第一篇：鹽城市市區容積率規劃管理辦法(試行)

鹽規[2011] 28號

機關各處室，各分局，各直屬單位：

為進一步規范城市規劃編制和實施管理，提高城市規劃工作的質量和水平，根據國家、省、市近期出臺的有關文件，結合鹽城規劃管理實際，我局組織制訂了《鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）》，現予印發，請遵照執行。

特此通知。

附：鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）。

二〇一一年五月十八日

鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）

第一條 為規范建設用地容積率的規劃管理，維護建設市場的公開、公平、公正，創優服務發展環境，提高依法行政水平，根據省、市城市規劃管理技術規定、城市規劃相關法律、法規、規范和專業技術標準和住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部《關于進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》（建房〔2010〕155號）、國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號）精神，《江蘇省建設廳、監察廳關于切實加強經營性用地容積率規劃管理和監督檢查的通知》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于鹽城市城市規劃區范圍內進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。

第三條 經營性建設用地出讓前，規劃部門應當嚴格依據經批準的控制性詳細規劃、修建性詳細規劃,科學確定建設用地使用性質、容積率和其他規劃條件。

第四條 規劃部門對建設用地和建設項目實施規劃許可，應保持容積率指標規劃管理的延續性和一致性。對同一地塊的建設用地規劃許可、規劃方案審定、建設工程規劃許可、建設項目竣工核實，核定的容積率指標應前后一致。經營性建設用地出讓后，建設單位應嚴格按照土地出讓規劃條件中核定的容積率指標進行開發建設，原則上不得調整。分期開發建設的用地，各期建設工程規劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積。第五條 規劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規劃條件的核心內容之一。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率。建設單位或者個人應當按照規劃條件和規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉規劃主管部門申請。變更內容依法應當先經其他主管部門同意的，建設單位或者個人在向城鄉規劃主管部門申請變更時，應當提供相關證明文件。申請變更的內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準，應按法定程序先行調整控制性詳細規劃。對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉規劃主管部門不得批準。

城鄉規劃主管部門在審批變更規劃許可前應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。因變更規劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法給予補償。

土地出讓后，規劃條件確定的容積率指標確需調整的，必須符合以下條件之一：

1、城市總體（專項）規劃調整或修編造成地塊發展條件變化的；

2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

3、國家和省的有關政策發生變化的。

符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下，城市規劃行政主管部門可以按規定程序商土地行政 主管部門提出容積率調整指標的意見后報市規劃委員會研究，并報市人民政府批準。

第六條 符合控制性詳細規劃的容積率指標調整程序

1、調整規劃條件確定的容積率，應當由建設單位提出申請，并說明調整理由。

2、規劃部門應組織專家對調整的必要性和規劃調整方案的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經專家論證、社會公示和聽證，認為確需調整容積率的，應提出調整建議并附論證、公示、聽證結論等相關材料報市規委會研究并報市人民政府批準。

3、經市人民政府批準，規劃部門方可辦理后續的規劃審批，并抄告國土等有關部門，告知建設單位辦理相關手續。

4、經批準提高容積率的，建設單位必須與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費。規劃部門按照《國有土地使用權出讓合同》及補充協議、土地出讓金差價和相關建設規費補交手續及市政府審批的意見，辦理相關規劃手續。

第七條 容積率計算規則

1、容積率系指某一基地范圍內地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計算按照本辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。

2、住宅層高不應低于2.8米，且不應高于3.0米。當住宅建筑套型內局部層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑 層高大于7.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

4、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

5、設置于屋頂的露臺、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設封閉頂蓋的應按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。

住宅建筑因設置中央空調等設施需要設置的與室內相通的室外設備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.0米，其建筑面積應按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。

計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應大于1.8米（不規則的陽臺，按其凈深的平均值控制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。

每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積 的10%,超出10%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以建筑周邊20米范圍內室外地坪設計平均標高作為室外地坪，之后再按上述規定核準。

