第一篇：2017土地估價：收益法公式記憶方法總結

2017土地估價：收益法公式記憶方法總結

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、王某購買李某在城市規劃區內的住宅一處，該住宅土地使用權已使用23年，按照國家建設用地使用權出讓年限規定，王某購買的該住宅土地使用權使用年限只有年。A：23 B：47 C：50 D：70 E：35％～50％

2、國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批準征收、占用土地或者低價出讓國有土地使用權，致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處__有期徒刑。A．3年以下

B．3年以上5年以下 C．3年以上7年以下 D．5年以上10年以下

3、下列屬于商品租金，卻不屬于成本租金的是__。A．折舊費 B．保險費 C．貸款利息 D．房產稅

4、根據我國《房產測量規范》，對房產面積的精度要求可分為個等級．【2006年考試真題】 A：2 B：3 C：4 D：5 E：土地

5、地租是扣除__后的余額。A．成本、利潤 B．利息、稅收

C．成本、利潤、稅收

D．成本、利潤、利息、稅收

6、下列用地中，必須辦理土地使用權出讓手續的是__。A．軍隊干休所用地 B．國家機關用地 C．孤兒院用地

D．學校經營性用地

7、土地估價過程中需根據市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，下列各項中，（）屬于對土地價格的設定。

A．對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項 B．估價期日

C．估價機構對估價結果有解釋權 D．估價結果的法律責任

8、土地使用證上登記用途為工業，實際用途為對外營業的招待所，房產證登記用途為賓館，目前所在區域的城市規劃用途為商服、辦公，如為補辦出讓評估該宗地價格，應設定用途為（）。A．工業 B．商服 C．辦公 D．賓館

9、破壞或者擅自改變基本農田保護區標志的，由（）人民政府土地行政主管部門或農業行政主管部門責令恢復原狀。A．縣級以上 B．鎮級 C．市級以上 D．省級

10、若開發費以當地收取的基礎設施配套費標準計算，則開發費的計息期按照確定。

A：整個開發費為基數，計息期為開發周期的一半 B：以整個開發費為基數，計息期為整個開發周期 C：以開發費一半為基數，計息期為開發周期的一半 D：以開發費一半為基數，計息期為整個開發周期 E：時間因素 11、2004年4月，趙某下崗后從事個體經營．2008年4月，其個體企業實際繳納增值稅20萬元、消費稅5萬元、營業稅15萬元，則該個體企業2008年4月應繳納的教育費附加為．【2008年考試真題】 A：免于繳納 B：0．6萬元 C：0．75萬元 D：1．2萬元 E：土地

12、舉行聽證會應當在征地補償安置方案公告之日起（）個工作日內向有關縣、市人民政府土地行政主管部門提出。A．5 B．20 C．30 D．10

13、會計核算必須以實際發生的經濟業務及反映經濟業務發生的合法憑證為依據，如實反映財務狀況和經營成果，這是的要求．【2002年考試真題】 A：重要性原則 B：謹慎性原則 C：客觀性原則 D：實際成本原則 E：土地

14、建筑物估價的方法有__。A．重置價格折舊法 B．成本法

C．建筑物殘余法 D．市場比較法 E．對照法

15、下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有。A：被取消土地估價師資格已3年 B：被取消考試資格已3年

C：在評估業務中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年

D：因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執行完畢之日起至報名之日止已8年 E：合法性

16、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的。A：最低價格 B：平均價格 C：出讓地價 D：標定地價 E：時間因素

17、基準地價評估是根據已有的__資料，綜合評估各級別、區域分用途的平均價格，所收集的資料真實性和準確性直接影響基準地價評估結果。A．地價 B．地租 C．土地等級 D．土地質量 E．土地收益

18、土地由國家行政管理機關調撥分配使用，是指__。A．行政調配 B．行政管理 C．行政調撥 D．行政劃撥

19、對于有樣點地價的定級單元，如果樣點單元內樣點數量有個以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計算定級單元的平均地價。A：2 B：4 C：3 D：5 E：國家實行土地估價師資格認證制度

20、擬定并組織實施土地評估執業準則和職業道德準則的是。A：土地評估行業行政主管部門 B：評估行業協會 C：評估機構 D：注冊土地評估師 E：時間因素

21、對于評估已建設完成的普通住宅小區居住用地，土地估價師不宜選用的估價方法是。

A：基準地價系數修正法 B：成本逼近法 C：收益還原法 D：剩余法 E：合法性

22、農用地轉用必須依法辦理__手續。A．轉用 B．轉讓 C．審批 D．審核

23、利用剩余法計算的待開發土地的價格是開發商取得土地所能支付的。A：最低費用 B：最高費用 C：總費用 D：合理費用 E：時間因素

24、下列城市規劃因素中，對地價影響最大的因素是。【2009年考試真題】 A：面積、形狀、土地使用年限 B：防洪堤、供電容量、消防站 C：綠化、游憩設施、環境質量 D：用途、容積率、建筑密度 E：時間因素

