房地產開發各環節稅收政策匯集

一、取得土地環節

1.土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收(具體稅率參照當地規定)。

案例：某房地產開發企業2014年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2014年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2014年應繳納多少土地使用稅?

分析：該企業應從2014年11月起申報繳納土地使用稅，2014年應繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2.印花稅(土地出讓或轉讓合同)：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前江蘇省規定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1.印花稅(設計合同)：建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同)：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同)：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1.營業稅(銷售不動產)：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2.土地增值稅(預征)：除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。

3.企業所得稅(未完工開發產品)：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:

(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2014年4月開始預售，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅?(假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業位于地級市，當地規定計稅毛利率為10%)

分析：該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000×5%=500萬元，城建稅500×7%=35萬元，教育費附加500×3%=15萬元，地方教育費附加500×1%=5萬元，土地增值稅10000×2%=200萬元，合計755萬元。應納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元，應繳納企業所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同)：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1.企業所得稅(完工開發產品)：

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(2)開發產品已開始投入使用。

(3)開發產品已取得了初始產權證明。

在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤2014年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業該如何繳納企業所得稅?

分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬，應納稅所得額=-2300+7500=5200萬，應繳納企業所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算)：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

常見問題解答

1.應收房款欠款是否繳納營業稅?如房地產公司銷售了一套房屋給業主，按照合同2009年底應收房款100萬，業主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業稅，還是在實際收到時繳納營業稅?

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)第二十四條規定，條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業收入，依法繳納營業稅。

2.房地產企業代收費用是否需繳納營業稅?

答：根據《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外收費，《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：營業稅條例

所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;(三)所收款項全額上繳財政。

如果為符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，則不并入營業額征收營業稅，否則應作為價外收費，全額計征營業稅。

3.房地產開發公司出租地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅?

答：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

4.以不動產投資是否征收土地增值稅?

答：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)

作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企

業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。

5.房地產開發企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，企業所得稅上如何處理?

答：根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規定，企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產屬于未完工產品的，不動產預售收入應按規定的計稅毛利率計征企業所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產開發的有關稅收規定。

6.房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅?如果繳納，該如何確定房產稅的原值?

答：國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第四項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。

在房產原值的確認上，分不同時段計算并交納房產稅。2009年1月1日至2014年12月21日應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)的規定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定進行調整或重新評估房屋原價。從2014年12月21日起，應按照財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2014]121號)的規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

7.房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠30%的價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎?

答：據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》(國稅函[2008]576

號)規定，所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。