第一篇：房地產開發各環節稅收政策詳解之預售階段

房地產開發各環節稅收政策詳解之預售階段

房地產開發產品房預售，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。它與現房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售階段其實與施工階段對房地產開發來說應該是同一個階段，但由于房地產企業預售收入稅務處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。

為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種均作出了規定。

（一）營業稅

1、房地產企業是營業稅納稅義務人

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。房地產企業預售開發產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業稅納稅義務人。

2、計稅依據

營業稅的計稅依據即納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

因此，房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規定繳納營業稅，自覺履行營業稅納稅義務，否則存在涉稅風險。但房地產開發企業的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業稅的，否則應該作為“價外費用”繳納營業稅。

3、視同銷售

新《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

4、納稅義務時間

《實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

（二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”

由于房地產企業開發經營的行業特點，商品房都是按照項目一次性開發，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現銷售前，由于許多工程未進行結算，要準確地計算該項目每一批商品房實現的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規定進行預征，待該期商品房全部或基本實現銷售后進行結算，才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預繳制度。

預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規定核定的應繳納稅款。首先，沒有按照規定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務部門發現納稅人沒有按照規定申報繳納預繳稅款時，應該按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規定加收滯納金。如果納稅人在限期內仍不繳納稅款，稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規定處理：納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規定采取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產項目為4.5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）要求各地提高預征率，該文規定，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。此后各地陸續規定，提高了土地增值稅預征率。

（三）企業所得稅

（1）預收收入負有納稅義務

《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

因此，房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，負有企業所得稅納稅義務。

（2）預收收入應納稅所得額的計算方法

國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%.

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（3）預售階段廣告費、業務宣傳費、業務招待費的稅務處理

原國稅發[2006]31號文件規定：“廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

1、開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

2、新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

新國稅發[2009]31號文部不再限制預售收入作為計算廣告費、業務宣傳費、業務招待費的基數；取消了相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，向后結轉期限最長不得超過3個納稅年度的限制。

（4）預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題

1、月度或季度申報時，不得扣除。

《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

因此，在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。

2、年度所得稅匯算清繳時，可以扣除。

企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。因此，在年度企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

此外，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發生時間為依據判斷，即：納稅義務時間發生，則屬于發生期費用；納稅義務時間尚未發生，則不屬于繳納當期費用（如預繳稅款）。營業稅中已經講到，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。

例：某市某房地產企業2009年取得預售房屋款項1000萬元，該市規定房地產企業預售業務所得稅的預計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預征比例為2%。

分析：該房地產企業在預售業務所得稅時應作如下處理：預收款項的毛利是150萬元（1000×15%），應交的營業稅是50萬元（1000×5%），應交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+55×3%），預交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預售業務應調整的應納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產企業預售業務應預交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。

（4）產生時間性差異的處理

企業會計準則對預售業務不確認收人，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”，貸記“所得稅費用”，同時要調整該年度的應納稅額。

（四）印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

（五）城鎮土地使用稅

房地產開發企業預售階段城鎮土地使用稅稅務處理同拿地階段。

（六）房產稅

產開發企業預售階段房產稅稅務處理涉及、施工階段階段。

第二篇：房地產開發各環節稅收政策

房地產開發各環節稅收政策

一、取得土地環節

1．土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收（具體稅率參照當地規定）。

案例：某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？

分析：該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花稅（土地出讓或轉讓合同）：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3．契稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前規定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1．印花稅（設計合同）：建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2．印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3．印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1．營業稅（銷售不動產）：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2．土地增值稅（預征）：除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。3．企業所得稅（未完工開發產品）：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預售，4－6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅？（假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1％，該企業位于地級市，當地規定計稅毛利率為10%）

分析：該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000×5％＝500萬元，城建稅500×7%＝35萬元，教育費附加500×3%＝15萬元，地方教育費附加500×1％＝5萬元，土地增值稅10000×2％＝200萬元，合計755萬元。應納稅所得額＝-50＋10000×10％－755＝195萬元，應繳納企業所得稅＝195×25％＝48.75萬元

