第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及

征稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標(biāo)管理流程

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國(guó)家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。

一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等），但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。

（1）契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。

應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率

（2）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。

應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%

注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。

年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預(yù)售階段：需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（1）營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。

銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用×5%（2）營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅額×7%

教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額×3%

（3）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。

（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)以及國(guó)稅函 [2008]299號(hào)規(guī)定預(yù)繳

每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營(yíng)業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費(fèi)用）×22%

備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。

四、當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)（詳見國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文）。

每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%

應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—以年年度彌補(bǔ)虧損

五、項(xiàng)目銷售達(dá)到85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、計(jì)算增值額 增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

2、計(jì)算增值率 增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額

3、依據(jù)增值率確定適用稅率。

4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率

（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

三通一平是房地產(chǎn)專用語(yǔ)，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同

1、前期考察報(bào)告委托協(xié)議

包括對(duì)市場(chǎng)、工程建設(shè)營(yíng)利性等分析的考察報(bào)告

2、土地使用權(quán)的取得

《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》※ 《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》※

根據(jù)取得方式不同可能會(huì)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。

3、房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì) 《營(yíng)銷策劃合同》

《建設(shè)工程勘查合同》※ 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》※

《建設(shè)工程環(huán)境評(píng)價(jià)委托合同》

4、房地產(chǎn)工程施工階段

《建設(shè)工程招標(biāo)合同》及相關(guān)文件

《建設(shè)工程施工合同》※（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、消防等施工合同）及補(bǔ)充協(xié)議（如承諾函）《建設(shè)工程監(jiān)理合同》※ 《建設(shè)工程裝飾合同》※ 《建設(shè)工程采購(gòu)協(xié)議》 《綠化工程施工合同》 《建設(shè)工程保險(xiǎn)合同》 《建設(shè)工程融資合同》

以及在工程施工過程中可能會(huì)涉及工程場(chǎng)所臨時(shí)建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。

5、房屋交易階段

《認(rèn)購(gòu)書》※或《房屋預(yù)訂合同》 《商品房買賣合同》※ 《銷售代理協(xié)議》※

6、物業(yè)管理

《前期物業(yè)管理協(xié)議》※

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房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉(zhuǎn)）

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

（一）兩種類型：

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立（新設(shè)公司）。辦理工商登記（取得資質(zhì)）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門備案。

（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）

（二）具體合同：

1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議

2、項(xiàng)目建議書（說(shuō)明以下內(nèi)容：開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊(cè)資本），交主管部門申請(qǐng)立項(xiàng)審批，經(jīng)批準(zhǔn)允許建設(shè)的，下發(fā)給批準(zhǔn)文件。

3、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計(jì)劃）

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)委托協(xié)議

環(huán)境影響評(píng)價(jià)委托合同

建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

建設(shè)工程勘察合同

建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套 報(bào)審市政配套方案

上述一、二的申報(bào)程序：

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書

獲取選址規(guī)劃意見通知書

可行性研究報(bào)告的編制及申請(qǐng)審批

申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書

申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案

申報(bào)初步設(shè)計(jì)

獲取初步設(shè)計(jì)批復(fù)

申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

辦理拆遷許可證

三、土地使用權(quán)的取得

（一）、協(xié)議或招投標(biāo)、拍賣方式取得：

1、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓（1）招投標(biāo)

程序：A由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制招標(biāo)文書，由土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告；

B投標(biāo)者按招標(biāo)文書規(guī)定交付投標(biāo)保證金，提供投標(biāo)文書，參加投標(biāo)； C由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，并在決標(biāo)之日起七日內(nèi)向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，向未中標(biāo)者退還其投標(biāo)保證金（不計(jì)利息）；

D中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

E中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同。

（2）拍賣

程序：A由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告；

B土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣； C競(jìng)投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競(jìng)投；

D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當(dāng)場(chǎng)宣布競(jìng)投得主，并向其他競(jìng)投者退還拍賣保證金（不計(jì)利息）；

E競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；

F競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同。

（3）協(xié)議出讓

（4）掛牌交易方式

2、國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

3、集體土地的征用，辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)標(biāo)文件 征地協(xié)議

（二）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（通過收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)來(lái)間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式：

（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或并購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益（合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓）

轉(zhuǎn)讓程序：向董事會(huì)提出申請(qǐng)、召集股東會(huì)作出決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢修改公司章程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合作合同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 股東大會(huì)決議

（三）涉及法律 城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實(shí)施細(xì)則、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知、關(guān)于辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)問題的通知、招標(biāo)投標(biāo)法

四、拆遷安置 房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議

法律：城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

五、工程施工

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作（領(lǐng)施工許可證）

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

1、施工合同

建設(shè)工程施工合同

建筑裝飾工程施工合同

建筑安裝工程施工合同

2、監(jiān)理合同

3、采購(gòu)合同

4、保險(xiǎn)合同

（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

1、單項(xiàng)工程驗(yàn)收

2、綜合驗(yàn)收

（六）、法律

建筑法、招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法

第二部分：商品房銷售

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認(rèn)購(gòu)書）

房地產(chǎn)代理銷售合同

商品房買賣合同

法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

第三部分：物業(yè)管理

一、物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

法律：物業(yè)管理?xiàng)l例

*********************************************** 房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項(xiàng)

仔細(xì)研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：

1、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；

2、建筑工程承包合同；

3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；

4、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

6、建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

8、商品房（預(yù)）銷售合同。

一、所有合同的簽訂都應(yīng)注意的問題(基本原則)

