第一篇：土地管理名詞解釋

一、1.土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。

2.土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的自然體。

3.國(guó)土不單指土地，而是國(guó)家管轄的地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。從內(nèi)涵上看，國(guó)土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。

4.地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當(dāng)作財(cái)產(chǎn)予以占有。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等)。

5.土地管理是國(guó)家綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。

6.土地制度是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個(gè)國(guó)家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

7.土地所有制是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。

8.土地使用制度是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。

二、9.土地政策是國(guó)家為了維護(hù)土地制度，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。

10.土地管理體制是指土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、管理權(quán)限劃分及運(yùn)行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置體系及其管理權(quán)限、范圍的體現(xiàn)。

11.土地報(bào)酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報(bào)酬的增量(邊際報(bào)酬)遲早會(huì)出現(xiàn)下降。

12.用地的集約邊際，是指某塊(幅)土地在利用中所達(dá)到的臨界點(diǎn)，該點(diǎn)所用的資本和勞動(dòng)的變量投入成本與其收益相等。

13.規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指土地使用者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者按照一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)反映生產(chǎn)要素的集中程度與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系。

14.契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財(cái)物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。

15.壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。

16.建筑地段地租是指工商業(yè)資本家為獲得建筑多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。

三、17.礦山地租指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。

18.地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國(guó)家或社會(huì)為特定的目的對(duì)土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給及其收益的分配。

19.土地增值稅是國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對(duì)土地增值額課稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益或地租征稅。

20.城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，依法征收的一種級(jí)差資源稅。

21.耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依法按實(shí)際占用的耕地面積計(jì)征的一種稅。

22.土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動(dòng)對(duì)象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足自身需要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。

23.土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较颍瑑?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會(huì)發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。

24.土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀弧⑸鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)等在空間和時(shí)間上所作的總體安排和布局。

四、25.土地利用專項(xiàng)規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，針對(duì)土地開發(fā)、利用、整

治和保護(hù)某一專門問題而進(jìn)行的規(guī)劃。

26.控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃是地方政府為規(guī)范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規(guī)劃，它詳細(xì)規(guī)定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。

27.鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃是在城市(鎮(zhèn))以外的廣大農(nóng)村地域進(jìn)行的，鄉(xiāng)村土地以農(nóng)業(yè)用地為主，兼有一定的村莊居民點(diǎn)用地、工業(yè)小區(qū)用地、交通水利設(shè)施用地、生態(tài)保護(hù)用地等。

28.土地利用計(jì)劃是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，對(duì)各類用地?cái)?shù)量的具體安排。它是土地利用總體規(guī)劃的具體實(shí)施計(jì)劃。

29.地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊(cè)。

30.地籍管理，是國(guó)家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案工作等為主要內(nèi)容的行政措施。

31.土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。

32.初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對(duì)一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。

五、33.變更土地登記是日常土地登記，是對(duì)已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。

34.土地登記申請(qǐng)代理，是指在初始土地登記申報(bào)期間，土地登記申請(qǐng)人不能親自申請(qǐng)土地登記時(shí)，可以授權(quán)代理人辦理；被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。

35.土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

36.國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

37.土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

38.土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)做出的擔(dān)保行為。

39.耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括新開荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地；以種

植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹、或其他樹木的土地；耕種三年以上的灘地和海涂，耕地中包括南方寬小于1m，北方寬小于2m的溝、渠、路和田埂。

40.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

41.國(guó)有土地有償使用制度是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者由土地使用者向國(guó)家支付土地有償使用費(fèi)的制度

42.土地用途管制制度是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴(yán)格按照國(guó)家確定的用途利用土地的制度。

43.土地調(diào)查是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門，根據(jù)需要在一定范圍和時(shí)間內(nèi)，為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布利用和權(quán)屬狀況而采取的一項(xiàng)技術(shù)、行政和法律措施。土地調(diào)查的內(nèi)容包括土地權(quán)屬、土地利用現(xiàn)狀、土地條件。

