第一篇：2房屋安全鑒定處-房安管理知識講座

物業管理與房屋安全管理

房屋安全管理是物業管理的一項重要內容，物業管理應當重視房屋的使用安全，房屋安全管理的提出，對物業服務企業提出了更高的要求。物業服務企業需要意識到，房屋安全管理的要求，并不止是單單技術層面的要求，也不是附加的服務項目，而是對物業服務企業服務品質、品牌以及經營者管理等諸多方面的整體要求。具體來說則要求物業服務企業不能忽視房屋安全的管理與服務，從而提高服務品質，提升經營者的全方位管理能力。

一、什么是房屋安全管理

房屋的質量不僅關系到建設項目的投資效果，更關系到人民群眾的生命財產安全，社會的和諧穩定和可持續發展。由于房屋建設過程中質量缺陷引發的房屋使用期間的重大安全事故和商品房投訴等問題仍然存在，已引起社會各方的重視。建筑是一門遺憾的藝術，建筑工程總或多或少伴隨著缺陷，特別是隱含的缺陷。這種缺陷一方面會影響房屋的正常使用功能和安全性、可靠性、耐久性。目前城市處于建筑業高速發展期，對此應給予足夠的重視。

在傳統的觀念中，由于房屋結構相對簡單，一家一幢較多，人們建造或購買了房屋，安全問題影響并不嚴重，平時自行管理與維護，也沒有專門的物業管理。所以我國長期以來，對房屋質量控制與管理 主要集中在規劃、設計與建設階段，存在著“重建輕管”的觀念。造成這種現象的主要原因有三：一是我國長期的計劃經濟體制和單一產權制度，產權人與使用人相分離，使這一問題沒有受到足夠重視和妥善解決的；二是房屋使用過程中的管理維修經費落實存在問題；三是九十年代以前的房屋較現在建造的的房屋相比結構相對簡單，出現安全問題影響并不嚴重，然而人們對房屋管理的認識卻停留在過去。

隨著科技的進步和市場經濟的發展，多、高層房屋的各種設施設備增多，一方面改善了適用性、舒適性，另一方面卻增加了房屋的安全隱患。如電梯的使用，若建筑物中沒有電梯，就不會有電梯摔入、卡人事故發生；如燃氣系統，稍有不慎，極易發生爆炸事故。隨著當今建筑科技的不斷發展，房屋質量安全的重要性日益增長，隨著人民生活水平的提高，人們對于房屋的要求不僅是“住有安居”。這個“安”，不僅是防盜等治安問題，更重要的是房屋結構和設施設備的安全使用，正常功能的發揮。

房屋的安全性——是指在正常使用條件下承受可能出現的各種因素作用的能力，以及在災害等偶爾事件發生后保持整體穩定性的能力。安全性是確保使用功能的基礎，有了安全，才能投入使用。

房屋（結構）安全管理——是指房屋建成交付使用到房屋滅失為止，幾十年甚至上百年的過程中，由于自然的、人為的因素產生的結構安全隱患，在產權人自管的基礎上，因涉及到公共安全問題，需要政府組織進行監管的過程。

在現代城市房屋（多、高層）的使用期內，由于結構、與配套設 施非常復雜，日常維護相當困難，使用期的管理必須是科學的、統一的、專職的，也就是現代的物業管理。

物業管理就是在房屋建筑物及附屬設施的管理中，實行統一的社會化、專業化、市場化、民主化的管理模式，為物業使用人創造一個安全、文明、整潔、舒適的房屋住用環境。其中，房屋使用安全管理是物業管理中的一項重要內容。

本市《條例》實施四年多來，我市的房屋安全管理工作，在全市物業服務企業的大力配合下，（舉例）已取得了明顯的成效（每年處理投訴2000多件，許可100多件）基本形成了市—區—街道社區—小區物業組成的管理網絡，有效扼制了房屋“私拆亂改”行為，化解了由此產生的鄰里矛盾，維護了老百姓的正當權益。