1、主體是否合法，是否具有相應(yīng)的主體資格。具體應(yīng)該包括：對(duì)方是否具有相應(yīng)的資質(zhì)、是否具有履約能力、信譽(yù)狀況等。

2、合同內(nèi)容不得違反國(guó)家的禁止性規(guī)定。這就要求法務(wù)人員對(duì)國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細(xì)的了解。

3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應(yīng)對(duì)合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履約期限、履約方式、交付地點(diǎn)等都應(yīng)該加以約定，且約定應(yīng)盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。

4、對(duì)有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任（包括合同的解除）。對(duì)我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對(duì)較輕的違約責(zé)任；對(duì)對(duì)方條款的審查，則恰恰相反。

5、應(yīng)約定爭(zhēng)議管轄權(quán)條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達(dá)成一致的，則應(yīng)約定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。

6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機(jī)關(guān)對(duì)涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。

7、對(duì)方的簽約人人是否具備相應(yīng)的權(quán)限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應(yīng)該要求簽約人出示相應(yīng)的證明文件，并仔細(xì)核查證明文件。

8、簽章應(yīng)包括對(duì)方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。如果對(duì)方公章為法人的分支機(jī)構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，還應(yīng)要求其提供所屬法人機(jī)構(gòu)的授權(quán)書。對(duì)方為自然人的，簽章應(yīng)由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應(yīng)清晰完整。

9、合同落款處應(yīng)有簽訂的具體時(shí)間。簽約人簽字時(shí)也應(yīng)留下具體的時(shí)間。

10、盡量爭(zhēng)取對(duì)方提供合同擔(dān)保。如約定了擔(dān)保條款，還應(yīng)注意擔(dān)保條款是否可以得到落實(shí)：如由擔(dān)保人提供擔(dān)保的，應(yīng)審查擔(dān)保人是否有擔(dān)保資格和擔(dān)保能力；如提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)審查擔(dān)保財(cái)產(chǎn)是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財(cái)產(chǎn)必須辦理登記）。

11、合同附件應(yīng)與主合同相一致。

12、合同訂立之后如要變更，應(yīng)采取書面形式。

二、房地產(chǎn)合同應(yīng)注意的問題

對(duì)于上面已經(jīng)敘述過的內(nèi)容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進(jìn)行表述，僅敘述該類合同的個(gè)性事項(xiàng)。

（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同（在該類合同中，設(shè)我方為受讓方）

1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機(jī)關(guān)，應(yīng)注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等名義出讓土地的無(wú)效。如果出讓方為民事主體的，應(yīng)注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。

2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。

3、在合同中應(yīng)該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明

4、應(yīng)注意出讓土地的價(jià)格不得低于當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)否則合同無(wú)效。

5、在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，6、應(yīng)對(duì)出讓方式加以明確規(guī)定。

7、應(yīng)盡量規(guī)定價(jià)金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時(shí)進(jìn)行。

（二）建筑工程承包合同 設(shè)我方為發(fā)包方。

1、審查承包方的資質(zhì)。除應(yīng)審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會(huì)信譽(yù)、財(cái)務(wù)情況外，還應(yīng)該審查承包方是否具備法人資格，因?yàn)檫@涉及到工程事故責(zé)任的分擔(dān)等問題。同時(shí)還應(yīng)注意承包方的二級(jí)公司和工程處不能對(duì)外簽訂合同。

2、合同中應(yīng)對(duì)下列問題進(jìn)行明確的規(guī)定：雙方一般責(zé)任、施工組織設(shè)計(jì)和工期、質(zhì)量與檢驗(yàn)、合同價(jià)款及支付方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更、竣工與結(jié)算等。

3、下列問題的規(guī)定尤其應(yīng)重視：1)明確規(guī)定合同價(jià)款及其計(jì)算方式2）保修期的長(zhǎng)短，同時(shí)應(yīng)規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標(biāo)準(zhǔn)。4）材料設(shè)備供應(yīng)的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、質(zhì)量等級(jí)、提供的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)該具體而且明確。同時(shí)應(yīng)約定供應(yīng)方承擔(dān)的具體責(zé)任。還應(yīng)約定供應(yīng)材料和設(shè)備的結(jié)算方法

4、應(yīng)對(duì)是否允許分包進(jìn)行規(guī)定，如允許，則應(yīng)盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時(shí)禁止分包單位再分包。

5、應(yīng)對(duì)工程的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行明確規(guī)定。

6、應(yīng)規(guī)定：“施工方在竣工后應(yīng)該在交房同時(shí)提交施工技術(shù)資料，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向發(fā)包方繳納工程總價(jià)款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時(shí)把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。

（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

1、前期審查應(yīng)著重審查以下幾方面內(nèi)容：

1）合作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項(xiàng)目開發(fā)所需的審批文件

2、合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：

1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項(xiàng)目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均需對(duì)其公司的組織形式、主要機(jī)構(gòu)如股東會(huì)董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理人員及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行約定；