7、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關規范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。

8、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部應按建筑面積計算等相關規定計算面積并納入容積率指標。架空部分應滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車空間等利用應按規定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設置架空層，架空層應計入建筑層次。

9、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業用房，工業建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。

10、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。

11、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.設計不利用的坡屋面不得開設窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間按照相關規范設計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。

12、窗臺比相近室內樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。

13、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑使用性質、層次、建筑面積和總建筑面積。

第八條 核發建設工程規劃許可證容積率的管理措施。規劃部門應嚴格依據土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積控制建設項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。

第九條 規劃核實容積率的管理措施。

建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃條件和規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。

經核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，須按照現場實測面積數據結合本辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規劃工程發 證面積比值不大于1%時，須將超容積率的面積數據函告國土部門完善相關國土手續。如超容積率的面積與原規劃工程發證面積比值大于1%時，須將相關超容積率材料報市規委會研究并報市人民政府批準。

超容積率的項目，必須待相關規劃、國土部門等政府審批手續全到位后方可向城鄉規劃主管部門申請重新核實。

第十條 本辦法由鹽城市規劃局負責解釋。第十一條 本辦法自發文之日起執行。本辦法實施之日前已取得經營性建設用地開發權的項目容積率管理辦法按市政府批準同意的城市規劃有關文件執行。

第二篇：鹽城市規劃局關于印發鹽城市市區容積率規劃管理辦法(試行)

鹽城市規劃局關于印發《鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）》的通知

發布者：admin 發布時間：2011-5-20 閱讀：114次 【字體：大 中 小】

鹽規[2011] 28號

機關各處室，各分局，各直屬單位：

為進一步規范城市規劃編制和實施管理，提高城市規劃工作的質量和水平，根據國家、省、市近期出臺的有關文件，結合鹽城規劃管理實際，我局組織制訂了《鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）》，現予印發，請遵照執行。

特此通知。

附：鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）。

二〇一一年五月十八日

鹽城市市區容積率規劃管理辦法（試行）

第一條 為規范建設用地容積率的規劃管理，維護建設市場的公開、公平、公正，創優服務發展環境，提高依法行政水平，根據省、市城市規劃管理技術規定、城市規劃相關法律、法規、規范和專業技術標準和住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部《關于進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》（建房〔2010〕155號）、國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發〔2010〕151號）精神，《江蘇省建設廳、監察廳關于切實加強經營性用地容積率規劃管理和監督檢查的通知》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于鹽城市城市規劃區范圍內進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。

第三條 經營性建設用地出讓前，規劃部門應當嚴格依據經批準的控制性詳細規劃、修建性詳細規劃,科學確定建設用地使用性質、容積率和其他規劃條件。

第四條 規劃部門對建設用地和建設項目實施規劃許可，應保持容積率指標規劃管理的延續性和一致性。對同一地塊的建設用地規劃許可、規劃方案審定、建設工程規劃許可、建設項目竣工核實，核定的容積率指標應前后一致。經營性建設用地出讓后，建設單位應嚴格按照土地出讓規劃條件中核定的容積率指標進行開發建設，原則上不得調整。分期開發建設的用地，各期建設工程規劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積。

第五條 規劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規劃條件的核心內容之一。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率。建設單位或者個人應當按照規劃條件和規劃許可的內容進行建設，不得擅自變更；確需變更的，應當向城鄉規劃主管部門申請。變更內容依法應當先經其他主管部門同意的，建設單位或者個人在向城鄉規劃主管部門申請變更時，應當提供相關證明文件。申請變更的內容不符合控制性詳細規劃的，城鄉規劃主管部門不得批準，應按法定程序先行調整控制性詳細規劃。對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉規劃主管部門不得批準。

城鄉規劃主管部門在審批變更規劃許可前應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。因變更規劃許可內容給利害關系人合法權益造成損失的，申請變更的建設單位或者個人應當依法給予補償。