所以說，為什么要進行管理——歸納為六個字：保安全，促穩定。

二、房屋安全管理的依據和內容

（一）管理依據

房屋安全管理是一項政策性很強的監管工作，關系到人民群眾的生命財產安全，所以監管的前提必須是依法。

上位法——國家《安全生產法》《行政許可法》《物權法》國務院《建設工程質量管理條例》建設部《129號令》、《110號令》等相關法規。

本市法規——2007年市人大頒布的《南京市城市房屋安全管理條例》及市政府批轉的《實施意見》等相關法規。

具體地講：通過立法重點解決了以下六個問題：

1、房屋產權多元化后，安全管理責任不清的問題；

2、城市房屋多、高層為主，發生公共安全的問題；

3、房屋使用過程中，擅自拆改房屋結構的問題；

4、由于自然災害等影響，突發性房屋安全事故增多的問題；

5、隨著房屋使用時間延長，主體結構趨于老化，防止塌屋傷人事故發生的問題；

6、房屋建設和使用中，白蟻防治的問題。

所以通過日常的、專項的依法管理，消除安全隱患，化解鄰里矛盾，確保安全使用，促進社會和諧。

（二）主要內容

它包括：房屋日常檢查和修繕、改造安全管理；安全事故應急處置；危險房屋監管；安全鑒定管理；白蟻防治管理等。

1、規定了管理范圍——本市行政區域（13個區、縣）國有土地上的既有房屋。

2、明確了監管部門責任——市、區房產局、縣建設局是主管部門，其它相關部門協同配合。

3、明確了日常管理責任——產權人為第一責任人，物業管理單位、街道社區為日常管理的責任。

4、規定了許可事項——變動承重結構的“六種”行為要申請許可。（包括許可時限、程序等）

5、規定了開發商與物管企業（物管之間）的資料移交——主體結構、承重結構、抗震防火結構設計使用年限等資料。

6、區分了管理職責：

產權人—維修—建檔—日常管理 物管企業—告知—勸阻—報告 管理部門—監管—查處—執法

7、規定了強制性房屋安全鑒定的五種情形；

8、規定了危險房屋治理的責任和強制治理措施。

9、規定了白蟻防治管理的內容等（略）；

10、規定了相關法律責任。

《條例》的執法內容（目前“八城區”采取由市統一執法）

一是對行管人員及部門的法律責任要求

二是對未經許可擅自拆改承重結構的處罰（1千至5萬，5～10萬）

三是對售房單位未交資料的處罰（5千至3萬）

四是對鑒定人員違法行為與業主不委托鑒定的處罰

（三）管理特點

1、管理與技術一體。房屋安全管理集行政與技術為一體的監管工作。既要有行政管理的手段，又要具備一定的專業技術知識。

2、管理面廣難度大。房屋裝修拆改結構的管理，全市近兩億以上的存量房，具有面廣量大、隱蔽分散，管理難度大，易發矛盾多，工作責任重。

3、投訴處理要求高。房屋安全投訴的處理，全市老百姓只要有這方面投訴，就得去處理—消除安全隱患，就得向投訴人回復—征得滿意。所以說，這項管理工作是城市管理中的一項全新的管理，長效的管理。

三、物管單位在房屋安全管理中的責任

依據《南京市城市房屋安全管理條例》和《南京市物業管理辦法》規定，物管單位（含自管房單位）做好本區域內的房屋安全管理工作，是一項基本的義務和責任。主要有以下幾項：

（一）主要責任

1、要深入宣傳條例法規，讓業主形成依法使用，確保安全意識。

2、要以區、縣房屋安全主管部門和街道社區組成管理網絡。

3、要在所管物業區域內開展巡查檢查，告知房屋裝修注意事項。

4、要及時發現和勸阻業主擅自危害房屋安全的行為，把好安全關。

5、對拆改結構嚴重或拒不整改的，要及時向區局主管部門報告。

（二）具體工作

1、接受和保管建設單位或前期物業移交的小區房屋建筑、結構及水電等全套圖紙資料，方便為小區業主查詢其資料；

2、利用小區櫥窗張貼宣傳畫、房屋裝修登記時發放宣傳資料、等多種形式，定期開展宣傳、咨詢活動，進一步增強業主的房屋使用安全觀念和維權意識，減少擅自拆改房屋結構的行為。

3、受理小區業主的房屋裝修登記，并進行初步調查，對裝修中涉及拆改房屋結構的，應告知業主事先向所在區住建局辦理行政許可手續；

4、開展小區內巡查工作，發現擅自拆改房屋結構行為，應當及 時勸阻、制止，勸助、制止無效的，向所在區縣住建局報告，協助區縣局房屋安全管理人員查處房屋結構拆改投訴案。

