第一篇：悅豪物業(yè)巴黎花園前期物業(yè)管理方案

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場(chǎng)，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng)。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位及商場(chǎng)門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

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2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。

5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。

（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保。

5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問題，及時(shí)提出整改。

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；

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5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車必須停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。

7、車管員1人，負(fù)責(zé)汽車、自行車、摩托車、電動(dòng)車管理。

如上共計(jì)25名。

五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將

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嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。

（三）培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容

培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容見附件2

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

我公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達(dá)到沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)（1）房屋

A.房屋完好率達(dá)98%以上；B.房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；（4）交通、車輛管理有序；

A、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

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B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；（2）花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；（3）修剪及時(shí)，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；（2）用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支情況；

（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件（1）硬件環(huán)境

A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象； B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全； D、停車場(chǎng)分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）； E、有集中監(jiān)控設(shè)備； F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費(fèi)；（12）代辦繳納電話費(fèi)；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機(jī)票；（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務(wù)；

3、社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動(dòng)；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

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（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

八、接管時(shí)的準(zhǔn)備工作 詳見附件3

九、服務(wù)目標(biāo)

根據(jù)《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的精神，我們保證服務(wù)達(dá)標(biāo)。

十、便民活動(dòng)

提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗(yàn)，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。

便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4

十一、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想

（一）實(shí)行小區(qū)主任管理制度；

（二）推行ISO9001質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)；

（三）進(jìn)一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；

（四）建立電腦防盜、消防報(bào)警系統(tǒng)，爭(zhēng)取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；

（五）導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的文化個(gè)性和文明居住特色的小區(qū)。

十二、公司與業(yè)主的違約責(zé)任

一、甲方違反合紙，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反合約，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反合約，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違反金；

四、乙方應(yīng)按合同約定，6個(gè)月交納一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不按本合約約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。

第八條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實(shí)的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。第九條

在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十條

本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十一條

本合約在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院起訴。

第十二條

本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條

本合約自簽訂之日起生效。

附件1 [附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]

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辦理裝修手續(xù)及管理流程圖

尊敬的住戶：

當(dāng)您喬遷新居，準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時(shí)候，請(qǐng)您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時(shí)間，讓您順利進(jìn)行裝修。

業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。

業(yè)主提出裝修申請(qǐng)：

1、填寫《室內(nèi)裝修申請(qǐng)表》；

2、提交裝修施工圖或裝修方案；

3、提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。

管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。

業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：

1、裝修許可證；

2、裝修施工人員出入證。

裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工

1、管理處對(duì)業(yè)主裝修施工過程進(jìn)行監(jiān)督

2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個(gè)月后管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收

3、驗(yàn)收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金 不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后再驗(yàn)收

裝修特別提示：

1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時(shí)，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；

2、嚴(yán)格遵守小區(qū)裝修時(shí)間（8：00--12：00 14：00--18：00）；

3、禁止裝修工人員串樓串戶；

4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；

5、樓梯搬運(yùn)材料時(shí)，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進(jìn)戶門等}；

6、垃圾實(shí)行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房?jī)?nèi) ；

7、為了您和其他業(yè)主的利益，請(qǐng)您嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！

房屋裝飾裝修管理協(xié)議

甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司

乙方：

為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長(zhǎng)使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議：

一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時(shí)，選擇實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。

二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請(qǐng)，辦理如下手續(xù)：

（1）提供裝修施工圖或裝修方案；

（2）按規(guī)定交納垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金；

（3）填寫二次裝修申請(qǐng)表。

三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進(jìn)場(chǎng)施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。

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四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時(shí)出入證（工本費(fèi)10元/本，押金20元/本），無臨時(shí)出入證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時(shí)出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。

為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時(shí)出入證押金。

五、乙方裝修前須對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi)用。

六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運(yùn)至甲方指定地點(diǎn)。拖延一天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用從裝修保證金中扣除。

七、裝修施工時(shí)間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對(duì)違反裝修時(shí)間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時(shí)間。

八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具必須存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損失。

九、裝修施工時(shí)，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶門。

十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。

十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂串場(chǎng)地，違者沒收出入證。

十二、乙方在裝修時(shí)，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺(tái)窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶上豎立廣告標(biāo)志。