第二篇：土地管理

國(guó)有荒山、荒地、荒灘使用許可

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有荒山、荒地、荒灘使用許可。

二、法定依據(jù)：四川省《中華人民共和國(guó)土地管理》實(shí)施辦法。

三、法定條件：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照本行政機(jī)關(guān)的要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：地籍圖;地籍卡;面積通知單;用地申請(qǐng);法人身份證明;委托代理人身份證明;法人身份證;委托人身份證;委托書;單位機(jī)構(gòu)代碼;單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法律規(guī)定要求提供的其它相關(guān)材料

六、承諾期限：9個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)土地管理法及川價(jià)函[1995]127號(hào);標(biāo)準(zhǔn):按基準(zhǔn)地價(jià)總額的30%核收。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國(guó)有土地使用權(quán)改變用途審核

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有土地使用權(quán)改變用途審核。

二、法定依據(jù)：

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》第8條：“國(guó)有土地使用權(quán)按照下列程序進(jìn)行登記發(fā)證：

（一）省級(jí)機(jī)關(guān)、省民各企事業(yè)單位（包括中央在川企事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向省人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。”

3、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》第11條。

三、法定條件

1、依法改變使用權(quán)的，依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持相關(guān)文件申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

2、依法改變土地用途的，當(dāng)事人自改變之日起30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件申請(qǐng)土地用途變更登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備原權(quán)屬資料；（3）到城市建設(shè)和規(guī)劃行政主管部門辦理選址意見書、規(guī)劃許可證及批文。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記法人代表身份證日月書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證復(fù)印件，企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，組織機(jī)構(gòu)代碼；

4、《原土地證書》；

5、主管機(jī)關(guān)批文；

6、用地申請(qǐng)；

7、《房屋所有權(quán)證書》；

8、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃局批文。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有建設(shè)用地審批（國(guó)有出讓土地設(shè)定登記）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有建設(shè)用地審批（國(guó)有出讓土地設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國(guó)土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥審批（劃撥土地使用權(quán)設(shè)定登記）。

二、法定依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一條：“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

2、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》“省級(jí)機(jī)關(guān)、省屬企事業(yè)單位（包括中央在川企業(yè)事業(yè)單位）依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，向市人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)登記，經(jīng)土地行政主管部門核實(shí)，由省人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書。”

三、法定條件

以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)在接到縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）到市國(guó)土資源行政主官部門辦理建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；（3）到規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)企業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、建設(shè)用地批文、建設(shè)用地許可證；

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

綿 陽 市 國(guó) 土 資 源 局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》。

三、法定條件：需人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府發(fā)展和改革等部門審批的建設(shè)項(xiàng)目，由該人民政府的國(guó)土資源管理部門預(yù)審；需核準(zhǔn)和備案的建設(shè)項(xiàng)目，由與核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)同級(jí)的國(guó)土資源管理部門預(yù)審；符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策；符合土地利用總體規(guī)劃。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出書面預(yù)審申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備并提交預(yù)審的相關(guān)材料；（3）到市國(guó)土資源局土地整理中心辦理規(guī)劃審查圖和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)預(yù)審的正式文件；

2、《預(yù)審申請(qǐng)表》；

3、《可行性研究報(bào)告》；

4、項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目；

5、《耕占補(bǔ)平衡承諾書》；

6、規(guī)劃審查圖；

7、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審評(píng)價(jià)報(bào)告》。

六、承諾期限：15個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文件（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第25條第2款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

三、法定條件：不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條之情形。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備申請(qǐng)材料；（2）提出書面申請(qǐng)；

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、申請(qǐng)書；

2、國(guó)有土地使用證原件；

3、地上建筑物、附著物所有權(quán)證；

4、申請(qǐng)人填寫的綿陽城市規(guī)劃區(qū)商品房土地登記臺(tái)帳表。

六、承諾期限：7個(gè)工作日（不含權(quán)屬變更登記），法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：無

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（抵押）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（三）抵押。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第61條：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府等法定部門辦理抵押登記”。

三、法定條件

抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持抵押合同和相關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)登記。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）準(zhǔn)備土地權(quán)屬資料及其他資料；（3）到有資質(zhì)機(jī)構(gòu)辦理評(píng)估報(bào)告；（4）與貸款金融部門簽定貸款合同、抵押合同。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄

1、土地登記申請(qǐng)書；

2、土地登記、地籍調(diào)查法人身份證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、指界委托書；

3、機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記憑證、企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼復(fù)印件；

