第一篇：土地管理法律知識簡介

土地管理法律知識簡介

我叫張其順，現在河北省國土資源廳政策法規處工作。很高興有機會和在座的各位共同學習和探討有關土地管理方面的法律、法規和政策。今天我想和大家共同學習和探討的內容主要是兩個方面：一是土地的所有權和使用權問題；二是土地的征收、征用問題。講的不到的地方，說的不對的地方，希望大家多提寶貴意見。

一、關于土地的所有權和使用權

大家都知道，我國現在實行的是土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。簡單地說，我國現有的土地存在方式就兩種：一種是國家所有；一種是集體所有。這也就是我們通常說的國有土地和集體土地。我國的這種土地所有制結構在世界上也是獨一無二的。它是如何形成的呢？下面我跟大家共同探究一下這個問題。

1、《中國土地法大綱》

1947年9月，中國共產黨全國土地會議通過了《中國土地法大綱》。這是共產黨制定出臺的第一部關于土地管理的綱領性文件。它明確規定了：廢除封建性及半封建性剝削的土地制度，廢除一切地主的土地所有權，除大森林、大水利工程、大礦山、大牧場、大荒地及湖沼等歸政府管理外，其余鄉村中一切地主的土地及公地統一平均分配，歸個人所有，實行耕者有其田的土地制 度。

分配給人民的土地由政府發給土地所有證，并承認其自由經營、買賣及在特定條件下出租的權利。

這與我國幾千年來的土地制度是一脈相承，但是又有區別的。從本質上說，都是私有制。過去實行的是地主階級封建土地所有制，現在實行的是農民的土地所有制。

可以說，解放戰爭時期。共產黨能夠打敗國民黨，在一定程度上，共產黨推行的農民的土地所有制，也就是打地豪、分田地的政策，是順應當時的民心和民意的，也是共產黨最終能夠奪取天下的十分重要的一條政策。在解放戰爭時期，國民黨軍隊中流傳著這么一個順口溜：此處不留爺，自有留爺處。處處不留爺，爺去當八路。當八路有什么好處，當時的共產黨的政策是只要你當了八路，就給你分地，有地就等于有吃的了，沒有后顧之憂了。實事上，在解放戰爭時期，大批的國民黨軍隊投降了共產黨，這和當時共產黨制定的土地政策是密不可分的。

2、《土地改革法》

新中國成立后，到1950年，中央人民政府委員會第八次會議通過了《中華人民共和國土地改革法》。《土地改革法》可以說是以《中國土地法大綱》為基礎，制定出臺的新中國成立以來的第一部土地管理方面的法律。其立法宗旨與《中國土地法大綱》一樣，就是為了廢除地主階級封建土地所有制，實行農民的土地所有制，借以解放農村生產力，發展農業生產，為新中國的工業化開辟道路。就土地管理制度而言，《土地改革法》在《土地法大綱》的基礎上進行了細化，將《土地法大綱》十六條內容擴展為六章 四十條。并就土地的沒收和征收、土地分配、特殊土地問題的處理、土地改革的執行機關和執行方法等分別進行了闡述。但其核心內容還是“廢除地主階級封建土地所有制，實行農民的土地所有制”。1950年《中華人民共和國土地改革法》的頒布、實施，標志著新中國成立后，我國的土地管理制度實行的是“農民的土地所有制”。

3、《農村人民公社工作條例（修正草案）》（即農村工作六十條）

從1947年中國共產黨全國土地會議通過《中國土地法大綱》，到1950年中央人民政府委員會通過《中華人民共和國土地改革法》。可以說，新中國成立初期，我國的土地管理實行的是“農民的土地所有制”。

隨著時間的推移，1955年11月，全國人民代表大會常務委員會通過了《農業生產合作社示范章程草案》，明確了農業生產合作社是勞動農民的集體經濟組織。它統一地使用社員的土地、耕畜、農具等主要生產資料，并且逐步把這些生產資料公有化。也就是說，要逐步地用生產資料的勞動群眾集體所有制代替生產資料的私有制。社員的土地必須交給農業生產合作社統一使用。該《章程草案》還規定，社員所有的生活資料和小塊園地等，不實行公有化，允許社員有小塊的自留地。

1955年通過的《農業生產合作社示范章程草案》將合作社的發展分做初級和高級兩個階段。初級階段的合作社屬于半社會主義的性質。在這個階段，對于社員交來的統一使用的土地和別的生產資料，在一定期間還保留社員的所有權，并給社員以適當的 報酬。高級階段的合作社則屬于完全的社會主義的性質。在這種合作社里，社員的土地和合作社所需要的別的生產資料，全部實行公有化。

可以說，1955年全國人大常委會通過的《農業生產合作社示范章程草案》，明確了我國的土地管理制度將由“農民的土地所有制”向“土地的社會主義公有制”過渡。在合作社發展的初級階段，農民在一定時期，還保留著原有土地的所有權。雖然農民將作為生產資料的土地交給了合作社，但合作社也要根據農民所交土地的數量和質量給付農民一定的補償。并且作為生活資料的小塊園地和自留地，仍歸原農民所有。

1956年6月30日，第一屆全國人民代表大會第三次會議通過了《高級農業生產合作社示范章程》。明確了農業生產合作社是社會主義的集體經濟組織，社員的土地轉為合作社集體所有。但合作社應當抽出一定數量的土地分配給社員種菜，每人使用的這種土地，一般不能超過當地每人平均土地數量的百分之五。同時規定，社員原有的墳地、房屋地基不必入社。

也就是說，到1956年《高級農業生產合作社示范章程》的出臺，標志著我國基本上建立了農民集體土地所有制。這里為什么說是基本上建立了農民的集體土地所有制？因為《高級農業生產合作社示范章程》沒有將農民原有的宅基地、墳地納入集體所有，同時還規定，每個農民還可以擁有不超過當地每人平均土地數量百分之五的菜地。到了1957年，根據周恩來總理的提議，全國人大常委會還通過了“關于增加農業生產合作社社員自留地的決定”，決定增加原農業生產合作社社員的自留地。就是在原有菜地 的基礎上，增加不超過當地每人平均土地數量百分之十的自留地。

上述這些充分說明了，農業生產合作社時期，我國基本上建立了農民集體土地所有制，但還不是我們現在所說的農民集體土地所有制或者說勞動群眾集體所有制。

到了1962年9月，中國共產黨第八屆中央委員會第十次全體會議通過了《農村人民公社工作條例修正草案》（即農村工作六十條），明確規定：農村人民公社是我國社會主義社會在農村的基層單位，是在高級農業生產合作社的基礎上聯合組成的。人民公社的集體所有制經濟和全民所有制經濟，是社會主義經濟的兩種形式。人民公社的基本核算單位是生產隊。生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準出租和買賣。生產隊所有的土地，不經過縣級以上人民委員會的審查和批準，任何單位和個人都不得占用。土地、山林、水面、草原、牲畜、農具等的所有權和經營權，經過社員大會或者社員代表大會討論同意，定下來以后，長期不變。

從1962年實施的《農村工作六十條》中關于土地管理的有關規定中我們看到，生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有。包括社員的自留地、自留山、宅基地等。生產隊是人民公社的基本核算單位。人民公社是集體所有制經濟，是社會主義經濟形式的一種。換句話說，生產隊范圍內所有的土地都歸生產隊所有，實行的是集體所有制經濟。也就是說，建國初期我國實行的“農民的土地所有制”，隨著1962年通過的《農村工作六十條》的實施，已經完全轉變為“土地的社會主義公有制”了。原來屬于社員的 或者說是農民的自留地、自留山、宅基地等，都屬于集體了。農民或者社員，已不再擁有土地的所有權。

這與我國現行的土地的農民集體所有制或者說勞動群眾集體所有制就基本上相同了。

大家都知道，我國現行的土地管理制度實行的是“土地的社會主義公有制”，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。前面所說的，主要是從新中國成立初期至1962年，我國的土地管理制度如何從實行“農民的土地所有制”到“農民集體土地所有制”的轉變。也就是如何從“私有制”向“社會主義公有制”的轉變。

既然我國的土地管理制度從“私有制”向“社會主義公有制”轉變了，為什么又將土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式呢？為什么不把農民集體所有的土地全部國有化呢？

這個看似十分深奧的問題，其實答案很簡單。因為在當時特定的歷史條件下，如果將原屬于農民的土地直接宣布為國有，可能引起農民的誤解和不滿，不利于政策的貫徹、執行。而宣布將土地收歸集體所有，廣大農民容易接受，也同樣可以保障社會主義經濟建設的正常進行。

這是原國家農業部部長廖魯言在1956年6月15日在第一屆全國人民代表大會第三次會議上所做的“關于高級農業生產合作社示范章程（草案）的說明”上闡述的觀點。

但是實踐證明，將農民的土地收歸集體所有，尤其是將農民的宅基地也收歸集體所有，實行土地的勞動群眾集體所有制或者說社會主義公有制，無論是在當時還是現在，一直有許多人們不 宜理解和操作的地方。