土地出讓后，規劃條件確定的容積率指標確需調整的，必須符合以下條件之一：

1、城市總體（專項）規劃調整或修編造成地塊發展條件變化的；

2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

3、國家和省的有關政策發生變化的。

符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下，城市規劃行政主管部門可以按規定程序商土地行政主管部門提出容積率調整指標的意見后報市規劃委員會研究，并報市人民政府批準。

第六條 符合控制性詳細規劃的容積率指標調整程序

1、調整規劃條件確定的容積率，應當由建設單位提出申請，并說明調整理由。

2、規劃部門應組織專家對調整的必要性和規劃調整方案的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經專家論證、社會公示和聽證，認為確需調整容積率的，應提出調整建議并附論證、公示、聽證結論等相關材料報市規委會研究并報市人民政府批準。

3、經市人民政府批準，規劃部門方可辦理后續的規劃審批，并抄告國土等有關部門，告知建設單位辦理相關手續。

4、經批準提高容積率的，建設單位必須與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費。規劃部門按照《國有土地使用權出讓合同》及補充協議、土地出讓金差價和相關建設規費補交手續及市政府審批的意見，辦理相關規劃手續。

第七條 容積率計算規則

1、容積率系指某一基地范圍內地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計算按照本辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。

2、住宅層高不應低于2.8米，且不應高于3.0米。當住宅建筑套型內局部層高大于4.9米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

4、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米時，不論層內是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。

5、設置于屋頂的露臺、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設封閉頂蓋的應按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。

住宅建筑因設置中央空調等設施需要設置的與室內相通的室外設備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.0米，其建筑面積應按陽臺的相關規定計算建筑面積并納入容積率指標。

計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應大于1.8米（不規則的陽臺，按其凈深的平均值控制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。

每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10%,超出10%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。

如建筑室外地坪標高不一致時，以建筑周邊20米范圍內室外地坪設計平均標高作為室外地坪，之后再按上述規定核準。

7、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關規范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。

8、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部應按建筑面積計算等相關規定計算面積并納入容積率指標。架空部分應滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車空間等利用應按規定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設置架空層，架空層應計入建筑層次。

9、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業用房，工業建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。

10、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。

11、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.設計不利用的坡屋面不得開設窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設計利用的坡屋面空間按照相關規范設計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。

12、窗臺比相近室內樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。

13、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑使用性質、層次、建筑面積和總建筑面積。

第八條 核發建設工程規劃許可證容積率的管理措施。

規劃部門應嚴格依據土地出讓合同規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積控制建設項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。

第九條 規劃核實容積率的管理措施。

建設工程竣工后，建設單位或者個人應當就建設工程是否符合規劃條件和規劃許可內容，向城鄉規劃主管部門申請核實。經核實不符合規劃條件和規劃許可內容的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收，產權登記機關不予辦理產權登記手續。

經核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，須按照現場實測面積數據結合本辦法及《建筑工程建筑面積計算規范》計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規劃工程發證面積比值不大于1%時，須將超容積率的面積數據函告國土部門完善相關國土手續。如超容積率的面積與原規劃工程發證面積比值大于1%時，須將相關超容積率材料報市規委會研究并報市人民政府批準。超容積率的項目，必須待相關規劃、國土部門等政府審批手續全到位后方可向城鄉規劃主管部門申請重新核實。

第十條 本辦法由鹽城市規劃局負責解釋。

第十一條 本辦法自發文之日起執行。本辦法實施之日前已取得經營性建設用地開發權的項目容積率管理辦法按市政府批準同意的城市規劃有關文件執行。

第三篇：鹽規[2007]_69號附文鹽城市市區經營性建設用地容積率規劃管理辦法

鹽城市市區經營性建設用地

容積率規劃管理辦法

第一條 為規范建設用地容積率的規劃管理，維護建設市場的公開、公平、公正，創優服務發展環境，提高依法行政水平，根據城市規劃相關法律、法規和《中共中央紀委監察部關于領導干部利用職權違反規定干預和插手建設工程招標投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規定》（中紀發〔2004〕3號）、《建設部關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》（建規〔2002〕270號）和《江蘇省建設廳、監察廳關于切實加強經營性用地容積率規劃管理和監督檢查的通知》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于鹽城市市區進行招標、拍賣、掛牌的經營性建設用地。