5、發現管理范圍內房屋由于自然或人為因素造成房屋出現重大（傾斜較大、主體結構損壞嚴重等）安全隱患的，應及時向所在區縣住建局報告，并先采取必要的應急防護措施。

第二篇：南京市房屋安全鑒定處服務指南

南京市房屋安全鑒定處服務指南

一、南京市房屋安全鑒定服務規程

1、服務范圍

南京市各類房屋安全鑒定

2、服務內容

（1）房屋使用中可靠性鑒定；

（2）房屋安全司法鑒定；

（3）沒有經質監驗收并投入使用房屋的安全鑒定；

（4）危險房屋安全鑒定；

（5）建設工程樁基礎、深基坑施工對相鄰房屋影響的安全鑒定；

（6）市政建設工程施工影響并造成房屋損壞的安全鑒定；

（7）受災害房屋安全鑒定；

（8）房屋裝修拆改安全鑒定；

（9）房屋租賃交易安全鑒定；

（10）古建筑及有關保護性建筑的安全鑒定。

3、服務程序

（1）受理申請；

（2）鑒定技術人員初始調查；

（3）編制鑒定、檢測方案；

（4）現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和狀況；

（5）依據相關規范完成鑒定報告；

（6）部門負責人初審鑒定報告并提出初審意見；

（7）總工程師復審鑒定報告；

（8）處領導審定鑒定報告；

（9）發放鑒定報告。

4、申報材料

（1）南京市房屋結構安全鑒定申請表；

（2）房屋權屬證明材料；

（3）房屋原始建筑平面圖及結構平面圖；

（4）委托人和產權人有效身份證件（復印件）；

（5）需要提交的其他材料。

5、承諾時限

房屋安全鑒定：自申請委托之日起，3天內答復是否受理。凡手續齊全，符合規定，自鑒定項目收費之日起，一般結構房屋在15個工作日內作出鑒定報告；結構復雜，鑒定工作量大的房屋，15個工作日內不能鑒定完畢的，則由雙方商定工作計劃，并按計劃要求作出鑒定報告或分階段提出階段性鑒定報告。

