第一篇：淺析土地收儲備制度下的土地價格與房地產價格關系

淺析土地收儲備制度下的土地價格與房地產價格關系

【摘 要】本文以土地收儲制度為背景，分別從土地價格合理上漲與不合理上漲兩個因素角度入手，探討了其與房地產價格上漲的關系；旨在提高人們認識、促進土地收儲制度的科學實施和房地產行業的健康發展。

【關鍵詞】土地收儲制度；土地價格；房地產價格；關系

近十年來，我國經濟幾近保持兩位數的快速增長，由此也帶來房地產價格的上漲；學界部分人認為，房地產價格上漲的內在原因是土地收購儲備制度導致，推動了房價上漲，將我國的高房價、高地價徹底的歸咎于土地收購儲備制度不完善。也有部分者人認為，我國房地產價格的上漲不能完全歸咎于土地收購儲備制度不完善導致的地價上漲，但地價上漲確實是在實施土地收購儲備制度后愈演愈烈；說明土地收購儲備制度對于房地產價格上漲也負有不可推卸的責任。針對上述問題，筆者欲就城市土地收儲制度下的土地價格與房地產價格的關系問題作初步探討。

一、地價的合理上漲引發房地產價格上漲

1.城市土地需求大量增加，提升了土地資源價值

土地資源價值與土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的價值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其價格也低，反映在價格上就是地價的上漲與回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供給及需求共同影響的。伴隨我國工業化、城鎮化、城市化水平的提高，大量農村人戶進入城市，導致城市人口的大量增加，學校、住宅、醫院、休閑愉樂場所等基礎設施需求也大幅增加，直接導致地資源需求的增大，土地資源的不可再生性與稀缺性特點越來越明顯，旺盛的土地需求拉動地價上漲，近而推動房地產價格上漲。

2.儲備機構對土地開發整理提升了土地資本價值

土地收購儲備制度在全國范圍內實施以來，從根本上改變了城市土地供應方式。土地收購儲備制度實施之前，政府出讓的土地多為“生地”，在土地收購儲備制度實施以后，政府事先已經通過征用、收購、收回、置換等多方式對土地進行了前期規劃與開發，然后再依據市場需求狀況以及供地計劃等安排將再次其投入市場。從土地收購到出讓全過程，土地儲備機構對土地進行了大量的開發、整理工作，也可以說投入了巨資，這就無形中增加了土地的資本價值，實現了土地升值，體現在市場上就是土地價格的上漲。

3.招拍掛的土地出讓方式，規范了土地資源價格

“招拍掛”土地出讓方式有效糾正了傳統協議方式的地價扭曲問題，土地出讓市場化程度大幅提高，競爭、竟拍者的增加必然引起價格上漲。但是“招拍掛”市場競爭機制的引入，其不僅僅是導致了地價上漲，其更多是的體現了市場供求關系，避免了人為主觀定價、惡意競爭的出現，進一步規范了土地交易市場，真正體現了社會主義市場經濟體制的公平、公正、公開原則。

二、地價的不合理上漲引發房地產價格上漲

1.地方政府“以地生財”，加劇了地價上漲

土地收購儲備制度實施以后，土地集中供應可以說為地方政府帶來了可觀的經濟收入，極大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明確將土地收益多少作為主要發展目標，瘋狂追求土地價值的最大化，而忽視了土地資源的合理利用以及有效配置問題；由于地方政府過分的強調土地收儲制度籌資功能，過分夸大了土地資源的價值，導致房地產價格的不合理上漲。

2.產開發商囤積土地，加劇價格不合理上漲

投機在任何一種經濟體制下都存在，其也是成熟市場運行的常態標志之一；在我國土地價格逐步不斷上漲的過程中，土地資源的投機性表現得也越來越明顯，土地資源價格的快速上漲讓很多的房地產開發商看到可以從土地交易中攫取更大經濟利益，成為房地產開發商非法囤積土地的主要源動力，這也導致全國范圍內的很多地方都存在開發商囤積土地現象。已有調查資料顯示，自2001年至2010年的十年間我國房地產購地數量超過了30萬公頃，但確認開發的只有22萬公頃左右，有8萬公頃土地未開發，去掉一些客觀影響因素，不排除開發商的大量囤積土地意圖。開發商對于囤積的土地，多是在幾年前低價取得，即使是不再投資開發，而是等待一段時間以高出買入價格賣出其升值空間也是巨大的。總之，由于土地市場整體上處于一種供不應求狀態，加之開發商的囤積，一定程度上推動了土地價格上漲，引發房地產價格不合理上漲。

3.人民幣流動過剩推動土地價格不合理上漲

伴隨我國“浮動”匯率制度改革的推進與實施，人民幣匯率不再像以往一樣只盯住美元一種國際貨幣，正在逐步探索構建我國特有的富有彈性的人民幣匯率制度。特別是在我國國際收支巨額順差背景下，國外熱錢豪賭人民幣升值，在這一預期的巨大影響下，國外大量熱錢進入我國，與其它有升值空間和巨大價值的資源相比土地顯得更為廉價，所以大量熱錢就通過多種渠道進入國內，并快速轉化為人民幣資產進入到土地交易市場中，期待獲取更大利潤。大量熱錢進入到土地交易市場，必然會帶來土地投資資金過多、流動性過剩，導致大量違背市場經濟規律的土地交易的存在，擾亂了土地交易市場，破壞了土地交易市場價格體系；因為熱錢始終是逐利的，確切的說是追逐“暴利”，其必然會使土地價格向著更多獲利的方向發展，即極力推動土地價格上漲，引發房地產“泡沫”。

參考文獻：

[1]王瑾.對房地產價格上漲與土地儲備制度關系的研究[J].山東省農業管理干部學院學報，2011，（04）

[2]白忠菊.城市快速擴張中土地供應對房價及其波動的影響研究[D].西南大學，2013

第二篇：重慶市戶籍制度與土地制度的關系

貧困與發展研究論文

重慶市戶籍制度和土地改革制度之間的關系

摘要： 2010年重慶以戶籍制度改革來解決農民及新生代轉戶進城、加快城市化進程的新舉措在全國范圍內引起廣泛的關注，我們知道農民轉戶進城的最大阻力依然是土地問題，戶籍制度改革能否順利進行并推廣到全國范圍很大程度上還依賴戶籍制度政策與土地政策的相一致。本文將從2010年重慶市戶籍制度改革中土地制度改革的內容著手分析，探討戶籍制度和土地制度之間的關系，最終得出了戶籍制度改革和土地制度改革兩者均是初進城市化進程的重要部分，兩者又存在相互影響，相互制約關系的結論。

