第一篇：山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)

山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)

1、工業(yè)用地控制指標(biāo) 1.1 指標(biāo)解釋

（1）投資強(qiáng)度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計(jì)算公式：投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積 其中：項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。全省城市劃分為7個(gè)類別。工業(yè)項(xiàng)目按照其行業(yè)類型和城市類別，不得低于規(guī)定的投資強(qiáng)度控制指標(biāo)。（2）容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積（包括地下建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積

其中：當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

采用國(guó)土資源部規(guī)定的指標(biāo)。工業(yè)項(xiàng)目按照其行業(yè)類型不得低于相應(yīng)的指標(biāo)值。（3）建筑系數(shù)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物和堆場(chǎng)占地面積之和與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積x100% 工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)一般不得低于35%。（工業(yè)流程或生產(chǎn)安全上有特殊要求的除外）（4）廠前區(qū)比例：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積或分?jǐn)偼恋孛娣e與項(xiàng)目總用地面積的比值。

計(jì)算公式：廠前區(qū)比例=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積或分?jǐn)偼恋孛娣e÷項(xiàng)目總用地面積x100% 工業(yè)項(xiàng)目的廠前區(qū)比例不得超過(guò)7%。

（5）綠地率：項(xiàng)目用范圍內(nèi)綠化占用土地面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：綠化占地面積÷項(xiàng)目總用地面積x100% 工業(yè)項(xiàng)目的綠地率一般不就超過(guò)15%。

關(guān)于做好山東省禁止限制供地項(xiàng)目目錄和山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施工作的通知

關(guān)于做好《山東省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄》和《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)

準(zhǔn)》實(shí)施工作的通知

各市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

省國(guó)土資源廳會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬定的《山東省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄》和《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)省政府同意，請(qǐng)各級(jí)、各部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行。為切實(shí)做好有關(guān)組織實(shí)施工作，確保集約用地、節(jié)約用地，現(xiàn)通知如下：

一、嚴(yán)格按照國(guó)家和我省產(chǎn)業(yè)政策供地。新增建設(shè)項(xiàng)目用地必須符合國(guó)家和我省產(chǎn)業(yè)政策，凡《山東省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄》禁止的項(xiàng)目，各級(jí)政府和國(guó)土資源管理部門(mén)一律不得受理項(xiàng)目用地申請(qǐng)，不得辦理用地審批手續(xù)；列入限制范圍內(nèi)的項(xiàng)目，以及允許或鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家項(xiàng)目管理的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)投資主管部門(mén)審批、核準(zhǔn)、備案后方可供地。建設(shè)用地安排優(yōu)先保證國(guó)家和省重點(diǎn)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施以及安康工程中低檔次住房項(xiàng)目等。通過(guò)

推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地結(jié)構(gòu)的改善，大力提高我省土地資源利用的效率和水平。

二、大力推進(jìn)全省土地集約利用水平的提高。建設(shè)用地要嚴(yán)格控制增量，積極盤(pán)活存量，把節(jié)約、合理用地放在首位。國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地投資強(qiáng)度一般一得低于240萬(wàn)元/畝。省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地投資強(qiáng)度，青島、煙臺(tái)、威海市轄區(qū)，一般不得低于200萬(wàn)元/畝；濟(jì)南、淄博、濰坊、東營(yíng)、泰安、萊蕪、濟(jì)寧、日照市轄區(qū)，一般不得低于160萬(wàn)元/畝；濱州、德州、聊城、菏澤、棗莊、臨沂市轄區(qū)，一般不得低于100萬(wàn)元/畝。在各類開(kāi)發(fā)區(qū)，固定資產(chǎn)投資小于500萬(wàn)元的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，可通過(guò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率一般不得低于0.6、建筑密度不低于35%、綠地率不高于15%、廠前區(qū)用地比例不高于7%。城鄉(xiāng)規(guī)劃和其他建設(shè)項(xiàng)目具體用地指標(biāo)，應(yīng)嚴(yán)格按《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)用地各環(huán)節(jié)要嚴(yán)格執(zhí)行用地標(biāo)準(zhǔn)。各部門(mén)要密切配合，齊抓共管，保證各類建設(shè)項(xiàng)目按標(biāo)準(zhǔn)用地。在城市規(guī)劃建設(shè)中，由于用地區(qū)位、項(xiàng)目性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施承載力差別較大，需區(qū)別不同情況，依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，合理確定建設(shè)項(xiàng)目的容積率和用地標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位要強(qiáng)化節(jié)約用地意識(shí)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中，自覺(jué)控制建設(shè)用地面積，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的建筑容積率、投資強(qiáng)度等公證機(jī)關(guān)約用地定額標(biāo)準(zhǔn)。各地要因地制宜發(fā)展多層、高層建筑，不得超規(guī)定指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)，不得圈占土地搞“花園式工廠”。進(jìn)一步完善、落實(shí)推進(jìn)建設(shè)用地集約利用的鼓勵(lì)政策措施，切實(shí)提高建設(shè)用地集約利用水平。

四、各級(jí)、各部門(mén)要牢固樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀、政績(jī)觀。要高度重視土地的保護(hù)和合理利用，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善土地法制，建立嚴(yán)格、科學(xué)、有效的土地管理制度，把貫徹執(zhí)行《山東省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄》和《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》、落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，作為推進(jìn)我省建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的重要措施來(lái)抓，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，提升管理水平，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的利益，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

《山東省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄》和《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》文本由山東省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)印制。

第二篇：城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)

城市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)

班級(jí)：土管12-1 學(xué)號(hào)：20126961 姓名：陳楊

摘要：目前，我國(guó)正處于城市化快速增長(zhǎng)的階段，人地矛盾尖銳。如何緩解這種矛盾，如何利用好土地，尤其是城市土地已成為一個(gè)迫切的問(wèn)題，我國(guó)的土地利用現(xiàn)狀要求我們必須轉(zhuǎn)變土地粗放利用方式為集約利用方式，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，充分挖掘城市用地潛力，走內(nèi)涵式城市發(fā)展道路。本文主要是就近年來(lái)的闡述了我國(guó)城市土地集約化利用的迫切性；簡(jiǎn)單總結(jié)城市土地集約利用的影響因素，探討了城市土地集約利用的內(nèi)涵、以及城市土地集約利用評(píng)價(jià)方法，分析當(dāng)前我國(guó)城市土地研究中城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)方法等存在的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：

城市 建設(shè)用地 集約利用

評(píng)價(jià)

Abstract:At present, our country is in the stage of rapid urbanization, the contradiction between human and land is sharp.How to alleviate this contradiction, how to use the good land, especially the urban land has become an urgent problem.china's land use situation demands that we must change the land extensive utilization of intensive use, optimize the structure of urban land use, improve the land use efficiency, fully tap the urban land potential, take the road of the development of connotation type city.thepaper analysesthe urgencyof intensive land utilization of ourcountry；simple summary of urban land intensive use of the impact factors.the paper discusses the meaning and the evaluation methods of the intensive land utilization.analysis of the problems of intensive use evaluation indexs and evaluation methods about our country’s intensive land utilization.Key words: city；land for construction；intensive use；evaluation 1 研究背景

當(dāng)今世界，城市土地的利用問(wèn)題越來(lái)越受到各國(guó)的關(guān)注。探討城市土地的利用與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，控制城市用地蔓延，一直是世界各國(guó)政府所關(guān)注的熱門(mén)問(wèn)題。西方國(guó)家在城市化前期，受郊區(qū)廉價(jià)土地的誘惑，城市盲目向外蔓延，這種日益擴(kuò)大的城市蔓延現(xiàn)象，不僅占用了大量寶貴的耕地和林地資源，使生態(tài)環(huán)境破壞愈演愈烈，許多在這片占老大陸生存了幾萬(wàn)年的物種也在這場(chǎng)過(guò)度郊區(qū)化中大批滅絕，同時(shí)也導(dǎo)致了城市用地規(guī)模的不合理擴(kuò)張和城市土地資源的粗放化經(jīng)營(yíng)，引發(fā)了通勤成本高、出行時(shí)間長(zhǎng)、中心區(qū)衰敗、環(huán)境惡化等一系列城市問(wèn)題。

我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，土地資源人均占有量為0.9hm2，僅為世界平均人均占有量的33.9%，人均耕地面積更少，僅為0.1hm2，為世界平均水平的27％。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的提高，各項(xiàng)建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量日益增多，城市建成區(qū)面積日益擴(kuò)大。從1981年～1998年，我國(guó)城市建成區(qū)面積凈增約139萬(wàn)km2，總量增長(zhǎng)1.87倍。這種增長(zhǎng)趨勢(shì)隨著我國(guó)進(jìn)入城市化快速發(fā)展階段將進(jìn)一步持續(xù)下去。同時(shí)來(lái)自國(guó)土資源部專項(xiàng)調(diào)查表明，我國(guó)土地浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。從1996年到2004年不到l0年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)耕地減少了l億多畝；與此同時(shí)，大量土地被租放利用，甚至浪費(fèi)。到2004年底，全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共閑置土地107.93萬(wàn)畝，空閑土地84.24萬(wàn)畝，批而未供土地203.44萬(wàn)畝，三類土地總量為395.61萬(wàn)畝，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與資源的日益匱乏是中國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)持續(xù)發(fā)展的主要矛盾[1]。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加速發(fā)展，城市用地?cái)U(kuò)張迅速，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式面臨由粗放經(jīng)濟(jì)向集約經(jīng)濟(jì)的根本性轉(zhuǎn)變[2]，土地集約利用已成為發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的必然要求[3]。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程不可避免地要占用大量土地資源[4]，同時(shí)城市存量土地資源又存在粗放利用現(xiàn)象[5]，正確處理經(jīng)濟(jì)建設(shè)和耕地保護(hù)的關(guān)系，充分發(fā)揮土地潛力，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展尤為重要[6]。

