第一篇：土地各環節稅費

一、新征耕地環節

1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積包括經批準占用的耕地面積和未經批

準占用的耕地面積。

2、契稅。按成交價格的3%繳納。

3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。

4、城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據確定。

二、土地出讓環節

1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應征收契稅，不得因減

免出讓金減免契稅。

2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元；土地使用權出讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。

三、土地轉讓環節

1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5％稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價后的余額為營業額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%；在縣城、建制鎮的為5%；不在上述地區的為1%.教育費附加的征收標準為3%，地方教育附加征收

標準為2%.3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

稅率為：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅

率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計征個人所得稅，單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。

5、印花稅。土地使用證，每本貼花5 元；土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額

0.5‰繳納。

6、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納；土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

四、土地使用環節

（一）自用

1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生產、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

（二）出租

1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生產、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。

2、營業稅。按租金收入的5%繳納。

3、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區為7%；在縣城、建制鎮的為5%；不在市區、縣城或鎮的為1%.教育費附加的征收率為3%，地方教育附加

2%.單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應分別計征

所得稅。

（三）投資

1、營業稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，應區別以下情況征收營業稅：不動產的所有權或土地的使用權沒有發生轉移，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，其收取的固定利潤，應按“服務業”稅目中“租賃業”稅目征收營業稅；不動產所有權或土地使用權發生了轉移，其收取的固定利潤，按“銷售不動產”或“轉讓無形資產”征收營業稅。

2、土地增值稅。對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對于以土地作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不適用暫免征收土地增值稅的規定。

3、企業所得稅。企業以土地使用權進行對外投資，企業所得稅視為按公允價值轉讓無形資產并投資兩項業務，轉讓無形資產應確認轉讓損益，計入應稅所得。

4、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓，由產權承受方繳納。

5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。

第二篇：中國土地稅費制度

我國土地主要稅費

一、土地增值稅

1、定義：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

2、歷史沿革

當時為了規范土地、房地產市場交易秩序，國務院1993年頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。

1995年，財政部出臺《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，對1993年的增值稅暫行條例執行過程中的細節進行了詳細規定。

1999年底，財政部、國稅總局又下發土地增值稅優惠政策延期的通知。2005年房價出現持續高漲，國稅總局、財政部、國土資源部再次下發加強土地稅收管理的通知，明確提出進一步強化土地增值稅稅收管理。

3、特點

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據；（2）征稅面比較廣；（3）實行超率累進稅率；（4）實行按次征收。

4、作用

（1）有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

5、征稅對象

納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。

課稅對象（稅收客體）：是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

6、稅額計算 公式：應納土地增值稅=增值額×稅率

（1）增值額：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。（2）土地增值稅實行四級超率累進稅率。

7、最新相關規定

（1）關于土地增值稅的清算單位

土地增值稅以城市規劃行政主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》所確認的房地產開發項目為清算單位。

（2）關于共同成本費用的分攤

納稅人分期分批開發房地產項目或同時開發多個房地產項目，各清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法（即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例）進行分攤；其他共同發生的成本費用，按照建筑面積法（即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例）進行分攤。

同一清算單位內包含不同類型房地產的，其共同發生的成本費用按照建筑面積法進行分攤。

（3）關于扣除項目準予扣除的截止時間

清算項目自完成竣工驗收備案手續之日起，后續發生的成本費用一律不得在清算時扣除。

（4）關于采用核定征收方式清算的房地產再轉讓的處理

采取核定征收方式已進行清算的房地產開發項目，清算時未轉讓而清算后轉讓的房地產，按照清算后轉讓時主管稅務機關核定的征收率征收土地增值稅。

（5）關于合作建房的認定

合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔風險，共享利潤的行為。如一方只收取固定利益，不承擔責任和風險，不能視為合作建房。

（6）關于《土地增值稅清算管理規程》的適用范圍

所有房地產開發項目，不論其開發主體是企業、單位還是個人，均應按照《土地增值稅清算管理規程》申報繳納并清算土地增值稅。

（7）關于轉讓舊房及建筑物的核定征收

納稅人轉讓舊房及建筑物應實行核定征收的，按照《稅收征收管理法》及其實施細則有關核定征收的規定進行，不得按房地產開發項目所適用的預征率征收。

7、看法

一方面，土地增值稅的征收有利于國家經濟建設的發展，增強了國家對房地產行業的宏觀調控；另一方面，又有效地抑制了炒賣土地從中取得的暴利。但是，同樣的，土地增值稅也存在著一些問題：一，征納雙方征納稅款的意識淡漠；二，缺乏規范的征管辦法；三，稅務機關與政府職能部門缺乏協調配合。

二、耕地占有稅

1、定義：國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅。

2、歷史沿革

1987年國務院發布了《耕地占用稅暫行條例》。

2007年12月1日國務院批準了《耕地占用稅暫行條例》（修訂案），并以國務院令形式加以發布。

3、特點

（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質；（2）采用地區差別稅率；

（3）在占用耕地環節一次性課征；（4）稅收收入專用于耕地開發與改良。

4、納稅義務人

包括在境內占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人。（1）企業、行政單位、事業單位；（2）鄉鎮集體企業、事業單位；（3）農村居民和其他公民。