關鍵詞：戶籍制度土地制度相互制約

一、重慶市戶籍制度改革

隨著戶籍制度改革在全國掀起的浪潮，重慶市的戶籍制度改革從8月1日起就開始正式實行以推進城市化進程、縮小城鄉差異，完成重慶市城鄉配套統籌工作。

1．目標：重慶市戶籍制度改革的總體目標是在10年內讓1000萬農民轉戶進城，其中，2010至2011年，重點推進有條件的農民工及新生代登記為城鎮居民，解決戶籍歷史遺留問題，力爭新增城鎮居民300萬人，非農戶籍人口比重由目前的29%上升到37%；2012至2020年，通過系統的制度設計，進一步放寬城鎮入戶條件，力爭每年轉移80~90萬人，到2020年新增城鎮居民700萬人，非農戶籍人口比重提升至60%，主城區集聚城鎮居民1000萬人，區縣城集聚城鎮居民600萬人，小城鎮集聚城鎮居民300萬人。

2．對象：有條件農民工及新生代。其對象包括在主城區務工經商五年以上、在遠郊區縣城務工經商三年以上的農民工、農村籍的大中專學生和新增退役的農村士兵。解決歷史遺留問題。包括1982年以來全市已用地未轉非人員、大中型水利水電工程建設失地未轉非人員、城中村未轉非人員和農村集中供養五保對象。

3．具體方法：“3+5”政策體系。即“3年過渡”是指對農村居民轉戶后承包地、宅基地的處置，設定了3年過渡期，允許轉戶農民最長3年內繼續保留宅基地、承包地的使用權及收益權。“5項納入”是指農村居民轉戶后，可享受城鎮的就業、社保、住房、教育、醫療政策，實現轉戶進城后“五件衣服”一步到位，與城鎮居民享有同等待遇，真正

體現“勞有所得、老有所養、住有所居、學有所教、病有所醫”。

二、土地戶籍制度改革及土地改革的創新

針對戶籍制度改革中的土地制度的制定，重慶市做出了細致、合理的部署：以符合轉戶條件且自愿轉戶的農民為對象；以統籌規劃、自愿有償、積極穩妥、綜合配套、促進發展的原則，全面推進戶籍制度改革為原則，以對土地的退出和補償、整治、利用及監管為主要內容。制定了一個可行性大、內容詳盡、有規劃有參照的與戶籍制度改革配套的土地制度。具體看來有幾點創新之處：

1.形式上的創新：“3年過渡”和“3項保留”

重慶市戶籍改革中，對農村土地的退出設置了3年過渡期。按照“依法、自愿、有償”的原則，允許轉戶農民在3年內暫時保留宅基地使用權、承包經營權，并且給予三筆退出補償機制，使他們進城后有基本的經濟能力支撐社會保障。在中國農村，土地承載了太重的負荷，它既擔負著經濟發展功能，又擔負著社會保障功能，土地對農民而言，是最基本也是最大的社會保障，是農民的命根子。即使大量的農民進城也并未從根本上改變農民對土地的依賴和眷戀。我國在城市化進程中，長期依靠剝奪農民利益和推行城鄉二元分治的發展模式來謀求經濟的發展，這在城市與農村土地制度的二元性上體現得極為充分。雖然首批轉戶的對象大部分生活在城市，且只有很少一部分還依靠土地帶來的收入作為家庭開支，但是要想一刀切開農民和土地的關系并不容易，畢竟土地伴隨著農民身份的歷史非常久遠，所以不管從農民的心理還是從現實收入來源出發，設置一個過渡期是及其有必要的。重慶市戶籍制度改革正是考慮到了以上問題及其現行城鄉土地制度的二元模式決定了要設置3年的過渡期及對應的經濟賠償，給剛轉戶群體的身份適應一個緩沖的時間段，也可以減少農民擔憂，有步驟、有計劃的推進戶籍制度改革。

2.內容上的創新：“所有權不變”和“用途不變”

在農村土地退出與利用中，重慶市強調在一是農村區域中所有權不變即土地歸農村集體所有，二是用途不變，如果原來是宅基地的，就屬于農村的建設用地，如果屬于承包地，就屬于農村的農用耕地，用途是不能改變的。雖然重慶城市化進程中隨著城市化用地的擴大，城市用地出現緊張，但是此次戶籍制度改革中，仍然不是盲目的把所有的農民兌換的土地投入到城市建設中，而是先由各級政府將農村土地進行統一的規劃和利用，對城市周邊的土地才能作為城市建設用地。這樣不僅可以把農民零星的土地集中起來，進行規模化經營，推進農業產業化，能提高土地的利用率，推進農村的發展，也可以把鄰近城市的土地納入到城市規劃中，緩解城市用地緊張，從而使農村和城市都能受益，有利于縮小城鄉差距，緩解城鄉二元結構帶來土地壓力。

三、戶籍制度改革與土地制度改革之間的關系

1.戶籍改革和土地改革共為推進城市化進程的重要部分

城市化進程不僅表現在農村人口轉變為城鎮人口、農業人口轉變為非農業人口，而且還表現為城市用地增加、農業用地向非農業用地轉換，勞動力和資本等從農業向非農產業轉換，社會生產方式的轉化、生活方式的轉化、價值觀念的轉化等等。戶籍的轉變是身份轉變的根本標志，而土地上的所有權變化是農業用地集中化，也是農民脫離土地到城市的標志，兩者都是推進城市化進程的表現和重要組成部分，缺一不可。

2.戶籍制度改革需要依靠土地制度改革相一致。

戶籍制度在中國，戶籍問題綁架了太多的社會矛盾、社會負擔和社會成本。有城市戶口的，有城市低保，還有城市的醫療制度、養老保險、教育、住宅、安居等政策。從農村來說，農村戶口和承包地、宅基地綁在一起，和農村資源綁在一起。所以，實際上的所謂戶籍問題是城鄉資源互動問題，涉及到城鄉統籌一體化中的核心問題。中國城市化進程其實是農民的城市化進程，農民工變城市居民的進程，是農村要素和農民工及農民工牽涉的整個家庭進入城市的過程中，產生的農村要素和城市要素的互動。其中，如果不能妥善處理好土地的關系，如：怎么讓農民合理的退出對土地的擁有？怎么處理和規劃被退還的土地？對于不愿意轉戶或者是沒達到條件轉戶的農民，他們的土地政策該怎么設計才能協調好城鄉土地等等。如果土地制度沒有與戶籍制度相互支持，配套，那么必然會引起后期對土地分配、利用的不合理，甚至是引起更大的社會問題。所以戶籍制度改革必須要依照現有的土地制度及其土地狀況做出合理的規劃，配套好在土地方面的制度建設才能有秩序、有步驟、有規劃的進行戶籍制度的改革。

