第一篇：海南省2016年上半年房產估價師《經營與管理》：決策及其特征試題范文

海南省2016年上半年房產估價師《經營與管理》：決策及其特征試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業用地的監測點評估價格

2、某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調整為8.5%，則該家庭在第28個月的還款額為（）美元。A．1250 B．1398 C．1416 D．1562

3、《拆遷條例》規定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當自收到申請之日起__日內作出。A．5 B．15 C．10 D．30

4、假設銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場的平均收益率為12％，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6，則房地產投資的預期收益率為 A：4.42％ B：8.11％ C：8.13％ D：9.54％ E：借款合同

5、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則。A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B：估價時點與房地產狀況均為現在

C：估價時點為現在，估價對象為未來狀況 D：估價時點為現在，估價對象為過去狀況 E：工業用地的監測點評估價格

6、下面說法正確的是（）。A．房地產估價師可以受聘于兩個房地產估價機構 B．委托人和估價報告使用者通常是估價利害關系人

C．依法從事房地產估價活動必需受到行政區域、行業限制 D．房地產估價報告應由估價師個人出具

7、在區段地價計算的基礎上作適當調整后的地價為__。A．基準地價 B．標定地價 C．標準地價 D．路線價

8、雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，但只有具備了條件才真正需要專業估價。

A：獨一無二性和易受限制性 B：價值量大和難以變現性 C：獨一無二性和價值量大 D：易受限制性和難以變現性 E：工業用地的監測點評估價格

9、按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能，是房地產投資中的__。A．存在效益外溢和轉移 B．需要適時更新改造投資 C．不一樣性

D．保值性與增值性

10、未按建設用地批準書和土地使用權出讓合同規定的期限動工開發建設的用地單位，連續2年以上未使用的，經原批準機關批準，由無償收回土地使用權并予以公告。

A：鄉級以上政府 B：縣級以上人民政府 C：市級以上人民政府 D：省級以上人民政府 E：執行層的組織協調

11、在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由支付．(2009年試題)A：業主 B：承租人

C：物業服務企業

D：業主、承租人和物業服務企業共同 E：借款合同

12、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為__。A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064

13、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元／㎡的住房，首付款為30％，其余申請年貸款利率分別為4.8％和7.2％的公積積和商業貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為元。A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

14、估價報告書中說明的__限定了其用途。A．估價原則 B．估價方法 C．估價目的

D．估價對象狀況

15、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以進行估價。A：保持現狀前提 B：裝修改造前提 C：轉換用途前提 D：重新利用前提

E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產估價師注冊管理初審機構應當自受理之日起__日內，做出是否準予續期注冊的決定。A．15 B．30 C．60 D．90

17、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是。A：物權 B：知識產權 C：人身權 D：撤銷權

E：執行層的組織協調

18、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。A．風險較大 B．收益率較高 C．流動性較好

D．投資回收期較長

19、某宗房地產的土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平米建筑面積300元，殘值為每平米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為__元。A．62500 B．72500 C．82500 D．92500 20、建筑物凈收益=×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)．【2003年考題】

A：建筑物重置價 B：建筑物現值 C：土地價格 D：房地產價格

E：工業用地的監測點評估價格

21、《中華人民共和國土地管理法》規定，對人均耕地特別少的地區，由省級政府批準，可增加安置補助費，但土地補償和安置補助費之和，不得超過被征收前3年平均年產值的__倍。A．10 B．20 C．30 D．40

22、隨著行業市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了．因此市場需求有一個上限，稱為__。A．市場潛量 B．市場預測量 C．市場最低量 D．市場最高量

23、現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（）元/m2。A．2648 B．2688 C．2708 D．2734

24、確定估價對象及其范圍和內容時，應根據，依據法律法規，并征求委托人同意后綜合確定．【2006年考題】 A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業用地的監測點評估價格

25、房屋拆遷補償中，以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照__結算。A．商品房價格

B．重置價格結合成新 C．重置價格結合結構差價 D．物價部門核定價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定

2、按照有關規定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有。A：商業用地 B：旅游用地 C：娛樂用地

D：商品住宅用地 E：廉租住房用地

3、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，房地產投資評估的模型所用的折現率為__。A．8% B．4% C．14% D．12%

4、按投資業務劃分，房地產投資信托基金分為。A：權益型 B：抵押型 C：混合型 D：質押型 E：提存型

5、下列房地產權利的種類中，屬于他物權的有__。A．所有權 B．土地使用權 C．地役權 D．典權 E．租賃權

6、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析。(2004年、2005年、2007年試題)A：物理結構 B：區域結構 C：產品結構 D：供求結構 E：總量結構

