第一篇：進軍三四線：機遇與挑戰并存

“限購”使更多企業的目光聚焦到三四線城市。自38個城市的限購令頒布以來，一二線城市成交下滑顯著，特別是限購較嚴格的北京、上海，同比跌幅超過1/3。而受政策影響較小的三四線城市，如鎮江、佛山等地同比漲幅呈現翻番態勢。

土地市場上，一二線城市土地成交價格實現了回歸。樓板價及溢價率排行門檻大幅度下降。3月溢價率入榜門檻僅為55.71%，企業對三四線城市土地獲取表現得更為積極。事實上，從09下半年開始，萬科、恒大、綠地等大型企業就已成為先行者，在CRIC發布的2011一季度房企銷售排行榜中也顯示出，TOP30企業成交結構正在加速向三四線轉移。

縱觀一二線城市樓市發展不難發現，“城市化”成為推動中國房地產發展的最核心因素。大城市所走過的城市化進程預示著三四線城市的未來。可以看到一二線城市在此過程中，所一并經歷的5-10年房地產高速發展期。同樣，在當下一些人均GDP達3000-8000美元的三四線城市，亦然也會迎來快速發展的3-5年。

當上海在聚集全國乃至世界的客戶群時；當武漢、長沙在聚集整個省內城市的客戶群時；三四線城市同樣也在經歷這個過程，即：客戶群聚集后產生的消費爆發。換言之，也就是當一個城市最高消費還只是寶馬車的時候，這個城市高端房地產消費正醞釀著一個爆發點。這從恒大地產短短幾年快速發展軌跡中，也能窺見一斑。CRIC標桿企業研究顯示，恒大2011一季度進入城市達62個，囊入201億元，較去年同期增長135%。弱市下持續高增長，得益于其三四線的戰略布局，也正因其抓準了這些聚集城市的拓展業務，才實現了飛躍。

此外，在我們津津樂道于三四線蓬勃發展時，一些不容忽視的風險也孕育并生。最值得關注的便是市場容量及消費兩極化問題。一旦短時間（1-2年）內滿足了這些城市周邊高端消費者，和因限購被擠出的需求后，這些大鱷動輒百萬的項目，在進入第三、四期銷售時將陷入供過于求的境地。

宏觀：利好

城市化與房地產市場發展之間有著一種微妙的正相關發展的關系。隨著近年三四線城市宏觀經濟及城市人口的快速發展，房地產市場也隨之快速發展。尤其是在城市化速度不斷加快的前提下，其市場容量也在同步不斷擴大。

? ? ? 九成三四線城市處于城市率加速階段

根據國家發展改革委公布的數據顯示，2009年，中國統計口徑的城鎮人口達到 6.22億人，城鎮化率為46.6%。國際經驗表明，城市化率處于30%-70%之間。城市化率推高商品住宅需求 ? 雖然增加的商品住宅需求并不僅僅是由于城市化擴張所引起的，但城市擴張的確對于中國的房地產市場起到了巨大的推動作用。從全國城市化率與商品住宅成交總量數據對比來看，隨著城市化水平的不斷提高，商品住宅成交量也在快速增加。

? ? 三四線城市間價差待補空間巨大

從能級來看，受城市化的影響，三四線城市與一二線城市房價水平段差距仍十分明顯。從全國房價的整體水平來看，目前三四線城市商品房價格水平基本集中于3000元/平方米以下，其中5成城市的商品均價處于2000-3000元/平方米的價格區間，而2000元/平方米以下和3000-5000元/平方米價格段的城市各占2成左右。

土地：升溫

和一、二線城市房企眾多，競爭激烈，并且土地成本越來越高相比，當前三、四線城市政策相對寬松外，其豐富的可開發土地資源，相對較低的拿地成本，新城開發等帶來的各類需求等也正促使更多的房企進入三、四線城市。

? 土地資源較一、二線城市更豐富

? CRIC監控數據顯示，近幾年來三、四線城市的土地出讓占比也正不斷提升。從近十年的數據來看，2003年后，全國房地產土地購置面積中三、四線城市占比明顯，從2003、2004年的占比50%左右，上升2005年以后的占比60%左右，這一穩定數據也正說明，三、四線城市正成為土地出讓的主力。

? 地方政府土地出讓意愿強烈

? 在當前的城市發展中，土地出讓收入已經成為地方財政收入不可缺少的一部分。對于一些經濟發展和城市基礎設施相對落后的三、四線城市，一些知名房企的進入，往往會帶動三、四線城市樓盤品質的提升和先進開發建設觀念的培育，加快城市化進程和房地產市場的發展。除了給當地帶來更多的財政收入外，也會促使城市基礎設施得到改善，并會給當地政府帶來更多的就業率，提升地方政府的業績。

? 拿地成本低，土地容易獲取

? 與一、二線城市相比，三、四線城市由于房地產市場起步較晚，發展也不成熟，再加上經濟能力有限，因此拿地成本較低。從各大典型企業一、二線城市與三、四線城市拿地成本的比較來看，整體而言三、四線城市的拿地成本僅為一、二線城市的1/3左右，進入門檻較低。

? 競爭相對較小，吸引房企加速進軍

? 當前三、四線城市房地產正處于快速上升期，競爭也相對較小的情況下，因此越來越多的知名房地產開發企業的發展布局戰略逐步向三、四線城市傾斜。

市場：可期

數據顯示，中國地大物博、幅員遼闊，包含：286個地級市、600余個縣級市，以及2000余個縣城一級地區。這些區域的房地產市場起步都相對較晚、大部分尚處于未開發階段；一旦城鎮化發展加速度、經濟發展加快、當地居民財富增加，其購房需求必然會逐漸釋放，未來的市場發展前景大有可為。