3.土地制度改革的發展依靠戶籍制度改革

建國以來，我國的土地制度實時調整，土改、土地承包制度、土地30年承包制度、土地承包永久不變等不斷在演變，但是國家對土地制度的多次重申不過是一個以時間換空間的概念，通過無限延長農民土地承包權限來實現土地要素的流轉。城鄉二元分治的土地格局不但讓農民分享不了土地收益，也讓城市用地異常緊張，正是因為社會各方面發展的要求，出現了各地方對于土地有不同的規劃或者是其他方面引起的土地政策的變化。重慶市自2003年實施土地流轉制度以來，設置了多種土地交易模式，如土地交易所、地票模式等，在此之中，農民自愿以土地承包經營權出資入股最后的到收益。這樣可以提高農民收入，也可以為那些因入城打工而荒廢土地的人提供一個土地帶來的收益。隨著這種土地流轉的發展，越來越多的農民脫離了土地的產出收入，轉而迫切希望得到城市戶口，成為真正的城市居民。所以土地制度不斷改革過程中也正好和戶籍制度改革對土地的需求想一致，不僅可以解決農民的土地問題，而且可以為城市提供部分用地，促進農民身份轉變，最終推進了城市化的進程。

參考文獻：

[1]重慶市統籌城鄉戶籍制度改革農村居民轉戶實施辦法（試行）

[2]重慶市戶籍制度改革農村土地退出與利用辦法（試行）

[3] 呂繼強湯沛.重慶農民：我的戶籍我做主？[J].中國報道—社會89頁.2010

[4] 曾昭盛.重慶戶籍制度改革背景下的農村土地制度研究[J].決策咨詢2010.NO.34

[5]翠湖博士論壇.關于重慶統籌城鄉戶籍制度改革的若干思考[J].西部論壇2010第20卷

第6期

第三篇：土地與土地使用制度-房地產經濟學教案

第一章

2.1 我國城市土地制度沿革

一、土地制度

（一）土地制度概念

土地與土地使用制度

人們在一定社會條件下，土地關系的總稱。包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度。

（二）土地所有制

指人們在一定社會條件下擁有土地的經濟形式。是整個土地制度的核心。在法律上，體現為土地所有權。

總體上可分為公有制和私有制。

我國現行為土地公有制，包括全民所有制和集體所有制。我國國有土地包括：

1.《憲法》第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地除外”。

2.《憲法》第十條規定：“城市土地屬于國家所有。” 3.被征用的集體所有土地。

《土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

（三）土地使用制

指人們在使用土地上所形成的經濟關系，是對土地使用程序、條件和形式的規定。在法律上體現為土地使用權。

從與土地所有權的關系而言，有兩權結合和兩權分離兩大類。在兩權分離條件下，又分有償使用和無償使用制度。

（四）《土地管理法》第二條規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”

國家土地管理制度是國家對全國土地在宏觀上進行管理、監督和調控的制度、機構和手段的綜合。我國實行全國土地統一管理。

二、建國后我國城市土地使用制度沿革 解放后，有償——無償——有償。

1949-1953年，允許買賣、出租、典當、贈與和交換。

1953-1956年，以上活動逐漸減少。1956年，土地買賣基本消失。1954年開始，國營企業、機關、學校、部隊、公司合營企業一律無償使用國有土地。行政劃撥土地使用制度。

1956-1982年，城市土地基本國有。但還保留了當初個體勞動者組成合作經濟時入股場地和個人出租房屋的宅基地，但要想國家交納土地稅。集體和個人使用國有土地要交很少地租。

1982-1988年，全部國有，無償使用，無流動。1982年《憲法》規定：“城市土地屬于國家所有，任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地。”

1988年9月27日，國務院發布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》。1988年修改了1982年憲法，刪去“出租”，土地使用權可以依照法律規定轉讓。

1990年，國務院55號令：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

有償、有期限、有流動的土地使用制度。

三、城市土地有償使用形式

改革行政劃撥土地使用制度為土地有償使用制度。

土地使用制度改革的核心是變三無為三有。

1、土地使用權出讓和轉讓

2、土地年租制。

2.2 土地征用制度

一、土地征用的概念

一般來說，土地征用是指國家或政府為了公共目的而強制取得私有土地并給予補償的一種行為。

在我國，土地征用是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉為國有的措施。其特征：

1.強制性。國外稱為強制購買。2.有償性。

3.土地所有權轉移。

二、土地征用的審批

二級審批：國務院和省級政府。征用下列土地的，由國務院批準： 1.基本農田；

2.基本農田以外的耕地超過35公頃的； 3.其他土地超過70公頃的。

征用上述以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

征用農用地的，應先行辦理農用地轉用審批。基本農田：是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依據土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。包括：

1.2.3.4.經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃及可以改蔬菜生產基地；

農業科研、教學試驗田； 棉、油生產基地內的耕地； 造的中低產田；

三、土地征用補償

征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。

1.征用耕地補償費用的組成。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。

2.征用耕地的土地補償費標準。土地補償費指對農村集體經濟組織因土地被征用而使生產減少所進行的補償。標準：為該耕地被征用前三年平均年產值的6-10倍。

3.征用耕地的安置補助費標準。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數=被征用耕地數量/征地前被征地單位人均占有耕地數量。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4-6倍。

土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍。

4.征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

5.征用土地的附著物和青苗的補償標準。由省、自治區、直轄市規定。6.新菜地開發建設基金。征用城市郊區的菜地，要支付新菜地開發建設基金。7.大中型水利、水電工程建設征用土地的補償標準和移民安置辦法，由國務院另行規定。