4、貸款合同、抵押合同；

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告；

6、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；

7、地上建筑物、構(gòu)筑物抵押證明。

六、承諾時(shí)限：

10個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（出租）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（二）出租。

二、法定依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第55條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條。

三、法定條件

1、領(lǐng)有劃撥《國(guó)有土地使用證》；

2、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

3、依照《房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定繳納劃撥土地出租土地收益金。

四、辦理程序

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）備齊權(quán)屬資料；（2）填寫申報(bào)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）

五、申請(qǐng)人提交材料目錄

1、土地使用權(quán)證書（復(fù)印件）；

2、有地上建筑物、其他附著物的，應(yīng)提交合法的產(chǎn)權(quán)證明（復(fù)印件）；

3、出租合同;

4、劃撥土地使用權(quán)出租許可證。

六、承諾時(shí)限：4個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

2、綿陽市物價(jià)局、綿陽市國(guó)土局、綿陽市財(cái)政局關(guān)于對(duì)貫徹《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部份）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的補(bǔ)充規(guī)定（綿市價(jià)［1993］收28號(hào)）。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（轉(zhuǎn)讓）

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（一）轉(zhuǎn)讓。

二、法定依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》第39條：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按國(guó)務(wù)院擬定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

三、法定條件

1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

4、簽定土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）提出書面申請(qǐng)；（2）備齊權(quán)屬資料和相關(guān)資料。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人報(bào)材料的目錄

1、《土地登記申請(qǐng)書》及申請(qǐng)人在窗口報(bào)件

2、用地申請(qǐng)

3、原《國(guó)有土地使用證》

4、《房屋所有權(quán)證》

5、原《國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書》和政府批文

6、《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及土地使用證附圖

7、規(guī)劃許可證、選址意見書、市規(guī)劃部門批文

8、受讓方單位法人證書

9、受讓方法人代表資格證、身份證件

10、受讓方委托書和委托代理人身份證件

11、受讓方營(yíng)業(yè)執(zhí)照和代碼證

12、地籍圖、地籍卡、地籍調(diào)查表

六、承諾時(shí)限

28個(gè)工作日（不含市政府審批時(shí)限），法定期限：30個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》的通知（川價(jià)字非［1992］106號(hào)）；

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本（附后）。

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815 市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可

綿陽市國(guó)土資源局

辦理行政許可指南

一、項(xiàng)目名稱：市轄區(qū)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)使用土地許可。

二、法定依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》。

三、法定條件：

1、建設(shè)項(xiàng)目施工堆料、地質(zhì)勘查、防洪搶險(xiǎn)急需用地；

2、符合所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)臨時(shí)使用土地的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；

3、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地的用地面積不大于10公頃（150畝）；

四、辦理程序：

1、需申請(qǐng)人辦理的程序：（1）準(zhǔn)備好法人代表身份證明；（2）提出申請(qǐng)；

（3）到市（縣、區(qū)）計(jì)經(jīng)委辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；（4）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）若臨時(shí)占用土地在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，到市（縣、區(qū)）城市建設(shè)行政主管部門辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（6）若臨時(shí)占用土地涉及林地的，到林業(yè)主管部門簽據(jù)意見；（7）與被臨時(shí)占用土地村、社簽定土地補(bǔ)償協(xié)議；（8）到市國(guó)土資源調(diào)查規(guī)劃所辦理勘測(cè)定界，領(lǐng)取地類面積明細(xì)表。

2、本部門內(nèi)部的工作程序（附后）。

五、申請(qǐng)人提交材料的目錄：

1、《建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地申請(qǐng)》；

2、法人代表身份證明；

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

4、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（如在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）；

5、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件；

6、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地涉及占用林地的，應(yīng)先經(jīng)林業(yè)部門同意；

7、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地補(bǔ)償協(xié)議；

8、建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)占用土地地類面積明細(xì)表。

六、承諾期限：19個(gè)工作日，法定期限：20個(gè)工作日。

七、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)：

1、收費(fèi)依據(jù)：《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》、四川省物價(jià)局、四川省國(guó)土局、四川省財(cái)政廳、四川省國(guó)土部門行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定（川價(jià)字非[1991]116號(hào)）；

2、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：土地被占用前三年的平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)占用一年補(bǔ)償一年，其土地管理費(fèi)按補(bǔ)償費(fèi)的2%收取；