6、受理地址及服務電話

受理地址：南京市華僑路75號一樓。服務電話：025—84716662 監督電話：025—84710658

二、南京市房屋安全鑒定收費標準

根據南京市物價局寧房價（2006）186號文收費標準。

說明：

1、收費面積按實際鑒定單元面積累計計算，涉及整幢房屋安全的局部鑒定按整幢房屋面積計算。委托人要求對其單套房屋安全鑒定的，按單套房屋建筑面積計算。

2、房屋安全鑒定費按規定計算不足800元的按800元計收（單套不足400元的按400元計收）。

3、高溫、有毒、有害建筑環境，鑒定工作條件困難的乘1.2系數。

4、被鑒定房屋無圖紙資料或資料不全的乘1.3系數。

5、政府列為保護范圍的建筑物及高層建筑乘1.5系數。

6、房屋安全司法鑒定的乘1.7系數。

7、房屋加層、改造鑒定的乘2系數。

8、以上加乘只能加乘一次（非住宅加乘系數除外），不得累計加乘。如一處房屋同時有多項加乘的，取最高一項加乘。

9、單項鑒定陽臺，雨篷的按400元計收。

三、南京市房屋結構安全審定服務規程

1、服務范圍

南京市區范圍內國有土地上已建成且投入使用的各類房屋。

2、服務內容

（1）在承重墻上開門、開窗或擴大承重墻的門、窗洞口；（2）拆除或部分拆除非承重墻體；

（3）在樓地面、屋頂、陽臺砌筑或安放承重物體，明顯加大荷載的。

3、服務程序

辦理房屋結構安全審定手續，住宅向各區房屋結構安全受理站申請，非住宅向市房屋安全鑒定處申請。

（1）區受理站受理申請；

（2）區受理站受理人員赴現場查勘，進行初審；（3）審定技術人員進行復審；

（4）主任工程師進行審核；

（5）處領導審定；出具房屋結構安全審定書。

4、房屋裝修結構安全審定需提交材料

（1）房屋結構安全審定申請表；（2）房屋權屬證明文件；

（3）房屋原始建筑平面圖及結構平面圖；（4）房屋裝修拆改方案；

（5）如有變動房屋承重構件的需提供有資質的設計單位出具的加固設計方案；（6）申請人和產權人有效身份證件（復印件）；（7）需提交的其他材料。

5、承諾時限

從受理之日起，20個工作日內作出是否符合結構安全的審定意見。

6、受理地址及服務電話

住宅受理地址：各區受理站

非住宅受理地址：南京市華僑路75號一樓 服務電話：025—84727315 監督電話：025—84710658

四、南京市房屋裝修結構安全審定技術服務費收費標準

根據南京市物價局寧房價（2001）322號文收費標準。

1、住宅房屋：住房首次裝修，主動申請的，按不超過下述標準收費（均按每戶建筑面積計算）：

（1）60平方米以下的尾300元；（2）61—80平方米的為400元；（3）81—100平方米的為500元；（4）101—150平方米的為600元；（5）151平方米以上的為700元.住房二次裝修及檢查、舉報后申請的，按不超過上述收費標準的125%收費。

2、非住宅房屋：按房屋安全鑒定收費標準收取，其中房屋首次裝修、主動申請的，按規定收費標準的80%收取。

五、南京市房屋結構安全審定行政備案服務規程

1、服務范圍

南京市區范圍內國有土地上已建成且投入使用的各類房屋。

2、服務內容

有下列情況之一的，房屋產權人應當持房屋安全鑒定機構審定的房屋結構安全審定書，到市房屋安全行政主管部門進行備案：

（1）在承重墻上開門、開窗或擴大承重墻的門、窗洞口；（2）拆除或部分拆除非承重墻體；

（3）在樓地面、屋頂、陽臺砌筑或安放承重物體，明顯加大荷載的。

3、服務程序

辦理房屋結構安全審定手續，住宅向各區房屋結構安全受理站申請，非住宅向市房屋安全鑒定處申請。

（1）區受理站受理申請；

（2）辦理人員對受理材料進行初步審核；（3）處領導對受理材料進行審定；（4）出具房屋結構安全審定行政備案書。

4、房屋結構安全審定行政備案需提交材料

（1）房屋結構安全審定書或房屋結構安全鑒定報告；（2）申請人和房屋產權人有效身份證明（復印件）；（3）房屋權屬證明文件；（4）需要提交的其他材料。

5、承諾時限

從受理之日起，20個工作日內作出是否符合行政備案的意見。

6、受理地址及服務電話

住宅受理地址：同房屋結構安全審定的受理地點 非住宅受理地址：南京市華僑路75號一樓 服務電話：025—84727315 監督電話：025—84710658

第三篇：2015年蕪湖市房屋安全鑒定處招聘公告

2015安徽蕪湖市房屋安全鑒定處招聘公告

根據工作發展的需要，蕪湖市房屋安全鑒定處在本市范圍內向社會公開招聘文秘人員一名。

一、招聘條件

年齡35歲以下，身體健康，要求大學本科文秘、漢語言文學等相關專業以上文化程度，具有較強的文字表達能力，熟悉公文寫作和計算機操作。有工作經驗者優先。

二、報名時間、地點：

報名時間：2015年 9月11 日至 9月17日止

簡歷投送地點：九華中路313號三樓市房屋安全鑒定處綜合科

投送材料時附本人身份證、戶口簿、學歷學位證書等復印件(查驗原件)。

三、錄用方式：

經面試考核合格后，擇優錄用，待遇面議。試用期二個月，一經錄用，簽訂正式勞動合同。

文章來源：安徽事業單位招聘http://www.tmdps.cn/anhui

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第四篇：房屋安全鑒定

房屋安全鑒定 一、什么情況下,房屋安全責任人應當及時委托房屋安全鑒定單位進行鑒定？ 當房屋有下列情形之一的,應當及時委托房屋安全鑒定單位進行房屋安全鑒定: 1.房屋地基基礎、主體結構有明顯下沉、裂縫、變形、腐蝕等現象的;2.房屋超過設計使用年限需繼續使用的;3.自然災害以及爆炸、火災等事故造成房屋主體結構損壞的;4.需要拆改房屋主體或承重結構、改變房屋使用功能或者明顯加大房屋荷載的;5.其她可能危害房屋安全需要鑒定的情形。