5、征稅范圍

包括納稅人為建房或從事其他非農業建設而占用的國家所有和集體所有的耕地。

6、稅額計算

耕地占用稅以納稅人占用耕地的面積為計稅依據，以平方米為計量單位。公式：應納稅額=實際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率

7、看法

（1）耕地保護形勢嚴峻催生新條例出臺；

（2）著眼公平，新條例將外資企業納入征稅范圍；（3）新條例征稅對象范圍有所擴大；

（4）新條例計稅依據按批準和實際占地面積孰大原則確定；（5）新條例嚴格落實“控制減免稅”要求；（6）新條例加強了對耕占稅的征收管理。

三、城市土地使用稅

1、定義：以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種行為稅，屬于資源稅。

2、特點

（1）對占用土地的行為征稅；（2）征稅對象是土地；（3）征稅范圍有所限定；（4）實行差別幅度稅額。

3、納稅義務人

（1）擁有土地使用權的單位和個人是納稅人；

（2）擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其土地的實際使用人和代管人為納稅人；

（3）土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人；（4）土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。

4、征稅范圍

城市、縣城、建制鎮和工礦區的國家所有、集體所有的土地。

從2007年7月1日起，外商投資企業、外國企業和在華機構的用地也要征收城鎮土地使用稅。

5、稅額計算

公式：應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

6、城鎮土地使用稅征管中存在的問題（1）征管基礎信息未掌握；（2）部門間協作配合不夠；

（3）稅收宣傳力度不足，公民依法納稅意識不強；（4）協稅護稅網絡不健全；（5）征稅等級標準長期未調整。

7、加強城市土地使用稅征收管理的對策

各級稅務部門應進一步明確工作職責加強稅收宣傳，細化工作措施，加強稅源管理，加大征收力度，有針對性地采取措施加強征管，不斷提高土地使用稅征管的精細化水平。

（1）加強稅收宣傳和政策輔導，組織全局稅收管理員學習相關政策，熟悉和掌握轄區內不同地段土地適用的等級稅額標準

（2）加強動態管理和調查核實；

（3）充分利用信息技術，深化土地使用稅覆蓋式管理，達到以地管稅的目標，各地土地管理部門的地籍資料比較完整、準確、詳細；

（4）強化申報嚴格審核；（5）加強后續管理和考核；（6）建立健全委托代征機制。

四、房產稅

1、定義：以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

2、歷史沿革

1950年1月政務院公布的《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收房產稅。同年6月，將房產稅和地產稅合并為房地產稅。

1951年8月8日，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》。

1984年10月，國營企業實行第二步利改稅和全國改革工商稅制時，確定對企業恢復征收城市房地產稅，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員仍征收城市房地產稅。

3、特點（1）房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮的經營性房屋；

（3）區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

4、征稅范圍

房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。

5、征稅對象

房產稅的征稅對象是房產，即由產權所有人繳納。

6、稅額計算（1）從價計征

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征。公式：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%（2）從租計征

從租計征是按房產的租金收入計征。公式：應納稅額=租金收入×12% 個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%

7、當前房產稅征管中存在的問題及建議 問題

（1）征收范圍太過籠統；

（2）房產稅的納稅義務發生時間和納稅期限需進一步明確；（3）出租部分的房產稅稅負偏高；（4）房產稅減免規定不具體；（5）部分規定實際工作中難以執行。建議

（1）重新明確房產稅征稅范圍和應稅房屋的界定；（2）進一步明確房產稅的納稅期限；（3）修改房產稅計稅依據或降低稅負；（4）嚴格控制稅收減免審批；（5）加強房屋出租管理。

五、城市維護建設費

1、定義：簡稱城建稅，是我國為了加強城市的維護建設，擴大和穩定城市維護建設資金的來源，對有經營收入的單位和個人征收的一個稅種。

2、歷史沿革

城市維護建設稅是1984年工商稅制全面改革中設置的一個新稅種。1985 年2月8日，國務院發布《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，從1985起施行。

1994年稅制改革時，保留了該稅種，作了一些調整，并準備適時進一步擴大征收范圍和改變計征辦法。

3、特點

（1）稅款專款專用，具有受益稅性質；（2）屬于一種附加稅；（3）根據城建規模設計稅率；（4）征收范圍較廣。

4、納稅義務人

承擔城市維護建設稅納稅義務的單位和個人。

按照現行稅法的規定，城市維護建設稅的納稅人是在征稅范圍內從事工商經營，繳納“三稅”（即增值稅、消費稅和營業稅）的單位和個人。

5、征稅范圍

城市維護建設稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮以及稅法規定征稅的其他地區。城市、縣城、建制鎮的范圍應根據行政區劃作為劃分標準，不得隨意擴大或縮小各行政區域的管轄范圍。