4．印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1．企業所得稅（完工開發產品）： 開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業該如何繳納企業所得稅？

分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500（10500-30000×10％）萬，應納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應繳納企業所得稅＝5200×25％＝1300萬元。

2．土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。常見問題解答 1．應收房款欠款是否繳納營業稅？如房地產公司銷售了一套房屋給業主，按照合同2009年底應收房款100萬，業主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業稅，還是在實際收到時繳納營業稅？

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第二十四條規定，條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業收入，依法繳納營業稅。

2．房地產企業代收費用是否需繳納營業稅？

答：根據《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外收費，《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：營業稅條例所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（一）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，則不并入營業額征收營業稅，否則應作為價外收費，全額計征營業稅。

3．房地產開發公司出租地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅？

答：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

4．以不動產投資是否征收土地增值稅？

答：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。5．房地產開發企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，企業所得稅上如何處理？

答：根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產屬于未完工產品的，不動產預售收入應按規定的計稅毛利率計征企業所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產開發的有關稅收規定。

6．房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅？如果繳納，該如何確定房產稅的原值？

答：國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。

在房產原值的確認上，分不同時段計算并交納房產稅。2009年1月1日至2010年12月21日應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定進行調整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應按照財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

7．房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠30%的價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎？

答：據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576 號）規定，所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。

第三篇：房地產開發各環節稅收政策

房地產開發各環節稅收政策

一、取得土地環節

1.土地使用稅:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定稅率計算征收(具體稅率參照當地規定)。

案例:某房地產開發企業2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米,土地出讓金為34000萬元,合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅? 分析:該企業應從2010年11月起申報繳納土地使用稅,2010年應繳納2個月土地使用稅:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花稅(土地出讓或轉讓合同):對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅:國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前江蘇省規定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1.印花稅(設計合同):建設工程勘察設計合同,包括勘察、設計合同,按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同):建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同,按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同):銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同,按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1.營業稅(銷售不動產):納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,按照營業額和規定的稅率計算應納稅額,銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2.土地增值稅(預征):除普通標準住宅不實行預征外,對其他各類商品房,均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件,經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。

3.企業所得稅(未完工開發產品):企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。

(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。(3)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地產開發企業開發某樓盤,尚未完工,2010年4月開始預售,4-6月共取得預收收入10000萬元,6月利潤表反映利潤總額為-50萬元,以前均盈利,該企業應繳納多少企業所得稅?(假設國家規定企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%,該企業位于地級市,當地規定計稅毛利率為10%)分析:該企業預收收入10000萬元,應繳納營業稅10000×5%=500萬元,城建稅500×7%=35萬元,教育費附加500×3%=15萬元,地方教育費附加500×1%=5萬元,土地增值稅10000×2%=200萬元(注:本案例來自江蘇地稅局,江蘇省土地增值稅預征率為2%,所以本案例按2%計算。),合計755萬元。應納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元,應繳納企業所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同):對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1.企業所得稅(完工開發產品):開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(2)開發產品已開始投入使用。(3)開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。案例:如某房地產開發企業開發某樓盤2010年12月完工,之前已預收房款30000萬元,之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅,12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元,完工后計算出實際毛利額為10500萬元,那么該企業該如何繳納企業所得稅? 分析:實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬,應納稅所得額

=-2300+7500=5200萬,應繳納企業所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算): 納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算:(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:(1)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形,應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中,發現納稅人符合核定征收條件的,應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

第四篇：房地產開發各環節稅收政策詳解

房地產開發各環節稅收政策詳解之設計、施工階段

設計施工階段是開發商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮土地使用稅等稅務事項。

（一）印花稅

房地產開發階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產保險合同等合同。

甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花；

建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花；

建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花；

借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花；

財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。

（二）代扣代繳涉稅事項

房地產設計，施工期間涉及的營業稅事項，主要包括：對外支付款項時營業稅、企業所得稅代扣代繳問題。

一、營業稅

根據《國家稅務總局關于執行稅收協定特許權使用費條款有關問題的通知》（國稅函[2009]507號）規定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業服務的機構或個人提供的相關服務所取得的款項”應為勞務活動所得，不應是特許權使用費。對外支付款項的營業稅代扣代繳問題，主要發生與接受境外上述勞務時的涉稅事項。