比如宅基地問題。

1962年通過的《農村工作六十條》第21條規定：“生產隊范圍內的土地，都歸生產隊所有。生產隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等，一律不準出租和買賣。”這條規定的內容看似簡單明了。但在理解和執行中，卻產生了很大的分歧。根據1963年3月8日國務院農林辦公室整理的“關于社員宅基地問題”中的描述，當時各地在貫徹執行“六十條”時，對社員宅基地所有權歸生產隊所有，各地的宣傳和理解都不一樣。有的宣傳社員宅基地，包括已建和未建房屋的宅基地，都歸生產隊所有，一律不準買賣和出租；有的宣傳生產隊所有的宅基地，是指沒有建筑物的空白宅基地，凡是已蓋房屋的的宅基地，仍歸社員私有，可以自由買賣；還有的認為，入社時宅基地沒有連同其他耕地一并入社，因此，社員原有的宅基地，不能算是生產隊范圍內的土地，應仍歸社員個人私有，社員已建筑房屋的宅基地，與房屋一樣，應該允許社員自由買賣出租等。

從以上的記載中我們可以清楚地看到，將農民的宅基地收歸集體所有，在當時制定這項政策的時候，各地政府在理解、宣傳和執行過程中就產生了嚴重的分歧。政府做為法律和政策的執行部門，對宅基地所有權歸集體所有的理解都不一致，做為宅基地使用者的群眾，對宅基地所有權的認識那就可想而知了。就是到了現在，有不少的農民仍認為自己的宅基地自己有權處理，想怎么處理就怎么處理。尤其是祖上留下的老宅基，更是不允許別人隨便占。針對各地對宅基地問題理解上存在的不一致問題，中央于1963年3月20日下發了《關于各地對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》，并將河北、上海等地關于對宅基地歸生產隊所有及今后社員建筑房屋用地所做的補充規定轉發全國各地參照執行。當時關于宅基地的相關規定，歸納起來有以下四點：

一是社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都歸生產隊所有，一律不準出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。

二是宅基地上的附著物，如房屋、樹木、豬圈等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。

三是社員需要新建房屋又沒有宅基地時，由本戶申請，經社員大會討論同意，報縣人民委員會批準，社員新建住宅占地，一律不收地價。

四是社員不能借口修建房屋，隨便擴大墻院，擴大宅基地，已經擴大侵占的，必須退出。

以上四點關于對宅基地問題的規定，奠定了我們現在宅基地管理的基礎。我們現在關于農村宅基地的有關規定，都是脫胎于以上四點規定。比如《河北省農村宅基地管理辦法》關于宅基地的使用權是這樣規定的：“農村村民建設住宅，應當依法取得土地使用權。”這里的規定，已經將農村集體土地的所有權和使用權進行了分離。農村村民建住宅取得的是土地使用權，而土地所有權仍歸集體所有。1963年關于宅基地的規定是：“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都歸生產隊所有，宅 基地上的附著物，如房屋、樹木、豬圈等永遠歸社員所有。”兩相對照我們發現，在宅基地的所有權和使用權的劃分上，1963年的規定和現在的規定是一樣的。

從1963年至今，歷經40多年。期間宅基地管理制度雖然經過不斷地補充、修改、完善，但時至今日，宅基地管理問題，仍然是土地管理工作中的熱點、焦點和難點問題。說到這里，我順便把我省農村宅基地的有關政策也簡單地介紹一下。

我省現行有效的《河北省農村宅基地管理辦法》，是2002年河北省人民政府第7號令。按照《河北省農村宅基地管理辦法》的規定，申請宅基地的條件是：

因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；因為發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉鎮村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的，都可以申請宅基地。

不批準宅基地的情形是：

年齡未滿18周歲的；原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；出賣或者出租村內住房的，都不予批準使用宅基地。

宅基地的申請和審批程序是：

農村村民申請宅基地的，應當向村民委員會提出申請，由村民委員會公布并提交村民會議或者村民代表會議討論。經討論同意并公布后，逐級上報鄉鎮土地管理機構、縣市土地行政主管部門審核和縣市人民政府批準。縣市人民政府批準后，村民委員會應當公布批準使用的宅基地。實行農村村民一戶一處宅基地制度。每處宅基地的面積標準是：

人均耕地不足1000平方米的平原或者山區縣市，每處宅基地不得超過200平方米；人均耕地1000平方米以上的平原或者山區縣市，每處宅基地不得超過233平方米；壩上地區，每處宅基地不得超過467平方米。

農村村民一戶擁有二處以上的宅基地的，多余的宅基地應當轉讓。受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件。對擁有二處以上宅基地并且滿兩年未轉讓多余的住宅的，村民委員會可以向鄉鎮土地管理機構提出收回集體土地使用權的申請，經縣市土地行政主管部門審查、縣市人民政府批準后收回，統一安排使用。

關于農村宅基地問題，我就簡單地介紹到這里。因為我們前面主要說的是我國現行土地管理制度的演變，或者說是土地所有權制度的演變。對此，我有一個小問題留給大家，有興趣的同志下來以后可以深入地思考一下：

我們既然研究土地問題，肯定會想：解放戰爭時期，實行農民的土地私有制，各階層人民可謂是歡欣鼓舞，不僅打敗了國民黨，建國初期我國的綜合國力也是迅速攀升；55年開始實行農業生產合作社制度，把農民的土地逐步地都收歸了集體，60年全國就出現了大面積饑荒，在安徽農村甚至出現了家家均有餓死人的現象。到了70年代，隨著安徽鳳陽小崗村農民寫血書私下分配土地，國家實行農村家族聯產承包制，換句我們土地管理方面的行話，也就是實行農村集體土地所有權和使用權的分離制度，農民的生活水平得到了極大的提高。伴隨著改革開放，我國工業化、城鎮化進程加速推進，1986年頒布《土地管理法》，1987年1月1日開始實施，1988年12月就對《土地管理法》進行了修正。88年修正《土地管理法》就一個目的：實行國有土地的所有權和使用權分離。雖然以后在98年和04年又對《土地管理法》進行過一次修訂和一次修正，但55年開始的農業生產合作社到62年《農村工作六十條》所確定的：將原農民私有的土地收歸集體，也就是實行的農民集體所制沒有發生任何變化。我看到的最新的《土地管理法》修訂草案也沒有涉及到這個問題。但是我們現在土地管理的現狀就是“征地難、難征地”。因征地引發的社會矛盾和糾紛也日益增多。是什么原因導致的征地難？肯定是仁者見仁，智者見智，但是否和實行“農民集體土地制”有關？這個問題在這里就不展開說了，只是開個頭，拋個題，有興趣的同志可以就此展開研究，若有好的構思或解決方法，哪請您千萬不要吝嗇，一定要讓大家分享，讓國人分享，全國人民都會感謝您！

前面主要說的還都是土地的所有權，下面我再簡單地介紹一下有關土地的使用權：

一般我們理解的土地使用權，就是說的國有土地使用權和農民集體土地使用權。國有土地使用權又可分為國有土地有償使用和無償劃撥使用二種。

但按照《物權法》的規定，將其分成了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四種權利。

國有土地有償使用制度

國有土地有償使用是相對于國有土地無償使用而言的，它強調土地的國有性和使用方式的有償性，目的在于實現國家作為土 地所有者所應享有的收益。國有土地有償使用是作為土地使用制度改革的先導出現的，在建國后至改革前，我國土地使用實行的是單一的、無償、無期限使用的行政劃撥制度。國家土地使用權以無償劃撥的形式授予用地單位，后者即取得對劃撥土地的無償無期限的使用權，土地使用在不同用地單位之間的變動，也都是根據政府指令，以行政劃撥方式進行的，不存在平等主體之間的自由交易，故談不上土地資源的市場配臵。這樣的一種用地制度忽視土地的資產性，一是不利于土地資源的優化配臵，造成資源浪費；二是國有土地收益大量流失，國家作為土地所有者的收益相當一部分流入了用地者手中；三是導致企業間的不平等競爭，占據較好位臵較多土地的企業，與缺乏土地的企業實際上處于不平等競爭的地位。這顯然不適應市場經濟的要求。于是隨改革開放的發展，在堅持土地的社會主義公有制前提下，土地使用者可以通過不同的方式有償、有期限的取得國有土地使用權，有償使用制度出現并逐步完善。

國有土地使用權的有償取得方式：現行制度規定的國有土地使用權有償取得方式主要有以下三種，即出讓、租賃、作價出資或入股。租賃是用地者按期向國有土地所有權代表即政府繳納租金為對價，原始取得一定期限的國有土地使用權，是國有土地使用權的一種創設方式。它與通過出讓方式取得國有土地使用權之后的出租不同，前者是物權，后者是債權。該制度在我國尚處于探索完善的過程中。作價出資或入股其實是經過國家特別批準將土地使有權出讓金折算為國家投資，企業由此取得土地使用權,其后果和出讓是相同的，可以將其作為出讓的一種特別方式。下 面重點介紹出讓和出讓以后的轉讓。