2土地集約利用內(nèi)涵

集約利用的概念最初來(lái)自農(nóng)業(yè)用地研究,來(lái)自于李嘉圖(David Ricardo)等古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家在地租理論中對(duì)農(nóng)業(yè)用地的研究。他認(rèn)為農(nóng)地集約利用是指在一定面積土地上，集中投入較多的生產(chǎn)資料和活勞動(dòng)、使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積土地上獲取高額收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。其基本涵義是指增加土地投入．獲得土地最高報(bào)酬。一般把單位面積土地上的資本、技術(shù)和勞動(dòng)投入量看作是土地利用的集約度，表示土地與資本、技術(shù)和勞動(dòng)的結(jié)合程度。所投入資本、技術(shù)和勞動(dòng)越多，則集約度越高，反之，則越低。隨著城市土地的研究，借鑒了農(nóng)業(yè)中土地集約利用的概念。由于城市土地利用的綜合性、復(fù)雜性，對(duì)于城市土地集約利用沒(méi)有形成共識(shí)。有的學(xué)者認(rèn)為城市土地集約利用就是合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)下，高效的管理方法，產(chǎn)出高的經(jīng)濟(jì)效益。[7]；有的學(xué)者認(rèn)為城市土地集約利用就是單位面積的投入及其使用狀況[8]。

但是最終達(dá)成了三點(diǎn)，其如下：

1.城市土地的集約利用是和較高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)利用相聯(lián)系

2.城市土地的集約利用要以一定的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然、社會(huì)條件為基礎(chǔ) 3.城市土地集約利用是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一 在明白城市土地集約利用之外，我們需要知道在上述理論的指導(dǎo)下，剖析影響城市土地集約利用的因素，可將其分為直接影響因素：人口因素、土地價(jià)格因素、土地投入因素；間接影響因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素、土地市場(chǎng)因素、生態(tài)環(huán)境承載力因素、土地投機(jī)因素、土地政策因素、稅收因素、心理因素[9]。城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

3.1為什么進(jìn)行土地集約利用的評(píng)價(jià)

針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人地矛盾日益尖銳的時(shí)代背景，國(guó)家提出實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，大力推行節(jié)約集約用地。節(jié)約集約用地，必須在摸清“家底”的基礎(chǔ)上開(kāi)展，但是，以往開(kāi)展的土地調(diào)查工作僅大體摸清建設(shè)用地的數(shù)量及其變化，建設(shè)用地的質(zhì)量、利用程度及可供挖掘的潛力狀況等卻是未知數(shù)，因此，對(duì)建設(shè)用地節(jié)約集約利用狀況開(kāi)展評(píng)價(jià)迫在眉睫。

3.2土地評(píng)價(jià)體系的形成

當(dāng)前主要集中于城市土地集約利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)及潛力評(píng)價(jià)。現(xiàn)狀評(píng)價(jià)主要是根據(jù)當(dāng)前土地利用情況及數(shù)據(jù)，通過(guò)一定的數(shù)學(xué)計(jì)量方法，對(duì)耳前狀況的一個(gè)評(píng)定；而潛力評(píng)價(jià)是結(jié)合城市土地利用現(xiàn)狀以及一些土地利用優(yōu)化措施，評(píng)價(jià)城市土地利用中潛在的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益。但是總的來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究已有較多[10-14]，但如其他所有評(píng)價(jià)體系的研究一樣尚未有公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。3.3關(guān)于城市土地集約利用的評(píng)價(jià)指標(biāo)

1.北京大學(xué)的趙鵬軍，采用目標(biāo)法從高效化與集約化兩個(gè)方向，土地利用結(jié)構(gòu)的合理化、經(jīng)濟(jì)效益的高效化、社會(huì)效益的高效化、環(huán)境效益的高效化與土地利用的充分化、土地利用的緊湊化、土地利用的綜合化七個(gè)子目標(biāo)方向構(gòu)建了城市土地高效集約化利用評(píng)價(jià)體系21個(gè)指標(biāo)。

2.西南師范大學(xué)的劉力與邱道持，從土地投入、土地產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益、土地生產(chǎn)率四個(gè)方面確定了9個(gè)城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)，并且運(yùn)用熵權(quán)法對(duì)北京、上海等13個(gè)特大城市進(jìn)行了城市土地集約利用評(píng)價(jià)，主要是經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。

3.同濟(jì)大學(xué)的何芳教授，從總量經(jīng)濟(jì)效益、水平結(jié)構(gòu)集約、垂直空間集約、動(dòng)態(tài)潛力四個(gè)準(zhǔn)則層，內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益、城市投入產(chǎn)出效率、社會(huì)生態(tài)效益、用低比例、土地級(jí)差潛力、土地利用強(qiáng)度、時(shí)間尺度七個(gè)要素層構(gòu)建了36個(gè)城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)因子。3.4關(guān)于城市土地集約利用的評(píng)價(jià)對(duì)象

包括宏觀城市總體評(píng)價(jià)、中觀城市功能區(qū)評(píng)價(jià)、微觀具體地塊三個(gè)層次的評(píng) 價(jià)。并且建立了各自對(duì)應(yīng)的不同的指標(biāo)體系。3.5關(guān)于城市土地集約利用的評(píng)價(jià)方法

1.同濟(jì)大學(xué)的何芳教授，采用模糊評(píng)價(jià)法對(duì)城市土地集約利用潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)，這也是目前城市土地集約利用評(píng)價(jià)最常用的方法。

2.東北師范大學(xué)的陳鷗，采用極限條件判別法，首先將標(biāo)準(zhǔn)值分為若干組，并選取一組作為極限指標(biāo)，將所需評(píng)價(jià)地塊相應(yīng)指標(biāo)與該極限指標(biāo)對(duì)比評(píng)價(jià)，從而確定城市土地地塊利用狀況。該方法對(duì)于地塊評(píng)價(jià)結(jié)果偏低，需要進(jìn)一步的判別。

3.西南師范大學(xué)的劉力、邱道持采用熵值法確定城市土地集約利用的指標(biāo)權(quán)重，并進(jìn)行城市土地集約利用評(píng)價(jià)[15]。

4.存在的問(wèn)題

我國(guó)對(duì)城市土地集約利用的研究才剛剛起步，在理論方面并未形成體系，在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面沒(méi)有形成統(tǒng)一的指標(biāo)體系，在評(píng)價(jià)方法方面沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的評(píng)價(jià)方法。在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)展的基礎(chǔ)上，大多數(shù)的學(xué)者認(rèn)為在土地集約利用的驅(qū)動(dòng)力確定、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立、土地評(píng)價(jià)指標(biāo)合理值選取、評(píng)價(jià)技術(shù)的應(yīng)用等方面的研究還有待于進(jìn)一步研究[16]。具體如下： 1.城市土地集約利用的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力研究，當(dāng)前的學(xué)者對(duì)于建設(shè)用地的理論研究頗多，但是對(duì)城市土地集約利用驅(qū)動(dòng)力研究較少，同時(shí)也缺少城市空間發(fā)展模式與城市土地集約利用狀況關(guān)系研究。

2.評(píng)價(jià)城市土地集約利用合理值確定研究。土地利用建設(shè)評(píng)價(jià)是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的過(guò)程，不能只用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判讀。有必要結(jié)合城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科，從多角度出發(fā)，探索城市土地集約利用合理值取值的方法和合理值的標(biāo)準(zhǔn)。3.評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建研究不完善。沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

4.GIS等技術(shù)在城市土地集約利用評(píng)價(jià)中的應(yīng)用研究在初期。技術(shù)發(fā)展在初期，沒(méi)有具體的時(shí)間模型需要未來(lái)進(jìn)一步的驗(yàn)證。

參考文獻(xiàn)

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第三篇：節(jié)約集約用地

節(jié)約集約用地：主要包括了三層含義，一是節(jié)約用地，就是各項(xiàng)建設(shè)都要盡量節(jié)省用地，千方百計(jì)地不占或少占耕地；二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度；三是通過(guò)整合、置換和儲(chǔ)備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。

第四篇：節(jié)約集約用地

江陰市節(jié)約集約用地十八法

發(fā)布日期：2011-10-25 17:19:34 瀏覽數(shù)：242

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一個(gè)鐘靈毓秀的江南小城，書(shū)寫(xiě)著波瀾壯闊的宏偉長(zhǎng)卷。

江蘇江陰，一個(gè)面積僅有988平方公里縣級(jí)市，2009年卻完成1710億元地區(qū)生產(chǎn)總值，平均每平方公里的產(chǎn)出超過(guò)1.7億元，連續(xù)八年在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中名列榜首。

近十年來(lái)，全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5倍，9家企業(yè)銷售超百億，11家企業(yè)擠身“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”，14家企業(yè)擠身“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”，28家企業(yè)在國(guó)內(nèi)外上市??