? ? 城市化進程加速，三四線城市經濟增長

從宏觀層面上看，去年年底十七屆五中全會正式通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》，其中與房地產產業直接相關的，即是對未來5年我國城鎮化戰略的部署。綜合來看，“十二五”期間政府在城鎮化路徑上的思考已經發生了明顯的變化——從過往重點打造核心城市，轉變為未來著重中小城市建設。

? ? 房價漲幅相對較小，后發潛力逐漸體現

另一方面，從近三年各線城市商品房房價上漲情況對比來看，三四線城市漲幅明顯低于一二線城市。在環渤海區域內，北京和濟南近三年年商品房價格漲幅分別達到43.19%和46.46%，而同區域的煙臺漲幅卻僅為14.75%；在珠三角區域內，深圳和福州近三年商品房價格漲幅分別達到51.36%和49.86%，而同區域的東莞漲幅卻僅為13.74%；同樣在長三角區域內上海和南京的房價漲幅也明顯高于三線城市南通。

? ? 調控政策暫未覆蓋，三四線城市抗周期性凸顯

去年至今，政策敏感性較低的三四線城市和極具成長性的區域優勢正在呈現，從市場成交量的反饋來看，2011年1月底“國八條”出臺后，一、二線城市商品房市場成交量出現大幅下滑，2月份一線城市平均成交31.59萬平方米，環比減少66.65%，二線城市平均成交33.33萬平方米，環比也減少59.2%，與此同時，三四線城市市場的表現則明顯抗跌，平均成交32.6萬平方米環比僅減少25.74%。

? ? 2010年樓市成交創新高，源于三線市場崛起

從近兩年的發展現狀來看，已經有相當一部分地級市的住宅市場出現了顯著的增長。根據CRIC數據顯示，2010年雖然全國商品房銷售面積沖到了10.43億平方米的歷史新高，但一、二線城市的成交量占比卻降到了35%的歷史新低，而相對的，三、四線城市的成交量占比達到了64%。

政策：利好 ? 《成渝經濟特區規劃》經國務院常務會議討論并原則通過——2011.3.2

? 按照規劃，未來的成渝經濟區將成為西部大開發的增長極和經濟高地，國家重要的先進裝備制造業、現代服務業、高新技術產業和農產品基地，全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，國家內陸開放示范區和國家生態安全保障區。

? 《長株潭城市群一體化規劃》通過國內專家評審——2010.10 ? 《規劃》布局科學優化，城鄉一體化目標明確。依托長株潭都市區化發展，構建千萬級區域核心城市(都市)，同時在區域內發展由多個實力強大、活力充沛、輻射帶動能力強、區位與功能協調的百萬級城市構成的次中心城市群體。

? 《長江三角洲地區區域規劃》經國務院批準正式實施——2010.5.24

? 依據規劃，長江三角洲地區發展的戰略定位是：亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進制造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。發展目標是到2015年，率先實現全面建設小康社會的目標；到2020年，力爭率先基本實現現代化。

? 國務院發布《推進海南國際旅游島建設發展若干意見》——2010.1

? 根據規劃，到2015年旅游管理、營銷、服務和產品開發的市場化、國際化水平顯著提升。旅游業增加值占地區生產總值比重達到8%以上，第三產業增加值占地區生產總值比重達到47%以上，第三產業從業人數比重達到45%以上，力爭全省人均生產總值、城鄉居民收入達到全國中上水平。

? 國家發改委正式印發《遼寧沿海經濟帶發展規劃》——2009.9.8

? 《規劃》提出了遼寧沿海經濟帶發展的戰略定位：立足遼寧，依托環渤海，服務東北，面向東北亞，建設成為東北地區對外開放的重要平臺、東北亞重要的國際航運中心、具有國際競爭力的臨港產業帶、生態環境優美和人民生活富足的宜居區，形成我國沿海地區新的經濟增長極。

百億房企布局三四線

從2010年中旬即開始的密集調控，使提早布局三四線城市的房企在2011年一季度頗為受益。排名《2011年一季度銷售排行榜》前30強的房企萬科、恒大、綠城、保利、萬達等眾多地產上市公司，旗下均有不少在三四線城市開發的項目。

? 百億房企在三、四線城市力求破局

? 從2011年一季度房企TOP30榜單來看，提前布局三、四線城市的房企業績表現格外搶眼。萬科、恒大、碧桂園等重點房企均大舉進攻三、四線城市。以占據2011年一季度銷售面積排行榜榜首的恒大為例，在其已進入的62個城市中，三線城市占比63%，達39個。

從項目數量來說，恒大有44個項目在三線城市，占了總項目的40%；碧桂園2011也憑借著三、四線城市的銷售收入，帶動銷售面積達150萬平方米，榮登三甲。由于三、四線城市房地產市場基本不在2011年政策限購范圍內，得益于這種三、四線城市的前瞻性戰略，萬科、恒大、碧桂園等房企有效規避了政策風險。

? 原生房企依勢本土割據一方

? 雖然多數百億房企都確定了加大三、四線城市布局的基調，但由于國內房地產市場發展不均衡，截至到2011年一季度，百億房企依舊多擁簇在華南、華東等較發達的部分三、四線城市，比如華南的東莞、佛山等地。從全國層面來看，百億企業尚未在三、四線城市形成一定的規模優勢。而一直深耕于三、四線城市的本土房企較之外埠企業，在政府合作、開發融資及客戶渠道上更具備資源優勢，且具備過去積累的當地土地儲備，依舊占據著當地房地產市場的較大份額。同時，本地的開發企業在面對百億企業的競爭下，也更積極的提升自身，注重品牌建設，形成區域品牌形象，并且更加注重對產品的創新，增加產品的附加值。

