第一篇：不交物業費的各類案例分析

不交物業費的各類案例分析

“我的房子既沒裝修也沒入住，為什么交物業費？”“物業公司什么都不干，我干嘛要交物業費？”……不少物業公司反映業主以種種理由拒交物業費。

結合沈陽市政府辦公廳日前下發的《關于加強住宅區物業管理的實施意見》，記者咨詢了物業管理部門和律師后發現，部分業主舉動陷入誤區，但一些物業公司的做法也存在問題。

業主

對物業不滿意不交物業費

案例：

大東區東北大馬路某小區居民林女士反映，小區里衛生狀況比較差，還有私搭濫建現象，外人隨意出入小區大門。她對物業的服務非常不滿，所以拒交物業費。

律師說法：

區、縣（市）房產主管部門和街道辦事處發現物業服務企業管理亂、服務差等問題，應當約談物業服務企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書責令限期改正。

居民也可通過業主委員會與物業公司進行交涉，也可以召開業主大會，并有權選擇服務更好的物業公司。不過在此之前，業主應該繳納物業費。

沒入住就不交物業費

案例：

2011年8月，李先生在鐵西區建設大路一小區購買了一套房子并辦理了入住手續，交了一年物業費。幾天前，物業公司要求繳納下一年度的物業費，李先生認為，房子自己沒住過，不需要交物業費。

律師說法:

物業服務費不僅限于垃圾清運、環境保潔，還涉及到物業管理區域秩序維護費用、辦公費用及物業管理企業固定資產折舊等，無論入住與否，這些費用都實際發生了，因此李先生不能以此理由拒交物業費。

對小區周邊環境不滿意不交物業費

案例：

王先生居住在大東區上園路某小區，剛入住時小區周邊都是些便利店、洗衣店等，可是后來慢慢地都變成了汽修店、飯店等，環境越來越差，他認為物業公司應該承擔責任，因此拒交物業費。

律師說法：

物業的職責是對園區共用部位、共用設施進行日常維護，管理區域清潔衛生、秩序維護等，小區周邊環境則超出了物業履約范圍。小區周邊環境好壞非物業公司所能左右，不能因此拒交物業費。

其他業主不交我也不交

案例：

大東區德增街某小區居民何先生反映，由于大家對物業公司服務不滿意，因此該小區物業費交費率比較低，原本他打算交了的，但是發現大家都不交所以他也不交。

律師說法：

業主接受了物業服務合同，接受了其服務就有義務交納物業費。業主未按時交納，業主委員會應當督促其限期交納。逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，法律上沒有“法不責眾”這一說法。

物業收廣告費 我就不交物業費

案例：

家住大東區聯合路某小區的胡先生反映，他家的樓道、電梯里到處都是廣告，認為物業公司是在利用業主共用面積牟利，這些錢是不是可以抵物業費？

律師說法：

利用物業共用部位共用設施進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，所得收益應是歸全體業主所有。物業公司如果擅自牟利是錯誤的，業主委員會可與之交涉，但這不能成為業主拒交物業費的理由。

物業

不交物業費就給斷水電

案例：

市民宋女士去交水電費被物業拒絕了，因為沒有交物業費。物業工作人員表示，宋女士家拖欠了1000多元的物業費，還拖欠了“三個月的電費和近一年的水費”，在繳納水電費的同時，必須一并繳納物業費。

相關規定：

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條：物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

不管是否入住都得交費

案例：

市民張女士的新房，因質量問題開發商延遲交房，造成其晚了半年收房，但物業公司要張女士把這半年的物業費也繳清。

相關規定：

《遼寧省物業管理條例》第四十條：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

收多少錢不需要跟業主解釋

案例：

市民王女士投訴，物業在進行收費時沒有公開收費依據，懷疑他們擅自提高收費標準。但是物業公司拒絕拿出有關文件和收費標準。

相關規定：

《遼寧省物業管理條例》第三十八條：物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。

不交物業費有車庫也甭進門

案例：

明明在小區內買了車庫，可劉女士就是沒法把車開進小區，原因是沒有繳納物業費。

律師解讀：

本報法律顧問、遼寧百聯律師事務所主任崔修濱認為，欠物業費，物業可以通過法律手段維護自身權益，不讓進門的做法，雖然在法律上沒有明確規定，但情理欠妥當。

不交物業費就給你曝光

案例：

周先生夫婦欠交物業費，物業居然將他們一家的私人信息隨處散發。

律師解讀：

物業公司這種行為嚴重侵犯業主的隱私，屬于違法行為。物業公司只能將未交納物業費業主的門牌號公布，但不能公布業主姓名。

業主和物業公司之間的糾紛，大多是因業主不滿物業服務拒交物業費，而物業公司不擇手段追討物業費，形成惡性循環。

第二篇：業主不交物業費案例

95%的業主錯怪物業：房屋質量、盜竊等3種情況

記者獲悉，常州仲裁委每年處理的近30件物業糾紛仲裁及700件左右的調解案件中，基本都是物業公司向業主追討物業費，其中95%的業主都錯把其他方面應該承擔的責任加到物業公司身上。

