第一篇：關于印發龍巖中心城市房屋征收與補償暫行規定的通知

關于印發龍巖中心城市房屋征收與補償暫行規定的通知

更新時間：2011-6-8 11:46:00 龍巖市人民政府 我要評論

新羅區人民政府，市直各單位：

《龍巖中心城市房屋征收與補償暫行規定》已經市人民政府第七十三次常務會議研究通過，現印發你們，請遵照執行。

特此通知。

龍巖市人民政府

二○一一年五月三十日

龍巖中心城市房屋征收與補償暫行規定

第一章 總 則

第一條 為進一步規范龍巖中心城市規劃區范圍內國有土地上房屋征收與補償工作，切實維護被征收房屋所有權人的合法權益，保障城市建設順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規規定，結合龍巖中心城市實際，特制定本暫行規定。

第二章 房屋征收管理

第二條 凡市（區）符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，均納入市（區）國民經濟和社會發展年度計劃。公共利益項目由市人民政府負責房屋征收與補償工作。

第三條 市人民政府總體負責中心城市規劃區范圍內房屋征收與補償工作，成立土地房屋征收與補償工作領導小組，組長由市政府分管領導擔任，副組長由新羅區政府主要領導擔任，相關職能部門領導為主要成員。

第四條 市建設局作為本市房屋征收部門，組織實施中心城市規劃區范圍內的房屋征收與補償工作，指導各縣（市）房屋征收與補償工作。

第五條 房屋征收部門可委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。項目業主應協助房屋征收實施單位做好征收與補償相關工作。

第六條 市人民政府實施的房屋征收項目，由項目主管部門牽頭實施或委托相關部門實施社會穩定風險評估并提交風險評估報告。

第七條 房屋征收補償費用包括被征收房屋貨幣補償和購買建設產權調換房屋的費用。房屋征收補償費用應當根據房屋貨幣補償和補償用房建設進度足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收補償費用專戶管理辦法由市財政局商市建設局確定。

第八條 城市規劃、建設、國土等部門應依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃法和土地法進行建設的，依法予以處理。

第九條 由項目業主向房屋征收部門提出申請并提交建設項目批準文件、征收紅線圖和土地使用性質證明等材料。

第十條 房屋征收部門收到項目業主提交的征收申請及相關材料齊全后，應在5個工作日內在房屋征收范圍內張貼房屋征收告知書，告知被征收人的權利和義務；并委托征收實施單位對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行摸底、調查，被征收人應當予以配合，征收實施單位應將摸底、調查結果報經房屋征收部門審核后，在房屋征收范圍內通過張貼公告、在房屋征收部門網站主動公開等形式向被征收人公布。同時相關部門應對征收范圍內未取得土地房屋權屬證書或土地房屋權屬證書不全以及無合法批建手續的的被征收房屋依照相關規定開展認定工作。

房屋征收部門應書面通知規劃、建設、工商等部門暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關手續。

第十一條 房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案應在房屋征收范圍內和房屋征收部門網站上予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人需提交意見的，應持土地證明、房屋權屬證明和本人身份證明在征求意見期限內以書面形式提交。

第十二條 因舊城區改建需要征收房屋，50%以上被征收人認為征收補償方案不符合規定的，房屋征收部門應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。參加聽證會的公眾代表可包括被征收房屋所在地街道（鎮）、社區（村）組織代表、人大代表或者政協委員、法律工作者等。

第十三條 房屋征收決定涉及被征收人產權戶數在800戶（不含析產戶）以上的，作出房屋征收決定前，應當經市人民政府常務會議討論決定。

第十四條 被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，征收人可依法申請人民法院強制執行。

第三章 征收評估

第十六條 被征收人應當在房屋征收告知書發布之日起5日內自行（以多數人意見為依據）協商選定房地產價格評估機構，若被征收人無法形成多數意見的，則在上述期限屆滿后3日內由房屋征收部門通過公開抽號的方式隨機選定。公開抽號時，邀請被征收人代表、被征收房屋所在街道（鎮）、社區（村）代表等參與監督。

第十七條 同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產估價機構承擔。

第十八條 被征收房屋主體建筑市場評估價格，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照相關規定進行評定。若同類房屋的交易價格缺乏案例的，以房屋征收公告之日的上一年內同區位多層商品房住宅第三層（修正高層所增加的建安費用及電梯費用）的交易價格，采用三個以上（含三個）同區位不同樓盤的多層商品房市場交易案例進行綜合評定，評定后的價格作為房屋貨幣補償和產權調換的結算價格。

第十九條 產權調換房屋市場評估價格，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照相關規定進行評定，其評估時點應當為房屋征收決定公告之日。

第二十條 被征收房屋二次裝修補償指導價格，由市物價局、建設局牽頭制定并每兩年發布一次。

第二十一條 房地產價格評估機構及工作人員應對各評估事項進行科學鑒定，獨立、全面、客觀、公正、準確地對被征收房屋進行估價并出具評估報告。

房地產價格評估機構及其估價師有下列行為之一的，房屋征收部門應當將其列入不良信用檔案并暫停將其列入房屋征收評估機構公示目錄（含評估機構名稱及估價師名單），暫停期限為1年：

（一）按程序被選定為房地產評估機構，無正當理由棄權的；

（二）未依照約定及時出具估價報告的；

（三）估價報告經鑒定存在明顯重大技術問題的。

第二十二條 房地產價格評估機構及其估價師有下列行為之一的，房屋征收部門應當將其列入不良信用檔案并禁止將其列入房屋征收評估機構公示目錄（含評估機構名稱及估價師名單）：

（一）因評估機構自身原因未依照約定及時出具估價報告次數累計達三次的；

（二）一年內累計兩個以上項目（含兩個項目）的估價報告經鑒定存在明顯重大技術問題的；

（三）接受評估委托后無正當理由拒絕繼續房屋估價累計達兩次的；

（四）拒不按鑒定意見修改估價報告的；

（五）出具虛假估價報告，估價結果嚴重失實的；

（六）未經委托人許可轉讓房屋征收評估業務的；

（七）出現其他違法違規行為的。

第四章 房屋征收與補償

第二十三條 房屋征收補償應遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，實行統一標準、統一征收、合理補償。

第二十四條 被征收房屋的補償面積，以土地房屋權屬證書登記或規劃、國土資源、建設等部門簽發的合法有效文件為準。

在中心城市規劃區范圍內已有合法住宅，又取得其他地塊住宅《土地使用證》或經依法批準的住宅用地未建設房屋的，其補償標準按照合法土地面積的同地類基準地價補償。

第二十五條 被征收房屋的用途和土地使用用途以房屋所有權證書及土地使用權證書登記的為準。

第二十六條 對中心城市已納入市（區）國民經濟和社會發展年度計劃的項目，征收房屋范圍內未取得土地房屋權屬證書、土地房屋權屬證書不全或無合法批建手續的建筑，由城市規劃、國土、房管部門組成土地、房屋產權認定工作小組進行調查認定。