2）成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；

3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；

4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；

5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；

6）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照； 7）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)約定分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)算以及分配方式；

8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為； 9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；

10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。11）應(yīng)付項(xiàng)目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。

12）應(yīng)對(duì)合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。

（四）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同

1、前期審查主要有兩方面

1)審查拆遷房屋是否符合安置補(bǔ)償條件。違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應(yīng)的民事能力。

2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容

1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。

2）被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。

3）拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。

5）違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

1、前期工作

如果我方為出讓方，則應(yīng)該做以下工作

１）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)； ２）辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

３）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

５）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應(yīng)審查以下內(nèi)容

1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證； 2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

3）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；

4）轉(zhuǎn)讓人是否是項(xiàng)目所有人。

2、合同中所應(yīng)注意的事項(xiàng)

1）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等； 2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；

3）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)； 4）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；

5）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意； 6）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用，包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；

7）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；

8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；

9）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)（銷）售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法；

10）以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。

（六）建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；

1、審查對(duì)方資質(zhì)。

2、雖然采購(gòu)合同可以采用口頭形式，但在實(shí)踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭(zhēng)議。

3、合同條款注意事項(xiàng)

1）注意合同的格式，在采購(gòu)合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對(duì)供方是比較有利的，如果我們作為需方來(lái)簽訂此類格式合同，要注意對(duì)方提供的合同中有沒有免除或限制供方責(zé)任的條款，如果有，一定要求其說(shuō)明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。2）對(duì)于采購(gòu)物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、單價(jià)、數(shù)量等都要詳細(xì)明確地規(guī)定，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗(yàn)貨時(shí)核對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量。

3）應(yīng)對(duì)交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運(yùn)輸過程中的風(fēng)險(xiǎn)留給供貨方。

4）應(yīng)規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。

5）明確違約責(zé)任。對(duì)采購(gòu)物資的品牌、型號(hào)、等級(jí)、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動(dòng)造成違約責(zé)任予以明確規(guī)定。

（七）房地產(chǎn)銷售代理合同； 設(shè)我方為開發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對(duì)方的信譽(yù)外，還應(yīng)注意，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>

2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面 1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。

2）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨(dú)家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。

4）對(duì)代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費(fèi)用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時(shí)間。

6）除在代理合同里設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。

7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實(shí)，我方有權(quán)對(duì)代理銷售方的廣告進(jìn)行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（八）商品房預(yù)（銷）售合同；

1、前期審查應(yīng)著重審查購(gòu)買方的支付能力，對(duì)于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購(gòu)房資格。同時(shí)我方應(yīng)取得國(guó)有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無(wú)效。

2、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。

1）應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)偂⒐梅謹(jǐn)偟龋瑫r(shí)應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。

3）應(yīng)該考慮我方的實(shí)際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間。同時(shí)應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。

4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價(jià)款應(yīng)說(shuō)明每平方米的單價(jià)。同時(shí)規(guī)定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。還應(yīng)規(guī)定購(gòu)買方如逾期未能支付價(jià)款后利益的計(jì)算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。

5）應(yīng)要求購(gòu)買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以及方式。

7）應(yīng)規(guī)定購(gòu)買方購(gòu)買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。

8）應(yīng)規(guī)定購(gòu)買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對(duì)質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。

10）應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進(jìn)行規(guī)定。

資料總結(jié)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出讓合同）

1）海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團(tuán)）公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案——受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且出讓方簽署合同時(shí)并未取得土地使用權(quán)。

2）中國(guó)寶安集團(tuán)股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團(tuán)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。

3）《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究》 a土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時(shí)繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時(shí)繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)轉(zhuǎn)讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隱瞞有關(guān)工程款支付的事實(shí)，就為承包方向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。調(diào)查建設(shè)工程合同的履行情況就會(huì)是受讓人防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。f在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易前，先請(qǐng)律師對(duì)有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行全面調(diào)查，并提供法律意見g我國(guó)現(xiàn)有的信用體系無(wú)法使轉(zhuǎn)讓人準(zhǔn)確判斷受讓人的支付能力，故所有轉(zhuǎn)讓行為都具有潛在支付風(fēng)險(xiǎn)。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，土地使用權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓登記，即使轉(zhuǎn)讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只能向受讓人主張債權(quán)，因此，何時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記成為控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

4）《土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式》a按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)的名義簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià)的，則該價(jià)格條款可被認(rèn)定無(wú)效c因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無(wú)效。比如在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會(huì)因?yàn)槌鲎寴?biāo)的不符合法律規(guī)定而被認(rèn)定無(wú)效

2、建筑工程承包合同；

1）北京興隆公園有限公司與原中國(guó)人民解放軍總后工程總隊(duì)等建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：雙方約定的工程造價(jià)不明確、對(duì)質(zhì)量鑒定單位未約定。

2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。

3）甘肅省敦煌國(guó)際大酒店有限公司與中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案——糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；

4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)算的規(guī)定不一致；b、關(guān)于是否進(jìn)行過招標(biāo)有爭(zhēng)議；c、關(guān)于工程造價(jià)的計(jì)算方式發(fā)生爭(zhēng)議。