? 品牌、規模及差異化將笑傲三四線主戰場

? 萬科、恒大、碧桂園等房企正憑借著他們在管理、品牌等方面的綜合優勢快速打開三四線市場。萬科作為首家銷售額超千億的地產企業，已開始著手對管理工具和組織架構更新，以便更好的開拓三四線城市，尤其是一些一線城市周邊的衛星城鎮，比如廣州附近的東莞、佛山等地；而遠洋地產也開始精煉內功，推動企業文化隨公司的戰略發展同步提升。

解密百億房企三四線擴張

? 農村包圍城市：碧桂園式擴張

? 不同于有著深厚央企背景的房企，碧桂園作為私營企業所面臨的最大問題就是資金問題。能否妥善解決資金問題也是衡量一個企業能否持續發展的杠桿。為此，拿地方面，碧桂園制定了農村包圍城市”的布局戰略，在三四線城市大規模、低成本拿地，其每一個項目幾乎都是一次造城運動，極大地改變了區域的居住氛圍，推動城市發展。這樣一來，一方面低成本拿地為企業節約了資金，另一方面造城運動可以在較長一段時間為企業帶來資金流并擴大企業的品牌影響力。目前，碧桂園在售項目中65%以上的項目個數都是位于三四線城市。

? 先布局占優勢：萬科、恒大未雨綢繆

? 2010年萬科大幅降低了在二線城市新增土地的占比，而將投資重心轉移至三、四線城市。從新增項目的建筑面積上看，企業在一線城市的投資比重基本穩定在同一水平，2009年及2010年比重均為12%。兩年間最為顯著的變化就在于2010年萬科對二線城市的投資顯著減少，轉而向三、四線城市加大投資，二線城市占比從09年的64%下降為10年的42%，建筑面積1116.17萬平方米，三、四線城市占比從09年的24%增至10年的46%，增長了22個百分點，建筑面積達1219.60萬平方米。而截止到2011年3月底，萬科先后在蕪湖、蘇州等三、四線城市獲取土地，總建筑面積達149萬平方米。

? 挖潛力謀發展：保利、中海順勢而為

? 保利地產不是最早進軍三、四線城市的企業，但卻是最迅猛的一個，一年之中新開辟11個城市的速度也是其它企業從來沒有做到過的。去年一年保利在這11個三、四線城市將17宗土地收入囊中，新增了657.28萬平方米的土地儲備，在總土地儲備中的比率從2009年的27%躍居到38%。2010年，中海除了繼續鞏固二線城市土地儲備以外，也加大了對三、四線城市的投資，以深入挖掘潛力市場。中海地產2010年1月在中山以及珠海兩塊建筑面積總計48.07萬平方米的土地，以及通過收購宏洋集團獲得的土地，三、四線新增土地占比為55%。

? 找出路求突破：綠城、龍湖全國化

? 從2010年綠城在新增土地儲備城市分布情況來看，企業在一線城市占比小幅上升，二線城市占比較上年有明顯下降，三、四線城市占比有較大上升。截止2010年12月底，三、四線城市新增建筑面積290.78萬平方米，占比53%，與2009年相比有較大幅度提升。< br/>< br/> 與綠城同類型的企業龍湖地產在土地策略上也同樣選擇了加大三、四線城市的土地擴張。根據龍湖2010年的企業年報，龍湖新增14幅土地，三、四線城市貢獻了近940萬平方米的土地面積，貢獻率78.5%。

隨著2008年蘇通大橋的通車以及區域產業迅猛發展，南通的房地產市場出現了新的格局，市場長期供過于求的局面得以改變，大型房企也紛紛開始進駐。

2010年，CRIC重點監控的30家全國型房企中有5家已進入南通，其中綠城玉蘭公寓最早進入，已經銷售999套，橡樹灣最近開盤強銷108套，而09年南通房產界的大事便是萬科、保利、綠地集團連續在南通拿地，可見大品牌房企對南通市場的重視以及對南通市場前景的樂觀預計。

南通，位于江蘇省東部，東抵黃海，南望長江，隔江與上海及蘇南地區相依，是中國首批對外開放的14個沿海城市之一，被稱為“中國近代第一城”。

1.1 南通是上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的現代物流中心 2.1 房地產發展速度落后于經濟總量，未來增長預期強烈

3.1 工業驅動城市，GPD增速較快，形成改善型市場為主，剛性市場為輔的市場架構 4.1 內部區域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

惠州市房價水平處于珠三角價格洼地，遠低于毗鄰的深圳、廣州與東莞。也正是這種巨大的價格差距，促使不少珠三角的人們更愿意在此地置業落戶。

惠州房地產市場發展程度不高，表現為商品房價差總體集中，各區域間的房價層次還未形成。較低的市場成熟度使得著各區域均有較好的發展潛力，對于伺機進入惠州房地產市場的開發企業而言是個尚好的機會。

惠州位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端。南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳以外距離香港最近的城市，也是著名華僑之鄉。

1.1 外來購房需求涌入，調控給惠州房地產帶來新的契機 2.1 房地產投資將成為惠州“十二五”規劃經濟新增長點 3.1 珠三角一體化建設，利好惠州房地產市場 4.1 200萬人口導入，購房需求或進一步增加 5.1 內部區域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

昆山房地產市場在經過2009年的迅猛發展之后，量價都達到一個新的高度。作為長三角區域的價格洼地，吸引了大量投資性購房者的涌入。

隨著全國型房企浙江綠城地產進駐昆山后，嘉業房產、世茂集團、深圳中航集團、合生創展、川普建設等巨頭已先后在昆山投資建設大型樓盤，銷售業績不錯，萬科地產、華僑城地產等著名開發商也于近日入駐昆山，后續昆山房地產行業競爭將愈發激烈。