結(jié)構(gòu)及外觀：

1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺(tái)及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時(shí)要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管 道：

1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、建議對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

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6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空 調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。

十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報(bào)甲方批準(zhǔn)。

十五、甲方有權(quán)按乙方申請(qǐng)的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財(cái)產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。

十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗(yàn)收，經(jīng)三個(gè)月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。

十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：悅豪物業(yè)管理有限公司

乙方： 附件2

1、管理處全體員工培訓(xùn)

（1）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡(jiǎn)介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）

（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范

（3）員工守則、行為及紀(jì)律

（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用

（7）管理服務(wù)的目的及重要性

（8）防火知識(shí)、消防裝置及使用

（9）各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案及實(shí)際操作培訓(xùn)

（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺(tái)風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。

2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）管理員的職責(zé)

（2）物業(yè)移交單元的程序

（3）清潔知識(shí)的介紹

（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹

（5）二次裝修的監(jiān)控及管理

（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程

（7）緊急事故處理程序

3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）保安人員的職責(zé)

（2）保安工作的基本概念

（3）物業(yè)安全防范與管理

（4）消防安全防范與管理

（5）車輛管理與停車管理

（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程

（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程

（8）治安消防等突發(fā)事件處理

（9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)

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（10）事件記錄規(guī)程

4、工程人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）工程人員的職責(zé)

（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程

（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序

（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程

（5）維修工具維護(hù)及保管

（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程

（8）突發(fā)事件處理程序等

5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)

（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范

（3）不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范

（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)

（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

（6）常見病蟲害及防治

（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作

（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置 附件3：

1）移交接管前的準(zhǔn)備工作

A 提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實(shí)管理用房和宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。

B 成立驗(yàn)收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。

Ⅰ移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；

Ⅱ公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；

Ⅲ公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；

Ⅳ機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。

2）物業(yè)資料的移交接管

A 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料；

ⅰ項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

ⅱ用地批準(zhǔn)文件；

ⅲ建筑執(zhí)照；

ⅳ業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。

Ⅱ市府驗(yàn)收合格資料

ⅰ市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

ⅱ市建筑消防驗(yàn)收合格證；

ⅲ物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書；

ⅳ用電許可證；

ⅴ房屋使用說明書；

ⅵ房屋保修書。

Ⅲ工程技術(shù)資料

ⅰ竣工圖-包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；

ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ⅲ地質(zhì)勘察報(bào)告；

ⅳ工程合同及開、竣工報(bào)告；

ⅴ圖紙會(huì)審記錄；

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ⅵ工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

ⅶ隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

ⅷ沉降觀察記錄；

ⅸ竣工驗(yàn)收證明書；

ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

Xi砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告；

Xii供水試壓報(bào)告。

3）物業(yè)接管驗(yàn)收程序

A 業(yè)主委員會(huì)通知本公司接管驗(yàn)收；

B 驗(yàn)收小組按核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函；

C 驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收；

D 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；

4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

A 驗(yàn)收項(xiàng)目：小區(qū)的公共場(chǎng)所、設(shè)施及其水電設(shè)備等； Ⅰ基礎(chǔ)設(shè)施； Ⅱ天面； Ⅲ公用天線；

Ⅳ消防設(shè)施（消防栓、消防箱）； Ⅴ公共路燈； Ⅵ綠化； Ⅶ公共道路； Ⅷ垃圾箱（池）； Ⅸ垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站； Ⅹ崗?fù)ぃ?Ⅺ車庫；

Ⅻ沙井、檢查井和化糞池； ⅩⅢ明暗溝； ⅩⅣ擋土墻、坡； ⅩⅤ踏步； ⅩⅥ臺(tái)階；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。附件4：

（一）各項(xiàng)便民服務(wù)

日常生活家政服務(wù)

1、提供家庭勞務(wù)服務(wù)（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）

2、鐘點(diǎn)家庭服務(wù)

3、電話留言服務(wù)