第二十七條 征收公告發布之后，被征收人應當提供有關被征收房屋的土地房屋權屬證明材料，房屋征收部門應根據調查收集的資料和被征收人提供的有關土地房屋權屬證明材料，報請政府有權機關依法認定被征收房屋土地房屋產權。政府有權機關根據征收人提供的有關土地房屋產權資料，結合地形圖、土地清查補辦登記情況及其他有效原始材料等資料，對被征收房屋進行勘察、調查與確認。

第二十八條 對經認定為違法建筑的和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。新羅區及相關職能部門按有關規定依法予以拆除。

違法建筑系指違法占地的建筑或用地合法但未經規劃批準擅自違規建設的建筑。

第二十九條 住宅征收補償可實行貨幣補償、房屋產權調換、部分房屋產權調換與部分貨幣補償相結合的三種方式。非住宅房屋征收實行貨幣補償。

（一）貨幣補償。將確認的被征收房屋合法產權面積按市場評估價折算成貨幣，由被征收人自行購房。

（二）房屋產權調換。根據合法建筑面積情況，進行產權調換。依照前款規定計算被征收房屋的補償金額，并與用于產權調換房屋的評估價款結算差價。

第三十條 按照就近安置原則，住宅征收補償實行套房安置，實行“先騰房、先選房”辦法，在相應安置小區內按選房順序號進行選房并限期簽約。

第三十一條 征收房屋范圍較大的項目，可根據安置小區地塊實際確定設計戶型、幢號、朝向，并按照前款原則，由被征收人先行選擇戶型，簽訂協議并拆除被征收房屋。待產權調換房屋設計圖確定后，按照協議簽訂所確定的戶型范圍進行選房。產權調換房屋建設至1—3層時辦理預結算手續。

第三十二條 被征收房屋產權人人均基本保障補償面積（簡稱保障面積，下同）為30平方米（建筑面積，下同），人均補償面積不足30平方米的，可按30平方米進行補償。

第三十三條 享受保障面積的被征收房屋家庭和人員應符合以下條件：

（一）被征收房屋家庭成員必須具有房屋征收所在地常住戶口，在被征收房屋實際居住且在龍巖中心城市規劃區內無他處住宅。

（二）在征收公告發布后分家析產或者遷入戶口的，除因學生畢業、軍人復員轉業、結婚、出生需落戶外，按原戶籍登記人口認定。

第三十四條 被征收房屋產權人，在合法產權面積內，按家庭成員人均45平方米予以補償，人均補償面積原則上不超過90平方米。剩余的合法產權面積鼓勵貨幣補償。

第三十五條 被征收房屋產權人在中心城市規劃區內無他處住宅，且其合法產權面積達不到家庭成員保障面積的，可按不超過保障面積進行補償。其合法產權與保障面積的不足部分，按照同期同區位或相鄰區位當年度的限價商品房價格結算，因戶型原因超出的部分按照市場評估價格結算。

第三十六條 被征收房屋產權人，其子女滿18周歲（未獨立分戶）的，可以析產分戶補償，但析產面積不得少于35平方米。選擇析產分戶補償的，其子女不再列入被征收房屋產權人家庭成員計算補償面積。析產分戶補償面積可按家庭人口3人保障面積計算。補償面積價格按照前款結算。

第三十七條 被征收房屋產權人屬征收所在地常住戶口的低保家庭，在中心城市規劃區內無其他住所，其合法產權面積達不到保障面積，且要求實行房屋產權調換補償的，單個或兩個成員家庭按2個人口的保障面積進行補償，三個及三個以上成員家庭按不超過3個人口的保障面積進行補償，合法產權面積不補差價，超出部分按照同期同區位或相鄰區位當年度的經濟適用房價格結算。低保家庭具體標準，由民政部門認定。低保家庭認定及征收補償情況應張榜公布，接受社會監督。

第三十八條 已經辦理獨生子女證的獨生子女戶可獎勵一個人口保障面積指標，其獎勵的保障面積按照同期同區位或相鄰區位當年度限價商品房價格結算。被征收房屋產權人有多處房屋且為獨生子女戶的，只享受一次獎勵面積。

第三十九條 實行房屋產權調換，安置房不能一次性完成安置，需要被征收人自行過渡的，臨時安置補助費在被征收人騰房后，經征收人驗收合格的，逐月發放，至安置房交付使用時停發。

第四十條 過渡期限自被征收人與征收人簽訂協議并將被征收房屋交付拆除之日起計算，超過過渡期限按規定加倍發付。

第四十一條 被征收人為貧特困殘疾人家庭的，其臨時安置補助費、停產停業補助費及搬遷費按標準提高20%發補。

第四十二條 選擇貨幣補償的，補償款在被征收人簽訂協議、騰空房屋并拆除后，由征收人在規定期限內一次性付清；選擇房屋產權調換的、或部分房屋產權調換與部分貨幣補償相結合的，簽訂協議、騰空房屋并拆除后，先發放搬遷補助費、停產停業補助費；選房后補償款與安置房款一并結算，應付補償金額與應繳金額對抵結算后，超出部分征收人在規定期限內付清；不足部分被征收人應在安置房交房前按規定繳清。

第五章 相關獎勵政策

第四十三條 在征收簽約期限內，選擇貨幣補償簽訂補償協議并按期將房屋交付拆除的，按合法產權面積獎勵300元/平方米。超過簽約期限或未按時騰房、拆除的不予獎勵。

第四十四條 選擇房屋產權調換的，合法產權面積按征收期限內按要求騰房的，獎勵30元/平方米搬遷補助費，在征收期限內簽訂協議且拆除房屋的，再獎勵100元/平方米拆除補助費。超過簽約期限或未按時騰房、拆除的不予獎勵。

第四十五條 被征收人是獨立產權人，征收面積少于90平方米，且在中心城市規劃區內無其他住房的，在征收期限內選擇房屋產權調換并簽訂協議將征收房屋交付拆除的，自行周轉過渡的，按90平方米發放臨時安置補助費。超過簽約期限辦理的，按實際征收面積發放臨時安置補助費。

第四十六條 選擇房屋產權調換并從高區位到低區位異地安置的，在等面積補償的基礎上，每相差一個區位增加15%的面積補償。同一項目跨不同區位的采取就近上靠原則。

第四十七條 在征收期限內簽訂征收協議的，套房所配置的合法雜物間補償價格按征收房屋市場價的50%予以補償。

第四十八條 被征收戶家庭成員有60—69周歲的老人給予一次性補助臨時安置補助費1000元/人，70—79周歲的老人給予一次性補助臨時安置補助費1500元/人，80周歲以上的老人給予一次性補助臨時安置補助費3000元/人。

第四十九條 產權調換房屋為高層的樓層補差以5層為基準層，低于五層的每下一層每平方米結算價遞減30元；高于五層至十七層的每高一層每平方米結算價遞增40元；十八層以上的每高一層每平方米結算價遞增30元。

