內容。人都有人以類居的心理，潘石屹從居室的設計風格、房型外墻等方面強化現代城的專有特征。

潘石屹說：“房子與主人之間也存在一種密碼對應的關系，我把房子建成這樣，凡是喜歡這種風格的人就會認定這里是他的家。而人對家的選擇絕對是他的修養、品位、性情的真實反映；不是一類人，不會選擇相類似的房子。”他把這個過程叫尋找“密碼正確”的客戶。

“現代城”的目標客戶群是年齡在30-40多歲之間，文化層次高，善于與國際接軌的中國社會新興的一批“yuppies”（雅皮士），他們之中有的喜歡在互聯網上暢游，了解世界開拓思維，有的喜歡下班后“泡吧”，與朋友同事聊天溝通感情，也有的喜歡享受家庭生活，與家人、孩子在花園中散步。現代城所要建的房子，要滿足這樣人群的需求。現代城在高技術含量的建筑材料上側重投入，如雙層中空玻璃、節水在67%的潔具、高速電梯、智能化物業管理、“internet”專線等，而在昂貴的大理石、花崗巖、精雕細啄的古典門套、金碧輝煌的水晶吊燈上較少花錢。現代城相信自己的選擇更符合“yuppies”的生活品位，也許追求豪華的“顯貴族”，覺得現代城的房子太樸素，不夠檔次。然而，人選房子，房子選人，這正是人與人之間不言而喻的一種密碼，“現代城”的客戶就是這樣找到了“密碼正確”的鄰居。

（二）目標客戶特性分析

潘石屹從自己的電話本上統計了出了以下數據，50%的朋友不在自己的辦公室辦公，而在家里辦公，一些記者、演員，還有一些小老板，他辦公室就是布置安排工作，送往迎來，真正工作是在家里，把居住和辦公的界限模糊化了。

他又到亞運村北部的一個住宅項目調查，發現一個現象，出入的人絕大部分是小公司的辦公者。他判斷在這種情況下，如果這個小公司在樓里辦公，他對戶型的要求和純居住是不一樣的。

四、規劃與設計

（一）空間

現代城，無論是在社區宏觀構思，還是在居室微觀設計，都慷慨地為人們預留下了豐富的生活空間。

現代城總建筑面積42萬平方米，只設計了1棟聯體公用建筑和6棟公寓分成兩排，間距為100米。剩下三個標準足球場大小的綠地、小橋、流水、花園等。社區地上甚至連停車場都沒有，而是在中心綠地下方設計了三層停車場，社區所有的車輛必須全部進入地下。而地上則是空蕩蕩，一片綠草茵茵。

現代城的居室設計。客廳達到50平方米。同時，為了更好地采光，設計時把陽臺融入到客廳內部，采用了外探式全落地大窗。往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。

生活在看似“空空蕩蕩”的現代城里，人們得到的是與自然融為一體，與天地想合一的心靈的充實與滿足。

“少即是多”是德國建筑大師密斯·凡·德·路提出的設計原則，在擁擠混亂的大城市顯得格外有意義。密斯提出的實際上是如何生活的問題，是靠數量的堆砌還是靠質量的提高。現代城公寓選擇了后者。

（二）個性

現代生活緊張而又繁忙，回到了家的人們會在客廳中度過大部分的家庭時光，為此現代城為每個住戶設計了50平方米的寬大客廳，使他們的家庭時光更溫馨、更舒適。這樣的設計滿足了日益增長的辦公家庭化趨勢的要求：現代城中，約有一半的人士不是每天去辦公室上班，他們或是在家里通過現代通訊方式處理各類商業問題，或是從事美術、文學、文藝等的創作工作。

北京具有風沙大、四季分明的季風性氣候，然而傳統的設計卻始終讓利用率不高、被封閉起來的陽臺占去了單元中最寶貴的外檐面積。現代城把陽臺的觀景功能與實用性結合起來，將陽臺融入客廳內部，設計了外探式全落地大窗，使住戶在明媚陽光中盡享遠處的城市美景。

為了適應每位住戶不同的需要，現代城采用預應力樓板技術將單元中多數隔墻作為非承重墻，住戶可在單元中自由分隔，發揮個人的想象空間。工人房實用、隱蔽，沒有阿姨的住戶可以將其改為掛衣間、儲藏間，廚房區域設計靈活，可以全部敞開，飯廳、廚房融為一體，自由自在。

現代城的裝修布局力圖把現代都市生活進行簡化，使主人能夠享受生活的基本情趣，如陽光、空間、質感豐富的木材、一片濃郁的彩色、一個精致的五金件??