4、代辦電話開戶

5、代辦煤氣開戶

6、代辦有線電視開通

7、代叫出租車

8、代訂牛奶

9、代請(qǐng)家教

裝 修

1、設(shè)計(jì)咨詢

2、采購咨詢

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『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

3、施工咨詢

4、材料咨詢

維 修

1、清洗安裝排風(fēng)扇、洗衣機(jī)

2、清洗安裝抽油煙機(jī)

3、清洗安裝空調(diào)過濾器

4、安裝玻璃

5、音響及家用電器

6、安裝燈具、門鈴、櫥柜

7、安裝熱水器、洗手間潔具

8、檢修電路、家用電器

9、修理家具配件

10、修理防盜門

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更換水表、電表、開關(guān)、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管 醫(yī)療服務(wù)

1、建立住戶健康檔案卡

2、住戶生病時(shí)代辦聯(lián)系醫(yī)院 園 藝

1、住戶提供家庭園藝咨詢

2、鮮花護(hù)養(yǎng)術(shù) 商 務(wù)

1、傳真

2、復(fù)印

3、打字

4、代訂車、船、機(jī)票

5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等 特約服務(wù)

可根據(jù)業(yè)主需求增設(shè)其它特約服務(wù)項(xiàng)目

（二）各項(xiàng)社區(qū)文化

1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對(duì)聯(lián)）

2、不定期舉行棋牌、球類比賽

3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動(dòng)

4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動(dòng)（不定期）

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『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

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第二篇：前期物業(yè)管理方案

編號(hào)：

前期物業(yè)管理方案

通遼物業(yè)管理辦公室

前期物業(yè)管理方案

物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫： 目 錄

1.0 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管驗(yàn)收 ………………… …….3 4.0入伙時(shí)的工作

………………….5 5.0物業(yè)管理整體設(shè)想 ………………………...7 6.0管理機(jī)制、管理架構(gòu)人員及配備

…………8 1.0管理內(nèi)容

在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等；

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等；

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；

6、交通、車輛行駛及停泊；

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；

10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；

12、積極配合小區(qū)的銷售。

13、太陽能統(tǒng)一編號(hào)。

2.0入伙前的工作

1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前2個(gè)月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前2個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，3

《管理規(guī)約》，《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。2.0 物業(yè)接管驗(yàn)收 3.0物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2.1項(xiàng)目工程技術(shù)資料

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）機(jī)電設(shè)備使用說明書。2.2公共部位接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體:

一．外墻應(yīng)平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。

五． 門窗：

（1）門：應(yīng)安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴(yán)密、門鎖安裝牢固、無污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象，無堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢，完好無損。

十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施:

一.散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。

二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標(biāo)識(shí)線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

六．樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。七．保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。

八．停車場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

2.3機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收

一.電梯:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號(hào)，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。三．保安監(jiān)控設(shè)備；

四、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收

（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線已穿通至戶內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。（5）地腳線干凈，預(yù)埋線位正確、齊全。（6）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。4.0沁源物業(yè)入伙時(shí)的工作 4．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。

4．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）《業(yè)主手冊(cè)》；（2）《房屋裝修申請(qǐng)表》；（3）《管理規(guī)約》；

（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書》；（7）《住宅使用說明書》

（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 4．3 接管問題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。或?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄

預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)一年

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見裝修申請(qǐng)表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請(qǐng)備齊：

1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費(fèi)

5.0 物業(yè)管理整體設(shè)想 5.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想

堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。

通遼市沁源物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入業(yè)內(nèi)先進(jìn)的管理體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。

5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。借助其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者

與服務(wù)接受者的關(guān)系。5.2推行“全員首接責(zé)任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。5.3智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。

5.4根據(jù)業(yè)主/用戶的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。

加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營造的特定氛圍之下，使生活康建物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂。6.0管理機(jī)制及人員架構(gòu)

6.1建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運(yùn)作模式

6.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：

日常物業(yè)管理

計(jì)劃制定

設(shè)備管理 清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理

設(shè)施管理

設(shè)備、設(shè)施控制程序

月工作計(jì)劃

設(shè)備管理手冊(cè)

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī) 公共秩序維護(hù)工作手冊(cè)