江陰人以超乎尋常的創(chuàng)意之舉，在這片神奇的土地上，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的奇跡。

隔江借地：跨區(qū)域聯(lián)辦經(jīng)濟(jì)園區(qū)

進(jìn)入21世紀(jì)，江陰市的35公里長(zhǎng)江岸線開(kāi)發(fā)接近飽和，而一江之隔的靖江，尚有39公里的長(zhǎng)江岸線有待開(kāi)發(fā)。敢為人先的江陰人，把拓展用地空間的眼光投向了長(zhǎng)江對(duì)岸。

2003年2月，在省、市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，分屬無(wú)錫和泰州的江陰市和靖江市簽署協(xié)議，由江陰出資９０％，靖江出資１０％，在靖江建立江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)靖江園區(qū)。2003年８月，總規(guī)劃面積６０平方公里，首期面積8.6平方公里的靖江園區(qū)正式破土動(dòng)工。

江陰找到了新的發(fā)展空間，20多家重點(diǎn)企業(yè)當(dāng)年落戶靖江。2004年，陽(yáng)光、雙良、申達(dá)等14家江陰上市公司在靖江的投資總額超過(guò)了2億美元；2005年，靖江園區(qū)新批投資超千萬(wàn)美元項(xiàng)目23個(gè)，其中超億美元項(xiàng)目4個(gè)，完成總投資10.5億美元，協(xié)議注冊(cè)外資3.62億美元，基本形成了以工業(yè)氣體、焦化、特種冶金、機(jī)械零部件、整車裝備和造船為主體的產(chǎn)業(yè)鏈。2010年，園區(qū)可實(shí)現(xiàn)工商銷售收入500億元，財(cái)政收入12億元。

時(shí)任江蘇省委書(shū)記的李源潮在視察靖江園區(qū)后作出批示：靖江園區(qū)給予江陰新的發(fā)展空間，新的創(chuàng)新平臺(tái)，江陰要充分利用好這個(gè)空間和平臺(tái)。

江陰的創(chuàng)新之舉在全省引起較大反響，各地紛紛學(xué)習(xí)效仿。目前，江蘇省已有20多個(gè)跨區(qū)域聯(lián)辦的經(jīng)濟(jì)園區(qū)。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)資源在更大范圍組合的時(shí)候，必須突破舊體制的束縛。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如何破解土地資源瓶頸發(fā)展難題？如何尋找新的發(fā)展空間？可以說(shuō)，江陰提供了一個(gè)好的思路：到政區(qū)外去尋找投資空間。

集中生地：推進(jìn)土地利用“三集中”

從2001年開(kāi)始，江陰市開(kāi)始推行“工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中”的“三集中”發(fā)展思路，努力推進(jìn)土地利用方式的根本性轉(zhuǎn)變，最大限度地發(fā)揮土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

一是推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中，營(yíng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地。上世紀(jì)八九十年代，江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)遍地開(kāi)花，一度形成“村村點(diǎn)火、處處冒煙”的工業(yè)布局，造成土地資源浪費(fèi)。2001年，江陰以沿江開(kāi)發(fā)為契機(jī)，大力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)集中，全面提升土地的集約利用水平。沿江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以重化工產(chǎn)業(yè)為主體的新型國(guó)際制造業(yè)基地。在進(jìn)區(qū)項(xiàng)目用地審批中，開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持規(guī)劃龍頭，突出產(chǎn)業(yè)特色，大力發(fā)展IT、能源、鋼鐵、化工、新材料等臨江優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，目前沿江地區(qū)已初步形成5個(gè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)基地。與沿江開(kāi)發(fā)相呼應(yīng)，全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)在建設(shè)中不是盲目求大，而是求專求精，建設(shè)一業(yè)為主的特色工業(yè)園區(qū)，形成明顯的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。二是引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)小區(qū)集中，營(yíng)造現(xiàn)代人居新環(huán)境。江陰先后出臺(tái)了《江陰市城市規(guī)劃區(qū)農(nóng)民房屋拆遷管理暫行規(guī)定》等文件，對(duì)農(nóng)民拆遷安置公寓房統(tǒng)一規(guī)劃，集中居住，徹底改變農(nóng)村“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”的傳統(tǒng)居住方式，節(jié)省出了大量居住用地。同時(shí)，把全市28個(gè)鎮(zhèn)撤并為17個(gè)鎮(zhèn)和街道，524個(gè)行政村撤并為253個(gè)村和社區(qū)，為鎮(zhèn)向城集聚、村向鎮(zhèn)集聚、居民向城鎮(zhèn)集聚創(chuàng)造了條件。新橋鎮(zhèn)通過(guò)規(guī)劃，將全鎮(zhèn)19.3平方公里建成工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和商貿(mào)居住三大功能區(qū)。目前，全鎮(zhèn)建成了10個(gè)總面積超100萬(wàn)平方米的農(nóng)民住宅小區(qū)，農(nóng)民集中居住率達(dá)80%。農(nóng)民集中居住區(qū)后，全鎮(zhèn)農(nóng)民住宅面積由0.72畝下降到0.25畝，平均每戶節(jié)約土地0.47畝。

三是實(shí)施農(nóng)業(yè)向生態(tài)園區(qū)集中，營(yíng)造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新優(yōu)勢(shì)。在推進(jìn)城鄉(xiāng)一體協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，江陰把加快建設(shè)各類農(nóng)業(yè)園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、休閑觀光園區(qū)作為城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要組成部分，統(tǒng)一規(guī)劃，逐步推進(jìn)。以農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，帶動(dòng)一鎮(zhèn)一特、一村一品的規(guī)模化基地發(fā)展。目前，全市已建成璜土果蔬、青陽(yáng)家禽、祝塘奶牛、新橋苗木4個(gè)特色專業(yè)鎮(zhèn)，13個(gè)特色專業(yè)村，3個(gè)出口創(chuàng)匯基地，4個(gè)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)以及十大集約化產(chǎn)業(yè)基地。形成了優(yōu)質(zhì)稻米、優(yōu)質(zhì)瘦肉型豬、奶業(yè)、優(yōu)質(zhì)家禽、花卉苗木、無(wú)公害蔬菜、特種水產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水果等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

點(diǎn)評(píng)：集中是把金鑰匙。當(dāng)新的發(fā)展任務(wù)提出用地要求時(shí)，江陰的選擇是著力調(diào)整已利用土地的格局，積極引導(dǎo)“三集中”，不僅有效緩解了發(fā)展與用地的矛盾，而且使發(fā)展登上了一個(gè)新的臺(tái)階：工業(yè)發(fā)揮出更強(qiáng)的集聚效應(yīng)，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程大大加快，有限的土地資源對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了恒久的保障能力。

“三強(qiáng)”盤(pán)地：加大閑置土地盤(pán)活力度

2006年以來(lái)，江陰以“三強(qiáng)”舉措，進(jìn)一步加大盤(pán)活存量土地的力度，取得了調(diào)整使用一批土地、依法收回一批土地、推動(dòng)新上一批項(xiàng)目的良好效果。

一是強(qiáng)勢(shì)分割。江陰在政府與企業(yè)簽訂的投資協(xié)議中明確載明投資強(qiáng)度、產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工時(shí)間等要求；在出讓合同和劃撥土地決定書(shū)中也明確了容積率、建筑密度、綠地率等土地使用條件，并明確了相關(guān)違約責(zé)任，保留了政府對(duì)批而未用的土地進(jìn)行分割的權(quán)力。2007年，江陰市臨港新城的江蘇準(zhǔn)提機(jī)械有限公司，因資金和經(jīng)濟(jì)訴訟問(wèn)題，導(dǎo)致300畝土地閑置未用，臨港新城管委會(huì)將該宗土地強(qiáng)勢(shì)分割給了11個(gè)急需用地項(xiàng)目。

二是強(qiáng)力征收。對(duì)被認(rèn)定的閑置土地，如該宗土地是以劃撥方式取得的，則按每年每畝5000元征收土地閑置費(fèi)；如該宗土地是以出讓方式取得的，則工業(yè)用地每年按土地出讓金的15％計(jì)征土地閑置費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性用地和其他用地每年按土地出讓金的10％計(jì)征土地閑置費(fèi)。將已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)面積雖然超過(guò)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積1/3，但未達(dá)到4/5的，或者已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)面積雖然超過(guò)應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積4/5，但絕對(duì)空閑面積超過(guò)15畝以上的土地界定為未充分利用土地。對(duì)未充分利用土地，參照法定閑置土地的要求依法征收土地閑置費(fèi)，從而突破了大量的未充分利用土地難以收取閑置費(fèi)的障礙。