五、智能化概念

作為一種新媒介，計算機網絡的發展給人們的工作和生活方式帶來了巨大的變化。這種變化對現代城的客戶群有深遠的影響。為了適應這一趨勢，現代城在社區智能化、網絡化方面進行了積極的探索。

現代城具有智能化社區新概念：樓宇采用綜合布線系統，通過區內高速局域網為住戶提供快捷、周到的社區網上服務，為每個單元設置高速寬帶專用INTERNET接口，免費為住戶提供家庭主頁（HOMEPAGE）等。

現代城為客戶描述了以下情景：早晨醒來，您可以通過您的計算機查看社區服務中心提供的圖文并茂的早餐供應表，然后確定你所需要的早餐；在等待送餐的時間里，您可以通過INTERNET網收看世界各大電臺、電視臺的新聞節目；用完早餐后您乘坐高速電梯直達地下停車場，開著您的愛車到自動化洗車場，把車清洗如新；到辦公室之后，您突然想起自己沒有關燈，沒關系，您可以通過辦公室里的電腦把家里的燈關掉；同樣，下班之前您可以在辦公室里把家里的空調打開，并調試到適宜的溫度；回家之后，您可以通過計算機進入“社區沙龍”同您的鄰居“面對面”地聊天、談生意，同遠在美國的一個您素不相識的人進行游戲大戰；您還可以通過計算機查看股市行情、金融信息；此時已是夜里11點，您仍無睡意，可以通過視頻點播VOD收看您想看的某部影片或某場足球賽；您突然想起第二天您要去香港出差，可以通過計算機網絡訂購機票和目的地的酒店房間，并查看那里的天氣情況；假如您有睡前讀書的習慣，您可以通過網絡圖書館閱讀各類書籍。

第二節 現代城的戶型

一、如何避免競爭

在戶型設計這一關鍵的問題上，潘石屹雖然做的是市場，看的是市場，但他卻沒有跟著市場走。

在他投資興建的現代城里，要體現現代居室的諸多要素：開闊的客廳以便于主人的社交，現代化的廚衛設施、Internet專線、極好的采光、優美的戶外風景、電子門鎖??他把這里的生活描繪成了一個清晰的畫面。

“我不想去迎合大眾，我想引導這個市場，創造一種以往大家沒有意識到的生活需求。所以我不存在競爭對手。你的產品質量好，符合甚至超越人的既有需求，它就是一個好東西。好東西就會有人要。”

二、戶型的定位 做現代城戶型定位的時候整整花了兩三個月，決策層天天討論，最后潘石屹說主力戶型是188平方米，部門人員聽了以后，一直在反對，認為這么大的戶型是賣不出去的。到了第二天開會的時候，潘石屹已經定了一條紀律，所有的部門經理不要說戶型，“我作為總經理，主力戶型做成188平方米，對了就對了，錯了就錯了。”市場部經理依然堅持說這么大的房子賣不出去，可是后來從幾個月的銷售看，現代城成為北京銷售最好的房子，現代城拿到預售許可證的房子全都賣了出去，沒有拿到的別人排著隊。從價位來說還算是比較高的價位，當時的工程進度是，一棟樓剛剛五、六層，另一棟剛剛挖土，工程進度并不是很快，從工程進度和銷售業績看應該是北京銷售最好的，這證明戶型定位沒有錯。

