第一篇：關于蒙陽地塊的報告

關于投資

“中國·四川·成都 XXX”的報告

2014年4月8日

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報告總綱

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章

項目總論???????????????P3 項目背景及必要性分析?????????P5 項目市場分析及預測????????? P10 建設規模與內容??????????? P14 社會效益評價???????????? P17

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第一章 項目總論

1.1 項目名稱

中國·四川·成都 XXX 1.2 項目概況 1.2.1 項目地址

項目擬建于四川省成都市彭州濛陽鎮寶祝村3組，該項目位于濛陽鎮交通要道，項目區內交通便捷，地理位置十分優越。

1.2.2 項目定位

中國西南首座綜合性農業產業孵化服務基地

1.2.3 項目建設內容及規模

中國·四川·成都 XXX建設項目用地面積為40畝，（折合約26640平方米），總建筑面積53000平方米，一期總投資10000萬元。

主要包括以下建設內容：

1、酒店餐飲，建筑面積13000平方米；

2、會展旅游，建筑面積6000平方米；

3、農業科研，建筑面積4000平方米；

4、青年創業，建筑面積15000平方米；

5、電商貿易，建筑面積15000平方米。

1.3 結論

隨著社會經濟的發展和居民生活水平的提高，人們對果品、蔬

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菜、畜牧、水產等農產品質量要求更高，安全、優質、新鮮、流通環節已經成為人們普遍關心的問題，直接影響市場的銷售情況，關系農民的切身利益。

本項目整合酒店餐飲、會展旅游、農業科研、青年創業、電商貿易等配套設施，成為西南首個綜合性的科技農業孵化園項目，本項目符合國家產業政策、行業發展規劃及地方的發展需要，項目致力于加快農業經濟結構調整，提高管理水平，促進農產品流通，加快經濟發展，將對彭州市濛陽鎮帶來顯著的社會和經濟效益。

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第二章 項目背景及必要性分析

2.1 項目背景和意義 2.1.1 區域概況

四川省成都市彭州濛陽鎮位于成都市北郊，彭州市的東南部。濛陽鎮城區地處成都市轄區內彭州、新都和德陽市轄區內什邡、廣漢等市（區、縣）交界處，東距德陽市廣漢城區17Km；西距成都市彭州城區18Km；南距成都市區22Km；距成都市繞城高速16Km；北距德陽市什邡城區15Km。地理位置十分優越，歷來是商賈云集的川西經濟重鎮。她以其悠久的歷史、深厚的文化底蘊、便利的交通而著稱。是一個物華天寶、人杰地靈、文化昌盛、經濟繁榮而又充滿生機活力的川西名鎮。現已成為彭州市第一大集鎮。濛陽鎮幅員面積82平方公里，總人口6.9萬人，轄21個行政村、7個社區居委會；城鎮既有建成區域面積1.57平方公里，城鎮常住人口2.1萬人，流動人口超過3萬人。濛陽鎮規劃人口9萬人，建設用地規模8.53平方公里，是成都未來重點發展的小城市，彭州副中心；濛陽鎮地處西南地區最活躍的成德綿經濟產業帶核心區域，成都市建設世界現代田園城市示范線上，膏腴之地天府之國腹心，自古就是商業物資的集散地。基本形成了以農副產品生產、加工、物流及配套產業為主導，服裝產業為輔的產業格局。2010年，濛陽被四川省確定為“中國·四川（彭州）國際蔬菜博覽會”的永久舉辦地。2.1.2 濛陽鎮總體發展

1、農業：主要有水稻、小麥、薯芋、玉米等。經濟作物主要種

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植蔬菜、油菜等，種植面積達61314畝，另有零星彭州柚、花卉栽種。此外，養殖業以養殖生豬、家兔和雞、鴨、鵝等小家禽為主。

2、工業：蒙陽鎮工業基礎較好，有一批經營狀況較好的骨干工業企業。全鎮形成了鋼鐵冶金、機械加工、食品加工、物流運輸等多門類的產業集群。

3、第三產業：蒙陽鎮位于彭州、青白江、新都、什邡、廣漢等幾市縣交界處，城鎮商業貿易繁榮興旺，各種商業配套設施較為齊全，沿街商鋪林立，是彭州市東南面商業貿易中心。

蒙陽鎮水、電、氣供應充足，35千伏安變電站、自來水廠、配氣站等市政基礎設施基本配套。郵電、通訊、有線電視網絡設施已經完善，電話、有線電視網絡已經進村入戶，文化、娛樂、商業服務網點遍布鎮區主要街道。形成了東、西、南、北4條主要街道和6條二級街道。以蒙陽鎮為中心，有連接成都、什邡、廣漢、新都、彭州等大中城市的省道和縣道，有成網絡狀的“村村通”水泥路。