三是強(qiáng)制收回。對(duì)閑置二年或二年以上的土地，江陰市委、市政府堅(jiān)持原則，排除干擾堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)，重新進(jìn)行配置使用。如：石莊辦事處轄區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)億諾生化有限公司，由于資金不到位、項(xiàng)目不落實(shí)，在責(zé)成限期開(kāi)發(fā)無(wú)效的情況下，江陰于2007年6月依法收回了該宗國(guó)有土地使用權(quán)，收回用地面積達(dá)500畝。

“三強(qiáng)”舉措的實(shí)施，既嚴(yán)肅了土地管理法規(guī)，又緩解了用地壓力，成為江陰破難題、保發(fā)展、促節(jié)約的一大亮點(diǎn)，被江蘇省國(guó)土資源廳評(píng)為管理創(chuàng)新獎(jiǎng)。

點(diǎn)評(píng)：“三強(qiáng)”盤(pán)地，其實(shí)就是對(duì)閑置土地進(jìn)行處置，方法并不新鮮，只是江陰的力度更大、效果更好。土地閑置并不可怕，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)就是生生滅滅，閑了再用起來(lái)就是了。怕的是一邊閑置不用，一邊又去占用新地，里里外外都是浪費(fèi)。

門(mén)檻限地：政策引導(dǎo)節(jié)約集約用地

自2004年以來(lái)，江陰市人民政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的文件，以政策為引導(dǎo)，提高用地門(mén)檻，保障江陰經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

2004年，江陰出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)土地集約利用工作的意見(jiàn)》，規(guī)定企業(yè)內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積一般不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的10％；對(duì)投資額小于1000萬(wàn)元的的工業(yè)項(xiàng)目，原則上要求進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房；市開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地，每畝土地的實(shí)際投入一般不低于250萬(wàn)元，鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)工業(yè)項(xiàng)目用地，每畝土地的實(shí)際投入一般不得低于200萬(wàn)元。

2006年，江陰出臺(tái)《關(guān)于嚴(yán)格土地管理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，進(jìn)一步提高了用地門(mén)檻，規(guī)定對(duì)達(dá)不到江陰市集約利用土地要求的項(xiàng)目一律不予供地；投資2000萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，企業(yè)內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積一般不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的7％。

2007年，江陰出臺(tái)《工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》，規(guī)定生產(chǎn)性工業(yè)用地省級(jí)以上經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)畝均投資強(qiáng)度應(yīng)達(dá)到300萬(wàn)元以上，工業(yè)集中區(qū)畝均投資強(qiáng)度應(yīng)達(dá)到200萬(wàn)元以上，用地規(guī)模在10畝以下或總投資低于2000萬(wàn)元人民幣的項(xiàng)目，一般不單獨(dú)供地，一律入駐多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。工業(yè)用地綠化率不得超過(guò)15%，新建廠區(qū)的容積率一般應(yīng)大于0.8，建筑密度一般應(yīng)大于50%。

2010年，江陰出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)與鎮(zhèn)（街道）工業(yè)集中區(qū)畝均投資強(qiáng)度和畝均產(chǎn)出必須分別達(dá)到390萬(wàn)元、260萬(wàn)元以上和500萬(wàn)元、400萬(wàn)元以上；總投資3000萬(wàn)元以下、工地規(guī)模15畝以下的新增工業(yè)項(xiàng)目不單獨(dú)供地。

點(diǎn)評(píng)：門(mén)檻限地，就是用政策來(lái)抬高用地門(mén)檻。江陰幾次抬高用地門(mén)檻，是因?yàn)榻幍耐恋貙?shí)在太珍貴了，只能讓那些少占地、多投入、高產(chǎn)出的項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，而不能來(lái)者不拒。

論證核地：超百畝用地專家質(zhì)詢論證

2010年，江陰市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確規(guī)定，對(duì)用地面積超過(guò)100畝的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，由市國(guó)土資源部門(mén)牽頭，會(huì)同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)、環(huán)保、規(guī)劃等相關(guān)職能部門(mén)和專家論證后確定供地計(jì)劃。

在項(xiàng)目用地論證中，各職能部門(mén)和各位專家在對(duì)企業(yè)投資強(qiáng)度、生產(chǎn)規(guī)模等進(jìn)行詳細(xì)分析和精確計(jì)算，幫助投資方優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高建筑密度和容積率，核減用地。文件出臺(tái)后，已先后對(duì)30多個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了專家咨詢論證，共核減項(xiàng)目用地510畝。

通過(guò)實(shí)行項(xiàng)目用地專家咨詢論證，一是大大提高了建設(shè)用地審批效率；二是節(jié)省了用地指標(biāo)，為安排更多項(xiàng)目騰出了空間；三是不僅滿足了投資方的用地需求，還給他們提出了合理化建議，避免了不必要的成本支出。用地單位都很滿意，沒(méi)有一家企業(yè)因?qū)＜艺撟C而撤銷投資。

點(diǎn)評(píng)：其實(shí)，衡量一個(gè)企業(yè)的大和小、強(qiáng)和弱，不是看鋪的攤子大小，而是要看產(chǎn)出。在一定面積的土地上，產(chǎn)出越大、效益越好，就越能說(shuō)明土地集約利用的水平。

差別定地：按產(chǎn)業(yè)定價(jià)、按園區(qū)定價(jià)

在土地產(chǎn)權(quán)明晰的條件下，地租和土地價(jià)格是調(diào)節(jié)土地在各個(gè)行業(yè)和用途之間資源配置的最基本、最有效的工具，也是促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的有力杠桿。按照全面實(shí)行工業(yè)用地招拍掛出讓和工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的精神，結(jié)合江陰實(shí)際市情，2010年，江陰市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》，建立和完善了工業(yè)用地出讓價(jià)格差別定價(jià)機(jī)制。

一是實(shí)行按產(chǎn)業(yè)定價(jià)。對(duì)列入現(xiàn)行《國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》及《江陰市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的鼓勵(lì)類項(xiàng)目，公開(kāi)出讓底價(jià)可以在市場(chǎng)評(píng)估的前提下適當(dāng)下浮，其中對(duì)項(xiàng)目投資大、產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、環(huán)境影響小的工業(yè)項(xiàng)目，公開(kāi)出讓底價(jià)可以按國(guó)家發(fā)布的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。其他工業(yè)項(xiàng)目一律以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為底價(jià)進(jìn)行公開(kāi)出讓。

二是探索按園區(qū)定價(jià)。以省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，按照?qǐng)@區(qū)特色和區(qū)位，確定各類園區(qū)相對(duì)統(tǒng)一的用地基準(zhǔn)價(jià)格，用價(jià)格杠桿顯化區(qū)位地價(jià)，促進(jìn)工業(yè)行業(yè)在區(qū)域間的合理流動(dòng)，提升產(chǎn)業(yè)集聚程度。

點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)政策剛剛實(shí)行，作用還不太明顯，但隨著時(shí)間的推移，這項(xiàng)創(chuàng)新之舉必將對(duì)江陰節(jié)約集約用地、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二次用地：鼓勵(lì)企業(yè)提高用地效率

在江陰市政府出臺(tái)的一系列促進(jìn)土地節(jié)約集約用地文件中，都明確了對(duì)存量工業(yè)用地使用的優(yōu)惠政策。比如：對(duì)于企業(yè)在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

位于夏港街道的江陰市精成數(shù)控有限公司，受這一政策的啟發(fā)，于2009年通過(guò)科學(xué)論證、技術(shù)創(chuàng)新、合理布局，拆除原有的一層舊廠房，建起了五層標(biāo)準(zhǔn)廠房。在未增加用地面積的情況下，該公司建筑面積從原來(lái)的1萬(wàn)平方米，增加至目前的2.2萬(wàn)平方米，從而提高了土地利用效率。該企業(yè)還計(jì)劃于2011年將廠區(qū)內(nèi)近3畝地的綠化用地拆除，再次建造3至5層生產(chǎn)用房，并將綠化搬至房頂，在不新增用地面積的前提下，生產(chǎn)廠房增加至3萬(wàn)平方米。

點(diǎn)評(píng)：鼓勵(lì)企業(yè)在科學(xué)論證、合理布局的基礎(chǔ)上，對(duì)原有土地進(jìn)行二次利用，企業(yè)在不新增用地的情況下，提高土地使用效率，既解決了生產(chǎn)用地，又節(jié)約了用地成本。想方設(shè)法讓企業(yè)立足現(xiàn)有土地謀發(fā)展，可以說(shuō)是節(jié)約集約用地的一個(gè)方向。江陰鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)，許多在上世紀(jì)80年代拿到土地的企業(yè)，手里都或多或少有著存量土地，或利用不太充分。把這些土地盤(pán)活了，就是下好了保障發(fā)展的一步絕妙好棋。