第五十條 按時騰房簽協議并將房屋交付拆除的，給予樓層差減半的獎勵。

第五十一條 本暫行規定的獎勵及保障政策，作為今后項目審計的必審內容，在實施過程中，任何單位、機構和個人必須嚴格掌握，不得濫用。

第六章 附 則

第五十二條 本暫行規定由龍巖市建設局負責解釋。

第五十三條 龍巖中心城市規劃區內的集體土地上的房屋征收，在《土地管理法》法律法規作出修訂之前，參照本暫行規定精神執行。

第五十四條 房屋征收服務費安排原則、比例另行確定。

第五十五條 本暫行規定實施前已依法取得房屋拆遷許可證并發布房屋拆遷公告的項目，按市政府有關職能部門原下發的有關規定執行。

第五十六條 本暫行規定自市政府批準之日起施行。此前市人民政府和有關職能部門下發的相關規定與本暫行規定精神不相符的，按本暫行規定精神執行。本暫行規定若與今后國家、省出臺的配套意見或辦法不一致的，從其規定。

第二篇：國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定

濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定

第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），結合本市實際情況，制定本暫行規定。第二條 按照《征收條例》的規定，為了公共利益的需要，征收本市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區行政區域內（含高新技術產業開發區）國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有人（以下稱被征收人）補償安置的，適用本規定。

第三條 市政府委托市城市建設項目審批小組審定征收補償方案，作出房屋征收決定和補償決定。

濟南市城鄉建設委員會為本市房屋征收部門，負責組織實施本市市區內的房屋征收與補償工作。

原拆遷單位和土地收購機構為房屋征收實施單位（以下簡稱征收實施單位），受市房屋征收部門委托，負責國有土地上房屋征收與補償的具體工作。

第四條 市發展改革、規劃、國土資源、住房保障、公安、工商、物價、城管執法、審計等部門按照各自職責，共同做好房屋征收與補償工作。

第五條 符合《征收條例》第八條、第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，項目實施單位應當做好擬征收項目的前期規劃策劃、可行性研究、安置房源和資金落實等工作，并及時向市房屋征收部門提交房屋征收意向書。市房屋征收部門在擬征收項目基本條件具備后，應就建設活動是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃向市發展改革、國土資源、規劃部門發出征詢函。市發展改革、國土資源、規劃部門應在十個工作日內向市房屋征收部門出具書面意見。

保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃。

第六條 房屋征收范圍確定后，市房屋征收部門應發布征收凍結通告。自凍結通告發布之日起，征收范圍內的單位和個人不得進行下列不當增加補償費用的行為；

(一)新建、改建和擴建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租賃關系；

(四)辦理戶口的遷入、分戶（因本市居民應征入伍、服刑和被勞教等原因注銷征收范圍內戶口和因結婚、出生等原因確需入戶、分戶的除外）；(五)企業工商登記和事業單位、社會團體登記；(六)其他不當增加補償費用的行為。

房屋征收部門應當在征收凍結通告發布的同時書面通知有關部門暫停辦理前款所列事項的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不超過1年。

第七條 房屋征收部門應組織征收實施單位做好被征收范圍內房屋、國有土地的權屬、區位、用途、面積和配套設施等情況的調查登記，并依據調查結果擬定征收補償方案。

第八條 市房屋征收部門與委托的征收實施單位將擬定的征收補償方案報市城市建設項目審批小組后，市城市建設項目審批小組應當組織有關部門對征收補償方案進行論證。

市房屋征收部門以市政府的名義公布經市城市建設項目審批小組論證后的征收補償方案，征求公眾意見，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。征求意見的期限不少于30日。

舊城區改建項目需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合《征收條例》規定的，由市政府委托的部門組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會的情況修改方案。

第九條 受委托的征收實施單位應在征收項目所在地維穩部門的指導下，組織做好征收項目的社會穩定風險評估工作，并出具征收項目社會穩定風險評估報告。

第十條 征收補償方案公布前，市城管執法部門會同規劃、住房保障等部門對未登記的房屋進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑、未超過批準期限的臨時建筑及因政府原因造成的未登記房屋，應給予補償；對認定為未經批準的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。對被征收人主動自拆違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，按照拆除成本進行獎勵。

第十一條 作出征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；按《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《市拆遷辦法》）第四十二條規定的安置房源，應當落實。

市房屋征收部門應按工程進度及時撥付資金，并加強對補償資金的使用監督，辦理征收補償存款業務的金融機構應予以協助。

第十二條 征收評估機構按相關規定確定后，市房屋征收部門應當與委托的征收實施單位和確定的征收評估機構簽訂委托合同。

評估機構應當獨立、客觀、公正地開展工作，確保評估價格的公平、真實。任何單位和個人不得干預。

第十三條 在房屋征收準備工作就緒后，市房屋征收部門應提請市城市建設項目審批小組召開會議研究。房屋征收決定的作出應當按下列程序進行：

（一）市城市建設項目審批小組作出房屋征收決定。

（二）市房屋征收部門以市政府的名義發布房屋征收決定公告。公告應當載明征收補償方案和權利救濟途徑等事項。

（三）房屋征收部門委托征收實施單位在征收范圍內公布被征收房屋、國有土地的權屬、區位、用途、面積和配套設施等情況的調查結果。

（四）公布被征收房屋評估價格。

第十四條 受市房屋征收部門委托的征收實施單位與被征收人在簽約期限內按照《征收條例》及《市拆遷辦法》、《濟南市國有土地收購儲備辦法》（以下簡稱《市收購儲備辦法》）的有關規定分別訂立征收安置補償協議。

第十五條 房屋的征收補償仍按《市拆遷辦法》、《市收購儲備辦法》規定的范圍和補償標準執行。其中《市拆遷辦法》規定的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業損失補償費、安置房屋分攤面積計價作以下調整：

（一）一次性搬遷補助費按被征收房屋建筑面積計算，住宅房屋每平方米22元，私有非住宅房屋每平方米28元。

（二）過渡期限內每月臨時安置補助費按被征收房屋建筑面積每平方米22元計算，每月臨時安置補助費不足1000元的，按1000元計發。

（三）一次性停產停業補償費按私有非住宅房屋建筑面積計算，營業、生產用房為每平方米50元，其他非住宅用房為每平方米30元。

（四）安置房屋的套內建筑面積一般不得低于被征收房屋的套內建筑面積。被征收人在與補償面積相對應的檔次內選擇的安置房屋，其分攤面積大于原被征收房屋分攤面積部分的價款，按安置房屋的建安成本計算。被征收人超出與補償面積相對應的檔次選擇的安置房屋，其超出的套內建筑面積及其相對應的分攤面積部分仍按安置房屋評估價格計算價款。

長清區政府可根據實際情況制定本行政區內的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業損失補償費等費用標準，報市政府備案后執行。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十六條 受委托的征收實施單位應建立房屋征收補償檔案，并以征收部門的名義將每戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十七條 對評估確定的被征收房屋價格有異議的，可以向房屋征收評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