25、農用地利用的方式主要是采取__的方式。A．轉讓 B．出讓 C．行政劃撥

D．土地承包經營

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、估價資料收集過程中，可以作為確定待估宗地最佳開發利用方式依據的有（）。A．建設用地規劃許可證 B．控制性詳細規劃 C．總平面圖

D．規劃設計條件通知書

E．房地產市場供求關系及走向分析

2、在居住區規劃中，住宅建筑群體組合的平面布置形式包括等類型。A：行列式布置 B：周邊式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：取得開工許可證

3、建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和__中確定的農用地轉用指標。A．村莊計劃

B．土地利用年度計劃 C．集鎮規劃 D．城市規劃

4、分析說明，顧問公司在研究市場的過程中，基本上可以把__作為基礎的研究工作，每隔一年或半年進行一次。A．地區經濟分析 B．多種用途比較 C．供求分析 D．營銷建議 E．社會因素分析

5、德國社會政策學派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。A：財政收入 B：國民經濟 C：社會政義 D：政治穩定 E：市場體系

6、根據2005年頒布的《城市規劃編制辦法》，城市規劃一般分為總體規劃和詳細規劃兩個階段。在編制總體規劃前應編制城市總體規劃綱要，但以下內容中的__不屬于綱要階段的主要內容。A．市域城鎮體系規劃綱要 B．提出城市規劃區范圍

C．分析城市職能、提出城市性質和發展目標

D．研究住房需求，確定住房政策、建設標準和居住用地布局

7、下列屬于擔保物權的有。A：宅基地使用權 B：抵押權 C：質權 D：留置權

E：土地承包經營權

8、土地開發整理規劃的主要作用不包括__。A．保障土地利用總體規劃目標的全面實現 B．是建立土地開發整理項目庫的前提和依據 C．是土地開發整理項目立項的科學依據 D．是制定實施規劃的政策措施依據

9、土地登記的種類有。A：初始登記 B：變更登記 C：注銷登記 D：其他登記 E：房地產登記

10、根據不同的自然條件和社會條件，可以將耕地劃分為灌溉水田、望天田和等。【2004、2002年考試真題】 A：輪歇地 B：旱地 C：菜地 D：水澆地

E：土地功能具有永久性

11、已知甲、乙兩塊土地，面積和肥沃程度相同，生產投入均為300元，產量相同，但距離市場遠近不同，運費分別是30元和45元，按平均利潤率20%計，甲地的個別生產價格是__元。A．396 B．450 C．330 D．390

12、土地所有權是土地所有制的法律表現形式，是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所依法享有的的權利。A：占有 B：使用 C：收益 D：處分 E：統計

13、基礎按其構造特點可分為等。A：條形基礎 B：單獨基礎

C：聯臺基礎和箱形基礎 D：樁基礎 E：平面基礎

14、下列關于臨時用地的使用，說法正確的是。

A：臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地 B：臨時用地只能是臨時使用土地的行為 C：可以將臨時用地改為永久建設用地

D：臨時用地使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除 E：不可將臨時用地改為永久建設用地

15、關稅中，到岸價格包括__。A．貨物 B．包裝費 C．保險費 D．運費 E．安裝費

16、投資回報率的確定通常考慮的因素有__。A．開發土地利用類型 B．開發土地本身的條件 C．開發土地所處的地理環境 D．開發周期的長短 E．開發土地所處地區的政治經濟環境

17、概算指標作為一種計價定額包括等基本部分。A：勞動定額 B：材料定額

C：機械臺班定額 D：概算定額 E：稅金

18、按照現行分類，下列屬于特殊用地的包括。A：監教場所用地 B：宗教用地 C：殯葬用地

D：冰川及永久積雪 E：使領館用地

19、《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自__時發生效力。A．不動產物權的設立 B．不動產物權的變更 C．不動產物權的消滅 D．記載于不動產登汜簿

20、我國耕地保護工作的關鍵是__。A．實現耕地生態的全面保護

B．增強耕地對我國經濟建設和社會發展的保障能力 C．強化耕地保護的責任意識，落實耕地保護責任 D．制訂切實可行的措施，并抓好落實

E．建立穩定的資金渠道，確保足夠的資金投入

21、有確定法律保護形態的無形資產包括（）。A．專業技術 B．商譽 C．商標權 D．專利權

22、根據國土資源部頒布的《全國土地利用現狀分類》規定，下列用地屬于其他林地的是。【2009年考試真題】 A：未成林地 B：跡地 C：灌木林地 D：有林地 E：苗圃

