第一篇：二手房交易的詳細流程及費用明細

二手房交易的詳細流程及費用明細

一、找房

購房者通過網絡、中介公司等途徑查找房源。

二、看房

1.房屋：(1)看綠化(2)看結構及布局(3)看價格(4)看日照(5)看通風(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積

2．小區：

(1)物業管理(2)環境(3)學位、商業、醫療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間 3.歷史：

1.業主出售原因；2.房屋以往經歷

三、查冊（1工作日）

查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產交易中心和房地產檔案館查閱。

查冊所需資料：(1)身份證

(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號 查冊費用：

(1)產權基本情況 30元(2)抵押登記情況 40元(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

四、簽三方合同和網簽合同（1工作日）

依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容： 1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯系地址、具體情況應確保真實準確。

2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關的補充協議的約定。注意事項：合同約定主要 產權；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關手續時間；違約方式；違約責任等。

五、公證

六、贖契

七、評估（1個工作日）

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

八、簽房屋申請貸款合同（1工作日）：

購房者和業主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款（業主欠銀行的抵押款）給業主賬戶。

貸款是指：貸款人向借款人發放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地產。房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業貸款（7-10個工作日審批）

個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的個人發放的貸款；借款人將所購房產抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證

(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡

(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明 商業貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉按揭手續費：1200元/單（辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費）注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。

2.公積金貸款（10~15工作日審批）

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業務由市公積金中心委托本市商業銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

購房者和業主到銀行分別開戶，業主的用于收款，購房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續。上門評估，15天內出同貸書。

公積金貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表。

公積金貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成(首次購買房產小于90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業+公積金貸款）（10-15個工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

組合式貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

九、銀行同意貸款通知書（按貸種類審批通過1工作日出同貸書）

銀行內部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

十、涂銷和遞件（1工作日）

涂銷和遞件最好同時申請，可節約時間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產抵押登記。

產權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。銀行通知業主拿房產證，打印網簽合同（需提前網上預簽約）后當天涂銷和遞件，出稅單。

遞件需要準備的材料： 賣方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、房產證；

3、戶口本；

4、婚姻證明；

5、有關房子的其他資料（原發票等）

買方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、戶口本（夫妻雙方）

3、婚姻證明；

4、小孩的戶口簿；

5、未成年小孩的出生證明；

6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

7、網簽合同（當場打印）

注意事項：一般情況下產權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅后，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

十一、完稅過戶（1工作日）

遞件申請審核成功領取回執，國家規定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數證明，交契稅，個人所得稅、營業稅、土地交易服務費、產權登記費，出購房發票，出回執（上面會寫明出新證日期）

房管局繳交稅種及費用： 1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下（需提供戶口所在房屋套數查冊證明）； b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數查冊證明）；

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上； 2.個人所得稅：

管局報批價x1% 房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免征； 3.營業稅：

管局報批價x5.6% 房產證滿5年免征； 4.土地交易服務費： 房產證建筑面積x6元/㎡； 5.產權登記費：

個人產權50元二個人產權80元；

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執。

十二、出新證（7個工作日）

經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產交易登記中心出新房產證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息后，就把新房產證拿到手了。

出新政費用：5元印花稅

十三、歸檔（5個工作日）

交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產證的登記號在房管局的網站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

十四、入押（1個工作日）

房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復印件、房產證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執（上面會寫明出押日期）。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十五、出押（7個工作日）

出押是指房地產抵押登記后出房地產他項權證。出押其實就是出房產他項權證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產他項權證的印花稅，房產證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產證還給購房者。

他項權利術語解釋：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

出押費用：房產他項權證的印花稅5元。

十六、公積金放款審批（10-15個工作日）

公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業貸款不需要公積金放款審批）。

十七、放款（1-3個工作日）

據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業主在指定該行的帳戶上。

購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業主已放款，公積金中心已經放款給銀行，銀行再放款給原業主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。

注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。

十八、收房（1個工作日）

賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。去物管辦理了水、物業過戶需要提前抄好水電表讀數；有線電視過戶需要去省有線電視；電費過戶需要到電力公司辦理了下個月的電扣款的賬號變更。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。

第二篇：二手房交易明細

二手房交易明細

了解房屋的產權狀況，購房人情況：

第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源。查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：

１、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式； ２、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本；

３、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；

４、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產成品； ５、其它內容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后５年之內不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。

總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至于有所遺漏。

二手房買賣下定金四步驟 確保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。

二、與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

三、與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

四、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任

因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。

4．必須注明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。

但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前

一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二、對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？

根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？

如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

一、需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。

二、看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

第三篇：上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

上海二手房交易詳細流程：簽訂合同篇

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責任 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。3．必須標明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。4．必須注明費用交接時間 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為?? 7．必須學會使用補充協議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產權所有人的身份證件。

2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產權證是否屬實？

2、房產面積多大？

3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？

5、該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

6、該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。簽訂時

需要準備的證明材料。

購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效：

1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。看清楚合同中的約定內容。

盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔；

6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？

《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任；

7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？

8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的）

1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

第四篇：2017年二手房交易詳細流程

2017年二手房交易詳細流程（附時間）

一、看房：

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結構及布局

(3)看價格

(4)看日照

(5)看通風

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2.小區：

(1)物業管理

(2)環境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.歷史：

1.業主出售原因

2.房屋以往經歷

二、查冊(1工作日)

查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產檔案館查閱。

查冊資料：

(1)身份證

(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號

查冊費用：

(1)產權基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

三、簽三方合同和網簽合同(1工作日)：

依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容：

1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯系地址、具體情況應確保真實準確。

2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。

3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關的補充協議的約定。

注意事項：合同約定主要 產權;樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關手續時間;違約方式;違約責任等;

四、評估(1工作日)：

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

五、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：

貸款是指:貸款人向借款人發放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地產。

房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業貸款(7~10工作日審批)：

個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的個人發放的貸款;借款人將所購房產抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)婚姻證明

(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

商業貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉按揭手續費：1200元/單(辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費)

注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。

2.公積金貸款(10~15工作日審批)

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業務由市公積金中心委托本市商業銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

公積金貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成(首次購買房產小于90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款(商業+公積金貸款)(10~15工作日審批)

指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進出狀況;每月進出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費2000;提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年;貸款成數不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。

六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書)

銀行內部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

七、遞件(1工作日)

產權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。

遞件需要準備的材料：

三方遞件前打印網簽合同;

賣方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、房產證;

3、戶口本;

4、婚姻證明;

買方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、戶口本(夫妻雙方)

3、婚姻證明;

4、未成年小孩的出生證明;

5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

注意事項：一般情況下產權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅后，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

八、繳稅過戶(1工作日)：

遞件申請審核成功領取回執，國家需要繳稅費房屋才能過戶。

房管局繳交稅種如下：

1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;

2.個人所得稅：管局報批價x1% 房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免征;

3.營業稅：管局報批價x5.6% 房產證滿5年免征;

4.土地交易服務費：房產證建筑面積x6元/㎡;

5.產權登記費：個人產權50元二個人產權80元;

注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執。

九、出新證(7工作日)：

經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記后房產交易登記中心出新房產證.十、歸檔(5工作日)：

交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

十一、入押(1工作日):

房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立后提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地產抵押登記后出房地產他項權證。

l他項權利術語解釋：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。

十三、公積金放款審批(10~15工作日)

公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業貸款不需要公積金放款審批)。

十四、放款(1~3工作日)：

據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

十五、收樓(1工作日)：

賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用核實繳清。

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明