5）浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程有限公司建筑工程承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、未約定開工時(shí)間；b、合同履行過程中是否交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭(zhēng)議。

3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；

1）北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團(tuán)公司房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛上訴案——糾紛原因：對(duì)于雙方在合作開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的約定不明確。

2）海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、對(duì)合作期間雙方各自的職責(zé)劃分不明確；b、對(duì)雙方投資的約定不明確。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案——糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地使用權(quán)性質(zhì)審查不明。4）海南省演出公司訴海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房合同糾紛案——糾紛原因：a、分房的具體方法約定不明；b未約定合作開發(fā)期間費(fèi)用的承擔(dān)。5）某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案——糾紛原因：a以土地使用權(quán)作為合作投資的一方，未辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)b未約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。6）上海萬(wàn)順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永新實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案——a合同未對(duì)合同性質(zhì)和效力進(jìn)行約定；b雙方對(duì)投資方式約定不明；c對(duì)合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項(xiàng)目的利潤(rùn)分配不明。

4、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同；

1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學(xué)土地補(bǔ)償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補(bǔ)償款約定發(fā)生爭(zhēng)議。

2）《芻議城市房屋拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛的審理》——a違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇b屋所有權(quán)爭(zhēng)議雙方難以取得一致意見的，筆者認(rèn)為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補(bǔ)償安置好，當(dāng)然，安置的面積的現(xiàn)有價(jià)值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補(bǔ)償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，c被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人d被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。

3）《拆遷安置合同糾紛的處理》——a對(duì)共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價(jià)補(bǔ)償?shù)模蛇M(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭(zhēng)執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。b拆除房屋屬違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進(jìn)行補(bǔ)償。但是如果被拆除的房屋，當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ梢韵硎墚a(chǎn)權(quán)調(diào)換及補(bǔ)償?shù)拇觥?duì)于拆除臨時(shí)建筑物，如果拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補(bǔ)償待遇，但不享有安置待遇。對(duì)于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。c 對(duì)于合同約定的地點(diǎn)、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的解釋處理，對(duì)于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應(yīng)按照《條例》和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同；

1）萬(wàn)順(湖南)置業(yè)發(fā)展有限公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案——雙方失誤原因：出讓方未取得土地使用權(quán)且未完成項(xiàng)目開發(fā)投資總額的25%，違反了國(guó)家的禁止性規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)效。

2）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設(shè)開發(fā)總公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：簽訂合同時(shí)未考察簽約人是否為項(xiàng)目的權(quán)利人，也未深入了解出讓項(xiàng)目的具體情況。

3）《房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的若干法律問題》——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件：（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；（３）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（４）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

6、建設(shè)工程物資采購(gòu)合同；

1）上海華傲電器有限公司清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司購(gòu)銷合同貨款糾紛上訴案——糾紛原因：是否訂立口頭合同無(wú)法達(dá)成一致（應(yīng)訂立書面合同）2）《采購(gòu)瓷磚合同注意事項(xiàng)》——仔細(xì)的閱讀相關(guān)的條款，對(duì)一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實(shí)清楚。以免出現(xiàn)問題時(shí)，解決起來(lái)非常的麻煩。a 要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號(hào)、單價(jià)、數(shù)量，在標(biāo)注產(chǎn)品的數(shù)量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標(biāo)注清楚，方便驗(yàn)貨時(shí)核對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或者市場(chǎng)的公章落實(shí)退補(bǔ)貨原則現(xiàn)在市場(chǎng)上的商家對(duì)于瓷磚的退補(bǔ)貨問題，都會(huì)有一些約定，多長(zhǎng)時(shí)間可以退貨，什么樣的產(chǎn)品可以退貨，也要落實(shí)清楚。c對(duì)于富余的產(chǎn)品或者不夠的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號(hào)的問題。d在訂購(gòu)合同上注明產(chǎn)品的等級(jí)，防止商家以次沖好。適當(dāng)?shù)慕灰恍┒ń穑鹊截浰偷郊液螅?yàn)收無(wú)誤后再付全款。E 同時(shí)最好約定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無(wú)條件退貨，退回定金。

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責(zé)任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨(dú)家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責(zé)任在合同中不明確。2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告。中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對(duì)那些內(nèi)容確定且可能影響到定價(jià)或購(gòu)房人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是、切合實(shí)際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受入說(shuō)明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細(xì)注明；d是對(duì)委托銷售代理機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對(duì)廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。

3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

8、商品房預(yù)（銷）售合同；

1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對(duì)于預(yù)（銷）售合同撤銷前已入住的購(gòu)房者在何種情況下應(yīng)繳納房屋使用費(fèi)的規(guī)定不明確、具體。

2）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應(yīng)退還定金。3）海南新疆尉犁房地產(chǎn)開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權(quán)證，亦未辦理預(yù)（銷）售許可證。

4）湖北武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預(yù)（銷）售商品房糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：對(duì)于遲延交付后的責(zé)任規(guī)定比較明確。5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點(diǎn)：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責(zé)任的免責(zé)條款。

6）李美燕訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計(jì)算方式。

7）李光輝等訴深圳市即達(dá)行國(guó)際投資有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購(gòu)房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)。8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：逾期交房。