23、土地供給的特征是。

A：土地的自然供給的數量基本固定不變 B：土地自然供給是無彈性的 C：土地的經濟供給是有彈性的

D：土地自然供給受到土地經濟供給的影響很大

E：在自然供給的基礎上，開發新土地會影響土地的經濟供給

24、現象間依存關系在數量上是否確定，是__的區別。A．相對關系與函數關系 B．相對關系與相關關系 C．相關關系與函數關系 D．顯著關系與函數關系

25、不動產開發的預付資本通常主要包括。【2002年考試真題】 A：地價款 B：建安工程費 C：專業費用 D：利息

E：地價=不動產總價-建筑開發費-專業費-利息-稅金-開發商利潤

第二篇：2017土地估價：收益法公式記憶方法總結

2017土地估價：收益法公式記憶方法總結

一、單項選擇題（共26題，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題意）

1、評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括__。A．交易底價 B．基準地價 C．課稅價格 D．公告(示)地價 E．申報地價

2、下列選項中，最適合采用成本逼近法進行價格評估的是。A：城市中心的商業用地 B：公益設施用地

C：城市中心的綜合用地 D：待開發住宅小區用地 E：時間因素

3、某宗地土地使用者經2年自行開發完成基礎設施配套，而所在區域土地開發期需要3年，如開發費均勻投入，則采用成本逼近法估價時，土地開發費的計息期應為年。A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：時間因素

4、對全野外采集數據或野外解析測量等方法所測的房地產要素點和地物點，相對于臨近控制點的點位相對誤差不超過。A：±0．05 m B：±0．04 m C：±0．10 m D：±0．01 m E：土地 5、2009年7月11日，經B縣土地管理部門查處，C房地產開發公司非法轉讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據《土地管理法實施條例》，B縣土地管理部門可以對C房地產開發公司處以__ 萬元以下的罰款。A．10 B．30 C．60 D．120

6、農用地自然等別指在全國范圍內，按照標準耕作制度，在條件下劃分出農用地等別。

A：平均土地利用 B：平均土地經濟 C：自然質量 D：有利于生產

E：國家實行土地估價師資格認證制度

7、下列各項費用中不屬于土地取得費的是．(2000年真題)A：征地費 B：拆遷費

C：勞動力安置費 D：土地平整費 E：合法性

8、下列關于建設項目用地預審，表述正確的是__。A．建設項目用地實行分級預審

B．建設項目用地預審審查的相關內容在建設用地報批時，未發生重大變化的，不再重復審查

C．需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關上一級的國土資源管理部門預審

D．建設項目未經預審或者預審未通過的，不得批復可行性研究報告、核準項目申請報告

E．需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府預審

9、根據有關規定，國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃．短期國有土地租賃的年限一般不超過年。A：5 B：10 C：15 D：20 E：35％～50％

10、土地的開發周期一般根據開發土地的面積規模和確定。A：投資數額

B：開發的難易程度 C：資金來源 D：規劃要求 E：時間因素

11、反映商業用地的環境質量主要有兩個指標，一為自然環境，二為（）環境。A．社會 B．人文 C．經濟 D．地質

12、關于需求價格彈性系數，以下說法正確的是．【2008年考試真題】 A：，稱為缺乏彈性，表示當價格變動1％，需求量變動則不足1％ B：，稱為富于彈性，表示當價格變動1％時，需求量同樣變動1％

C：=∞，稱為完全無彈性，表示當價格變動1％時，需求量變動無窮大 D：=0，稱為完全彈性，表示當價格變動時，需求量不變 E：土地

13、下列屬于面狀分布形式土地因素的特征是（）。A．所依附的客體在城鎮中占地面積小 B．僅對其自身客體所在位置產生影響

C．通過區位的波及性和效益外溢等作用形成一定的區位關系 D．在空間分布上聚集現象明顯

14、是收益現值法評估資產價值的關鍵。A：確定預期收益 B：確定本金化率

C：確定可比市場交易案例 D：確定差異調整系數 E：土地

15、房地產開發公司賣樓花屬于。A：風險回避策略 B：風險抑制策略 C：風險轉移策略 D：風險自留策略 E：土地

16、財務狀況是指企業在某一日期經營資金的來源和分布情況，一般通過資產負債表反映，反映財務狀況的要素不包括__。A．所有者權益 B．資產

C．使用者權益 D．負債

17、城市規劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項中不屬于此類的是。A：宗地容積率 B：宗地形狀 C：建筑密度 D：宗地用途 E：時間因素