存在上述情況的房屋,未經鑒定或者經過鑒定不符合房屋安全條件的,不得作為經營場所的使用。

二、建設、施工等單位在施工前,對施工周邊的哪些房屋委托房屋安全鑒定單位進行鑒定？

進行地下設施施工、管線施工、樁基施工與深基坑施工、爆破及降低地下水位等活動前,應委托房屋安全鑒定單位對下列房屋進行鑒定: 1.距離 2 倍開挖深度范圍內的房屋;

2.爆破施工中,處于《爆破安全規程》要求的爆破地震安全距離內的房屋; 3.地鐵、人防工程等地下工程施工距離施工邊緣 2 倍埋深范圍內的房屋;4.基坑與基礎工程施工、爆破施工或地下工程施工可能危及的其她房屋。

三、房屋安全鑒定的類別很多,主要有: 1、房屋可靠性鑒定:(1)對結構建筑質量方面有懷疑的鑒定;(2)建筑物達到設計基準期繼續使用的鑒定;(3)增加房屋使用荷載或改變結構布置的鑒定;(4)建筑物改造、加層或擴建前的鑒定;(5)建筑物出現結構性損傷的鑒定;(6)“三無”、“五無”工程的鑒定。

2、災后房屋損傷程度鑒定: (1)火災后結構損傷程度、殘余承載力及結構可靠性的鑒定;(2)水災后砌體結構房屋損傷程度鑒定。

3、施工周邊房屋安全鑒定:

(1)施工前的證據保全鑒定;(2)施工中及施工后的損壞原因、程度及安全鑒定。

4、房屋損害糾紛鑒定; 5、危險房屋鑒定;6、生產經營場所房屋安全鑒定;7、建筑結構抗震鑒定;8、建筑物建造年代鑒定。

四、具體的房屋安全檢測內容:

(一)地基與基礎 1、基礎底部持力層情況:根據地質勘察報告確定基礎底部地基持力層情況。

2、建筑物周邊地坪、散水等處異常情況。

(二)上部主體結構 1、房屋外觀質量檢查:全面檢查房屋的缺陷情況,包括房屋外觀、墻體開裂及混凝土構件變形、開裂情況。

2、梁 2、1、梁混凝土外觀質量:檢查梁混凝土就是否有開裂、蜂窩麻面及露筋等缺陷。

2、2、梁混凝土強度檢測:每層抽取 2 根梁,用回彈法檢測梁混凝土強度。

2、3、梁底鋼筋分布檢測:每層抽取 2 根梁,并鑿開梁混凝土鋼筋保護層,用游標卡尺測量鋼筋直徑。

2、4、梁截面尺寸:每層抽取 2 根梁,用鋼卷尺測量梁截面尺寸。

2、5、梁底鋼筋保護層厚度檢測:每層抽取 2 根梁,鑿開混凝土鋼筋保護層實測。

3、柱 3、1、柱混凝土外觀質量:檢查柱混凝土就是否有開裂、蜂窩麻面及露筋等缺陷。

3、2、柱截面尺寸:每層抽取 2 根柱,用鋼卷尺測量柱截面尺寸。

3、3、柱混凝土強度:每層抽取 2 根柱,用回彈法檢測柱混凝土強度。

3、4、柱鋼筋分布探測:每層抽取 2 根柱,鑿開混凝土鋼筋保護層,用游標卡尺測量鋼筋直徑。

4、板 4、1、樓面板外觀質量:樓面板外觀質量,開裂及變形情況進行檢查。

4、2、樓板厚度檢測:每層對 2 塊板進行板厚檢測。

4、3、板底鋼筋分布:每層對 2 塊板進行板底鋼筋分布檢測。

4、4、板底鋼筋保護層厚度:每層對 2 塊板進行板底混凝土鋼筋保護層厚度檢測。

4、5、板底鋼筋直徑驗證:每層抽取 2 塊板,現場剔除這 2 塊板的混凝土鋼筋保護層,量測板底鋼筋的直徑。

5、房屋傾斜觀測:采用全站儀對建筑物主體傾斜進行觀測,觀測時選擇房屋的角點或其它柱等承重部位,觀測頂部與底部相對測站的水平、垂直坐標,計算傾斜率及傾斜方向,檢測房屋的傾斜率就是否滿足規范要求。