9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設(shè)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，即開工建設(shè)，并對(duì)外預(yù)（銷）售房屋，違反了有關(guān)法律規(guī)定。10）益景彬訴上海松風(fēng)房地產(chǎn)公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭(zhēng)房屋預(yù)（銷）售許可證的情況下簽訂預(yù)（銷）售合同，合同應(yīng)為無(wú)效合同

11)趙毅等與上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：開發(fā)商未能全面按照預(yù)（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項(xiàng)

12）重慶市涪陵興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴韋濟(jì)國(guó)等商品房預(yù)（銷）售合同付款糾紛案——開發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。

13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者預(yù)（銷）售房屋，應(yīng)當(dāng)是在取得國(guó)有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證后，才能進(jìn)行房屋預(yù)（銷）售

14）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：無(wú)法按合同約定期限交付房產(chǎn)。

15）《簽合同缺乏應(yīng)有注意房地產(chǎn)公司自擔(dān)過失》——開發(fā)商敗訴原因：認(rèn)購(gòu)協(xié)議與銷售合同不一致應(yīng)以銷售合同為準(zhǔn)，同時(shí)要明確房產(chǎn)的裝修。

16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開發(fā)總公司購(gòu)房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時(shí)間延誤，未約定交樓方式。

17）北京房信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中國(guó)聯(lián)合通信有限公司商品房購(gòu)銷合同上訴案——開發(fā)商失誤原因：中國(guó)聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)審批手續(xù)。

18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產(chǎn)不具備進(jìn)入市場(chǎng)的資格。

19）韓玉軍訴大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：關(guān)于價(jià)款的支付方式未約定清楚。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

1.0 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅： 取得土地使用權(quán)時(shí)繳納（以后銷售房屋也要交）；（2）土地增值稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納（3）營(yíng)業(yè)稅： 銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納；（4）城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅額繳納（5）教育費(fèi)附加： 根據(jù)營(yíng)業(yè)稅額繳納；（6）企業(yè)所得稅： 根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)繳納（7）印花稅： 根據(jù)涉及到的合同金額繳納（8）房產(chǎn)稅：

2.0 各種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)： 2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。n 納稅人

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；(3)房屋買賣；(4)房屋贈(zèng)與；(5)房屋交換。

下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。n 課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。n 稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。n 計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無(wú)論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。n 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。n 減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購(gòu)買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。n 納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。n 征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。n 課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收人和其他收入。n 稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200“以上部分，稅率為60％。每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡(jiǎn)化計(jì)算．應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：

? 土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％； ? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額l00％，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％；

? 土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額=土地增值額x 60％-扣除項(xiàng)目金額×35％。

n 土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓貌疬w用房支出等；②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方

式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅换虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偂Ｒ部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＜{稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

(4)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2.3 營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。

應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。? 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。? 銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn) 征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

? 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。? 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房

屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》 規(guī)定：

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收

入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)

業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5% 2.4 城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國(guó)企業(yè)，暫不征城建稅。

征稅范圍：城建稅在全國(guó)范圍內(nèi)征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。稅率：分別為7%、5%、1% 城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人；二是流動(dòng)經(jīng)營(yíng)無(wú)固定納稅地點(diǎn)的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。2.5教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3％。

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額

稅率為3%。

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國(guó)境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元以下(含3萬(wàn)元)的減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過3萬(wàn)元至10萬(wàn)元以下(含10萬(wàn)元)的，減按27％的稅率征收。

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=每個(gè)納稅的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包括在中國(guó)境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收人，指從事主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動(dòng)服務(wù)收入、營(yíng)運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收人；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收人按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購(gòu)買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營(yíng)虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2％、14％、1．5，6計(jì)算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國(guó)境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者 分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少 補(bǔ)。

2.7外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所

得和其他所得征收的一種稅。課稅對(duì)象

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中

外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和雖未

設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所而有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得的外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國(guó)境內(nèi)，就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國(guó)企

業(yè)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。

應(yīng)納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得。其他所得指利潤(rùn)(股息)、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營(yíng)業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。

在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國(guó)企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。稅率及優(yōu)惠政策 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)行30％的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3％的地 方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的外國(guó)企業(yè)

和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國(guó)家鼓勵(lì)的其他項(xiàng)目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得 稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2 年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不

滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在以后10年內(nèi)可以繼續(xù)按應(yīng)納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。對(duì)鼓勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國(guó)務(wù)院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來(lái)源于中國(guó)境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯總納稅時(shí)，從

其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，而有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的利潤(rùn)、利息、租金、特

許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際

聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。但對(duì)外國(guó)投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤(rùn)，國(guó)

際金融組織貸款給中國(guó)政府和中國(guó)國(guó)家銀行的利息所得，外國(guó)銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國(guó)國(guó)家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技

術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15 日

內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。2.8印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 征收的一種稅。

n 印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，包括國(guó)內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國(guó)公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個(gè)人。n 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

(1)購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營(yíng)業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對(duì)一些無(wú)法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包括購(gòu)銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營(yíng)業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家政策需要發(fā)放的無(wú)息、貼息貸款合同，免征印花稅；(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn) 2010年07月02日 20:04 地產(chǎn)開發(fā)涉及的全部稅種及稅率標(biāo)準(zhǔn)

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1.0 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅種

