第一篇：如何開展物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)

如何開展物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)

1.考評(píng)迎檢階段性工作

物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的考評(píng)工作在時(shí)間上分三個(gè)階段進(jìn)行。一般每年的四月份開展市級(jí)考評(píng)工作，由市級(jí)地方物業(yè)管理行政主管部門對(duì)各參評(píng)單位進(jìn)行考評(píng)及綜合打分；

八、九月份由市推薦通過市級(jí)考評(píng)的單位參加省級(jí)考評(píng)；十至十一月份由國(guó)家建設(shè)部進(jìn)行全國(guó)級(jí)別的考評(píng)，最后甄選出達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）的物業(yè)及管理單位。由此可見，考評(píng)迎檢具有時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重、規(guī)模大的特點(diǎn)。如何策劃好全年的工作步驟是關(guān)系到是否達(dá)標(biāo)的重點(diǎn)。一般而言，考評(píng)迎檢的實(shí)際操作過程分三個(gè)階段：

⑴ 第一階段：市級(jí)考評(píng)階段

這一階段指管理公司確定考評(píng)目標(biāo)至市級(jí)正式考評(píng)期間，這一階段主要完成以下幾項(xiàng)工作：

①.確定在管物業(yè)需達(dá)到的管理水平（考評(píng)目標(biāo)），統(tǒng)籌安排全年的工作分段，成立考評(píng)迎檢領(lǐng)導(dǎo)小組，確定考評(píng)任務(wù)分組成員名單。

參評(píng)單位在自我定位時(shí)，首先應(yīng)較全面地分析本年度參評(píng)的本區(qū)域內(nèi)（一般指市級(jí)）各個(gè)物業(yè)的大體情況，找出同類之后發(fā)掘自身的特點(diǎn)，是屬于舊城改造小區(qū)、安居工程、現(xiàn)代智能化小區(qū)還是甲級(jí)寫字樓等。在做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作中不斷強(qiáng)化特色定位，尤其是在現(xiàn)場(chǎng)介紹與資料準(zhǔn)備中突出特點(diǎn)更加重要。只有這樣才能最后殺出重圍，取得勝利。

②.自評(píng)自檢：全面對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行自評(píng)自檢。

參評(píng)單位針對(duì)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目逐條對(duì)物業(yè)管理情況進(jìn)行自評(píng)自檢，并將發(fā)現(xiàn)問題匯總整理。

③.整改：對(duì)自評(píng)自檢發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改。

參評(píng)單位應(yīng)對(duì)自評(píng)自檢中發(fā)現(xiàn)的問題落實(shí)到各個(gè)任務(wù)分組中，確定整改的具體人員、初步完成時(shí)間、驗(yàn)收人。自評(píng)自檢及整改的過程可能會(huì)反復(fù)進(jìn)行數(shù)次以達(dá)到最后的目標(biāo)。需要注意的是：自評(píng)自檢的時(shí)間相對(duì)會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)，要注意保留及整理有關(guān)會(huì)議資料及整改、驗(yàn)收表格等資料。該類資料是參評(píng)單位規(guī)劃落實(shí)具體“創(chuàng)示范”方案的重要支持資料。

④.參觀及專家輔助檢測(cè)：組織成員到已獲得“示范”稱號(hào)的大廈（小區(qū)）參觀學(xué)習(xí)并請(qǐng)行內(nèi)專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。這時(shí)的參觀應(yīng)是全面的學(xué)習(xí)、取經(jīng)。

⑤.市級(jí)正式考評(píng)：做好市主管部門考評(píng)前的準(zhǔn)備及現(xiàn)場(chǎng)工作。

⑵ 第二階段：省級(jí)考評(píng)階段

這一階段是指市級(jí)考評(píng)結(jié)束提出整改意見后至省級(jí)考評(píng)期間,一般為3個(gè)月左右。這一期間重點(diǎn)要完成的工作是對(duì)市級(jí)主管部門提出意見的整改。這時(shí)應(yīng)針對(duì)再次發(fā)現(xiàn)的問題安排專題性的參觀學(xué)習(xí)，將整改工作資料補(bǔ)充到考評(píng)資料中去，然后迎接省級(jí)考評(píng)。

⑶ 第三階段：國(guó)家建設(shè)部考評(píng)階段

這是指省檢至國(guó)家建設(shè)部考評(píng)期間，一般為1-2個(gè)月。工作基本為重復(fù)第二階段類似的整改。這里要注意的是：在省級(jí)全國(guó)考評(píng)準(zhǔn)備階段，一定要對(duì)上一階段考評(píng)提出的制度上的整改作出切實(shí)的反映，并將新的制度落實(shí)到日常工作中去，積累原始資料。

2.考評(píng)資料的整理

1.程序

①.搭建目錄框架

資料整理最關(guān)鍵的一步就是搭好目錄框架，為資料的整理工作定出行動(dòng)計(jì)劃，具體工作按框架逐步完成。

資料框架搭建的依據(jù)就是考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。一級(jí)目錄就是標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)各大項(xiàng)，二級(jí)目錄為各大項(xiàng)內(nèi)所包含的內(nèi)容，三級(jí)目錄為具體資料名稱。特殊情況下會(huì)出現(xiàn)第四級(jí)，如設(shè)備管理部分。一般認(rèn)為，資料目錄不宜過細(xì)，否則會(huì)顯得資料體系臃腫、龐大，反而畫蛇添足，普通以3～4級(jí)為好。

②.細(xì)分目錄，對(duì)號(hào)入座

將框架結(jié)構(gòu)的目錄分成實(shí)際可執(zhí)行的一個(gè)個(gè)小項(xiàng)目，把已掌握的資料對(duì)號(hào)入座，即根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到小項(xiàng)目之下。

③.復(fù)印整理，編寫頁(yè)碼，打印卷內(nèi)目錄

將資料按統(tǒng)一紙張大小復(fù)印整理，一般用A4、B5紙，少量圖紙確實(shí)無法縮小的可按規(guī)格折疊，然后編排頁(yè)碼。最后根據(jù)資料名稱、頁(yè)碼打印卷內(nèi)目錄。

④.裝訂

將資料分卷裝訂。

⑤.打印資料總目錄

這一步要放在資料整理的最后步驟完成，原因是操作過程中常常會(huì)不斷修改目錄框架及小項(xiàng)目，所以要待一切內(nèi)容確定下來之后才能做這一步，以免不必要的浪費(fèi)。