安置補償協議簽訂后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第十八條 在簽約期內未達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由市房屋征收部門報請市城市建設項目審批小組；市城市建設項目審批小組按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十九條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市政府申請法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號，產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十條 本規定自2011年3月21日施行。本規定未涉及的享受最低套型面積保障、搬遷獎勵費、房屋附屬物補償標準等未盡事宜，仍執行本市現行規定。本規定施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。

第三篇：臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定

臨政發〔2011〕21 號

臨沂市人民政府關于印發臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定的通知

各縣區人民政府，市政府各部門、各直屬機構，臨沂高新技術產業開發區管委會，臨沂經濟技術開發區管委會，臨沂臨港經濟開發區管委會，各縣級事業單位，各高等院校： 現將《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》印發給 你們，請結合實際抓好貫徹落實。

二〇一一年七月十日

臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定

為進一步規范我市國有土地上房屋征收與補償工作，切實維護被征收人的合法權益，保障城市建設順利進行，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和有關規定，結合我市實際，作出以下暫行規定：

一、國有土地上房屋征收的范圍和條件

（一）在本市行政區域內國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位、個人房屋的，適用本暫行規定。

（二）公共利益的范疇為：

1、國防和外交的需要；

2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

5、由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

6、法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

（三）確需征收房屋的，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃。

（四）符合各項規劃并列入征收改造計劃的，項目實施前，由房屋征收部門書面通知暫停辦理房屋的新建、擴建、改建、轉讓、抵押、租賃、析產、改變房屋用途等事項和暫停期限。

（五）作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

（六）市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當開展社會穩定風險評估。一次性連片征收涉及300 戶以上或建筑面積3 萬㎡以上的，須經縣（區）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定。

二、明確房屋征收實施的主體，建立健全房屋征收機構

（一）市、縣（區）人民政府為房屋征收的主體。臨沂市人民政府負責全市房屋征收與補償工作，各縣（區）人民政府負責轄區內的房屋征收與補償工作。

（二）市區的房屋征收項目，按照屬地管理的原則，由所在區人民政府發布征收決定。各縣（區）人民政府在發布征收決定前，應將征收決定的相關資料報市級房屋征收部門備案。

（三）臨沂市房產和住房保障局為市級房屋征收部門，指導各縣、區的房屋征收與補償工作；按照行政區劃，實行屬地管理，各縣（區）人民政府確定的房屋征收部門，負責組織實施轄區內的房屋征收與補償工作。征收部門的職責是：負責房屋征收計劃的編制，征收補償方案的報批，參與搞好社會穩定風險評估和未確權房屋的認定，做好被征收人優先納入住房保障的相關工作。

（四）市、縣（區）房屋征收補償辦公室為房屋征收實施單位，接受征收部門的委托承擔房屋征收與補償的具體工作。市房屋征收補償辦公室承擔市級單位房屋征收與補償的具體工作，縣（區）房屋征收補償辦公室承擔縣（區）直以下單位房屋征收與補償工作。征收部門對征收實施單位行為負責監督，并承擔法律責任。征收實施單位的職責是：負責會同有關部門開展前期調查摸底，參與擬定補償方案，宣傳解釋政策，組織簽訂協議，組織舊房拆除等具體工作。

三、嚴格房屋征收實施程序

堅持公開、公平、公正的原則，實行信息公開。基礎數據、實施機構、評估機構、補償安置情況要公示。項目實施前，由政府撥付前期費用，標準為項目預評估值的2%左右。前期費用專款專用，專項用于房屋征收工作，財政、審計部門要對資金使用跟蹤監督，將來納入征收成本。舊房拆除實行企業化管理，市場化運作，殘值主要用于舊房搬遷、驗收、看護、拆除及垃圾清運等工作。房屋征收按以下程序進行：

1、由征收、財政、審計、評估等機構組成聯合調查組，對征收范圍內的房屋調查摸底。

2、由規劃、建設、房產、國土、城管、財政、審計等部門組成認定組，對未確權房屋進行合法性認定。

3、由征收部門擬定征收補償方案，報同級人民政府。政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30 天。

4、市、縣(區)人民政府要根據征收范圍的具體情況，按要求認真搞好社會穩定風險評估，并形成評估報告。社會穩定風險較高的暫緩征收。

5、補償安置方案在修改完善的基礎上，由征收部門報同級人民政府研究。因舊城區改建，多數被征收人不同意的，政府要組織召開聽證會，就項目的可行性舉行聽證。

6、縣（區）人民政府發布征收決定，同時公布征收補償安置方案，告知被征收人行政復議和行政訴訟的權利。

7、房地產價格評估機構由被征收房屋所在單位、街道、居委會組織被征收人協商選擇。15 日內協商不成的，可以通過投票、抽簽、搖號等形式，按體現大多數被征收人意愿或者隨機選 定的方式確定。評估結果現場公示，公示期不少于7 天。

8、由征收部門與被征收人簽訂房屋征收補償安置協議。

9、房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由作出征收決定的縣（區）人民政府按照補償方案作出補償決定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可依法提起行政訴訟。不申請復議或不提起訴訟的，由縣（區）人民政府依法申請人民法院強制執行。

10、征收實施單位組織舊房拆除。市區房屋征收由市、區兩級相應部門組成聯合工作組進行調查摸底、成本核算和未確權房屋合法性認定。紀檢監察機關和房屋征收部門要加強對房屋征收活動的監管，對發現的違法、違規征收行為及群眾的投訴要及時查處，同時公布監督電話。

四、合理確定補償安置標準

市區范圍內和各縣的補償安置政策，同等區位和情況的要基本一致。市區和各縣實施的項目，都要按照征收條例的規定合理制定各片區的征收補償安置方案。市區特殊情況確需調整的，由所在區人民政府報市人民政府研究批準后實施。

（一）征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。貨幣補償的，由按規定程序選定的評估機構進行市場評估，貨幣補償的標準不低于被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45 ㎡的，按45㎡給予補償，但不得再享受購買經濟適用房或租住廉租房的住房

保障政策。產權調換的，對應合法產權面積予以還建。被征收人與征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價，安置房屋的產權歸被征收人所有。被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45 ㎡的，選擇多層住宅的，按45 ㎡進行安置；選擇高層住宅的，按47 ㎡進行安置。但下列情形除外：

1、黨政機關、企事業單位的房屋采取房、地分補的辦法，補償價格由相應的評估機構評估確定。

2、征收國有直管或單位自管公有住房，對房屋居住人或承租人，征收人應幫助其解決居住問題，符合住房保障條件的，優先提供公租房或廉租房。

3、被征收房屋的所有權人死亡，繼承人之間就征收補償達不成一致或者繼承人未明確的，征收人對房屋居住人妥善安置后，做好證據保全，提供財產擔保，依法先予拆除。

（二）征收補償包括：

1、被征收房屋價值的補償。根據被征收房屋的區位、用途、權屬性質、新舊程度、建筑結構等評估確定。

2、被征收房屋裝飾裝修的補償。各項目可根據實際制定操作辦法。一般由征收當事人協商確定，也可確定一個基本補償標準，協商不成或不認可基本補償標準的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