1、接受境外建筑設計勞務屬于營業稅應稅范圍

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。

《營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局第52號令）第四條規定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務，是指提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內。

因此，境內房地產企業接受境外建筑設計勞務，屬于應發生營業稅納稅義務的勞務。

2、代扣代繳義務的判斷

《暫行條例》第十一條規定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。

因此，企業發生對外支付建筑設計勞務款項時，要判斷企業是否負有代扣代繳義務，應向發生業務的境外單位或者個人確認其境內是否存在經營機構或境內代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務。

3、代扣代繳義務發生時間

《暫行條例》第十二條規定：營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

《暫行條例》第十二條規定還規定：營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務，并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。

4、代扣代繳營業稅稅款的計算

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額＝營業額×稅率。

因此，企業計算代扣代繳應納稅額時，也按上述公式確認，準確確認應稅行為的營業額以及稅率。營業額以及稅率的確認與境內企業和單位發生應稅行為是一致的。

二、企業所得稅

根據《企業所得稅法實施條例》第三十八條“對非居民企業在中國境內取得工程作業和勞務所得應繳納的所得稅，稅務機關可以指定工程價款或者勞務費的支付人為扣繳義務人”的規定，境內房地產企業還應履行扣繳義務代扣代繳該境外勞務的企業所得稅。

（三）甲供材料的營業稅事項

《實施細則》第七條規定，“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。”第十六條規定，“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。”

《實施細則》沒有明確規定裝飾工程中甲供材要不要不并入營業額征收營業稅。而根據2006年8月17日《財政部、國家稅務總局關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）文的規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。因此，除了裝飾勞務以外的“建筑業”的甲供材料（包括甲方提供設備的情形）需要并入施工方的計稅營業額征收營業稅。

從上述法規可以看到，施工企業應按含甲供材料金額開具建筑施工發票給建設方（房地產開發企業），建設方歸集為開發成本。但甲供材料是建設方購買了，建設方應注意重復入在開發成本的問題。

（四）計稅成本的核算

計稅成本是指企業在開發、建造開發產品過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

1、計稅成本對象的確定原則

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定：

成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。其確認原則包括以下六項：

（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

此外，企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

2、計稅成本的內容

國稅發[2009]31號為房地產企業的計稅成本主要歸類為以下六類：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

3、計稅成本核算的一般步驟

計稅成本核算一般分以下五個步驟：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

4、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法

共同成本和不能分清負擔對象的間接成本應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有以下幾種：

（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

5、特定成本的分配方法

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

6、以非貨幣交易方式取得土地使用權情況下計稅成本的確定

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

7、可以預提的三項計稅成本

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

（五）城鎮土地使用稅

房地產開發企業設計、施工階段的城鎮土地使用稅同取得土地階段。

（六）房產稅

《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條明確規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。” 業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”第十九條還明確：“納稅人自建的房屋，因此，施工期間不予征稅的臨時性建筑物必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

房地產開發各環節稅收政策詳解之預售階段

房地產開發產品房預售，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。它與現房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售階段其實與施工階段對房地產開發來說應該是同一個階段，但由于房地產企業預售收入稅務處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。

為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種均作出了規定。

（一）營業稅

1、房地產企業是營業稅納稅義務人

《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。房地產企業預售開發產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業稅納稅義務人。

2、計稅依據

營業稅的計稅依據即納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。

價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

因此，房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規定繳納營業稅，自覺履行營業稅納稅義務，否則存在涉稅風險。但房地產開發企業的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業稅的，否則應該作為“價外費用”繳納營業稅。

