第一篇：第一章土地管理

第一章土地管理

違限50三章期0-、如果發現破壞社區容貌,建筑,挖土賣錢埋墳頭者,恢復原貌、并罰款1000元,對處罰無效者,一、本社區一切土地集體所有,依法登記選冊、檔,國家建設征用土地,應從國家需要,全社區土地由支部和社區居委會統一規使用、任何組織和個人不得占買賣,或者以其他形式非

轉讓,嚴禁亂挖土或以其他式破壞土地。

二、居民建住宅或其它建物,必須先向居委會提出申鄉建委同意后方能施工,未批準或采取不正當手段騙

批

準,非法

占用

土

地或

搞

建的,責令其退還土地,限期除建筑物,并按每平方米土10元罰款處理。

歸交政法機關處理。

存

五、禁止在街道上倒垃圾服亂堆雜物,豬羊必須圈養,黨違

犯

者

除

令

其清除

外

要

罰

劃20-50元。

侵

法

形筑請經取

筑

拆地和對款

第二篇：土地管理

國有荒山、荒地、荒灘使用許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有荒山、荒地、荒灘使用許可。

二、法定依據：四川省《中華人民共和國土地管理》實施辦法。

三、法定條件：申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照本行政機關的要求提交全部補正申請材料的。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：地籍圖;地籍卡;面積通知單;用地申請;法人身份證明;委托代理人身份證明;法人身份證;委托人身份證;委托書;單位機構代碼;單位營業執照及法律規定要求提供的其它相關材料

六、承諾期限：9個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：依據土地管理法及川價函[1995]127號;標準:按基準地價總額的30%核收。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

國有土地使用權改變用途審核

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有土地使用權改變用途審核。

二、法定依據：

1、《中華人民共和國土地管理法》第12條：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第8條：“國有土地使用權按照下列程序進行登記發證：

（一）省級機關、省民各企事業單位（包括中央在川企事業單位）依法取得的國有土地使用權，向省人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發土地使用權證書。”

3、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第11條。

三、法定條件

1、依法改變使用權的，依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，當事人自改變之日起30日內持相關文件申請土地權屬變更登記。

2、依法改變土地用途的，當事人自改變之日起30日內持批準文件申請土地用途變更登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）準備原權屬資料；（3）到城市建設和規劃行政主管部門辦理選址意見書、規劃許可證及批文。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記法人代表身份證日月書、經辦人身份證復印件；

3、機關、事業法人登記憑證復印件，企業工商營業執照復印件，組織機構代碼；

4、《原土地證書》；

5、主管機關批文；

6、用地申請；

7、《房屋所有權證書》；

8、規劃許可證、選址意見書、市規劃局批文。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815 建設項目使用國有建設用地審批（國有出讓土地設定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：建設項目使用國有建設用地審批（國有出讓土地設定登記）。

二、法定依據

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》“省級機關、省屬企事業單位（包括中央在川企業事業單位）依法取得的國有土地使用權，向市人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發國有土地使用權證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權的單位或個人，應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起30日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設用地批文、建設用地許可證；（3）到規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業企業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、建設用地批文、建設用地許可證；

5、建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準 四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

國有土地使用權劃撥審批（劃撥土地使用權設定登記）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：國有土地使用權劃撥審批（劃撥土地使用權設定登記）。

二、法定依據

1、《中華人民共和國土地管理法》第一條：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。”

2、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》“省級機關、省屬企事業單位（包括中央在川企業事業單位）依法取得的國有土地使用權，向市人民政府土地行政主管部門申請登記，經土地行政主管部門核實，由省人民政府頒發國有土地使用權證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國有土地使用權的單位或個人，應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起30日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）到市國土資源行政主官部門辦理建設用地批文、建設用地許可證；（3）到規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、《土地登記申請書》；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業企業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、建設用地批文、建設用地許可證；

5、建設用地規劃許可證、規劃紅線圖。

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

建設項目用地預審

綿 陽 市 國 土 資 源 局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：建設項目用地預審。

二、法定依據：《中華人民共和國土地管理法》、《建設項目用地預審管理辦法》。

三、法定條件：需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審；需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審；符合國家產業政策和供地政策；符合土地利用總體規劃。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）在建設項目可行性研究階段由建設用地單位提出書面預審申請；（2）準備并提交預審的相關材料；（3）到市國土資源局土地整理中心辦理規劃審查圖和建設項目用地預審評價報告。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、申請預審的正式文件；