現代城的戶型分為復式型和平面型兩種，復式型有首層花園別墅和空中花園別墅，平面型分別有花園型、全景小型、全景大型、河畔型以及新近推出的以小戶型為主的城景型。

三、樣板間

走進現代城的樣板間，最直接的感覺是：敞亮。敞，是每一套房子都有一個50平方米的方方正正的寬大客廳。說到亮，這是設計中的點睛之筆：整整大約5平方米的一面墻完全以玻璃代之。傳統的陽臺不見了，把陽臺的外檐面積融入客廳內部，外探式全落地大窗將更多的陽光引進室內。德國VECA技術的中空雙層玻璃和保溫性能優良的塑鋼窗，讓你不必顧忌窗外的寒風、酷熱或是噪音。想到可以在此盤腿而坐，讀書、喝茶、聊天，有陽光陪伴，眼神又可隨心所欲地飄向遠處，不禁心中癢癢。

如果對室內的格局有所不滿，馬上就會被告知：你可根據需要自由分割。因為設計者用預應力樓板技術將單元中多數隔墻做成非承重墻，居室的結構可以重新調整。比如，你家中沒請保姆，完全可將分割廚房和工人房的一面墻拆除，做成開放式廚房。

主用和客用衛生間的設計別致，改變了傳統的并不實用又占據面積的大理石臺面，而是更多利用臺面以下的空間，簡潔、美觀而又精巧。

與近10平方米的廚房相連的是一個3平方米有余的陽臺，設計者考慮到此地既可以做儲藏間，也可以當晾衣房，非常實用。

用美觀的散熱器替代以往的暖氣是現代城獨具匠心之處。以前我們習慣了被木殼子包住的暖氣，著實蠢笨而且大大降低了散熱功能。散熱器無須任何包裝，依墻而立，占地不多，外型好看，功能也無絲毫損失。

第三節 現代城的賣點設計

一、形成氣場

（一）氣場

潘石屹認為做房地產應該是從人出發，分析人們的行為、情感、愛好，為他們營造一個適度的空間。就像蜜蜂的蜂巢是由一個個標準、漂亮的八角形小房子構成一樣。無論是發展商、規劃師、設計師都應該從小入手，由小及大。如果建筑師和發展商都是“指點江山，激揚文字”，那么一定建不出好的建筑來。流水別墅（Falling Water）是美國建筑大師Frank Lioyd Wright設計的著名建筑。它僅有幾百平方米，是一座很小的建筑，但它成了建筑史上的一個里程碑。很多人看了流水別墅后有一種觸電式的感覺，從建筑內部、外部到環境很自然地結合在一起。一座好的建筑不在于它有多大，而在與它是否實用，與環境的關系是否和諧。和諧就是美，流水別墅的建筑與山、水、樹木形成一種和諧的美。

對于一座建筑來說，它的環境是山、水、樹木、道路??

對房地產來說，它的環境是一種場、一種氣，這就是市場。

這正是潘石屹和現代城的取向。

（二）讓客戶感覺自己幸福

那么，怎樣形成現代城獨特的氣場呢？潘石屹的思維方式是：怎樣讓客戶感覺自己幸福。

潘石屹在想一個問題，城里人怎么感覺自己幸福？幸福的時候不應該是天天在公共汽車上，天天在辦公室，天天對著電腦，對著所有建筑，應該是看到更多的藍天，看到更多的流水，看到更多的綠樹，看到更多的空氣和陽光，這個時候他就會感到幸福。原來這個地方是一堵墻，墻那面是一個大陽臺，于是這個墻就取消了，那邊整個是落地式玻璃，增加客戶的一些興趣讓他們感覺自己更為幸福。

建房子要從人的行為出發。建房子跟做衣服一樣，大人做大人的衣服，小孩就做小孩的衣服，不能盲目照搬。別人的房子雖好，但未必是你的目標市場中人們所需要的戶型和空間。從人最根本的行為出發，把我們頭腦中學的不對的東西消除。

（三）現代城的哲學

北京萬科前總經理林少洲曾到歐洲轉了一圈，回來后感慨萬分，說中國人特別特別缺了兩個東西：第一個是文藝復興時期理性的一個思考，就是碰到任何事情，先不要著急，不要一驚一乍；第二個就是工業革命風潮的洗禮，工業革命強調把一個產品做好。這便是我們最最缺的兩個東西。