蒙陽鎮被成都市確定為14個優先發展重點鎮之一。蒙陽鎮堅持“城市要建設，規劃必先行”的觀念，用經營的理念加快了科學編制總體規劃和各專業規劃的步伐。

總體規劃：為了加快優先發展重點鎮建設步伐，使蒙陽鎮在一定區域內起到中心和帶動作用，在成都市建委和規劃局的大力支持下，蒙陽鎮充分發揮規劃的龍頭作用，立即啟動了城鎮總體規劃修編工作，已完成了新的規劃方案的編制工作。依托成都，建設冶金鑄造、機械加工、農產品種植和食品加工基地，把蒙陽鎮打造成為

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成都北部明珠、彭州工貿重鎮和農業高科技產業基地；確定了發展方向：城市向南、向西發展。規劃到2020年城鎮規模達到8平方公里、城鎮人口達到6萬人，形成商貿居住休閑娛樂旅游區域、工業物流區域、農業高科技產業基地等三大集中發展區域。2.2 項目建設必要性

科技農業是農業持續發展的生產模式。發展科技農業，進一步加強生態農業建設既是保證農業持續、穩妥、健康發展和保證我國農業現代化健康發展的必由之路，又是造福子孫后代的千秋大業。2010年國家遠景目標綱要再一次強調“把加強農業放在發展國民經濟的首位”。我國農業和農村經濟結構調整并確定農業的發展戰略目標：增加農業投入，走高投入、高產出、高效益的集約持續發展的道路，實現人口資源、生態、經濟和社會發展的協調共進，形成良性循環，建設成一個可持續發展的生態農業。

傳統農業“一小三低”(規模小、低投入、低產出、科技含量低)，加之農產品交易模式落后，導致在農業產品結構優化、產業關聯體制創新和新技術應用能力等方面與先進省市相比有較大差距，在市場競爭中處于劣勢，所受的發展壓力越來越大，特別是中國加入WTO以后，這個問題顯得更加突出。“入世”對傳統農業是一個嚴峻挑戰，農業結構調整勢在必行。然而，“入世”對現代科技農業的發展也提供了前所未有的機遇和廣闊的市場空間。由傳統農業向現代科技農業轉變，選擇了科技農業作為突破口，順應了“入世”需要。我們用科技化去改造傳統農業產業，用特色化形成新的農業支柱產

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業，加速農業產業的結構調整和升級換代，是十分必要的。隨著人類進入21世紀，我國農業進入可持續發展的探索熱潮。從單純的追求數量轉向追求質量，從追求產量的增長轉向追求綜合效益的提高。全球的農產品消費市場普遍關注安全性，綠色食品、有機食品、新鮮鮮活食品受到人們的普遍歡迎，那么，如何建立科學的農業生態模式，選擇科技含量高的優良品種的同時，如何優化農產品生產、加工、推廣渠道成為了科技農業發展不可回避的問題，解決在追求經濟效益、社會效益與生態效益并舉的基礎上達到農業可持續性發展。

成都市是一個旅游城市，歷史人文景觀和美麗市容吸引了大量的國內外游客。隨著假日的增多，市區居民的休閑旅游的興趣越來越濃。崇尚回歸自然、返樸歸真的農家樂假日休閑旅游，近郊農村現代科技農業模式的建立，提高產業的關聯度，帶動其它產業的共同發展，不但為成都市提供了新的旅游項目，而且宣傳了科技農業科普知識，增加了經濟效益，實現經濟與社會的全面發展與進步，采用現代農業生產模式，加大科技興農力度，調整和優化村經濟結構，通過項目的建設將農業的產前、產中、產后各環節聯結成完整的產業鏈條，進行產業化經營，實現農業生產與農民收入持續穩定增長。通過項目的建設，從而起到生產技術、生產方式、經營模式、消費方式和直接參與等方面的示范樣板基地的作用，帶動成都市和周邊地區農村運用高新生物技術走高產、優質、高效、低耗和無污染的科技農