國有土地使用權出讓

出讓是用地者以向國有土地所有權代表即政府繳納土地出讓金為對價，原始取得一定期限的國有土地使用權的一種制度。該制度的具體內容：

出讓條件：出讓土地使用權必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃；

實施主體：土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行，出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門實施。

出讓方式：可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。自2001年9月1日起，按省政府規定：對商業、旅游、娛樂和房地產開發用地一律采取市場機制配臵，不準再行協議供地。2002年國土資源部頒布了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規定》規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”《物權法》對此也做了相應的規定。

土地使用權出讓，應當簽訂書面合同。合同由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂。

出讓土地使用權的限制情形：一是土地使用權年限限制，不得超過國務院規定的最高年限。土地使用權出讓的最高年限是： 居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地是四十年；綜合或者其他用地五十年。二是條件限制。在土地使用權出讓合同中約定的土地使用條件，如土地用途、建設項目完成年限、必須投入的資金總額、建筑容積率等，如果需要改變用途，必須取得出讓方和城市規劃主管部門的同意，簽訂變更合同，并相應調整土地使用權出讓金。三是特殊情況下，根據社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

出讓土地使用權的違約責任：土地使用者超過合同約定的期限滿一年未開發土地的，土地行政管理部門可以對其征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑臵費，滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。收回土地使用權應報原批準用地的人民政府批準。

土地使用權期限屆滿的處理：土地使用權合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年提出申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以準許。經批準予以續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，支付出讓金。屆滿未申請續期或者申請未被批準的，土地使用權由國家無償收回。

土地使用權出讓金：出讓金由三部分構成，即征地費、開發費、土地純收益。出讓金最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當交納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出 讓地塊所在級別基準地價的百分之七十。土地使用權出讓金全部上繳財政，列入預算。

出讓金支付方式：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條規定了一次性交付的方式，土地使用者應當在簽訂合同后六十日內支付全部出讓金，領取土地使用權證。《城市房地產管理法》規定在未付清全部土地使用權出讓金前，不得發放土地使用權證，不得轉讓、出租、抵押。

出讓土地使用權的轉讓

經出讓取得的國有土地使用權可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。按照《城市房地產法》第三十八條規定的轉讓條件是：交清全部出讓金；按照合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓遵循權利義務同時轉移原則即土地使用權轉移時，原土地使用權出讓合同規定的權利義務隨之轉移給受轉讓人，原合同設臵的權利不能擴張，如果受轉讓人改變土地用途必須經過批準，并按改變后的用途調整土地使用權出讓金。

出讓土地使用權的抵押

以出讓方式取得的國有土地使用權設定抵押權時，土地使用權人必須已經按照合同約定全部繳清土地使用權出讓金并領取土地使用權證書，同時，還應按土地使用權出讓合同約定的期限和條件完成對土地的投資、開發和利用。設定抵押權必須經土地登記管理部門登記，否則抵押無效。

國有土地使用權劃撥 劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償安臵等費用后取得的或者無償取得的沒有使用期限的國有土地使用權。

按照現行法律的規定，可以取得劃撥土地使用權的范圍：（１）國家機關用地和軍事用地；（２）城市基礎設施用地和公益事業用地；（３）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（４）法律、行政法規規定的其他用地。

劃撥土地使用權的特點是：（1）取得的法定性，即取得劃撥土地使用權必須符合法律的規定，并依法經有關部門批準；（2）取得的無償性（或抵償性），這是劃撥土地使用權和出讓土地使用權的主要區別；（3）使用的無期限性；（4）權利的受限制性，劃撥土地使用權人不能隨意處分土地使用權，如轉讓土地使用權時，必須經土地管理部門批準；企業使用的原劃撥土地使用權不屬于企業資產，不能用于抵償企業債務，企業破產由政府收回劃撥土地使用權。（2003年4月16日發布的《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》規定：“破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于企業財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，依法處臵。”“企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權”。）

劃撥土地使用權抵押

單純以劃撥方式取得的土地使用權不能抵押。但由于法律允許房屋抵押，所以導至劃撥土地使用權的連帶抵押，因此劃撥土地使用權必須是因為房屋抵押才允許隨房屋一起抵押。《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題 的批復》規定：“企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效。如果企業對以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押時，履行了法定的審批手續，并依法辦理了抵押登記，應認定抵押有效。”根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，“抵押權人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優先受償權。”明確了國有劃撥土地使用權抵押必須經有權部門的批準，否則無效。另外，以劃撥土地使用權為標的物的抵押，在實現抵押權時，應當從處分所的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。在這里土地使用權出讓金取得權優先于抵押權。

集體土地使用權

集體土地使用權種類依現行法律規定主要有以下幾種：建設用地使用權（包括企業建設用地使用權和公共設施公益事業建設用地使用權）、宅基地使用權、農地承包經營權。

按照《土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”該條規定了建設用地取得的一般原則即使用國有土地，但同時規定了例外，設定了鄉 鎮企業建設用地使用權、宅基地使用權、鄉村公共設施和公益事業建設用地使用權。對如何取得以上權利在六十條規定：“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。按照前款規定興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。”該條對取得集體建設用地使用權的主體、條件、審批機關、用地標準等作了規定。能取得企業集體建設用地使用權的主體按法律規定僅限于兩類即農村集體經濟組織興辦鄉鎮企業或者集體經濟組織同其他單位、個人以土地入股聯營興辦企業，這里應該注意只有鄉鎮集體經濟組織興辦企業才可以直接取得集體土地使用權，其他單位和個人只有同集體經濟組織通過入股聯營方式興辦企業才可以取得集體土地使用權，即使是本集體內部的部分成員或個人興辦企業都不可以申請集體土地使用權，依法應使用國有土地。實踐中，各地對政策的掌握寬嚴不一，對農村集體土地的使用主體法律給于了嚴格的限定，但是在一般規定下，也作了特殊規定，那就是可以以農村集體經濟組織之名或由集體經濟組織以集體土地使用權入股、聯營之名，經村委會同意申請集體土地使用權。

審批條件是在主體合格前提下，用地要符合鄉鎮土地利用總體規劃的建設用地，如果涉及農用地轉用則按法定程序報批；審 批機關是縣級以上地方人民政府，根據《河北省土地管理條例》第四十九條規定：“鄉鎮企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設需要使用農民集體所有土地，在村莊和集鎮建設用地區內的，其供地方案由市、縣人民政府批準；在村莊和集鎮建設用地區外的，由省人民政府批準。”

集體土地使用權的流轉

《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”可見，現行立法基本上是不允許集體建設用地以出讓、轉讓、出租方式主動流轉的，不準流轉是一般規定，但同時規定了例外，將“破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的”被動流轉作為禁止流轉的例外。

集體土地使用權抵押

《擔保法》第三十四條第（五）項規定：“抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”可以抵押。第三十六條規定：“鄉（鎮）村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”1995年9月11日原國家土地局頒布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》規定：“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其它類型的集體土地使用權不得抵押。”以上規定可以看出鄉村企業土地使用權是可以抵押的。但是，在《農村集體 土地使用權抵押登記的若干規定》第十三條規定：“因處分抵押財產轉移鄉村企業集體土地使用權的，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續，將抵押土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處臵。”

上面是對現行法律關于集體土地使用權有關規定的介紹。在實踐工作中，集體建設用地使用權的范疇在一定意義上說，已經超越了現行法律的規定。在這里，就我省于2008年制定出臺的《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法》向大家做個簡單介紹。

我省于2008年8月25日，省政府第10次常務會議通過了《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》，于2008年11月1日正式施行。這個辦法，對集體建設用地使用權流轉的范圍、條件、形式、方式、程序、期限、用途及價格和收益等進行了全面規范。

⑴關于流轉范圍。辦法明確“本辦法適用于本省行政區域的城市和鎮規劃區外集體建設用地使用權的流轉及相關管理活動”。流轉范圍控制在“土地利用總體規劃所確定的村莊和集鎮建設用地范圍內”。我們主要基于三點考慮。一是與《憲法》和《土地管理法》關于“城市土地屬國家所有”的規定相一致。城市包括設區市、縣級市、縣城、建制鎮，這些范圍內的集體土地使用，應當依法征為國有，不宜列入流轉的范圍。二是與國家相關政策大體一致。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，“村莊、集鎮、建制鎮范圍內的集體建設用地使用權可以依法流轉”。三是集體建設用地使用權流轉作為一項探索性制度,流轉范圍應當盡量小一些，便于管理和掌控。我們將該辦法確定為“試行” 辦法，成熟后再進一步擴大范圍。