昆山位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。

1.1 城市地域區位優勢

2.1 城市交通規模化，實現首個跨省輕軌規劃方案，與上海無縫連接 3.1 多個經濟指標在省內名列前茅

4.1 房地產發展速度高于經濟總量，未來增長預期強烈

5.1 城鄉差距明顯，內部價差不夠明顯，市場價格梯度未真正體現 6.1 住房需求面積偏大，市場需求較為集中

從近兩年城市的整體發展角度及房地產投資力度來看，煙臺相比青島來說并不遜色，從經濟發展、城市化率提升及城市房價的正相關性分析來看，其房價也具有強烈的補漲需求。

2010年龍湖49億兩次煙臺拿地6300余畝，龍湖兩次獲得的地塊均屬于同一個區域——煙臺牟平區養馬島。項目所在的牟平區位于大連、青島、煙臺和威海四個濱海旅游城市的中間地帶，周邊旅游資源豐富。

煙臺，地處山東半島中部，與大連隔海相望，共同形成拱衛首都北京的海上門戶。作為我國首批沿海開放城市之一，煙臺市土地面積13745.95平方千米，海岸線曲長702.5千米，是環渤海經濟圈內以及東亞地區國際性港城、商城、旅游城。

1.1 構建公鐵海空現代化交通網絡，滿足多元化購房群體需求 2.1 消費力增強加重樓市供求矛盾，市場需求日益凸顯 3.1 外部價差依然較大,房價補漲需求強烈

4.1 內部區域房價層次不明顯，市場成熟度相對較低 5.1 藍色煙臺“一核兩帶全覆蓋”，蘊含巨大發展潛力

烏魯木齊商品房市場化時間短，2006年之前主要以經濟適用房為主，自2007年開始，商品房市場開始快速發展；市場供應比較平穩，商品房每年基本保持在500萬㎡的供應量； 2010年的供應量約545萬㎡，市場呈現出供求兩旺的態勢。

至2020年，烏市計劃建設軌道交通三條，規劃長度52.7公里，其中1、4號線為南北線，2號線為東西向線路，預期2020年全部建成。隨著道路的通暢，城市發展的速度將會明顯加快，土地價值也將快速提升。而未來這樣的利好效應同樣也將提升城市房地產需求方的活躍度。

烏魯木齊是新疆的唯一核心城市，整體經濟實力和人均指標均居自治區前列。截至2010年底，烏魯木齊市GDP1311億元；人均GDP為4.18萬元。隨著中央援疆政策的逐步推進，包括房地產在內的經濟發展進入加速周期。

1.1 城市內外交通網絡逐漸成型，經濟發展和房地產市場同時受益 2.1 商品房發展滯后，需求積累下市場將迎增長期 3.1 中高端的市場環境不斷成熟，樓市潛力較大 4.1 周邊市場價差較大，房價補漲需求強烈 5.1 全國型房企陸續入駐，競爭優化行業格局

寶雞市GDP在全國253個三四線城市中排名第86位，人均可支配收入進入到55位，這兩項經濟數據在陜西省也位列前三，但寶雞市城市化率只有不到30%。經濟的高速發展刺激著寶雞的房地產市場開始起飛。

進入寶雞市場的外來企業，初始階段均為外地非品牌化開發商，其已通過強大的資金實力以及先進的開發理念占據當地市場的一席之地，進入到2010年，中海、恒大等一批全國一線地產大鱷紛紛登陸寶雞，市場競爭日趨激烈。外埠開發商進入寶雞市場，憑借雄厚的資金實力和較為先進的開發理念，多選擇城東新興區域和東高新區大手筆拿地，開發項目體量明顯高于本地項目。

寶雞位于“關中——天水經濟區”的中心，構筑了關中城市群1小時經濟圈和連接成都、蘭州、鄭州等9個省會城市的“一日交通圈”。國家批準寶雞為對外開放和二類陸路口岸城市，同時被確定為新亞歐大陸橋上樞紐城市。

1.1 “大城市發展戰略”、“關-天經濟區”規劃實施，為房地產發展提供了持久動力 2.1 整體經濟發展較快，房地產發展相對滯后，市場增長預期強烈 3.1 “大城市發展”戰略規劃已經確定，樓市未來發展空間明朗 4.1 人均居住面積大大低于省內其他城市，剛性需求明顯

在廣東省地級市中，東莞市經濟總量緊跟佛山之后，房地產投資額、城市化率雖都不及前者，但是人均可支配收入，遠遠超過佛山，甚至超過了廣州和深圳。

2010年，CRIC重點監控的30家全國型房企中有5家已進入東莞，這12家房企2010年度在東莞的項目銷售業績達64.19億元，占當地整體市場年度銷售額的15.54%。

東莞位于廣東省中南部，珠江口東岸，東江下游的珠江三角洲。是廣東歷史文化名城。距今1700多年前的三國時期建郡，也是嶺南文明的重要發源地、中國近代史的開篇地和改革開放的先行地。

1.1 “四縱一橫”城市交通網規劃，實現全市一小時生活圈

2.1 人均可支配收入全省最高，消費群體實力雄厚，且改善型消費為樓市主流軍 3.1近年土地溢價率達20%-30%，房企拿地成本逐年增加，預示未來房價上漲可期 4.1 新房市場已顯現三級價差，區域樓市成熟度不同 5.1 全國型房企近年陸續入駐，本土外來品牌競爭加劇

恒大、萬達等全國型房企的進入，打破了宜昌本土房企的“閉門造車”模式，外地實力型開發企業主導宜昌房市的時代已悄然來臨。

2002年以來，外地資金進入宜昌房地產開發領域的速度明顯加快，其開發量已與宜昌本土企業旗鼓相當。目前，已進駐宜昌的全國性大型開發集團僅恒大、萬達、葛洲壩3家，但開發總體量已超過200萬方。這些大型開發商所開發項目均為大體量、去化周期較長項目，且售價也較周邊同質樓盤高。