（1）契稅：

取得土地使用權(quán)時(shí)繳納（以后銷售房屋也要交）；

（2）土地增值稅：

銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納

（3）營(yíng)業(yè)稅：

銷售房地產(chǎn)時(shí)繳納；

（4）城市維護(hù)建設(shè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅額繳納

（5）教育費(fèi)附加：

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅額繳納；

（6）企業(yè)所得稅：

根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)繳納

（7）印花稅：

根據(jù)涉及到的合同金額繳納

（8）房產(chǎn)稅：

根據(jù)

2.0 各種稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)：

2.1契 稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

n

納稅人

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；

(3)房屋買賣；

(4)房屋贈(zèng)與；

(5)房屋交換。

下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；

(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

n

課稅對(duì)象

契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。

n

稅率

契稅的稅率為3％～5％，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

n

計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無(wú)論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。

n

納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

n

減稅、免稅

有下列行為之一的，減征，免征契稅：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一攻購(gòu)買公有住房的，免征；

(3)因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征；

(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬于的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；

(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

(6)依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

2.2土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

n

納稅人

凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收

入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外商投

資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、以及外國(guó)公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅 的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

n

征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括國(guó)有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓

國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物，和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方

式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

n

課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收人和其他收入。

n

稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％；

(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過lOO％的部分，稅率為40％；

(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額lOO％，未超過200％的部分，稅率為50％；

(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200“以上部分，稅率為60％。每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡(jiǎn)化計(jì)算．應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，速算公式如下：

?

土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×30％；

?

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40％-扣除項(xiàng)目×5％；

?

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額l00％，未超過200%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×50％-扣除項(xiàng)目×15％；

?

土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的，應(yīng)納稅額=土地增值額x 60％-扣除項(xiàng)目金額×35％。

n

土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按

國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和

單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。其

中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有

關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓貌疬w用房支出等；②前期工程費(fèi)，包

括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出；

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方

式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供

氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指

直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開

發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過

商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)

所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的

5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)

構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配

套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比

例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓巳使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立 的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)

地稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建

房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

另外，對(duì)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅换虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偂Ｒ部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由的。

n

減稅、免稅

下列情況免征土地增值稅；

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的；

(2)因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。

其中，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房。普通標(biāo)準(zhǔn)住

宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條

(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增

值額超過扣除項(xiàng)目之和的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而

被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅

務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。

n

征收管理

土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅

務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)

讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)

生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅

申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)，直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

n

其他規(guī)定

為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：

(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土

地增值稅。

(2)1994年1月1日以前巳簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開

發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合

同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。

(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述

5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅

務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合

上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收

土地增值稅。

(4)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

2.3 營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。

n

應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

?

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

?

銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)

征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征

營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

n

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五

條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序

核定其營(yíng)業(yè)額：

①按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

②按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核

定；

③按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

n

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

?

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

?

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知》規(guī)定：

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房

屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》

規(guī)定：

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分

配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收

入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)

業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

n

營(yíng)業(yè)稅稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％。

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5% 2.4 城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)

城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維

護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。

n

納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國(guó)企業(yè)，暫不征城建稅。

n

征稅范圍：城建稅在全國(guó)范圍內(nèi)征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。

n

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。

計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。

n

稅率：分別為7%、5%、1%

城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個(gè)檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％。

所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一

地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而

執(zhí)行不同的稅率。

但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的

適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人；二是

流動(dòng)經(jīng)營(yíng)無(wú)固定納稅地點(diǎn)的納稅人。

城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)稅額為計(jì)稅依據(jù)。

“三稅”稅額僅指“三稅”的征稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收滯納金和罰款等非稅

款項(xiàng)。

2.5教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3％。

n

計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額

n

稅率為3%。

計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。

2.6企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收 的一種稅。

n

企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國(guó)境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、般份制企業(yè)，以及有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。

n

企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18％和27％兩種。年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元以下(含3萬(wàn)元)的減按18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過3萬(wàn)元至10萬(wàn)元以下(含10萬(wàn)元)的，減按27％的稅率征收。

n

應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額=每個(gè)納稅的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額

納稅人收人總額包括在中國(guó)境內(nèi)、境外取得的下列收入：

（1）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收人，指從事主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)取得的收入，包括商品(產(chǎn)品)銷售收入、勞

動(dòng)服務(wù)收入、營(yíng)運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收人；

（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入；

(5)特許權(quán)使用費(fèi)收入；

(6)股息收入；

(7)其他收入。

n

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收人按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的；可按合同約定的購(gòu)買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。

n

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營(yíng)虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。

下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除：

(1)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。

(3)職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2％、14％、1．5，6計(jì)算扣除。

(4)用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。

n

對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。

對(duì)納稅人在中國(guó)境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超

過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者

分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少

補(bǔ)。

2.7外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所

得和其他所得征收的一種稅。

n

課稅對(duì)象

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中

外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和雖未

設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所而有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得的外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。

外商投資企業(yè)的總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國(guó)境內(nèi)，就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國(guó)企

業(yè)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。

n

應(yīng)納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得。其他所得指利潤(rùn)(股息)、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營(yíng)業(yè)外收益所得。

納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。

n

在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國(guó)企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。

n

稅率及優(yōu)惠政策

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)行30％的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收3％的地