6、征收方式

（1）城市維護建設稅的納稅期限和納稅地點 按照規定，城市維護建設稅應當與“三稅”同時繳納，自然其納稅期限和納稅地點也與“三稅”相同；

（2）預繳稅款；（3）納稅申報；（4）稅款繳納。

7、稅額計算

公式：應納稅額=(實際繳納增值稅+消費稅+營業稅稅額)×適用稅率

8、現行城建稅的弊端及實施中存在的主要問題（1）稅種名稱不確切；（2）稅率設計不合理；

（3）適用稅率認定困難，征管難度大；

（4）城建稅的附加性質造成適用《稅收征管法》困難；（5）城建稅減免稅缺乏系統的規定，不便于操作；

（6）隨“三稅”附征的稅費、基金越來越多，不利于簡化稅制。

9、城建稅改革建議

從現行城建稅條例局部改革考慮，建議：（1）修改稅名；

（2）取消差別稅率，統一稅率；

（3）直接隨“三稅”附征，修改納稅范圍和計稅依據；

（4）修改城建稅與適用《稅收征管法》處罰與加收滯納金方面的相關規定。從國家整個稅制體系改革考慮，建議：

（1）提高城建稅的稅種地位，從附加稅提升為獨立稅；（2）統籌實施城市維護建設稅、教育費附加、印花稅聯動改革；（3）將銷售（營業）收入作為城建稅計稅依據，在稅率設計上，建議設計為1%；

（4）明確減免稅政策。

六、營業稅

1、定義：是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。屬于流轉稅制中的一個主要稅種。

注：2011年11月17日，財政部、國家稅務總局正式公布營業稅改征增值稅試點方案。

2、納稅義務人

根據營業稅有關規定負有代扣代繳營業稅義務的單位和個人。

3、征稅范圍 營業稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。

4、稅額計算

公式：營業稅應納稅額=計稅營業額×適用稅率

七、個人所得稅

1、定義 ：調整征稅機關與自然人（居民、非居民人）之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。

2、納稅義務人（1）居民納稅義務人

在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿1年的個人，應當承擔無限納稅義務，即就其在中國境內和境外取得的所得，依法繳納個人所得稅。

（2）非居民納稅義務人

在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人，是非居民納稅義務人，承擔有限納稅義務，僅就其從中國境內取得的所得，依法繳納個人所得稅。

3、征稅內容

工資、薪金所得；個體工商戶的生產、經營所得；對企事業單位的承包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產租賃所得；財產轉讓所得；偶然所得；其他所得。

4、稅額計算

公式：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 扣除標準3500元/月（2011年9月1日起正式執行）（工資、薪金所得適用）應納稅所得額=扣除三險一金后月收入-扣除標準

八、印花稅

1、定義：對經濟活動和經濟交往中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。

2、特點（1）兼有憑證稅和行為稅性質；（2）征稅范圍廣泛；（3）稅率低、負稅輕；

（4）由納稅人自行完成納稅義務。

3、納稅義務人

在中華人民共和國境內書立、領受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照規定繳納印花稅。具體有：

1、立合同人；

2、立據人；

3、立賬簿人；

4、領受人；5使用人。

4、征稅范圍（1）經濟合同；（2）產權轉移書據；（3）營業賬簿。

5、征稅方式（1）從價計征；（2）從量計征。

6、稅額計算

公式：應納數額=應納稅憑證記載的金額（費用、收入額）×適用稅率

應納稅額=應納稅憑證的件數×適用稅額標準

九、資源稅

1、定義：以各種應稅自然資源為課稅對象、為了調節資源級差收入并體現國有資源有償使用而征收的一種稅，是對自然資源征稅的稅種的總稱。

2、特點

（1）征稅范圍較窄；

（2）實行差別稅額從量征收；（3）實行源泉課征。

3、作用

（1）調節資源級差收入，有利于企業在同一水平上競爭；（2）加強資源管理，有利于促進企業合理開發、利用；（3）與其它稅種配合，有利于發揮稅收杠桿的整體功能；（4）以國家礦產資源的開采和利用為對象所課征的稅。

4、納稅義務人

在我國境內開采應稅礦產品或者生產鹽的單位和個人。

5、征稅范圍

原油、天然氣、煤炭、其它非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽這7類。

十、契稅

1、定義：以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

2、特點

(1)契稅屬于財產轉移稅；(2)契稅由財產承受人繳納。

3、納稅義務人

契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

4、征稅對象

契稅的征稅對象是境內轉移的土地、房屋權屬。

5、稅額計算

計稅依據：契稅的計稅依據為不動產的價格。公式：應納稅額 = 計稅依據 × 稅率

十一、車船稅

1、定義：指對在我國境內應依法到公安、交通、農業、漁業、軍事等管理部門辦理登記的車輛、船舶，根據其種類，按照規定的計稅依據和年稅額標準計算征收的一種財產稅。從2007年7月1日開始，有車族需要在投保交強險時繳納車船稅。

2、作用

（1）為地方政府籌集財政資金；（2）有利于車船管理與合理配置；（3）有利于調節財富差異。

3、納稅義務人

在中華人民共和國境內，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或者管理人為車船稅的納稅人，應當依照規定繳納車船稅。即在我國境內擁有車船的單位和個人。