據介紹，業主錯怪物業，主要有3種情況——

一是房屋質量問題。一小區業主唐某的房屋存在陽臺大面積龜裂以及漏水等問題，曾發函至相關房地產開發公司，讓物業公司聯系維修事項，但問題始終未能解決，故拒交物業費。仲裁結果是，房屋質量問題依法應由開發商承擔責任，而業主有義務繳納物業服務費。

二是相鄰關系問題。業主張某由于不堪樓上租戶打擾，多次要求物業與樓上業主溝通，物業曾試圖找業主和租戶，均未果，張某于是以物業未盡責任為由拒交物業費。仲裁委認為，處理相鄰關系并非物業服務范圍，業主可向法院起訴。

三是盜竊導致財產受損等其他情況。業主王某電瓶車在小區被盜，但王某未按規定停放車輛，物業也履行了必要的巡邏職責，故而王某沒有理由責怪物業未管理好車輛。

仲裁委辦公室副主任張翔說，個別業主如果確實有證據表明物業公司服務不到位，應當通過合法途徑維權。如，業主劉某拒交物業管理費，理由是樓上業主亂扔垃圾在大廈門樓頂部，影響自己生活，多次向物業公司反映未能得到解決。物業在調解過程中承認過錯，主動表示該業主可減少繳費，劉某于是按物業管理費的70%向物業交納費用。

如果小區物業公司嚴重違反合約，造成大部分業主不滿意，該如何通過合法手段有效解決問題呢？

張翔介紹了一個案例——

該案中，因為合同明確約定了服務的內容及質量標準，并說明如物業公司違反合同約定，則業主委員會有權提前解除合同，另行選聘物業管理企業。事實上，物業公司確實存在服務不到位并逾期未整改的情況，業委會召開臨時業主代表大會并通過決議：解除與物業公司的合同。

物業公司對該決定不履行，業委會訴致常州仲裁委，仲裁委對該委員會的決定予以支持，并要求物業公司在工作交接之后才能撤場。但也要求業委會繳納好物業公司的管理費用。

張翔說，大部分業主權益受到物業公司侵害，可通過業委會來表達訴求，以群體來和物業公司進行對話，要求物業公司進行整改，如整改不到位，可以通過更換物業公司讓問題得到有效解決。

第三篇：有哪些理由不交物業費

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有哪些理由不交物業費

在物業糾紛案件中，許多業主因不滿小區物業公司服務而拒絕繳納物業費。那么，業主拒絕繳納物業費的理由都能否成立嗎?

找不到停車位

【案例】

王先生2004年購買了位于A小區的住宅后，一直在該小區內居住。2017年，王先生購買了一輛小轎車，小區物業的保安人員卻不允許王先生的車輛進入小區。

王先生找到物業公司理論，物業公司告訴王先生，小區的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業主在購買房屋時一并購買。王先生并沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區規劃的地面停車位數量有限，已經被現有業主占用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，有的業主一家就占用2個甚至3個停車位，這是不合理的;同時，小區還有部分綠地，物業公司可以把

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綠地開辟出來用于停車。王先生要求物業公司出面幫助協調，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下，從2017年起拒絕交納物業費。小區物業公司起訴至法院要求王先生交納物業費。

【分析】

本案中，王先生拒絕繳納物業費的理由是，物業公司未能合理規劃、安排停車位，物業公司履行物業服務合同不到位。那么，王先生拒絕繳納物業費的理由能否得到法院的支持呢?物業公司對小區提供物業服務，對停車的管理亦屬于物業管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，并不屬于小區物業的管理不當，也不屬于不繳納物業費的合法理由。小區地下停車位為開發商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區地面的停車位系被其他業主占有使用，并不存在物業公司私自占用的情況，小區已經規劃為停車位的部分，屬于小區公共區域，權利歸屬于小區全體業主，物業公司僅為提供管理，無權將其他占有了多個車位業主所使用的停車位分配給王先生。而未規劃為停車位的部分，物業公司無權擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業費。