第四篇：政府與高校新型關系下高校投入制度

政府與高校新型關系下高校投入制度 改革的探索實踐研究 王廣利

孟亮

摘要：必須根據政府與高校的新型關系對高校投入制度進行改革；必須堅定不移地推進高校辦學投資主體多元化；在辦學中處理好政府投入與學校自主籌資引資等各種關系。

關鍵詞：政府

高校

投入制度

研究

一、探索與實踐 呼倫貝爾學院是中國緯度最高、地處內蒙古自治區東部呼倫貝爾市的一所年輕的多科性普通本科高校。作為一所地處經濟欠發達邊疆民族地區的正在快速發展的新建本科院校，呼倫貝爾學院正是政府與高校新型關系下高校投入制度改革的探索者、實踐者，更是這一探索和實踐的受益者。早在 1992 年初，原呼倫貝爾盟盟委、盟行署（2001 年 10 月 10 日國務院決定撤盟設為呼倫貝爾市）就做出了決定，合并盟內四所專科層次的高校。1993 年 4 月，當時的四所屬高校海拉爾師專、呼倫貝爾盟教育學院、呼倫貝爾管理干部學院、內蒙古電大呼盟分校按照“統一學校主體、一個法人單位；統一管理機構和領導班子；統一管理制度；統一發展規劃；統一學科建設”的“五統一”原則，實行人財物等各方面全方位的實質性合并，并暫定校名為“呼倫貝爾大學”，此舉在當時走在了自治區乃至全國高校體制改革的前列。1996 年底，原國家教委根據自治區人民政府的要求，派出專家組，對已經實質性合并按新機制成功運作近四年之久的新學校進行了評估考察，專家組成員對出現在經濟欠發達的邊疆民族地區且起步早起步快的具有一定典型意義的這次高校合并整合給予了充分肯定和高度評價。1997 年 2 月，原國家教委正式批準了這一合并，將已組建四年之久的新學校定名為“呼倫貝爾學院”。2000 年，自治區人民政府和呼盟行政公署決定將海拉爾蒙古族師范學校、呼盟商業學校、呼盟城建職工中專三所學校實質性并入呼倫貝爾學院；2003 年，內蒙古工程技術學校并入呼倫貝爾學院。2002 年 10 月，教育部專家組對呼倫貝爾學院進行專升本評估，2003 年 4 月正式批準呼倫貝爾學院晉升為普通本科高等學校。呼院占地面積 750 畝，建筑面積 22 萬㎡，固定資產

作者簡介：孟亮(1955—)，女，1979 年畢業于齊齊哈爾師范學院生物系，1989—1991 年就讀于華東師大 心理系。現任呼倫貝爾學院高教研究室、院校發展研究中心主任，心理學教授。

課題項目：本文為全國哲學社會科學“十五”規劃國家重點課題。

課題編號為：AIA010027-CE10535。

課題負責人：孟亮

2.2 億元。擁有設備先進的計算機中心、電化教育中心及各類實驗室等 100 多個，教學儀器設備總值 3500 萬元，圖書館藏書 57 萬冊。學校的學科門類比較齊全，專業設置涵蓋文學、理學等八大學科六類，有 22 個本科專業，53 個專科專業，設有 14 個教學系部，7 個分院，一所附屬中學。有正式在編職工 834 人，已被學校按正式職工聘任但尚未在政府人事財政落編由學院自籌資金開資的新職工 213人。其中有專任教師 714 人，具有副高級以上職稱的教師 228 人；有博士、碩士87 人，在讀博士、碩士 210 人；聘有中科院院士在內的客座教授 40 多位。有全日制本專科在校生11000人。截止到2005年 8 月，已為社會培養各級各類人才 3 萬多名。

1993 年，原四所“小而全”的高校實質整合后，面臨的主要任務是怎樣把原來的四個相互獨立的學校完全融為一體。經過五年多的運作，一所初具規模的新學校以嶄新的面貌出現在呼倫貝爾大地，用了五年多的時間，完成了學校“一次創業”確定的各項奮斗目標。從 1999 年開始，學校開始了第二階段的跨越式發展。在前五年“一次創業”的基礎上，規劃“二次創業”新的宏偉藍圖，總的目標是硬件達標，軟件創優，提升辦學層次，實現專升本。圍繞這一目標，全校上下明確了改革與發展的大方向，抓住工作的重點和難點，找準了制約學校改革與發展的瓶頸，理清了思路，統一了思想。

第一，發展是硬道理。“大發展小困難，小發展大困難，不發展更困難”，學校面臨的一切困難，只能通過發展加以解決。在一個相當長的時期內，資金短缺，投入不足，必定要成為制約邊疆民族地區高校發展的瓶頸，由此導致了學校的基礎設施建設薄弱，師資隊伍建設、圖書資料和儀器設備的購置、現代化教育教學手段的運用等都遇到難以逾越的障礙。不突破資金短缺這一瓶頸，不多渠道引資籌資，不實現辦學投資主體多元化，學校就只能在低水平上徘徊。

第二，在特定的國情、區情下，要實現學校的快速發展，必須走投資主體多元化之路。改革開放以來，內蒙古自治區高等教育事業有了長足的發展，盡管各級政府對高校建設與發展十分重視，努力加大投入力度，但社會主義初級階段的具體國情、經濟欠發達的自治區區情決定了投入不足與加速發展兩者之間存在著尖銳的矛盾，就呼倫貝爾學院具體情況而言，呼倫貝爾市財政每年為學校提供的正常財政撥款，還不足維持正常的最低標準的人員開支。

第三，實現超常規跨越式發展要求我們必須千方百計籌資引資，加大投入。近年來，高等教育遇到了千載難逢的發展良機，各種類型不同規模的高校都在探尋發展之路。一般來說，發展有兩種情況，一種是正常的通過量的不斷積累而引起規模功能發生顯著變化的常態常規發展；另一種情況是在諸多因素的共同作用之下，特別是在外部有利機遇的促進下，發展過程中出現突進，出現超常規跨越式發展。全國高等教育改革與發展的大潮，為中小規模高校的發展提供了絕好的契機。中小規模高校擁有后起優勢，可以靠新的思維、新的機制，借鑒老校、大校的經驗，揚長避短，變發展起步晚、辦學規模小、水平不高的劣勢為“起步高、起步快、船小

好掉頭”的相對優勢，面對難得的發展機遇，通過多渠道引資籌資加大投入，確保學校上規模、上檔次、上水平，實現制度創新、模式轉換，機制搞活，全面增強辦學活力與實力，實現跨越式超常規發展。

第四，實現高等教育的良性運作，需要投資主體多元化。高等教育既有上層建筑屬性，社會公益屬性，同時又具有某特殊的市場屬性、產業屬性。盡管關于高等教育的產業化論點有待商榷，但我們不能否認高等教育的所內涵的某種特定的市場與產業屬性。要把學校辦大辦強辦好，就要既講投入，又講效益。必須面向“市場”，適應社會各層面對高等教育發展的現實要求，必須面向社會面向千家萬戶提供優質的教育服務，傳播知識與技能，培養各種能力。同時，學校也應獲得包括學生學費、政府財政撥款等在內的經濟支持、補償與回報。要提高高等教育的服務質量與水平，不斷提升競爭力，滿足市場需求，就必須加大投入，全面改善辦學條件，確保教育教學質量，這是高校生存與發展的生命力之所在。

思想解放，思路清晰，是果斷決策和探索實踐的先導。從 1999 年至 2005 年，呼倫貝爾學院在確保獲得正常的地方財政撥款的同時，舉全校之力，廣開引資籌資渠道，真正形成了辦學投資投入多元化的格局。