宜昌市位于湖北西南部，地處長江上游與中游的結合部，鄂西山區向江漢平原的過渡地帶。“上控巴蜀，下引荊襄”，東鄰荊州市和荊門市，南抵湖南省石門縣，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神農架林區和襄樊市。

1.1 清晰的城市定位將帶來宜昌的飛速發展

2.1 三峽工程提升拉動了宜昌的第二次振興，放大了宜昌的城市品牌效應 3.1 以外來資金為主、外地實力型開發企業主導宜昌房市的時代已悄然來臨

近三年來，廊坊市商品房市場供不應求狀況較為嚴重。數據顯示2007-2009年三年間，商品房供求缺口為625萬平方米，而商品房市場銷售量、價格卻逐年攀升。2009年商品房均價已超過4600元/平方米。

2010年廊坊市土地成交量為372萬平方米，其中市區內住宅類用地土地總成交242.7萬平方米，商業類用地成交57.5萬平方米，土地計劃完成率為84%，預計未來兩年廊坊市房地產市場將出現“井噴式”增長，市場競爭日趨激烈。

廊坊，位于河北省中部偏東，不僅扼守京九鐵路咽喉，京津塘高速更從西北至東南貫穿全市，京津高鐵和建設中的京滬高鐵在廊坊均設有車站。規劃中的輕軌通車后，從北京亦莊到廊坊城區只需15分鐘。

1.1 連接京、津兩大城市的走廊，共享京津兩地資源 2.1 居民消費能力增長較快，購買力較為旺盛 3.1 外來企業進駐，本地企業占據市場大部分份額 4.1 市場呈現“井噴式”發展，競爭日趨激烈

2000年以來，大慶這座因油而生的城市徹底告別福利分房時代，住房作為一種商品迅速走進人們的生活，并得到迅速發展，其中薩爾圖區、讓胡路區未來是將是大慶市房地產市場發展的重點區域。

2010年，萬達進入大慶，這家房企當年度在大慶的項目銷售業績達10.63億元，占當地整體市場年度銷售額的10%。

大慶位于黑龍江西部，松嫩平原中部，是一座以石油石化和高科技產業著稱的新興城市。120公頃的廣闊濕地占大慶市土地總面積的六成，濕地景觀類型豐富。

1.1 石油產業發達、生態景觀優越

2.1 房地產發展速度落后于經濟發展，未來增長預期強烈

3.1 城市交通網絡建設進一步完善，經濟發展和房地產市場同時受益 4.1 人口逐年增長，購房需求進一步增加

5.1 內部區域價格層次未形成，市場成熟度相對較低

贏——外來房企的本地化謀略

從目前來看，為適應全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業將在某一區域獲得成功的產品通過標準化之后復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。盡管如此，開發企業也應理性選擇戰略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。

? ? ? ? 合作開發規避初期風險

房地產開發具有一定的地域性特征，而僅憑借品牌戰略和產品改良是不夠的，在此前提下，越多越多的外來房地產開發企業走上與本地企業的“合作”之路。做足本地化功課很重要

對比占盡先機、坐享地利的本土開發商，外來開發企業在政府公關、市場購買力以及區域規劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業應充分維持好與地方政府的關系，并充分了解本土本土化的運作方式。

? ? 或借道保障房謀求擴張

在房地產調控預期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業而言，一方面，可以迅速與當地政府建立合作，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優惠，而在另外一方面，在房地產調控預期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機會早已得到凸顯。

? 理性布局避免盲目貪大 ? 從目前來看，為全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業采用在某一區域獲得成功的產品通過標準化之后復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。

融——當地客戶與文化的協同三、四線城市購房者對于住宅有著一些不同于一、二線城市購房者的想法，他們所表現出來的購房需求，亦是值得深究的。本文即根據中房信集團多年跟蹤三、四線城市購房者，來描繪三、四線城市不同的購房需求。

? 購房者承受能力相對更強

? 從本質上來看，購房者的需求其實大同小異，他們或尋覓實惠的住房，或追求奢華的享受，無論何種，均是為了滿足自身意識而做出的行為；從本質上來看，一、二線城市購房者和三、四線城市購房者亦區別不大，中低端購房者偏好實用性，高端購房者偏好舒適性。我們發現三、四線城市購房者能接受接近城市均價的住宅，承受度好于一、二線城市，同時對于戶型、面積等方面，均偏好大戶型和大面積段產品，相對而言，一、二線城市購房者在高房價的影響下，價格承受力低，產品方面亦偏向于小戶型產品，以降低高昂的總價。

? 城市內房價接受度相對略高

? 調研結果顯示，三、四線購房者對于房價的承受度均較低，考慮到三、四線城市和一、二線城市之間住宅均價的差異，我們在此引入一個“價均比”的概念，即用購房者所偏好的單價比上城市的均價，以此來衡量購房者所偏好的單價，相對于城市均價來說處于哪一位置。從價均比來看，三、四線城市購房者意向價與均價的比值高于一、二線城市的同一數值，表現出三、四線城市購房者，對于自己城市內的房價接受程度相對略高。

?近五成購房者喜好三房

? 在房型方面，一、二線城市購房者偏好二房最多，接近半數達48.57%，而三、四線方面則對三房更為青睞，偏好度達48.44%。造成如此差異的原因，我們認為在于一、二線城市房屋價格與三、四線城市之間的落差。

? 超六成購房者青睞大面積段

? 三四線城市購房者面積偏好與房型偏好呈現一致趨勢，由于三、四線城市房價相對較低，購房者接受能力相對較強，當地購房者對于寬敞的90-120平米面積段較為關注；而一、二線城市來看，由于高房價的影響，總體更青睞低面積段住宅。三、四線城市購房者，看似購買力有限，但是由于所在城市的房屋單價較低，購房者所能承受的單價相對于城市均價來說已非常接近，其對大戶型、大面積段產品的青睞度高，也表現出了三、四線城市購房者的消費潛力是巨大的。