第三條 經營性建設用地出讓前，規劃部門應當嚴格依據經批準的控制性詳細規劃,科學確定容積率和其他開發強度指標。

第四條 規劃部門對建設用地和建設項目實施規劃許可，應保持容積率指標規劃管理的延續性和一致性。對同一地塊的建設用地規劃許可、規劃方案審定、建設工程規劃許可、建設項目竣工驗收，核定的容積率指標及相應的總建筑面積應當相符合。經營性建設用地出讓后，建設單位應嚴格按照土地出讓規劃設計要點中核定的容積率指標進行開發建設，原則上不得調整。分期開

發建設的用地，各期建設工程規劃許可證確定的建筑面積總和，不得突破土地出讓文件規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積。

第五條 規劃設計條件（要點）是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規劃設計條件（要點）的核心內容之一。土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件（條件）確定的容積率，也不得依據政府會議紀要等非法定形式調整容積率。規劃設計條件的容積率調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃。

土地出讓后，規劃設計條件（條件）確定的容積率指標確需調整的，必須符合以下條件之一：

1、城市總體（分區、專業）規劃調整或修編造成地塊發展條件變化的；

2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓地塊的大小及相關建設條件發生變化的；

3、國家和省的有關政策發生變化的。

符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下，規劃部門可以按規定程序重新核定經營性用地的容積率指標，商國土部門后報市規劃委員會研究批準。

第六條 容積率指標的調整程序

1、調整規劃設計條件（要點）確定的容積率，應當由建設單位提出申請，并說明調整理由。

2、規劃部門應組織專家，對調整的必要性和規劃調整方案

-2-的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經專家論證、社會公示和聽證，認為確需調整容積率的，應提出調整建議并附論證、公示、聽證結論等相關材料報市規委會研究并報市人民政府批準。

3、經市人民政府批準，規劃部門方可辦理后續的規劃審批，并抄告國土等有關部門，告知建設單位辦理相關手續。

4、經批準提高容積率的，建設單位必須與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費。規劃部門按照《國有土地使用權出讓合同》及補充協議、土地出讓金差價和相關建設規費補交手續及市政府審批的意見，辦理相關規劃手續。

第七條 容積率計算規則

1、容積率系指一定地塊內地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和。建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GBT50353-2005）的規定執行，該規范未明確的，按照本辦法執行。

2、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米＋2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時，-3-

不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

4、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米(3.9米＋2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

5、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積的一半計算。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。

如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規定核準。

7、架空層建筑底層布置層高3.0米以上架空層,其建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部分應計入容積率。架空層應滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞;無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

架空層應計入建筑層次。

8、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商

業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GBT50353-2005）的規定執行。

9、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。

10、新建的三層(含三層)以上公共停車庫建筑面積不計入容積率。

11、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑使用性質、層次、建筑面積和總建筑面積計算值。

第八條 竣工驗收中容積率核定的相關措施。

規劃部門應嚴格依據土地出讓文件規定的用地規劃紅線范圍內依容積率計算的總建筑面積控制建設項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規定的建筑面積上限指標基礎上核減分期開發的建設項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設項目。

第九條 本辦法由鹽城市規劃局負責解釋。

第十條 本辦法自發文之日起執行。本辦法實施之日前已取得經營性建設用地開發權的項目容積率管理辦法按市政府批準同意的城市規劃專項整治有關文件執行。市城市規劃區其他范圍內經營性建設用地容積率規劃管理參照本辦法執行。