7、下列關于房地產拍賣特征，說法正確的是。A：房地產拍賣數量多，價值高 B：房地產拍賣數量少，價值低 C：拍賣結束后續工作多 D：拍賣結束后續工作少 E：房地產拍賣法律性強

8、某宗房地產的正常成交價格為4000元/m2，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

9、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。

A：同質偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

10、城市用地評價內容包括__。A．自然條件評價 B．建設條件評價 C．經濟評價 D．社會評價 E．環境評價

11、住宅小區物業管理委員會由__的代表組成。A．住宅小區內房地產產權人和使用人選舉 B．街道居委會確定

C．公安部門、房地產管理部門、街道居委會分別選派 D．房地產管理部門確定

12、房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以為基礎，參照當地的市場價格進行評估。A：各類房屋的抵押價格 B：各類房屋的租賃價格 C：各類房屋的重置價格 D：基準地價 E：標定地價

13、必須經承兌才能生效的金融工具是__。A．久本票 B．商業匯票 C．銀行券 D．支票

14、__是股票市場上數量占絕對多數的主要股票品種。A．一般股 B．特殊股 C．普通股 D．優先股

15、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A．標準廠房

B．房地產開發用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

16、下列房地產中，難以采用市場法估價的有。A：房地產開發用地 B：學校 C：在建工程 D：別墅 E：特殊廠房

17、投資者進行房地產投資的主要目的是。A：財富最大化 B：保值增值

C：降低投資組合的總體風險 D：降低通貨膨脹的影響 E：借款合同

18、寫字樓的租金狀況主要取決于。A：所處地點 B：競爭強弱 C：市場狀況 D：面積大小 E：借款合同

19、房地產估價中，估價方法的選擇，是由綜合決定的。A：估價對象的房地產類型 B：估價方法適用的對象和條件 C：估價人員的技術水平D：委托人的特殊要求

E：所收集到的資料的數量和質量 20、房地產價格容易受買賣雙方的個別因素的影響，以下因素對房地產價格的影響最小的是__。

A．買賣雙方的知識水平B．買賣雙方的偏好 C．討價還價能力 D．感情沖動

21、屬于直接融資方式的有。(2001年試題)A：抵押貸款 B：賒銷 C：發行股票 D：發行債券 E：分期付款

22、根據《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有__。

A．礦藏、森林、草原 B．水流、山嶺、灘涂 C．森林、山嶺、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、灘涂、荒地

23、關于下列數據的表述中，正確的是__。A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

24、一個估價項目中的估價時點，本質上是由__決定的。A．估價委托合同簽訂時間 B．估價目的

C．實地查勘估價對象的時間 D．委托人意愿

25、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴張政策

第二篇：上海房產估價師經營與管理輔導：招標程序模擬試題

上海房產估價師經營與管理輔導：招標程序模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原有自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住__年及以上，免征土地增值稅，居住未滿__年的，按規定計征土地增值稅。A．3，3 B．5，5 C．5，3 D．5，2

2、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

3、代理是指行為人根據一定方式的授權，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產生的法律后果__。A．直接歸于該他人 B．直接歸于該行為人

C．由該他人和該行為人按約定分擔 D．由行為人代該他人承擔

4、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于。

A：變動成本的設置 B：銷售收入的不同 C：固定成本的設置 D：平衡點的設置 E：借款合同

5、城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋__而評估其房地產市場價格。A．與產權調換房屋結算差價 B．價值

C．貨幣補償金額 D．重置價格

6、根據《住房置業擔保管理試行辦法》，下列關于住房置業擔保機構的表述中，正確的是__。

A．有不少于1000萬元人民幣的注冊資本 B．有一定數量的周轉住房 C．是非銀行性金融機構

D．可要求借款人提供抵押反擔保

7、短期信用工具不包括。A：本票 B：匯票 C：支票 D：股票

E：執行層的組織協調

8、關于房屋轉租，下列表述錯誤的是__。

A．房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 B．房屋轉租合同不用辦理登記備案手續

C．轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

D．轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止

9、__是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發以及土地交易等活動的一種工作制度。A．土地一級開發 B．土地收購儲備 C．城市規劃 D．房屋管制

10、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責任價款是__萬元。A．96 B．104 C．140 D．166

11、住宅專項維修資金的使用須經__同意。A．房產管理部門 B．物業服務企業 C．業主委員會 D．業主大會

12、信用最顯著的特征是。

A：以償還和付息為條件的價值的單方面讓渡 B：具有強制性的活動 C：以價格圍繞價值而運動 D：貨幣運動

E：執行層的組織協調

13、報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是。A：投資率是投資回收與投入資本的比率

B：風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C：當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率 D：當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率 E：工業用地的監測點評估價格