⑥.分盒

將資料分盒以使我們的資料看起來有條理。每個(gè)資料盒都應(yīng)有明確的內(nèi)容提要（盒名），這樣我們就完成資料整理的全部過程。

2.考評(píng)資料的內(nèi)容

①.行政資料

行政資料中一些辦公會(huì)議記錄、紀(jì)要，涉及布置考評(píng)工作的都應(yīng)收入考評(píng)資料中。

②.人事資料

人事資料用于著重說明人事培訓(xùn)、考核制度方面的內(nèi)容。其中亦應(yīng)加入有關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)、處罰的情況記錄，用以說明制度不但制定，而且已經(jīng)在執(zhí)行中。

③.業(yè)務(wù)資料

業(yè)務(wù)資料是指各專項(xiàng)工作在日常操作中累積的資料，如清潔檢查表、保安24小時(shí)排班表、有償服務(wù)登記、住戶回訪記錄等都與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)項(xiàng)目相應(yīng)。

④.工程資料

工程資料既有文字性的又有圖紙性的，具有數(shù)量巨大的特性。對(duì)此，我們?cè)诳荚u(píng)資料中只收入較詳細(xì)的工程檔案目錄，不收入具體資料，除了在必要的驗(yàn)收移交項(xiàng)目上要求有具體資料（多為文字資料）來說明外，如考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中要求有完整的圖紙檔案等內(nèi)容的，可以用圖紙資料目錄、設(shè)備清單目錄等形式的資料加以說明，不用打亂日常工程檔案的管理，重新整理、裝訂的工作量又少了很多。考評(píng)小組如需檢查，則直接在工程檔案中查閱出來就可以了。

⑤.業(yè)戶檔案

業(yè)戶檔案亦是一個(gè)龐大的檔案群體，對(duì)此我們就發(fā)揮樣板的作用。在考評(píng)資料中整理裝訂一戶完整的空白業(yè)戶檔案，然后選擇一戶具有代表性的業(yè)戶檔案。這一戶的代表性體現(xiàn)在我們管理中發(fā)生的幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)它都經(jīng)歷過，能夠全面、充實(shí)地反映業(yè)戶在小區(qū)內(nèi)的居住情況。其他業(yè)戶檔案如常做到一戶一檔的管理。考評(píng)小組需要查閱時(shí)，可以將業(yè)戶名冊(cè)提供給他們?nèi)我膺x擇后再在后臺(tái)檔案中查閱。這樣既大大地減少了工作量，又能使工作中整理出來的資料具有代表性、典型性。

⑥.其他資料

其他資料涵蓋很廣，平時(shí)的往來信函、各級(jí)政府部門的會(huì)議通知、活動(dòng)通知等。其中與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的資料都應(yīng)歸入考評(píng)資料中。

3.考評(píng)資料的表現(xiàn)形式

資料的表現(xiàn)形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達(dá)的項(xiàng)目變得生動(dòng)而且直觀，還可以利用實(shí)際工作中保存下來的原始資料，使考評(píng)資料顯得真實(shí)、有說服力。

①.圖片

圖片包括繪制圖表（柱狀圖、曲線圖等）、彩圖、照片等。考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)達(dá)標(biāo)率可以用繪制圖表來形象說明，甚至可以將幾年來達(dá)標(biāo)的情況用圖表比較說明。彩圖及照片一般用于考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中有要求又難以用文字表達(dá)、只能通過現(xiàn)場(chǎng)檢查來考核的地方。

②.原始資料的利用

整理資料中很多地方可以用到原始資料，最明顯的地方是涉及設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度、管理處值班制度等資料，必須用原始的表格、資料來加以證明。

第二篇：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

文章來源： 發(fā)表日期：2007-7-31

提 示：創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項(xiàng)目，參加由政府行業(yè)主管部門組織的對(duì)管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評(píng)驗(yàn)收。

理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點(diǎn)是政府行業(yè)主管部門組織；參評(píng)項(xiàng)目符合條件；綜合考評(píng)驗(yàn)收。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評(píng)的層次可分為國(guó)家級(jí)、省（直轄市、自治區(qū)）級(jí)、市/ 區(qū)級(jí)，即通常所說的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。

第一節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

二十世紀(jì)九十年代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動(dòng)建立物業(yè)管理體制，規(guī)范市場(chǎng)，引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，國(guó)家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行)》，作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，促使參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

1995年，建設(shè)部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn)，重新頒發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國(guó)開展“全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評(píng)驗(yàn)收。

1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，將小區(qū)和大廈的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)分離，更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，全國(guó)各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì)，如繼續(xù)執(zhí)行，將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過多的局面，起不到先進(jìn)示范作用。為此，建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。2000年5月25日，建設(shè)部發(fā)出通知，宣布從2000年起不再進(jìn)行全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收和授予稱號(hào)，只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收、授予稱號(hào)；同時(shí)頒發(fā)了新的《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn)），舊標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高，考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整，也更加切合實(shí)際。

二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)施設(shè)備管理；保安/消防/車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。（具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》。）

該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個(gè)方面，適用于全國(guó)各地。

三、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施

“國(guó)優(yōu)”物業(yè)管理項(xiàng)目的考評(píng)工作，由建設(shè)部或國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)組織每年進(jìn)行一次。2000年12月，全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評(píng)。

截止2000年年底，全國(guó)共有487個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)被評(píng)為國(guó)家級(jí)（優(yōu)秀）示范項(xiàng)目，其中深圳市有153個(gè)。

四、基本條件

建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報(bào)條件；各地根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定了適合地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況的各級(jí)申報(bào)條件。由于各省（自治區(qū)、直轄市）、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目時(shí)，除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件，符合條件的方可申報(bào)。

以下是申報(bào)不同級(jí)別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的基本條件：

（一）區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。一般由區(qū)級(jí)行業(yè)主管部門按照上級(jí)制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目的考評(píng)驗(yàn)收，只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此，其申報(bào)的基本條件與市優(yōu)基本相同。

（二）市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目。

1、申報(bào)的參評(píng)項(xiàng)目必須已經(jīng)竣工并交付使用；

2、入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例；

3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員；

4、參評(píng)項(xiàng)目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5、建立有完善的管理規(guī)章制度；