潘石屹有時憶起自己的教訓。靜下來回想房地產開發的這段歷史，成功的時候總是非常短暫的，因為歲月太快樂會覺得馬上就過去了。只有失敗、受到挫折的時候，人們心底受到的觸動是最大的。潘石屹認為自己在開發房地產過程中的失誤有很多，其中一個就是西安的項目，西安項目失誤在文化不能融入。對于西安的投資潘石屹曾寫了一篇文章，要把雞蛋放到一個籃子里面。在企業不可承受之前，把雞蛋放在一個籃子里面可能是他最深的一個經驗教訓了。

潘石屹受一個好朋友的影響，當情緒比較低落的時候，總是讀一些史書，即使是春風得意時，也會受到啟發。他還讀《金剛經》、《道德經》、《易經》。“最后我就領悟了，這個里面真是有好多大的智慧。”

正是在此背景下，潘石屹對于現代城“氣場”的形成有其獨到的領悟。這類融匯東方哲學的房地產商和項目，恐怕是北京特產吧。

二、設計最大賣點

（一）最大的賣點是升值潛力

現代城自銷售之初，各廣告公司、代理以及部分客戶都提出了這樣一個問題：與其他項目相比，現代城在位置、交通、規劃設計等方面都有一定的優勢，目前又在社區智能化方面先邁了一步，那么現代城最大的優勢或者說最大的賣點應該是其中的哪一個呢？這個問題站在不同角度的人會有不同的回答，作為投資方和發展商的解釋是，現代城項目的最大優勢應是其升值潛力：其他諸如地段交通、設計等都是項目升值所不可或缺的條件。

（二）用透明的外包裝解釋價格

當客戶購買房子時，一定會想知道他買的是什么東西？它的價值是由什么構成的？

現代城采取了“透明包裝”的價格闡釋策略，非常有力地表現出了“升值賣點”。

房子不同別的商品，用習慣的思維看房子的價值，就會犯很嚴重的錯誤，例如：我們購買的一套家具，它的價值就非常簡單，就是其家具本身。而我們購買的一套房子，它的價值就不僅僅體現在房子本身，我們所能看到的建筑、裝修，只占總價值的30%-35%。我們攤開“現代城”的價值，分類做一分析，您就會清楚您到底購買了什么？拆遷費和出讓金之和是地價，在現代城價值中約占45%左右，選擇物業時有句名言：“第一是地段，第二的地段，第三還是地段。”地價的價值是由該地區的繁華程度、交通、景觀、四鄰??等構成的。物業會升值，絕不是建材在升值，也不是設備在升值，更不是裝修在升值，它們都是在折舊，只會貶值。只有土地才是升值的，它通過房屋表現出來了，所以房屋會升值。北京良好的市政設施和公共投資，構成了北京地價的基礎，如復八線地鐵的投資、通惠河利用世界銀行的貸款投資、四環路的修建、國貿橋的改造，都構成了這部分價值的升高。因為，北京市政設施比大陸其他城市要好，所以地價在房屋價值中的比重要高。香港城市建設比北京好，在香港房屋價值的90%以上是地價部分。現代城奉勸客戶說：在選擇物業時千萬別忽視了這個“大頭”。

市政（水、電、電信、污水、煤氣、熱力、管道??）約占12%，在中央清理亂收費之前所占的比重要更高。北京存在的一些空置的房子，大部分是因為沒有好的配套設施。“現代城”感謝各級政府提供的所有配套設施時說，它使我們只花了一部分錢，就可以擁有完整的配套設施。而且還免掉了每平方米85元熱力集資費和每平方米100多元電力集資費。

鋼筋、水泥、電梯等各種設備和裝修共計占35%左右。

現代城提醒客戶除了看房子的本身外，還要看一看它的地段，更主要的是看看這個地段未來的升值潛力會怎樣，因為房屋的升值就全寄托在未來的地段上！

（三）設計租金回報率

圍繞“升值潛力”這一賣點，現代城營銷人員為買家設計了清晰的租金回報率說明。

租金回報率是計算房屋售出后租金水平和房款回收速度的指標。房屋既是人類生存的必需品，也是重要的投資工具。在經濟發達國家，股票、期貨、房地產并稱為三大投資工具，其中股票和期貨因具有投資少、回收期短、風險高等特點，所以大多為中小投資者所采用。而房地產因具有高投入，回報穩定等特點，為大多數高收入者所鐘愛。