分期供地：杜絕假借項(xiàng)目圈占土地

江陰強(qiáng)化對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的審查，堅(jiān)決杜絕假借項(xiàng)目圈占土地的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)的新增用地需求，層層把關(guān)，嚴(yán)格控制。對(duì)一些分期實(shí)施的大型項(xiàng)目，江陰按照整體規(guī)劃、總量控制、分期供地、限期開(kāi)發(fā)的原則，按照其實(shí)際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，分期確定供地?cái)?shù)量。

江陰市吉鑫風(fēng)能科技股份公司于2009年年初提出了265.16畝的用地需求，江陰國(guó)土部門(mén)通過(guò)詳細(xì)地考察和周密的論證，最終在2009年4月、9月和2010年2月和6月分四期對(duì)企業(yè)進(jìn)行了供地。江陰貝卡爾特有限公司（中外合資企業(yè)）于2008年提出了349.97畝的用地需求，江陰國(guó)土部門(mén)根據(jù)其資金到賬情況，分別在2008年8月和2010年的6月及8月分三期對(duì)其進(jìn)行了供地。

同時(shí)，對(duì)企業(yè)申請(qǐng)?jiān)鲑Y擴(kuò)建用地的，江陰國(guó)土部門(mén)要求必須優(yōu)先使用已有建設(shè)用地，并將已有的土地與新申請(qǐng)用地?cái)?shù)量一并核算用地指標(biāo)。對(duì)同一企業(yè)有多處土地，部分土地尚未落實(shí)項(xiàng)目投資建設(shè)的，或已批土地尚未建設(shè)的，不再安排新的用地。

點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目到底需要多少地、每一階段土地建設(shè)利用得怎樣、如何防止假借項(xiàng)目圈占土地，江陰分期供地是一個(gè)應(yīng)對(duì)的好辦法。按照企業(yè)實(shí)際到賬資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，分期確定供地?cái)?shù)量，大手大腳用地、違法違規(guī)用地就沒(méi)了市場(chǎng)。

合并省地：拆遷企業(yè)集中安置

南閘街道是江陰的南大門(mén)，為打造江陰城市“南花園”，江陰啟動(dòng)了老鎮(zhèn)區(qū)改造工程。街道鎮(zhèn)區(qū)北部，北新街兩側(cè)，是原南閘鎮(zhèn)辦企業(yè)的密集區(qū)域，農(nóng)機(jī)站、供銷社、食品站等30多家老企業(yè)都集中在這里。低矮陳舊的廠房占居著南閘的北大門(mén)，且土地利用效率普遍不高。借著鎮(zhèn)區(qū)改造這一契機(jī)，按照新的規(guī)劃，南閘把北大門(mén)的老企業(yè)進(jìn)行拆遷，集中安置到街道工業(yè)集中區(qū)內(nèi)。

搬遷過(guò)程中，南閘街道對(duì)涉及的國(guó)有土地全部進(jìn)行回購(gòu)，對(duì)涉及的企業(yè)則采取多種措施進(jìn)行安置。除少數(shù)企業(yè)選擇貨幣補(bǔ)償和貨幣安置外，大部分企業(yè)都接受了集中安置。目前，已有20多家企業(yè)被安置到街道工業(yè)集中區(qū)，建起了標(biāo)準(zhǔn)廠房，有的還共用了辦公大樓、職工宿舍和食堂，與原來(lái)相比，節(jié)省了近一半的土地。

點(diǎn)評(píng)：老鎮(zhèn)區(qū)改造，是許多城市都會(huì)碰到的問(wèn)題。江陰南閘街道在老鎮(zhèn)區(qū)改造工程中，特別注重節(jié)約集約利用土地，壓縮工業(yè)用地?cái)?shù)量，提高用地效率，整個(gè)鎮(zhèn)區(qū)改造涉及30多家企業(yè)搬遷，沒(méi)有新增一分建設(shè)用地，而且工業(yè)集中區(qū)內(nèi)有些土地和廠房原來(lái)沒(méi)有得到充分利用，現(xiàn)在因搬遷企業(yè)的進(jìn)駐也得到了有效改善。

“回頭”找地：低效用地退出，閑置土地處置

每年年初，江陰都要組織“回頭看”活動(dòng)，由市長(zhǎng)率領(lǐng)監(jiān)察、財(cái)政、發(fā)改、招商、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，深入各鎮(zhèn)、街道和開(kāi)發(fā)區(qū)，檢查企業(yè)投入產(chǎn)出情況和用地情況，督促企業(yè)及時(shí)開(kāi)工建設(shè)和縮短投入產(chǎn)出的周期，緩解用地緊張的矛盾。

對(duì)查出的部分投入產(chǎn)出達(dá)不到要求或存在閑置、浪費(fèi)土地的企業(yè)，由原招商部門(mén)與企業(yè)簽訂補(bǔ)充投資協(xié)議，在協(xié)議中明確約定要達(dá)到的最低投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)竣工日期。對(duì)不積極主動(dòng)配合、無(wú)正當(dāng)理由的，收回其土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓調(diào)劑給其他急需用地的單位使用。

同時(shí)，對(duì)各鎮(zhèn)、街道和開(kāi)發(fā)區(qū)處置閑置、未充分利用土地工作和投入產(chǎn)出情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查考核。對(duì)考核優(yōu)秀的單位，給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核不合格的給予處罰。

通過(guò)開(kāi)展“回頭看”，督促部分企業(yè)盤(pán)活利用了閑置土地，促使部分低效用地企業(yè)增產(chǎn)增效。

2008年，江陰加華新材料資源有限公司在“回頭看”檢查后，將大部分廠房由原來(lái)的一層改建成以二至四層為主，容積率達(dá)到1.96，并將閑置的空地充分利用起來(lái)，還根據(jù)企業(yè)自身特色，建造了一些存儲(chǔ)池，對(duì)地下空間進(jìn)行了充分利用。現(xiàn)公司年生產(chǎn)能力達(dá)到6200噸，2010年7月底已完成銷售額近7.5億元，畝產(chǎn)出超過(guò)600萬(wàn)元，成為江陰高效利用土地、高投入、高產(chǎn)出的典范。

點(diǎn)評(píng)：低效用地要退出，閑置土地要處置。道理大家都明白，關(guān)鍵是怎么落實(shí)。“回頭”找地，其實(shí)是市政府各有關(guān)部門(mén)聯(lián)合查地，督促企業(yè)及時(shí)開(kāi)工建設(shè)和縮短投入產(chǎn)出的周期，從而緩解用地緊張的矛盾。說(shuō)到底，土地就應(yīng)該是這樣“多家用、多家管”。

規(guī)劃控地：劃定“不開(kāi)發(fā)區(qū)域”

科學(xué)規(guī)劃是節(jié)約集約用地的前提。江陰市一直以來(lái)都將用地規(guī)劃作為各項(xiàng)規(guī)劃的龍頭，建立了以規(guī)劃為中心的宏觀調(diào)控機(jī)制，取得了良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益。

工業(yè)聚集區(qū)規(guī)劃，促進(jìn)土地的集約利用。目前，全市共有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、鋼鐵產(chǎn)業(yè)基地、電力能源產(chǎn)業(yè)基地、石化產(chǎn)業(yè)基地、包裝新材料產(chǎn)業(yè)基地、物流(倉(cāng)儲(chǔ))產(chǎn)業(yè)基地等8個(gè)主題園區(qū)，基本形成了工業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、土地集約的發(fā)展模式。2010年實(shí)施新興產(chǎn)業(yè)“445計(jì)劃”，用4年時(shí)間打造低碳產(chǎn)業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)、新材料(石化)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等4個(gè)“千億級(jí)新興產(chǎn)業(yè)集群”和生物醫(yī)藥、服務(wù)外包、新傳感器、文化創(chuàng)意、地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)等5個(gè)“百億級(jí)新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，進(jìn)一步發(fā)揮了土地資源集聚利用效益。

不開(kāi)發(fā)區(qū)域規(guī)劃，提升節(jié)約用地水平。江陰市按照全面建設(shè)綠色城市、生態(tài)城市，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一的要求，以農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，逐步形成一鎮(zhèn)一特、一村一品的規(guī)模化模式。2010年，江陰編制完成了《南部地區(qū)不開(kāi)發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展暨結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》，擴(kuò)大了集約用地的內(nèi)涵，在顧山、長(zhǎng)涇、祝塘、徐霞客、青陽(yáng)、月城等6個(gè)鎮(zhèn)專辟200平方公里列為禁止建設(shè)區(qū)域，按各自特點(diǎn)發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，適度發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，不適合的工業(yè)項(xiàng)目一律撤出，以保護(hù)促節(jié)約，進(jìn)一步提升集約用地的水平。

點(diǎn)評(píng)：劃定“不開(kāi)發(fā)區(qū)”，是件新鮮事。按照各自特點(diǎn)劃定禁止建設(shè)區(qū)，發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，適度發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，提高土地產(chǎn)出率，本身就是集約用地，也拓展了集約用地的內(nèi)涵。