3、視同銷售

新《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

（3）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

4、納稅義務時間

《實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。

（二）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”

由于房地產企業開發經營的行業特點，商品房都是按照項目一次性開發，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現銷售前，由于許多工程未進行結算，要準確地計算該項目每一批商品房實現的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規定進行預征，待該期商品房全部或基本實現銷售后進行結算，才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預繳制度。

預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規定核定的應繳納稅款。首先，沒有按照規定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務部門發現納稅人沒有按照規定申報繳納預繳稅款時，應該按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規定加收滯納金。如果納稅人在限期內仍不繳納稅款，稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規定處理：納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規定采取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產項目為4.5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）要求各地提高預征率，該文規定，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。此后各地陸續規定，提高了土地增值稅預征率。

（三）企業所得稅

（1）預收收入負有納稅義務

《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

因此，房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，負有企業所得稅納稅義務。

（2）預收收入應納稅所得額的計算方法

國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。“

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%.

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

（3）預售階段廣告費、業務宣傳費、業務招待費的稅務處理

原國稅發[2006]31號文件規定：“廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

1、開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，2、新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。“

新國稅發[2009]31號文部不再限制預售收入作為計算廣告費、業務宣傳費、業務招待費的基數；取消了相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，向后結轉期限最長不得超過3個納稅的限制。

（4）預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題

1、月度或季度申報時，不得扣除。

《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

因此，在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。

2、所得稅匯算清繳時，可以扣除。

企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。因此，在企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

此外，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發生時間為依據判斷，即：納稅義務時間發生，則屬于發生期費用；納稅義務時間尚未發生，則不屬于繳納當期費用（如預繳稅款）。營業稅中已經講到，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務發生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質，可以在繳納發生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。

例：某市某房地產企業2009年取得預售房屋款項1000萬元，該市規定房地產企業預售業務所得稅的預計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預征比例為2%。

分析：該房地產企業在預售業務所得稅時應作如下處理：預收款項的毛利是150萬元（1000×15%），應交的營業稅是50萬元（1000×5%），應交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+50×3%），預交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預售業務應調整的應納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產企業預售業務應預交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。

（4）產生時間性差異的處理

企業會計準則對預售業務不確認收人，而稅法規定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”，貸記“所得稅費用”，同時要調整該的應納稅額。

（四）印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

（五）城鎮土地使用稅

房地產開發企業預售階段城鎮土地使用稅稅務處理同拿地階段。

（六）房產稅

房地產開發企業預售階段房產稅稅務處理涉及、施工階段階段。房地產開發各環節稅收政策詳解之竣工銷售階段

房地產企業竣工銷售階段一般發生以下事項：開發產品已達到交付條件，房地產企業向業主交付房產，財務處理上結轉銷售收入和銷售成本；與施工方進行竣工結算，房地產企業確認竣工結算報告后，向施工方支付工程結算價款。此時，一般開發項目的開發成本基本可以確認。房地產開發商在項目竣工銷售環節，涉及到的地方稅種主要有：企業所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種。

一、企業所得稅

（一）完工時的稅務處理

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

因此，納稅人應注意開發產品是否符合完工條件，如達到完工條件，應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，企業所得稅匯算清繳時，實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額作納稅調整。

（二）完工條件的判斷

國稅發[2009]31號規定了關于完工產品的確認的三個條件：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始就應進行完工時的稅務處理。

2009年6月26日，國家稅務總局下發了《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）一文，對《海南省國家稅務局關于海南永生實業投資有限公司偷稅案中如何認定開發產品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發[2009]121號）批復中，強調房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發產品只要符合上述條件之一的，用時均應視為已經完工。并解釋到“開發產品開始投入使用”是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。

《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）再次重申了這一問題。文件規定，根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定的精神，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時計入當年（完工）應納稅所得額。

但在實務中很多開發企業已經已經符合開發產品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結轉收入，例如雖為業務辦理了交房手續，但以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間；以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，推遲收入確認時間等等。