第四篇：常州市市區建設工程建筑面積和容積率規劃核實管理辦法

常州市市區建設工程建筑面積和容積率規劃核實管理辦法

常州市人民政府辦公室文件 常政辦發〔2008〕100號

市政府辦公室關于印發常州市市區建設工程

建筑面積和容積率規劃核實管理辦法的通知

各轄市、區人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：

經市政府同意，現將《常州市市區建設工程建筑面積和容積率規劃核實管理辦法》印發給你們，望認真貫徹執行。二○○八年十二月一日

常州市市區建設工程建筑面積

和容積率規劃核實管理辦法

第一條 為進一步規范本市市區建設工程建筑面積和容積率規劃核實管理工作，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、江蘇省建設廳監察廳《關于切實加強經營性用地容積率規劃管理和監督檢查的通知》（蘇建規〔2007〕150號）和江蘇省建設廳對建筑面積計算有關問題的復函等規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本市市區范圍內建設工程建筑面積和容積率規劃核實的管理適用本辦法。

第三條 建設工程規劃核實時，應當以《建設工程規劃許可證(副本)》的圖紙文件內容為依據，并審查建設用地范圍內的建筑面積是否符合規劃許可確定的建筑面積和容積率。

未取得建設工程規劃許可證，建(構)筑物的體量、位置、外形等明顯不符合規劃要求，構成違法建設的，規劃核實前先依法查處違法建設。

第四條 規劃核實時建筑面積的測量按照《房產測量規范》(GB/T17986-2000)及相關規定執行。

申請建設工程規劃核實時，建設單位應向規劃部門提交具有相應資質等級的測繪單位出具的規劃核實測繪報告。規劃核實測繪報告是規劃部門依法對建筑面積、容積率及相關規劃許可要素進行規劃核實的憑據。規劃核實測繪報告包括工程竣工測繪報告和建筑面積測量報告，要求如下：

（一）工程竣工測繪報告由具有相應規劃測繪資質等級的單位，對建設用地范圍內建(構)筑物的體量、位置、外形、間距、主要立面和豎向尺寸等規劃要素進行實測后出具；

（二）建筑面積測量報告由具有相應房產測繪資質等級的單位，依據《房產測量規范》(GB/T17986-2000)及房產測量有關規定對建設用地范圍內建(構)筑物的建筑面積進行實測后出具。

第五條 由于《房產測量規范》(GB/T17986-2000)與《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)計算建筑面積的規定不一致等原因，本市市區建設工程規劃核實時，房產測量建筑面積(以下簡稱實測建筑面積)與《建設工程規劃許可證(副本)》許可建筑面積（以下簡稱許可建筑面積）兩者之間的誤差允許范圍為3％。有地下工程的，地下工程的實測建筑面積誤差允許范圍和地上工程的實測建筑面積誤差允許范圍均為3％；建設工程包含2個或2個以上單體建筑的，單體建筑的實測建筑面積誤差允許范圍為5％。