6、參評(píng)項(xiàng)目當(dāng)年無重大責(zé)任事故；

7、未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴；

8、參評(píng)項(xiàng)目實(shí)行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

（三）省級(jí)及國(guó)家級(jí)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目。

除了要具備申報(bào)市優(yōu)的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)。

（申報(bào)國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目必須是省級(jí)考評(píng)達(dá)98分以上。）

第二節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的操作程序

一、前期介入

企業(yè)在制定工作計(jì)劃和工作目標(biāo)時(shí)，應(yīng)通過權(quán)衡企業(yè)所能提供的資源和在管項(xiàng)目的自然條件，確定是否參加當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評(píng)和選擇幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。從而未雨綢繆，預(yù)做準(zhǔn)備。

（一）參評(píng)項(xiàng)目的選擇

一般來說，選擇參評(píng)項(xiàng)目主要應(yīng)考慮以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要?jiǎng)?chuàng)建達(dá)標(biāo)且項(xiàng)目自然條件符合申報(bào)要求，就必須進(jìn)行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。

2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)提升管理水平，提高企業(yè)知名度，就應(yīng)選擇項(xiàng)目參與創(chuàng)建考評(píng)。

3、企業(yè)在管項(xiàng)目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報(bào)條件的，應(yīng)積極參加創(chuàng)建考評(píng)活動(dòng)。

（二）企業(yè)調(diào)配資源

企業(yè)要達(dá)到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，必須配備相應(yīng)的資源，包括組織資源、人力資源、財(cái)力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源，才能使其發(fā)揮最大功效。其中，確定創(chuàng)建主要負(fù)責(zé)部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點(diǎn)：

1、領(lǐng)導(dǎo)重視

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。因此，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在創(chuàng)建的各個(gè)階段予以高度重視，并要求機(jī)關(guān)相關(guān)部門經(jīng)常到參評(píng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)檢查、指導(dǎo)，確保創(chuàng)建工作按計(jì)劃進(jìn)行。

2、組織保證

為了加強(qiáng)對(duì)創(chuàng)優(yōu)工作的領(lǐng)導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)成立由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥、機(jī)關(guān)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組；并指定一個(gè)部門作為創(chuàng)建主要責(zé)任部門。各參評(píng)項(xiàng)目亦應(yīng)相應(yīng)建立以負(fù)責(zé)人為首的創(chuàng)建工作小組，明確分工，責(zé)任到人。至此，企業(yè)便形成一個(gè)完整的系統(tǒng)工作網(wǎng)絡(luò)，從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進(jìn)行。

3、人員培訓(xùn)

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)幾乎涉及到參評(píng)項(xiàng)目管理服務(wù)工作的全部?jī)?nèi)容，必須對(duì)員工進(jìn)行貫徹標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義，明確創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求，了解考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)建工作中擔(dān)任的角色。只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動(dòng)起來，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作才有堅(jiān)實(shí)的群眾基穿

4、激勵(lì)機(jī)制

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作具有時(shí)間緊、任務(wù)重、標(biāo)準(zhǔn)高、要求嚴(yán)的特點(diǎn)。為了確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可采用相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，如把創(chuàng)建工作成果與員工職位升降和獎(jiǎng)金雙掛鉤等。尤其是進(jìn)入項(xiàng)目初評(píng)階段后，對(duì)整改的項(xiàng)目，要落實(shí)責(zé)任部門、負(fù)責(zé)人；對(duì)整改時(shí)間、整改效果作出明確規(guī)定并進(jìn)行控制。這樣，才能有效地激發(fā)各級(jí)組織和全體員工的創(chuàng)建熱情和積極性。

（三）申報(bào)注意事項(xiàng)

1、注意收集申報(bào)信息。

一般情況下，政府行業(yè)主管部門會(huì)在每年年初就當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評(píng)工作發(fā)出通知。企業(yè)可根據(jù)通知要求進(jìn)行申報(bào)，并主動(dòng)與行業(yè)主管部門取得聯(lián)系，了解當(dāng)年考評(píng)工作安排，以免因信息不靈而漏報(bào)。

2、填寫、呈送申報(bào)表。

企業(yè)確定參評(píng)項(xiàng)目后，應(yīng)到政府主管部門領(lǐng)取申報(bào)表，并按照規(guī)定的時(shí)限填寫報(bào)送到指定的接收部門。

3、跟蹤申報(bào)結(jié)果。政府部門收到創(chuàng)優(yōu)申請(qǐng)之后和組織檢查考評(píng)之前，會(huì)對(duì)企業(yè)及申報(bào)項(xiàng)目的資格進(jìn)行審

查，確認(rèn)參評(píng)資格。企業(yè)應(yīng)注意跟蹤資格確認(rèn)結(jié)果。

4、逐級(jí)申報(bào)。

企業(yè)的申報(bào)程序是由低級(jí)向高級(jí)進(jìn)行的，一般來說，應(yīng)從區(qū)優(yōu)起步，每通過一級(jí)考評(píng)驗(yàn)收后，再申請(qǐng)參加高一個(gè)級(jí)別的達(dá)標(biāo)考評(píng)。

二、內(nèi)部評(píng)定

在確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織相關(guān)部門和人員對(duì)其進(jìn)行全方位的綜合檢查，對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行初次評(píng)定。

（一）項(xiàng)目?jī)?nèi)部初評(píng)

初評(píng)應(yīng)該是有計(jì)劃進(jìn)行的。內(nèi)部初評(píng)時(shí)應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

1、選用初評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部檢查考評(píng)應(yīng)參照新頒布的國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

2、明確牽頭部門。由牽頭部門負(fù)責(zé)組織初評(píng)的實(shí)施，包括檢查評(píng)估的時(shí)間、參加考評(píng)的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評(píng)結(jié)果的匯總等。

3、選定檢查人員。為了保證內(nèi)部初評(píng)的質(zhì)量，應(yīng)從各專業(yè)選抽具有足夠?qū)I(yè)知識(shí)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員參加檢查。

4、細(xì)致分組檢查。一般分為：軟件組（文件、資料、檔案、培訓(xùn)等）、環(huán)境組、設(shè)備組（強(qiáng)電、弱電、電梯、鍋爐等）、財(cái)務(wù)組。分組原則是：細(xì)致分工，寧重不漏。