（三）申報時的注意事項

國稅發[2009]31號，房地產企業開發產品完工時，在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料，例如差異調整的稅務鑒證報告、開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

案例：A房地產企業，開發A項目，2008年簽訂預售合同，取得預售收入2500萬，2009年竣工完成，開發產品竣工證明材料已報房地產管理結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，部門備案，但未未交付給業主。2009年A項目又預收收入6500萬元。A企業各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業稅，不考慮期間費用。

分析：根據國稅發[2009]31號規定，A項目已符合文件規定的其中一個完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時企業應結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當應納稅所得額。2009年的預售收入，所得稅匯算時不能按照預計計假設A項目已知實際計稅成本為4500萬元，則A項目匯算清繳應納稅所得額＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1175（萬元）。

二、土地增值稅 稅毛利率15%進行計算。而在2008預收款2500萬元按照預計計稅毛利率在匯算清繳中作過納稅調整，則在2009作納稅調減處理。

（一）征稅對象及范圍

《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經營者。

上述規定了土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。

（二）清算條件

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。

1、自行清算

國稅發[2009]91號第九條條規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2、要求清算

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省級稅務機關規定的其他情況。

（三）清算單位

《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。

《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

國稅發[2009]91號第十七條規定，清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（四）土地增值稅的計算

1、基本計算規定

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收.增值額=轉讓房地產所取得的收入—扣除項目金額

增值率=增值額÷扣除項目金額

應納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

2、收入解析

《條例》第二條 轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。

企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；② 由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3、扣除項目解析

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本，費用；

（三）新建房及配套設施的成本，費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）。

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

（二）開發土地和新建房及配套設施（簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等）②前期工程費（包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費）④基礎設施費（包括開發小區內道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等工程發生的支出）⑤公共配套設施費（包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出）⑥開發間接費用（是指直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用，按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條

（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅（不包括銷售不動產繳納的印花稅）。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（五）對從事房地產開發的納稅人可按

（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

4、計算扣除項目金額應遵循的原則

（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的（期間費用除外）。

（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（5）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

三、城鎮土地使用稅

《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第一款規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。可見，房地產企業要將全部開發商品房交付之后，開發商品房占用土地的城鎮土地稅納稅義務才全部轉移給購房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當月期間，房地產開發企業對開發商品房占用土地均負有城鎮土地使用稅納稅義務。在開發產品全部交付給業主次月起，房地產企業就不存在開發商品房占用土地的城鎮土地稅納稅義務

案例：某房地產企業2008年8月因商品房開發征用土地10萬平方米，國有土地使用權出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國有土地使用權權證書。同年9月開始開發，2009年6月銷售5萬平方米。已售商品房《國有土地使用權分割轉讓證明書》合計分割土地面積1.5萬平方米，2010年6月剩余月份全部房產銷售并交付，已售商品房《國有土地使用權分割轉讓證明書》合計分割土地面積10萬平方米。則2008年應納城鎮土×6×年單位稅額/12；2010年1-6月應納土地增值稅（10-1.5）×6×年單位稅額/12；房產全部交付之后開發商品房占用土地無須再納城鎮土地使用稅。

四、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

五、房產稅

根據財稅地[1986]8號規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

因此，如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。地使用稅=10×5×年單位稅額/12；2009年1-6月應納城鎮土地使用稅=10×6×年單位稅額/12；2009年7月-12應納城鎮土地使用稅=（10-1.5）

第五篇：房地產開發各環節稅收政策匯集

房地產開發各環節稅收政策匯集

一、取得土地環節

1.土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅率計算征收(具體稅率參照當地規定)。

案例：某房地產開發企業2014年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2014年10月25日。當地土地使用稅稅率為4元/平米。那么2014年應繳納多少土地使用稅?