4、征稅范圍

車船稅的征收范圍，是指依法應當在我國車船管理部門登記的車船（除規定減免的車船外）。

5、稅額計算

購置的新車船，購置當年的應納稅額自納稅義務發生的當月起按月計算。公式為：應納稅額 = 年應納稅額 ÷ 12 × 應納稅月份數

十二、屠宰稅

1、定義：屠宰稅是向屠宰牲畜的單位和個人征收的一種稅收。

2、納稅義務人

屠宰稅的納稅人為在中國境內屠宰應稅牲畜的各類單位和個人。這里所說的個人是指個體戶和其他個人。從事應稅牲畜屠宰業務的個體戶，是屠宰稅的納稅人。

3、征稅對象

按照規定，屠宰稅的征稅對象是牲畜，應稅牲畜包括豬、羊、牛、馬、騾、驢、駱駝等7種牲畜。目前各地征稅較為普遍的是豬、羊、牛3種牲畜。

4、稅額計算

公式：應納稅款 = 應稅數量×單位額

十三、固定資產投資方向調節稅

1、定義：指國家對在我國境內進行固定資產投資的單位和個人，就其固定資產投資的各種資金征收的一種稅。

2、特點（1）運用零稅率制；

（2）實行多部門控管的方法；（3）采用預征清繳的征收方法；（4）計稅依據與一般稅種不同；（5）稅源無固定性。

3、納稅義務人

固定資產投資方向調節稅納稅義務的承擔者。包括在我國境內使用各種資金進行固定資產投資的各級政府、機關團體、部隊、國有企事業單位、集體企事業單位、私營企業、個體工商戶及其他單位和個人。外商投資企業和外國企業不納此稅。

4、征稅范圍

凡在我國境內用于固定資產投資的各種資金，均屬固定資產投資方向調節稅的征稅范圍。

5、稅額計算

固定資產投資方向調節稅實行預征制，按固定資產投資項目的單位工程計劃額預繳，因此，稅額計算應包括以下幾方面的內容：

（1）預繳稅額的計算

公式：預繳固定資產投資方向調節稅稅額=批準的固定資產計劃投資額×適用稅率

（2）結算稅額的計算

公式：固定資產投資項目結算稅額=一實際完成的投資額×適用稅率一本內已預繳稅額

（3）清算稅額的計算

公式：固定資產投資項目竣工清算稅額=全部項目實際完成的投資額×適用稅率一預繳稅額

十四、教育費附加

1、定義：對繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種附加費。

2、作用（1）發展地方性教育事業；

（2）擴大地方教育經費的資金來源。

3、納費義務人

凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人，均為教育費附加的納費義務人（簡稱納費人）。凡代征增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人，亦為代征教育費附加的義務人。

4、征費范圍

征費范圍同增值稅、消費稅、營業稅的征收范圍相同。

5、費額計算

計費依據：以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額。計算公式：應納教育費附加=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅三稅稅額）×3%

第三篇：業擴流程各環節

潢川縣電業局業擴流程工作管理規定

一、總則

1.為了適應社會發展需求，加強和規范業擴報裝管理，統一報裝業務流程，向客戶提供快捷、規范的服務，切實提高服務水平，制定本規定。

2.本規定依據《電力法》、《電力供應與使用條例》、《供電監管辦法》、《供電營業規則》、信陽市電力公司《縣供電企業營銷管理標準》等文件制定。

3.業擴報裝工作按照“一口對外、便捷高效、三不指定、辦事公開”的原則開展工作。營銷部是業擴報裝工作的歸口管理部門，負責制定業擴報裝工作管理制度，對業擴報裝工作實行服務監督、組織協調、質量控制與管理考核；

4.業擴報裝工作應利用營銷技術支持系統對業擴報裝工作實行全過程閉環管理，流程各個環節要嚴格按照規定標準、時限控制，提高服務質量和服務效率，實現業擴報裝工作程序標準化、業務流程規范化。

5.嚴格業擴報裝資料、業務辦理等信息的錄入，及時、準確、完整地填寫各類紙質業務表單，同步在營銷信息系統中錄入業務辦理信息并及時流轉，確保紙質資料和營銷信息系統數據的一致性。

6.在業擴報裝工作中，嚴格遵守國家相關法律法規，執行國家和政府有關規定，嚴格遵守國家電網公司供電服務規范及“三個十條”規定。

7.本規定適用于潢川電業局直供電力客戶的新裝（包括臨時用電）、增容等用電業務。

二、業擴報裝工作內容

（1）受理客戶新裝、增容等用電申請,審核有關資料。（2）組織現場勘查，確定供電方案。（3）確定電價、電能計量方式、計費方式。（4）組織設計審查、中間檢查及竣工驗收。（5）安裝電能計量裝臵。