2、《預審申請表》；

3、《可行性研究報告》；

4、項目建議書批復文件和項目；

5、《耕占補平衡承諾書》；

6、規劃審查圖；

7、《建設項目用地預審評價報告》。

六、承諾期限：15個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：無

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文件（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

城鎮土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：城鎮土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓。

二、法定依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條列》第25條第2款“土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

三、法定條件：不屬于《城市房地產管理法》第37條之情形。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）準備申請材料；（2）提出書面申請；

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、申請書；

2、國有土地使用證原件；

3、地上建筑物、附著物所有權證；

4、申請人填寫的綿陽城市規劃區商品房土地登記臺帳表。

六、承諾期限：7個工作日（不含權屬變更登記），法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：無

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（抵押）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（三）抵押。

二、法定依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第61條：“房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府等法定部門辦理抵押登記”。

三、法定條件

抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內，持抵押合同和相關文件申請土地使用權登記。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）準備土地權屬資料及其他資料；（3）到有資質機構辦理評估報告；（4）與貸款金融部門簽定貸款合同、抵押合同。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄

1、土地登記申請書；

2、土地登記、地籍調查法人身份證明書、經辦人身份證復印件、指界委托書；

3、機關、事業法人登記憑證、企業工商營業執照、組織機構代碼復印件；

4、貸款合同、抵押合同；

5、估價機構評估報告；

6、房屋產權證復印件；

7、地上建筑物、構筑物抵押證明。

六、承諾時限：

10個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（出租）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（二）出租。

二、法定依據： 《中華人民共和國城市房地產管理法》第55條，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44、45條。

三、法定條件

1、領有劃撥《國有土地使用證》；

2、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

3、依照《房地產管理法》第55條的規定繳納劃撥土地出租土地收益金。

四、辦理程序

1、需申請人辦理的程序：（1）備齊權屬資料；（2）填寫申報表。

2、本部門內部的工作程序（附后）

五、申請人提交材料目錄

1、土地使用權證書（復印件）；

2、有地上建筑物、其他附著物的，應提交合法的產權證明（復印件）；

3、出租合同;

4、劃撥土地使用權出租許可證。

六、承諾時限：4個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：

1、四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

2、綿陽市物價局、綿陽市國土局、綿陽市財政局關于對貫徹《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部份）補交抵交出讓金暫行辦法》的補充規定（綿市價［1993］收28號）。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押（轉讓）

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押。

（一）轉讓。

二、法定依據：

《中華人民共和國城市房地產管理辦法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按國務院擬定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

三、法定條件

1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

4、簽定土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）提出書面申請；（2）備齊權屬資料和相關資料。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人報材料的目錄

1、《土地登記申請書》及申請人在窗口報件

2、用地申請

3、原《國有土地使用證》

4、《房屋所有權證》

5、原《國有土地使用權劃撥決定書》和政府批文

6、《國有土地使用權轉讓合同》及土地使用證附圖

7、規劃許可證、選址意見書、市規劃部門批文

8、受讓方單位法人證書

9、受讓方法人代表資格證、身份證件

10、受讓方委托書和委托代理人身份證件

11、受讓方營業執照和代碼證

12、地籍圖、地籍卡、地籍調查表

六、承諾時限

28個工作日（不含市政府審批時限），法定期限：30個工作日。

七、收費依據和標準

四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳關于印發《四川省轉讓、出租、抵押國有土地使用權（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價字非［1992］106號）；

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815 市轄區建設項目臨時使用土地許可

綿陽市國土資源局

辦理行政許可指南

一、項目名稱：市轄區建設項目臨時使用土地許可。

二、法定依據：《中華人民共和國土地管理法》、《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》。

三、法定條件：

1、建設項目施工堆料、地質勘查、防洪搶險急需用地；

2、符合所在地鄉（鎮）土地利用總體規劃，在城市規劃區內臨時使用土地的，應當先經城市規劃行政主管部門同意；

3、建設項目臨時占用土地的用地面積不大于10公頃（150畝）；

四、辦理程序：

1、需申請人辦理的程序：（1）準備好法人代表身份證明；（2）提出申請；

（3）到市（縣、區）計經委辦理建設項目立項文件；（4）若臨時占用土地在城市規劃區范圍內，到市（縣、區）城市建設規劃行政主管部門辦理建設用地規劃許可證；（5）若臨時占用土地在城市規劃區范圍內，到市（縣、區）城市建設行政主管部門辦理建設項目選址意見書；（6）若臨時占用土地涉及林地的，到林業主管部門簽據意見；（7）與被臨時占用土地村、社簽定土地補償協議；（8）到市國土資源調查規劃所辦理勘測定界，領取地類面積明細表。