履約取地：用地先交履約保證金

從2010年起，江陰對(duì)企業(yè)拿地實(shí)行合同履約保證金制度。對(duì)辦理出讓的工業(yè)用地，要求企業(yè)必須簽訂收取履約保證金協(xié)議，按照實(shí)際成交價(jià)款的20%向企業(yè)收取履約保證金（其中：10%考核按時(shí)開(kāi)工，10%考核集約用地）。依據(jù)出讓合同約定按時(shí)開(kāi)工和在規(guī)定時(shí)間內(nèi)經(jīng)項(xiàng)目用地竣工驗(yàn)收，達(dá)到出讓合同中約定的建筑密度、容積率等規(guī)劃條件與相關(guān)集約用地要求的，履約保證金本息分別全額退還（利息按銀行同期活期存款利息結(jié)付）；未按時(shí)開(kāi)工或集約用地指標(biāo)不符合出讓合同約定的，履約保證金不予退還，上繳市財(cái)政，并須按出讓合同的約定追究相關(guān)違約責(zé)任。

對(duì)辦理出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，必須簽訂收取履約保證金協(xié)議，按照實(shí)際成交價(jià)款的10%收取履約保證金（其中：5%考核按時(shí)開(kāi)工，5%考核按時(shí)竣工），按時(shí)開(kāi)工和在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通過(guò)綜合驗(yàn)收的，履約保證金本息分別全額退還（利息按銀行同期活期存款利息結(jié)付）；未按時(shí)開(kāi)工和竣工驗(yàn)收的，履約保證金不予退還，上繳市財(cái)政，并須按出讓合同的約定追究相關(guān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)：對(duì)土地加強(qiáng)批后監(jiān)管，用好經(jīng)濟(jì)手段非常有必要。江陰通過(guò)實(shí)行履約保證金制度，強(qiáng)化了建設(shè)用地批后監(jiān)管，督促了企業(yè)按時(shí)開(kāi)竣工和嚴(yán)格履行節(jié)約集約用地的要求，促進(jìn)了土地高效利用。

宕口墾地：挖掘新的發(fā)展空間

采礦業(yè)和磚瓦窯業(yè)曾經(jīng)為江陰工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原始積累作出了很大貢獻(xiàn)，但隨著時(shí)間的推移，這兩個(gè)行業(yè)成為了兩只吞噬土地的“老虎”，引發(fā)了土地資源浪費(fèi)一系列問(wèn)題。2004年，江陰市政府作出了全面禁止開(kāi)山采石的決定，將全市91家礦山企業(yè)全部關(guān)閉。2005年，又對(duì)磚瓦窯廠進(jìn)行專項(xiàng)整治，先后關(guān)閉磚瓦窯廠71家。

關(guān)停礦山宕口后，對(duì)部分在建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廢棄地，國(guó)土資源局積極引導(dǎo)進(jìn)行盤(pán)活，先后建成火車站、垃圾發(fā)電廠、殯儀館等一大批建項(xiàng)目，盤(pán)活存量土地3800余畝，保障了發(fā)展用地。

同時(shí)投入環(huán)境整治資金1.875億元，先后完成礦山整治，復(fù)墾土地13251.32畝，完成窯業(yè)整治，復(fù)墾土地6929.79畝。

經(jīng)過(guò)整治，原來(lái)犬牙交錯(cuò)、怪石林立，淺坑深潭、砂土遍地的礦山宕口廢棄地，變成了一望無(wú)際的農(nóng)用地；通過(guò)環(huán)境整治，先后建成了周莊生態(tài)園、南閘獅子山生態(tài)園等一大批規(guī)模宏大、環(huán)境優(yōu)美、深受入民群眾贊償?shù)募蓍e、娛樂(lè)、健身、觀光為一體的自然景觀，實(shí)現(xiàn)了廢棄地整治、土地盤(pán)活、環(huán)境保護(hù)多贏。

點(diǎn)評(píng)：關(guān)停礦山、窯業(yè)，整治廢棄地，既有效增加了土地，又改善了生態(tài)環(huán)境，這是真正的民心工程。“虎口”奪地，方法并不稀奇，關(guān)鍵是有沒(méi)有去做、有沒(méi)有真正去做。江陰做得早、做的實(shí)，所以收獲大。

向天要地：建立高層農(nóng)民公寓

享有“天下第一村”美譽(yù)的江陰華西村，曾被人們稱為“別墅村”。如今，別墅村不再蓋別墅，一幢幢高層農(nóng)民公寓讓華西村“長(zhǎng)”高了。

上世紀(jì)80年代末，華西人提出了“多借天，少占地”的發(fā)展理念。2001年，華西把周邊16個(gè)村并入，組成了一個(gè)擁有3萬(wàn)人口、30平方公里面積的大華西村。合并前，16個(gè)村共有113個(gè)自然村8417戶村民，農(nóng)民居住分散，住宅占地面積達(dá)6210畝。合并后，華西統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)了兩個(gè)集中居住區(qū)、近百幢6層以上的農(nóng)民公寓，節(jié)約土地4800多畝。

2006年，華西建成了9座“塔樓”式農(nóng)民公寓，每座15層、占地面積僅2.4畝，可住48戶村民。2007年，華西村節(jié)約用地又添大手筆，一幢74層、高328米、名為“增地空中新農(nóng)村”的農(nóng)民公寓破土動(dòng)工。大樓占地面積23.89畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，建筑容積率達(dá)到12.4。大樓將于2011年投入使用，屆時(shí)將有200多戶村民搬出別墅，搬進(jìn)高樓，此舉可為華西村節(jié)省近400畝土地。

華西村走過(guò)的節(jié)約集約用地之路，是江陰大多數(shù)富裕起來(lái)的農(nóng)村用地的一個(gè)縮影。目前，全市每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都建設(shè)了頗具規(guī)模的高層農(nóng)民公寓，新橋、申港、南閘等鎮(zhèn)的大型農(nóng)民公寓，將幾千戶農(nóng)民集中居住，既節(jié)約了土地，又改善了農(nóng)民居住環(huán)境。

點(diǎn)評(píng)：有錢了蓋別墅，這是中國(guó)農(nóng)民最大的住房消費(fèi)邏輯。然而在江陰，這條邏輯行不通，因?yàn)榻幦硕嗟厣伲w不起那么多別墅。江陰停建別墅建高層農(nóng)民公寓，是可貴的覺(jué)悟和理智的選擇。

考核節(jié)地：以考核促節(jié)約集約

2004年起，江陰成立了由“一把手”市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的節(jié)約集約用地工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)對(duì)全市節(jié)約集約用地工作的領(lǐng)導(dǎo)、任務(wù)下達(dá)和監(jiān)督管理。領(lǐng)導(dǎo)小將節(jié)約集約用地考核納入市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)體系，按照單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗等相關(guān)指標(biāo)，每年對(duì)鎮(zhèn)（街道、開(kāi)發(fā)區(qū)）實(shí)行分級(jí)考核，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任考核與獎(jiǎng)懲制度。對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的地區(qū)，根據(jù)差距程度，市政府不予安排或減少安排新增建設(shè)用地計(jì)劃，國(guó)土資源部門(mén)暫停受理該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地審批等相關(guān)用地手續(xù)。同時(shí)，每年對(duì)各鎮(zhèn)（街道）工業(yè)集中區(qū)土地的集約利用狀況，從土地利用強(qiáng)度、土地利用結(jié)構(gòu)、土地投入產(chǎn)出、土地資源消耗四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查、評(píng)價(jià)，并進(jìn)行綜合考核，將全市工業(yè)集中區(qū)土地的集約利用狀況分為優(yōu)秀、良好、一般、較差四個(gè)等級(jí)，對(duì)集約利用水平較高的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)集約利用水平較差的責(zé)令整改。對(duì)市各有關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力的，將追究有關(guān)部門(mén)和人員的相關(guān)責(zé)任，有效促進(jìn)和全面提升全市的節(jié)約集約用地水平。

點(diǎn)評(píng)：不以GDP論英雄，以單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗等相關(guān)指標(biāo)論英雄，是江陰的一大創(chuàng)舉。難得的是，江陰出臺(tái)了這項(xiàng)政策，并不折不扣地落到了實(shí)處。

置換增地：向農(nóng)村土地要潛力

從2008年下半年開(kāi)始，江陰市打響了以土地整治為主線、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為核心的綜合戰(zhàn)，率先開(kāi)展了以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障、農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)住房、農(nóng)民身份置換城鎮(zhèn)居民身份的“三置換”改革試點(diǎn)和“萬(wàn)頃良田”建設(shè)工程試點(diǎn)。

按照“先試先行、積累經(jīng)驗(yàn)、梯度推進(jìn)”的原則，江陰選擇了5個(gè)行政村和1個(gè)街道開(kāi)展“三置換”改革試點(diǎn)，通過(guò)農(nóng)村住宅置換推進(jìn)土地節(jié)約集約和高效利用。根據(jù)規(guī)劃，5個(gè)試點(diǎn)村共可節(jié)約土地2200多畝。其中周西村積極實(shí)施鎮(zhèn)村規(guī)劃對(duì)接，打破行政界限，向鄰村調(diào)劑168畝土地集中建設(shè)小高層安置房，至2012年，可將全村958戶、3525戶村民全部安置進(jìn)新型小區(qū)，預(yù)計(jì)可節(jié)約705畝土地。