18、原則說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。A：最有效使用 B：需求與供給

C：報酬遞增、遞減 D：預期收益 E：時間因素

19、行政訴訟程序中，對涉及不動產的具體行政行為從做出之日起超過__年、其他具體行政行為從做出之日起超過__年提起訴訟的，人民法院不予受理。A．20，5 B．25，10 C．30，10 D．30，15 20、土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產綜合還原利率可能為。【2008年考試真題】 A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：時間因素

21、國務院辦公廳轉發住房和城鄉建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對個人購買__轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。A．普通住房超過2年 B．住房不足2年

C．非普通住房超過2年 D．別墅不論是否超過2年

22、《耕地占補平衡考核辦法》所稱耕地占補平衡考核，是指縣級以上國土資源管理部門按照“__”的原則，對依法批準占用耕地的非農業建設用地補充耕地方案的落實情況進行檢查核實。A．占多少，墾多少 B．占的少，墾的少 C．占的多，墾的少 D．占的少，墾的多

23、下列會計報表屬于靜態會計報表的是__。A．資產負債表 B．利潤表

C．現金流量表 D．利潤分配表

24、估價機構接受委托對某項目用地轉讓價格進行評估。在完成現場勘查后，估價人員應開展的工作為。

A：要求委托方提供待估宗地國有土地使用權證，明確估價對象位置、宗地號等情況

B：選擇適宜的估價方法進行初步地價測算

C：與委托方商討確定土地估價基準日，準備撰寫估價報告

D：就轉讓價格預期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算 E：合法性

25、土地執法監察的方法有__等方法。A．跟蹤檢查方法 B．超前控制方法

C．協作處理或公開處理方法 D．目標管理方法 E．滯后控制方法

26、銀行對抵押土地使用權的抵押人發放貸款的額度一般不高于估價的__。A．50% B．60% C．70% D．80%

二、多項選擇題（共26題，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有1 個錯項。）

1、在計算每幢建筑物應分攤的公用建筑面積時，從整幢建筑物的建筑面積中扣除的部分包括【2009年考試真題】 A：各套套內建筑面積 B：作為獨立使用的地下室

C：為多幢服務的警衛室與管理用房 D：人防工程 E：電梯井

2、”三通一平”是指__。

A．通水、通路、通訊和場地平整 B．通水、通路、通電和場地平整 C．通路、通電、通氣和場地平整 D．通水、通路、通氣和場地平整

3、已知市場需求函數為Qa=1000-200P，供給函數為Qs=-500+ 400P，則均衡價格和均衡產量分別為__。A．2.5、500 B．

3、400 C．

5、1500 D．1.25、750

4、確定固定資產重置成本的方法有．【2004年考試真題】 A：成新率法 B：細節分析法 C：物價指數法 D：功能價值法 E：前期費用

5、國家根據國民經濟和社會發展需要，每年進行一次全國土地調查。A：3 B：5 C：10 D：15 E：35％～50％

6、在的條件下，用腳投票可以使公共資源的利用效率最高。A：按人頭收稅 B：空間遷移無成本 C：行政區面積大

D：公共品生產具有規模效益 E：公共品使用具有外部性

7、制約土地自然供給的因素主要包括等。A：社會需求 B：資源條件

C：交通運輸條件 D：氣候條件

E：乙廠應當返還甲廠定金6萬元同時支付違約金6千元

8、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》規定，掛牌時間不得少于__日。A．3 B．5 C．7 D．10

9、__是指土地所有者將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之問的經濟關系。A．土地使用權出讓市場 B．土地使用權租賃市場 C．土地使用權抵押市場 D．土地使用權轉讓市場

10、影響土地利用的自然因素包括。A：人口 B：制度 C：水文 D：氣候 E：植被

11、在城鎮土地定級中，如果根據各因素在城鎮中空間分布形態及其影響土地質量的方式，可將其分為兩類，即點、線狀分布形式和面狀分布形式的土地因素．下面因素中屬于面狀因素的是。A：文體設施 B：城鎮基礎設施 C：自然條件 D：綠地狀況 E：土地

12、下列屬于閑置土地的處置方式的有__。A．延長開發建設時問，但最長不得超過1年 B．延長開發建設時間，但最長不得超過2年 C．變更土地用途，辦理有關手續后繼續開發 D．政府為土地使用者置換其他閑置土地 E．安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價

13、地價評估中，土地投資利息和利潤計算的差異有__。A．含義不同

B．計息與計利潤項目不同 C．計算方法不同 D．計算參數不同 E．計算周期不同

14、依據有關規定，可由縣級以上人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括等。【2008年考試真題】 A：國家機關辦公用地 B：高新技術產業用地 C：公共交通設施用地