（一）地方政府正常的資金投入，包括政府財政撥款和相關費用的政策性減免。1999 年—2005 年本地財政對學院發展給予了穩定的支撐，具體資金投入情況見下表。

1999 年—2005 年呼倫貝爾學院財政撥款情況表

單位：萬元 財政 撥款 合計 其中：

取暖費 助學 獎學金 基建 人頭費 1999年 719.30

562.50 2000年 940.12

89.22 30 828.65 2001年 1042.71

89.22 50 931.19 2002年 1253.86

117.20

1107.16 2003年 1728.25

151

1531.10 2004年 2993.69 230.32 170

2486.50 2005年 2681.09 270.33 150

2247.56 在爭取獲得正常的財政撥款，確保人員經費的同時，積極爭取地方政府的各項政策性傾斜，僅減免基本建設二類費用總額即達 1300 萬元之多。

（二）擴大辦學規模，提高辦學效益，努力增強自籌資金的能力。1999 年—2005 年學校學費收入情況見下表：

1999 年—2005 年呼倫貝爾學院學費收入情況表

單位：萬元 正式 學生 成人辦學收入 合計 政府 減免 備注 1999 年 733.76 178.64 912.40 91.24

2000 年 1135.68 298.40 1434.08 143

2001 年 1719.36 478.68 2198.04 219.80

2002 年 3061.03 1315.69 4376.72 437.67

2003 年 2967.34 548.58 3515.92 351.59

2004 年 4220.69 759.54 4980.23 498.02

2005 年 1月—9月 4229.59 585.48 4815.07 481.50

由上表可見，辦學學費收入已成為支撐學校辦學和發展的極為重要的資金來源，由此可以確保學校各項建設資金的到位并按引資協議分期清付到期款項。

（三）銀行貸款。眾所周知，目前商業銀行對貸款是極為謹慎的。通過積極爭取，宣傳和溝通，使金融界人士認識到高等教育是一個朝陽產業，高校最有發展潛力，信譽度高，償還能力強，是最好的合作伙伴。2004 年至今，我們共獲得工商銀行總額達 4000 多萬元的三筆貸款，按貸款還款協議已還付本息 2133 萬元，尚欠 2317 萬元將按協議分期償付。

（四）建筑工程企業墊資。1999 年至今，呼院開工建設的大小項目有近百項，參與建設的大小工程隊有 30 多個，工程建設總投資額為 17289 萬元。學校與各工程建設企業簽訂了三至五年的分期付款協議。除第一年直接支付的工程款外，其余部分則相當于建筑工程企業為學校發展先期提供了大額度資金支持。截止到 2005 年 9 月，學校已分期付清建筑工程款 12037 萬元，尚有 5655 萬元資金按協議分期償還。

（五）后勤服務社會化引資籌資。我們把推進后勤服務社會化改革與引資籌資結合起來。1994 年引入投資商資金 400萬元，建起 4000 ㎡的餐飲服務中心，給予投資方 25 年經營權，到期后由學校收回產權、經營權。2001 引入投資商資金1200 萬元，建成 13000 ㎡的兩棟學生公寓。2004 年由后勤集團引資 600 萬元，建成 8000 ㎡的餐飲洗浴服務中心。把社會力量引入到學校后勤服務領域，不僅緩解了學校建設資金不足帶來的壓力，而且為學校的后勤服務系統干部職工帶來了新觀念，有利于不斷深化后勤服務社會化改革。

（六）房地產開發籌資。學校利用所處的優越地理位置和辦學規模擴大，師生人數急劇增加的有利條件進行房產地開發，籌措建設資金。僅建設 4400 ㎡市場商業樓一項，即銷售獲利近千萬元。在獲得經濟效益的同時，也解決了學校周邊地區部分人口特別是下崗職工的工作出路問題，實現了經濟效益和社會效益的雙豐收。

（七）利用廠商供貨間接引資籌資。伴隨學校的快速發展，需要購置配備大量的儀器設備及其他各類教育教學用品。學校與有關廠商達成供貨協議，1999 年—2005 年供貨商共為呼倫貝爾學院提供了總值達 2675 萬元的各類儀器設備、教育教學用品，按協議一般分三至五年分期還款，同樣也相當于供貨廠商先期為學校發展墊付了資金。

（八）試行股份制，教職工投資入股，為學校建設發展注入資金。目前入股籌資額近3000 萬元，把這筆資金及時投入到學校急需建設的項目中，既增加了籌資渠道，也把教職工的利益與學校的發展緊緊地聯在一起。同時，也進一步增強了教職工以校為家，辦好學校，干好事業的主人翁責任感。

綜上所述，從 1999 年至 2005 年，在短短的數年時間內，呼院通過各種渠道籌資引資達數億元之巨。如此巨大投入，在經濟欠發達的邊疆民族地區，在計劃經濟條件下，在傳統的靠政府撥款辦學的思路下，是絕對不可想象的。以多元化引資籌資和強力投入為基礎，呼院全面加大了基本建設、教學、科研、師資隊伍建設的力度，學校發展日新月異，順利實現專升本，躋身于內蒙古自治區十所本科院校行列，實現了真正的超常規跨越式發展。

二、問題與差距

隨著前一時期全國高等教育的大發展，國家的高等教育事業呈現出加速發展、規模擴大、活力增強的喜人態勢。在發展中，既有喜人的成績，同時也產生了一些問題。針對出現的問題，國家采取一系列措施對高校辦學進行調整、整頓、提高。其中重要措施之一，就是對每所本科高校進行嚴格的、高標準的本科辦學水平評估。應該實事求是地看到，作為地處經濟欠發達地區的呼倫貝爾學院，能夠有如今的辦學規模和水平，實屬來之不易，在看到已經取得的成績和成功經驗的同時，也必須正視存在的問題特別是差距。

1、本科教學水平評估上的差距 教育部已經公布了本科教學水平評估標準，對照這個標準呼倫貝爾學院還存在相當大的差距。（見下表）

呼倫貝爾學院基本辦學條件指標差距狀況 序號 指標名稱 學院現有 實際數值 高校合格標準 差距 如達標需繼續投入 1 生師比 20:1 18:1 11% 進 60—100 名專業教師 2 具有研究生學位教師占教師的比例 11% 30% 19% 130人在 07 年獲碩士學位（投入 7×130=910 萬元）生均教學行政用房 7.7m 2 /生 14 m 2 /生 45%(7.5 萬m 2)約 7500 萬元 4 生均教學、科研儀器設備 3250 元/生 5000 元/生 35% 2100 萬元 5 學生宿舍 5.2 m 2 /生 6.5 m 2 /生 20%(1.6 m 2)社會化投資 6 占地面積 38 m 2 /生 54 m 2 /生 30% 新校區建設 7 生均圖書 45 冊/生 100 冊/生 55% 2000 萬元

合計

1.35 億元 注：

1、其它配套設施(人才引進、科研、學科建設、配套設施、不可預見等)5000 萬元，合計需繼續投入 1.8 億元； 2、此表以目前在校生 12000 人計算。

依據上表所列，從 2005 年起，最晚到 2009 年，呼倫貝爾學院要用 3—4 年的時間，繼續加大資金投入力度，努力消除這些差距，才能成為一所真正合格的具備相當實力的綜合性本科高校。