2、本部門內部的工作程序（附后）。

五、申請人提交材料的目錄：

1、《建設項目臨時占用土地申請》；

2、法人代表身份證明；

3、《建設用地規劃許可證》（如在城市規劃區范圍內）；

4、《建設項目選址意見書》（如在城市規劃區范圍內）；

5、建設項目立項文件；

6、建設項目臨時占用土地涉及占用林地的，應先經林業部門同意；

7、建設項目臨時占用土地補償協議；

8、建設項目臨時占用土地地類面積明細表。

六、承諾期限：19個工作日，法定期限：20個工作日。

七、收費依據和標準：

1、收費依據：《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》、四川省物價局、四川省國土局、四川省財政廳、四川省國土部門行政事業性收費的規定（川價字非[1991]116號）；

2、收費項目及標準：土地被占用前三年的平均年產值標準占用一年補償一年，其土地管理費按補償費的2%收取；

3、臨時占用土地涉及耕地的，應交納耕地復墾費保證金，其標準為征收該耕地土地補償費、安臵補助費之和的1至2倍。占用期限屆滿后，用地單位應組織復耕，并經市國土資源局驗收合格后，全額退還耕地復墾費保證金。

八、有無數量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請書格式文本：無

十一、咨詢服務：

1、通訊地址：綿陽市行政服務中心國土資源局政務服務處

2、郵政編碼：621000

3、聯系電話：（0816）2316815

第三篇：土地管理

土地管理

土地是最基本的自然資源，是人類賴以生存的毖本條件。我國擁有的土地和耕地總面積位居世界前列，但人均擁有量與世界人均擁有量相差甚遠。土地資源相對貧乏是我國的基本國情。加強土地的管理，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會強濟的持續發展，是一項極端重要的工作。

一、土地規劃管理.(一)嚴格控制耕地轉為非耕地

“嚴格控制耕地轉為非耕地”是我國保護耕地的基本原則。我國耕地數量有限，而且可以開墾為耕地的荒地更為有限。因此，為保證我國耕地面積的動態平衡，要嚴格控制非農業建設占用耕地。

(二)保護基本農田。

基本農田保護制度是根據土地利用總體規劃的要求及當地人口和耕地資源狀況，將質量好、產量高、生產潛力大且集中連片的耕地劃為基本農田，實行特殊保護的一種耕地保護制度。國家實行基本農田保護制度來約束用地單位“必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。

(三)土地生態管理

土地是主要的生態環境要素，《土地管理法》規定了積極的保護措施，開發未利用土地，須遵循土地利用總體規劃，保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用規劃劃定的可供開墾的未利用土地區域內進行開墾，還要經過進一步的科學論證和評估，并依法申請批準后才能開始。禁止毀壞森林、草原開墾耕地。禁止圍湖造田、侵占河灘地。

按土地利用總體規劃，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。

第四篇：關于土地管理

關于土地管理：

一、目前現狀：自2009年3月以來，國家每年3月份和10月份將對各縣市區土地進行兩次衛星航拍，對照航拍，國家將追究土地違規案件當地政府主要負責人的責任。去年航拍通報我鎮違規的有以下幾例：3號圖斑，鄢烈福在平堰村4組未報先占13.6畝。5號圖斑，鄢來剛在平堰3組未報先占3.3畝，建預制廠。9號圖斑，麗陽村新農村占地等。今年3月又進行了一次航拍，主要違規案例有：麗陽村、壕溝村、陡堰村、周崗村、尹灣村等，其表現為部分村干部和農戶私自做主，未批先占，以租代征，私自流轉。由于土管部門監管理不力，地方政府根本不知情。