D：國家重點扶持的水利設施用地 E：經濟適用住房用地

15、在下列土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系中，屬于行業標準的有。A：《農用地估價規程》 B：《城鎮土地分等定級規程》 C：《農用地定級規程》 D：《農用地分等規程》 E：《土地估價報告規范格式》

16、搜集交易實例時要保證所搜集內容統一性和__。A．條理性 B．代表性 C．相關性 D．規范化

17、牧草地是指生長草本植物為主，用于畜牧業的土地。牧草地分為__草地。A．天然 B．改良 C．荒 D．劣質 E．人工

18、下列關于地籍管理的核心，正確的是。

A：地籍管理的對象是作為自然資源和生產資料的土地

B：在全國城鄉土地實行統一管理的條件下，國家地籍管理的對象是全國土地資源

C：地籍管理的核心是土地的權屬問題，但不包括土地的所有權和使用權的確認和變更

D：土地權屬管理是地籍管理的核心 E：地籍調查是地籍管理的核心

19、土地估價需要充分考慮等因素對土地收益的影響。A：地塊大小 B：社會經濟發展 C：土地利用方式 D：土地預期收益 E：土地利用政策

20、下列關于土地的定義，表述不正確的是__。

A．土地是由相互作用的各種自然地理要素構成的綜合體 B．土地兼有自然和社會經濟雙重屬性

C．土地是地球陸地及海洋表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的種種活動結果 D．土地的特性是隨著時間發展變化的

21、在分析土地利用經濟效益時，如果投入產出率低，則需要單獨計算產出和投入指標，產出類的指標有__。A．產品的實物量 B．產品外觀 C．土地成分 D．產品材料 E．土地面積

22、基準地價系數修正法評估的宗地價格是__。A．收益價格 B．比準價格

C．成本累加價格 D．剩余價格

23、城市布局規劃研究城市空間布局，包括__內容。A．城市布局形式 B．專業工程 C．用地結構 D．功能分區

24、包括現場經費、其他直接費和間接費等全部成本費用的是__。A．完全單價

B．基本直接費單價 C．全費用單價 D．地區單價

25、地籍的特點包括。A：空間性 B：法律性 C：精確性 D：間隔性

E：地籍資料的連續性

26、銀行對抵押土地使用權的抵押人發放貸款的額度一般不高于估價的__。A．50% B．60% C．70% D．80%

第三篇：房地產估價方法系列介紹 (收益法)

房地產估價方法系列介紹

---收益還原法

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

第四篇：淺析收益性房地產估價方法

淺議收益性房地產估價的方法 摘要：房地產估價，也稱為房地產評估，是一項實踐性很強的工作，也是現代房地產業管理、投資、開發、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等工作中的的一項基礎性工作。這一課題的研究在國外，包括港臺地區是與房地產事業同步發展的，起步較早，制度法規也比較健全，已經成為房地產事業的重要組成部分。但在國內，針對房地產估價方法的研究起步較晚，只是近年來隨著房地產事業的產業化、市場化飛速發展而逐步發展起來的，它的原理、原則和方法基本上是從國外直接引進的，這中間當然也存在一個消化、吸收與改造的過程。本文對目前我國收益性房地產中常用的估價方法進行了研究和分析。

關鍵詞：收益性房地產；

房地產估價；

基礎性工作；

目 錄 引言： 1、收益性房地產估價概述 4 1．1房地產估價的概念 4 1．2房地產估價包括的內容 4 2、收益性房地產常用的估價方法 5 2．1成本法 5 2．2市場比較法 5 2．3收益還原法 6 3、收益還原法在房地產估價中的具體應用 6 3．1房地產相關總收益的確定 6 3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 7 3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 7 3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 8 3．5建在劃撥土地上的出租性房地產，土地收益部分應作為總費用扣除 8 3．6資本化率的確定方法 8 3．7房地產收益年限的確定 9 參考文獻： 引言：收益性房地產常用的三種估價方法為成本法、市場比較法和收益還原法，其中以收益還原法的理論基礎最為充分，但使用收益還原法進行房地產價格評估時，純收益和還原利率等因素的確定又是一個復雜而且在業界又頗有爭議的問題。在對這一課題的研究中我們根據我國房地產市場的實際運作情況對影響收益成本法的各種因素逐一進行了分析，對這一方法的在房地產估價中的具體應用實踐進行了深入而細致的探討。

1、收益性房地產估價概述 1．1房地產估價的概念 房地產估價是指專業的估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