（6）簽訂供用電合同（電費協議），辦理接火送電事宜。（7）建立電費賬戶。

（8）建立、健全客戶用電基礎資料檔案。

三、職責分工

(一)局生產、營銷主管領導

1、審批供電電壓等級為10KV，新裝、增容容量在630KVA及以上高壓客戶、雙電源客戶及供電電壓等級為10KV以上客戶的供電方案、用電協議書面材料。

2、審批由客戶出資或因城市規劃需改動、遷移、拆除屬供電企業資產的配電網電力設施改造方案書面材料。

3、掌握重要客戶業擴工程流程各節點情況。

4、負責協調局層面業擴報裝中存在的問題。

（二）營銷部

1、審批新裝、增容容量在315KVA及以上630KVA以下10KV高壓客戶、互感器為75/5及以上低壓客戶供電方案、用電協議書面材料。

2、審核新裝、增容容量在630KVA及以上10KV高壓客戶、雙電源客戶及10KV以上客戶的供電方案、用電協議書面材料。

3、審批供電企業投資新建公用配變設施的供電方案；

4、各專責根據本崗職責參與全縣直供線路供電的業擴供電方案確定、工程圖紙會審、供用電合同會審、竣工驗收、電價審核工作。

5、根據我局配電網規劃，制定業擴報裝技術原則，為業擴報裝日常工作中選擇提供依據。

6、參加客戶服務中心組織的容量在315KVA及以上的10KV高壓客戶現場勘察、供電方案的確定、圖紙會審和竣工驗收。

7、根據業擴信息及調度符負荷信息負責制定城鄉配電網建設、改造計劃。

8、審核由客戶出資或因城市規劃建設需改動、遷移、拆除屬供電企業資產的10KV及以下電力設施改造方案，報經上級批準同意改造項目下達實施任務。

9、負責客戶業擴工程10KV及以下線路停電接火工作計劃管理。

10、負責組織有關部門對雙電源、10KV專板專線及35KV及以上供電電壓等級高壓客戶供用電合同的會審。

11、負責配臵相關人員在營銷業務應用系統中業擴報裝角色，設定業擴報裝流程時限并實施超時警告，針對業擴報裝程序存在問題進行技術指導與溝通。

12、負責全縣供電區域內計量指導、監督工作，參與營銷所有高壓業擴工程和公用配變供電方案中有關計量方式的確定和電能計量裝

臵設計的審查。

（三）客戶服務中心

1、嚴格執行《國家電網公司業擴報裝工作規范》，按照“一口對外、便捷高效、三筆制定、辦事公開”的原則，統一組織實施業擴報裝個環節業務及流程運轉，全過程督辦業擴報裝各環節的工作進度、工作質量，強化業擴流程的信息匯集，執行業務流程時限考核制度，即使向客戶反饋業擴處理情況及進程信息。每周組織召開一次業擴報裝例會。

2、受理直供區內所有高、低壓客戶各類用電業務申請；審核客戶的申請用電資料，建立客戶用電的基礎資料檔案；

3、負責在規定時間內，一句工作范圍組織有關單位到客戶進行現場勘察，制定供電方案，確定計量方式、計費方式后報領導審批，組織設計審核、中間檢查、竣工驗收、供用電合同簽訂等，填寫相應工作單。

4、負責10KV新增容量315KVA及及以下、轄區互感器為75/5以下低壓客戶業擴供電方案審批，負責所轄業務范圍內全部業擴報裝客戶在營銷業務應用系統流程中審批環節的處理。

5、按照承諾時限向客戶大幅供電方案批復意見，簽訂供用電協議。

6、負責對客戶自行選定設計單位設計資質、施工單位的施工資質和入網運行的電器產品進網許可證進行驗證、審查。

7、負責組織相關部門對客戶業擴工程中的隱蔽工程、施工質量進行中間檢查，出具書面整改意見，并督促其限期落實。凡是有隱蔽工

程或隱蔽部分的必須進行中間檢查，并填寫中間檢查記錄。

8、接到施工單位工程竣工驗收申請后，對竣工資料齊全、合格的工程，在規定時間內，按職責劃分組織營銷部、施工單位、配電服務中心、電費管理中心、電能計量中心及相關部室有關人員對工程進行驗收。

9、工程驗收合格后，裝表接電前與客戶簽訂供用電合同，工程驗收不合格的，出具書面整改意見通知客戶整改，整改后再次驗收，直至合格。

10、根據客戶業擴工程進展情況，向所轄區設備管理單位提交接電通知單，以便安排接電。

11、工程中間檢查、竣工驗收嚴格按照局領導簽批的供電方案，審核通過的設計圖紙及有關驗收規范執行，確保工程質量。

12、對客戶投資無償移交給供電企業的設備資產及檔案資料手續進行協調和辦理后，相關資料及時移交給設備運行維護單位。

13、負責每月手機與匯總業擴報裝情況、中間檢查、竣工驗收等進展信息，并及時向相關領導或部門傳遞。

14、專職用電檢查人員，要對新裝、增容高壓客戶受電工程設計圖紙和有關資料進行審查，參與高壓客戶工程中間檢查和竣工驗收。15、95598客戶信息服務班對高壓業擴工程投運客戶全部進行回訪，對低壓報裝客戶送電客戶進行抽訪，并準確、規范記錄回訪結果，每月提出改進業擴報裝服務端措施建議。