二、今后土地管理措施：

1、嚴格土地管理，今后嚴禁任何村、任何人私自流轉，以租代征、未批先占等土地違規現象發生，一經查實，將責令當事人依法復耕同時將追究村主要領導的責任。

2、加大各部門齊抓共管的力度。今后，所有新建各體實業用地，未經土管、城建、環保等部門的審批手續，電力部門一律不準接入電源，這將作為一條硬性規定。

3、土管部門要加大日常監管力度，這次會后，全市將組織一次由紀委、檢察院、國土、公安等部門參加的土地大整頓，整頓至3月開始，9月底結束，在此期間，各占地實體該辦證的要辦證，該復墾的一定要依法復墾。

4、嚴格城鎮規劃區范圍內土地管理，這次會后，橋垱村、麗陽村、平堰村、金山村四個村的新增地一律不準劃宅基地，對于存量地的使用，沒有政府、城建、土管到場的，一律不審批。

第五篇：加強農村土地管理

加強農村土地管理，建立健全新農村建設的長效機制

社會主義新農村建設，是從我國基本國情和發展階段出發做出的一項戰略安排，是惠及數億農民、全面提升我國現代化水平的一項重大而又艱巨的歷史任務。新農村建設涵蓋農業生產、農民生活、農村管理、村鎮建設、社會建設、國土整治等方方面面。每一方面都是新農村建設所必不可少的內容，然而新農村建設主旨是解決“三農”問題，“三農”問題歸根結底都與土地問題有關，因為土地是農村獨有的資源，是農業生產的載體，是農民賴以生存的財富。自新中國成立至今農村土地經營模式經歷了數個相應的歷史階段的變化，并發展為現在的農村家庭承包經營體制，但她的經營者都是農民，農民是土地的主人。所以新農村與土地建設關系密不可分。由于新農村建設具有長期性，所以農村土地問題也得建立長效管理機制。

一、建立健全農村土地流轉機制

土地是農民的命根子，自古以來農民依賴土地養家糊口。隨著工業化、城市化進程的加快，農民僅依靠人均不足一畝的土地很難維持生存，大量的農民逐步變成農民工，他們把外出打工的收入作為家庭的主要經濟來源，把種地當作副業，有的甚至干脆脫離這一畝三分地去尋求發財致富的道路。他們有的將土地無償或廉價轉包他人，有的甚至拋荒。這樣以來造成農村土地資源的大量浪費，將會危及國家糧食安全。為了充分發揮土地這種稀缺資源的作用，解決農村富余勞力，讓真正的農民富裕起來，實行農村土地承包經營權流轉是一條捷徑。

1、建立健全農村土地承包經營權流轉市場

其實土地流轉以前在不少農村已悄然流行，但許多農民擔心因流轉承包經營權而失去承包權，使流轉期短、流轉規模小，又因常常是無償或廉價再加上不規范，以至于損害了流轉雙方農民的利益。這種不規范而又無多大經濟利益的流轉，往往形不成規模，也就沒有流轉的市場。盡管黨的十七屆三中全會明確指出了在承包權長期保持不變的基礎上實行土地經營權的流轉，但目前許多農民對土地流轉問題仍持觀望態度，其一因農民不熟悉具體的法律政策；其二因農民無法預知土地增值效應，他們對土地流轉還是感到茫然，不敢把土地承包經營權輕易流轉出去，這樣勢必造成流轉效率低，由此看來農村土地改革有可能成為中國社會升級轉型的瓶頸。因此建立健全農村土地承包經營權流轉市場，為農戶提供流轉信息、開展政策咨詢、指導合同簽訂、解決承包糾紛是推動土地流轉的前提是十分必要的。另外合理地評估土地價值，是增強合同的科學性、嚴肅性，保證農民能夠充分享受土地增值的收益，保證土地轉讓期間穩定的基礎。

2、建立并完善土地承包經營權流轉制度

目前農村土地流轉存在著 許多問題，一是土地流轉的操作程序不夠規范。目前，規范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題。不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續，未通過流轉合同來規范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。二是土地流轉的中介組織不夠健全。大部分地區尚未形成統一規范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。一些地方盡管建立了流轉中介組織，但真正按市場經濟法則進行運作的并不多。流轉市場發育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現農戶有轉出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產要素的合理流動和優化配置。三是土地流轉中政府定位不當。一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農民利益。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透