14、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每1㎡建筑面積的價格為元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工業用地的監測點評估價格

15、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為__元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

16、《中華人民共和國商業銀行法》規定：設立城市合作商業銀行的注冊資本最低限額為億元人民幣。A：1 B：10 C：15 D：20 E：執行層的組織協調

17、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是__。

A．假設開發法是一種科學實用的估價，其基本理論依據與市場法相同，是替代原理

B．對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產難以采用假設開發法

C．假設開發法適用于具有開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、舊房、現房、期房等

D．假設開發法更深層的理論依據，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

18、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為__萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

19、根據現行房屋登記收費規定，非住房登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件，收費標準為每件元。A：10 B：20 C：80 D：550 E：執行層的組織協調

20、公房出售以后，維修資金由售房單位和購房人雙向繳納，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的。A：3％ B：10％ C：15％ D：20％

E：執行層的組織協調

21、某套住宅建筑面積為l00m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A．2400 B．2580 C．2607 D．2760

22、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為__。A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法

D．認知價值定價法

23、研究機構對需求戶型抽樣調查的結果表明，70%以上的家庭認為（）m2建筑面積的戶型較為合適。A．80～100 B．80～120 C．100～120 D．100～140

24、若標準宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15 m的宗地價格，其平均深度價格修正率為．【2003年考題】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％

E：工業用地的監測點評估價格

25、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是年。． A：37 B：40 C：60 D：63 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定“違反土管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，__。” A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 B．處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金 C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金 D．處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

2、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地 B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

3、組織形式為合伙制的三級資質房地產估價機構的出資額應當不少于萬元。A：30 B：50 C：100 D：150 E：執行層的組織協調

4、綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

5、以下關于投資價值和市場價值的說法中正確的是__。A．投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估

B．評估投資價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率

C．評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率

D．評估投資價值時一般要扣除所得稅 E．評估市場價值時一般要扣除所得稅

6、下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有。A：對房地產本身進行投資改良 B：需求增加導致稀缺性增加 C：通貨膨脹 D：外部經濟 E：提高建造成本

7、運用收益法評估房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用__的收益估計值。A．較高 B．較低 C．最高 D．居中

8、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資__的特性。A．區位選擇異常重要 B．變現性差

C．需要適時的更新改造投資 D．存在效益外溢和轉移

9、房地產開發商根據消費者對物業品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于__。A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法

10、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產股票 B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券

11、下列關于所有權的表述中，正確的有__。A．所有權是從物權 B．所有權是自物權

C．可對所有權人的物設置他項權利 D．共有是確定份額的共同所有

E．建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權

12、在英國和其他英聯邦國家，法院一般__來判斷房地產評估價值的誤差范圍。A．使用估價對象房地產的實際成交價格 B．使用政府公布的房地產交易指導價格 C．使用近一年內房地產的平均成交價格

D．依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值

13、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為__時點的狀態。A．現在 B．未來 C．過去 D．B和C

14、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有。A：單位比較法 B：市場提取法 C：分解法

D：工料測量法 E：分部分項法

15、住宅專項維修資金的依據包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地產管理法》 C：《物業管理條例》 D：《住宅專項維修資金管理辦法》

E：1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

16、下列證券品種中，屬于貨幣證券的是。A：股票 B：支票 C：債券

D：投資基金

E：執行層的組織協調

17、下列屬于農民集體土地范圍的包括。A：村農民集體的土地

B：村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體的土地 C：鄉(鎮)農民集體的土地

D：農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地 E：因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地

18、從投資的角度看，資金時間價值的大小并不取決于__。A．投資利潤率 B．投資額大小 C．風險因素 D．通貨膨脹率

19、房地產抵押估價報告應用有效期從__起計，不得超過一年。A．估價時點 B．估價委托日

C．估價報告出具日 D．估價開始作業日

20、A市B房地產開發公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規定，B房地產開發公司應向C村支付的土地補償費金額最低為萬元。A：30 B：60 C：80 D：100 E：執行層的組織協調

21、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第六年年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第六年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

22、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是。A：支付土地出讓金的貸款

B：支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C：用于土地儲備的貸款

D：項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E：購房貸款

23、根據，可將合同分為雙務合同與單務合同。A：法律是否設有規范并賦予一個特定名稱 B：合同當事人是否互相享有權利、承擔義務

C：合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價 D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立 E：執行層的組織協調