（四）各鄉供電所

1、負責辦理轄區直供低壓客戶用電業務。負責將所受理的高壓客戶的用電申請資料及時轉給客戶服務中心。

2、負責辦理供電企業投資新建、改造公用配電設施的營銷業務應用系統手續。

3、協助客戶經理參與轄區內高壓業擴 現場勘察、供電方案制定、中間檢查、竣工驗收、供用電合同簽訂及移交工作

4、按批準的供電方案及有關規定、配合完成高、低壓業擴工程引起的所轄公用配電設備的停、送電操作。

5、負責低壓客戶業擴工程的接電工作，嚴格按照批復的供電方案將客戶線路接入配電網。

6、負責審核轄區內互感器為75/5以下的低壓業擴供電方案。

7、負責所轄客戶用電資料檔案管理。

（五）輸配電部

1、參加客戶服務中心組織的所轄10KV新增容高壓客戶現場勘察、方案制定和圖紙會審、工程中間檢查、竣工驗收。參加所轄互感器為75/5及以上的低壓客戶現場勘察、方案制定工作。

2、定期向營銷部、電費管理中心、客戶服務中心及電能計量中心通報公用配電設施季節性負荷情況及變更情況。

3、負責接受客戶服務中心辦理由客戶投資并移交給供電企業作為公用配電設施的設備移交、變更手續。

4、負責監督和驗收局投資的公用配變設施施工，負責辦理投運手續。投運前應通知相關抄表部門變壓器安裝地址及負荷轉移區域等相

關信息。

5、按照批準的供電方案及有關規定，配合完成高、低壓業擴工程引起的所轄公用配電設備的停、送電操作。

6、負責客戶業擴工程的接電工作，嚴格按照批復的供電方案將客戶線路接入配電網中。對接電工作是否具備帶電條件進行確定，具備帶電條件的接電工作，不得安排停電作業。

（六）電能計量中心

1、負責本供電營業區內的電能計量業務歸口管理。

2、參加高壓客戶的計量方式會簽、圖紙會審、中間檢查和竣工驗收。

3、電能計量的配臵與安裝應符合《電能計量裝臵技術管理規程》（DL/T448-2000）及相關技術規程的要求，負責高壓客戶計量裝臵的安裝維護。

4、負責高壓業擴工程的電能計量資產和技術資料的維護管理；及時提供業擴報裝所需的計量裝臵。

5、在承諾時限內安裝（拆除）計量裝臵，及時錄入傳輸業務數據信息。

（七）抄表中心

1、參加客戶服務中心組織的高壓客戶，包括小區一戶一表批量新裝客戶的竣工驗收。

2、參加客戶服務中心組織的一戶一表竣工驗收，負責驗收表箱安裝位臵是否符合規定、低壓線路路徑、表計是否與客戶正確對應等。

3、參加客戶服務中心組織的高壓業擴工程竣工驗收，掌握新裝變壓器安裝地點。

（八）電費管理中心

1、負責簽訂電費結算協議

2、參與供電方案計費方式會簽，及時進行賬務審核。

（九）生產技術部

1、參加客戶服務中心組織的10KV及以上電壓等級電力客戶的現場勘察、供電方案制定、圖紙會審、供用電合同會審和竣工驗收，提出具體要求及建議。審核后的供電方案，由局主管領導審定。

2、參加審核申請用電負荷需從變電站出專板專線的供電方案。

（十）調度中心

1、參加審核客戶服務中心組織的高壓雙電源、專板專線客戶供電方案、圖紙會審、供用電合同會審及竣工驗收。

2、提供10KV及以上電壓等級專板專線及高壓雙電源客戶調度協議樣本、格式，辦理高壓雙電源客戶及專板專線客戶的調度協議。

3、協助完成專板專線高壓客戶的送電工作。

4、接到客戶保護整定計算委托書后，應在規定時間內下達保護定值單。

5、定期向營銷部門傳遞配電線路及變電站負荷情況、電網設備命名等信息。

（十一）其他部門

在高壓客戶業擴工程的現場勘察、供電方案制定、圖紙審查、竣

工驗收、裝表送電等過程中，凡涉及變電運行部、變電檢修部、輸電部等單位時，各單位都應服從組織部門的統一安排，按時參加并完成相關工作任務。

四、流程中間服務質量的考核

（一）客戶經理及業擴員受理用戶申請：熱情接待、認真詳細記錄客戶報裝信息，不得推諉搪塞，在規定時間內及時生成MIS系統報客戶服務中心主任處審批。

1、服務態度惡劣造成用戶不滿，引發糾紛沒有造成投訴，對業擴員罰款20元；

2、服務態度惡劣造成用戶不滿，引發糾紛造成縣級以下投訴，對業擴員罰款50元；

3、服務態度惡劣造成用戶不滿，引發糾紛造成縣級以上省級以下投訴，對業擴員罰款200元，并待崗學習，經考試合格后上崗；

4、因業擴員服務態度造成惡劣影響，損壞企業聲譽的，除經濟處罰外，調離該崗位待崗。

5、因業擴員報審材料未按規定時間（自受理之日起不超過2天）報送至客戶服務中心主任處初審，對業擴員罰款20元。

（二）客戶服務中心主任初審：嚴格按照政府及行業相關規定審驗資料。

（三）客戶經理在接到業擴報裝任務后，按規定時間及時組織協調各部門進行實地勘察，提供切實可行的供電方案（供電方案的確定由生技部負責、低壓由管理單位負責）。客戶經理對客戶進行方案答復，負責督促供電方案的設計完成，收集必要的客戶信息及業擴信息，建