(三)圍護結構 1、屋面檢查:屋面構造及排水情況。

2、墻體檢查:墻體粉刷、滲水及開裂情況。

3、門窗檢查:門窗開啟、封閉性及變形情況。

第五篇：房屋安全鑒定探討

對建筑或房屋安全（可靠性）鑒定 標準修訂及實踐操作中的幾點探討

劉 億 君

對即有建筑或房屋進行安全（可靠性）鑒定，是確定建筑或房屋安全（可靠性）的重要技術手段，是建筑或房屋的使用、維護、加固、拆除及責任追究的科學依據，對維護社會的和諧、穩定，保障廣大人民群眾的生命財產安全有著重要的作用和意義。

現行對建筑或房屋進行安全（可靠性）鑒定的國家標準和行業標準主要有《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-1999）和《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99），是指導和規范各種鑒定行為的技術標準。其程序合理，方法科學，操作簡便、結論精確。

但是隨著時間的推移、社會的發展、技術的進步和人們法制觀念的提高，在實踐操作中，我們也發現其中的一些問題與不足。在此，筆者提出一些個人的觀點與建議，旨在拋磚引玉，以引起有關部門、科研機構、主編單位、專家學者和同行的重視，共同探討，從而使之更趨規范和完善。

一、標準的復審與修訂：

根據國家《工程建設標準規范管理辦法》第四條規定： 標準的管理部門和單位，既要根據當前的生產、建設和科學技術水平，及時組織制訂相應的標準，并保持其相對穩定性；又要根據生產、建設和科學技術發展的需要，不斷總結生產、建設革新創造和科學試驗之有效的成果，適時組織修訂原標準或制訂新標準。

標準的修訂，原則上每隔二至三年進行一次局部修訂；每隔五年左右進行一次復審、修訂。

而現行的《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292-1999）和《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99），均是1999年發布的。其中，只有《危險房屋鑒定標準》在2004年進行了局部修訂，二者均已超過《工程建設標準規范管理辦法》規定的修訂、復審時間。因此，建議對這兩個標準進行重新修訂、復審。

二、鑒定報告應明確鑒定的時效時

對建筑或房屋進行安全（可靠性）鑒定，是針對建筑物（房屋）現狀進行的一種技術評價，具有很強的時效性。因為建筑物隨著時間和許多外因的變遷，其安全性或可靠性也在不斷地延變之中。因此，鑒定機構要對的所委托鑒定的建筑或房屋，根據其實際情況，在鑒定報告中明確鑒定結論的有效期限。

近年來，一些涉及公共安全利益的行業，在營業（使用）時,有關部門往往要求其提供房屋的安全鑒定證明，所以一些房 2

屋所有單位（或使用單位），拿著一份鑒定報告，長期多次使用。這樣就影響了鑒定報告的嚴肅性和科學性。

三、對未履行基本建設程序，房屋修建情況不明，無質量技術資料房屋的鑒定

實踐鑒定中，我們發現，一些建筑或房屋，修建時無地質勘察、無設計圖紙（或非正規圖紙）、施工隊伍無資質且技術含量很低、未進行工程監理和質量檢測，房屋實體結構情況不明，質量無可靠保證。這些房屋在委托鑒定時，往往當時表面并發現不了危險點，但實際存在有一定的質量安全隱患，對這類房屋（特別是一些多層建筑）的安全或可靠性鑒定，必須根據國家有關法律法規，先對房屋建設的合法性進行調查，再嚴格按照技術標準，進行檢測、驗算，確定一個臨時性鑒定結論，并應定期進行復查和回訪。

四、對一些低標準建設的房屋安全（可靠性）的鑒定 在對一些民用建筑鑒定時，常會遇到一些建設標準很低的房屋，這些房屋修建時間或早或遠，但有一個共同的特點，就是修建時過于簡單，無設計文件，無施工記錄，結構或構造本身不合理，施工隨意性較大。如有的建筑地基處理相當簡單、有的用泥土砌筑墻體、有的廠棚五六十米長的墻體都沒有縱向拉接或加強措施、梁底支座處也沒有任何加強措施等。這些房屋在鑒定時往往表面并沒有多少危險點，但房屋的整體穩定性和抗震性能極差。這些房屋在稍有外力作用下，甚至是輕微的