明度。四是非農建設用地存在嚴重損害農民利益的傾向。目前，非農建設用地絕大多數實行國家征用，沒有區分公益性、經營性的不同性質。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經濟時的強制辦法，但供地卻采取市場經濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產熱、大學城、開發區、小城鎮建設的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農民只能得到一點安置補助，這對農民是一種剝奪。大批農民失去土地，又不能從土地上得到賴以生活的經常性收入，成為無業游民，威脅社會穩定。鑒以以上問題，建立并完善土地承包經營權流轉制度，為土地流轉提供保駕護航是十分必要的。

在穩定家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制的前提下，根據十七屆三中全會精神“依法、自愿、有償”流轉土地承包經營權，按照自愿、公平的市場經濟原則允許土地使用權的轉讓或交易。為此，可以從以下幾方面建立并完善土地使用權流轉制度。

第一、加強土地流轉的規范管理。土地流轉涉及土地所有者、土地經營者、中介組織等多方面的利益，流轉必須按規范的操作程序進行。土地流轉關系確立后，流轉雙方要簽訂流轉合同，明確流轉的形式、數量、年限、條件及雙方的權利、責任、義務等。合同要經過有關部門的公證。要建立農村土地流轉登記制度，使流轉管理工作正常化、規范化。

第二、建立市場中介組織，完善土地使用權流轉市場體系。市場中介組織是土地使用權流轉雙方的橋梁和紐帶。沒有市場中介，就會使土地流轉的機會減少、成本增加、風險加大。依托集體經濟組織，建立類似土地托管服務中心的市場中介組織，為農戶土地使用權流轉提供服務。要積極支持和引導各類主體創辦土地流轉中介機構、評估機構和土地銀行等，借鑒國有土地的管理辦法，建立土地流轉有形市場體系。

第三、準確定位鄉村組織在推進土地流轉中的角色。鄉村組織是農村土地的管理者，它監督土地資源的合理運用、農戶土地使用權的流動、土地供需總量的動態平衡，而不應用行政手段去調整土地資源，去干預甚至取代農戶對土地的使用權。因此，鄉村組織在土地流轉中的定位應該是加強管理和搞好服務。要做好涉及土地流轉的資格審查、合同公證、檔案管理和動態監測等工作；要為土地流轉提供信息、中介、組織、協調等服務工作；要制定土地利用與流轉的長遠規劃，做好土地的集中連片和整理工作，改善農田基礎設施建設，為土地流轉創造良好的環境。

第四、切實維護非農建設征地中農民的合法利益。土地是不可再生的稀缺資源。隨著市場經濟的發展，土地不僅具有生活保障功能，還具有不斷增值的資產功能。對非農建設征地，要區別公益性和非公益性的不同性質，采取不同的用地方式。對國家公益性建設用地，可采取征用的辦法，但征地補償款不應層層截留，大部分應歸農民。對經營性建設用地，不宜再采取征用和“一次性買斷”的做法，應學習廣東、上海等地的經驗，采取租賃或土地入股經營的形式，使農民獲得長期穩定的收益。

3、探索嘗試各種流轉模式

農村土地流轉模式基本上有轉讓、互換、入股、出租等形式。根據各地農村的實際，選擇適合本地情況的流轉模式，并允許多種模式并存。胡景濤總書記在十七屆三中全會上提出了允許以多種形式流轉土地承包經營權，這為農村土地流轉開辟了廣闊的市場。同時土地流轉模式其實在各地都有了一些嘗試：浙江省溫州市通過創新耕地流轉模式，通過轉包實現耕地向種糧能手、村級集體、專業合作社集中，并實施全程機械化服務；新疆維吾爾自治區沙灣縣四道河子鎮下八戶村，2005年通過土地互換，將七零八碎的上千塊土地，一下子改造成塊塊大條田，并騰出了小塊地的田頭地梗，即有利于播種、收割、灌溉、管理、省時省力省錢，又提高了土地的有效利用率，糧食增產增收。土地互換后，下八戶村節水30％，增地 5％，人均增收347元，節省勞動力50％ 甘肅省的首個股份合作社在甘肅寧縣焦村成立，農戶攜地入股，由合作社集體使用，由種地能手或企業承包種地，入股農戶參加農業收入分紅。目前，該村入社弄農戶占全村農戶的51%以上，人口占54%以上入股地占33%以上`。專家介紹，當前一家一戶的小農經濟已難以應對市場，農民增收困難。進行土地流轉，實施規模化種植已是農業發展的必然趨勢。土地股份合作社這種土地流轉形式的產生是農村發展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當前土地承包政策，卻可實現規模化經營，提升農業應對市場的能力，增加農民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。福建三明農村信用社從2006年起探索開展農村土地承包經營權抵押業務，目前全市農信社累計已發放該類貸款318萬余元。近年來，三明市各地農村信用聯社先后探索“公司+農村土地經營權抵押”“基金擔保+農村土地經營權抵押”和直接以農村土地承包經營權為抵押等方式，解決農民對土地規模化開發資金需求。近年來，隨著農村勞動力大量轉移，將自家土地交由同村農戶經營的現象越來越多，這給農業規模經營創造了有利條件，融資難問題也隨之產生，探索土地承包經營權的多種流轉方式是解決農戶融資難的出路。” 這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現象，還成功穩定住了糧食生產。