3、依法以宅基地方式獲得的院落補償。按房屋建筑的容積率計算，容積率1.0（含）以上的，不予補償；不足1.0 的，宅基地面積減去應補償建筑面積部分，按基準地價給予貨幣補償。

4、因征收非住宅房屋造成的停產停業損失的補償。整體被征收的單位，對職工一次性發3 個月的停產停業補助費，補助標準按勞動部門公布的上最低工資標準計算。補助人數按繳納職工養老保險費的人數確定。職工養老保險已繳納一年以上（含1年）的，按正常標準發放；已繳納半年以上（含半年）1 年以下的，按標準的50%發放；繳納不足半年和未繳納養老保險的不發放停業補助。事實已停業、停產的，不發放從業人員停業補助。特殊情況的，由政府相關部門研究確定。機器設備、物資等搬遷費用，按合法建筑面積計算，補助標準為8 元/㎡。特殊設備的搬遷費用，由評估機構評估確定。停產停業損失補償。因征收造成停產、停業的，一次性發放3 個月的停產、停業損失。按合法建筑面積計算，標準暫定為100 元/㎡/月。國家和省里出臺明確規定后，按國家和省里規定的標 準執行。

5、未確權房屋的補償。由產權認定組進行合法性認定。1990年《規劃法》出臺以前建設的，按合法產權補償。各項目可根據實際情況制定具體的認定辦法。

6、有工商登記和納稅記錄的“住改非”房屋的補償標準。在住宅補償標準的基礎上，適當提高補償標準，最高不超過40%。

（三）合理確定獎勵補助標準

1、對在規定的獎勵期限內簽訂補償協議并騰空房屋的，給予被征收人獎勵。市區獎勵期限為15 天，各項目可根據情況制定具體的獎勵操作辦法，最高獎勵不超過每戶2 萬元。

2、高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低于被征收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建筑面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價。

3、搬遷補助費。市區按每戶600 元執行。

4、臨時安置補助費。按被征收房屋同地段月平均租金水平確定。多層安置房過渡期為18 個月，高層安置房過渡期為30個月。超過過渡期的，增加一倍的臨時安置補助費。臨時安置補助費按月發放，不足一個月的，按一個月計發。

5、高層物業管理費補助。各項目根據實際情況制定具體的物業管理費補助標準。物業管理補助費列入征收成本，也可配建一定比例的營業用房，營業用房的收入用于高層物業管理費補助。

五、加強領導，協調配合，確保征收工作健康有序進行各級人民政府成立房屋征收與補償工作領導小組，負責本轄區房屋征收與補償工作的總體規劃、綜合協調、整體推進。各級各部門要按照《征收條例》的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。發展改革部門負責房屋征收項目的立項，配合房屋征收部門做好房屋征收計劃的編制工作，并按規定將保障性安居工程建設、舊城區改建項目納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃；財政部門會同國土部門負責組織房屋征收補償成本的確認和房屋征收與補償資金的籌集工作，配合房屋征收部門做好房屋征收與補償資金的監管和使用工作；審計部門應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果；規劃部門負責將征收改造項目列入城鄉規劃和專項規劃，做好還建房屋的規劃定位和戶型設計，牽頭搞好未確權房屋的認定；國土部門負責將征收改造項目列入土地利用總體規劃，負責房屋征收后土地使用權收回相關手續的辦理工作，負責征收土地的處置工作，負責會同財政部門組織房屋征收補償成本的確認和房屋征收與補償資金的籌集工作；建設部門負責征收安置房和配套公共服務設施的質量監督工作；信訪部門牽頭搞好社會穩定風險評估；監察機關要加強對房屋征收與補償工作的監察；法制、城管、工商、稅務、民政、公安等部門要按照各自的職責，配合做好房屋征收的相關工作。被征收人所在單位、街道辦事處（鄉、鎮政府）、村居負責做好本轄區居民的宣傳引導工作，是群眾思想工作的第一責任人。本規定自發布之日起執行，原有規定與本規定不一致的，按本規定執行。

第四篇：濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定

濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定

【發布日期】2011-3-21 【作者】 【來源】

各區城鄉建設委、各房屋征收實施單位、各有關單位： 為貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），市城鄉建設委、市國土資源局、市法制辦根據《征收條例》的規定，制定了《濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定》，已經市政府同意，現予以公布執行。

二〇一一年三月二十一日

濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定 第一條

為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），結合本市實際情況，制定本暫行規定。

第二條

按照《征收條例》的規定，為了公共利益的需要，征收本市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區行政區域內（含高新技術產業開發區）國有土地上單位、個人的房屋，對被征收房屋所有人（以下稱被征收人）補償安置的，適用本規定。

第三條

市政府委托市城市建設項目審批小組審定征收補償方案，作出房屋征收決定和補償決定。

濟南市城鄉建設委員會為本市房屋征收部門，負責組織實施本市市區內的房屋征收與補償工作。

原拆遷單位和土地收購機構為房屋征收實施單位（以下簡稱征收實施單位），受市房屋征收部門委托，負責國有土地上房屋征收與補償的具體工作。

第四條

市發展改革、規劃、國土資源、住房保障、公安、工商、物價、城管執法、審計等部門按照各自職責，共同做好房屋征收與補償工作。

第五條

符合《征收條例》第八條、第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，項目實施單位應當做好擬征收項目的前期規劃策劃、可行性研究、安置房源和資金落實等工作，并及時向市房屋征收部門提交房屋征收意向書。

市房屋征收部門在擬征收項目基本條件具備后，應就建設活動是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃向市發展改革、國土資源、規劃部門發出征詢函。市發展改革、國土資源、規劃部門應在十個工作日內向市房屋征收部門出具書面意見。

保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃。第六條

房屋征收范圍確定后，市房屋征收部門應發布征收凍結通告。自凍結通告發布之日起，征收范圍內的單位和個人不得進行下列不當增加補償費用的行為；

(一)新建、改建和擴建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)建立新的房屋租賃關系；

(四)辦理戶口的遷入、分戶（因本市居民應征入伍、服刑和被勞教等原因注銷征收范圍內戶口和因結婚、出生等原因確需入戶、分戶的除外）；

(五)企業工商登記和事業單位、社會團體登記；(六)其他不當增加補償費用的行為。

房屋征收部門應當在征收凍結通告發布的同時書面通知有關部門暫停辦理前款所列事項的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不超過1年。

第七條

房屋征收部門應組織征收實施單位做好被征收范圍內房屋、國有土地的權屬、區位、用途、面積和配套設施等情況的調查登記，并依據調查結果擬定征收補償方案。

第八條

市房屋征收部門與委托的征收實施單位將擬定的征收補償方案報市城市建設項目審批小組后，市城市建設項目審批小組應當組織有關部門對征收補償方案進行論證。

市房屋征收部門以市政府的名義公布經市城市建設項目審批小組論證后的征收補償方案，征求公眾意見，并將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。征求意見的期限不少于30日。