第二篇：耐火材料工業機遇與挑戰并存

耐火材料工業機遇與挑戰并存

十二五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放，加快轉變經濟發展方式的攻堅時期，我國耐火材料工業的發展，既面臨難得的歷史機遇，也將面對諸多風險和挑戰。

“十二五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期，是深化改革開放，加快轉變經濟發展方式的攻堅時期，我國耐火材料工業的發展，既面臨難得的歷史機遇，也將面對諸多風險和挑戰。

國際形勢：從全球局勢看，國際環境總體上對我國工業發展有利。但與過去的十年相比，我國工業發展的國際環境將逐漸趨緊。首先是全球經濟可能進入低速增長期，在后金融危機時期，世界經濟將在一定時段內處于低速增長。其次是全球供需結構會發生明顯變化，現在一些主要經濟體國家紛紛謀劃經濟結構深度調整，謀求以先進制造業為核心的再工業化，希望振興制造業，擴大出口。而新興經濟體和發展中國家也在加速發展具有自身比較優勢的產業和技術。我國傳統優勢產業將面臨更加激烈的國際竟爭。再次是國際貿易環境不容樂觀，金融危機加劇了貿易保護，貿易保護主義色彩日漸濃厚，貿易摩擦明顯增加，世界貿易環境日趨復雜，國際貿易總量將呈下降趨勢。“十二五”我國耐火材料工業機遇與挑戰并存

國內形勢：隨著國家積極的財政政策和穩健的貨幣政策的施行，我國耐火材料工業面臨的風險和挑戰也顯而易見。一是以大規模基礎設施建設為主的超常規固定資產投資已轉入下行減速通道，國內經濟增速將有所降低。總體固定資產投資增速的大幅回落，對鋼鐵、水泥、玻璃等產業的需求就會下降，進而對耐火材料的市場也必然產生影響。二是貨幣政策由適度寬松轉為穩健，原燃材料價格可能繼續上漲，實體經濟生產要素成本將呈逐步上升趨勢，行業生產經營的利潤空間也會受到擠壓。三是資源環境約束將進一步趨緊。隨著政府對資源、能源和環境管理力度的加強，對耐材工業生產的制約日益明顯，全行業節能降耗，治污減排的任務十分繁重。部分耐火原料資源緊張的形勢在短期內也難以緩解。

行業形勢：從我國耐火材料工業自身看，盡管近年來取得了長足進展，但全行業的目前狀況與國民經濟各行業，尤其是高溫行業的發展相比仍存在許多不適應的地方，與發達國家也還有一定的差距。除了前面提到的，行業普遍存在的總量過剩，產業集中度低，資源利用率不高等問題，我們特別應該認識到，作為全球耐材生產和消費大國，盡管耐材產品產能很大，但高技術含量的品種較少，“綠色新型”耐火制品的比重偏低;面對潛力很大的國際市場，高檔次、高技術含量、高附加值的產品不多;普通制品比例高，不定型耐材制品比重低。偏硅酸鈉此外，我國耐火材料工業科技創新、清潔生產的整體水平也低于國際先進水平。未來主要任務：“十二五”時期的中國耐火材料行業工業，機遇與挑戰并存。我們必須認清形勢，堅定信心，牢固樹立全局意識、國際視野和戰略思維，在科學發展觀的指導下，以加快轉變發展方式為主線，研究新思路，制定新舉措，開創新局面，切實抓住和用好重要戰略機遇期，把行業持續健康發展建立在結構升級、產品優化、節能環保、綜合實力提高的基礎上，在發展中促轉變，在轉變中謀發展。特種耐火材料 “十二五”期間，中國耐火材料工業圍繞《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，以促進我國耐火材料工業持續、健康發展為目標，努力實現五個明顯提高：產業整體發展質量明顯提高;自主創新能力明顯提高;技術裝備水平明顯提高;資源綜合利用明顯提高;節能減排成效明顯提高。

第三篇：慈善信托-機遇與挑戰并存

慈善信托——機遇與挑戰并存

2016年9月1日《中華人民共和國慈善法》（下稱慈善法）正式實施。隨著《慈善法》的正式實施，更加細化的配套文件不斷出臺，國內慈善事業將得到進一步的發展，通過立法的形式，使得慈善信托在中國得以落地，這也從側面體現出社會多方于慈善信托制度有了進一步的認識，這對慈善信托的發展有積極意義，但慈善信托是一把雙刃劍，機遇與挑戰并存。

《慈善法》第四十四條對“慈善信托”的定義為:“慈善信托屬于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法將其財產委托給受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名義進行管理和處分，開展慈善活動的行為。”，從此條規定來看，現在的慈善信托可謂有法可依，相比之前的公益信托，也具有諸多優勢：首先，明確了監管部門為民政部門。《信托法》第六十二條規定，“公益信托的設立和確立其信托人，應當經有關公益事業的管理機構批準。”但這個管理機構在法律上沒有明確規定，而慈善信托明確了民政部門的監管部門地位，解決了審批的難題，避免了相互推諉或者爭奪監管權的可能。其次，與傳統慈善方式相比，慈善信托是一種隔離型的資產，傳統的捐款很多是個人將財產捐贈給基金會，如果基金會破產，基金會的所有財產都會被清算，這會導致捐款人的財產也會被清算，從而導致捐款人的捐款意愿不能實現。而慈善信托，無論信托公司破產與否，這部分資金與公司財產1 是相互隔離的，公司如果破產，這筆資金則會轉交其他愿意作為受托人的機構繼續保證運行，這就保證了慈善事業的繼續平穩發展。再次，慈善信托更加便捷、靈活，公益信托設立必須經過批準，這為公益信托的設立增加了很大難度，而慈善信托設立只需備案即可，備案制的選擇體現了主管機關簡放政權的思想。此外，公益信托的監察人為必設機構，而慈善信托監察人根據委托人意愿設立，把是否設置監察人作為委托人自愿選擇的事項，這極大地便利了慈善信托的設立。