1．2房地產估價包括的內容（1）專業估價人員 是指具有房地產估價師資格的人員。

（2）估價的目的 對具體估價項目的估價結果的期望用途。

（3）估價原則 ①合法原則；

②最高最佳使用原則：③替代原則：④估價時點原則：⑤公平原則：

（4）估價程序 獲取業務、擬定方案、收集資料、實地勘察、選定方法估算、確定結果、撰寫報告（5）估價方法：市場比較法、成本法、收益還原法、假設開發法、長期趨勢法（6）影響房地產價格的因素：環境、人口、經濟、社會、行政、心理、國際環境等（7）估價時點：評估價值對應的日期，公歷的年月日 2、收益性房地產常用的估價方法 2．1成本法 這是一種以建造房地產所需耗費的各項費用之和為依據，再加上一定利潤和應納稅金來確定房地產價格的評估方法。也就是以評估對象的重置成本或重建成本為依據的估價方法。

成本法的基本公式為：房地產價格=土地價格+房屋建造費+正常利潤一應提折舊。這種方法的理論基礎是生產費用價值論。由于房地產可能是新開發的，也可能是舊有房地產，因此其公式也有差別，新建房地產價格=土地購置費+建筑物建造費+正常利稅；

而舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值一折舊。運用成本法時，要把握好兩項，一是房地產的各項建造費用必須是合理的和必要的，不能以個別企業的實際耗費為依據，而應采用社會一般耗費水平。二是價格應當為估價期日的建造成本，這一建造成本又分為以新材料、新技術建造的與舊有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工藝技術、原來式樣新建的與原房地產完全相同的重建成本。

2．2市場比較法 這是一種根據市場上交易的類似房地產價格的測算待估房地產價格的方法。市場比較法的基本原理是替代原理, 即具有相同效用的商品應具有相同的價格。在求取一宗待估房地產的價格時，市場比較法是將待估房地產與在近期內已經發生交易的房地產進行比較對照，通過修正已知的價格求取待估房地產最有可能實現的價格。其中類似房地產是指其所在地區的區域特征、房屋結構等影響房地產價格的因素和條件都相同或相近。

市場比較法的操作最重要的是選擇具有盡可能大可比性的交易實例。首先必須通過多種途徑收集盡可能多的交易實例，準確掌握交易實例的具體情況，在此基礎上從中選擇在區位、結構、用途、交易日期等方面具有可比性的實例作為參照對象，其次是根據影響房地產價格因素的比較，對參照實例的價格進行修正。這些因素修正主要包括：房地產交易情況修正、交易日期修正，最后根據公式：房地產價格=實例價格x 交易情況修正系數x 交易期日修正系數x 區域因素修正系數x 個別因素修正系數，來計算房地產最有可能實現的價格。

2．3收益還原法 這是一種運用適當還原利率，將房地產在未來若干年內所能帶來的純收益折算為現值的估價方法，基本思想是：房地產的價值就是它在未來若干年內能給其所有者帶來的純收益的價值。運用這種方法估算房地產價格的主要依據是房地產每年所能帶來的純收益和投資的收益率即還原利率，這一方法在國外被廣泛地運用于收益性房地產的評估中，我們將在下一節中對此方法的具體應用實踐進行分析。

3、收益還原法在房地產估價中的具體應用 3．1房地產相關總收益的確定 房地產總收益可分為實際總收益和客觀總收益。實際總收益是在當前狀況下實際取得的收益，客觀總收益是排除了實際總收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常總收益。

目前在運用收益法對房地產進行估價時，普遍采用客觀總收益來作為房地產的總收益，客觀總收益的求取通常是采用市場比較法，在市場上收集同類房地產的價格，然后對收集來的案例價格，根據待估房地產的實際情況進行因素修正。因素修正主要是從地段因素、面積因素、樓層因素、付款方式因素、保證金因素等幾方面考慮。通過以上的因素修正后，即可求出待估房地產的客觀潛在收益。

3．2利息和折舊不應當作為總費用扣除 會計學傳統理論上認為利息應作為費用扣除，因為利息是投資房地產成本支出的一部分，但結合實際情況進行分析這是不恰當的，因為投資者之所以要選擇投資房地產，是因為房地產帶來的投資收益要大于銀行的存貸款利息。正因為如此投資者才愿意從銀行貸款來投資房地產或者放棄銀行的存款利息來投資于房地產。因此，無論是貸款資金還是自有資金，利息都是作為投資收益的一部分而不應作為費用扣除。

對于在很多運用收益法進行房地產估價的財務報告中均把折舊費當作費用扣除，經過實踐分析這也是不恰當的，因為折舊并沒有實際支出，是作為提留，它不同于總費用中的維修費、管理費、保險費、稅費等都屬于實際支出。因此認為如果把房地產作為一種投資，那么它每年的純收益就應該是它的凈現金流入量，公式為：