⑵關于流轉對象。根據我省農村土地管理現狀和國家法律法規，不能所有集體建設用地都進行流轉，特別是宅基地，法律規定宅基地的使用權人只能是本集體經濟組織成員，宅基地流轉明顯與法相悖。因此，我們把流轉對象界定為鄉鎮企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地，以及其他經依法批準用于非住宅建設的集體所有土地。

⑶關于流轉條件。用于流轉的集體建設用地必須具備三個條件，一是符合土地利用總體規劃，需要流轉的土地必須是村莊、集鎮土地利用規劃確定的建設用地。二是必須經過依法批準，需要流轉的土地必須是按照法定的審批權限經有批準權的人民政府依法批準的建設用地，必須依法取得土地所有權或者使用權證書。三是土地權屬無爭議和糾紛，沒有被司法機關或行政機關限制流轉。

⑷關于流轉形式。在集體建設用地流轉的形式上，原則上與國有土地管理保持一致。流轉的形式主要分為出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。出讓、出租屬于土地一級市場，出讓是土地所有權人（村集體）將一定年限內的土地使用權提供給單位和個人使用，由土地使用者一次性向村集體支付土地使用費的行為；出租是村集體作為出租人將土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。轉讓和轉租是受讓人或承租人將取得的土地使用權再次讓度給第三人的行為。

⑸關于流轉方式。參照國有土地管理辦法，原則上要求以招標、拍賣、掛牌等市場方式公開出讓、出租。同時考慮到農民集 體所有權的性質，允許以協議方式出讓和出租。

⑹關于流轉程序。主要規定了5個步驟。一是流轉申請。屬于村集體建設用地的，需要經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。屬于鄉（鎮）集體的，需要經鄉（鎮）集體經濟組織或者鄉（鎮）人民政府同意。農村集體向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請。二是審核審批。受理申請的土地行政主管部門依法進行審核，報本級人民政府批準。三是公開出讓（出租）。四是簽訂合同。受讓人或者承租人按合同約定向土地所有權人支付土地出讓金或者租金；五是核發證書。受讓人或者承租人到受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。

⑺關于流轉年限。《辦法》規定，集體建設用地使用權的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。工業用地不超過50年，商業和其他綜合用地不超過40年。集體建設用地出租的最高年限不得超過20年。

⑻關于流轉用途。根據法律法規的規定，《辦法》對流轉后土地的用途作了限制性規定，即通過集體建設用地使用權流轉取得的土地不得用于商品房開發。

⑼關于流轉價格。《辦法》規定，“集體建設用地使用權的出讓價格可以參照當地的土地征收價格確定。集體建設用地使用權出租的租金標準可以參照當地土地征收價格折算的數額確定”。主要是考慮集體建設用地流轉價格應當與國家建設征收集體土地時的補償費用大體相當。價格過低，集體土地所有權人利益得不到有效保障。價格過高，會沖擊國家現行法律確定的征地補償標準，影響征地工作的順利進行。

⑽關于流轉收益。有的省、市規定，政府可以從流轉收益中提取一定比例的土地收益，一般不超過10％，個別地方提取收益的30%、40%。收益主要用于集體建設用地流轉的監督管理，和鄉（鎮）村基礎設施建設、土地開發整理。單純從地租理論的角度看，建設用地的增值收益，主要來源于社會投入，因為政府調整了規劃，修了路，通了電，改善了土地的利用環境，產生了增值，這部分收益應當歸社會。但是我們考慮到，我國工業化、城市化過程中，農民已經作出了巨大犧牲，現在已經進入工業反哺農業，城市支持農村的發展階段，應該允許農民的土地權利參與分配。因此《辦法》規定，“集體建設用地使用權出讓、出租取得的土地收益屬所有權人所有，其他單位和個人不得截留或者挪用”，即流轉收益全部歸集體土地所有權人或使用權人。

《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法》就向大家介紹到這里。

二、關于土地轉用征收報批程序

一、前期工作

1、土地轉用報批前，對涉及占用耕地的，市、縣國土資源局要先行組織實施土地整治項目，經設區市國土資源局驗收合格，通過土地整理復墾開發報備系統進行備案，經省國土資源廳實地核實，取得國土資源部編發的補充耕地項目編號。

2、土地征收報批前，市、縣國土資源局應當根據擬征土地所在區片核定征地區片價，會同有關部門擬定被征地農民安臵途徑、落實被征地農民社會保障費用。

3、市、縣國土資源局應當在被征收土地所在村的村務公開欄內張貼《征地告知書》，告知被征地村及有關農戶征地用途、位臵、補償標準、安臵途徑、社會保障費用等情況，并告知對補償標準、安臵途徑享有申請聽證的權利。

《征地告知書》不得泄露國家秘密。

4、征地告知后，市、縣國土資源局應當組織勘測定界，組織被征地村集體經濟組織負責人和農戶共同調查核實擬征土地及地上附著物和青苗情況，填寫《土地調查結果確認表》，并經被征地的農村集體經濟組織以及地上附著物所有權人蓋章和簽字確認。

土地補償登記和土地調查結果確認同時進行。

5、被征地的農村集體經濟組織和農戶對補償標準和安臵途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證，根據《聽證筆錄》制作《聽證會紀要》。

被征地農村集體經濟組織和農戶自愿放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執》，由被征地集體經濟組織負責人簽字并加蓋集體經濟組織印章。

6、國有農用地和國有未利用地轉用應當履行用地聽證告知、土地調查結果確認和依申請組織聽證程序。

7、征收土地的，應當在報批前銀行征地補償專用賬戶預存土地補償費。分批次征收土地的，由市、縣政府負責預存征地補償費；按項目征收土地的，由申請用地單位負責預存征地補償費。

預存征地補償費的數額，按照征地的土地補償費、青苗和地 上物補償費確定。

8、按項目報批的，市、縣國土資源局應當督促和指導建設單位提前開展土地復墾方案編制、壓覆礦產資源評審和地質災害評估等工作，取得有關評審、批復和備案文件。

二、分批次報批

1、分批次報批且審批權限在省政府的，市、縣國土資源局應當組織下列材料，經同級政府審核同意后逐級報省國土資源廳審查，其中擴權縣（市）國土資源局組織以下報批材料經同級政府審核同意后直接報省國土資源廳審查：

（一）呈報說明書；

（二）土地轉用方案；

（三）補充耕地方案；

（四）土地征收方案；

（五）征（用）地告知書；

（六）土地調查結果確認表；

（七）聽證會紀要或聽證送達回執；

（八）征地補償費預存單；

（九）設區市或擴權縣（市）人力資源和社會保障部門關于被征地農民社會保障措施和費用落實情況認定表；

（十）補充耕地驗收文件、核實文件和位臵圖；

（十一）土地利用總體規劃圖；

（十二）土地利用現狀圖；

（十三）勘測定界圖和勘測定界技術報告；

（十四）用地勘測定界界址點坐標成果表；

（十五）土地權屬情況匯總表和土地證書。

分批次征收耕地之外的其他集體農用地的，不報送規定的第（三）、（十）項材料。分批次征收集體建設用地的，不報送第（二）、（三）、（九）、（十）項材料。分批次轉用國有農用地和國有未利用地的，不報送第（四）、（九）項材料。

2、省國土資源廳政務大廳負責接收申報材料，并對材料進行審查。對依法不需要行政審批的、不屬于省國土資源廳職權范圍內的、國家和本省政策明確規定暫停受理的，政務大廳當場告知申請人不予受理；對依法應由省國土資源廳受理的，當場出具收文回執，并于當日或次日內通過網絡傳相關處室局。

各協辦處室局在3日內完成資料審查并提出受理審核意見轉主辦處。主辦處應當將審核情況和協辦處室意見在之后1日內轉政務大廳。政務大廳根據會審處室意見在之后1日內區分不同情況相應發出《不予受理決定書》、《補正告知書》或《受理通知書》。

自上網之日起協辦處室在3日內未提出審核意見的，自動收回到主辦處。主辦處在之后1日內未轉政務大廳的，視為受理，政務大廳自動發出《受理通知書》。

3、土地轉用征收審批事項的主辦處和協辦處室局分別對下列內容進行網上會審并在規定期限內提出是否同意建設用地的意見：

（1）占用耕地補充情況、告知確認聽證情況、征地補償費預存情況、社會保障認定情況；（2）是否符合土地利用總體規劃、是否列入土地利用年度計劃；

（3）土地界址是否清楚、地類是否正確、面積是否準確、權屬有無爭議；

（4）是否存在違法用地行為，存在違法用地的行政處罰決定是否已全部落實到位、應追究違法用地責任人責任的是否已追究；

（5）需要審查的其他內容。

審查期間，不得要求申請人補正材料。

4、對符合條件的，省國土資源廳報省政府審批或審核；對不符合條件的，省國土資源廳予以退卷。

5、土地轉用征收依法經省政府或國務院批準的，按規定收取新增建設用地土地有償使用費后，政務大廳及時發出建設用地批復。

6、石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市市區建設用地涉及轉用征收的，由市國土資源局編制土地轉用征收方案，經市政府審核同意，持下列材料報省國土資源廳審查匯總后，經省政府同意，一次性向國務院申報：