3、臨時(shí)占用土地涉及耕地的，應(yīng)交納耕地復(fù)墾費(fèi)保證金，其標(biāo)準(zhǔn)為征收該耕地土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)之和的1至2倍。占用期限屆滿后，用地單位應(yīng)組織復(fù)耕，并經(jīng)市國(guó)土資源局驗(yàn)收合格后，全額退還耕地復(fù)墾費(fèi)保證金。

八、有無數(shù)量限制：無

九、年檢（審）：無

十、申請(qǐng)書格式文本：無

十一、咨詢服務(wù)：

1、通訊地址：綿陽市行政服務(wù)中心國(guó)土資源局政務(wù)服務(wù)處

2、郵政編碼：621000

3、聯(lián)系電話：（0816）2316815

第三篇：土地管理

土地管理

土地是最基本的自然資源，是人類賴以生存的毖本條件。我國(guó)擁有的土地和耕地總面積位居世界前列，但人均擁有量與世界人均擁有量相差甚遠(yuǎn)。土地資源相對(duì)貧乏是我國(guó)的基本國(guó)情。加強(qiáng)土地的管理，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)強(qiáng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)極端重要的工作。

一、土地規(guī)劃管理.(一)嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地

“嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”是我國(guó)保護(hù)耕地的基本原則。我國(guó)耕地?cái)?shù)量有限，而且可以開墾為耕地的荒地更為有限。因此，為保證我國(guó)耕地面積的動(dòng)態(tài)平衡，要嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地。

(二)保護(hù)基本農(nóng)田。

基本農(nóng)田保護(hù)制度是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃的要求及當(dāng)?shù)厝丝诤透刭Y源狀況，將質(zhì)量好、產(chǎn)量高、生產(chǎn)潛力大且集中連片的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行特殊保護(hù)的一種耕地保護(hù)制度。國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度來約束用地單位“必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。

(三)土地生態(tài)管理

土地是主要的生態(tài)環(huán)境要素，《土地管理法》規(guī)定了積極的保護(hù)措施，開發(fā)未利用土地，須遵循土地利用總體規(guī)劃，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。在土地利用規(guī)劃劃定的可供開墾的未利用土地區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開墾，還要經(jīng)過進(jìn)一步的科學(xué)論證和評(píng)估，并依法申請(qǐng)批準(zhǔn)后才能開始。禁止毀壞森林、草原開墾耕地。禁止圍湖造田、侵占河灘地。

按土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。

第四篇：關(guān)于土地管理

關(guān)于土地管理：

一、目前現(xiàn)狀：自2009年3月以來，國(guó)家每年3月份和10月份將對(duì)各縣市區(qū)土地進(jìn)行兩次衛(wèi)星航拍，對(duì)照航拍，國(guó)家將追究土地違規(guī)案件當(dāng)?shù)卣饕?fù)責(zé)人的責(zé)任。去年航拍通報(bào)我鎮(zhèn)違規(guī)的有以下幾例：3號(hào)圖斑，鄢烈福在平堰村4組未報(bào)先占13.6畝。5號(hào)圖斑，鄢來剛在平堰3組未報(bào)先占3.3畝，建預(yù)制廠。9號(hào)圖斑，麗陽村新農(nóng)村占地等。今年3月又進(jìn)行了一次航拍，主要違規(guī)案例有：麗陽村、壕溝村、陡堰村、周崗村、尹灣村等，其表現(xiàn)為部分村干部和農(nóng)戶私自做主，未批先占，以租代征，私自流轉(zhuǎn)。由于土管部門監(jiān)管理不力，地方政府根本不知情。

二、今后土地管理措施：

1、嚴(yán)格土地管理，今后嚴(yán)禁任何村、任何人私自流轉(zhuǎn)，以租代征、未批先占等土地違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，一經(jīng)查實(shí)，將責(zé)令當(dāng)事人依法復(fù)耕同時(shí)將追究村主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

2、加大各部門齊抓共管的力度。今后，所有新建各體實(shí)業(yè)用地，未經(jīng)土管、城建、環(huán)保等部門的審批手續(xù)，電力部門一律不準(zhǔn)接入電源，這將作為一條硬性規(guī)定。