安全管理控制程序

消防管理控制程序

緊急情況控制程序

檢查

管理處日檢.周檢

部門主管月檢.抽檢

服務(wù)中心（辦公室）

檔案管理

6.2.2服務(wù)中心客戶信息反饋機(jī)制： 服務(wù)中心主任

服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門

客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心

信息反饋

公共秩序維護(hù)部

工程部

財(cái)務(wù)部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)

6.2.3.檢查監(jiān)督機(jī)制：

為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢，抽檢

專業(yè)部門定期與不定期檢查

內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系

半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì)

外部檢查

6.2.4.秩序維護(hù)管理工作機(jī)制：

巡邏崗

車場(chǎng)崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報(bào)警

電子門禁.智能門閘

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

車場(chǎng)崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

秩序維護(hù)工作手冊(cè)

護(hù)衛(wèi)部

報(bào)警控制程序

人防

技防

24小時(shí)值班

安全管理

6.3 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。基于對(duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理助理

品質(zhì)管理部

財(cái)務(wù)部

行政綜合事務(wù)部

各項(xiàng)目管理部

6．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

2、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向物業(yè)公司公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。

3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。

4、綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

5、各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。6.5各管理處組織架構(gòu)圖 物業(yè)管理處

護(hù)衛(wèi)固定崗3人

護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班1人

電工1人

服務(wù)前臺(tái)1人

文員1人

護(hù)衛(wèi)巡邏崗4人

清潔班10人

管理員2人

綠化工1人

工程維修主管1人

財(cái)務(wù)部收款1人

護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管1人

泥水工1人

人員配置及簡(jiǎn)要說明：

以上是草擬的工作方案，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

第三篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案（試行）

一、成立項(xiàng)目物業(yè)管理處

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細(xì)見物業(yè)管理架構(gòu)圖）

1、管理處各類人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。

（2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周圍環(huán)境的有無影響、設(shè)備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。

（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。

2、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報(bào)裝及有線電視開通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_通相關(guān)事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。

（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。

1、工程技術(shù)資料：

（1）建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案表。

（2）建筑工程消防驗(yàn)收合格證書。

（3）建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書。

（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。

（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。

（7）電梯使用合格證。

（8）機(jī)電設(shè)備使用說明書。

2、公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。

（1）、其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃?xì)獗恚恍l(wèi)生潔具；給水設(shè)施；排水管道；其他配電設(shè)施。

（2）、公共配套設(shè)施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設(shè)計(jì)、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱；保安崗?fù)ぁ⒈０驳篱l；停車場(chǎng)地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護(hù)坡，檔土墻；臺(tái)階；招牌，廣告牌。

（3）、機(jī)電設(shè)備：電梯；變配電設(shè)備；發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)；消防監(jiān)控設(shè)備；保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備；經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。

（4）、室內(nèi)部分接管驗(yàn)收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺(tái)；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡(luò)、可視對(duì)講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃?xì)夤艿馈⒓儍羲埽坏啬_線；預(yù)埋線；土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。

三、物業(yè)入伙時(shí)的工作

1、需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對(duì)外包工程在接管時(shí)遺留問題的處理使用）。

2、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務(wù)指南》；《房屋裝修申請(qǐng)表》；《臨時(shí)管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；《房屋驗(yàn)收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；

3、接管問題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實(shí)等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證

書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。或?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書）

4、入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)3個(gè)月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見裝修申請(qǐng)表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；

四、管理機(jī)制及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則。基于對(duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。

（3）、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見和預(yù)防措施。

（4）、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。

（5）、行政人事部1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān)事宜。

2、管理處組織架構(gòu)（略）

（1）、主要工作職責(zé)：

（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）

（1）、負(fù)責(zé)管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；

（2）、負(fù)責(zé)管理中心財(cái)務(wù)監(jiān)督；

（3）、負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系，處理好與地方政府關(guān)系、發(fā)展商關(guān)系；（4）、對(duì)上級(jí)部門負(fù)責(zé)，全面負(fù)責(zé)公寓式物業(yè)的服務(wù)與管理及運(yùn)作；

（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關(guān)系；

（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務(wù)成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)服務(wù)中心的管理工作及考勤；