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業新路子，實現地區從農業資源型開發向農業科技型開發轉變，達到生態效益、經濟效益和社會效益的有機統一。因此，建設該項目是十分必要的。

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第三章 項目市場分析及預測

3.1 市場分析 3.1.1 農業產業現狀分析

彭州市農業資源豐富，是中國西部著名的蔬菜之鄉，為全國五大商品蔬菜基地，蔬菜生產頗具規模，農業重點以發展糧食、蔬菜、特色中藥材及生豬和小家禽養殖等產業為主，地處都江堰灌區，是優質稻標準化生產基地、國家商品糧油生產基地和優質良種選繁基地，水稻畝產達到788KG，突破川西平原歷史紀錄；濛陽鎮是中國西南最大的蔬菜批發市場、國家級南菜北運轉運站和全省唯一的縣級蔬菜農藥殘留檢測中心。

3.1.2 市場分析（1）優質糧油

近來，國內糧食需求總量平穩增長，從需求方面來看，盡管以鮮活、未加工的初級食用農產品需求增長減緩，但食用植物油需求量達1900萬噸左右，產需缺口較大，其次，以食品工業為代表的農產品加工業快速發展，對產品的需求逐步增加。國際經驗也表明，人均GDP大于1000美元后，市場對農產品的消費開始由直接消費向間接加工消費轉變，因此彭州市發展優質糧油產業具有良好的市場前景。（2）精品蔬菜

隨著運輸條件和貯藏保鮮技術的改善以及人們生活水平的 10 / 18

提高，全球蔬菜貿易量將會有較快的增長，我國作為人口最多的國家，是世界上最大的蔬菜生產國和消費國，蔬菜播種面積占全國農作物播種總面積的9.74%，蔬菜生產總值超過3150億元，在種植業中僅次于糧食，居第二位。我國蔬菜產量占世界總產量的40%，而出口量僅是世界貿易量的9%，市場潛力大。2009年上半年四川省蔬菜交易量逐月上升，蔬菜均價同比有較大增幅，50%左右依靠省外輸入。

與以往相比，蔬菜市場消費已經發生了質的變化：

1、產品由過去的短缺轉變為基本平衡，甚至出現了結構性和季節性過剩；

2、由數量消費轉變為質量消費；

3、注重食品安全、無公害和品牌；

4、消費趨于多層次和多元化；

5、反季節果蔬消費量大幅增加；

6、果蔬超級市場發展很快。因此在城市化進程不斷加快的大背景下，只要蔬菜產業市場定位準確，仍然具有廣泛的市場前景。（3）特色中藥材

中藥材是我國最具特色的傳統優勢產業之一。隨著人們對比化學藥品毒副作用、抗藥性的不斷認識，國際市場近年來重視天然藥物的熱潮正在形成，全球中藥需求增長較快，國內市場對天然植物中藥、中成藥的需求將逐年增加，世界中成藥和中藥制劑市場銷售額達300億美元，并以每年20%的速度增長。因此，將特色中藥材產業作為現代農業發展的特色優勢產業既具有良好的基礎條件，也具有廣闊的市場前景。

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3.2 產業關聯度分析 3.2.1 對農產品市場發展的作用

區域內部分農產品已形成了比較大的生產規模，但農業生產整體仍以小農戶分散經營為主，沒有形成集約化生產，農民的商品意識淡薄、市場競爭觀念還不夠高，制約了農業機械的充分利用和農業科學技術的普及，造成農產品質量參差不齊，市場競爭力弱，綜合效益不高，項目的建設，不僅能夠有效高效的利用現有農產品資源，同時結合項目規劃建設的會展旅游功能板塊，能夠為區域農產品開拓更廣泛的經營渠道。

3.2.2 對農民創收的作用

隨著工業化和城市化的推進，目前從事農業生產的勞動者存在年齡老化、技能較差、科技素質偏低的問題，項目規劃建設農業科研功能板塊，提高農產品生產效率及品質，實現科技興農的目標，從而大幅增加農民收入水平。

3.2.3 對農產品企業的作用

項目規劃建設青年創業、電商貿易功能板塊，能夠在現有農業產業發展的基礎上，提高區域資源整合能力，解決人口就業問題，提高人口的生活水平，同時將互聯網思維融入現代農業生產、加工、經營、物流等環節，從而實現農業發展與時俱進，科技興農，科技富農的目標。