立更新客戶檔案。在供電方案得到客戶認可后，供電方案需經由營銷部、主管局長審核批準后方可實施：

1、供電方案應在下述時限內答復客戶，若不能如期確定供電方案時，應主動向客戶說明原因。自受理之日起，居民客戶不超過3個工作日；低壓電力客戶不超過7個工作日；高壓單電源客戶不超過 15 個工作日；高壓雙電源客戶不超過 30 個工作日；因客戶經理原因超出供電方案答復時間，對客戶經理罰款50元；因其他部門原因超出方案答復時間，對相關責任部門罰款100元；

2、客戶經理應及時主動按照規定時間（到現場勘查時限，自受理之日起，高壓客戶不超過 3 個工作日）組織相關人員到達現場進行勘測，未按規定時間完成現場勘測的，對客戶經理罰款30元；

3、客戶經理負責協調組織各部門進行現場勘測，相關部門應積極配合，無其他原因無故拖延，導致流程進度緩慢，超出勘測時限，但未影響方案答復的，對相關部門罰款50元，對超出方案答復時間的，罰款相關部門100元；

4、由生技部提供供電方案，在完成現場勘測任務后，客戶經理及時組織協同各部門完成相應的現場勘測單填寫，完善資料，因資料填寫不全造成流程中止的，對責任方罰款30元；

5、現場勘測完畢后，生技部在規定時間內提供合理的供電方案，并及時通知客戶經理。因客戶經理未及時跟蹤供電方案的完成時間，造成業擴報裝超時的，對客戶經理罰款50元；因未按時完成供電方案，造成業擴報裝超時的，對生技部罰款100元；

6、供電方案答復后，客戶經理協助客戶完成各種信息表格的填寫，完善客戶信息。因客戶經理造成客戶信息不完善，流程中止的，對客戶經理罰款50元；

（四）中間檢查環節：客戶經理在受理中間檢查報驗申請后，負責組織協調以生技部為主、其他部門配合的驗收組，對客戶業擴工程中的隱蔽工程、施工質量進行中間檢查，出具書面整改意見，并督促其限期落實。凡有隱蔽工程或隱蔽部分的，必須進行中間檢查，并填寫中間檢查記錄。

1、因客戶經理問題，造成客戶業擴資料不全、流程中止的，對客戶經理罰款30元；

2、因相關部門不服從調度，未進行中間檢查，造成客戶業擴資料不全、流程中止的，對相關部門罰款100元；

（五）竣工驗收環節：客戶經理接收客戶工程竣工驗收申請后，在規定時間內，按職責劃分組織客戶（施工單位）、生技部、轄區供電所、輸配電部、電費管理中心、電能計量中心、抄表中心及相關部室有關人員對工程進行驗收。自受理之日起，高壓供電客戶不超過5個工作日、低壓供電客戶不超過3個工作日。

1、客戶經理：受理客戶竣工檢驗申請時，客戶服務中心應審核客戶相關報送材料是否齊全有效，通知相關部門準備客戶受電工程的竣工檢驗工作。驗收結束后，客戶經理收集相關用電設備資料、客戶資料及業擴信息，建立健全客戶檔案。

2、生技部或轄區供電所驗收合格后及時更新地理接線圖，并負責編制線路配變的名稱編號或用戶箱位戶號；

3、輸配電部在工程驗收合格后及時對配變、線路臺賬進行更新，并負責桿號及臺區編號的噴刷、轄區供電所負責低壓線路桿號及箱號的噴刷。

4、電費管理中心在驗收過程中根據客戶報裝用電性質及現場實際勘測情況，對客戶用電性質給予定位，按規定制定合理的電價政策。

5、電能計量中心在驗收過程中，根據客戶報裝的用電負荷及實地勘測情況，對用戶表計的配備進行記錄備案。

所有參與竣工驗收部門人員均要支持客戶經理的協調組織。因任一方造成客戶驗收資料不全，業擴流程中止的，對責任單位罰款50元。

（六）客戶經理在客戶受電工程竣工驗收后，根據相關法律法規和平等協商的原則，按照國家相關規定、協助業擴報裝客戶與客戶服務中心責任人簽訂供用電合同書，紙質合同必須和營銷業務應用系統中的電子合同保持一致。

客戶經理務必盡職盡責，聯系客戶簽訂供用電合同，如因客戶經理原因導致合同無效或漏簽，致使業擴流程中止，對客戶經理罰款200元。

（七）計量中心職責：待客戶經理與客戶簽訂供用電合同后，計量中心積極配合客戶經理及時接收裝表接電通知單（任務書），并與客戶按相關時限規定（高壓5個工作日內）完成裝表接電工作。

1、客戶經理未能在規定時間內及時下達通知單，超出規定時限，對客戶經理罰款50元；

2、計量中心或轄區供電所在接到通知單后，未能在規定時間內完成裝表接電工作，對相關責任人罰款50元。

（八）建立客戶信息、資料歸檔

客戶業擴工程驗收合格接電工作完成后，客戶經理負責客戶檔案資料的整理建帳、立戶。收集并整理報裝資料，完成資料歸檔。客戶基礎資料包括：客戶申請、供電方案答復意見、開工報告、設計與竣工圖紙、中間檢查報告、變壓器試驗報告、合格證；開關箱試驗報告、合格證；避雷器試驗報告、合格證；電纜試驗報告、及大型設備試驗報告、竣工檢驗報告、供用電合同、電費結算協議等。保證客戶基礎資料真實、一致。