第六條 實測建筑面積在誤差允許范圍內的，視為建筑面積和容積率符合規劃要求。

在誤差允許范圍內，實測建筑面積低于或超出許可建筑面積的部分，土地出讓金不再多退少補。

在誤差允許范圍內，相關規費按實結算。

第七條 實測建筑面積超出誤差允許范圍的，先按違法建設依法處理，對予以保留的建（構）筑物，再按下列情況進行處理：

（一）對超出3％以上（不含3%）的部分，按照《關于明確超容積率建設項目補繳土地出讓金標準的通知》(常國土資發〔2005〕139號)明確標準的2倍補繳土地出讓金；

（二）對低于3％以下的部分，土地出讓金不予退還；

（三）相關規費按實結算。

第八條 規劃部門按實測建筑面積出具《建設工程規劃核實合格單》，建設工程規劃核實全部結束后換發《建設工程規劃許可證》（正本）。

第九條 房屋產權登記時，房屋產權登記機構按《建設工程規劃核實合格單》中認定的實測建筑面積進行登記。

未取得規劃部門《建設工程規劃核實合格單》的，建設單位不得組織竣工驗收，房屋產權登記機構不予產權登記。

第十條 本辦法自2009年1月1日起施行。

第五篇：鹽城市市區民房建設規劃管理暫行辦法

鹽城市市區民房建設規劃管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加強我市民房建設規劃管理，切實維護公民的合法權益，保證城市總體規劃、鎮總體規劃的順利實施，根據《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》等有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條市區范圍內的民房建設規劃管理適用本辦法。本辦法所稱市區是指鹽都區、亭湖區的全部行政管轄區域；市區高速公路圍合圈是指鹽錫、鹽徐、沈海三條高速公路圍合的市區部分；市規劃建設用地范圍是指城市總體規劃中明確的遠景城市建設用地范圍。

第三條鹽城市規劃局（以下簡稱市規劃局）是市區民房建設規劃管理的主管部門。

第四條本辦法中所稱民房是指市區居民在其宅基地建設的房屋，不包括房改房、單位集資房和房地產公司開發的商品房等。

民房建設分為新建、改建、復建、維修。

（一）新建：指在新宅基或原有宅基空地上新建設房屋。

（二）改建：指在現有宅基地范圍，拆除現狀建筑，變更原建筑四址重新建設房屋或在原建筑基礎上加層、加高。

（三）復建：指原有建筑拆除后，按原建筑高度和建筑面積在原建筑四址上建設房屋。

（四）維修：指對原有房屋局部進行墻體加固、整飾或屋面維修維護。

第五條民房建設應當遵守城市總體規劃、鎮總體規劃要求，遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色和傳統風貌，防止污染和其他公害。民房建設鼓勵采用新技術、新工藝和新材料。

第六條鼓勵城郊居民以農民公寓的形式建房，鼓勵農村居民進城、進鎮居住，集中到規劃的小區或居民點建房。

第七條經批準使用宅基地建房的農村居民，應當按照規定，按期拆除原有老房屋，將原宅基地交還集體經濟組織另行安排利用。不按期拆除的，新建房屋不得進行規劃竣工驗收。

第八條鎮村布局規劃應當納入鎮總體規劃，原總體規劃中未列入的，可單獨編制鎮村布局規劃并報市人民政府審批。在城市總體規劃和鎮村布局規劃的指導下，編制村莊建設規劃，以規劃指導建設。村莊建設規劃由鎮人民政府組織編制并報市人民政府審批，村莊建設規劃在報送審批前應當經村民會議或者村民代表會議討論同意。村莊建設規劃應當與土地利用規劃相銜接。

第二章民房建設規劃的實施

第九條市區民房建設，原則上以維修為主，對符合申請民房改建、復建條件的，鼓勵實施提前拆遷安置。

市規劃建設用地范圍內及市高新技術產業園區和環保產業園內不得新建和改建民房，有合法權屬的可進行民房維修，系危房且無法維修的可以申請民房復建；市區高速公路圍合圈內不得新建和改建民房，有合法權屬的可以進行復建和維修。對上述范圍內符合新建、改建規定條件的，應當集中新建住宅小區。