震動，或因風、雨、雪、溫度變化及自身荷載，隨時都可能產生瞬間破壞，危險性極大。對這類房屋的鑒定，不論表面是否有危險點，均應對其基本情況，特別是房屋類別，使用年限及其結構的合理性、穩定性和抗震性進行詳細的闡述。

五、對外因作用下，產生危險點的鑒定

建筑物產生的危險點，許多是由外因造成的，其中常見的主要是以下幾方面的原因：一是直接的撞擊，如車輛的碰撞；二是震動和擾動，如相鄰建筑的施工；三是自然災害的破壞，如地震、暴風、積水、風雪、泥石泥等等。這類房屋的鑒定，必須要結合外因的力度、房屋自身抗外力的能力進行計算、評估或分析，并寫入鑒定報告中。另外，還有的一些外因造成的輕微破壞，雖尚不構成直接的危險點，但其對房屋的使用功能或使用壽命、結構的抗震性、穩定性產生了一些影響，這也要進行說明。

六、對房屋正常使用性的鑒定

現行規范中關于房屋的正常使用性鑒定中規定，房屋正常使用性的鑒定是指對已有建成兩年以上且已投入使用的建筑物的鑒定。但在實際中，我們常會遇到對新購買的商品房或使用不久房屋的質量或使用功能的投訴，這些問題有的屬于房屋保修期中應該解決的問題；有的是由于業主自己使用不當，人為造成的損壞；還有的是由于其他原因造成的，如新購買房屋因安裝太陽能熱水器對屋面防水層產生破壞、從而使頂層房屋發

生滲漏；裝修時對鄰居所產生的震動、滲漏等等。對這些房屋正常使用性的鑒定，首先要對房屋自身的功能設計、施工質量進行認定；再要對房屋的“兩書”（住宅使用說明書、房屋質量保修書）進行查看，以便及時分清責任，處理問題、化解矛盾。

七、鑒定的程序的完善

我國目前對危險房屋或建筑物可靠性的鑒定程序，在法律上，尚沒有一個明確的規定，大部分是由房屋的所有（或使用）單位，或者是司法部門、政府部門委托一個專業的機構進行。這個鑒定機構可能是質量安全監督機構、也可能是房地產管理部門，還可能是檢測和設計單位，這種多頭鑒定的模式，并不利于鑒定的準確定性。筆者認為，有關部門首先要制定一個對房屋鑒定的法規性文件，對鑒定單位、人員資格、鑒定的方式、鑒定報告的簽發進行明確的規定。建議采用分級鑒定委員會的方法，這個鑒定委員會由政府建設行政主管部門委托質量安全監督機構牽頭，由監督機構、檢測單位、設計單位和有關部門等聯合組成，鑒定人員應經過省級以上建設行政主管部門專門的培訓考核認證，發給上崗證件和鑒定專用執業章。

鑒定的一般程序應為：委托--查看--調研--檢測--計算--論證--編制報告—審核報告—批準報告。鑒定應在當地質量安全監督機構監督下實施，并在建設行政主管部門部門備案。

對鑒定報告結論提出異議的，可在15個工作日內提出重新鑒定的申請，也可委托上一級的鑒定委員會進行重新鑒定。

對一些問題明確、情況清楚、特別是危險程度嚴重的房屋在鑒定時，可以適用簡單程序，即現場做出房屋安全或可靠性的認定，以方便決策與應急處置。

總之，對房屋或建筑物的安全鑒定，是一項專業性、技術性要求比較高的綜合性工作，在程序上、標準上、機制上、方式方法上，還有許多地方待于進一步完善。以上只是個人拙見，請各位不吝賜教指正。只要我們大家齊心協力、實事求是、尊重科學，銳意進取，認真貫徹落實科學發展觀，就一定能使我國的工程建設事業理更加規范、科學、和諧、輝煌。

作 者：劉億君（中國建筑學會會員）工作單位：陜西省定邊縣建設工程質量安全監督站 郵政編碼：718600

二〇〇九年九月十六日