24、下列關于投資基金證券與股票、債券發行主體及體現權利關系的表述正確的是．

A：股票是股份有限公司發行的，是一種股權關系 B：債券體現的是債權債務關系

C：投資基金證券是由基金發起人發行的

D：投資基金證券持有人與發起人之間是信托契約關系

E：投資基金證券發起人與管理人、托管人之間則完全是一種信托契約關系

25、一般來說，與長期投資相比，短期投資__。A．風險較大 B．收益率較高 C．流動性較好

D．投資回收期較長

第三篇：海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模擬試題

海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔，這種拆遷方式是。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、下列有關平均指標，表述正確的是__。

A．平均指標是指用來測定靜態分布數列中各單位的標志值分散趨勢的指標 B．簡單算術平均數適用于分組的分布數列

C．數列“102、103、104、105、106、107、108”的中位數為104 D．眾數是分布數列中出現頻率最高的標志值

3、房地產估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起__日內給予答復。A．3 B．5 C．7 D．10

4、《住宅質量保證書》對于保修項目的保修期限約定為3年的是__。A．門窗翹裂 B．衛生潔具

C．供熱、供冷系統和設備 D．屋面防水

5、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是戰略。(2009年試題)A：形象差異化 B：人員差別化 C：服務差別化 D：產品差別化 E：借款合同

7、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計息一次”，即“名義利率”。當按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復利計息時它們的關系為__。A．相等 B．不相等

C．可能會相等 D．不能確定

8、股票可以在股票市場上作為買賣對象或抵押品隨時轉讓，這體現了股票的__。A．風險性 B．營利性

C．價格的波動性 D．流通性

9、下列關于地籍圖，表述不正確的是。

A：地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發放土地使用權證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據 B：地籍圖是表示土地產權、地界和分區的平面圖 C：城市地籍圖比例一般為1：800 D：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素 E：執行層的組織協調

10、下列關于廉租住房的表述中，正確的是。A：廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房產稅

C：廉租住房的供應以實物配租為主

D：廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60％ E：執行層的組織協調

11、房屋拆遷糾紛的當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴，人民法院__。A．應在5個工作日內立案受理

B．應在5個工作日內決定是否立案受理 C．應在受理后60日內作出判決 D．不予受理

12、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

13、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

14、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、__是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。A．房地產周期 B．房地產循環

C．房地產周期循環 D．房地產周期運動

16、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．空置率 B．利息備付率 C．容積率

D．成本利潤率

17、路線價法特別適用于對__進行估價。A．單宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待開發土地

18、下列不屬于衡量會計信息質量原則的是。A：客觀性原則 B：不相關聯性原則 C：可比性原則 D：及時性原則

E：執行層的組織協調

19、經濟增長通常用一定時期內實際__的平均增長率來衡量。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國民收入

D．國民消費水平

20、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為__。A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法

D．認知價值定價法

21、設臨街深度價格修正率見下表．另設，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡ E：工業用地的監測點評估價格

22、單獨編制的國家級歷史文化名城保護規劃，由國務院審批其總體規劃的城市，報__審批。A．國家建設部 B．國家文物局

C．國家建設部和國家文物局 D．國家建設部或國家文物局

23、主要職責是統一監督管理銀行、金融資產管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機構，維護銀行業的合法、穩健運行的是__。A．中國人民銀行

B．中國銀行業監督管理機構 C．中國保險業監督管理機構 D．中國證券業監督管理機構

24、定位于偏好中心，來迎合所有的消費者的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

25、__是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程。A．供給 B．生產 C．投入 D．產出

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署 B．內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦

C．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D．內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

2、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有。(2007年試題)A：凈現值 B：投資利潤率 C：現金回報率

D：靜態投資回收期 E：內部收益率

3、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎時，采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．樁基礎 D．箱形基礎

4、下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是__。

A．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數 B．建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數 C．建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等 D．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數

5、由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產估價機構執行業務的 B．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的

C．以注冊房地產估價師個人名義承接房地產估價業務并收取費用的 D．準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務的 E．兩個房地產估價機構聯合投標獲得估價業務的

6、收益法公式成立的條件是（）。

A．a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零 B．a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零 C．a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零 D．a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

7、拍賣一非公物房地產。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：執行層的組織協調

8、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、在工程量計算規則中，計算一半建筑面積的有。A：有頂蓋無圍護結構的場館看臺

B：建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊 C：建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊 D：屋頂樓梯間、電梯機房 E：建筑物內的變形縫