（2）、負(fù)責(zé)辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；

（3）、負(fù)責(zé)接待客戶投訴問題的跟進(jìn)；

（4）、負(fù)責(zé)行政人事工作的管理；

（5）、負(fù)責(zé)小區(qū)清潔、綠化肥廠服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務(wù)工作達(dá)標(biāo)；

（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)維修班的管理工作和維修技能培訓(xùn)；

（2）、負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的制定；

（3）、負(fù)責(zé)住戶二次裝修裝飾審批和管理；

（4）、負(fù)責(zé)住戶維修和回訪工作；

（5）、負(fù)責(zé)與各建筑單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，做好房屋保修工作；

（6）、負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)維修的管理工作；

（7）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)班的管理工作；

（2）、負(fù)責(zé)安全護(hù)衛(wèi)培訓(xùn)、考核工作；

（3）、負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理工作；

（4）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（五）事務(wù)助理

（1）、負(fù)責(zé)接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；

（2）、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務(wù)的實(shí)施；

3、負(fù)責(zé)訂報(bào)、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務(wù)、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目；

4、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目，并按規(guī)定收取費(fèi)用；

5、負(fù)責(zé)家政服務(wù)項(xiàng)目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保姆等有償服務(wù)內(nèi)容的辦理；

6、負(fù)責(zé)商務(wù)中心如打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務(wù)項(xiàng)目的辦理；

7、負(fù)責(zé)辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打印；

8、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)日常收費(fèi)及財(cái)務(wù)報(bào)表制作等工作；

9、協(xié)助客服主管工作；

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（七）綠化工

1、負(fù)責(zé)指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護(hù)管理。

2、每天巡查本崗位所有綠化植物及設(shè)施是否正常，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時(shí)上報(bào)綠化班長(zhǎng)。

3、做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補(bǔ)植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。

4、做好室內(nèi)、室外庭園景點(diǎn)布置及換花工作。

5、負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)各種園林機(jī)械設(shè)備，保證機(jī)械設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。

（八）出納

1、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)會(huì)制度，遵守職業(yè)道德；

2、做好管理費(fèi)催收工作；

3、制作管理費(fèi)催收單，做好收支賬目；

4、定期進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)，進(jìn)行賬實(shí)核對(duì)，發(fā)生差錯(cuò)及時(shí)匯報(bào)。

（九）廚師

1、負(fù)責(zé)保障員工的用餐標(biāo)準(zhǔn)和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導(dǎo)就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費(fèi)；

2、按管理處規(guī)定用餐時(shí)間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時(shí)間。非規(guī)定用餐時(shí)間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。

3、每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進(jìn)行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴(yán)密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。

4、嚴(yán)格按公司的伙食標(biāo)準(zhǔn)購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長(zhǎng)。

5、主動(dòng)了解市場(chǎng)菜價(jià)，了解就餐人員對(duì)伙食的意見和飲食習(xí)慣，在保證伙食費(fèi)不超標(biāo)的前提下，及時(shí)合理調(diào)整飲食口味。

6、做好消防工作，開火前認(rèn)真檢查煤氣閥是否正常、下班時(shí)要認(rèn)真檢查煤氣閥是否關(guān)好，杜絕意外事故發(fā)生。

下屬各部門員工各司其職，完成公司及領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。

人員配置及簡(jiǎn)要說明：

1、管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名； 現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；

文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；

社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；

前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）。客戶服務(wù)部共計(jì)9名。

3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。

4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時(shí)值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽客戶服務(wù)中心電話及智能報(bào)警）；地下車庫車場(chǎng)保安6名暫無（出入口各1名，車場(chǎng)巡查加頂崗1名）。銷售中心門口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。

6、收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問題還未確定需添加。另：購買二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽臺(tái)如銷售時(shí)同意其開設(shè)拉閘門也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

五、ISO9001：2008質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2008質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2008質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制：