3、土管部門要加大日常監(jiān)管力度，這次會(huì)后，全市將組織一次由紀(jì)委、檢察院、國(guó)土、公安等部門參加的土地大整頓，整頓至3月開始，9月底結(jié)束，在此期間，各占地實(shí)體該辦證的要辦證，該復(fù)墾的一定要依法復(fù)墾。

4、嚴(yán)格城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地管理，這次會(huì)后，橋垱村、麗陽村、平堰村、金山村四個(gè)村的新增地一律不準(zhǔn)劃宅基地，對(duì)于存量地的使用，沒有政府、城建、土管到場(chǎng)的，一律不審批。

第五篇：加強(qiáng)農(nóng)村土地管理

加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，建立健全新農(nóng)村建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制

社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，是從我國(guó)基本國(guó)情和發(fā)展階段出發(fā)做出的一項(xiàng)戰(zhàn)略安排，是惠及數(shù)億農(nóng)民、全面提升我國(guó)現(xiàn)代化水平的一項(xiàng)重大而又艱巨的歷史任務(wù)。新農(nóng)村建設(shè)涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民生活、農(nóng)村管理、村鎮(zhèn)建設(shè)、社會(huì)建設(shè)、國(guó)土整治等方方面面。每一方面都是新農(nóng)村建設(shè)所必不可少的內(nèi)容，然而新農(nóng)村建設(shè)主旨是解決“三農(nóng)”問題，“三農(nóng)”問題歸根結(jié)底都與土地問題有關(guān)，因?yàn)橥恋厥寝r(nóng)村獨(dú)有的資源，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的載體，是農(nóng)民賴以生存的財(cái)富。自新中國(guó)成立至今農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)歷了數(shù)個(gè)相應(yīng)的歷史階段的變化，并發(fā)展為現(xiàn)在的農(nóng)村家庭承包經(jīng)營(yíng)體制，但她的經(jīng)營(yíng)者都是農(nóng)民，農(nóng)民是土地的主人。所以新農(nóng)村與土地建設(shè)關(guān)系密不可分。由于新農(nóng)村建設(shè)具有長(zhǎng)期性，所以農(nóng)村土地問題也得建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

土地是農(nóng)民的命根子，自古以來農(nóng)民依賴土地養(yǎng)家糊口。隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民僅依靠人均不足一畝的土地很難維持生存，大量的農(nóng)民逐步變成農(nóng)民工，他們把外出打工的收入作為家庭的主要經(jīng)濟(jì)來源，把種地當(dāng)作副業(yè)，有的甚至干脆脫離這一畝三分地去尋求發(fā)財(cái)致富的道路。他們有的將土地?zé)o償或廉價(jià)轉(zhuǎn)包他人，有的甚至拋荒。這樣以來造成農(nóng)村土地資源的大量浪費(fèi)，將會(huì)危及國(guó)家糧食安全。為了充分發(fā)揮土地這種稀缺資源的作用，解決農(nóng)村富余勞力，讓真正的農(nóng)民富裕起來，實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是一條捷徑。

1、建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

其實(shí)土地流轉(zhuǎn)以前在不少農(nóng)村已悄然流行，但許多農(nóng)民擔(dān)心因流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而失去承包權(quán)，使流轉(zhuǎn)期短、流轉(zhuǎn)規(guī)模小，又因常常是無償或廉價(jià)再加上不規(guī)范，以至于損害了流轉(zhuǎn)雙方農(nóng)民的利益。這種不規(guī)范而又無多大經(jīng)濟(jì)利益的流轉(zhuǎn)，往往形不成規(guī)模，也就沒有流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)。盡管黨的十七屆三中全會(huì)明確指出了在承包權(quán)長(zhǎng)期保持不變的基礎(chǔ)上實(shí)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但目前許多農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)問題仍持觀望態(tài)度，其一因農(nóng)民不熟悉具體的法律政策；其二因農(nóng)民無法預(yù)知土地增值效應(yīng)，他們對(duì)土地流轉(zhuǎn)還是感到茫然，不敢把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)輕易流轉(zhuǎn)出去，這樣勢(shì)必造成流轉(zhuǎn)效率低，由此看來農(nóng)村土地改革有可能成為中國(guó)社會(huì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的瓶頸。因此建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，為農(nóng)戶提供流轉(zhuǎn)信息、開展政策咨詢、指導(dǎo)合同簽訂、解決承包糾紛是推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的前提是十分必要的。另外合理地評(píng)估土地價(jià)值，是增強(qiáng)合同的科學(xué)性、嚴(yán)肅性，保證農(nóng)民能夠充分享受土地增值的收益，保證土地轉(zhuǎn)讓期間穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