2008年10月，江陰啟動(dòng)萬(wàn)頃良田一期工程，總面積18331畝，位于徐霞客、青陽(yáng)、月城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分別命名為高效設(shè)施農(nóng)業(yè)區(qū)、優(yōu)質(zhì)糧油生產(chǎn)區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)林果區(qū)。投資總額達(dá)5.6億多元，目前已基本完成，可新增耕地1500多畝。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，江陰市累計(jì)共完成復(fù)墾整理土地2.4萬(wàn)余畝，凈增耕地有效面積1.15萬(wàn)畝。

點(diǎn)評(píng)：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，開(kāi)展“三置換”改革試點(diǎn)，既挖掘出了一些建設(shè)用地，增加了數(shù)量可觀的優(yōu)質(zhì)耕地，還改善了農(nóng)村居住環(huán)境，是一項(xiàng)利在當(dāng)前、公在千秋的民心工程。

科技管地：摸清全市土地家底

為進(jìn)一步提升國(guó)土資源管理水平，促進(jìn)全市節(jié)約集約用地，2003年，江陰在全國(guó)縣級(jí)市中率先投資3500萬(wàn)元，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行大比例尺土地利用更新調(diào)查工程，建立了城鎮(zhèn)1：500、農(nóng)村1：1000的全數(shù)字化地形、地籍和土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)，并于2005年通過(guò)了國(guó)土資源部的驗(yàn)收。該項(xiàng)目無(wú)論是工程總量還是技術(shù)含量，都屬全國(guó)領(lǐng)先，被廣泛用于土地登記、土地利用管理、建設(shè)用地審批和規(guī)劃修編等國(guó)土資源各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作領(lǐng)域，為土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地報(bào)批、違法用地查處等國(guó)土資源業(yè)務(wù)提供了高效的服務(wù)，使江陰國(guó)土資源管理實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，也對(duì)提高全市節(jié)約集約用地水平起到了極大的推動(dòng)作用。該成果填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)大比例尺調(diào)查的空白，被國(guó)土資源部領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為“國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，國(guó)際一流”，獲得了“2005國(guó)土資源科技創(chuàng)新獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)”、“江蘇省測(cè)繪科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)”、國(guó)土資源部“國(guó)土資源科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)”等榮譽(yù)。

點(diǎn)評(píng)：土地怎么用，家底須摸清。建立城鎮(zhèn)1：500、農(nóng)村1：1000全數(shù)字化地形、地籍和土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)依法管地、節(jié)約集約用地提供了有力的科技支撐。

點(diǎn)供獎(jiǎng)地：力促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

2005年以來(lái)，江陰對(duì)投資達(dá)到較高規(guī)模，且符合國(guó)家和省產(chǎn)業(yè)政策及環(huán)保要求的高新技術(shù)類工業(yè)項(xiàng)目，采用向省國(guó)土資源廳爭(zhēng)取點(diǎn)供用地計(jì)劃指標(biāo)的創(chuàng)新辦法予以重點(diǎn)保障，提高了有限計(jì)劃指標(biāo)的使用效益。

自2005年省國(guó)土資源廳實(shí)行點(diǎn)供辦法以來(lái)，江陰共爭(zhēng)取點(diǎn)供項(xiàng)目25個(gè)，涉及新增建設(shè)用地計(jì)劃8300畝，涉及總投資額34.8億美元、243.9億元人民幣。

同時(shí)，江陰以點(diǎn)供政策為導(dǎo)向，建立了項(xiàng)目的節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)機(jī)制，變招商引資為招商選資，不僅要看項(xiàng)目的規(guī)模和科技創(chuàng)新含量，還要看項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、環(huán)境影響和節(jié)約集約用地指標(biāo)。點(diǎn)供政策不僅保障了江陰重大項(xiàng)目的用地，同時(shí)也提高了項(xiàng)目質(zhì)量，促進(jìn)了投資規(guī)模和集約用地水平的提高，點(diǎn)供項(xiàng)目的平均投資強(qiáng)度達(dá)到了300萬(wàn)元/畝，產(chǎn)出率達(dá)450萬(wàn)元/畝。同時(shí)，點(diǎn)供政策也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)層次提升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為點(diǎn)供的重頭戲，25個(gè)點(diǎn)供項(xiàng)目中，電子等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有17個(gè)，進(jìn)一步優(yōu)化了全市市的產(chǎn)業(yè)布局，提升了產(chǎn)業(yè)層次。

點(diǎn)評(píng)：通過(guò)“點(diǎn)供”，不僅保障了重大項(xiàng)目用地，破解了發(fā)展中的用地難題，更重要的是，助推了全市土地資源的集約化利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

第五篇：關(guān)于城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用芻議

關(guān)于城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用芻議

【論文摘要】當(dāng)前我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，土地資源需求十分強(qiáng)烈，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地增長(zhǎng)過(guò)快，由于缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與合理配置，存在結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地的粗放利用與不合理規(guī)劃等問(wèn)題。文章從建設(shè)用地節(jié)約集約利用的意義出發(fā)，通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用存在問(wèn)題及其原因的剖析，揭示了城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用的影響因素，并提出相關(guān)的建議。

節(jié)約和集約利用土地是黨中央、國(guó)務(wù)院在深化改革、嚴(yán)格土地管理工作中提出的一項(xiàng)戰(zhàn)略舉措，是我國(guó)土地資源現(xiàn)實(shí)情況所迫，是實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型社會(huì)和可持續(xù)發(fā)展的大勢(shì)所趨。城鄉(xiāng)結(jié)合部由于其區(qū)位的特殊性，往往是新增城市建設(shè)用地的主要來(lái)源。

一、建設(shè)用地節(jié)約與集約利用的現(xiàn)實(shí)意義

建設(shè)用地節(jié)約與集約利用是相對(duì)于浪費(fèi)和粗放用地而言的，概括地說(shuō)，就是以最小的土地占用，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境建設(shè)的需要。其包含兩層意思：一是節(jié)約用地，就是各項(xiàng)非農(nóng)建設(shè)用地都要盡可能節(jié)省用地，不占或少占耕地；二是集約用地，每宗非農(nóng)建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度，改善城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，挖掘用地潛力。

土地集約利用的內(nèi)涵可理解為：以合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，通過(guò)增加對(duì)存量土地的投入，改善土地的經(jīng)營(yíng)管理方式，提高土地的使用效率，并隨著土地利用目標(biāo)的變化而變化，體現(xiàn)出土地利用方式的動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。

從二者的關(guān)系來(lái)看，節(jié)約主要是從保護(hù)土地資源的角度來(lái)說(shuō)的，是通過(guò)一些政策措施或技術(shù)途徑，減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能對(duì)土地造成的不可逆的消耗；集約用地主要是針對(duì)人類主動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而言，是通過(guò)增加生產(chǎn)要素的投入，提高土地利用效率，或優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，使土地利用率達(dá)到一個(gè)合理水平。集約用地是節(jié)約用地的主要手段，但不是唯一手段，節(jié)約用地還有其他更為廣泛的措施選擇，同時(shí)，集約用地必然導(dǎo)致節(jié)約用地。其意義主要體現(xiàn)在：

1、建立資源節(jié)約型社會(huì)的保障

貫徹科學(xué)發(fā)展觀，推崇節(jié)約，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)已經(jīng)成為我國(guó)的基本共識(shí)。在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速推進(jìn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)的形勢(shì)下，對(duì)土地資源的需求日益增強(qiáng)。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地資源又是城市新增建設(shè)用地的來(lái)源，實(shí)行嚴(yán)格的節(jié)約和集約用地政策，控制城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地的無(wú)序增加，盤(pán)活存量土地，是建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的基礎(chǔ)。

2、優(yōu)化調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地綜合利用效益

通過(guò)統(tǒng)籌安排各項(xiàng)用地，調(diào)整和優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約與集約利用。而合理的土地利用結(jié)構(gòu)，可以保證各項(xiàng)用地比例和空間布局既能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又能最大程度地實(shí)現(xiàn)土地的區(qū)位效益。

同時(shí)，各種用地之間能夠高效率地協(xié)同運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)健康、高效的發(fā)展和提高用地效益

3、有利于緩解土地供需矛盾

目前，我國(guó)正處于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要時(shí)期，以基礎(chǔ)建設(shè)為主體的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地的需求增大，大量占用城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地，但長(zhǎng)期以來(lái)形成粗放式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式使我國(guó)付出了巨大的土地代價(jià)，一些地方政府總以為用地指標(biāo)多多益善，占地越多發(fā)展越快，盲目興建開(kāi)發(fā)區(qū)，隨意圈占土地，城鎮(zhèn)建設(shè)大面積擴(kuò)張，土地利用率低下；基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)