私搭亂建未解決

【案例】

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趙女士于2017年購買了B小區一棟別墅。然而一家人入住后不久，發現相鄰的業主在樓頂加蓋了一層。趙女士認為相鄰業主侵害了自己的權利，找到物業反映要求拆除。物業公司表示，會找相鄰業主協調處理此事。然而半年過去了，相鄰業主并沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續加建。物業公司告訴趙女士，已經通知了相鄰的業主不允許加建，并且報告了城管部門，但是物業公司也無權拆除違規加蓋的房屋，并建議趙女士可以起訴相鄰業主。趙女士認為，對小區進行管理是物業公司的職責。趙女士并沒有找到相鄰業主協商，也沒有提起訴訟，并自2017年開始拒絕繳納物業費。物業公司將趙女士訴至法院。

【分析】

本案中，趙女士認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止，服務不當，因此拒絕交納物業費。那么，趙女士的說法合理嗎?物業公司作為小區的服務和管理者，對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。本案中，物業公司在接到趙女士反映私搭亂建的情況后，即與相應業主聯系，發送了書面的通知，在相應業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向城管部門報告，已經履行了相應的義務，并不存在怠于行使管理職責的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，趙女士以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。

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趙女士如果認為相鄰業主的違規搭建行為侵害自己的利益，那么作為權利受損一方，趙女士也應該積極維護自身的權利，可以針對相鄰業主提起訴訟。

樓上漏水造成損失

【案例】

2017年春節后不久，林先生家發生一件鬧心的事。家中的衛生間出現漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，還花費了不少維修的費用。在發生漏水后，林先生當即找物業公司報修，物業公司的維修人員及時趕到現場，經檢查后發現，是由于樓上業主家的管道破裂漏水導致林先生家發生漏水。但是樓上業主家中當時并沒有人，無法及時維修。林先生要求樓上的業主和物業公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業主的拒絕，物業公司也表示漏水并非公司管理不當造成。因協商賠償事宜未果，林先生從2017年6月起開始拒絕交納物業費。物業公司起訴至法院要求林先生支付物業費。同時，林先生亦起訴樓上業主及物業公司賠償其損失。

【分析】

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物業公司要求林先生給付物業費系物業服務合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，并不屬于同一法律關系，因此法院分別審理上述兩案。林先生要求先解決漏水問題，否則不同意交納物業費的意見，缺乏法律依據。林先生家發生漏水后報修，物業公司及時派人員檢查維修，提供了相應的服務，履行了服務、管理的職責，因此林先生理應交納物業費用。

目前，法院受理的物業服務合同糾紛數量龐大，同一個小區內往往存在多戶業主欠繳物業費的情況。一方面，物業公司應積極聽取業主的意見，加強與業主的交流與溝通，提高服務意識和服務質量;另一方面，業主欠交物業管理費的初衷雖然是為了以此促進物業服務質量的改善，但整體環境的改善需要一個過程，也需要業主的共同維護。個別業主拖欠物業費，對那些已經交費的業主來講是不公平的，更有可能造成物業公司在無法收回運營成本的情況下，降低現有服務質量的惡性循環局面。而小區公共部分的管理，需要全體業主協商進行。同時，業主在發生利益受損的情況下，要及時向具體的責任方主張權利。

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第四篇：業主5年不交物業費

業主5年不交物業費，物業公司即將退出小區，如何起訴業主？

我所在物業公司06年以前期物業公司的身份入住一個新樓盤，跟大部分業主簽訂了《前期物業協議》。但是由于各種原因，拖欠物業費現象十分普遍。今年業主委員會成立，招標來了新的物業公司，我們公司也即將退出該小區。但是那么多年的物業費+公攤水電費+電梯費累計200多萬。我們一次次上門追繳，業主都不配合。一部分房屋已經是二手甚至三手房，房主變更，前任業主既沒有結清費用，新任業主也沒有來物業公司交接，簽訂新的物業協議?，F在我們的資料還是最初的第一批業主資料。如今，公司打算通過法律途徑解決這個問題。但是面臨幾個疑難：第一、是一戶一戶告上法庭還是將未交費業主作為一個總體一次性告上法庭？第二、06年到現在已經過了2年的訴訟時效，我們工作人員多次上門追討欠費，但是沒有明確的書面或者照片證據證明某年某月向哪一戶追討過。第三、二手房、三手房業主我們沒有相關資料，如姓名、身份證號碼、聯系方式、何時購房等信息，怎么告他們呢？第四、二手房、三手房業主沒有與我們簽訂物業協議，這樣能告他們嗎？能收取滯納金嗎？

第五篇：不交物業費有25條理由

業主可用種種理由拒交物業費，可一些物業公司也有“整治”不交物業費業主的“高招”——泡泡糖、牙簽堵鎖眼，劃傷車身和給車胎放氣，斷水、斷電、斷氣和停暖氣，還有的業主遭遇過大堆垃圾堆門??