2、建立并完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度

目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在著 許多問題，一是土地流轉(zhuǎn)的操作程序不夠規(guī)范。目前，規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制還沒有建立，在完備流轉(zhuǎn)手續(xù)、規(guī)范流轉(zhuǎn)程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，私下進(jìn)行自發(fā)性的流轉(zhuǎn)，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉(zhuǎn)合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，糾紛隱患較多。二是土地流轉(zhuǎn)的中介組織不夠健全。大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢。一些地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但真正按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則進(jìn)行運(yùn)作的并不多。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到中意的出讓者，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。三是土地流轉(zhuǎn)中政府定位不當(dāng)。一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績(jī)的形象工程，損害農(nóng)民利益。由于流轉(zhuǎn)的動(dòng)機(jī)和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強(qiáng)行反租，有的租金補(bǔ)償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透

明度。四是非農(nóng)建設(shè)用地存在嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益的傾向。目前，非農(nóng)建設(shè)用地絕大多數(shù)實(shí)行國(guó)家征用，沒有區(qū)分公益性、經(jīng)營(yíng)性的不同性質(zhì)。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)的強(qiáng)制辦法，但供地卻采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有償出讓，政府“以地生財(cái)”。伴隨著房地產(chǎn)熱、大學(xué)城、開發(fā)區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步升溫，征地失控，“圈地運(yùn)動(dòng)”不斷升級(jí)。對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補(bǔ)償費(fèi)不能全部到位，層層截留，農(nóng)民只能得到一點(diǎn)安置補(bǔ)助，這對(duì)農(nóng)民是一種剝奪。大批農(nóng)民失去土地，又不能從土地上得到賴以生活的經(jīng)常性收入，成為無業(yè)游民，威脅社會(huì)穩(wěn)定。鑒以以上問題，建立并完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，為土地流轉(zhuǎn)提供保駕護(hù)航是十分必要的。

在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制的前提下，根據(jù)十七屆三中全會(huì)精神“依法、自愿、有償”流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，按照自愿、公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則允許土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易。為此，可以從以下幾方面建立并完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

第一、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者、土地經(jīng)營(yíng)者、中介組織等多方面的利益，流轉(zhuǎn)必須按規(guī)范的操作程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確立后，流轉(zhuǎn)雙方要簽訂流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)等。合同要經(jīng)過有關(guān)部門的公證。要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度，使流轉(zhuǎn)管理工作正常化、規(guī)范化。

第二、建立市場(chǎng)中介組織，完善土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系。市場(chǎng)中介組織是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的橋梁和紐帶。沒有市場(chǎng)中介，就會(huì)使土地流轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)減少、成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加大。依托集體經(jīng)濟(jì)組織，建立類似土地托管服務(wù)中心的市場(chǎng)中介組織，為農(nóng)戶土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。要積極支持和引導(dǎo)各類主體創(chuàng)辦土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地銀行等，借鑒國(guó)有土地的管理辦法，建立土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)體系。

第三、準(zhǔn)確定位鄉(xiāng)村組織在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色。鄉(xiāng)村組織是農(nóng)村土地的管理者，它監(jiān)督土地資源的合理運(yùn)用、農(nóng)戶土地使用權(quán)的流動(dòng)、土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不應(yīng)用行政手段去調(diào)整土地資源，去干預(yù)甚至取代農(nóng)戶對(duì)土地的使用權(quán)。因此，鄉(xiāng)村組織在土地流轉(zhuǎn)中的定位應(yīng)該是加強(qiáng)管理和搞好服務(wù)。要做好涉及土地流轉(zhuǎn)的資格審查、合同公證、檔案管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等工作；要為土地流轉(zhuǎn)提供信息、中介、組織、協(xié)調(diào)等服務(wù)工作；要制定土地利用與流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，做好土地的集中連片和整理工作，改善農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