舊城區改建項目需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合《征收條例》規定的，由市政府委托的部門組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會的情況修改方案。

第九條

受委托的征收實施單位應在征收項目所在地維穩部門的指導下，組織做好征收項目的社會穩定風險評估工作，并出具征收項目社會穩定風險評估報告。

第十條

征收補償方案公布前，市城管執法部門會同規劃、住房保障等部門對未登記的房屋進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑、未超過批準期限的臨時建筑及因政府原因造成的未登記房屋，應給予補償；對認定為未經批準的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。對被征收人主動自拆違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，按照拆除成本進行獎勵。

第十一條

作出征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；按《濟南市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《市拆遷辦法》）第四十二條規定的安置房源，應當落實。

市房屋征收部門應按工程進度及時撥付資金，并加強對補償資金的使用監督，辦理征收補償存款業務的金融機構應予以協助。

第十二條

征收評估機構按相關規定確定后，市房屋征收部門應當與委托的征收實施單位和確定的征收評估機構簽訂委托合同。

評估機構應當獨立、客觀、公正地開展工作，確保評估價格的公平、真實。任何單位和個人不得干預。

第十三條

在房屋征收準備工作就緒后，市房屋征收部門應提請市城市建設項目審批小組召開會議研究。房屋征收決定的作出應當按下列程序進行：

（一）市城市建設項目審批小組作出房屋征收決定。

（二）市房屋征收部門以市政府的名義發布房屋征收決定公告。公告應當載明征收補償方案和權利救濟途徑等事項。

（三）房屋征收部門委托征收實施單位在征收范圍內公布被征收房屋、國有土地的權屬、區位、用途、面積和配套設施等情況的調查結果。

（四）公布被征收房屋評估價格。

第十四條

受市房屋征收部門委托的征收實施單位與被征收人在簽約期限內按照《征收條例》及《市拆遷辦法》、《濟南市國有土地收購儲備辦法》（以下簡稱《市收購儲備辦法》）的有關規定分別訂立征收安置補償協議。

第十五條

房屋的征收補償仍按《市拆遷辦法》、《市收購儲備辦法》規定的范圍和補償標準執行。其中《市拆遷辦法》規定的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業損失補償費、安置房屋分攤面積計價作以下調整：

（一）一次性搬遷補助費按被征收房屋建筑面積計算，住宅房屋每平方米22元，私有非住宅房屋每平方米28元。

（二）過渡期限內每月臨時安置補助費按被征收房屋建筑面積每平方米22元計算，每月臨時安置補助費不足1000元的，按1000元計發。

（三）一次性停產停業補償費按私有非住宅房屋建筑面積計算，營業、生產用房為每平方米50元，其他非住宅用房為每平方米30元。

（四）安置房屋的套內建筑面積一般不得低于被征收房屋的套內建筑面積。被征收人在與補償面積相對應的檔次內選擇的安置房屋，其分攤面積大于原被征收房屋分攤面積部分的價款，按安置房屋的建安成本計算。被征收人超出與補償面積相對應的檔次選擇的安置房屋，其超出的套內建筑面積及其相對應的分攤面積部分仍按安置房屋評估價格計算價款。

長清區政府可根據實際情況制定本行政區內的搬遷補助費、臨時安置補助費、停產停業損失補償費等費用標準，報市政府備案后執行。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十六條

受委托的征收實施單位應建立房屋征收補償檔案，并以征收部門的名義將每戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十七條

對評估確定的被征收房屋價格有異議的，可以向房屋征收評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

安置補償協議簽訂后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第十八條

在簽約期內未達成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由市房屋征收部門報請市城市建設項目審批小組；市城市建設項目審批小組按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。第十九條

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市政府申請法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號，產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十條

本規定自2011年3月21日施行。本規定未涉及的享受最低套型面積保障、搬遷獎勵費、房屋附屬物補償標準等未盡事宜，仍執行本市現行規定。本規定施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。

第五篇：房屋征收與補償解讀

《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀

市院研究室

《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀 2011年03月24日15:05 東方法眼王學堂

核心提示：根據安排，想和大家談一下學習《國有土地上房屋征收與補償條例》的體會。《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月19日經國務院第141次

根據安排，想和大家談一下學習《國有土地上房屋征收與補償條例》的體會。

《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月19日經國務院第141次常務會議通過，1月21日溫家寶總理以第590號國務院令公布并實施。

要感謝溫總理。歷經近4年時間的反復與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實施了。曾經有領導和媒體讓我預測這部法條何時出臺，我的答案是就看溫總理的意愿，因為舊條例的廢止與新條例的出臺可謂箭在弦上不得不發。當然，現在看來，這個121的日期選擇也是大有深意的。

《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》兩次向社會公開征求意見。

2007年12月14日上午９時，溫家寶總理主持召開第200次常務會議，《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》是第一項議題。

會議認為，這個條例直接關系人民群眾切身利益，要求有關部門廣泛聽取意見進一步修改后，再次提請國務院常務會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務院決定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時間長一些，但這是對國家、對人民負責。”

根據常務會議的要求，國務院法制辦及有關部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調研，多次召開各種形式的座談會，分別聽取了地方及其有關部門、被拆遷人、房地產開發公司和拆遷公司負責人的意見，多次召開專家論證會和部門協調會，并對條例作了反復的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》。

2010年1月29日，國務院法制辦公布了這個征求意見稿，征求社會各界意見，引起社會各界高度關注。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。國務院有關部門對反饋的意見和建議逐條進行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進行調查統計，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關部門負責人以及被拆遷人多次座談，請經濟、法律、規劃、土地、評估等方面的專家進行論證，除有關部門研究討論會議外，召開各類座談會、論證會43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國務院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會各界征求意見。收到意見37898條。

行政法規在制定過程中兩次向社會公開征求意見，開創了政府立法的先河。公眾對這部新條例普遍寄以厚望。因為原有的《城市房屋拆遷管理條例》（俗稱國務院305號令）事實上已經成了一部惡法。

2011年1月，國務院匆匆發布了房屋征收與補償條例，主要對條例的第二次征求意見稿進行了修改補充。問題是第二次征求意見稿公布后，產生了較大的社會爭議。民眾對未來的條例終止“血拆”的期待很高，對負責修訂條例的政府部門也產生了無形的壓力。近年來，政府“吃力不討好”的現象屢見不鮮；法律政策的出臺不僅沒有帶來社會喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現象，根源是出臺的政策或法律和社會預期落差太大。

當然，我們看出10年一個輪回，因為1991年3月22日的《城市房屋拆遷管理條例》就是實行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現有商業拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現在的政府征收模式。大家對這一模式都不熟悉，所以在廈門的學習，就我看來是最認真的一個班！