5、參評(píng)項(xiàng)目配合。受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進(jìn)行檢查，并認(rèn)真做好記錄。

6、提出整改方案。現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，應(yīng)以會(huì)議的形式，由各檢查小組匯報(bào)檢查發(fā)現(xiàn)，針對(duì)問題分析原因，提出整改意見；由初評(píng)牽頭部門匯總意見并形成書面報(bào)告，提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。

（二）項(xiàng)目持續(xù)改進(jìn)

從項(xiàng)目初評(píng)到缺陷整改，其過程的長(zhǎng)短和效果的優(yōu)劣是由企業(yè)實(shí)力決定的。檢查人員的水平、能力和態(tài)度決定著發(fā)現(xiàn)問題的數(shù)量和頻次，而企業(yè)資源則決定著缺陷的整改程度及結(jié)果。在整改過程中應(yīng)考慮以下問題：

1、整改效果。整改效果并非單指實(shí)際效果，還應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系綜合考慮；可分三種：完全整改、部分整改、無效整改。這是缺陷整改前和提出整改方案時(shí)必須考慮的首要問題。

2、整改時(shí)間。企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時(shí)間，并盡量精確估計(jì)檢查考評(píng)時(shí)間，使整改選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開始和結(jié)束，能夠達(dá)到事半功倍的效果。

3、整改技術(shù)。對(duì)企業(yè)有能力解決的問題和無法解決的問題應(yīng)及早分析、確認(rèn)；在計(jì)劃安排上，應(yīng)先將本身無法解決的問題外委解決。整改中應(yīng)注意控制成本、質(zhì)量和工期。

4、二次自查。整改工作要分清輕重緩急，全面展開。由于工期的不同，各責(zé)任部門和責(zé)任人都必須按時(shí)完成并保證質(zhì)量。單項(xiàng)整改完成后，驗(yàn)收小組應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。全部整改項(xiàng)目基本完成時(shí)，企業(yè)應(yīng)再次組織內(nèi)部檢查考評(píng)。通過不斷的檢查和整改，促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)改進(jìn)，直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。

三、軟件準(zhǔn)備

完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題，這兩項(xiàng)工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個(gè)過程，但在不同的階段側(cè)重點(diǎn)不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主，后期整改和鞏固階段以硬件為主。

軟件是企業(yè)為保證管理、服務(wù)有效運(yùn)行，維持物業(yè)正常運(yùn)行而采取的行為。這種行為包括：收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實(shí)施活動(dòng)等。創(chuàng)優(yōu)過程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備，即：將考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。

在準(zhǔn)備迎檢資料過程中應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

（一）資料整理人員的選擇和培訓(xùn)

迎檢資料的編制工作量大、時(shí)間緊、質(zhì)量要求高，因此，要在參評(píng)項(xiàng)目管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強(qiáng)的同志專門負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。為了取得經(jīng)驗(yàn)、提高效率、少走彎路，可將選定的人員派到已完成創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的單位現(xiàn)場(chǎng)取經(jīng)，或聘請(qǐng)專家進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。

（二）編制迎檢資料總目錄

迎檢資料總目錄象當(dāng)于整個(gè)資料的綱，通過編制總目錄，理出資料編制的線條，再根據(jù)目錄逐項(xiàng)進(jìn)行資料的收集、整理。編制目錄時(shí)應(yīng)考慮與參評(píng)項(xiàng)目的類型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同，為了能與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊(cè)；大廈的總目錄分為9冊(cè)。工業(yè)區(qū)的總目錄可參考大廈總目錄進(jìn)行編制。總目錄力求簡(jiǎn)練，分目錄則應(yīng)詳細(xì)。制作目錄的目的是便于檢索。合理的目錄能夠保證資料整理工作的順利進(jìn)行，因此企業(yè)首先應(yīng)注意目錄的制作。

（三）廣泛收集資料

創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面，而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交竣工驗(yàn)收階段形成的資料等，范圍廣、數(shù)量大，完整收集難度大。因此，要充分發(fā)動(dòng)相關(guān)部門和相關(guān)人員，積極配合，大力協(xié)作，力爭(zhēng)把資料收集完整、齊全。

（四）細(xì)心整理資料

對(duì)已收集上來的資料，要對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進(jìn)行分類、編輯、整理、成冊(cè)、歸檔。具體整理過程中應(yīng)注意：

1、電腦和軟盤存儲(chǔ)的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專人妥善保管，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。

2、應(yīng)考慮人員變動(dòng)因素，將創(chuàng)優(yōu)工作向“格式”化轉(zhuǎn)變，形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，在人員發(fā)生變動(dòng)的情況下仍能繼續(xù)進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。

3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件（如ISO9000質(zhì)量體系文件等），以減少文件資料的起草、復(fù)印量，節(jié)約時(shí)間和資源并保證清晰。

4、正確識(shí)別考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。

5、分項(xiàng)目錄應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)，可利用明顯標(biāo)識(shí)加以隔離，如彩色隔頁(yè)紙或標(biāo)簽等。

6、資料的打螢復(fù)印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應(yīng)有破損。

7、在日常填寫記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求及時(shí)、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。

8、整理、裝訂時(shí)，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊(cè)封面要有標(biāo)識(shí)，冊(cè)內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。

9、與時(shí)間緊密相關(guān)的分項(xiàng)資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)成立過程記

錄、員工花名冊(cè)等，應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時(shí)間順序裝訂，以方便考評(píng)人員查找。

四、硬件準(zhǔn)備

硬件是指軟件運(yùn)行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很難在較短的時(shí)間內(nèi)完成，故創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目必須提前準(zhǔn)備，從日常做起，按高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要的管理。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)硬件準(zhǔn)備是在項(xiàng)目接管后，依照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目的硬件進(jìn)行整改、完善、維護(hù)及管理的工作。下面闡述的硬件準(zhǔn)備是指確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目后，企業(yè)在日常管理基礎(chǔ)上，對(duì)硬件加以提高和改進(jìn)的工作。

（一）全員參與，周密計(jì)劃 硬件準(zhǔn)備是龐大而復(fù)雜的工作，要求參評(píng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在整個(gè)整改、完善過程中，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及溝通協(xié)調(diào)才能，動(dòng)員所有員工自覺的參與硬件準(zhǔn)備工作。為了達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)做到：