第四、切實(shí)維護(hù)非農(nóng)建設(shè)征地中農(nóng)民的合法利益。土地是不可再生的稀缺資源。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地不僅具有生活保障功能，還具有不斷增值的資產(chǎn)功能。對(duì)非農(nóng)建設(shè)征地，要區(qū)別公益性和非公益性的不同性質(zhì)，采取不同的用地方式。對(duì)國(guó)家公益性建設(shè)用地，可采取征用的辦法，但征地補(bǔ)償款不應(yīng)層層截留，大部分應(yīng)歸農(nóng)民。對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，不宜再采取征用和“一次性買斷”的做法，應(yīng)學(xué)習(xí)廣東、上海等地的經(jīng)驗(yàn)，采取租賃或土地入股經(jīng)營(yíng)的形式，使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

3、探索嘗試各種流轉(zhuǎn)模式

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式基本上有轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租等形式。根據(jù)各地農(nóng)村的實(shí)際，選擇適合本地情況的流轉(zhuǎn)模式，并允許多種模式并存。胡景濤總書記在十七屆三中全會(huì)上提出了允許以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)開辟了廣闊的市場(chǎng)。同時(shí)土地流轉(zhuǎn)模式其實(shí)在各地都有了一些嘗試：浙江省溫州市通過創(chuàng)新耕地流轉(zhuǎn)模式，通過轉(zhuǎn)包實(shí)現(xiàn)耕地向種糧能手、村級(jí)集體、專業(yè)合作社集中，并實(shí)施全程機(jī)械化服務(wù)；新疆維吾爾自治區(qū)沙灣縣四道河子鎮(zhèn)下八戶村，2005年通過土地互換，將七零八碎的上千塊土地，一下子改造成塊塊大條田，并騰出了小塊地的田頭地梗，即有利于播種、收割、灌溉、管理、省時(shí)省力省錢，又提高了土地的有效利用率，糧食增產(chǎn)增收。土地互換后，下八戶村節(jié)水30％，增地 5％，人均增收347元，節(jié)省勞動(dòng)力50％ 甘肅省的首個(gè)股份合作社在甘肅寧縣焦村成立，農(nóng)戶攜地入股，由合作社集體使用，由種地能手或企業(yè)承包種地，入股農(nóng)戶參加農(nóng)業(yè)收入分紅。目前，該村入社弄農(nóng)戶占全村農(nóng)戶的51%以上，人口占54%以上入股地占33%以上`。專家介紹，當(dāng)前一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)已難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，農(nóng)民增收困難。進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，實(shí)施規(guī)模化種植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。土地股份合作社這種土地流轉(zhuǎn)形式的產(chǎn)生是農(nóng)村發(fā)展的需要；用土地入股成立合作社，不需要改變當(dāng)前土地承包政策，卻可實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，提升農(nóng)業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的能力，增加農(nóng)民收入，并可將部分勞力從土地上徹底解放出來。福建三明農(nóng)村信用社從2006年起探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)，目前全市農(nóng)信社累計(jì)已發(fā)放該類貸款318萬余元。近年來，三明市各地農(nóng)村信用聯(lián)社先后探索“公司+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”“基金擔(dān)保+農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”和直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押等方式，解決農(nóng)民對(duì)土地規(guī)模化開發(fā)資金需求。近年來，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，將自家土地交由同村農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來越多，這給農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了有利條件，融資難問題也隨之產(chǎn)生，探索土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的多種流轉(zhuǎn)方式是解決農(nóng)戶融資難的出路。” 這些舉措不僅遏制了耕地拋荒現(xiàn)象，還成功穩(wěn)定住了糧食生產(chǎn)。

4、創(chuàng)新為農(nóng)金融服務(wù)，激活經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

為了流轉(zhuǎn)雙方的共同利用，促進(jìn)流轉(zhuǎn)的暢通，在流轉(zhuǎn)的過程中應(yīng)充分發(fā)揮公共財(cái)政的導(dǎo)向和杠桿作用，大力推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、可持續(xù)多種組織形式互補(bǔ)的農(nóng)村金融體系，提高為農(nóng)民專業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的金融服務(wù)水平。進(jìn)一步擴(kuò)大信用擔(dān)保的范圍和比例，探索建立農(nóng)戶小額貸款聯(lián)保機(jī)制。在健全農(nóng)業(yè)自然災(zāi)害保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，積極探索市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)機(jī)制。