出于土地和房屋政策的關系，幾年前，北京的各類房屋都處于嚴重匱乏的狀態，從而使租金回報率一度達到30%以上的水平，甲級寫字樓和公寓的租金水平在世界大城市的排名中一度達到第三和第一位。國貿寫字樓、公寓的租金在北京一直高居榜首，從而也帶動了地區的物業開發，致使這一帶成了最繁華、最高檔的辦公區域。但相應的居住類物業尤其是面向大多數白領階層的中檔住宅明顯缺乏，現代城的建設將緩解這類物業的短缺。

以目前國貿地區高檔住宅（公寓）的平均租金$25/月·平方米來計算，用于出租的現代城，其租金回報率將達到21.7%（以房價￥8500元/平方米計算）；即使以$15/月·平方米計算，其租金回報率仍可達到13%。舉個例子，如果某位客戶以￥8500元/平方米的價格購買一套152平方米的全景大型，建成后以$15美金（相當于人民幣￥125元）/月·平方米的價格出租，那么其總房款、月租金收入、出租回報率分別如下：

總房款=8500×152=1292000元

月租金收入=125×152=19000元

另外，根據國家有關的稅收規定，個人出租房屋應交房產稅和個人所得稅，房產稅稅率為月租金收入的12%，即：

應交房產稅=月租金收入×12%=2280元

所得稅稅率為20%，依據交納所得稅的有關計算規定：

應交個人所得稅=（月租金-房產稅）×（1-20%）×20%=2675元 則實際租金收入=月租金-房產稅-所得稅=14045元

租金回報率=實際月租金收入×12/總房款=13% 如果該客戶做七成十年按揭，該租金收入高于向銀行提供的月還款額。

（四）埋下信息化的根

21世紀將是一個信息化的社會，在這里信息的共享和傳遞是其中最為重要的因素。作為時代發展的產物，計算機網絡已經成為信息傳遞的重要載體，沒有計算機網絡的地方在未來社會將成為信息的孤島。而智能化網絡家居的含義包括兩個層面，第一是物理層面的，即社區本身擁有這種布線系統，這就使住房能夠享受到這種服務；第二就是技術層面的，這種服務的基礎是有物理層面的支持。

現代城在規劃、設計當中的計算機網絡布線系統將成為其升值的必要條件。這一點與現代城的目標客戶是緊密相連的。

現代城簡明的命名曾受人指摘，那么如何評價現代城簡明的賣點呢？不管怎么樣，潘石屹在他的項目中體現了他個人的一些理念和價值觀，作為經商的境界，這是令人羨慕的。更何況他憑借這種“簡單清晰”賺到了大錢。第四節 現代城的銷售

一、實戰技巧

（一）“三板斧”

現代城項目精心準備了三板斧。

一、提供九成十五年按揭，當時在北京是絕無僅有的。

二、由銀行控制購房款的流向。“假如客戶選擇一次性付款，我們就給他一個銀行存折，客戶把錢存進銀行，發展商無權動用。如果在規定時間交樓，錢就自動轉到發展商的帳號；假如不能按期交樓，客戶可以自由取回錢款，包括利息。

三、主動和消費者協會聯系，請他們來監督，只要發現項目出現了什么問題，可以馬上通知客戶停止付款。

（二）主動銷售

現代城1998年9月2日拿到許可證，時間已經比較晚。按照往年北京的習慣，一到圣誕節前后，就得冬眠了，沒有人購買房子。盡管有些人認為該休整休整了，潘石屹仍堅持銷售。現代城在平均銷售價格9000塊錢多一點的情況下，從12月初開始，到月底為止，每天沒有低過7套房子，最高的一天銷售17套房子，銷售額達到3000萬元。

現在分析，這主要是由于前幾年北京的房子，大部分是機關來購買，機關年初才下計劃。外銷房市場活躍，外國人過圣誕節，一過圣誕節放假了。而當時北京的房地產市場發生了變化，一是機關購買的越來越少，二是個人購買到年底才發獎金，可以考慮能不能購買房子。所以往年的經驗不足取，房地產商必須開始面對一個全新的環境。