日常管理運(yùn)作模式；

服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制；

檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶信息反饋機(jī)制；

安全管理機(jī)制；

設(shè)備管理機(jī)制；

專業(yè)化運(yùn)作模式

5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：日常物業(yè)管理；計(jì)劃制定；設(shè)備管理；清潔管理；綠化管理；安全管理；裝修管理；消防管理；社區(qū)文化；緊急情況處理理；設(shè)施管理；設(shè)備、設(shè)施控制程序；月工作計(jì)劃；設(shè)備管理手冊(cè)；供方選擇；檔案管理

客戶信息反饋機(jī)制

第四篇：前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案

根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”前期物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

一、蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)概況

“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，總建筑面積47918.91萬平方米，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價(jià)值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“元大物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)的實(shí)況，我司確定蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改。滿意率達(dá)95%以上。

(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1)棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。

(2)弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

(3)消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無長(zhǎng)時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。

(4)停車場(chǎng)（庫）停放整齊，場(chǎng)地整潔。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

(2)配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng)。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。

(3)配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā)。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。

四、為開展蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理方案及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積進(jìn)5萬平方米計(jì)算,本公司“太倉元大企業(yè)物業(yè)管理有限公司”擬設(shè)置工作人員20人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理部總經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員 3人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員 4人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 10人 負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析

蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)綜合管理費(fèi)暫定標(biāo)準(zhǔn)為(以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi))：

管理費(fèi) 維修金

1.多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米·月 2.商業(yè) 3.55元/平方米·月

3.地上車位 100元/位·月

4.地下車位能耗及管理費(fèi) 50元/位·月 5.地下車庫租賃及管理費(fèi)200元/位.月

注：除1、2、4、項(xiàng)外3、5、項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上下浮動(dòng)20%

五、“蓮花休閑廣場(chǎng)小區(qū)”物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1)、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照)。

2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)

2.入伙管理

1)、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊(cè)》;配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《太倉市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《太倉市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在小區(qū)四周、車輛進(jìn)出口、小區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

2、對(duì)出租戶管理

租戶在小區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)（庫）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等)。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等)。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄;室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3)弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無灰塵，無手印

擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印

擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

擦消火栓 1次/月 無灰塵

擦窗戶 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無雜物

路邊綠地 2次/天 無雜物

水泵結(jié)合器 1次/周 無灰塵

路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次)確保基本無雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2)、特約服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理;信息咨詢服務(wù)等

六、物業(yè)接管事項(xiàng)說明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以牛副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具10年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn))。成員包括2名電工、1名物業(yè)經(jīng)理 G、延伸物業(yè)管理服務(wù)

代繳代辦服務(wù)：為業(yè)主代繳各類費(fèi)用，代辦信件的郵寄與郵寄服務(wù)等等。代征代訂服務(wù)：為業(yè)主提供各類需求訂制服務(wù)，如票務(wù)代訂、報(bào)刊代訂等等。代租代售服務(wù)：為業(yè)主提供房屋的代租、代售服務(wù)； 人員接送服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需要，因特殊原因無法接待其親戚朋友，可委托我物業(yè)管理公司人員代其接待客人，并妥善安排，直到業(yè)主歸來。代請(qǐng)家政服務(wù)：鑒于業(yè)主的特殊需求，為業(yè)主代請(qǐng)家政服務(wù)。

商務(wù)服務(wù)：針對(duì)商業(yè)經(jīng)營業(yè)主的需求，提供與之相適應(yīng)的各類商務(wù)服務(wù)，物業(yè)管理方案 以滿足小型企業(yè)內(nèi)部智能部門不完善所帶來的不變，從而方便業(yè)主。中介咨詢服務(wù)：為業(yè)主提供各種咨詢服務(wù)，如室內(nèi)綠化、設(shè)計(jì)、花卉養(yǎng)護(hù)、綠化租擺等，以及其他各種需求信息服務(wù)，提供各種中介聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

其他委托服務(wù)：根據(jù)業(yè)主的需求，我們將設(shè)定其他的特約服務(wù)，直接服務(wù)于業(yè)主。

第五篇：物業(yè)管理前期方案

廠壩鉛鋅礦隴林佳園經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)

物業(yè)管理方案

天水成紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年3月7日

物業(yè)管理前期方案

一、管理原則

根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，本著“為業(yè)戶營造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。