都說2016年是中國慈善信托“元年”，在《慈善法》正式實施后，可以預見慈善信托將進入快速發展階段，公益信托的規模也將不斷擴大，在看到慈善信托不斷發展的同時，也給我們帶來了挑戰，仍有很多問題值得我們思考：我國開展慈善信托仍存在一些技術性問題，比如稅收問題沒有明確規定，民政部門對備案要求不統一等執行問題會導致實際操作中存在一定的不確定。畢竟慈善信托獲得社會關注是暫時的，而相關更加細致、具體的配套政策需要進一步落地以及信托公司需設計完美的慈善信托產品，從而使其帶動小到企業業績，大到促進公益慈善事業的發展，才是更值得關注與深思。

面對目前慈善信托面臨的機遇和挑戰，慈善信托還有一段路要走，而且有賴于各方推動，鑒于此，我認為在下一階段帶動慈善信托發展可以從以下幾方面嘗試：

一、與公益基金會實現優勢互補。采用“信托公司 + 基金會”的業務模式，信托公司基于自身的制度優勢和資產管理能力而更擅長投資運作，有利于實現慈善信托財產的保值增值，同時信托公司也存2 在一些明顯的劣勢，如在慈善項目來源以及項目篩選、運營及效果評估上普遍缺乏經驗。而公益基金會的優勢恰恰體現在慈善項目運作實施方面。長期以來，慈善基金會是我國慈善事業的主要實施主體，在受益人的篩選、慈善項目的運營管理及評估等方面積累了豐富的實踐經驗。信托給慈善行業提供了一個更靈活高效的行善方式，是現有的慈善形式的重要補充，以慈善信托為載體，“信托公司 + 基金會”的業務模式必將成為未來發展慈善事業的主流模式，從而推動中國慈善事業發展翻開新的篇章。

二、與互聯網相結合，慈善也要搭上“互聯網”快車。采用實現“互聯網+慈善信托”的業務模式，隨著互聯網的快速發展，已經有太多的行業和產業加入到“互聯網+”的大隊伍中來，順應“互聯網+”趨勢，適應新時期慈善事業發展的步伐，利用互聯網工具比如官方微信公眾號，創新推出更多的平臺，比如當前某慈善總會創新推出了“為眾籌”模式，此平臺完全是公益性的，推出這種眾籌平臺，公信力強，操作便捷，實用性強。

三、與家族信托業務有機結合。“家族信托+慈善信托”模式在目前社會中頗受關注。近年來，隨著我國高凈值客戶財富的日益膨脹，高凈值客戶回饋社會，踐行公益的需求也日漸增強，以家族財富傳承為目標的家族信托業務得到飛速發展。在此背景下，信托公司可通過慈善信托與高凈值人群家庭財富管理的結合，通過家族信托和慈善信托的方案設計，為高凈值客戶提供綜合的財富服務安排，設計出既有財富傳承功能、又能達到慈善目的的“家族信托+慈善信托”的新解3 決方案，以有效拓展慈善信托業務增量及合作伙伴。

現代信托法之父Austine W.Scott曾這樣評價信托：“信托作為處理財產之設計，其靈活性沒有其他法律能匹敵，設定信托之目的就如同律師的想象力一樣無限。”可見慈善信托的發揮空間十分寬廣，在國內外一些經典的成功案例當中，富豪往往采取“基金會 + 慈善信托”的模式進行運作。比如：邵逸夫、牛根生、王永慶等都是設立慈善信托基金，采取這種慈善信托家族企業傳承模式，一方面可以回報社會，推行公益慈善事業；另一方面企業股權與其他家族財產分離，在其去世之后，其慈善事業能夠繼續的同時他的家人也獲得了信托的受益權，即使有遺產糾紛，企業的正常運營不會受到影響，家族企業永續經營的理想得以實現。因此，在新的《慈善法》的實施下，努力實現財富傳承的私益目的與社會公益目的的協調統一，是一條長遠的慈善信托與家族企業發展之路。

從整體來看，慈善信托目前還處于萌芽階段，要不斷發展壯大還需要一段時間的嘗試，通過長期積累實踐經驗并在探索中不斷完善，逐步建立起科學有效的運行模式，再加上其具有獨有的優勢，慈善信托一定會發展的越大越好。

參考文獻

［1］ ［2］ ［3］ ［4］ 王金東：《英美慈善信托法律制度研究》 林靜：《慈善信托——慈善事業與財富管理的跨界》 高傳捷：《慈善信托機遇與挑戰并存》 馬劍銀：《中國慈善信托實踐的愿望》

第四篇：環衛改革 機遇與挑戰并存

環衛改革 機遇與挑戰并存

環衛體制改革宣傳動員了好幾年，人們在等待中已漸漸習慣了“改制”這一原本陌生的名詞。6月30日，這個日子對于我們整個系統而言，意義非比尋常。翻牌，即意味著兩大基層正式由國家全額撥款的事業單位搖身一變為獨立經營、自主盈虧的企業。上千職工也由全額保障的國家人變為了企業人。長期在公有制寬大羽翼下受到保護的環衛行業，能否適應這一翻天覆地的變化？廣大職工能否接受這樣的角色轉變？特別是青年又有什么想法？我們團委對各個基層（運輸場、街管所、服務所）的青年做了部分調查。