市區高速公路圍合圈外新建、改建民房的，應當到規劃的村莊居住點建設，不符合鎮村布局規劃的現有民房只能進行復建和維修。

第十條申請民房建設需具備的基本條件：

（一）申請人應為土地使用權人；

（二）申請改建、復建、維修的房屋應為合法建筑或按照有關規定進行過規劃認定處理的建筑；

（三）申請人提供的房屋產權證（或建設工程規劃許可證、建筑執照、規劃認定通知書）、土地使用證等證書上戶主姓名不一致的，需先行到有關部門調整一致；

第十一條申請民房建設應提供如下材料：

（一）個人書面申請報告，經所在社區居民委員會或村民委員會及街道辦事處或鎮人民政府簽署明確意見并征求相鄰利害關系人意見；

（二）土地使用證原件及復印件，新批宅基地的，需提供建設用地批準書；

（三）申請改建、復建、維修民房的房屋產權證（建設工程規劃許可證或建筑執照、規劃認定通知書）原件及復印件；

（四）申請人戶籍證明或戶口簿原件及復印件；

（五）申請改建、復建、維修民房的房屋安全鑒定報告；

（六）申請新建、改建房屋的，應當提供建設施工圖紙；

（七）其他需提供的材料。

第十二條民房新建、改建、復建規劃許可手續的審批程序及要求：

（一）申請人持第十一條所列材料按行政區劃到所在地的規劃分局進行申報；

（二）市規劃局應當在受理材料后對申報材料進行審核、現場勘察和內部審批，對符合規劃要求的，應當依照法定程序在申請人房屋所在處周邊醒目位置予以公示，公示時間不少于10日。對不符合規劃要求的，應當書面答復申請人；

（三）公示期間如無異議提出或無復核要求的，對應當繳費的申請人應依據市規劃局的繳費通知按房屋批準建設面積繳納市政基礎設施配套費。市規劃局應當在收繳規費后向申請人發放建設工程規劃許可證的副本。如公示期間有異議提出或要求復核的，市規劃局應予調查，對不符合規劃要求的，不予發證并書面通知申請人；

（四）建設工程開工前，申請人應當向市規劃局申請現場驗線。未經驗線，不得開工建設。工程竣工后，申請人應當向市規劃局申請規劃驗收，驗收合格后，市規劃局向申請人換發建設工程規劃許可證的正本；

（五）申請人應當自建設工程規劃許可證的副本發放之日起一年內進行房屋施工，在有效期限內未能施工的，可以在有效期屆滿30日前向市規劃局申請辦理延期手續。延期的期限不得超過一年。

第十三條民房維修規劃許可手續的審批程序及要求：

（一）民房維修規劃許可手續的審批程序參照本辦法第十二條第一項、第二項中關于民房新建、改建、復建規劃許可手續的審批程序規定；

（二）在公示期間如無異議提出或無復核要求的，市規劃局應向申請人發放建設工程規劃許可證。如公示期間有異議提出或要求復核的，市規劃局應予以調查，對不符合規劃要求的，不予發證并書面通知申請人；

（三）申請人應當自建設工程規劃許可證發放之日起一年內進行房屋維修，在有效期限內未能施工的，可以在有效期屆滿30日前向市規劃局申請辦理延期手續，延期的期限不得超過一年。

第十四條有下列情況之一的，不予辦理新建、改建、復建規劃許可手續：

（一）已列入近期規劃改造的地段或拆遷紅線已劃定地段內的建筑物；

（二）在城市規劃道路紅線、規劃綠地或其它城市市政公用設施用地范圍內的建筑物；

（三）現有完好住房可以滿足家庭成員生活、居住需要；

（四）影響四鄰、消防、交通及其它不符合國家及地方有關現行法規和規定的房屋；

（五）申報材料中有弄虛作假情形的。

第十五條市規劃局可委托鎮人民政府具體辦理轄區內居民民房建設規劃許可的相關審核事宜。

第三章 民房建設規劃管理技術規定

第十六條按照多層、高層方式建設的民房參照《鹽城市實施〈江蘇省城市規劃管理技術規定〉細則》執行。規劃中應考慮居民農業生產的需要，布置生產輔助用房。

第十七條集中居民點的選址應考慮近遠期相結合、一次規劃、分期建設的原則。民房建設選址應當避免穿越規劃中或已經規劃的鐵路、公路、自然保護區、名勝古跡、規劃綠地和高壓輸電線路，避免沿主要公路展開布局。