1、具有全局觀念。在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的硬件準(zhǔn)備工作中，應(yīng)在對(duì)物業(yè)管理工作全面了解的基礎(chǔ)上，通盤考慮，統(tǒng)籌安排，防止疏漏和顧此失彼。

2、加強(qiáng)計(jì)劃性。在企業(yè)內(nèi)部初評(píng)后，根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等，分清輕重緩急，制定出詳細(xì)的整改完善計(jì)劃，按計(jì)劃、有步驟地抓好落實(shí)。

3、注意跟蹤檢查、督導(dǎo)。在計(jì)劃實(shí)施的過程中，應(yīng)定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)

問題要及時(shí)了解情況，分析原因，制定改進(jìn)措施，并督促相關(guān)單位和部門整改。

（二）實(shí)施的細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)

國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)硬件達(dá)標(biāo)的要求作了總體的描述，在此，僅對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)加以說明：

1、共用設(shè)備。共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。在硬件準(zhǔn)備中，首先應(yīng)檢查共用設(shè)備能否正常運(yùn)行，這是創(chuàng)優(yōu)考評(píng)中的重點(diǎn)，也是創(chuàng)優(yōu)硬件準(zhǔn)備工作的重點(diǎn)。其次是檢查設(shè)備設(shè)施安全防護(hù)措施是否齊備。例如：設(shè)備運(yùn)行環(huán)境（溫度、濕度等）是否符合要求；配電系統(tǒng)接地是否可靠；設(shè)備房?jī)?nèi)配備的消防設(shè)施在數(shù)、質(zhì)量上是否足夠；水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網(wǎng)等。再次是檢查設(shè)備房的環(huán)境。包括設(shè)備房?jī)?nèi)無雜物；地面墻面平整；通風(fēng)滿足要求，設(shè)備油漆完整、無銹跡；標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌清晰；管理制度、操作規(guī)程上墻；配電房、水泵房和消防中心等繪有系統(tǒng)圖等。

2、供電設(shè)施設(shè)備。供電設(shè)備包括大廈進(jìn)線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機(jī)等；供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機(jī)房等。

（1）配電房

A、防鼠措施。擋鼠板50cm高，表面光滑，材質(zhì)堅(jiān)硬。電纜穿墻孔應(yīng)規(guī)則，并用防火材料封閉。

B、防水措施。電纜溝內(nèi)沒有積水。配電房若地勢(shì)較低，應(yīng)在門口建門檻，可代替防水擋板。

C、防蟲措施。對(duì)于有窗通往室外的，應(yīng)有細(xì)紗窗。

D、防火要求。配電房房門為甲級(jí)防火門并配有閉門器，防火門可自動(dòng)關(guān)閉。在易于發(fā)現(xiàn)和提取的位置配有滅火器（適用于撲滅電器火災(zāi)）和CO2滅火系統(tǒng)。

E、機(jī)房。整潔，無雜物；地面、墻面平整、干凈；高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。

F、配電柜。柜面清潔無灰塵，指示燈指示正常，開關(guān)狀態(tài)正確，聯(lián)絡(luò)開關(guān)機(jī)械連鎖、電器連鎖工作正常，柜門關(guān)閉嚴(yán)密，抽屜式開關(guān)柜要求推入或拉出靈活，其機(jī)械閉鎖可靠。柜內(nèi)無明顯灰跡，各連接件螺絲緊固，電纜標(biāo)識(shí)正確，母排絕緣層完好，項(xiàng)序標(biāo)識(shí)正確，各計(jì)量表（電能表，電流表，電壓表）計(jì)量正確。電容補(bǔ)償柜工作正常，功率因數(shù)0.90以上。

G、標(biāo)識(shí)正確。配電房有標(biāo)識(shí)，設(shè)備編號(hào)與設(shè)備統(tǒng)計(jì)表中一致，開關(guān)柜功能標(biāo)識(shí)正確，指示燈標(biāo)識(shí)正確，附屬工具有標(biāo)識(shí)，有高壓危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)，配電房有高壓系統(tǒng)圖、低壓系統(tǒng)圖。

H、安防。配電房接地排呈環(huán)狀，安裝要“橫平豎直”，油漆黃綠相間。配電柜柜體接地良好，配電柜前后鋪有絕緣膠皮。（2）發(fā)電機(jī)房

A、機(jī)房環(huán)境。機(jī)房環(huán)境整潔，無灰塵；發(fā)電機(jī)無銹跡、脫漆，有防噪音措施。

B、發(fā)電機(jī)。轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)；發(fā)電機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)可以啟動(dòng)；無漏油、滲油和漏煙現(xiàn)象，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各指示儀表指示正常。

C、安全防護(hù)。噴霧（CO2）系統(tǒng)正常，配備滅火器（可撲滅油、電器火災(zāi)），油箱底部有沙池并有干沙。

創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目通過以上方式對(duì)標(biāo)準(zhǔn)加以理解，確保項(xiàng)目的硬件環(huán)境能夠達(dá)到相關(guān)要求，以保證硬件準(zhǔn)備工作的完成。

五、迎接考評(píng)

（一）接待工作

接到考評(píng)的準(zhǔn)確時(shí)間通知后，企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率領(lǐng)相關(guān)工作人員提前到達(dá)考評(píng)現(xiàn)場(chǎng)迎候考評(píng)組。

全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。

接待、匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。

考評(píng)組到達(dá)后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周到。

（二）匯報(bào)工作

匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等。

口頭匯報(bào)通常由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報(bào)的人員，要求十分熟悉項(xiàng)目的管理運(yùn)作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報(bào)時(shí)要語(yǔ)言流暢，條理清楚，突出重點(diǎn)，控制好時(shí)間。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的匯報(bào)資料一般包括項(xiàng)目創(chuàng)建工作情況匯報(bào)材料、創(chuàng)優(yōu)方案、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等，一式10~15份為宜。另外，制作裝訂要求外觀精致、美觀，內(nèi)容實(shí)在、精練、準(zhǔn)確，排版規(guī)范，字跡清晰。

（三）現(xiàn)場(chǎng)陪同

現(xiàn)場(chǎng)陪同是指受檢企業(yè)為保證檢查工作順利進(jìn)行，安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評(píng)組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)。企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)陪同人員應(yīng)注意：