10、房地產金融的特點包括。A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉期長

11、假設開發法的操作步驟包括__。A．調查待開發房地產的基本情況 B．選擇最佳的開發利用方式

C．估計開發前的房地產價值及開發經營期

D．估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

E．進行具體計算，求出待開發房地產的價值．

12、對監理單位的資質審查、分級標準、申請程序、監理業務范圍及管理機構與相應職責均做了詳細規定的是。A：《工程建設監理單位資質管理實行辦法》 B：《工程建設監理單位資質管理若干細則》 C：《工程建設監理單位資質管理實行規定》 D：《工程建設監理單位資質管理具體規定》 E：執行層的組織協調

13、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。A：發行的銀行 B：銀行的銀行 C：國家的銀行 D：企業的銀行 E：社會的銀行

14、根據邊際成本理論，房地產開發的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是__。A．先上升后下降的拋物線

B．先下降后上升的“U”形曲線 C．一直上升的直線 D．不受容積率的影響

15、禁止發布房地產廣告的是__。A．在劃撥土地上開發建設的房地產 B．已設定抵押的房地產

C．未取得商品房預售許可證的房地產 D．沒有選聘物業管理企業的房地產

16、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為萬元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：執行層的組織協調

17、下列行為中，應當繳納契稅的有__。A．房屋贈與 B．房屋繼承

C．以土地、房屋權屬抵債 D．以土地、房屋權屬投資、入股 E．房地產抵押

18、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是分析。A：吸納率

B：房地產市場的商業周期 C：家庭規模與結構

D：投資購買和使用購買的比例 E：借款合同

19、房地產抵押合同，屬于__。A．主合同 B．從合同 C．債權合同 D．擔保合同

20、用于解決會計資產計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設是。A：會計主體假設 B：持續經營假設 C：會計分期假設 D：貨幣計量假設 E：執行層的組織協調

21、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：不能辨認自己行為的精神病人

22、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

23、流動比率越__，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全。A．低 B．高 C．不變

D．無法判斷

24、下列有關中國現行房地產稅各稅種的納稅人，表述正確的是。A：中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人

B：產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為房產稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人

D：有償轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人

E：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，轉讓的單位和個人為契稅的納稅人

25、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

第四篇：房產估價師經營與管理輔導：房地產估價術語解釋

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房產估價師經營與管理輔導：房地產估價術語解釋

1、房地產real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

2、房地產估價real estate appraisal，property valuation 專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

3、估價對象subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。

4、估價目的appraisal purpose 估價結果的期望用途。

5、估價時點appraisal dete，date of Value 估價結果對應的日期。

6、客觀合理價格或價值value 某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。

7、公開市場open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開并不具有排它性。

8、公開市場價值open market value 在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。

9、類似房地產similar property 與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產

10、同一供求圈comparable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

11、最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。

12、市場比較法 market comparison approach，sales comparison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

13、收益法income approach，income capitalization approach 預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

14、成本法cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

15、假設開發法hypothetical development method，residual method 預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

16、基準地價修正法land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。

17、潛在毛收入potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。

18、有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入

19、運營費用operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。

20、凈收益net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。

21、建筑物重置價格replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同 等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

22、建筑物重建價格reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。

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23、物質上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。

24、功能上的折舊functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。

25、經濟上的折舊economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。

26、估價結果conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。

27、估價報告appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。

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第五篇：酒店經營決策與管理調查報告

調

查報告

洋浦迎賓館人力資源部管理與決策調查報告

一、調查原因及目的人是企業各生產要素中最重要也是最活躍的因素，人力資源是企業最寶貴的資源。當代企業管理是以人為中心的管理，酒店行業屬于人力密集型的企業，對酒店人力資源部的調查探究對加深我們對管理各大職能的了解和職能的運用大有裨益。此外，從酒店人力資源部中我們可以透視在今后的職業生涯中如何以一個稱職的職業經理人的姿態去處理各種人事問題，協調好人際關系，激發員工的積極性，促進企業、員工的共同發展。

二、調查對象 本人選擇今年暑假期間的實習單位洋浦迎賓館的人力資源部作為調查對象。洋浦迎賓館位于儋州市洋浦經濟開發區的北面，交通便利，2012年3月正式營業，是洋浦開發區標志性建筑物，也是北部灣最高的豪華五星級酒店，其業主與管理方都是海南省洋浦開發建設控股有限公司（以下稱為“洋浦控股”）。由于洋浦經濟開發區的特殊地位，洋浦迎賓館成了在洋浦港工作的各國人民的處所，海南本土服務的弱勢加上各國文化差異、語言障礙等，洋浦迎賓館人力資源部的任務更加艱巨。