方所得稅。

設(shè)在經(jīng)濟(jì)特區(qū)的外商投資企業(yè)．在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的外國(guó)企業(yè)

和設(shè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，以及設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)或者設(shè)在國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他地區(qū)的外商投資企業(yè)，屬

于能源、交通、港口、碼頭或者國(guó)家鼓勵(lì)的其他項(xiàng)目，減按15％的稅率征收企業(yè)所得

稅。

設(shè)在沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資

企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。

對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，從開始獲利的起，第1年和第2

年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀

有金屬，貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不

滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。

從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)和設(shè)在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的邊遠(yuǎn)地區(qū)的外商投資企業(yè)，依照上述規(guī)定享受免稅、減稅待遇期滿后，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，在以后10年內(nèi)可以繼續(xù)按應(yīng)納稅額減征15％至30％的企業(yè)所得稅。

對(duì)鼓勵(lì)外商投資的行業(yè)、項(xiàng)目，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實(shí)際情況決定減

征地方所得稅。外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投

資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)．退還其再投資部分已繳納所得稅的40％稅款，國(guó)務(wù)院另有

優(yōu)惠規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院的規(guī)定辦理；再投資不滿5年撤出的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的稅款。

外商投資企業(yè)來(lái)源于中國(guó)境外的所得已在境外繳納的所得稅款，準(zhǔn)予在匯總納稅時(shí)，從

其應(yīng)稅額中扣除，但扣除額不得超過其境外所得依規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。

外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，而有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的利潤(rùn)、利息、租金、特

許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但上述所得與其機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際

聯(lián)系的，都應(yīng)當(dāng)繳納20％的所得稅。但對(duì)外國(guó)投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤(rùn)，國(guó)

際金融組織貸款給中國(guó)政府和中國(guó)國(guó)家銀行的利息所得，外國(guó)銀行按照優(yōu)惠利率貸款給

中國(guó)國(guó)家銀行的利息所得，均免征所得稅。

對(duì)為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)、農(nóng)林牧業(yè)生產(chǎn)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技

術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按10％的稅率征收所

得稅，其中技術(shù)先進(jìn)或者條件優(yōu)惠的，可以免征所得稅。

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15 日

內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

2.8印花稅

印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證 征收的一種稅。

n

印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人，包括國(guó)內(nèi)各類企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、外國(guó)公司和其他經(jīng)濟(jì)組織及其在華機(jī)構(gòu)等單位和個(gè)人。

n

印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

(1)購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；

(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；

(3)營(yíng)業(yè)帳簿；

(4)權(quán)利許可證照；

(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

n

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

對(duì)一些無(wú)法計(jì)算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計(jì)稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采

用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。

n

印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。具體包括購(gòu)銷金額、加工或承攬收入、收取費(fèi)用、承包金額、租賃金額、運(yùn)輸費(fèi)用、倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用、借款金額、保險(xiǎn)費(fèi)收入等項(xiàng)；

(2)營(yíng)業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù)；

(3)不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿。按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

對(duì)下列情況免征印花稅：

(1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花科稅；

(2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅；

(3)外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅；

(4)有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家政策需要發(fā)放的無(wú)息、貼息貸款合同，免征印花稅；

(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

第五篇：各階段工作及細(xì)則

（一）、產(chǎn)品策劃階段

1、產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃包括：

社區(qū)規(guī)劃

房型設(shè)計(jì)

戶型設(shè)計(jì)

外觀設(shè)計(jì)

園林設(shè)計(jì)

交通設(shè)計(jì)

配套設(shè)計(jì)

功能設(shè)計(jì)

裝修設(shè)計(jì)（公共部分、樣板件）

建材及設(shè)備選擇

效果表現(xiàn)（效果圖、規(guī)劃模型、戶型圖及模型）施工程序設(shè)計(jì)

成本預(yù)算

2、營(yíng)銷策劃

市場(chǎng)定位

推廣主題定位（推廣概念）

銷售策略制定

售價(jià)定位

推廣計(jì)劃制定

銷售目標(biāo)擬定

推廣策略制定

營(yíng)銷成本的制定

（二）、售前籌備階段

1、報(bào)批協(xié)調(diào)工作

五證報(bào)批工作

按揭申請(qǐng)工作

相關(guān)關(guān)系利益部門的協(xié)調(diào)工作

項(xiàng)目周邊施工前的協(xié)調(diào)工作（特別關(guān)注擾民問題）

賣場(chǎng)建設(shè)報(bào)批及協(xié)調(diào)工作

2、售前推廣硬件工作

賣場(chǎng)（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計(jì)施工

項(xiàng)目整體形象的設(shè)計(jì)整合宣傳資料的設(shè)計(jì)制作

戶外廣告的申報(bào)及設(shè)立

銷售資料的設(shè)計(jì)制作

賣場(chǎng)服務(wù)保安系統(tǒng)的建立

新聞吹風(fēng)工作

廣告設(shè)計(jì)制作

售前培訓(xùn)

（三）、認(rèn)購(gòu)階段

1、廣告發(fā)布

新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢(shì)

銷售組織

展會(huì)露面

客戶通訊

銷售記錄

情況總結(jié)