4、創新為農金融服務，激活經濟發展。

為了流轉雙方的共同利用，促進流轉的暢通，在流轉的過程中應充分發揮公共財政的導向和杠桿作用，大力推進農村金融產品服務的創新，構建多層次、廣覆蓋、可持續多種組織形式互補的農村金融體系，提高為農民專業合作社和農業龍頭企業的金融服務水平。進一步擴大信用擔保的范圍和比例，探索建立農戶小額貸款聯保機制。在健全農業自然災害保險的基礎上，積極探索市場風險保險機制。

土地流轉在全國不少地方都開展得有聲有色，農民受益匪淺，并總結了一些成功的經驗。然而我省是個農業大省，但當前農村土地流轉率偏低，土地流轉速度不是在加快，而是處于停滯狀態，這與我省農村經濟發展的要求極不相適應。因此，我省應在借鑒全國各地成功經驗的基礎上，找出原因，采取措施。

原因：一是中小農戶疑慮、擔心，不愿流轉土地；二是土地價格偏低，不想流轉土地； 三是地塊分散，不便流轉土地。

措施：一是培育需求主體，依靠業主拉動土地流轉；二是采取靈活方式，依靠創新助推土地流轉；三是發展高效農業，依靠共贏實現土地流轉 ；四是搭建流轉平臺，依靠中介促進土地流轉。

政策建議： 一是進一步明確土地承包經營權的物權性質，讓農戶敢于自主流轉；二是加快土地承包經營權的商品化、市場化步伐，讓農戶愿意流轉； 三是積極創新，推廣能夠實現各方共贏的土地流轉方式，讓農戶樂于流轉。四是提高種田大戶集中土地的能力，讓他們成為土地流轉的有效需求主體；五是穩住“口糧田”，激活“商品糧田”，讓土地流轉更加平穩；六是加強農田水利基本建設、土地整理和村莊整治，讓土地流轉更加方便；七是加強對相關法規和政策的宣傳和執行力度，讓土地流轉更加規范。

作為安徽省大市之一的淮南市土地流轉情況如何呢？

據調查，目前我市土地流轉工作還沒有全面展開，流轉的市場還沒有正式形成，流轉的制度還沒有建立健全。為了加快我市土地流轉進程，應大力宣傳我市田家庵區三和鄉38戶農戶的做法。地處舜耕山南面的三和鄉是山南新區建設之鄉，兩三年前的那里的農民還是整天蹲在家里，硬是守著土地度日的老實巴交的農民，但到頭來一畝地一年的純收入也只不過幾百元。如今在黨的富民政策的感召下，在村干部的耐心引導下，他們打消顧慮，積極大膽地進行了嘗試，三和村3個村民組的38戶農民與淮南市天香生態園林有限責任公司簽訂了土地流轉合同。他們把包括已閑置、荒棄多年的溝塘堰壩及低洼地在內總計237畝的土地出租出去，一畝地一年的租金就能得到600元，另外他們可以騰出時間外出打工增加收入。他們一邊掙錢一邊收錢，何樂而不為。這回三和村的38戶農民走出了一條從未走過的新路子，開辟了一個發展規模經營的新局面。三和村的這次土地流轉，為三和鄉乃至全市作了個示范，初步改變了農民的經營意識。最近三和村近2/3的農民外出打工，這將為下一步的土地流轉孕育條件。今后我們在大力宣傳三和村做法的同時，更應積極探索適合我市農村實際的流轉制度與模式。在輿論導向和政策制度的保障下開創我市經濟發展新局面。