分析：該企業應從2014年11月起申報繳納土地使用稅，2014年應繳納2個月土地使用稅：56000×4×2/12=37333.33元。

2.印花稅(土地出讓或轉讓合同)：對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3.契稅：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。目前江蘇省規定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、設計施工環節

1.印花稅(設計合同)：建設工程勘察設計合同，包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2.印花稅(建安合同)：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3.印花稅(借款合同)：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產銷售環節

1.營業稅(銷售不動產)：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額，銷售不動產稅率為5%。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2.土地增值稅(預征)：除普通標準住宅不實行預征外，對其他各類商品房，均實行預征。普通標準住宅是指由政府指定的房地產開發公司開發、按照當地政府部門規定的建筑標準建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標準住宅須由房地產開發公司憑有關文件，經當地主管稅務部門審核后確認。

土地增值稅預征的計稅依據為納稅人轉讓房地產取得的收入。

3.企業所得稅(未完工開發產品)：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:

(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

(3)開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤，尚未完工，2014年4月開始預售，4-6月共取得預收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前均盈利，該企業應繳納多少企業所得稅?(假設企業土地增值稅預征率為3%、城建稅稅率7%、教育費附加3%、地方教育費附加1%，該企業位于地級市，當地規定計稅毛利率為10%)

分析：該企業預收收入10000萬元，應繳納營業稅10000×5%=500萬元，城建稅500×7%=35萬元，教育費附加500×3%=15萬元，地方教育費附加500×1%=5萬元，土地增值稅10000×2%=200萬元，合計755萬元。應納稅所得額=-50+10000×10%-755=195萬元，應繳納企業所得稅=195×25%=48.75萬元

4.印花稅(商品房銷售合同)：對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環節

1.企業所得稅(完工開發產品)：

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(2)開發產品已開始投入使用。

(3)開發產品已取得了初始產權證明。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

案例：如某房地產開發企業開發某樓盤2014年12月完工，之前已預收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業該如何繳納企業所得稅?

分析：實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額為7500(10500-30000×10%)萬，應納稅所得額=-2300+7500=5200萬，應繳納企業所得稅=5200×25%=1300萬元。

2.土地增值稅(清算)：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)各省轄市地方稅務機關規定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

常見問題解答

1.應收房款欠款是否繳納營業稅?如房地產公司銷售了一套房屋給業主，按照合同2009年底應收房款100萬，業主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在2009年申報營業稅，還是在實際收到時繳納營業稅?

答：《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)第二十四條規定，條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，納稅人應當按照合同確定的付款日期確認營業收入，依法繳納營業稅。

2.房地產企業代收費用是否需繳納營業稅?

答：根據《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外收費，《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定：營業稅條例

所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：(一)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;(三)所收款項全額上繳財政。

如果為符合規定條件的政府性基金或者行政事業性收費，則不并入營業額征收營業稅，否則應作為價外收費，全額計征營業稅。

3.房地產開發公司出租地下車位使用權，與業主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應當繳納土地增值稅?

答：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

4.以不動產投資是否征收土地增值稅?

答：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)

作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企

業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。

5.房地產開發企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，企業所得稅上如何處理?

答：根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規定，企業以買別墅送汽車的方式銷售不動產的，不屬于捐贈行為，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分攤確認各項的銷售收入。銷售的不動產屬于未完工產品的，不動產預售收入應按規定的計稅毛利率計征企業所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產開發的有關稅收規定。

6.房產開發公司將自己開發的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產稅?如果繳納，該如何確定房產稅的原值?

答：國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第四項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產稅。開發企業利用商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳納房產稅。作為自用的售樓部，根據《房產稅暫行條例》的相關規定，按照其售樓部房產原值的70%作為房產稅應納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產稅。

在房產原值的確認上，分不同時段計算并交納房產稅。2009年1月1日至2014年12月21日應按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)的規定，即對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿的固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據相關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定進行調整或重新評估房屋原價。從2014年12月21日起，應按照財政部、國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2014]121號)的規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

7.房地產開發企業與商店購買者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠30%的價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎?

答：據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》(國稅函[2008]576

號)規定，所述行為其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。