我們還要感謝那些釘子戶！為了中國的拆遷立法實踐，他們用自己的生命和鮮血為代價！他們才是這部法律的最終推動者！從2004年初的湖南嘉禾縣“誰影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區的拆遷引發了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬載縣書記的“如果沒有我們這些縣委書記這樣干(拆遷)，你們這些知識分子吃什么。”一路數來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個時候，在這個場合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們曾經采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護自己的家園，保護自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗爭，讓一部惡法消亡，一部新法誕生。

講一下這部法條的立法指導思想，這也是國務院法制辦答記者問時總結的。

一是統籌兼顧工業化、城鎮化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統一起來。

二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規定禁止建設單位參與搬遷，取消行政機關自行強制拆遷的規定，加強和改進群眾工作，把強制減到最少。

國有土地上的房屋征收三環節：

1、征收決定；

2、補償；

3、搬遷。

重點講一下房屋征收的基本程序（23個步驟）

第一步，由用地單位提出用地申請，然后政府負責征收。

這也是我們當前土地運作的主要模式。

國有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“為了公共利益的需要”，才能實施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條：

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

2、房屋征收必須依照法律規定的權限和程序進行；

3、房屋征收的主體只能是政府；

4、房屋征收應當依法給予被征收人補償；

5、被征收人的居住條件依法受保障；

6、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第二步，是符合國民經濟和社會發展規劃。

由發改部門負責編制。但我們是計劃不如變化快。在人代會的《國民經濟和社會發展規劃》要寫入上述內容。當然，因為現在我們區的兩會已經于2011年1月18日開過去了，《佛山市禪城區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》已經通過，今年的征收可能要協調由人大常委會按《國民經濟和社會發展規劃》的修改程序把今年計劃征收的土地納入規劃，也只能作為權宜之計。

第三步，是符合土地利用總體規劃。

這項工作由國土部門負責編制。第四步，是符合城鄉規劃和專項規劃。

由規劃部門負責編制。

第五步，是保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃。

這一條比較重要，因為我們當前大多數工程都是舊城區改建。

國家發改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。

大家都知道，蓋房子特別是實施保障性安居工程，有幾個必須保障：第一個是土地供應要有保證，沒有地的話，房子沒處建。第二個就是資金的保障，因為這么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個就是生產能力的保障，比如我們的建筑材料，我們的施工機械、施工人員，就是說我們有能力在一定時間內去完成這么大的工程量。

盡管目前我區具體指標還沒下達，但我原來估算應該不少于3000套（現初步指標是4000套）。在我們這個城區只有72平方公里的地方，也就是說，今后的征收任務更重。

國民經濟和社會發展2011計劃已經在人代會上通過了，我們不知道是否寫入了上述內容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究。

這幾步就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定：依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展計劃。

第六步，是房屋征收部門擬定征收補償方案。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。其實，在房屋征收部門擬定征收補償方案時應該也有個入戶調查。因為沒有調查就沒有方案的擬定。

當然，后面我還要講到第十五條，相比這里只是初步調查，可以單方面行動，可以不公開進行，可以相對粗疏一點。

這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條的規定。

這里出現了征收部門。

房屋征收部門到底是行政機關還是事業單位，到底新設部門還是在住建局掛牌（禪城區人民政府征收辦公室），目前都屬于高級機密。因為這是領導決定的，不是我們能左右的事。

（一）房屋征收與補償的主體是政府

（二）房屋征收與補償的組織實施主體是房屋征收部門

（三）政府其他有關部門依照法定職權和職責分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部門以及其他有關部門的法定職責分解

1、市、縣級人民政府的職責（24項）

2、房屋征收部門的職責（12項）、市、縣級人民政府其他有關部門的職責（9項）

《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

（一）“委托”不是必須的

（二）“委托”的性質和形式：行政法上的委托，書面委托

（三）房屋征收實施單位的性質：不一定

（四）房屋征收實施單位不需要有資質

（五）房屋征收實施單位不得以營利為目的

（六）房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任

我們不計算前面的前期工作，只從這里計算，假設房屋征收部門擬定出征收補償方案的時間為2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補償方案報市、縣級人民政府。

注意，這里是縣級人民政府，所以我們區政府自然在內。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區的問題。當然，也不能埋怨我們法律人吵架，主要是因為法律沒制定好。

我們假定征收部門效率特別高，當天擬就當天就報區政府，政府收到的時間是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意見。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。

征求意見期限不得少于30日。

我們就算一天不耽誤，剛剛報給區政府，政府一邊組織有關部門對征收補償方案進行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布。

這里的公布從理論上講，除了布告、網絡、媒體等形式，應當書面通知被征收人及相法當事人，所以我叫逐一通知。

《中華人民共和國行政復議法實施條例》第十五條規定：行政機關作出具體行政行為,依法應當向有關公民、法人或者其他組織送達法律文書而未送達的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。

這個時間已經是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意見情況及根據公眾意見修改情況。

這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條的規定。

我們假設這個過程用一周（5個工作日），不考慮法定節假日等時間扣除，時間是2011年的5月8日。

第十步，是聽證會。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條規定：因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

這也不是新鮮的規定。

2004年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第七條，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。

目前尚未有專門規定，我們參照《行政許可法》來執行。

《行政許可法》第四十六條：法律、法規、規章規定實施行政許可應當聽證的事項，或者行政機關認為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機關應當向社會公告，并舉行聽證。

第四十八條，聽證按照下列程序進行：

（一）行政機關應當于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關系人，必要時予以公告；

（二）聽證應當公開舉行；

（三）行政機關應當指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請人、利害關系人認為主持人與該行政許可事項有直接利害關系的，有權申請回避；

（四）舉行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應當提供審查意見的證據、理由，申請人、利害關系人可以提出證據，并進行申辯和質證；

（五）聽證應當制作筆錄，聽證筆錄應當交聽證參加人確認無誤后簽字或者蓋章。

我們知道，現行的聽證會從報名到舉行時間是不少于30日。

這樣我們不計算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根據聽證會情況修改方案。

行政許可法第四十八條行政機關應當根據聽證筆錄，作出行政許可決定。

這里面是根據聽證筆錄，所以筆錄很重要。

我們這個期間不計算。

第十二步，按照有關規定進行社會穩定風險評估。

2010年5月25日，國務院辦公廳下發了《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》，明確城鎮房屋拆遷,必須嚴格依法規范進行,必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意愿。立項前要組織專家論證,廣泛征求社會各界特別是被拆遷人的意見,并進行社會穩定風險評估。對于沒有經過社會穩定風險評估或群眾意見較大的項目,沒有建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件和拆遷計劃,以及拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目,一律不得發放房屋拆遷許可證。

這個緊急通知最大的亮點之一就是設立了社會穩定風險評估程序，把社會穩定風險評估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒有經過社會穩定風險評估，一律不得發放房屋拆遷許可證。