1、分清主次。陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查。

2、準(zhǔn)確分工。針對(duì)檢查人員專業(yè)分組情況，確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件。

3、有問必答。陪同人員在陪同過程中，應(yīng)準(zhǔn)確記錄考評(píng)人員檢查中所提到的問題。對(duì)考評(píng)組要有問必答、有理有據(jù)、切合實(shí)際，切記不可避重就輕或信口開河。

（四）考評(píng)情況匯總

一般情況下，現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，考評(píng)組要向受檢單位通報(bào)考評(píng)情況并提出希望和要求。此時(shí)，應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對(duì)考評(píng)人員指出的問題，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋，同時(shí)要明確表態(tài)，對(duì)考評(píng)組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。

第三節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)成果的鞏固

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的正式開始階段是從遞交申請(qǐng)表開始，到考評(píng)驗(yàn)收提出的問題整改完畢為結(jié)束。企業(yè)通常認(rèn)為：通過創(chuàng)優(yōu)考評(píng)就算本次創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的結(jié)束，其實(shí)不然。事實(shí)上，在考評(píng)過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發(fā)展。考評(píng)驗(yàn)收只是對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的一次性的抽樣檢查，不可能十分全面和徹底，故企業(yè)應(yīng)立即對(duì)考評(píng)中提出的問題進(jìn)行分析并加以解決。此外，還要定期對(duì)創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行自檢，從而實(shí)現(xiàn)綜合管理水平的持續(xù)提高。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實(shí)質(zhì)上只有開始，沒有結(jié)束。因?yàn)閯?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)只是企業(yè)獲取榮譽(yù)稱號(hào)、促進(jìn)管理水平提高的一種手段，而不是企業(yè)的最終目的。

一、認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)

出于對(duì)各種因素的考慮，個(gè)別企業(yè)對(duì)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的認(rèn)識(shí)存在著模糊甚至錯(cuò)誤的傾向。大致表現(xiàn)在以下二個(gè)方面：

（一）階段性

申報(bào)國(guó)優(yōu)的企業(yè)，一般要通過區(qū)/ 市優(yōu)和省（自治區(qū)、直轄市）優(yōu)達(dá)標(biāo)考評(píng)后，才能進(jìn)入國(guó)優(yōu)考評(píng)階段。由于各級(jí)別的考評(píng)程序基本相同，只是在標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，所以，經(jīng)歷過區(qū)/ 市優(yōu)和省優(yōu)考評(píng)驗(yàn)收的企業(yè)，無論是員工的經(jīng)驗(yàn)積累，還是資料的準(zhǔn)備，都有一定的基礎(chǔ)，隨時(shí)都能應(yīng)對(duì)任何突擊性檢查。因此，在國(guó)家驗(yàn)收來臨之前，企業(yè)雖然能以較大的主動(dòng)性積極準(zhǔn)備國(guó)優(yōu)的創(chuàng)建工作，但大家的精神狀態(tài)在二個(gè)階段之間仍會(huì)有一定程度的懈旦 這種現(xiàn)象造成的直接后果，經(jīng)常是一個(gè)階段的考評(píng)工作結(jié)束以后，整個(gè)綜合管理水平和質(zhì)量都受精神懈怠的影響而下降，一些需要整改的項(xiàng)目得不到及時(shí)更正，創(chuàng)優(yōu)成果得不到鞏固和提高；以至在迎接高級(jí)別階段考評(píng)工作時(shí)，一切往往又要從頭重來，浪費(fèi)大量的人力、物力和寶貴的時(shí)間。

（二）停滯性

如果參評(píng)項(xiàng)目不具備向上一個(gè)級(jí)別申報(bào)的基本條件，沒有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取更高級(jí)別的榮譽(yù)時(shí)，企業(yè)會(huì)作出創(chuàng)優(yōu)工作結(jié)束的選擇。因?yàn)榕c高級(jí)別榮譽(yù)無緣，企業(yè)會(huì)以為，高級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)也不適用于本企業(yè)，與高級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)之間的差距和存在的缺陷也沒有必要改進(jìn)，企業(yè)因此停留在低水平上徘徊不前。此外，目前省（自治區(qū)、直轄市）、市級(jí)的創(chuàng)優(yōu)退出機(jī)制亦未能得到有效落實(shí)。

上述原因?qū)?huì)導(dǎo)致部分創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的管理水平逐漸降低，從而增加管理中的不利因素。這種局面與政府組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的目的截然相反，是不可鼓勵(lì)的。

第三篇：2010物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)心得體會(huì)

2010物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)心得體會(huì) 對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)而言，參加創(chuàng)優(yōu)考評(píng)活動(dòng)，并不僅僅意味著樹立

一、兩個(gè)典型樓盤，從而在短期內(nèi)獲得業(yè)主、客戶的認(rèn)同，提高我們?cè)?“ 買方市場(chǎng) ” 的競(jìng)爭(zhēng)地位和增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益；更主要的是在于通過創(chuàng)優(yōu)考評(píng)活動(dòng)，歷練隊(duì)伍，提升全體員工的自身素質(zhì)，完善各項(xiàng)服務(wù)管理工作，提高企業(yè)的管理水平和實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主、客戶提供 “ 優(yōu)質(zhì)、安全、滿意 ” 服務(wù)承諾的企業(yè)誠(chéng)信的一種綜合表現(xiàn)。2010 年 10 月 11 日 上午 11 點(diǎn)鐘，由**市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈專家考評(píng)組成員一行到中節(jié)能實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及公司所屬的中節(jié)能（**）物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目檢查、指導(dǎo)工作。專家組一行對(duì)我中節(jié)能（**）物業(yè)管理有限公司報(bào)送參加活動(dòng)的項(xiàng)目采取聽、看、查、驗(yàn)、問的多種形式進(jìn)行了認(rèn)真、仔細(xì)的指導(dǎo)和檢查。

第四篇：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)

物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)程

文章來源： 發(fā)表日期：2009-9-8 閱讀：2689 一.目的

規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作,確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。

二.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。

三.職責(zé)

(1)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。

(2)公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。(3)管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。

四.程序要點(diǎn)