2、政府宏觀管理體制上存在的問題 《高教法》明確規定：“國務院統一領導和管理全國的高等教育事業，省、自治

區、直轄市人民政府統籌協調行政區域內的高等教育事業，管理主要為地方培養人才和國務院授權管理的高等學校。”這就從法律上確定了高等教育實行在法律和國家宏觀政策指導下中央和省級人民政府兩級管理，分工負責，以省級管理為主的管理體制。就呼倫貝爾學院現狀看，伴隨著自治區高等教育和民族教育的蓬勃發展，呼倫貝爾學院已成為自治區高等教育和民族教育體系中不可缺少的一個重要組成部分。呼倫貝爾學院的辦學為全自治區高等教育大眾化目標的實現，為提高民族教育的層次和水平，加速民族地區人才培養發揮了不可替代的重要作用。從呼院學生生源上看，只有 20%左右的學生來自于呼倫貝爾市，80%的學生來自于全區其他盟市，特別是西部盟市學生居多數。呼倫貝爾學院是為全自治區培養人才，辦的是面向全區的高等教育，在管理上應由自治區政府直接管理。

3、由宏觀管理體制問題而引發的政府財政投入問題 關于高等教育的投入和條件保障問題，《高教法》明確確立了高等教育以財政撥款為主，其他多種渠道籌措高等教育經費為輔的投入體制，規定：“高等學校的舉辦者應當保證穩定的辦學經費來源。”但是，由于宏觀管理體制決定了由呼倫貝爾市的一個地市級窮財政，保吃飯的財政來支撐一所萬人以上規模的本科大學，其難度可想而知。由于財政上的困難和市政府對全市行政事業單位編制的嚴格控制，呼院發展急需引進人才也不能不受到制約和影響。在編制問題上市政府已對呼院給予政策上的支持和傾斜，但仍有一批急需引進人才的編制問題無法得到解決或者允許落編但落編后由學院自籌開支，這幾乎相當于民辦、社會力量辦學。究其原因，是地方財政確有困難，捉襟見肘，難以提供更大的財政支持。（具體編制及人員開支情況見下表）

呼倫貝爾學院職工隊伍及開支情況總表（截止 2005 年 10 月底）

在編職工 834 人 政府財政開支 未落編但按正式職工聘任的教師及管理人員 213 人 學院自籌開支，按平均每人每年 1.5 萬元計，總支出為319.5 萬元 固定臨時工 355 人 學院自籌開支每年約為250 萬元

宏觀管理體制問題引發的另一個問題是，同自治區其他本科院校相比，自治區財政給直屬高校按在校生總數實行生均撥款，而呼倫貝爾市地市級財政是按實際落編的職工人員經費撥款。兩者相比，同樣是一所萬人大學，每年撥款至少相差1500 萬元左右，這就使兩種不同財政隸屬的高校處于不同的起跑線。自治區財政隸屬的大多是辦學實力較強的老高校，基本建設、學科建設、實驗室建設、師資隊伍建設等均有較為雄厚的家底，有比較好的發展條件。而呼倫貝爾學院等地市隸屬的新建本科院校在師資隊伍建設、學科建設，各項硬件建設上幾乎是白手起家，需要政府更大的財政支持，但財政撥款卻是低標準的，這種不平等的待遇必然給一個

新學校的發展帶來一定程度的制約和影 響。（具體差距情況見下表）

呼院同自治區財政直屬高校在財政管理體制、資金來源方面對比

三、結論與思考 1、認清高等教育未來發展的形勢，繼續加大投入力度，積極參與到高等教育大眾化的進程，蓄積能量，迎接中國高等教育普及化時代的到來。

根據教育部中國教育與人力資源問題報告課題組所完成的《從人口大國邁向人力資源強國》的報告（高等教育出版社，2003 年 2 月第 1 版），未來中國教育發展將實現“三步”跨越。

第一步，從目前到 2010 年，我國高中階段毛入學率將從 40%左右提高到70%以上，高等教育毛入學率將從 13%左右提高到 20%以上，達到世界教育中等發展國家水平，實現從教育欠發達國家到教育中等發達國家的跨越。

第二步，從 2011 年到 2020 年，我國九年義務教育在進一步發展的基礎上達到世界先進水平，高中階段毛入學率達到 85%左右，基本普及高中階段教育，高等教育毛入學率超過 40%，達到教育較發達國家水平，實現從教育中等發達國家向教育較發達國家的跨越。

第三步，從 2020 年到 2050 年，我國將高標準、高質量地普及 12 年基礎教育，高等教育毛入學率達到 50%以上，進入高等教育普及化階段。各級教育達到較高發展水平，實現從追趕到超越的戰略轉變，跨入教育發達國家行列，以教育人口的絕對規模和普及水平兩個方面成為世界教育強國。

根據教育部公布的數字，2004 年我國高等教育的毛入學率為 19%，而《中國教育與人力資源問題報告》表明，到 2020年，僅僅用 16 年的時間，我國高等教育的毛入學率就要再翻一番。就目前的國情國序號

區轄高校 呼倫貝爾學院 差別 備注 1 管理體制 自治區財政 呼倫貝爾市財政

辦學資金來源 1、自治區財政補貼（按生均數撥款）

2、自治區基本建設和專項補貼 3、辦學收入 1、呼倫貝爾市財政補貼（按職工人頭費撥款）

2、辦學收入 資金來源結構性缺失財政補貼標準 自治區財政補貼按在校生人數撥付經費約 3700 元/生 呼倫貝爾市財政按人員工資撥付費用，且新增編制經費不能全額撥付，折合生均約 2500元/生 其差別一是按生均撥款，另一是按計劃經濟時期的老體制，只撥人頭費；缺項為沒有任何區轄高校所享受的基本建設和其他專項補貼。

力看，國家不可能再投巨資使現有高校數量再相應地翻一番，只能立足現有的高校來實現未來發展的目標。我們必須認清這一形勢，用戰略的眼光把握發展的機遇，繼續加大辦學投資主體多元化的力度，以充足的發展空間和高水平的教育教學科研及管理上的軟硬件建設，參與高等教育大發展的競爭，接受社會發展的檢驗。

2、辦學投資主體多元化是今后高校發展的必由之路。中國政府對高等教育的發展是高度重視的，政府對高等教育的撥款已占對教育總撥款的 1/4，高于日本和韓國，也高于美國。隨著國家綜合國力的日益增強，政府對高等教育投入的絕對數必定會繼續增加，但是會有一定的限度。原來用于高等教育每年增長的一個百分點，國家已決定用于發展農村基礎教育。因此，對高等教育的投資比例在一個時期內可能無法繼續提高。在這種宏觀形勢下，要實現高等教育的進一步發展，必須走辦學投資主體多元化之路，多渠道籌措資金，否則，不僅難以進一步發展，甚至難以維持現狀。作為地處經濟欠發達的邊疆民族地區由地市級窮財政支撐的呼倫貝爾學院，從 1999 年起就開始改變單純靠上級財政投入辦學的模式，在全自治區高校中率先探索并堅定不移地走投資多元化之路，在理論上是可行的，在實踐上也是成功的。