3.2.4

對區域經濟發展的作用

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1、本項目的建設是現代農業科技與農業生產的有機結合，在追求經濟效益、社會效益與生態效益并舉的基礎上達到農業經濟可持續發展的目的，走農業產業化道路；向高產、優質、高效的現代農業方向發展，增加農民收入，為市場提供無公害農副產品，是符合當前國家和我省農業產業政策的。

2、項目區環境條件好、氣候適宜、雨量充沛、土地資源豐富，可充分發展多種農業項目。本項目從現代農業生態示范考慮各子項目的綜合開發利用，使項目總體上產生良性循環，變廢為寶，并產生良好的經濟效益，保護了環境，有顯著的生態效益。

3、項目建成后，保證了成都市近郊土地資源的高效利用，生態農業是一種新型的農業生產經營模式，示范園的建設可帶動成都市區域農業科學技術推廣和應用，使成都市的環境質量得以改善，真正做到對資源與生態環境的保護。

4、項目的經濟效益、社會效益明顯，財務評價指標均高于一般農業項目，項目是可行的。

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第四章 建設規模與內容

4.1 項目概述

中國·四川·成都 XXX建設項目用地面積為40畝，（折合約26640平方米），總建筑面積53000平方米，一期總投資1億元。4.2 功能闡述

1、酒店餐飲，建筑面積13000平方米

為來自全國的農產品交易商家及其它商旅人士提供酒店餐飲服務配設施，從而提升區域商貿氛圍，完善商貿服務。

2、會展旅游，建筑面積6000平方米

承辦林業廳、農業廳等主導舉辦各類展會活動，前期已舉辦類似活動有“世界旅游小姐花仙子選拔賽”“果王子選拔賽”等。

3、農業科研，建筑面積4000平方米

農業科研基地，服務于傳統農業生產與現代信息技術、農產品研發等項目的孵化研發功能。

4、青年創業，建筑面積15000平方米

青年創業中心，為青年創業人群提供孵化平臺，提高農民市場經營觀念。

5、電商貿易，建筑面積15000平方米

采用互聯網思維，利用大數據，實現先進的O2O經營模式，建立最大農產品電商貿易平臺。

4.3 規劃設計圖

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總平圖

效果圖

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鳥瞰圖

第五章 社會效益評價

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5.1 塑造濛陽城市形象，提升城市地位，激發城市發展潛力

根據城市功能區的發展規劃，項目建成后，促進濛陽市區域形象的提升，奠定濛陽南大門的城市地位，成為區域標桿性項目，從而激發城市更大發展潛力。

5.2 有利于帶動經濟和社會的發展，促進社會和諧

發展科技農業能夠帶動經濟和社會的發展，經濟發展將促進民生富足，有利于促成和諧安康的社會局面。項目建成后，可帶動周邊發展農業科研、商貿服務、電子商務服務水平，形成至少200家企業產業園區，助力發展濛陽城市經濟，提高城市經濟發展水平，促進城市GDP增長。

5.3 有利于完善服務設施和基礎設施，為開拓市場提供保障

農業產業的發展不能停留在原始的基礎開發，只有全面完善服務接待設施和基礎設施，向深度和廣度全面開拓，資源潛力才能全面發揮。從目前現狀來看，功能區域內基礎配套設施相對比較薄弱，成為發展大規模科技農業項目的制約因素。項目利用功能區發展的大好時機，一方面可以滿足政府完善基礎設施建設的需求，解決其制約經濟發展的根本因素，另一方面可以吸引投資，完善服務設施，擴大服務能力，增強市場影響力，獲得更大的社會經濟效益。

5.4 創造就業機會，減輕社會壓力，增加政府、企業及個人的收入

中國的農業產業是一個勞動密集型產業，能夠提供大量直接和間接的就業機會。根據常規辦公樓人均面積測算，人均約

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10㎡辦公面積，本項目建成后將新增直接就業約5300人，加之其它商務人群，將帶來逾千人的就業需求。