（三）把最難賣的變為最好賣的

作為28層的房子，最難賣的是最上面一層，有水箱的聲音、受太陽曬。再有就是地面一層不好賣，對于任何發展商都是頭疼的事情。現代城發展商想了一個主意，把最不好賣的兩層房子很快銷售出去了，而且銷售的價格大概高出普通價格30%。為什么會有這30%的反差呢？原因是營銷者賦予它一個個性化的概念。他們把下面兩層房子做成復式，給它配了一個單獨的停車場和草坪花園，起了一個名字：花園別墅型。到你家，不用從大廳的門進去，你家是獨門獨院，結果很快被別人搶光了。對于最上面的難銷單元，營銷者把上面的28層、27層結合起來，也做了一個復式的房子，也起了一個名字，叫空中別墅型。上面本來是水塔、電梯的機房等一大堆東西，發展商把周圍做了草坪，一家送了100平方米的草坪，價格一下就起來了。許多人來問，還有沒有復式的。現在還在不斷地改，從27、26、25、24層，不斷地改，設計院的人說怎么老變化？潘石屹說市場需要，你做就行了。要考慮房子的個性化，千萬不要做漢堡包，我們做的房子，如果沒有個性化的話，就會失去賣點。

二、第二營銷渠道

（一）舉辦第一屆客戶交流酒會

盡管潘石屹給人留下不慌不忙的印象，但事實上，現代城的營銷是細致入微的。這體現于《現代城客戶通訊》、客戶聯誼會、總經理投訴電話等務實而有效的第二營銷渠道。

為增進交流，聽取各方面意見，1998年6月6日在新落成的現代城樣板間舉行了第一屆客戶交流酒會。出席酒會的有發展商、代理商、設計師、建筑單位、裝修單位、設備供應商等方面的代表以及部分客戶。

（二）舉辦第二次客戶聯誼會

1998年11月21日，突如其來的一場冬雪，使喧鬧的北京城一下變得文氣、安詳起來。清風凜冽，呵氣成霜，白天的最高氣溫降到了攝氏零下8度。下午兩點至四點，現代城第二屆客戶聯誼酒會在京城大廈50層旋轉餐廳如期舉行。220名客戶和中鴻天房地產有限公司的領導、員工，現代城的設計單位、施工單位、監理單位、設備、材料供應商，律師事務所等代表近300人參加了這次酒會。

盡管氣候惡劣，但仍然不能阻擋大家對聯誼酒會的盎然興致。兩點鐘，酒會在熱烈的氣氛中開始。潘石屹說，因為有了現代城，我們所有的人擁有了一個共同的家，作為家的建設者，我們一定要把現代城建設得漂漂亮亮，讓所有的住戶都心滿意足。接下來，公司向大家通報了現代城工程進展情況，特別介紹了即將于11月份推出的3號樓小戶型，并播放了現代城的工程進展情況的幻燈片。隨后，公司領導、設計、施工、監理、供應商等單位的代表，律師事務所的律師等與廣大客戶進行了廣泛的交流。許多客戶對小戶型表現出了強烈的興趣，紛紛就小戶型的投資前景、付款方式進行了詳細的咨詢。還有客戶對現代城今后的物業管理收費情況、精裝修的標準、小區的布局能否同整體規劃相符等進行了仔細的詢問和了解。酒會過程中舉行的抽獎活動一次次把氣氛推向了高潮。最后，共有50名幸運者分別獲得了一、二、三等獎，獎品分別是15平方米的地下儲藏間、免交一年物業管理費、分體式豪華空調等。

（三）設立監督機制

潘石屹在公司制定了投訴制度，為此專門設置了一條總經理熱線，安排專人負責。電話記錄只他一個人查看。

他鄭重聲明：無論您是購買現代城居室的客戶，還是設備供應商、材料供應商，抑或是僅僅對現代城感興趣而到現代城看看的朋友，只要受到不禮貌的對待，或者對現代城有什么意見和建議，均可以撥打總經理熱線，他將在第一時間內作出回答。