二、物業(yè)管理工作目的

1、保持和提高物業(yè)的完好度。通過加強(qiáng)對(duì)小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇保值增值；

2、創(chuàng)造良好優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，提供一個(gè)良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；

3、維護(hù)業(yè)戶的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)不但為了安住、保值、增值，還需享受良好服務(wù)，對(duì)物業(yè)提供專業(yè)的管理，加強(qiáng)對(duì)也戶自身行為的約束，提供多項(xiàng)服務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；

4、對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高發(fā)展商的社會(huì)聲譽(yù)，創(chuàng)造物業(yè)品牌；

5、以良好的售后服務(wù)建立小區(qū)的品牌形象。努力爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)榮譽(yù)及ISO9001：2000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，賦予小區(qū)無形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良好的企業(yè)效益與社會(huì)效益。

三、實(shí)施辦法

天水成紀(jì)物業(yè)管理中心將以服務(wù)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”為宗旨，以專業(yè)化和管理履行其物業(yè)管理職能，為打響樓盤品牌、做大做好成紀(jì)事業(yè)盡獻(xiàn)力量。為此，物業(yè)公司對(duì)“隴林佳園經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期物業(yè)管理工作做了認(rèn)真部署，做了分段、針對(duì)性和管理方案如下：

（一）超前介入階段

服務(wù)內(nèi)容：在物業(yè)開發(fā)規(guī)劃階段主動(dòng)介入，為發(fā)展商出謀劃策，對(duì)物業(yè)公建設(shè)施配套的配置做專業(yè)咨詢服務(wù)。如：健身鍛煉和有關(guān)硬件設(shè)施、幼兒園、綠地、停車場(chǎng)、物管用房等物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和有關(guān)硬件的科學(xué)合理布置，物業(yè)公司將根據(jù)已有的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)成為發(fā)展商建言獻(xiàn)策。

服務(wù)方式：與發(fā)展商簽訂咨詢合同，約定專業(yè)咨詢服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司以顧問形式介入，從樓盤報(bào)建到工程竣工整個(gè)規(guī)劃、建設(shè)期間派請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行全方面咨詢服務(wù)。

（二）前期物業(yè)管理階段 1.工程建設(shè)階段

這期間物業(yè)公司的介入主要服務(wù)內(nèi)容有：

（1）掌握工程進(jìn)度，并把各項(xiàng)土建信息集中建檔；

（2）對(duì)施工質(zhì)量、建筑材料的選用等方面做些合理化建議，消除今后物業(yè)管理方面的安全隱患；（3）對(duì)施工期間的物業(yè)做好安全護(hù)衛(wèi)工作、售樓部的保潔工作，配合開發(fā)商做好樓盤的宣傳管理工作。

服務(wù)方式：

（1）物業(yè)公司繼續(xù)派請(qǐng)土木工程、水電設(shè)施等方面的專家以顧問形式介入服務(wù)；

（2）物業(yè)公司派2—3名保安在建筑現(xiàn)場(chǎng)巡邏，同時(shí)增設(shè)1名保潔員做好清潔工作；

（3）由物業(yè)公司派1名宣傳干事配合總公司做好樓盤銷售工作； 2.竣工驗(yàn)收及設(shè)施設(shè)備安裝階段 工程竣工后，物業(yè)公司主要服務(wù)內(nèi)容為：

（1）配合開發(fā)商對(duì)主體建筑、附屬建筑進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案；

（2）參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝布局和調(diào)試工作，并對(duì)各項(xiàng)性能指數(shù)和廠商進(jìn)行建檔，掌握生產(chǎn)廠商、安裝公司、建筑材料的保質(zhì)、保修期等情況；

（3）參與小區(qū)園林建設(shè)，在園林布局、花草樹木的選用、建筑小區(qū)的擺設(shè)等方面做專業(yè)化、合理化建議，并對(duì)其進(jìn)行護(hù)衛(wèi)、保潔、綠化等工作。

（4）配合總公司做好樓盤銷售的宣傳工作，發(fā)放宣傳資料等。3.物業(yè)接管階段及入伙階段

這期間是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，主要工作有：（1）與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》；（2）對(duì)移交的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，收齊物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，并與發(fā)展商詳細(xì)約定保修事宜；