一 思想狀況

50％左右青年認為環衛系統改革是好的積極的表現，對我們現階段各方面工作都有促進作用。另一方面也能對自己起到鞭策作用，使自己產生危機感而不斷提高對自己的要求。其中服務所青年就提出了“完善改革體制，激發自身活力”的口號。他們認識到環衛體制改革后必將帶來新問題、新情況，他們將及時調整個人的心態，發揮特長，突出個性。35％左右的青年對環衛體制事業轉企業不以為然，認為對青年人的沖擊不大，只要服從分配，努力做好做精自己的本職工作就是最重要的事。

還有少部分青年對環衛改革還報觀望態度。對自己今后的個人待遇表現出一定的擔憂。

二 對策思考

面對改革，青年不能坐以待斃，基層青年苦苦思索著應對之策與未來發展的方向。或許不成熟，或許還有待時間和實踐的驗證，但這樣的思考與探索對于改革而言是一個好的開頭。

一、完善體制，服務大局

1、環衛體制改革后必將帶來新問題、新情況，及時調整個人的心態，做出積極的應對，不被新局勢所淘汰。

2、把環衛事業推向市場就會有競爭，從根本上改變陳舊的管理模式及獎懲制度，用先進的、現代化的管理理念來充實我們，進一步完善改革后的各項體制。

3、以環衛事業的服務理念作引導，在滿足物質水平的同時也加強精神文明建設。

二、發揮特長，突出個性

1、從實際出發，抓住環衛行業的特點，體現各作業隊的工作特色，對工作中存在的鄙陋可提出有創新、有創意的方案。

2、在崗位上要充分發揮自己的特長，利用自己對工作中一些最熟悉、最了解的細節，進行思考和梳理，使其成為自己工作中的強項。

3、參與學習技術理論、業務知識，并將學以致用，通過學習與實踐的結合，提高自己的業務技能，并能把自己的想法和看法通過合適的語言進行表達。

4、加強自身的文化修養，利用業余時間提高自身的文化素質，如：汽車維修（駕駛）、電腦維修、行政管理、電子商務等等，還可定期組織進行小組討論。

5、激發創新意識，結合自己所學的理論知識運用到實際工作中去，如：對現有設備或機械進行改進、改裝，對丟棄物進行廢物利用等等。

三、注重實踐，發掘自我

1、對日常工作中的機修與機掃班加強技術考核力度，結合考評機制進行獎懲，力爭在每年市環衛技術比武中取得優異的成績。

2、工作上積極配合班組做好各項任務檢查，在做好本職工作的同時為我所體制改革獻計獻策。

3、對事業轉制有正確的認識，并能正確的理解。事業轉制后將創造出許多機遇與挑戰，要抓住時機，發掘自身的潛力，樹立正確的價值觀。

第五篇：區塊鏈,機遇與挑戰并存

從實踐進展來看，區塊鏈技術在商業銀行的應用大部分仍在構想和測試之中，距離在生活、生產中的運用還有很長的路，而要獲得市場的認可也面臨不少困難。

(一)受到現行觀念、制度、法律制約。

區塊鏈去中心化、自我管理、集體維護的特性顛覆了人們目前的生產生活方式，淡化了國家、監管概念，沖擊了現行法律安排。

對于這些，整個世界完全缺少理論準備和制度探討。即使是區塊鏈應用最成熟的比特幣，不同國家持有態度也不相同，不可避免阻礙了區塊鏈技術的應用與發展。解決這類問題，顯然還有很長的路要走。

(二)在技術層面，區塊鏈尚需突破性進展。

目前，區塊鏈應用尚在實驗室初創開發階段，沒有直觀可用的成熟產品。

比之于互聯網技術，人們可以用瀏覽器、APP等具體應用程序，實現信息的瀏覽、傳遞、交換和應用，但區塊鏈明顯缺乏這類突破性的應用程序，面臨高技術門檻障礙。再比如，區塊容量問題，由于區塊鏈需要承載復制之前產生的全部信息，下一個區塊信息量要大于之前區塊信息量，這樣傳遞下去，區塊寫入信息會無限增大，帶來的信息存儲、驗證、容量問題有待解決。

(三)競爭性技術挑戰。

雖然有很多人看好區塊鏈技術，但也要看到推動人類發展的技術有很多種，哪種技術更方便更高效，人們就會應用該技術。

比如，如果在通信領域應用區塊鏈技術，通過發信息的方式是每次發給全網的所有人，但是只有那個有私鑰的人才能解密打開信件，這樣信息傳遞的安全性會大大增加。

同樣，量子技術也可以做到，量子通信——利用量子糾纏效應進行信息傳遞——同樣具有高效安全的特點，近年來更是取得了不小的進展，這對于區塊鏈技術來說，就具有很強的競爭優勢。

影響區塊鏈采用的另一障礙就是管理層擔心這項技術在試點項目與概念驗證（POC）中尚未得到充分測試。那么最終，區塊鏈的局限性又在哪里？早期的概念驗證項目驗證的是區塊鏈的可擴展性，但這項技術在處理大量企業交易以及數據時又會存在什么樣的局限性？隨著區塊鏈越來越廣泛地得到采用，不同的應用程序將面臨不同的可擴展性問題。

那么處理大量交易需要多少時間和算力？早期的概念驗證項目還驗證了區塊鏈防篡改交易的安全性。

但是一些管理層關心的是，區塊鏈中的非公開信息是否仍然可以在區塊鏈之外共享。因此，就出現了有關于這項技術的信任問題。目前各類供應商都正致力于創建強大的加密和安全機制，而且多個區塊鏈實體和聯盟也正在評估不同的方法，以確保這項技術在保護非公開信息方面是可信任的。

如所有新興技術一樣，區塊鏈也將逐步發展。但由于這項技術可能會對所有行業帶來的顛覆性力量，我相信它的發展會十分迅速。當然，服務供應商行業也將積極發揮作用推動區塊鏈技術的采用。

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