與超前建設(shè)現(xiàn)象大量存在，造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域耕地?cái)?shù)量銳減、土地利用粗放，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地壓力與日俱增，而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地的節(jié)約集約利用正是緩解這一壓力的行之有效的途徑。

二、城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地利用中存在的問(wèn)題分析

1、粗放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的，導(dǎo)致粗放的土地資源利用

由于過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，投資主體往往是各級(jí)政府，投資意識(shí)和行為脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律和市場(chǎng)需求，在規(guī)模上求大、在結(jié)構(gòu)上求全，使得大量資金流入低水平、低效益的重復(fù)項(xiàng)目建設(shè)。

再者，由于土地管理是以保證項(xiàng)目用地為主要目標(biāo)的，土地配置主要是劃撥方式，土地的國(guó)情意識(shí)、節(jié)約集約用地意識(shí)尚未全面樹(shù)立，因此在用地行為上，普遍存在多占地、占好地的現(xiàn)象，導(dǎo)致對(duì)建設(shè)用地的低效利用，嚴(yán)重影響著土地的集約利用。而城鄉(xiāng)結(jié)合部作為新增建設(shè)用地的主要來(lái)源，集約節(jié)約利用就顯得尤為重要。

2、土地利用規(guī)劃的權(quán)威性沒(méi)有樹(shù)立，調(diào)控引導(dǎo)作用不明顯

自1987年以來(lái)，我國(guó)先后編制實(shí)施了國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級(jí)土地利用總體規(guī)劃，雖然規(guī)劃在引導(dǎo)土地利用方面起到了一定的作用，但經(jīng)過(guò)十年的實(shí)踐，規(guī)劃已顯露出了局限性。

一是規(guī)劃編制多數(shù)不是由專門(mén)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，編制時(shí)缺乏充分的調(diào)研論證。二是規(guī)劃實(shí)施的強(qiáng)制措施不夠有力。有些規(guī)劃編制后沒(méi)有向社會(huì)公布，對(duì)用地單位沒(méi)有起到導(dǎo)向作用。三是規(guī)劃的法律效力較弱，隨意調(diào)整規(guī)劃或違反規(guī)劃的行為時(shí)有發(fā)生。

3、土地合理利用的指標(biāo)體系不完善，土地供應(yīng)隨意性和盲目性較大

由于土地集約節(jié)約利用的指標(biāo)體系不完善，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源保護(hù)辯證關(guān)系的認(rèn)識(shí)存在偏差，片面強(qiáng)調(diào)局部、短期效益，缺乏全局、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，忽視經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源保護(hù)的內(nèi)在統(tǒng)一，把兩者割裂開(kāi)來(lái)，發(fā)展的層次不高，急功近利，在城鄉(xiāng)結(jié)合部土地供應(yīng)上普遍采取低門(mén)檻政策，基本上是有求必應(yīng)，要多少給多少，土地資源的粗放利用非常明顯。

4、土地利用的監(jiān)督機(jī)制不健全，粗放用地行為和違法用地難以制止

長(zhǎng)期以來(lái)，在土地利用上重事前審批、輕批后監(jiān)管，對(duì)不按用地批文和土地使用合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)建設(shè)、不按規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計(jì)要求建設(shè)、擅自轉(zhuǎn)讓土地的問(wèn)題，沒(méi)有嚴(yán)格監(jiān)督，違法者也沒(méi)有被追究責(zé)任，縱容了一些單位和個(gè)人囤積土地、圈地倒賣行為，加劇了土地供需矛盾。另一方面執(zhí)法主體多是“以罰代法”，處罰較輕，造成違法成本低，對(duì)集約節(jié)約用地造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

三、城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用的影響因素

在城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，從動(dòng)態(tài)的角度看，有三個(gè)方面的因素在發(fā)生變化：一是社會(huì)經(jīng)濟(jì)需求以及由此而誘發(fā)的各種用途土地收益能力的變化；二是土地區(qū)位條件的變化；三是合法性限制以及由此導(dǎo)致的城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地供給量的變化。

這三個(gè)方面相互影響，最終導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)的變化，從而產(chǎn)生土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。而對(duì)于影響土地節(jié)約與集約利用水平的因素，可以從以下三個(gè)方面來(lái)看。

首先，一定區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是影響集約和節(jié)約利用的重要因素。如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以粗放為主，則其用地?zé)o論在微觀上如何強(qiáng)化，也不可能改變總體粗放的利用態(tài)勢(shì)。當(dāng)前國(guó)家強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地參與宏觀調(diào)控的力度，就是要通過(guò)控制土地供給，利用價(jià)格杠桿促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地的調(diào)整和轉(zhuǎn)移。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化意味著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，它主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)的高附加值化、高技術(shù)化、高集約化，尤其是高科技含量的產(chǎn)業(yè)在該區(qū)域的比重上升，各產(chǎn)業(yè)之間按比例協(xié)調(diào)發(fā)展。

其次，城鄉(xiāng)間用地統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、土地資源統(tǒng)一和優(yōu)化配置，是影響土地集約利用水平的主要因素。主要表現(xiàn)在重復(fù)建設(shè)和公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施低效利用方面。一些地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方面過(guò)分強(qiáng)調(diào)超前建設(shè)和招商引資，沒(méi)有合理的時(shí)序控制，結(jié)果造成城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地的低效利用。

從土地利用的角度看，土地用途和利用強(qiáng)度可以直接反映土地集約利用水平。在既定的適宜用途下，土地開(kāi)發(fā)利用的強(qiáng)度應(yīng)達(dá)到土地效益的最大化。土地適宜性評(píng)價(jià)有助于確定土地利用的用途是否最優(yōu)；土地利用的強(qiáng)度可以通過(guò)城鄉(xiāng)結(jié)合部人均非農(nóng)建設(shè)用地、建筑密度、容積率等指標(biāo)來(lái)反映，這些指標(biāo)有其區(qū)域相對(duì)的合理值，通過(guò)區(qū)域指標(biāo)與實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，可反映區(qū)域土地集約利用水平。

四、促進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地節(jié)約與集約利用的建議

1、優(yōu)化土地利用布局和結(jié)構(gòu)

在編制土地利用總體規(guī)劃時(shí)，必須對(duì)城鎮(zhèn)布局、產(chǎn)業(yè)布局、功能分區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施配置進(jìn)行科學(xué)安排，確定合理的城鎮(zhèn)用地規(guī)模，增強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域公共設(shè)施的共享程度，適度提高各類建筑密度和容積率，推廣節(jié)能省地建筑技術(shù)，統(tǒng)籌安排公路、鐵路等各類交通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，充分發(fā)揮綜合運(yùn)力，促進(jìn)交通項(xiàng)目的節(jié)約集約用地。注重充分發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，在確定土地利用結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)注重具有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)用地的比重，盡量避免不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地利用結(jié)構(gòu)，以達(dá)到區(qū)域整體土地資源利用效益最大化，即達(dá)到土地的集約利用。

2、嚴(yán)格土地使用標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，在城鄉(xiāng)結(jié)合部不得批準(zhǔn)新建禁止類項(xiàng)目，要從嚴(yán)控制區(qū)域內(nèi)限制類項(xiàng)目的數(shù)量、布局和用地規(guī)模，嚴(yán)格限制占用農(nóng)用地，特別是強(qiáng)化建設(shè)項(xiàng)目用地管理，堅(jiān)持“以項(xiàng)目定用地、以投資額定用地量”的方針，對(duì)規(guī)劃預(yù)留用地，根據(jù)實(shí)際到資情況和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度，分期分批確定供地?cái)?shù)量。對(duì)工業(yè)項(xiàng)目實(shí)行單位面積土地最低投資限額，達(dá)不到規(guī)定投資限額的，引導(dǎo)其購(gòu)買或者租用城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)廠房。

3、推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地的市場(chǎng)化配置

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置有效的手段之一。因此要加快城鄉(xiāng)結(jié)合部土地的市場(chǎng)化建設(shè)，運(yùn)用價(jià)格機(jī)制抑制多占、濫占和浪費(fèi)土地，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約與集約利用。除此之外，要建立起土地供應(yīng)公示制度，要將出讓、租賃或劃撥的土地以及改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的土地位置、用途、面積、土地使用條件、價(jià)格等信息通過(guò)媒體向社會(huì)公示，利用公眾的監(jiān)督提高土地的高效利用。

4、提高公眾參與土地利用程度，加強(qiáng)監(jiān)督

當(dāng)前，土地利用規(guī)劃的實(shí)施必須有廣大公眾的參與，并接受公眾的監(jiān)督。通過(guò)公眾參與機(jī)制反饋群眾對(duì)土地利用的意見(jiàn)，監(jiān)督土地利用的違法行為。例如加強(qiáng)公眾參與、咨詢與聽(tīng)證制度建設(shè)，加強(qiáng)信息公開(kāi)；對(duì)地方政府及官員的行為進(jìn)行監(jiān)督，以減少違法和尋租現(xiàn)象。（注：本文基于國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部非農(nóng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張機(jī)理與調(diào)控方法的研究”完成，編號(hào)：70473029）

【參考文獻(xiàn)】

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