凈現金流入量=資本產出+資本回收 在這個公式中：資本產出就是投資房地產的時間價值的體現，資本回收就是房地產所提取的折舊部分。

3．3成本收益法運用中應考慮的稅費項目 成本收益法在評估過程中所指的稅費項目是指房地產在運營過程中所須繳納的項目。具體來說有以下幾種情況：

（1）對于單純的土地租賃。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（2）對于出租性、經營性房地產。根據國家稅法應當考慮以下幾種稅費：城鎮土地使用稅、房產稅、營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費、交通重點建設附加費等。

（3）對于生產性房地產企業。應考慮城鎮土地使用稅、印花稅及房產稅等。

3．4總費用中的維修費求取方法及測算途徑 房地產的維修費一般可分為日常性小維修和大維修費用：

（1）日常性小維修發生較為頻繁，費用較低，因此可取年折舊費的一定比例計算。其中折舊費一般采用直線法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：殘值率，N：經濟耐用年限）（2）大維修費用發生的次數相對較少，但發生的費用卻較大，因此大維修費用宜采用提取重置成本的一定比例計算，然后再作每年的平均攤銷。

3．5建在劃撥土地上的出租性房地產，土地收益部分應作為總費用扣除 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條的規定：以營利為目的，房屋所有權人將在以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益部分上繳國家。因為房屋所有權人并未獲得“土地收益”這部分收益，故該“土地收益”部分不應計入在出租人的純收益中，而是應作為出租人上繳國家的費用扣除。

3．6資本化率的確定方法 在運用收益法進行房地產估價時確定資本化率通常采用以下幾種方法誤差相對較小：

（1）行業基準收益率加物價指數調整法，以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待。假設以P價格（資金凈流出量）投資房地產，每年可得純收益（年資金凈流入量）為a，并假設每年a不變，可收益年限為n 則：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P ；

財務凈現值 R：折現率令FNPV=0，則：R=FIRR（財務內部收益率），當FIRR>RC（行業基準收益率）時，FNPV>0，投資房地產可獲得超額利潤；

當FIRR

當FIRR=RC時，FNPV=0，這是市場競爭最可能的結果，這時房地產的價格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地產的資本化率，然后再對RC作物價指數的調整，得出經過物價指數調整后的資本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。

（2）安全利率加上風險調整值法，運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。

（3）收益風險倍數法，這種方法是在參照投資收益率排序法的基礎上，對安全利率加調整值法加以改進的方法。即把安全利率加風險調整值法中要求取的風險調整值改變為確定房地產投資與安全投資年回收額的多出倍數。因房地產投資的風險高于國債，在投資收益率排序上，房地產投資收益率應高于同期國債年利率。具體思路是：假設以房地產投資方式購買收益性房地產的總價額為V，尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為a.同時以安全投資方式（購買國債）投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為A，則有：V=a/r ×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地產投資的風險、收益均要比國債投資大，如果兩種投資額相等，收益期相同，那么房地產投資的年回報額（純收益）要比國債投資的本息回收額要大。假定房地產投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數為b，則有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]該公式就是收益風險倍數法確定資本化率的基本公式，式中的b稱為收益風險倍數。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根據收益風險倍數，確定資本化率r.3．7房地產收益年限的確定 對房地產收益年限的確定主要是根據土地的可使用年限或設定使用年限及建筑物可使用年限的不同來綜合考慮。

（1）當土地為出讓方式時，土地可使用年限=土地在估價時點的剩余年限=土地使用權到期時間--估價時點的建筑物可使用年限=建筑物在估價時點的剩余經濟耐用年限；

對于評估對象為土地的情況，則土地可使用年限為該評估對象的有收益的年限；

對于評估對象為建筑物或房地合一情況的，求取它的收益年限是通過土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來確定的，即根據孰短原則來求取該評估對象的收益年限。

（2）當土地為劃撥方式時即未辦理土地出讓手續的情況，這時應設定在估價時點該土地用途的法定最高出讓年限作為土地的可使用年限。

參考文獻：

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第五篇：高一物理公式記憶方法

進入高一，物理是一門很重要的學科，也是高考的必考的科目，同學們在學習的過程中要掌握知識點的同時，也要掌握一些學習的捷徑與方法，下面給大家分享一些關于高一物理公式記憶方法，希望對大家有所幫助。

高一物理公式記憶方法

1、時間：高中物理記憶的時間選擇很重要，我建議用零散的時間來記憶，且要選擇學習效率高的時間段。切忌在困的時候、學習疲勞的時候背公式，效果一定不好。

2、狀態：背高中物理公式之前要給自己一些積極的心理暗示，如果不想背或有畏難情緒時，一定要調整好以后再背。很多同學忽視這點，把記憶公式當成一個任務，只追求做了，而不要求結果(能否記住、熟練掌握)，結果事半功倍。