（一）土地轉用征收方案申報表；

（二）標注申請用地位臵的城市中心城區土地利用總體規劃圖（新一輪規劃未經批準的，提交申報用地與新一輪規劃大綱銜接說明；新一輪規劃經批準但要修改的，提交規劃調整前后的規劃圖、專家論證意見和聽證會紀要）；

（三）標注申請用地位臵的土地利用現狀圖；

（四）市政府關于土地轉用征收方案的編制說明；

（五）市國土資源局關于前三年城市土地轉用征收方案實施情況的說明。

土地轉用征收經國務院批準后，市國土資源局將擬定的實施方案及按照本辦法第十二條規定組織的材料，經市政府同意，報省國土資源廳審查、省政府審批。

三、按項目報批

1、按項目報批的，建設單位應當根據項目批準文件一次性或按項目分期向土地所在地的市、縣國土資源局提出建設用地申請。

2、依法由國務院批準的建設用地項目，市、縣國土資源局應當組織下列材料，經同級政府審核同意后，逐級報省國土資源廳審查：

（一）呈報說明書；

（二）土地轉用方案；

（三）補充耕地方案；

（四）土地征收方案；

（五）供地方案；

（六）征（用）地告知書；

（七）土地調查結果確認表；

（八）聽證會紀要或聽證送達回執；

（九）市、縣政府關于建設用地情況的說明；

（十）征地補償費預存單；

（十一）省人力資源和社會保障部門關于被征地農民社會保障措施和費用落實情況認定表；

（十二）補充耕地驗收文件和補充耕地位臵圖；

（十三）建設項目占用和補劃基本農田專家論證意見和建設單位落實專家意見情況的說明（附論證專家名單）；

（十四）補劃基本農田的現場勘查報告、占補對照表、土地利用現狀圖；

（十五）土地分類面積匯總表；（十六）土地利用總體規劃圖；

（十七）建設項目對規劃實施影響評估報告及專家論證意見、聽證會紀要；

（十八）勘測定界圖和勘測定界技術報告；（十九）用地勘測定界界址點坐標成果表；（二十）土地利用現狀圖；

（二十一）土地權屬情況匯總表和土地證書；

（二十二）國有土地使用權出讓意向書（協議出讓方式供地的需要）；

（二十三）涉及違法用地行為的行政處罰決定書，處以罰款的罰款收據，處以沒收地上建筑物的違法當事人同意處罰決定的書面意見或法院執行終結裁定書，涉嫌犯罪的移送公安機關受理證明材料或刑事判決書，追究黨政紀處分的處分決定書；

（二十四）建設項目用地申請表；（二十五）建設項目批準、核準或備案文件；（二十六）建設項目初步設計批準或審核文件；（二十七）建設用地預審意見；

（二十八）建設單位編制的土地復墾方案和省國土資源廳的審核文件；

（二十九）是否壓覆重要礦產資源的證明文件；（三十）地質災害危險性評估報告和審查備案表；（三十一）建設單位繳納耕地開墾費憑據復印件；

（三十二）建設單位關于建設項目功能分區和用地合理性的說明；

（三十三）工程平面布臵圖或線性工程標準橫斷面圖；（三十四）公路或鐵路建設用地審查表（公路或鐵路項目需要）；

（三十五）采礦許可證復印件（礦山項目需要）；

（三十六）國家或省林業部門使用林地審核意見（占用林地的需要）。

按項目征收耕地之外的其他集體農用地的，不報送第（三）、（十三）、（三十一）項材料。按項目征收集體建設用地的，不報送第（二）、（三）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（三十一）、（三十六）項材料。按項目轉用國有農用地和國有未利用地的，不報送第（四）、（十二）項材料。

3、依法由省政府批準的建設項目用地，設區市、擴權縣（市）國土資源局負責對第十八條所列材料進行審查并對資料的合法性 和完備性負責，向省國土資源廳報送以下材料：

（一）設區市、擴權縣（市）國土資源局審查報告；

（二）建設項目用地“一書四方案”；

（三）建設項目用地申請表；

（四）建設項目批準、核準或備案文件；

（五）建設項目初步設計批準或審核文件；

（六）建設項目用地預審意見；

（七）土地利用總體規劃圖；

（八）土地利用現狀圖和土地分類面積匯總表；

（九）建設項目用地勘測定界界址點坐標成果表。

（十）設區市或擴權縣人力資源和社會保障部門出具的被征地農民社會保障措施和費用落實情況認定表。

4、省國土資源廳政務大廳負責接收申報材料，并對材料進行審查。對依法不需要行政審批的、不屬于省國土資源廳職權范圍內的、國家和本省政策明確規定暫停受理的，政務大廳當場告知申請人不予受理；對依法應由省國土資源廳受理的，當場出具收文回執，并于當日或次日內通過網絡傳相關處室局。

各協辦處室局在2日內完成資料審查并提出受理審核意見轉主辦處。主辦處應當根據審核情況和協辦處室意見在之后2日內區分情況分別起草《不予受理決定書》、《補正告知書》或《受理通知書》轉政務大廳。政務大廳應當在之后1日內發出相關文書。

自上網之日起5日內主辦處未起草相關文書的，視為受理，政務大廳自動發出《受理通知書》。

5、土地轉用征收審批事項的主辦處、協辦處室局應當在規定期限內對下列內容進行網上會審并提出是否同意建設用地的意見：

（一）占用耕地補充情況、告知確認聽證情況、征地補償安臵情況、社會保障認定情況；

（二）是否符合土地利用總體規劃、是否列入土地利用年度計劃、是否通過建設用地預審、規劃調整方案和基本農田調整方案是否可行；

（三）土地界址是否清楚、地類是否正確、面積是否準確、權屬有無爭議；

（四）是否存在信訪問題，存在信訪問題的是否已得到妥善解決、信訪人是否表示不再上訪；

（五）是否存在違法用地行為，存在違法用地的行政處罰決定是否已全部落實到位、應追究違法用地責任人責任的是否已追究；

（六）是否符合產業政策、是否符合供地標準、供地方式和土地價格是否符合規定；

（七）是否壓覆重要礦產資源；

（八）地質災害評估結果是否允許建設項目用地；

（九）需要審查的其他內容。

審查期間，不得要求申請人補正資料。

6、對符合條件的，省國土資源廳報省人民政府審批或審核；對不符合條件的，省國土資源廳予以退卷。

7、土地轉用征收依法經省政府或國務院批準的，按規定收取新增建設用地土地有償使用費后，政務大廳及時發出建設用地批復。

四、批后實施

1、土地征收方案經依法批準后，市、縣政府應當自收到批準文件之日起10日內,在被征收土地村的村務公開欄內張貼《征收土地和補償安臵方案公告》，告知以下事項：

（一）征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；

（二）被征土地的所有權人、位臵、地類和面積；

（三）征地補償標準、被征地農民安臵途徑、社保費用落實情況；

（四）被征收土地的位臵、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安臵的農業人口的數量；

（五）征地區片價、土地補償費總額、支付對象和支付方式；

（六）地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；

（七）其他有關征地補償安臵的具體措施。

2、征地補償費用應當自《征收土地和補償安臵方案公告》之日起３個月內全額支付給被征地的村莊和農戶。市、縣國土資源局應當會同有關部門在2年內完成征地實施工作。

征地補償安臵不落實的，不得動工用地。

3、市、縣國土資源局應當在征地批準后6個月內，將實施征地范圍和規模、履行征地批后程序、征地補償費用到位、被征地

農民安臵和社會保障落實等情況，通過在線系統報省廳和國土資源部。

國務院批準城市建設用地的，市、縣國土資源局應當在省政府審核同意實施方案后6個月內，將實施征地范圍和規模、履行征地批后程序、征地補償費用到位、被征地農民安臵和社會保障落實等情況，通過在線系統報省廳和國土資源部。

4、征地實施工作完成后，市、縣國土資源局應當及時依法供地。

上報報國務院的城市建設用地審查報批的改革：

一是在用地時序上，由先落實地塊、后報批用地規模，改為先確定用地規模，再落實地塊。改進前，報國務院審批農用地轉用和土地征收時，必須落實到具體用地地塊；改進后，在報國務院審批環節上不再地求落實具體地塊，只批準用地規模，由省級審核時再確定地塊，并報國土資源部備案。

二是在報批環節上，由申報用地時提供用地圖件改為省級組織實施時提供圖件。改進前，過去向國土資源部呈報城市建設農用地轉用和土地征收方案時，必須提供標出用地位臵的城市中心城區土地利用總體規劃圖，落實到地塊；改進后，報國土資源部的材料中，不再要求提供規劃圖、標注用地位臵的勘測定界圖、規劃圖、現狀圖等圖件，在和省級申報農用地轉用和土地征收實施方案時提供。