(1)物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介

1)“國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評(píng)比:是由國(guó)家建設(shè)部每年組織的全國(guó)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)分為90分(百分制),參加評(píng)比的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由各省建委或物業(yè)管理主管部門推薦考評(píng)合格后(90分)可榮獲由建設(shè)部頒發(fā)的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)(考評(píng)總分在95分以上可獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)。2)“省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。考評(píng)達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)一般為85分,參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)由省內(nèi)各城市推薦。考評(píng)合格后,可榮獲省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”稱號(hào)。達(dá)標(biāo)后由各省建委每?jī)赡陱?fù)查一次,合格可繼續(xù)保持“省優(yōu)”稱號(hào)。

3)“市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

4)“區(qū)級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”:是由各主要城市的各區(qū)級(jí)住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲區(qū)級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)。

(2)物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟 1)確立目標(biāo)

2)成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。3)內(nèi)部動(dòng)員。

4)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。5)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。6)迎檢達(dá)標(biāo)。

(3)“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)

1)確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo):物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”,以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí),應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實(shí)際情況和公司的做主能力,不可一味地好高騖遠(yuǎn)。2)成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組:“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作,應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào),支持力度,確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。3)內(nèi)部動(dòng)員:“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí),應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工,特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員,通過會(huì)議、宣傳,加強(qiáng)管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài),提高、加快工作效益、工作節(jié)奏,作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備。

4)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改:“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照,邊整邊改對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng)優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料(原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。

5)在“硬件”設(shè)施的整改方面,應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善: ★ 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔。“創(chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡油漆鮮亮,標(biāo)識(shí)清楚。特別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī),不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色調(diào)等現(xiàn)象(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》;★ 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動(dòng)房屋的使用功能,特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象;各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰(詳見《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》);★ 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)。“創(chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問題:一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備,即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少;二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo),對(duì)日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;★ 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)的高低,整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作,力爭(zhēng)做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善,設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰,無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象(詳見機(jī)電維修部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);★ 消防系統(tǒng)配置齊全,標(biāo)識(shí)清楚完善,消防疏散通道暢通。“創(chuàng)優(yōu)''整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改,力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好,可隨時(shí)啟用,消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完全,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài),通往天臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無鎖閉;樓宇四周消防車通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);★ 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完善到位;★ 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要。”創(chuàng)優(yōu)“整改時(shí)要告別注意整改小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生,如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢⒂昱鎩⑻焯ā⒗圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象,嚴(yán)禁在小內(nèi)養(yǎng)家禽(詳見保潔部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);★ ”創(chuàng)優(yōu)“小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)”創(chuàng)優(yōu)“評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng)特別注意環(huán)境美化、綠化的整改,力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠化部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程);★ 公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備,各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊,保安設(shè)備先進(jìn)完善(詳見保安部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)。

6)在”創(chuàng)優(yōu)“迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠。”創(chuàng)優(yōu)“迎檢資料通常包括以下內(nèi)容: ★ ”創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料:--規(guī)劃許可證;--用地協(xié)議書;--投資許可證;--開工許可證;--紅線圖;--總平面圖。★ 竣工驗(yàn)收資料:--土建竣工驗(yàn)收書;--消防竣工驗(yàn)收證明;--水電竣工驗(yàn)收書;--電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證;--通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明;--燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。★ 管理移交資料:--圖紙移交記錄;--開發(fā)建設(shè)其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;--接管驗(yàn)收記錄;--鑰匙移交記錄;--發(fā)展商委托管理合同書。★管理公司成立登記資料:--營(yíng)業(yè)執(zhí)照;--稅務(wù)登記證;--企業(yè)法人代碼卡;--管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照;--停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;--管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。★ 業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料:--業(yè)主管委會(huì)章程;--業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證;--業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記錄;--業(yè)主管委會(huì)成立記錄;--業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要;--業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。★ 公眾管理制度(詳見住戶手冊(cè));★ 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(管理制度);★ 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄;★ 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄;政府相關(guān)部門出具的無治安案件、火災(zāi)事故證明書;★ 所有社區(qū)文化記錄;★ 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書;★ 所有的標(biāo)識(shí)復(fù)印件;★ 所有的多種經(jīng)營(yíng)資料;★ 所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料。以及其他應(yīng)提供的資料、記錄。7)進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”: ★ 在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。

★ 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月,內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”,“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行,由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收,最后將結(jié)果部分和存在的問題逐一列出,以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。

8)“迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作: ★ 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。

★ 資料、記錄真實(shí)、全面、說服力強(qiáng)。

★ 到得業(yè)主/住戶諒解和支持:“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主/ 戶達(dá)成充分的理解,使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。★ 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合。

★ 選好住戶代表,為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備:“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià),認(rèn)真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。★ 寫好“迎檢”匯報(bào)材料:“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言稿,發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī),簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出,切忌冗長(zhǎng)乏味。“迎檢”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分:--小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介;--物業(yè)管理工作匯報(bào);--社區(qū)文化與精神文明匯報(bào);--“創(chuàng)優(yōu)”工作情況。

★ 分工負(fù)責(zé),注意迎檢環(huán)境的布置:“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托,力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠難考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。★ 注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風(fēng)貌迎接考評(píng)。迎檢時(shí)員工的儀容儀表、言行舉止,都應(yīng)著力進(jìn)行雕鑿,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)確保迎檢員工的最飽滿的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評(píng),以求爭(zhēng)取最佳的考評(píng)成果。★ 迎檢時(shí)的基本要求:--精神飽滿、儀容整潔;--紀(jì)律嚴(yán)明,緊張有序;--熱情大方,不掛卑不亢;--環(huán)境優(yōu)雅,輕松活潑;--自信嚴(yán)謹(jǐn),應(yīng)答適度。

(4)迎檢結(jié)束后,由"創(chuàng)優(yōu)''領(lǐng)導(dǎo)小組寫出總結(jié)材料,歸檔保存。5.記錄

6.相關(guān)支持文件

第五篇：如何開展物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作

如何開展物業(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作

“創(chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國(guó)（省、市）城市物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”，這是物業(yè)管理的官方標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)水平的重要標(biāo)志，是物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力的象征。該如何進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)?本文將以項(xiàng)目為例進(jìn)行探討。