客戶經理全程跟蹤業擴報裝流程，根據歸檔資料要求，在業擴辦理過程中對各類資料進行收集；如需相關部門提供，客戶經理負責協調索要。

1、因客戶經理自身原因造成客戶信息檔案資料不全不能歸檔的，處罰客戶經理20元/項；

2、因相關部門未能提供客戶歸檔資料造成客戶信息資料不全不能歸檔的，處罰相關責任部門20元/項。

五、其它

1、本規定未盡事宜，應按《電力供應與使用條例》、《供電營業規則》和國家電網公司、省電力公司的有關規定執行。

2、本規定自下發之日起執行，以往與本規定不一致的，依照本規定執行。對執行中出現的有關問題定期修改完善。

業擴流程見附件：

1、高壓業擴流程圖

2、低壓業擴流程圖

第四篇：房地產開發各環節稅收政策

房地產開發各環節稅收政策

一、取得土地環節

1.土地使用稅:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定稅率計算征收(具體稅率參照當地規定)。

案例:某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米,土地出讓金為34000萬元,合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅? 分析:該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅,2010年應繳納2個月土地使用稅:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花稅(土地出讓或轉讓合同):對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前江蘇省規定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1.印花稅(設計合同):建設工程勘察設計合同,包括勘察、設計合同,按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同):建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同,按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同):銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同,按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1.營業稅(銷售不動產):納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,按照營業額和規定的稅率計算應納稅額,銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2.土地增值稅(預征):除普通標準住宅不實行預征外,對其他各類商品房,均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件,經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。

3.企業所得稅(未完工開發產品):企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。

(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。(3)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地產開發企業開發某樓盤,尚未完工,2010年4月開始預售,4-6月共取得預收收入10000萬元,6月利潤表反映利潤總額為-50萬元,以前均盈利,該企業應繳納多少企業所得稅?(假設國家規定企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%,該企業位于地級市,當地規定計稅毛利率為10%)分析:該企業預收收入10000萬元,應繳納營業稅10000×5%=500萬元,城建稅500×7%=35萬元,教育費附加500×3%=15萬元,地方教育費附加500×1%=5萬元,土地增值稅10000×2%=200萬元(注:本案例來自江蘇地稅局,江蘇省土地增值稅預征率為2%,所以本案例按2%計算。),合計755萬元。應納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元,應繳納企業所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同):對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1.企業所得稅(完工開發產品):開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(2)開發產品已開始投入使用。(3)開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。案例:如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工,之前已預收房款30000萬元,之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅,12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元,完工后計算出實際毛利額為10500萬元,那么該企業該如何繳納企業所得稅? 分析:實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬,應納稅所得額

=-2300+7500=5200萬,應繳納企業所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算): 納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算:(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:(1)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中,發現納稅人符合核定征收條件的,應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

第五篇：房地產開發各環節稅收政策

房地產開發各環節稅收政策

一、取得土地環節

1．土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收（具體稅率參照當地規定）。

案例：某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？

分析：該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花稅（土地出讓或轉讓合同）：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3．契稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前規定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1．印花稅（設計合同）：建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2．印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3．印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1．營業稅（銷售不動產）：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2．土地增值稅（預征）：除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。3．企業所得稅（未完工開發產品）：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預售，4－6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅？（假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1％，該企業位于地級市，當地規定計稅毛利率為10%）

分析：該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000×5％＝500萬元，城建稅500×7%＝35萬元，教育費附加500×3%＝15萬元，地方教育費附加500×1％＝5萬元，土地增值稅10000×2％＝200萬元，合計755萬元。應納稅所得額＝-50＋10000×10％－755＝195萬元，應繳納企業所得稅＝195×25％＝48.75萬元

4．印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1．企業所得稅（完工開發產品）： 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業該如何繳納企業所得稅？

分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500（10500-30000×10％）萬，應納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應繳納企業所得稅＝5200×25％＝1300萬元。

2．土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。常見問題解答 1．應收房款欠款是否繳納營業稅？如房地產公司銷售了一套房屋給業主，按照合同2009年底應收房款100萬，業主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業稅，還是在實際收到時繳納營業稅？

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第二十四條規定，條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業收入，依法繳納營業稅。

2．房地產企業代收費用是否需繳納營業稅？

答：根據《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外收費，《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：營業稅條例所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，則不并入營業額征收營業稅，否則應作為價外收費，全額計征營業稅。

3．房地產開發公司出租地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？

答：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

4．以不動產投資是否征收土地增值稅？

答：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。5．房地產開發企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，企業所得稅上如何處理？

答：根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產屬于未完工產品的，不動產預售收入應按規定的計稅毛利率計征企業所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產開發的有關稅收規定。

6．房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅？如果繳納，該如何確定房產稅的原值？

答：國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。

在房產原值的確認上，分不同時段計算并交納房產稅。2009年1月1日至2010年12月21日應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定進行調整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應按照財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

7．房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠30%的價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎？

答：據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576 號）規定，所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。