3、動筆：記高中物理公式的時候一定要動筆，“好記性不如爛筆頭”的道理大家都明白，而且動筆是“輸出”的過程，只要“輸出”就需動腦，所以即有助于記憶效果，還有助于注意力的集中。

4、思考：不要“死記硬背”，主動思考公式的內涵外延，對公式理解的越深越有助于記憶，還可以利用聯想記憶、對比記憶等記憶技巧，加快記憶的速度和印象。

5、默寫：當認為自己記住了以后需要進行默寫，檢查一下是否真的記下了。目的是對記下的公式起到了鞏固的作用，沒有記下的公式繼續記憶(或作為以后再記憶時的重點)

6、應用：當高中物理公式記完以后，最好找一些相關的題應用一下，可以對公式加深印象，還有助于對公式更深入的理解。切記，背完不應用，很容易產生遺忘。

7、復習：有些高中物理公式背的快，遺忘的也很快。這種現象很正常(根據心理學家艾賓浩斯的遺忘曲線)。所以我建議一定要及時復習，剛背完時復習的要勤一些，隨后復習的間隔時間逐漸延長進而形成永久記憶。例如第一天背的公式，在第二天、第四天、第七天、第十五天、第三十天...進行復習。有助于公式的記憶。

8、習慣：養成一個好的習慣即遇到不會的或叫不準的公式(尤其是背過)一定要花時間去記憶。這樣記公式針對性強，印象深。

物理學習方法技巧

課前預習幫助自己課上學習

高中物理課前預習能夠很好的幫助同學們提高物理成績，不要小看這個小技巧。會幫助你在上物理課的時候更快的進入狀態。也會讓你在新知識的接受程度上有一個很大的提升。因此小編建議那些想要學好物理的同學們，在下節物理課之前趕快預習一遍吧!

提高聽課效率，幫助解決問題

這就是物理預習之后的另一個竅門，在預習過程中把自己不會的問題和自己解決不了的問題全都列出來，等待老師物理課上的講解，如果這個問題沒講到，也不要緊，留待下課求助老師，這樣也不會耽誤上課的進度，更不會耽誤自己的課余時間。在這樣的過程中出現問題又及時解決問題，會大大提高物理學習質量和效率。物理提分也就指日可待了。

筆記要定期整理復習

筆記就是未來大家方便翻看，總結重點知識點的地方。因此物理學習也是一樣的，這里的學習技巧就是把一類的東西記在一起，既方便查看也方便背誦。就像是物理公式各種現象的定義等等，雖說很多內容也很廣泛，但只要同學們勤翻看筆記，多琢磨多思考，不懂的物理問題就問，及時解決的話，相信物理成績會很快提升的。

作業及時做

作業時任何一科都不可缺少的部分。物理課上老師講課的時間有限，留的作業也是為了考察學生課上的掌握情況，因此一定要做，這樣才知道自己哪里掌握的不大好，才能及時去學習，補充這一方面缺少的知識內容，這才能不斷的進步。

怎么學好高中物理的方法

怎么學好高中物理

要聽好課，我們應善于抓課堂的要點，這主要是指重點和難點兩個方面。心理學研究表明，我們聽課注意力集中的時間一般在20分鐘左右，(要想一節課幾十分鐘內都保持精力高度集中是不可能的)，所以我們應將這有限的集中注意時間用到“刀刃”上。

上課時，我們應有意識地去注意老師講課的重點內容。有經驗的老師，總是將主要精力放在突出重點上，進行到重要的地方，或放慢速度，重點強調;或板書綱目，理清頭緒;或條分縷析，仔細講解等，我們應培養自己善于去抓住這些。對于難點，則可能因人而異，這就需要我們在預習時做到心中有數，到時候注意專心專意，仔細聽講。總之，我們要做到“會聽”，能“聽出門道”。

高中物理怎么記筆記

上課以聽講為主，還要有一個筆記本，有些東西要記下來。知識結構、的解題方法、的例題、不太懂的地方等等都要記下來。課后還要整理筆記，一方面是為了“消化好”，另一方面還要對筆記作好補充。筆記本不只是記上課老師講的，還要作一些讀書摘記，自己在作業中發現的好題、好的解法也要記在筆記本上，就是同學們常說的“好題本”。辛辛苦苦建立起來的筆記本要進行編號，以后要經學看，要能做到愛不釋手，終生保存。

高中物理學習資料要保存好

學習資料要保存好，既要作好分類工作，還要好記號。學習資料的分類包括練習題、試卷、實驗報告等等。所謂作記號，比方說對習題而言，一般題不作記號，好題、有價值的題、易錯的題，分別作不同的記號，以備今后閱讀，作記號可以節省不少時間。