在讀者閱讀本案例時，現代城已經功成名就，但房地產的故事也許只是剛剛開始。

《案例選編》沒有在技術專題方面作太多討論，然而對房地產界而言，決策者在第一線的思維方式和價值取向很大程度上決定了一個項目的成敗。我們愿意看到更多的房地產企業精英人物走上前臺，即使他們從來都是低調的一群，但是房地產這一高難度的舞臺決定了精彩的必然。畢竟，房地產從來就不只是蓋房子那么簡單。

三、相關資料：

SOHO現代城遭遇質疑

摘自2000年03月09日 的北京青年報 京城地產界發生今年首次“友好爭論”

事件起因

今年初推出的SOHO現代城以其創新的居住理念在市場上一炮走紅，買家眾多。同時，業內人士也提出了許多不同觀點。北京華遠房地產公司董事長任志強先生在 SOHO現代城樣板間開放第一天參觀后以《朋友之間的交流》致信現代城總經理潘石 屹，提出了尖銳的意見和不同的觀點。上周，潘石屹在給任志強的回信中就質詢的 問題做了解答。本報獨家披露雙方爭論的焦點問題。

■現代城總經理潘石屹：

SOHO現代城兼顧居住和工作

■華遠董事長任志強：

SOHO現代城不像辦公不像居住

■SOHO概念適合現在的北京嗎？

任志強：國際上已有了許多成功的SOHO區，這些SOHO區將新時代網絡經濟條件下的創業者從集中的辦公區域中分解出來，通過計算機的網絡功能將個體的勞動和 創造用分散的、獨立的、自由的工作方式打破集群式的、團隊的、統一協作的工作 方式，從而使辦公地點可以分散到家居之中，將生活地點與工作地點結合為一體。

在中國目前的條件下，SOHO是一個超前的概念，然而，SOHO現代城并不是在外部環境已經具備了硬體的網絡服務的條件和軟體的社會服務的條件的情況下針對已 存在的實際需求所進行的專門設計，而是在原規劃寫字樓的情況下修改設計，因此，與真正意義上的SOHO區尤其是低層、低密度、辦公人流與住宅人流有各自獨立的出 入口的SOHO區有些差距。將體量龐大、首層出入口有限、以豎向交通為主的辦公樓 改為住宅樓，再賦予住宅一部分辦公的功能，導致人和物的流量加大和復雜化。辦公與居家的交叉人流也已使家庭居住的環境質量大大地降低，同時每四層一個讓36戶居民休憩、交往的平臺又使辦公環境顯得有些不倫不類。

潘石屹：SOHO現代城是一個高度100多米的大型建筑，這樣的高度往往給人以生硬的、冷冰冰的感覺。有關的心理實驗表明：四層左右的建筑高度最近人尺度，人 能感到舒適與和諧。于是現代城每隔四層設計了一個面積約為500平方米的空中庭院。這個庭院使居住和辦公與自然之間有了緊密的結合，讓這四層形成了單獨的小社區 環境。社會正在向網絡時代發展，網絡時代使工作和居住的界限模糊了，而不是劃分 得更清晰。比如YAHOO，工作地點在美國加州芒廷維尤高速路邊的停車場里，大開間 內上百臺電腦排列成行，所有的工作人員沒有固定的座位，可以隨時上不同的機器，隨時交流工作，隨時完成工作，隨時有新的創意，也可以隨時休息。這種工作方式 打破了工業時代的工作秩序、上下級關系和集體生產模式。個性化成為網絡時代人 們主要的價值取向。SOHO現代城的設計兼顧了居住和工作，能夠利用高速寬帶互聯網絡傳遞信息的 空間，是網絡時代的生活和辦公所需要的。

■空中庭院能保證足夠的采光通風嗎？

任志強：理論上SOHO每四層的一個空中庭院希望通過朝南開的8米寬、12米高的 空洞使南向的日照能射入向內側空中庭院開窗的房間之中，但實際正午最直接照射 的陽光最多也只能照進平臺而無法照進房間。為了解決平面的交通通道的連接問題，每四層一個的空中庭院除首層外不得不在二、三、四層分別架設了橫挑和豎挑的走 廊，就使中心庭院的間接采光更受到了影響。