（3）建立住房檔案，做好業(yè)主工作，制定各項(xiàng)管理?xiàng)l約、物業(yè)管理收費(fèi)辦法等相關(guān)的規(guī)范性文件，發(fā)放入伙通知書、接房須知、管理規(guī)約等資料，并做好物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的宣傳工作；

（4）做好房屋的裝飾、裝修管理，審核裝修隊(duì)的來源及資質(zhì)證書，嚴(yán)格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》對(duì)裝修方案的審批制，把裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

（5）對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修維護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等做全方面的專業(yè)化管理，并積極開展各項(xiàng)便民服務(wù)措施如代收代繳水電費(fèi)、車輛停放管理、聯(lián)系家政服務(wù)等。

業(yè)主入伙一處后，成立業(yè)主委員會(huì)，這時(shí)的物業(yè)管理就進(jìn)入由業(yè)主委員會(huì)團(tuán)體自治管理和物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的運(yùn)行階段，前期物業(yè)管理完成。

以上是天水成紀(jì)物業(yè)管理中心對(duì)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請(qǐng)有關(guān)部門指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。

物業(yè)管理方案

突發(fā)停電方案

1.在接到停電通知的情況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通知；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。

2.在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。

3.保安部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

4.管理運(yùn)作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住房，要求住房保持冷靜，做好防范。

5.若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商房啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

6.安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時(shí)關(guān)閉大門。7.派人值守辦公室、值班室，耐心接待住房和商房詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。

8.詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因，應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。9.突發(fā)停電的預(yù)防措施：

1）工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。2）管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫字樓住房、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。

3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修費(fèi)的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。

意外傷亡方案

1.小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。

2.若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。

3.若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電）。

4.若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到現(xiàn)，共同制訂搶救方案。

5.若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。

6.若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。

7.若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目標(biāo)者，如有監(jiān)控錄像，保存相關(guān)錄像，報(bào)請(qǐng)警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。

8.傷者被送往醫(yī)院搶救時(shí)，應(yīng)記錄下救護(hù)車號(hào)碼，送往醫(yī)院以及傷者情況。

9.詳細(xì)記錄意外傷亡經(jīng)過。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時(shí)內(nèi)寫出書面報(bào)告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。

電梯困人方案

1.任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。

2.保安部負(fù)責(zé)人或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

3.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志錯(cuò)迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。

4.保安部負(fù)責(zé)人或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過情況，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開時(shí)間、車輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。

水浸方案

1.員工接到報(bào)警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢(shì)情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，防止水浸范圍擴(kuò)大。

2.相關(guān)人員接報(bào)后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)行，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。

3.立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受學(xué)好區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。

4.在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。5.組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。

6.水源中斷后，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。

7.如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。

8.召開會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。

9.詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損情況。10.一些常見水浸事故的預(yù)防措施：

1）保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。

3）災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。

4）管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。5）對(duì)業(yè)主、用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主、用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。

6）平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。火災(zāi)應(yīng)急方案

無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意到現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。

1.報(bào)警要求

1.1內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問清： A.起火地點(diǎn)； B.起火部位； C.燃燒物品； D.燃燒范圍； E.報(bào)警人姓名； F.報(bào)警人電話。

1.2向“119”報(bào)警應(yīng)講清： A.小區(qū)名稱；

B.火場(chǎng)地址（包括路名、門牌號(hào)碼、附近標(biāo)專物）； C.火災(zāi)發(fā)生部位； D.燃燒物品； E.火勢(shì)狀況；

F.接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人； G.報(bào)警人姓名； H.報(bào)警人電話。2.成立臨時(shí)指揮部

2.1 物業(yè)經(jīng)理或值班人員接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。

2.2 臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安部負(fù)責(zé)人、工程物料部負(fù)責(zé)人、行政部負(fù)責(zé)人、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部負(fù)責(zé)人或值班人員代任指押。

3.人員疏散和救護(hù)

小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。火災(zāi)發(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客自己的生命安全。

4.警戒

4.1 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。

4.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。

4.3 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。

4.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。

4.5 加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。

4.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。