第十八條民房建設應按照適度集聚、節約用地、有利生產、方便生活的要求，統籌安排好與村莊相關的基礎設施與公共服務設施。

第十九條在單戶宅基上的民房建設應當符合以下規定：

（一）建筑占地：平房建筑占地面積不得超過批準的宅基地面積的70%，樓房建筑占地面積不得超過批準的宅基地面積的60%；

（二）層次：以兩層為主，最高不得超過三層；

（三）層高：一般控制在2.8-3.3米之間；對原有房屋層高達不到2.8米且符合復建要求的，征得相鄰利害關系人書面同意后，在復建審批時可以適度提高建筑層高；

（四）室內外高差：室內外高差應控制在0.3米以內并符合相關的排水要求，位于城市洼地或由于道路改造為低洼地的控制標準可以適當放寬；

（五）日照間距：每戶一半居住空間日照間距不小于1:1.39；按原地原面積原高度復建的危房、不作為主要采光面的建筑山墻及廚房等附屬用房均不考慮日照間距；

（六）建筑間距及離界：主房平行布置的建筑間距不少于6米；附房及非平行布置的主房應考慮通風、采光的要求，酌情留足建筑間距；主房與附房的離界距離一般為0.5米，征得相鄰利害關系人同意后，可以酌情減少；

（七）陽臺：沿街不得建造突出開敞式陽臺。非沿街的，在土地使用范圍內可以建造陽臺，但不得影響交通、市容和相鄰利害關系人的合法權利。

（八）屋面及排水：屋面宜采用四破頂屋面，屋面坡度控制在跨度的1/2.5-1/2。并應組織好自身的排水系統，不得向相鄰利害關系人的墻體、屋面和院內排水。

第四章法律責任

第二十條民房建設必須嚴格按照市規劃局核發的建設工程規劃許可證的內容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當向市規劃局申請，經批準后辦理變更手續。

第二十一條市規劃局應當按照各項規劃和技術規范做好民房建設的規劃審批工作，并定期巡查，對民房建設是否按規劃許可實施進行監督檢查，及時制止違反城鄉規劃法律、法規的行為并依法處理。被檢查者應當自覺接受監督檢查，如實提供情況和資料，不得隱瞞和阻礙。

第二十二條市規劃局應當加大對市區范圍內民房違法建設的查處力度、在城市、鎮規劃區內，未取得建設工程規劃許可證進行民房建設，或者未按照建設工程規劃許可證確定的內容進行民房建設，或者利用失效的建設工程規劃許可證進行民房建設的，由市規劃局責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處以建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價5%以上10%以下的罰款。

第二十三條區人民政府應當建立分級負責、群眾參與、社會監督的民房建設長效管理制度。

鎮人民政府、街道辦事處、園區管委會負責本轄區內的民房建設情況的巡查和監督，發現違法建設行為應當及時予以制止，并配合市規劃局予以處理。

凡因巡查和監督不到位或對違法建設行為不及時報告，造成違法建設嚴重后果的，由區人民政府追究鎮人民政府、街道辦事處、園區管委會及其相關負責人的責任。

居民委員會、村民委員會、物業服務企業發現本區域內民房違法建設行為的，有權予以制止，并及時向市規劃局報告。

第二十四條未經驗線，擅自開工進行民房建設的，由市規劃局責令停止建設，限期改正，可以處以1000元以上5000元以下的罰款。

第二十五條市規劃局作出責令停止建設通知或限期拆除的決定后，當事人不停止建設或逾期不拆除的，市人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

第二十六條城鄉規劃管理工作人員應忠于職守，秉公辦事，自覺接受群眾監督，對違反規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄者，由其所在單位給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第二十七條各縣（市）民房建設規劃管理可以參照本辦法執行。

第二十八條本辦法自公布之日起一個月后施行。原有相關規定與本辦法不一致或相抵觸的，以本辦法為準。