另外，大多數廚房的窗戶開在空中庭院之中。雖然廚房之中都有通風道，但中 式餐飲所產生的油煙很大，在啟動抽油煙機的同時需要開啟窗戶換氣。會造成油煙 和氣味污染。

潘石屹：SOHO的戶型，并不是主要利用空中庭院12米×8米落地大窗透過的光線 采光；在SOHO單元的設計中，設計師讓絕大部分的房間和家庭的公共空間都向外，每面墻都是超大落地窗采光，例如03／04戶型：東、西、南三面墻全部都是落地窗。每個寬3．6米，高2．2米，共有10個。您在家里可以感受光線像韻律一般流動。充 足的采光，成為SOHO單元的優勢。而面向空中庭院的房間是部分戶型的廚房和某個 臥室。這是住戶家中的“黑色空間”，相對不需要有強烈的光線。

根據中國建筑設計研究院光學研究所專家的測算，SOHO現代城空中庭院在全年 日照最低的冬至日那天從早晨7點至下午17點都有陽光照射入庭院。院內越靠近洞口 的地方，日照時間越長。一年內其他時間光照的強度都會比冬至日更強、時間也更 長。面向空中庭院的房間也有充足的光線。

SOHO現代城所有的廚房都安裝了由發展商贈送的抽油煙機和排煙道，不是通過 窗戶來實現自然的通風換氣。面對空中庭院的廚房，烹調時抽油煙機先工作，大部 分油煙會被吸走。如果有油煙飄到庭院里。庭院內設置的強力機械通風裝置，會把 這些油煙抽走。庭院內的住戶，不會被彼此家中的油煙干擾。

■電梯朝外開能保證公共空間采暖嗎？

任志強：SOHO現代城的主要客梯都是朝著空中庭院開門的，為了保證采光和換 氣，空中庭院不能進行封閉，所以空中庭院中的溫度會和室外溫度是相同的，冬季 時，回家的住戶會先進入有采暖設施的大堂之后，再進入無采暖設施的電梯，并通 過無采暖設施的空中庭院和走廊才能進入溫暖的室內；沒有采暖設施、缺乏充足日 照的空中庭院也無法在冬季為住戶提供一個舒適的休憩、交往空間。

潘石屹：設計SOHO的空中庭院，是為了給客戶一個近人尺度的，可以放松、交 流的空間。

因為北京的氣候干燥多風沙，SOHO的庭院并沒有考慮一定要成為種花種草的綠 色花園。發展商正在邀請一批藝術家對這15個空中庭院進行藝術創作，每個院落都 將有一個主題，SOHO空中庭院不是簡單地創造一個共享空間。

按照SOHO現代城一切從自然出發設計的本意，庭院類似老北京的四合院設計。人們通過院子才到家。在SOHO的空中庭院和電梯之間，設計有一個玻璃的隔斷。使 電梯的開啟、關閉和空中庭院之間有一個自然的緩沖區。庭院的風速在無風狀態下，最小風速為0．05m／s，這是一種理想的微風狀態。冬天，北京主要風向是西北風，SOHO空中庭院只向南開口，其它三面圍合，庭院內不會有太大的風速。

■空中庭院是否干擾了同層的住戶？

任志強：空中庭院有著其在廣告宣傳中的優勢，但同時也有著一些專家認為是 劣勢的方面———面向庭院的所有窗戶都要永久掛著窗簾，包括廚房，否則走廊和 其它空間的人流是可以從高處斜視到你的整個房間的；某一家的夫妻之間的生活細 節會很容易被暴露在大眾的生活之中。

潘石屹：SOHO現代城為了給住戶創造可貴的交流空間，犧牲了2萬多平方米的建 筑面積，讓住戶享受真正高質量的公共空間。面向庭院的部分窗戶確實存在對視問 題，但同時也有美麗的庭院景觀。SOHO每戶窗外兩種景色：一邊是一望無際的城市 景觀，一邊是小社區的藝術景觀。為住戶帶來了視覺的豐富，這才是最重要的選擇。

SOHO現代城智能化的設計包括了保安系統的自動化，遠紅外探頭和自動報警裝 置。SOHO現代城也可以為您安裝金屬百葉窗。人在房內的時候可以向外打開，人不 在的時候可以關閉。

■本版采寫／本報記者 徐曼 樓德升

四、案例討論 問題：