科技農業、電商貿易管理就業對文化層次要求較高外，部分崗位就業人才對文化程度要求不高，只需短期培訓既可上崗，有利于城鄉剩余勞動力的轉移，也有利于產業結構調整，增加居民收入，減輕社會壓力。同時，園區收入與企業利潤、政府稅收是正比增長的，也就是說園區發展越好，收入和利稅也相應增加。項目啟動后，除可帶來直接稅收外，還可通過配套餐飲休閑旅游娛樂業的發展，創造稅收，同時還可以解決部分居民的就業。

5.5 改善社會環境、促進城鄉一體化進程

大規模商貿經濟活動，能使社會信息得到充分的交流，有利于促進各種社會關系的協調與進步，推動鄉鎮、農村社會觀念的更新，改善鄉鎮、農村的社會環境質量，促進了城鄉一體化進程。

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第二篇：×××地塊市場調研報告目錄

×××地塊市場調研報告目錄

一、項目所在地初步市場情況調查

A、宏觀經濟環境分析

（一）宏觀環境研究

1、經濟環境

? 經濟指數：國內生產總值（GDP）、居民消費價格（CPI）、（PPI）

? 房地產各項指數：a.全國房地產開發完成情況：b.全國商品房銷售和空置情況 c.全國房地產開發景氣指數 ? 溫州房地產市場走勢

? 小結

2、政策環境

3、文化環境

（二）宏觀環境綜述

1、宏觀經濟形勢對項目發展的影響

2、投資環境對項目發展的影響

3、住宅需求對項目的影響

B、項目所在地房地產市場狀況分析

（一）項目所在地房地產市場發展描述

1、供應量與需求量

2、價格走勢

（二）近期市場描述和未來走勢預測

1、近期房地產市場描述

2、區域樓盤市場狀況

3、市場走勢預測

C、項目所在板塊市場研究

（一）項目板塊地段劃分

（二）項目地段描述

1、項目板塊總體規劃

2、板塊功能定位

3、板塊開發動態

4、板塊物業價格水平分析

（三）板塊項目分析

1、已建項目分析

2、在建項目分析

二、確定可類比項目，對可類比項目進行調研

A、確定可類比項目并作深入的調查與分析

B、對可類比項目進行全面分析

三、項目的SWOT分析及總體策劃思路擬定

A、項目的SWOT分析

（一）項目簡介

（二）項目的SWOT分析

1、項目的優勢

2、項目的劣勢

3、項目市場機會

4、項目威脅分析

（三）項目最大價值的挖掘

B、項目的總體策劃思路擬定

四、項目核心價值體系的建立

（一）定位方向

（二）核心價值的構建

五、項目的目標客戶群鎖定及分析

（一）目標客戶群定位

（二）目標客戶群描述

（三）本案產品與目標客戶群的對接

（四）本案目標客戶群的消費心理研判及需求分析

六、項目開發主題定位及形象定位

（一）項目開發主題定位

（二）項目形象定位

七、項目的產品策略建議

（一）土地開發總平面規劃建議

（二）交通道路規劃建議

（三）戶型設計建議

（四）建筑設計建議：包括外立面設計、整體風格設計等方面

（五）園林景觀規劃建議

（六）智能化系統設計建議

朗兆房產專業機構

2008-3-18

第三篇：蒙陽中學血防知識測試題

濛陽中學血防知識測試題

一、血防常識

1、在我國流行的血吸蟲病主要是（）

A、曼氏血吸蟲B、埃及血吸蟲C、日本血吸蟲D、間插血吸蟲

2、傳播血吸蟲病的螺類是（）

A、管螺B、釘螺C、菜螺D、小黑螺和海獅螺

3、一般急性血吸蟲感染的易感季節為（）

A、1月—2月B、3月—4月C、4月—10月D、11月—12月

4、得血吸蟲病是因為（）

A、吃不干凈的食物B、接觸病人C、到有螺地帶下水D、不知道

5、得了血吸蟲病后主要感覺是（）

A、心跳加快B、發燒、腹痛、腹瀉C、手腳病D、不知道

6、急性血吸蟲病平均潛伏期為（）

A、7天B、15天C、20天D、40天

7、治療血吸蟲病首選藥物是（）

A、酒石酸銻鉀B、左旋咪唑C、吡喹酮D、甲苯咪唑

8、目前最常用的滅螺藥品是下列哪個？（）

A、五氯酚鈉B、石灰粉C、氯硝柳胺D、漂白粉

9、最簡單有效防止得血吸蟲病的辦法是（）