當前，尚無中介機構可以作社會穩定風險評估報告，主要就是由土地儲備中心寫一個證明，就說明做過了。這無疑是不負責任的。

其實，社會穩定風險評估報告應當從項目概況、項目合法性、合理性、風險性、安全性、可行性六個方面對拆遷過程中可能誘發的諸多社會風險做出評估，并提出相應的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準備。

我個人認為社會穩定風險評估報告可以用政府常務會議紀要代替。

理由是：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

既然規定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定，我們現在不管被征收人數量多少，都一概上政府常務會議，這樣是不是就可以不用再作社會穩定風險評估報告？因為政府常務會議也要討論社會穩定風險。當然，這只是我個人的見解。

第十三步，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定。

根據第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

所以以后不存在地的訴訟了。我們只說房，地隨房走。

我們假設在2011年的6月9日聽證后，政府常務會議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2011年6月11日發出政府公告。

行政復議是60日，行政訴訟是3個月。

另外,還有個搬遷期限，一般就是15天。

關于公告中的訴權告示，這個我們是有過教訓的。

最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條：行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。復議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的，適用前款規定。

最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算。對涉及不動產的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起訴期限，會很麻煩。

最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權利人申請人民法院強制執行被訴具體行政行為，人民法院不予執行，但不及時執行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執行。后者申請強制執行的，應當提供相應的財產擔保。

我們知道，我們就用這一條，在當事人起訴時，采用了先予執行。當然，現在老百姓也聰明了。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機強拆了。

確定的搬遷日期是2011年6月26日。

最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十八條，行政機關申請人民法院強制執行其具體行政行為，應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

理論上講，就是從2011年9月11日計算，180天內，最遲約在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十四條，申請執行的期限從法律文書規定的履行期間最后一日起計算；法律文書中沒有規定履行期限的，從該法律文書送達當事人之日起計算。

粗略計算，政府最快可以強制執行的時間是2011年9月26日。

當然，這個征收決定不是關鍵的，可執行的主要是補償決定。

第十六步，房屋征收部門組織調查登記。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

這里強調的是：調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

法律中規定被征收人應當予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。

一般認為這種義務不能強制，只能認為由于你不配合，我認為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應當禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補償你！當然，這只是個別法官的觀點！現在沒有好辦法，只能想盡千方百計、費盡千言萬語、不畏千難萬險、踏遍千山萬水讓他配合你。

第十七步，房屋征收部門向有關部門出具暫停辦理相關手續的書面通知。

房屋征收部門應當將前款所列事項（不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為）書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

這里有個時點“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般認為這個一年是除斥期間，不能延長，中斷。

第十八步，補償。

這是關鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為補償不如他老人家的意愿。人民內部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩定，沒事就是本事，擺平就是水平。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；第十九條強調，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。停產停業損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。可惜我們都沒有做到。第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。目前省里不可能很快出規定，所以容易發生腐敗問題。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

什么叫補助？法律上沒有明確規定，一般對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據不同困難程度，再另外補償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現在提高到了15平方米，那就按15平方米來補助。

獎勵不是補償。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。上海為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設置各個獎期，根據搬遷的早晚，進行獎勵。如第一期，在動遷開始三個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。當然，還可以“發動群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個樓棟、一坐樓、一個小區再行獎勵。還有上海市的全民投票，一人反對則10年不納入改造。

財政部、國家稅務總局《關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規定：

一、對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第十九步，提供周轉房，置換房，安置房。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，對房屋進行認定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條：市、市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

最高法院（1999）行終字第20號判決書首次在司法審查中運用了行政法比例原則作出判決。

1993年4月，哈爾濱市同利實業公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規劃土地管理局（1995年10月份機構改革分立為規劃局和土地管理局）申請翻擴建其所有的、位于哈爾濱市道里區中央大街108號（原138號）院內的兩層樓房。（院內原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實業發展有限責任公司（簡稱匯豐公司）達成房屋買賣協議，簽定了《房屋產權有償轉讓協議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關契稅費用，領取了房屋產權證。同年12月7日，哈爾濱市規劃土地管理局頒發93（地）字246號建設用地規劃許可證，同意同利公司翻建108號樓，用地面積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規劃土地管理局以哈規土（94撥）字第2號建設用地許可證批準建設用地211.54平方米，建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規劃土地管理局核發給同利公司94（審）1004號《建設工程規劃許可證》，批準建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規劃土地管理局申請擴建改造中央大街108號樓。申請增建4層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規劃土地管理局答復的情況下，匯豐公司依據同利公司取得的《建設工程規劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號院內原有2層建筑（建筑面積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號臨街原有3層建筑（建筑面積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、后退2.2米為7、8層、從8層再后退4.4米為9層（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。1996年8月12日，哈爾濱市規劃局作出的哈規罰決字（1996）第1號行政處罰決定中，責令匯豐公司：

1、拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。

2、拆除108號院內地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。

黑龍江省高級人民法院經審理后認定，哈爾濱市規劃局處罰顯失公正，對市規劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數量。市規劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經審理后認為，原審判決認定事實基本清楚，適用法律、法規正確，駁回上訴，維持原判。

最高人民法院在判決書中寫道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務院批準的‘哈爾濱市總體規劃’中關于中央大街規劃的原則規定和中央大街建筑風貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標準。規劃局所作的處罰決定應針對影響的程度，責令匯豐公司采取相應的改正措施，既要保證行政管理目標的實現，又要兼顧保護相對人的權益，應以達到行政執法目的和目標為限，盡可能使相對人的權益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決認定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數額，但同樣達到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設行為的目的，使匯豐公司所建商業服務樓符合哈爾濱市總體規劃中對中央大街的規劃要求，達到了執法的目的，原審所作變更處罰并無不當。??”

比例原則，亦稱禁止過度原則，必學界通說認為，比例原則包含適當性原則、必要性原則和相當性原則三個子原則。行政法中比例原則是指行政權力的行使除了有法律依據這一前提外，行政主體還必須選擇對人民侵害最小的方式進行。比例原則對我國行政法治建設具有很強的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，簽訂補償協議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

這個補償協議是民事合同還是行政合同？目前有爭議。

政府為了公共利益，可以對國有土地上單位和個人的房屋進行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟。

而該《條例》第25條規定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

顯而易見，行政機關為了公共利益的需要，對行政征收這種具體行政行為采取了“協議”的形式，這種協議符合對行政合同的定義，即此協議系行政主體與行政相對人之間設立、變更、消滅行政法律關系的合意。

該《條例》25條同時規定，補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。結合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復議。

第二十二步，政府作出補償決定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

一般來說，簽約期是3個月。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補償方案作出補償決定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一個搬遷期限15天。

這里又有個復議和訴訟。

初步算來，最快的可以申請強制執行時間是2011年12月26日。

第二十三步，申請法院強制執行。

所有這些都對我們的工作提出了更快、更高、更強的要求。

諸位同仁，面對征收，面對中國特色社會主義法律體系已經形成的客觀事實，我們只能“拿法律當擋箭牌”。

謝謝諸位！