三、調查內容

（一）酒店人力資源部職能板塊

人力資源部是酒店重要的部門之一，雖然它不與客人直接接觸，但是它的作用價值是其他部門無法比擬的。它為酒店招徠員工，為他們量身定制合適的工作崗位和創造良好的發展環境，促進員工和企業的共同發展。概括起來，酒店人力資源部的職能包括：人力資源規劃、人員招聘、員工培訓、績效管理、薪酬管理和勞動關系處理。

（二）從酒店人力資源部中探視管理基本職能

管理的基本職能包括：計劃、組織、領導、控制、協調。這些職能把人力資源部的各個工作環節緊緊扣在一起，使得人力資源部可以順利地開展和進行工作。

（三）酒店人力資源部決策探析

決策是對未來行動目標的確認，從兩個以上可行性方案中選取一個滿意方案的分析過程，是一個提出問題、分析問題、解決問題的系統分析過程。酒店是一個勞動密集型的行業，酒店人力資源部做出的決策和員工的利益息息相關，因此做好科學的決策意義重大。

（四）酒店人力資源部中管理者應具備的素質

管理者和普通員工的不同之處在于其對企業的發展起著重大的作用。成功的組織中無一不是沒有一個或者多個素質較高的優秀的管理者。

酒店人力資源部作為協調人際關系的重要部門，管理者的素質直接影響著酒店員工的處事態度與人際氛圍。從洋浦迎賓館人力資源部管理者的工作與日常處事中，我們可以看出其素質人格對員工的影響。

四、調查方式

（一）訪談法：與洋浦迎賓館的人力資源部總監、培訓主管進行了面談交流。

（二）直接觀察法：今年暑假在洋浦迎賓館人事部與西餐廳實習的40天，對酒店員工工作積極性、學習培訓積極性等方面的進行了觀察；通過對顧客的行為反應，人力資源部人員行為以及其他部門人員行為對酒店人力資源部門組織關系以及與其他部門協調關系上有了一定了解。

（三）文案法：利用在洋浦迎賓館工作期間得到的人力資源部的一些文案宣傳資料，以及計算機搜索的一些資料進行分析調查。

五、調查時間

（一）鋪墊階段：2013年7月22—2013年9月1日

（二）正式調查階段：2013年12月1日

2013年12月7日至2013年12月9日

六、調查結果

（一）洋浦迎賓館人力資源部職能板塊

1.人力資源規劃

洋浦迎賓館人力資源部在酒店人力資源規劃上做了以下事情： ?戰略規劃

根據組織的發展戰略、目標及組織內外環境的變化，預測未來的組織任務和環境對組織的要求，提供適宜適當的人力資源。酒店人力資源部根據洋浦經濟開發區的發展狀況以及酒店入住客源客流情況，決定保持酒店當前正式員工數量、減少長期工正式工的聘用，轉入高職專科院校招募實習生。一方面，給酒店帶來活力、提升素質；另一方面，大大降低了酒店的成本。酒店企業文化的塑造方面，酒店人力資源總監身體力行，倡導工作責任、人文關懷，鼓勵學習等。

?組織規劃

整合組織機構，合并房務中心和總機，成立賓客服務中心；整合中餐廚房人員結構以及收銀人員結構。

?制度規劃

完善酒店培訓管理制度，建立酒店培訓體系。

?人員規劃

重新核編酒店崗位，編制從360人核減到310人。根據酒店的營業狀況，剔除多余冗雜的部門，核減崗位人員。

⑤費用規劃

按照洋浦控股的計劃，把收入與成本指標下達到各個業務部門，并督促好各個部門的執行。

2.人員招聘

洋浦迎賓館酒店人力資源部一般通過校園招聘、網絡招聘、海口與儋州的人力資源市場以及員工介紹等方式招募員工。面試錄取方面，人事部采取雙重面試，擇優錄取的方式。先由人力資源部面試應聘人員，通過初輪面試以后，由應聘人員所選崗位直屬上司面試，兩重面試后決定該部門是否錄取此應聘人員。被錄取的人員擇日培訓上崗，沒有被錄取的，人力資源部會根據應聘者的個性特點等因素重新為他們選擇參考崗位。

3.員工培訓

洋浦迎賓館員工培訓主要包括崗前培訓、崗位知識能力培訓、崗位職業技能培訓、英語培訓以及其他臨時培訓版塊。人力資源部安排每個初來到酒店的員工為期三

天的脫產培訓，包括熟悉酒店內部設置，了解酒店的歷史文化、崗位規范、禮儀規范等。崗位職業技能培訓上，采取個別指導法，老員工帶新員工。英語培訓是洋浦迎賓館人力資源部最為重視的培訓模塊，洋浦經濟開發區聚集了很多國家的工作人員，作為洋浦唯一的豪華五星級酒店，語言培訓事關大局。此外，人力資源部建立健全了酒店培訓體系，完善培訓管理制度。培訓檔案、培訓網絡、培訓課程、三級培訓員等事宜也得到落實。