A、不接觸病人B、不接觸糞便C、不接觸疫水

10、人、畜得血吸蟲病后，它的糞便是傳播血吸蟲病的主要來源（）

A、是B、不是的C、不知道

二、衛生行為

11、你到不到有釘螺地帶的水中淘米、洗澡、洗衣服、玩水（）

A、偶爾去B、經常去C、不去

12、你在有釘螺的地帶下水時，穿膠鞋、戴手套、涂藥或穿防護衣嗎？（）

A、是B、不是的13．當你懷疑自己得了血吸蟲病時，你會馬上去看病嗎？（）

A、馬上去B、不想去C、不知道怎么辦

三、態度

14、當你懷疑得了血吸蟲病，你愿意去檢查、治療嗎？（）

A、愿意B、不愿意

15、你覺得血吸蟲病是（）

A、可以預防的B、不可以預防的16、你認為血吸蟲病是（）

A、能夠消滅B、無法消滅C、無所謂

第四篇：地塊土地征收報告

Xx地塊征收情況的報告

Xx市國土資源局：

依據有關規定，我縣xx項目征收方案應呈報省人民政府審批。我局按照規定要求編制征收方案報件。現報告如下：

擬安排建設地塊用地情況

1、地塊安排情況：本方案擬安排x個建新區塊。

2、勘測定界情況：依據《土地勘測定界規程》（TD/T1008—2007）、《土地利用現狀分類》（GB/T2010—2007）等規定，我局委托xx大隊對該批次的用地情況進行了實地勘測。Xx大隊具備土地勘測資格，測量資質等級為x級，形成的勘測成果資料符合規定要求，已經我局確認。

3、權屬、地類和面積：本實施方案擬安排建設地塊涉及xx，共x個鎮x個村，已完成土地調查登記，土地產權明晰，界址清楚，沒有爭議。用地總面積xx公頃，其中農用地xx公頃（耕地xx公頃）、需征收集體土地xx公頃。

經核實，申請用地權屬清晰，地類、面積、勘測定界界址點坐標成果準確。

4、規劃情況：本征收方案擬安排的建設地塊選址均符合xx城市（鎮）、村莊建設規劃，已取得xx規劃建設局的選址紅線。符合xx新一輪土地利用總體規劃。

5、征地補償安置情況

我局已按規定編制了本實施方案的土地征收方案，征地補償標準按我縣人民政府批準公布的征地統一年產值標準和區片綜合價（xx）執行。需征收集體土地xx公頃，涉及xx公頃，涉及一個征地區片綜合地價區片；征地補償費用合計xx元；青苗和地上附著物另行按規定補償。征地補償標準符合省政府公布的征地補償最低保護標準，也符xx制定出臺的征地補償政策。

本實施方案征收土地需安置農業人口xx人，社會養老基本生活保障安置xx人。我縣按照已經出臺的被征地農民社會保障具體實施辦法（xx）規定，已建立了被征地農民基本生活保障制度，擬安排xx個被征地農民參加基本生活保障；被征地農民基本生活保障措施落實情況已經市級勞動保障部門確認。用地批準后，由我縣勞動保障部門按有關規定要求將符合條件的被征地農民納入社會保障體系，可以做到被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

我局按規定將征地補償安置方案以村民代表會議方式告知了被征地集體經濟組織和農民，征地調查成果（地類、面積、權屬）已于草簽征地協議形式經被征地集體經濟組織和農民確認，并按規定向被征地集體經濟組織送達了聽證告知書，草簽征地協議、村民代表會議紀要、聽證告知書及回執等材料齊全，征地報批前告知、確認和聽證程序履行到位，征地程序符合規定要求。被征地村組和農民對征地方案中的

征地位置、土地權屬、地類和面積以及補償標準、安置途徑等無異議，沒有提出聽證申請。

6、實地踏勘情況：經實地踏勘，本實施方案擬安排的建新區塊均未動工建設。

綜上所述，本征收方案情況真實，符合土地管理法律法規和農村土地綜合整治要求，現予上報，請予審查，并轉報省政府審批。

Xx縣國土資源局 二零一一年十月

第五篇：商業局地塊市場調研報告

商業局地塊市場調研報告

一、地塊特征。

商業局地塊位于興隆臺區石油大街以南，松林路以東，松江路以北。西距我市主干道泰山路僅2分鐘車程，東距我市中心商業地段僅4分鐘車程，屬于我市改造升級“中央商務區” 的最佳輻射半徑之內。周邊金融機構、各委辦局、商業集群、教育機構、醫療機構等配套設施特別完善。