（四）、銷售持續(xù)階段

1、主題性廣告

2、銷售總結(jié)和策略調(diào)整

3、活動(dòng)營(yíng)銷

4、客戶通訊

5、直郵廣告

6、產(chǎn)品的深度說(shuō)明和介紹

7、現(xiàn)房樣板說(shuō)明和介紹

8、客戶網(wǎng)絡(luò)（俱樂部）的建立和活動(dòng)開展

9、登記簽約工作

10、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況及對(duì)策

11、有可能采用交叉施工，讓市場(chǎng)看到現(xiàn)樓實(shí)景和環(huán)境配套

12、利用房展會(huì)

（五）、后期促銷階段

利用工程形象和現(xiàn)房樣板間

利用已有客戶口碑

利用春、夏季房展會(huì)

利用專業(yè)評(píng)價(jià)

利用評(píng)比獲獎(jiǎng)

利用媒體輿論

六、掃尾階段

配套設(shè)施的宣傳

社區(qū)活動(dòng)開展

籌賓促銷

各階段工作細(xì)則

（1）籌備期及引導(dǎo)適銷期

1）工地現(xiàn)場(chǎng)的清理美化，售樓部裝修建設(shè)完成。

2）售樓部?jī)?nèi)各項(xiàng)硬件設(shè)施準(zhǔn)備完成（各類硬件設(shè)施配置見第一部分）。

3）合約書、預(yù)約單及各種記錄表格制作完成。

4）銷售人員培訓(xùn)工作完成。

5）銷售人員進(jìn)駐。

6）對(duì)該時(shí)期內(nèi)預(yù)約客戶中有希望的客戶做直接拜訪。

7）通過該階段市場(chǎng)對(duì)本案的反映及認(rèn)知情況，對(duì)本案的銷售計(jì)劃及方式做即時(shí)的修正。

（2）公開期及強(qiáng)銷期

1）正式開盤前需吸引預(yù)售期有意向客戶參加本階段的各種SP活動(dòng)的宣傳，銷售人員可以在活動(dòng)的過程當(dāng)中積極促成訂購(gòu)。

2）每日下班前半小時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填的資料填好繳回，由主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行討論，對(duì)各種狀況及有意向客戶進(jìn)行追蹤。

3）每周周一由業(yè)務(wù)部、策劃部門舉行策劃會(huì)議，討論一周的廣告媒體策略，SP活動(dòng)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果。

4）SP活動(dòng)的安排需要提前一天召集相關(guān)人員進(jìn)行講習(xí)，使其全面了解活動(dòng)的具體情況和進(jìn)行方式。

5）周六、周日下班前由銷售主管或經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)一周的成交情況、客戶反應(yīng)、媒體反應(yīng)、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。

6）隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未按照合同上注明的日期前來(lái)辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理、補(bǔ)足或簽約。

7）客戶來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)咨詢或來(lái)電咨詢，要求其留下姓名、聯(lián)絡(luò)電話，以便于在公司廣告及SP活動(dòng)期間，對(duì)其進(jìn)行追蹤拜訪，以達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。

8）做好銷售控制工作，后勤人員及時(shí)將銷控資料與銷售人員的銷售情況進(jìn)行核對(duì)，以便于銷售人員準(zhǔn)確跟進(jìn)相應(yīng)客戶；同時(shí)，處理好有關(guān)銀行按揭的銜接工作，方便顧客交易。

（3）持續(xù)期

1）公開期及強(qiáng)銷期銷售后一段時(shí)間，客戶及市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目有了一定的認(rèn)識(shí)，此時(shí)銷售人員應(yīng)配合媒體廣告及活動(dòng)，重點(diǎn)追蹤部分潛在客戶，以期達(dá)到潛在目的。

2）可以用已經(jīng)簽約的客戶介紹客戶，并對(duì)介紹的客戶購(gòu)房實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。

3）積極把握此階段的回頭客戶，配合各類促銷手段促成。

4）對(duì)退定的客戶進(jìn)行再追蹤，實(shí)際了解問題的所在，及時(shí)反饋有關(guān)部門，做好應(yīng)

變措施。

（4）收尾期

1）銷售部必須對(duì)該期的剩余單位進(jìn)行逐一研究，制訂一整套產(chǎn)品及客戶應(yīng)對(duì)措施，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷的力量，逐個(gè)擊破。

2）加強(qiáng)與公司各部門的協(xié)調(diào)和溝通工作，特別是工程部門和物業(yè)管理部門，對(duì)已簽定合約客戶有關(guān)工程質(zhì)量、工期、物管服務(wù)內(nèi)容等問題需耐心而詳細(xì)的給予解答。

3）進(jìn)一步挖掘潛在消費(fèi)群體，對(duì)于部分顧客的特定需要需及時(shí)上報(bào)給銷售經(jīng)理，以便于各部門安排落實(shí)，盡快促成成交

4）在交付前期，部門內(nèi)應(yīng)充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括交房通知書、交付資料、收據(jù)、住宅質(zhì)量保證書等，并取得公司相關(guān)部門的支持。

5）每一期掃尾之后，應(yīng)及時(shí)作好銷售總結(jié)工作，并將客戶及銷售人員的個(gè)人業(yè)績(jī)存檔。