記者在通過采訪廣大業主后，共總結出25條拒交物業費的理由。如果您看了一些業主不交物業費的理由，可能會發笑，甚至會認為有些理由是無稽之談。對此，長春市物業協會秘書長吳鐵軍表示，很多“理由”都與物業無關，這樣的“理由”能占到70%-80%。針對這樣的問題，吳鐵軍進行了解析。

這些與物業無關

1.業主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質量問題為由，拒交物業費。此理由，在廣大物業小區中是普遍存在的，也成為了不交物業費業主的最大理由。其實，房屋質量問題與物業公司是無任何關系的。

2.發生質量問題已過保修期，不同意有償服務。一些了解物業服務的業主，在找到物業公司對其房屋出現的質量問題進行維修時，會交維修費用，可有的業主不但不同意有償維修，還會因此拒交物業費。

3.鄰居出租房屋，感覺不安全。今年年初，浦東明珠小區8棟，有一位業主因這個理由不交物業費。出租房屋是業主的權利，物業無權干涉，業主以這個理由拒交物業費，實在有些牽強。

4.一樓住戶建花園，樓上不同意。此種情況，如果物業公司已向業主下達整改通知，并將情況報給業委會和相關執法部門，就沒有責任了。

5.小區里有人養大型犬，還有養家禽的。在浦東明珠小區有個別業主養大型犬和家禽，影響其他業主。此情況，物業公司只能報給有關部門。

6.小區地面車位不合業主心意。在長春市很多小區內，停車位都是很有限的，占不到車位，應該是業主的運氣問題，不應該歸到物業公司身上。

7.配套設施不完善。去年冬天，鴻城西域小區物業公司因部分業主不交費問題，與業委會進行了多次磋商。其中，有一些業主是因小區無健身路徑而拒交物業費。其實，這也屬于開發商建設時的遺留問題，與物業無關，但物業公司還是盡量去協調，希望能夠解決。

8.暖氣不熱。此事真的與物業無關。

9.滾動開發的施工工地有噪音、擋視線、施工時綠地被破壞。與物業無關，業主應找政府部門解決。

10.鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關系問題，業主應通過社區調解或法律維權。物業公司發現后要制止，但無執法權。

11.前樓接層擋光。業主可通過《物權法》維權，找規劃部門和行政執法部門解決。

12.商鋪燈光或噪音、排氣污染。業主可通過《物權法》維權，并找政府相關部門解決。

13.未享受服務，如空房未住，電梯不坐?？辗康漠a權是業主，你不到小區住、不乘坐電梯，也應盡業主義務。

14.私自拆改房屋結構，在出現問題時開發公司不給維修。與物業無關。15.因公共部位事故造成損失，對保險公司的賠付額度及時間太長不滿意。與物業無關。

16.有業主因為叫出租車不及時不交費。叫出租車服務，并不是物業服務范圍。

17.還有業主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業公司減免物業費。業主應通過公安部門解決此事。

18.無理拒交。有業主因房屋質量連電梯費也拒交；有的因家中失火，物業未及時發現而拒交??但更多的時候，這些五花八門的理由與物業無關。

這些物業應該管

19.樓道衛生打掃不徹底。樓道衛生是物業的服務范圍，物業應加強管理。

20.小區綠化不及時，綠地內雜草清理不及時。物業應根據季節及時綠化，并對園區公共綠地的花草樹木進行精心維護。

21.小區雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區內公共衛生，物業應及時清理。

22.小區路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業公司責任。

這些得看情況

23.家中被盜。此問題有一個責任區分，如果業主自家硬件設施不完善，則與物業無關，因為物業巡邏的只是公共區域；如果行竊者是從正門進入，物業做到了登記，可進入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發現的小物件，與物業無關；行竊者進門時物業未做登記，導致業主被盜，物業負一定責任。

24.車輛被劃傷。這得看物業如何收費，如果停在車庫內，按照合同物業只提供衛生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業不負責任；車停在自律停車場被劃傷，物業不負責任；如果合同中物業有保管義務，物業公司要按比率賠償。

25.各種設施設備老化后，物業無錢更換。正常情況下，小型維修應由物業直接進行；如果大修就要動用大型維修基金，需要業委會進行申請。但目前來說，一些物業公司收取上來的物業費可能只夠維持人員開支和日常費用，到維修設備設施時也真就沒錢了。

物業虧損

收費難是主因

吳鐵軍說，目前，長春有90%物業管理企業虧損，全市物業費收繳率平均不到60%，有的小區只能收上20%-30%，收費難是物業企業虧損的主要原因。對于以上問題，物業公司應努力解決自身存在的問題。同時，物業公司還要采取正確方法來維權，不能采取激化矛盾的方法。到難以解決的時候，無論物業公司還是業主，都應走法律途徑。(記者 周東魁 實習生 王洋)