二、市場環境。

《遼寧沿海經濟帶發展規劃》獲得批復后，我市的城市改造發展得到了前所未有的機遇及空間。作為資源轉型城市，我市處于“大連—營口—盤錦”的主軸及“盤錦—錦州—葫蘆島”的渤海翼的交匯點，隨之而來的船舶制造與維修產業、石油裝備制造產業、石化下游深加工及高端石化產品、區域性物流中心等等行業都為我市的城市發展建設、打造北方水鄉特色的濱海城市提供了巨大的空間。興隆臺區作為我市政治經濟主城區，在這場變革當中有著舉足輕重的作用。而“中央商務區”概念的提出，又為我市“中心區位”的發展奠定了基礎，并在出生伊始便展現出其唯一性、獨缺性和不可復制性的特點。

“中央商務區”，一般指位于城市獨缺的黃金地段，是一個城市現代化的象征與標志，是城市的功能核心，是城市經濟、科技、文化的密集區，集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施。具有最完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環境，有大量的公司、金融機構、企業財團在這是開展各種商務活動。

我市提出的“中央商務區”區域范圍及輻射半徑基本涵蓋了西起泰山路、東至雙興路、北靠興隆臺街、南臨石油大街這一區位。在該區位，商業、行政機關、餐飲、星級酒店、醫療、教育、金融保險等行業特別集中，交通十分便利，信息化程度相對來講比較高。但按照我市發展的趨勢，及本區位所應達到的“中央商務區”應有的標準來衡量，現有各行業還有很大的提升空間，如星級酒店的建設、行政機構高效的辦公條件、金融機構的增設、商業集群的高檔化、專有高檔辦公區域的存在、高檔娛樂場所等等方面，都還是空白。

三、競品分析。

從現有已開工的項目來看，位于“中央商務區”板塊范圍內的競品項目，僅有大商集團城市廣場一家，“水游城”項目暫未有任何動作，并且，“中央商務區”一期C地塊也僅僅是剛剛劃分出地塊范圍。

大商集團城市廣場項目占地約36000平方米，建筑面積將達到35萬平方米，總工期在18個月至24個月，總投資不低于20億元人民幣。該項目由一棟板式公寓住宅、三棟塔式高層住宅、一棟塔式酒店式公寓、瑞詩酒店、麥凱樂商場、新瑪特購物中心組成。用地南側臨石油大街區域建設麥凱樂商場及瑞詩酒店（五星級），瑞詩酒店為100米以下高層建筑，作為建筑群標志性建筑，延續了麥凱樂商場及瑞詩酒店的立面風格，簡潔明快，在細節的處理上承襲大商集團已有建筑的傳統風格，并通過步行街入口雨棚造型及玻璃天窗的創新設計使各部分業態有機聯系在一起。沿大商步行街（原中興路）在靠興四街一側布置新瑪特商場。在鶴翔路一側布置四層高的步行街商鋪，與麥凱樂商場、新瑪特商場底層的外鋪形成東西向的麥凱樂大街、南北向的新瑪特大街兩條交錯的十字步行街。北側三棟高層住宅塔樓、沿鶴翔路的板式高層公寓式住宅與沿石油大街的瑞詩酒店、塔式酒店式住宅樓在空間上形成圍合之勢，整體提升項目的檔次，使之成為盤錦市商業區新地標。

首先，商場經營范圍涵蓋了中高端產品。麥凱樂始于1998年12月，為中日合資的高端零售商，現已發展至5家，經營商品種類均為國際一線頂級品牌，包括：LV、CANALI、Cerruti1881、Dior、Hermers等等。而新瑪特購物中心則經營各種中檔商品，并且按照其建筑設計思路來看，空間布局所帶來的購物環境將是我市現有其他商業集群所無法比擬的。