土地流轉(zhuǎn)在全國(guó)不少地方都開展得有聲有色，農(nóng)民受益匪淺，并總結(jié)了一些成功的經(jīng)驗(yàn)。然而我省是個(gè)農(nóng)業(yè)大省，但當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)率偏低，土地流轉(zhuǎn)速度不是在加快，而是處于停滯狀態(tài)，這與我省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求極不相適應(yīng)。因此，我省應(yīng)在借鑒全國(guó)各地成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，找出原因，采取措施。

原因：一是中小農(nóng)戶疑慮、擔(dān)心，不愿流轉(zhuǎn)土地；二是土地價(jià)格偏低，不想流轉(zhuǎn)土地； 三是地塊分散，不便流轉(zhuǎn)土地。

措施：一是培育需求主體，依靠業(yè)主拉動(dòng)土地流轉(zhuǎn)；二是采取靈活方式，依靠創(chuàng)新助推土地流轉(zhuǎn)；三是發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，依靠共贏實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn) ；四是搭建流轉(zhuǎn)平臺(tái)，依靠中介促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

政策建議： 一是進(jìn)一步明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，讓農(nóng)戶敢于自主流轉(zhuǎn)；二是加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的商品化、市場(chǎng)化步伐，讓農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)； 三是積極創(chuàng)新，推廣能夠?qū)崿F(xiàn)各方共贏的土地流轉(zhuǎn)方式，讓農(nóng)戶樂于流轉(zhuǎn)。四是提高種田大戶集中土地的能力，讓他們成為土地流轉(zhuǎn)的有效需求主體；五是穩(wěn)住“口糧田”，激活“商品糧田”，讓土地流轉(zhuǎn)更加平穩(wěn)；六是加強(qiáng)農(nóng)田水利基本建設(shè)、土地整理和村莊整治，讓土地流轉(zhuǎn)更加方便；七是加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法規(guī)和政策的宣傳和執(zhí)行力度，讓土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范。

作為安徽省大市之一的淮南市土地流轉(zhuǎn)情況如何呢？

據(jù)調(diào)查，目前我市土地流轉(zhuǎn)工作還沒有全面展開，流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)還沒有正式形成，流轉(zhuǎn)的制度還沒有建立健全。為了加快我市土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，應(yīng)大力宣傳我市田家庵區(qū)三和鄉(xiāng)38戶農(nóng)戶的做法。地處舜耕山南面的三和鄉(xiāng)是山南新區(qū)建設(shè)之鄉(xiāng)，兩三年前的那里的農(nóng)民還是整天蹲在家里，硬是守著土地度日的老實(shí)巴交的農(nóng)民，但到頭來一畝地一年的純收入也只不過幾百元。如今在黨的富民政策的感召下，在村干部的耐心引導(dǎo)下，他們打消顧慮，積極大膽地進(jìn)行了嘗試，三和村3個(gè)村民組的38戶農(nóng)民與淮南市天香生態(tài)園林有限責(zé)任公司簽訂了土地流轉(zhuǎn)合同。他們把包括已閑置、荒棄多年的溝塘堰壩及低洼地在內(nèi)總計(jì)237畝的土地出租出去，一畝地一年的租金就能得到600元，另外他們可以騰出時(shí)間外出打工增加收入。他們一邊掙錢一邊收錢，何樂而不為。這回三和村的38戶農(nóng)民走出了一條從未走過的新路子，開辟了一個(gè)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)的新局面。三和村的這次土地流轉(zhuǎn)，為三和鄉(xiāng)乃至全市作了個(gè)示范，初步改變了農(nóng)民的經(jīng)營(yíng)意識(shí)。最近三和村近2/3的農(nóng)民外出打工，這將為下一步的土地流轉(zhuǎn)孕育條件。今后我們?cè)诖罅π麄魅痛遄龇ǖ耐瑫r(shí)，更應(yīng)積極探索適合我市農(nóng)村實(shí)際的流轉(zhuǎn)制度與模式。在輿論導(dǎo)向和政策制度的保障下開創(chuàng)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新局面。