3、要樹立可持續的科學發展觀，正確處理政府投入與多元化引資籌資的關系。強調多元化投入，不是弱化政府舉辦高等教育的功能和責任，而是要改變傳統的計劃經濟條件下形成的一切靠國家政府的舊觀念、舊模式。一方面應爭取國家對高等教育有一個比較穩定的財政投入，另一方面要通過不斷增強辦學實力，提高學校靠辦學自籌經費的能力。除此之外，在籌資引資的過程中，必須樹立可持續的科學發展觀。任何矛盾都存在一個統一體中，任何事物的存在都有一定的條件和限度。籌資引資中的相當一部分是靠社會各界，包括銀行、企業甚至是私人對學校的建設發展給予投入，除個別的捐款資助學外，絕大多數投入都不可能是無償的，必然附有經濟上的較高回報。多元化的投資在一定限度內是有益的，但如果不科學測算，負債額太大，負債率太高，超過一定的負債警戒，好事就可能變成壞事，就可能發生逆向的質變，因此，要強調在發展中，在多元化籌資引資中，必須注意處理好規模、速度、質量與效益的關系，把握好事物發展的度。

4、要看到不同地區、不同層次高校的差別，從實際出發采取不同的政策措施。從實際情況看，越是那種重點的科研型名校、老校，越容易取得全方位的多元投入，除了國家重視，投入力度大，其自身的自籌和創收能力也很強。如可通過雄厚的科研取得財政支持，舉辦科技產業，進行技術開發和轉讓，興辦高水平高技術含量的校辦產業，開展各類高層次培訓，制作各類教育教學軟件，招收各國留學生等等，此外甚至可以建立校友基金，接受各種捐贈等。而一些新校、弱校，特別是地處經濟欠發達地區，邊疆民族地區的學校很少能具備這種條件和能力。省級政府為了減輕本級財政的壓力，把本科院校的管理權下放到財政能力極為有限的地市級政府，使這類本科真正成為第三世界的“地市級本科學校”，這有可能帶來高校發展的嚴重的兩極分化。

總之，要進一步探索政府與高校新型關系下高校投入制度改革之路，正確處理好政府投入與高校自我引資籌資的關系，堅定不移地繼續推進高校辦學投資多元化。通過高等教育的快速發展，為全面小康目標的實現，為建設社會主義和諧社會創造必要條件。

第五篇：湖南省2015年房地產經紀制度與政策：土地增值稅試題（推薦）

湖南省2015年房地產經紀制度與政策：土地增值稅試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、近年來新興的一種銷售模式是，其以產權式商鋪為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者。A：拍賣銷售策略 B：售后返租策略 C：先租后售策略 D：分割式銷售策略 E：工廠的生產設備

2、無污染自然環境空氣中的一氧化碳濃度約為ppm。A：1 B：10 C：50 D：100 E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

3、紀某通過甲房地產經紀機構購買了其代理銷售的某新建商品房，擬辦理預告登記。該預告登記的申請人為紀某和。A：甲房地產經紀機構

B：甲房地產經紀機構指派的房地產經紀人 C：該新建商品房的房地產開發企業 D：當地房地產管理部門 E：客戶資金代收代付風險

4、市場營銷環境的特征中，要求企業根據環境的變化及自身特點，制定合適的、有針對性的營銷策略。A：差異性 B：多變性 C：相關性 D：有限性

E：工廠的生產設備

5、”房地產經紀人對看房者提出的中肯建議，頻頻點頭并即刻將建議記錄在筆記本上”，顯示該房地產經紀人善于使用。A：口頭溝通 B：書面溝通 C：單向溝通 D：非語言溝通 E：工廠的生產設備

6、房地產經紀行業管理實行自治管理的關鍵是。A：成立協會 B：業必歸會 C：人必歸業 D：政府支持

E：客戶資金代收代付風險

7、下列房地產可以采用市場法估價的是。A：博物館 B：醫院 C：高檔公寓 D：機場

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

8、當房地產經紀企業實力發展到一定程度時，是房地產經紀人獲得房源信息的直接渠道。

A：人際關系網絡 B：老客戶推薦 C：直接接觸 D：門店接待法 E：工廠的生產設備

9、在分析、評價商機的主要標準時，就成為衡量市場機會的關鍵因素。A：風險的大小 B：成本的高低

C：競爭優勢的大小

D：機會是否與本企業的目標一致 E：工廠的生產設備

10、下列房地產權利中，屬于擔保物權的是。A：所有權 B：抵押權 C：地役權 D：租賃權

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

11、房地產經紀人有權依法發起設立或房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位的工作，指導房地產經紀人協理執行各種房地產經紀業務。A：加入 B：監察 C：監督 D：管理

E：客戶資金代收代付風險

12、關于租賃合同的自然終止，表述有誤的是。A：租賃合同到期，合同自行終止

B：承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前2個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同

C：符合法律規定或合同約定可以解除合同條款的終止 D：因不可抗力致使合同不能繼續履行的終止 E：權利型房地產投資信托

13、我國對房地產經紀人員實行。A：審批制度

B：職業資格注冊制度 C：備案制度 D：核準制度

E：客戶資金代收代付風險

14、客源和房源的關系不包括。A：互為條件 B：相得益彰 C：互為目標 D：相互獨立

E：工廠的生產設備

15、下列選項中，不屬于寫字樓項目現場展示要點的是。A：樣板層層示 B：看樓動線包裝 C：外圍包裝 D：電臺廣告

E：工廠的生產設備

16、反映企業的經營效益和管理水平的重要指標是。A：利潤 B：流動費用 C：固定費用 D：經營收入

E：客戶資金代收代付風險

17、市場營銷戰略屬于范疇。A：職能戰略 B：總體戰略 C：促銷戰略 D：成本戰略

E：工廠的生產設備

18、采用的機構管理人員的大部分時間將會用于協調和控制外部關系上。A：矩陣制組織結構形式 B：分部制組織結構形式 C：網絡制組織結構形式

D：直線一參謀制組織結構形式 E：客戶資金代收代付風險

19、一般裝飾裝修工程的造價往往占整個建筑工程總造價的。A：15％～30％ B：30％～50％ C：40％～55％ D：60％～65％

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信 20、房地產經紀人與看房客戶最好能提前看房時間min到達房屋地點，以方便帶其先了解周邊環境。A：5~10 B：10~15 C：5~15 D：10~25 E：工廠的生產設備