其次，瑞詩酒店（原名大連瑞士酒店）為五星級酒店，其存在的意義遠遠超過酒店本身的經營意義，而是很有可能作為盤錦第一家五星級酒店的身份出現，其經濟價值無可限量。

最后，三棟塔式高層住宅、全裝修的一棟板式高級公寓及酒店式公寓的出現，也將填補“中央商務區”精品高端住宅市場的空白。

所以，綜上所述，大商集團城市廣場項目將在購物中心、商業集群、高級酒店經營、高端成品住宅這幾方面占盡先機，從而在短期內占有市場主導權。

（具體規劃設計方案請參照附件）

四、SWOT分析。

針對商業局地塊現有數據及周邊各地塊發展與改造的情報分析，作如下報告：

優勢——本地塊位于“中央商務區”規劃范圍之內，交通條件十分便利，1、4、5、7路公交車停靠站均在本地塊，并且，本地塊周邊三面均有道路，對于車輛分流具有較強優勢。另外，對于開發企業而言，由于現有地上建筑物為多層，且為政府單位，所以本地塊拆遷工作將十分便利，可以使項目的進度得到保障。

劣勢——本地塊占地面積較小，在規劃設計時將會出現地上停車位十分稀少的情況，而對于本地塊的開發價值而言，商業項目的開發時必然的，而商業項目往往對其附加值要求較繁雜，尤其是停車位這一細小環節。另外，由于本地塊緊鄰城市主干道，處于鬧市區內，依據以往經驗，在施工過程中，也會出現許多細小問題，如土方的運輸、施工隊伍的管理等等方面都會對開發過程造成影響，如若處理不當，將會帶來較大損害。

機會——“中央商務區”概念提出后，經過調查，本地塊所處于的區位并無任何高檔辦公項目，且文化、科技，甚至高級娛樂場所等方面也是空白，因此，本地塊所開發之項目，應著手滿足以上幾個方面的需求。

威脅——對于商業項目而言，最大的威脅莫過于前期開發資金的投入是否能滿足要求，也就是對開發企業自身實力的考驗。面對如今市場狀況，無論是普通商業投資者、還是合作企業，對地塊價值的理解程度都已大大超過從前，并且對商業項目的開發企業的實力要求也有了質的提升，因此，依靠概念經營而獲得資金周轉的時代已不適合當前的開發要求。而商業項目的“慢熱性”又在威脅著企業的資金鏈。所以，對于本地塊而言，在周邊商業氛圍不足、市場空白點較多的前提下，如何擺脫開發周期與資金回籠的矛盾所帶來的威脅，將是十分重要的。

五、構想及建議。

對于本地塊的開發，我們認為，應盡量立足于我公司的自有實力來進行，不可圖大，將有限的資金集中于一點爆發，在一個或兩個市場空白點上做精、做全。下面，將構想簡要敘述如下。

針對現有市場狀況，高檔辦公場所將是“中央商務區”的下一塊蛋糕，因此，在考察本地塊的實際情況之后，我們認為，高檔寫字間項目的運作將會是本地塊開發的一各非常合適的、主要的方向。無論是我省的沈陽、大連等重要城市，還是錦州、營口等等與我市規模相當的臨海城市，其中心商業區域內的高級寫字間項目都運作的非常成功。

因為本地塊的地理優勢，所開發的寫字間項目將被賦予“總部經濟”的概念。面對各大產業，如前面提到的船舶制造及維修、高端石化產品的生產、物流中心、石油裝備制造，甚至于政府行政機構、科技中心、信息產業等等方面，都可以作為“總部經濟”的組成部分。

結合本地塊周邊情況，利用“城市廣場”的經營死角，在本地塊實現對經濟型酒店的開

發經營也是比較好的方向，但因為國內現有經濟型酒店對客房數量的要求及投資成本的要求都比較苛刻，因此，從開發建設角度而言，投入的成本很有可能無法找到適合的經濟型酒店管理集團，現有具備較強接納能力的經濟型酒店管理集團均為外資企業。所以，如果要進行經濟型酒店的規劃設計，我們必須在設計之前就找到合作商，對項目進行共同規劃，這樣，可以避免重復設計施工及資金的浪費。

另外，針對本區域第三產業當中高端娛樂行業的空白，我們也可以在開發設計上進行規劃，近年最為成功的案例就是沈陽的“金碧海洋之星”及“海韻廣場”項目，二者在同一地塊，共同規劃了這一商業綜合體，商業地塊的價值體現得淋漓盡致。

以上構想及建議，因準備不足，不成熟之處請審閱領導多批評指正。

本次針對商業局地塊的簡要調研情況總結如上，附有參考資料，請見附件。

銷售部

2010-2-25