三是在審核把關上，由所有事項在審批環節把關改為前期確 34 定規模、標準，后期加強監管，嚴格落實。改進前，用地有關事項在報國土資源部審查環節嚴格把關，審核通過后交地方按要求落實；改進后，國土資源部在審批環節只對申報城市用地的總規模、布局和規劃用途進行審查把關，有關事項在后期組織實施時落實，國土資源部通過備案、核實、通報、年度評估等手段加強對實施情況的監管。35

第二篇：相關法律知識及簡介培訓

全國銀行卡特約商戶收銀員培訓教材

（2007年版）

第一節 相關法律知識

根據中華人民共和國刑法及刑法修正案

（五）、民法、合同法等相關法律規定，商戶和收銀員的過失或欺詐行為將承擔相關法律責任，主要包括以下幾個方面：

（一）拒絕受理銀行卡：收單銀行可以向商戶追究違約賠償責任。

（二）向持卡人收取除貨款外的刷卡手續費，一方面收單銀行可以向商戶追究違約賠償責任，另一方面持卡人可以不當得利為由要求返還。

（三）分單操作等違反收單銀行規定的行為，發卡銀行可以此為由退單給收單銀行，最終損

失將由商戶承擔。

（四）違反人民銀行有關規章向持卡人提供套現服務，將有可能導致收單銀行終止商戶受理

銀行卡資格并向商戶追究違約賠償責任；情節嚴重的，將構成詐騙罪。

（五）收銀員未核對刷卡者身份造成銀行卡被他人冒用，商戶將可能因未盡到“表面審查義

務”，而承擔全部或部分欺詐損失。

（六）以多刷卡、重復刷卡等方式侵占持卡人資金，將構成信用卡詐騙罪或盜竊罪。

（七）收銀員撿到他人銀行卡后使用，涉嫌冒用他人信用卡，數額較大的，將構成信用卡詐

騙罪。

（八）收銀員竊取他人銀行卡后使用，涉嫌盜竊并使用他人信用卡，數額較大的，將構成盜

竊罪。

（九）商戶或收銀員與偽卡團伙相勾結，盜錄銀行卡磁條信息，涉嫌共同犯罪，以偽造金融

票證罪定罪處罰。

（十）商戶或收銀員刷假卡或協助他人刷假卡，將構成信用卡詐騙罪。

（十一）商戶虛假申請或惡意倒閉，涉嫌欺詐銀行，將構成詐騙罪。

（十二）對于欺詐交易頻發的商戶，無論商戶是否應對欺詐交易的損失負責，該商戶有可能

被列為“高風險商戶”，并且承擔欺詐交易的退單損失和中國銀聯及跨國卡公司的罰款，或被收單機構予以撤機。

違反國家規定，使用銷售點終端機具（POS機）等方法，以虛構交易、虛開價格、現金退貨等方式向信用卡持卡人直接支付現金，情節嚴重的，應當依據刑法第二百二十五條的規定，以非法經營罪定罪處罰。

實施前款行為，數額在100萬元以上的，或者造成金融機構資金20萬元以上逾期未還的，或者造成金融機構經濟損失10萬元以上的，應當認定為刑法第二百二十五條規定的“情節嚴重”；數額在500萬元以上的，或者造成金融機構資金100萬元以上逾期未還的，或者造成金融機構經濟損失50萬元以上的，應當認定為刑法第二百二十五條規定的“情節特別嚴重”。

持卡人以非法占有為目的，采用上述方式惡意透支，應當追究刑事責任的，依照刑法第一百九十六條的規定，以信用卡詐騙罪定罪處罰。

第二節 銀行卡相關案例簡介

一、銀行卡冒用案例分析

案例一：收銀員未經培訓即上崗，沒有認真核對簽名

2005年某月，收單機構收到某發卡銀行的查詢請求，反映持卡人隨身攜帶的錢包被盜，發現后立即對信用卡進行口頭掛失，但在掛失前該卡已經被盜刷3000元。

經查，該卡失竊掛失前在某夜總會有消費記錄。收單機構立即聯系夜總會，對情況進行調查。在調閱簽購單時發現，夜總會提供的刷卡單據上有客人簽名，但字跡潦草，與持卡人原先在發卡機構申請表上預留的筆跡不一致。據此持卡人認為商戶收銀員沒有嚴格按照操作程序受理業務，提出要求夜總會承擔其信用卡被冒用的損失。收單機構在調查過程中發現，夜總會近期更換了收銀員，但未通知收單機構對其進行培訓即上崗。受理該筆交易的夜總會收銀員由于未參加過銀行卡業務受理培訓，沒有認真核對簽名，造成卡片冒用。

在收單機構和發卡機構的協調下，持卡人與該夜總會進行當面協商。最終協商結構為持卡人與夜總會各按照一定比例共同承擔此筆損失。夜總會方面經過這次教訓表示將更為重視收銀員的培訓工作。

分析：

（1）夜總會安排未接受培訓的收銀員辦理業務。由于收銀員沒有認真核對簽購單上簽名與信用卡背面簽名是否一致，致使持卡人的卡片被他人冒用。

（2）持卡人對卡片保管不善，也是導致信用卡被盜刷的原因之一。

案例二：收銀員未認真核對簽名

2006年10月，收單機構接到發卡機構的調單請求，對8月份一筆在某商場的信用卡交易要求調取原始單據。收單機構收到調單請求后，在規定時間內完成了調單處理。發卡銀行核對了原始單據后，發現簽購單簽名和持卡人姓名不符。持卡人以在交易當日信用卡已丟失，商戶未盡到審核簽名的義務為由，要求拒付。發卡機構通過差錯處理平臺做了退單處理，最終由商戶承擔該筆退單損失。

分析：

發卡機構以交易憑證簽名和持卡人姓名不符，存在嚴重瑕疵為由退單，而商戶不能提供對自己有利的證據。

二、銀行卡盜用案例分析

案例三：收銀員重復刷卡侵占他人資金

2006年4月，某購物廣場來電，反映該購物廣場一收銀員盜刷持卡人銀行卡，要求查清其涉案交易。收單機構一方面建議商戶報案，另一方面對交易數據進行了分析，同時派出所風險管理人員前往商戶處協調處理。經了解得知，一持卡人某日在購物廣場消費35元后在ATM查詢余額，發現被扣235元，持卡人即與商戶交涉，商戶經調查發現某收銀員有盜刷持卡人銀行卡的嫌疑。經與收單機構聯系，購物廣場將該收銀員送往當地派出所。

據該收銀員在派出所交代，持卡人在輸入密碼時他從旁偷窺，然后趁持卡人不注意時盜刷持卡人銀行卡，持卡人走后他在輸入金額和記下來的密碼，交易成功打出單據后，從收銀箱中提取相同數額現金。剛進派出所時，該收銀員只承認盜刷了一筆，金額200元。但根據收單機構提供的可疑交易信息，查出在該收銀員當班的20多天時間里，在同一終端采用相同手法一分鐘內連續兩次刷卡的交易共有18起，金額共4000多元。在證據面前，該收銀員承認此18單交易均為盜刷，派出所據此刑事拘留了該收銀員。

分析：

（1）此案例屬于商戶內部人員作案。作案人在持卡人輸入密碼時背記下持卡人的銀行卡密碼，并利用持卡人疏于防范之際再次盜刷持卡人信用卡，待持卡人離開時輸入密碼完成虛假交易，并從收銀箱中提取等額現金。為不引起持卡人和收單機構的警惕，作案人采取了每次盜刷金額不大并積少成多的方法。

（2）此類交易的特點是：同一卡號，在同一商戶的同一臺POS終端上的交易時間間隔很短，與一般的消費行為不符。

案例四：收銀員盜刷他人銀行卡

2006年初，上海警方破獲一酒店員工利用替骨骼埋單時間，盜刷顧客信用卡案例，犯罪嫌疑人凌某、王某被抓獲。

日前，李先生在浦東某酒店用餐結束后，使用信用卡結賬，待李先生將信用卡交給服務員后，服務員告知李先生由于發票沒有，需要等待一會，直至20分鐘后，服務員才將發票及信用卡交還李先生。李先生離開酒店后，接到銀行打來電話，詢問其是否進行過大額消費，并告知其信用卡剛剛在浦東某商店內消費25720元，此時，李先生才知道自己信用卡已被人盜用，逐報警。經警方調查，很快鎖定防醉嫌疑人凌某、王某，并將其抓獲。