4.績效管理

洋浦迎賓館人力資源部根據酒店各個部門的實際情況以及不同職位的差異制定出不同的考評方法。例如：酒店市場營銷人員根據每月的營銷任務，賬款回收率等確定績效程度。高層管理人員則根據經濟指標任務、安全責任書執行情況以及內部管理情況，綜合考評。下級一般由上級來考評考核。對表現好的員工給與獎勵，表現不佳態度惡劣的員工予以相應的告誡懲治。

5.薪酬管理

洋浦迎賓館人力資源部在參考了其他同級別酒店的薪酬水平下，根據酒店實際狀況制定出酒店酬薪制度。酒店員工工資由90%的基本工資和10%的績效工資構成。根據員工的工作態度、績效狀況給員工以內外部的回報。這包括工資、獎金、休假、食宿等外部回報，也包括參與決策、承擔更大的責任等內部回報。

6.勞動關系處理

嚴格按照法律法規相關規定、集體合同、勞動合同以及企業規章制度辦事。與此同時，對員工的工作生活傾注更多的人文關懷。

（二）洋浦迎賓館人力資源部中探視管理基本職能

①計劃職能

人力資源部根據酒店內外部的發展及時更新信息，從酒店內部資源和外部環境分析探測、提出目標，制定可行性方案等一系列程序，反饋選擇，最終施行計劃。本人在洋浦迎賓館擔任英語培訓師的期間，人力總監要求本人先入酒店西餐廳了解情況。通過一段時間對西餐廳外國友人以及西餐菜品菜色的了解，寫出培訓方案和培訓資料，交由上級核查通過后開始培訓。

②組織職能

人力資源部根據酒店的資源、外部環境狀況，合理設置酒店崗位、定制崗位職責并核定人員，對人力、物力進行合理的置配。此外，內外部環境的變化，人力資源部也會做出相應的組織措施。例如：洋浦迎賓館人力資源部依據經營情況重新核編酒店崗位，編制從360人核減到310人，剔除多余冗雜的部門，核減崗位人員。有效組織節約了酒店成本，使人物力得到優化配置。

③領導職能

人力資源部總監每天早上定時巡查酒店各營業部門的情況，對不足之處及時提出要求員工改正重視，并接受員工的工作意見建議。此外，每周定期由人事部管理者和各部門代表組成的紀律委員會巡查酒店員工禮儀著裝、工作紀律情況，督促員工更好地工作。

④協調職能

人事部是酒店內部各個部門聯系的紐帶，起著協調部門、員工利益關系的作用。日常工作中，員工與員工之間、員工與管理人員之間、賓客與員工之間、賓客與飯店之間，經常會發生意見不一致的相互沖突行為，這時人力資源部要負責協調好各方利益，化解沖突。洋浦迎賓館入住的外國友人很多，經常會有投訴，人力資源部每次都能給他們一個滿意的答復，能夠協調好雙方關系。

⑤控制職能

根據酒店的計劃目標，對酒店的運行進行監督、調節，確保目標的完成。酒店人力資源部制定了事前的控制計劃，對可能發生的事件提前預計，確保計劃順利進行；計劃運行中，全程監控，確保計劃實訓；目標完成后，將結果與預計結果對比，找出差距，分析原因并提出整改措施。例如：酒店的培訓計劃，從開始的實現計劃方案等編寫，到培訓期間的整改，最后檢驗培訓成果。通過成果與預期的對比，找出差異原因，為下次培訓積累經驗。

（三）洋浦迎賓館人力資源部決策探析

①有效的管理決策信息系統

人力資源部在考慮酒店內部資料指標的同時通過各種途徑了解酒店外界的信息，及時、準確、適用、經濟地進行內外部信息的收集、加工、傳遞，建立了一個有效的管理決策信息系統。