21、有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情的客戶屬于。A：引導型 B：試探型 C：加強型 D：成熟型

E：工廠的生產設備

22、關于房地產抵押，下列說法錯誤的是。

A：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為

B：債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償

C：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理 D：房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同 E：權利型房地產投資信托

23、房地產企業建立產品組合策略時，如果僅考慮，有可能造成企業盲目擴張。A：產品組合的長度 B：產品組合的寬度 C：產品組合的高度 D：產品組合的深度 E：工廠的生產設備

24、房地產經紀人向客戶介紹新建商品房項目整體規劃和設計是為了。A：增加客戶購買信心 B：提起客戶購買興趣 C：讓客戶下定決心購買 D：引導客戶進一步溝通 E：工廠的生產設備

25、影響物業未來產租能力的因素主要有和區位優勢。A：物質狀況 B：權屬狀況 C：房產功效 D：政策導向

E：客戶資金代收代付風險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、地震震級分為9級，能造成破壞的地震震級包括。A：2級 B：3級 C：4級 D：6級

E：7級及以上

2、房地產經紀人有情形，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會注銷注冊，收回或者公告收回房地產經紀人注冊證書。A：受刑事處罰的

B：連續4年以上(含4年)脫離房地產經紀工作崗位的 C：嚴重違反房地產經紀職業道德的

D：同時在兩個或者兩個以上房地產經紀機構執業的

E：以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產經紀人注冊證書的

3、房地產信息傳播的主要環節中，信息投放牽涉到房地產經紀信息的。A：投放量 B：選擇 C：投放方式 D：表述 E：傳播

4、針對買賣業務的物業交驗，房地產經紀人應注意的問題有。A：結清電話費

B：水表賬單是否結清 C：協助雙方進行煤氣過戶

D：檢查電表狀況是否正常運行 E：協助檢查家具電器是否正常工作

5、根據調查內容的深入程度，商圈調查可分為初步調查、深入調查和個案調查，其中初步調查的主要內容包括。

A：樓盤名稱、坐落位置、樓盤的竣工日期及開發企業 B：物業類型、物業服務公司、物業管理費的收費標準 C：該樓盤的優、劣勢分析

D：在有效商圈周邊的生活配套設施 E：有效商圈內的標志性建筑

6、下列屬于擔保貸款的房地產貸款有。A：信用貸款 B：保證貸款 C：抵押貸款 D：質押貸款 E：短期貸款

7、房地產產品的外部環境主要由三部分構成，包括． A：總體環境 B：局部環境 C：產業環境 D：生活環境 E：競爭環境

8、關于電磁輻射對人體的危害程度，排列順序正確的是。A：微波>超短波>短波>中波>長波 B：長波>中波>短波>超短波>微波 C：微波>短波>超短波>長波>中波 D：長波>微波>超短波>短波>中波

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

9、在非全面調查中，根據樣本調查對象的調查結果推斷總體數量特征的調查，稱為。A：抽樣調查 B：典型調查 C：重點調查

D：判斷抽樣調查

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信

10、放射性輻射污染的主要來源包括。A：宇宙線

B：地球上的天然反射性源 C：人類活動增加的輻射 D：醫療照射引起的放射性 E：核燃料的“四廢”排放

11、房地產經紀行業是以為服務內容的行業。A：促成房地產交易 B：提高房地產交易效率 C：降低房地產風險

D：增強房地產行業競爭 E：維護房地產交易安全

12、非隨機抽樣調研的具體方法主要有。A：簡單抽樣 B：分層抽樣 C：就便抽樣 D：判斷抽樣 E：配額抽樣

13、運用市場法估價的基本步驟一般可以分為。A：收集交易實例 B：選取可比實例

C：對可比實例的成交價格進行適當處理 D：預測可比實例的未來價格 E：求取最終的比準價值

14、在“提高公房租金”的城鎮住房制度改革中，把房租分為。A：市場租金 B：商品租金 C：成交租金 D：成本租金 E：福利租金

15、建設工程進行竣工驗收時，應符合的要求包括。A：完成工程設計和合同約定的各項內容

B：工程竣工報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字 C：工程質量評估報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字 D：有完整的技術檔案和施工管理資料 E：建設單位已按合同約定支付工程款

16、在房地產市場上，購買房地產的需求類型有。A：投資需求 B：消費需求 C：投機需求 D：意愿需求 E：跟風需求

17、房地產經紀行業管理是人民政府房地產經紀管理部門、房地產經紀行業組織對房地產經紀活動主體、房地產經紀行為等實施的管理，其目的在于。A：穩定市場環境

B：規范房地產經紀行為

C：調節經濟、市場以及行業的關系 D：增強行業之間的競爭力

E：協調房地產經紀活動相關當事人之間的關系

18、申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交的材料包括。A：企業資質等級申報表 B：企業資質證書正、副本 C：固定經營服務場所的證明 D：物業服務合同復印件 E：物業管理業績材料

19、記憶的中心環節是，也是信息的儲存。A：識記 B：保持 C：再認 D：回憶

E：房地產經紀服務的外部社會環境不誠信 20、房地產經紀人員的市場分析技能是指經紀人根據所掌握的信息，采用一定的方法對其進行分析，進而對市場的現狀及變化趨勢進行判斷。A：供給 B：風險 C：需求 D：價格 E：政策

21、住房公積金繳存基數是本人上一月平均工資，可以由組成。A：計時、計件工資

B：特殊情況下支付的工資 C：加班加點工資

D：津貼、補貼、獎金 E：生活困難補助金

22、關于簽訂抵押貸款合同要點的表述正確的是。A：必須是借款人親自在借款抵押合同上簽字

B：抵押價值和借款的數額需要區分出來，還款的期限應填寫清楚，但必須告知借款人實際還款期限以貸款實際發放日期作為起算日期

C：還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產經紀人應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區別；介紹公積金沖抵貸款本金和利息的兩種方法，為貸款客戶提供參考意見 D：逾期還款的違約責任 E：提前還貸的條件和程序

23、二級房地產估價機構具體的條件有。

A：取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上

B：在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬以上或土地面積15萬以上

C：有15名以上的專職注冊房地產估價師

D：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或出資總額不低于60％ E：有固定的經營服務場所

24、根據談話獲取的有效信息，量體裁衣為客戶推薦符合其需求的產品，這里的有效信息包括客戶告知銷售人員的等。A：接受價格 B：家庭情況

C：目前的居住情況 D：咨詢時間 E：購買意向

25、根據有關法規、規章的規定，違反商品房銷售管理規定的行為包括。A：返本銷售或者變相返本銷售商品房

B：違反規定承攬業務、擅自轉讓受托的估價業務、違反規定出具估價報告 C：未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》

D：房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用

E：在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人