三、盜錄銀行卡信息案例分析

案例五：內外勾結盜錄他人銀行卡信息

2005年某月，無業游民張某在電子市場閑逛時見到一種讀卡器，稍作改動便客讀取銀行卡信息。張某即心生歹念，想通過讀卡器竊取他人銀行卡資料，偽造銀行卡并盜用。于是張某串通其高中時的女同學王某，讓其應聘某百貨商場收銀員，并被順利錄取。王某利用工作之便，趁持卡人購物結賬刷卡時偷窺持卡人密碼，然后又趁持卡人不注意時在自備的讀卡器上刷卡。用這種手段，在40多天時間里，共竊取50多張銀行卡資料并復制成偽卡。由于是靠偷窺持卡人密碼并靠大腦記憶，有些密碼記錯，密碼與卡號能夠相符的有十余張。兩人使用這批偽卡在ATM機上瘋狂提款，共盜得資金40多萬。在銀行、公安機關和銀聯的共同努力下，最終將犯罪分子抓獲歸案。

分析：

（1）案例反映出部分商戶對內部收銀員的管理存在薄弱環節。

（2）商戶對收銀設備未做到嚴格管理，對收銀員使用外來設備警惕不高，防范不嚴。案例六：利用職務之便盜錄他人銀行卡信息

2006年4月，鎮江警方破獲了一起利用偽造的銀行卡盜取現金的詐騙案件，某商店店長湯某被捕，涉案金額達三萬余元。

2006年4月，張某到銀行查詢其銀行卡內賬戶余額時發現卡內的15782元人民幣不翼而飛，逐報警。經過警方細致調查，并調看了銀行ATM取款錄像后，最終鎖定防醉嫌疑人湯張，贓款某，并于4月17日將其抓捕歸案，同時繳獲偽造銀行卡共8張，贓款3.53元。

經湯某交代，其利用商場工作之便，乘消費者在商場刷卡消費時在輸卡器輸入密碼時，在一側偷窺并將密碼氨基，隨后通過查看顧客刷卡后留在商場的刷卡單存根聯來竊取骨骼的卡號，然后通過電腦在磁卡讀寫器上輸入顧客卡號、密碼等信息偽造銀行卡，并利用偽造銀行卡在ATM上取款，盜取受害人卡內資金。

四、偽卡欺詐案例分析

案例七：偽卡

2006年5月，北京警方破獲一起持偽造的“香港信用卡”，實施詐騙的銀行卡案件，犯罪嫌疑人黃某抓獲。

2006年5月6號，黃某來到北京某商場刷卡購物時，被收銀員發現該信用卡偽造卡片，逐通知警方。經警方調查，黃某鎖使用的卡是偽造香港某銀行發行的國際信用卡，在此次作案之前，他已經于5月5日在北京某商場成功詐騙兩次，騙取了一天價值5000余元的金項鏈和一部價值3900余元的手機。

分析：

對于如何識別和防范偽卡欺詐事件，可以參照第九章中：“如何識別欺詐用卡行為”等相關內容。

案例八：偽卡

近日，浙江警方破獲一起持偽造信用卡盜刷的詐騙案件，犯罪嫌疑人劉某、李某、姚某被抓獲，同時搜出3張偽造境外銀行發行的VISA卡。

2006年6月5日，一名男子來到金華某賓館一次性購買香煙6000多元，酒店保安部經歷覺得其形跡可疑，逐通知銀行信用卡部，該部負責人接到反映后，即使想失去各大賓館詢問，結構令人大吃一驚，四、五家賓館均證實這兩天有人持國際信用卡大量購買香煙。銀行得知情況后馬上報警，2006年6月6日，警方及時將準備乘車離開的3名防醉嫌疑人抓獲，并收繳25條高檔香煙。

五、商戶套現欺詐案分析

案例九：套現

2006年某月，中國銀聯商戶風險監控系統監控發現：某汽車貿易有限公司的交易較為可疑，涉及交易64筆，金額149.9萬元。針對疑點，收單機構經調查，合適了上述64筆疑似風險交易確屬該是商戶冒用他人信用卡套現的違規交易，套現使用的信用卡是商戶利用他人資料，通過當地發卡機構批量辦理的。根據風險請款，收單機構對商戶進行了一下處理：

1、終止商戶協議，撤回POS機具；

2、將該商戶及其商戶負責人基本細細報送銀聯風險信息共享系統，商戶往后申請POS受理銀行卡業務將不再允許獲得審批通過。

分析：

收單機構與商戶簽署的協議中明確規定：“商戶有些列香味的，屬于違規操作，應承擔相應責任：涂改簽單金額、分單操作、套現、接受已列入止付名單的信用卡、超授權限額使用、不仔細核對簽名及信用卡有效期、以現金方式脫貨、超過規定期限請款等。”

案例十：套現

2005年某月，某大型藥材超市即將開業，向收單機構申請成為特約商戶，經收單機構受理并審批通過后，和該商戶簽訂協議并予以裝機。由于初期資金緊張，該商戶利用內部員工的個人資料，申辦了7張信用卡，通過套現交易，補充商戶日常周轉資金。某員工發現后，就此事與原單位產生糾紛，并向發卡機構投訴。發卡機構以交易無真實消費背景，且交易單據無持卡人簽名為由向收單機構提出退單。

根據風險情況，收單機構對商戶進行了一下處理：

1、終止商戶協議，撤回POS機具；

2、將該商戶及其商戶負責人基本信息報送銀聯風險信息共享系統，商戶往后申請POS受理銀行卡業務將不再允許獲得審批通過。

案例十一：套現

在2006年1月，收單機構接持卡人電話，反映某咨詢公司提供貸款業務，貸款辦法就是給貸款人辦理貸記卡，然后再銀聯POS機上套現，并收取高額手續費。收單機構調查發現，該咨詢公司先以“電腦商行”的名義申請安裝POS終端，安裝成功后，便利用POS機具為其他持卡人非法提供銀行卡套現服務。

根據風險情況，收單機構對商戶進行了以下處理：

1、終止商戶協議，撤回POS機具；

2、將該商戶及其商戶負責人基本信息報送銀聯風險信息共享系統，商戶往后申請POS受理銀行卡業務將不再允許獲得審批通過。

六、收銀員分擔操作案例分析

2006年某月，中國銀聯商戶風險監控系統監控發現：某電腦商行交易較為可疑，同一卡號5分鐘內共發生10筆交易，每筆交易的金額均為500元。針對疑點，收單機構經調查，核實了上述10筆疑似風險交易是持卡人在該商戶處購買一臺價值5000元電腦的刷卡交易，商戶應持卡人要求將5000元的交易按每筆500元分10次刷卡。根據風險情況，收單機構對商戶進行了警告，并再次培訓上述同一交易分多次刷卡，屬分單行為，在商戶協議中明確規定屬于違規操作，應承擔相應責任。

分析：

收單機構與商戶簽署的協議中明確規定：“商戶有下列行為的，屬于違規操作，應承擔相應責任：涂改簽單金額分單操作、套現、接受已列入止付名單的信用卡、超授權限額使用、不仔細核對簽名及信用卡有效期、以現金方式脫貨、超過規定期限請款等。”

第三篇：土地管理

國有荒山、荒地、荒灘使用許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有荒山、荒地、荒灘使用許可。

二、法定依據：四川省《中華人民共和國土地管理》實施辦法。

三、法定條件：申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照本行政機關的要求提交全部補正申請材料的。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：地籍圖;地籍卡;面積通知單;用地申請;法人身份證明;委托代理人身份證明;法人身份證;委托人身份證;委托書;單位機構代碼;單位營業執照及法律規定要求提供的其它相關材料

六、承諾期限：9個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：依據土地管理法及川價函[1995]127號;標準:按基準地價總額的30%核收。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

國有土地使用權改變用途審核

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有土地使用權改變用途審核。

二、法定依據：

1、《中華人民共和國土地管理法》第12條：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第8條：“國有土地使用權按照下列程序進行登記發證：

（一）省級機關、省民各企事業單位（包括中央在川企事業單位）依法取得的國有土地使用權，向省人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發土地使用權證書。”

3、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第11條。

三、法定條件

1、依法改變使用權的，依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，當事人自改變之日起30日內持相關文件申請土地權屬變更登記。

2、依法改變土地用途的，當事人自改變之日起30日內持批準文件申請土地用途變更登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）準備原權屬資料；（3）到城市建設和規劃行政主管部門辦理選址意見書、規劃許可證及批文。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記法人代表身份證日月書、經辦人身份證復印件；

3、機關、事業法人登記憑證復印件，企業工商營業執照復印件，組織機構代碼；

4、《原土地證書》；

5、主管機關批文；

6、用地申請；

7、《房屋所有權證書》；

8、規劃許可證、選址意見書、市規劃局批文。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815 建設項目使用國有建設用地審批（國有出讓土地設定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：建設項目使用國有建設用地審批（國有出讓土地設定登記）。

二、法定依據

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》“省級機關、省屬企事業單位（包括中央在川企業事業單位）依法取得的國有土地使用權，向市人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發國有土地使用權證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權的單位或個人，應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起30日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設用地批文、建設用地許可證；（3）到規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業企業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、建設用地批文、建設用地許可證；

5、建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準 四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