②科學的決策程序與方法

人力資源部根據工作目標事先編寫工作計劃，根據計劃以及部門人員交流溝通達成可行性方案，選取酒店的某一小點進行方案試行，經過試行反饋與再修改最后推廣至酒店各部門。

③團結有效的團隊

洋浦迎賓館人力資源部的人際關系很協調，上司與下屬之間溝通交流頻繁，平級之間相互幫助，氛圍融洽。這樣有利于決策過程的順利進行，最后達成共識。

（四）洋浦迎賓館人力資源部高級管理者具備的素質

洋浦迎賓館人力資源部石總監是原寰島泰得大酒店人力資源部經理，其從事酒店行業20多年，積累了豐富的經驗，從他身上我看到了很多管理者具備和不具備的特質。

①強烈的責任感

石總監每天早上7點左右都會在酒店各營業部門巡視，看見不足之處立即指出并要求員工記入記事本及時改正。據西餐廳服務員說從石總監來到迎賓館，這個慣例一直保持。

②穩定的情緒

情緒對工作的影響很大，穩定的情緒可以使人在高壓力的環境下更有效率地工作。從本人在洋浦迎賓館人力資源部工作的40天以及此后與石總的相處中，發覺石總的情緒很穩定，工作效率很高。人力資源部是一個細節很多、員工流很多、瑣事很多的地方，在這種情況下保持情緒穩定更有利于工作的開展和員工交流的順利進行。

③外向

外向包括了熱情、樂群、愛交際和精力充沛等特征。從本人第一次給石總監打電話投簡歷至到酒店工作的過程中，石總監給與了本人很大的關懷和幫助。④靈活性

指能夠根據酒店實際遇到的問題，采取靈活的方式解決。

⑤宜人性

宜人性包括了可信、直率、合作、好脾氣、謙虛。大部門的酒店高層管理者都具備這一特質，他們愿意與員工交流工作與生活上的困事，幫助他們走出困境。

七、調查體會

（一）值得肯定的一面

①洋浦迎賓館人力資源部在計劃組織板塊，精簡機構，剔除繁冗的程序使得酒店運行效率大大提高，節約了企業成本。

②與海口眾多高職院校建立合作關系，保證了實習生、寒暑假工的來源，節省了酒店成本。

③完善了酒店的培訓制度，建立員工培訓檔案，為酒店培訓提供了制度上的保障。④以酒店分配指標完成程度為主要績效考核標準，體現了公平公正的思想，有利于激發員工積極性。此外，每周四進行的自助餐補助歌手大賽等活動，增加酒店吸引力的同時，豐富了員工生活，緩解了工作壓力。

⑤人力資源部始終堅持一個原則：按時發放員工工資，絕不拖欠。在當地人心中，洋浦迎賓館是一個工作的絕佳之地。

⑥洋浦迎賓館人力資源部嚴格按照國家法律法規、企業規章等相關規定辦事。石總監上任后，給員工（除實習生）增加了住房公積金，酒店每個員工完整享有了五險一金。

（二）存在的不足

①酒店各部對人力資源部所下達文件的執行力度不夠，各部門主要負責人文化水平差異大，部門之間矛盾相對激烈。人力資源部在協調和控制方面有待改善。②缺少與海南重點高校的合作，高職院校招聘的實習生大都無法與外國住客進行交流。整體上，洋浦迎賓館的員工素質、文化水平比較低。

③酒店培訓方面，大部分培訓老師都是酒店內部各個部門的管理者，培訓效果受到管理者水平的限制，員工容易形成定視思維。

④績效考評采取上級考核下級的方式，缺乏全面的看待，容易造成考評結果失真。⑤老員工升遷問題上，洋浦本地老員工在酒店的最高職位是二級經理，所有的高層管理者都招自他地，很多勤勤懇懇干了幾年的老員工對此很是寒心。

（三）提出的建議

①強化執行力度，發揮人力資源部的督促協調控制方面作用。一方面，得到公司董事長、總經理廣大員工等的支持；另一方面，與各部門高層管理者達成共識。②加強與海南相關方向的高等院校的合作，輸入高素質的實習生。

③加強對員工的態度培訓，適當聘請外部專業培訓老師。加強對員工的英語培訓，可以和長期住店的外國住客溝通，利用他們空閑時間教授酒店員工英語。此外，采取相應的英語學習激勵政策，激發員工學習英語的興趣。

④考核方式上，可以采取360度考核方法，全面地評價員工。

⑤老員工升遷問題上，一方面，投入更多心血培育洋浦當地的老員工，適時提拔，給與他們更多的關注與關懷；另一方面，原則上老員工群體中不具備高層管理者素質的，還是考慮外部聘請。

（四）結束語

這次思索調查下來，我深深地體會到了自己各方面的不足。洋浦迎賓館的人力資源部經營決策與管理的案例，讓我看到了從事酒店業的可能遇到的各種問題，同時我也更堅定自己要從事這一行業。感謝老師對我一路的引導與支持，我會更加努力，謝謝！