國有土地使用權劃撥審批（劃撥土地使用權設定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有土地使用權劃撥審批（劃撥土地使用權設定登記）。

二、法定依據

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》“省級機關、省屬企事業單位（包括中央在川企業事業單位）依法取得的國有土地使用權，向市人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發國有土地使用權證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權的單位或個人，應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起30日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設用地批文、建設用地許可證；（3）到規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業企業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、建設用地批文、建設用地許可證；

5、建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

建設項目用地預審

綿 陽 市 國 土 資 源 局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：建設項目用地預審。

二、法定依據：《中華人民共和國土地管理法》、《建設項目用地預審管理辦法》。

三、法定條件：需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審；需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審；符合國家產業政策和供地政策；符合土地利用總體規劃。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）在建設項目可行性研究階段由建設用地單位提出書面預審申請；（2）準備并提交預審的相關材料；（3）到市國土資源局土地整理中心辦理規劃審查圖和建設項目用地預審評價報告。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、申請預審的正式文件；

2、《預審申請表》；

3、《可行性研究報告》；

4、項目建議書批復文件和項目；

5、《耕占補平衡承諾書》；

6、規劃審查圖；

7、《建設項目用地預審評價報告》。

六、承諾期限：15個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：無

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文件（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

城鎮土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：城鎮土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓。

二、法定依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條列》第25條第2款“土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

三、法定條件：不屬于《城市房地產管理法》第37條之情形。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）準備申請材料；（2）提出書面申請；

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、申請書；

2、國有土地使用證原件；

3、地上建筑物、附著物所有權證；

4、申請人填寫的綿陽城市規劃區商品房土地登記臺帳表。

六、承諾期限：7個工作日（不含權屬變更登記），法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：無

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（抵押）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（三）抵押。

二、法定依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第61條：“房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府等法定部門辦理抵押登記”。

三、法定條件

抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內，持抵押合同和相關文件申請土地使用權登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）準備土地權屬資料及其他資料；（3）到有資質機構辦理評估報告；（4）與貸款金融部門簽定貸款合同、抵押合同。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、土地登記申請書；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、貸款合同、抵押合同；

5、估價機構評估報告；

6、房屋產權證復印件；

7、地上建筑物、構筑物抵押證明。

六、承諾時限：

10個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（出租）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（二）出租。

二、法定依據： 《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44、45條。

三、法定條件

1、領有劃撥《國有土地使用證》；

2、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

3、依照《房地產管理法》第55條的規定繳納劃撥土地出租土地收益金。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）備齊權屬資料；（2）填寫申報表。

2、本部門內部的工作程序（附后）

五、申請人提交材料目錄

1、土地使用權證書（復印件）；

2、有地上建筑物、其他附著物的，應提交合法的產權證明（復印件）；

3、出租合同;

4、劃撥土地使用權出租許可證。

六、承諾時限：4個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：

1、四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

2、綿陽市物價局、綿陽市國土局、綿陽市財政局關于對貫徹《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部份）補交抵交出讓金暫行辦法》的補充規定（綿市價［1993］收28號）。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（轉讓）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（一）轉讓。

二、法定依據：

《中華人民共和國城市房地產管理辦法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按國務院擬定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

三、法定條件

1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

4、簽定土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）備齊權屬資料和相關資料。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人報材料的目錄

1、《土地登記申請書》及申請人在窗口報件

2、用地申請

3、原《國有土地使用證》

4、《房屋所有權證》

5、原《國有土地使用權劃撥決定書》和政府批文

6、《國有土地使用權轉讓合同》及土地使用證附圖

7、規劃許可證、選址意見書、市規劃部門批文

8、受讓方單位法人證書

9、受讓方法人代表資格證、身份證件

10、受讓方委托書和委托代理人身份證件

11、受讓方營業執照和代碼證

12、地籍圖、地籍卡、地籍調查表

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815 市轄區建設項目臨時使用土地許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：市轄區建設項目臨時使用土地許可。

二、法定依據：《中華人民共和國土地管理法》、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》。

三、法定條件：

1、建設項目施工堆料、地質勘查、防洪搶險急需用地；

2、符合所在地鄉（鎮）土地利用總體規劃，在城市規劃區內臨時使用土地的，應當先經城市規劃行政主管部門同意；

3、建設項目臨時占用土地的用地面積不大于10公頃（150畝）；

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）準備好法人代表身份證明；（2）提出申請；

（3）到市（縣、區）計經委辦理建設項目立項文件；（4）若臨時占用土地在城市規劃區范圍內，到市（縣、區）城市建設規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證；（5）若臨時占用土地在城市規劃區范圍內，到市（縣、區）城市建設行政主管部門辦理建設項目選址意見書；（6）若臨時占用土地涉及林地的，到林業主管部門簽據意見；（7）與被臨時占用土地村、社簽定土地補償協議；（8）到市國土資源調查規劃所辦理勘測定界，領取地類面積明細表。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、《建設項目臨時占用土地申請》；

2、法人代表身份證明；

3、《建設用地規劃許可證》（如在城市規劃區范圍內）；

4、《建設項目選址意見書》（如在城市規劃區范圍內）；

5、建設項目立項文件；

6、建設項目臨時占用土地涉及占用林地的，應先經林業部門同意；

7、建設項目臨時占用土地補償協議；

8、建設項目臨時占用土地地類面積明細表。

六、承諾期限：19個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：

1、收費依據：《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》、四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳、四川省國土部門行政事業性收費的規定（川價字非[1991]116號）；

2、收費項目及標準：土地被占用前三年的平均年產值標準占用一年補償一年，其土地管理費按補償費的2%收取；

3、臨時占用土地涉及耕地的，應交納耕地復墾費保證金，其標準為征收該耕地土地補償費、安臵補助費之和的1至2倍。占用期限屆滿后，用地單位應組織復耕，并經市國土資源局驗收合格后，全額退還耕地復墾費保證金。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

第四篇：土地管理

土地管理

土地是最基本的自然資源，是人類賴以生存的毖本條件。我國擁有的土地和耕地總面積位居世界前列，但人均擁有量與世界人均擁有量相差甚遠。土地資源相對貧乏是我國的基本國情。加強土地的管理，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會強濟的持續發展，是一項極端重要的工作。

一、土地規劃管理.(一)嚴格控制耕地轉為非耕地

“嚴格控制耕地轉為非耕地”是我國保護耕地的基本原則。我國耕地數量有限，而且可以開墾為耕地的荒地更為有限。因此，為保證我國耕地面積的動態平衡，要嚴格控制非農業建設占用耕地。

(二)保護基本農田。

基本農田保護制度是根據土地利用總體規劃的要求及當地人口和耕地資源狀況，將質量好、產量高、生產潛力大且集中連片的耕地劃為基本農田，實行特殊保護的一種耕地保護制度。國家實行基本農田保護制度來約束用地單位“必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。

(三)土地生態管理

土地是主要的生態環境要素，《土地管理法》規定了積極的保護措施，開發未利用土地，須遵循土地利用總體規劃，保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用規劃劃定的可供開墾的未利用土地區域內進行開墾，還要經過進一步的科學論證和評估，并依法申請批準后才能開始。禁止毀壞森林、草原開墾耕地。禁止圍湖造田、侵占河灘地。

按土地利用總體規劃，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。

第五篇：關于土地管理

關于土地管理：

一、目前現狀：自2009年3月以來，國家每年3月份和10月份將對各縣市區土地進行兩次衛星航拍，對照航拍，國家將追究土地違規案件當地政府主要負責人的責任。去年航拍通報我鎮違規的有以下幾例：3號圖斑，鄢烈福在平堰村4組未報先占13.6畝。5號圖斑，鄢來剛在平堰3組未報先占3.3畝，建預制廠。9號圖斑，麗陽村新農村占地等。今年3月又進行了一次航拍，主要違規案例有：麗陽村、壕溝村、陡堰村、周崗村、尹灣村等，其表現為部分村干部和農戶私自做主，未批先占，以租代征，私自流轉。由于土管部門監管理不力，地方政府根本不知情。

二、今后土地管理措施：

1、嚴格土地管理，今后嚴禁任何村、任何人私自流轉，以租代征、未批先占等土地違規現象發生，一經查實，將責令當事人依法復耕同時將追究村主要領導的責任。

2、加大各部門齊抓共管的力度。今后，所有新建各體實業用地，未經土管、城建、環保等部門的審批手續，電力部門一律不準接入電源，這將作為一條硬性規定。

3、土管部門要加大日常監管力度，這次會后，全市將組織一次由紀委、檢察院、國土、公安等部門參加的土地大整頓，整頓至3月開始，9月底結束，在此期間，各占地實體該辦證的要辦證，該復墾的一定要依法復墾。

4、嚴格城鎮規劃區范圍內土地管理，這次會后，橋垱村、麗陽村、平堰村、金山村四個村的新增地一律不準劃宅基地，對于存量地的使用，沒有政府、城建、土管到場的，一律不審批。