全員參與，周密計(jì)劃。

迎接市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)的考評(píng)工作分為區(qū)優(yōu)、市優(yōu)兩階段進(jìn)行。通常每年的四五月份開展區(qū)優(yōu)考評(píng)工作，通過區(qū)優(yōu)后由市級(jí)地方物業(yè)管理行政主管部門對(duì)各參評(píng)單位進(jìn)行市優(yōu)考評(píng)。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)任務(wù)繁重全面不是朝夕能完成的，所以必須提前準(zhǔn)備，做到全局一盤棋、上下重視。項(xiàng)目根據(jù)時(shí)間長(zhǎng)、任務(wù)重、規(guī)模大的特點(diǎn)，周密計(jì)劃好這兩個(gè)階段的工作。

在創(chuàng)優(yōu)過程中首先明確創(chuàng)優(yōu)的目的及目標(biāo)，即通過“創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)”全面提高項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平；認(rèn)真準(zhǔn)備，逐步落實(shí)，爭(zhēng)取在考評(píng)中取得較好的成績(jī)，全面達(dá)到示范小區(qū)管理水平。

確定創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)后，還應(yīng)協(xié)調(diào)組織，加強(qiáng)計(jì)劃性。成立創(chuàng)優(yōu)小組，明確崗位分工及職責(zé),做到既有分工又有協(xié)作。根據(jù)創(chuàng)優(yōu)的階段進(jìn)展制定出詳細(xì)的實(shí)施策劃，按計(jì)劃、有步驟地抓好落實(shí)。項(xiàng)目服務(wù)中心分五階段有步驟地推進(jìn)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)：

一是準(zhǔn)備階段。

項(xiàng)目自2008年建筑之初，公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都十分重視,一方面派遣相關(guān)技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)，從物業(yè)管理的角度提出了不少具體的改進(jìn)意見，并深入?yún)⑴c了工程施工驗(yàn)收工作。交付使用后，項(xiàng)目物業(yè)管理處進(jìn)行了全面的物業(yè)資料、檔案及相關(guān)文件的整理，按有關(guān)規(guī)范建立并辦理業(yè)主的入駐手續(xù)。正是由于公司方面對(duì)提前介入工作的重視，使項(xiàng)目較早地掌握了小區(qū)創(chuàng)優(yōu)的第一手資料。另外，項(xiàng)目從2009年12月底開始創(chuàng)建多項(xiàng)活動(dòng)，獲得“花園式、園林式小區(qū)”’、“2009福田區(qū)衛(wèi)生單位”、“深圳市節(jié)水型居民小區(qū)”等一系列榮譽(yù)，為創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二是宣傳發(fā)動(dòng)階段。

2011年3月開始，項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)宣傳創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)意義和目的，提高全體員工和廣大住戶的認(rèn)識(shí)，積極參與，共創(chuàng)示范小區(qū)。

三是整改階段。

2011年3-4月，對(duì)照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）找出差距，需整改部分，根據(jù)難度，分清輕重緩急，制定項(xiàng)目整改完善計(jì)劃表。完成小區(qū)硬件的整改和完善，包括對(duì)小區(qū)本體房屋部分外墻的粉刷；裙樓外墻的清理；小區(qū)附屬設(shè)施的安裝；小區(qū)消防設(shè)施的全面整改。客服部門從中協(xié)調(diào)落實(shí)，采取地毯式清理辦法，確保不留死角，全面達(dá)標(biāo)。正是由于這段時(shí)間的工作，項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)合格率達(dá)到99%，專業(yè)崗位持證上崗率達(dá)到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達(dá)到100%，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到或大大高于《標(biāo)準(zhǔn)》要求。

四是總結(jié)提高階段。

由于檢查時(shí)間短，考評(píng)組最有效、最便捷考察參評(píng)單位各項(xiàng)工作的方式就是查閱資料。因此，書面資料內(nèi)容是否完整、清晰，對(duì)迎檢工作關(guān)系重大。2011年4月項(xiàng)目按照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)每一部分每一條目的具體要求，收集有關(guān)資料。完善小區(qū)資料，包括考評(píng)申報(bào)、準(zhǔn)備迎檢資料，完善小區(qū)規(guī)章制度、數(shù)據(jù)文件，并對(duì)前階段工作進(jìn)行總結(jié)、提高。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)翻閱資料做到熟記于心來保證迎檢工作。此階段公司領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊(duì)，組織公司有關(guān)部門的專業(yè)管理人員對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和評(píng)比，定期進(jìn)行認(rèn)真的檢查和整改工作，保持物業(yè)管理和服務(wù)水平的高標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)管理處也組織自評(píng)自檢小組，針對(duì)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)逐條對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行自評(píng)自檢，將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯總整理完善。

五是鞏固階段。

著重強(qiáng)化監(jiān)督，鞏固爭(zhēng)創(chuàng)成果，準(zhǔn)備迎接區(qū)優(yōu)以及通過區(qū)優(yōu)后的市優(yōu)檢查。

全力以赴，迎接考評(píng)。考評(píng)時(shí)，創(chuàng)優(yōu)考評(píng)小組一般分為資料組、設(shè)備組、環(huán)境組對(duì)參評(píng)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)。由于檢查時(shí)間短，考評(píng)組最有效、最便捷考察參評(píng)單位各項(xiàng)工作的方式就是查閱資料。因此，做好資料組的工作對(duì)參評(píng)單位做好迎檢工作來說至關(guān)重要。現(xiàn)場(chǎng)考察中專家組考評(píng)地點(diǎn)需要提前安排好。由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)檢查的重點(diǎn)在設(shè)備房、樓層、地下車庫(kù)及外圍環(huán)境，服務(wù)中心根據(jù)四個(gè)地點(diǎn)安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評(píng)組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)。項(xiàng)目作為參評(píng)單位在迎接考評(píng)的同時(shí)還注意了以下細(xì)節(jié)問題：一是做好接送禮儀。準(zhǔn)備好接送車輛，由1名接持負(fù)責(zé)人跟車。利用行車時(shí)間大致介紹公司及物業(yè)創(chuàng)新情況，并有管理人員在門口迎接考評(píng)人員。二是現(xiàn)場(chǎng)布置。布置會(huì)議室，現(xiàn)場(chǎng)以簡(jiǎn)潔、整齊為主，配以水果拼盤、小花盆裝飾，會(huì)議中用到的辦公設(shè)備提前調(diào)試好。三是現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)組可能會(huì)對(duì)當(dāng)值班員工進(jìn)行一些問答。因此，在考評(píng)前要有針對(duì)性地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。

創(chuàng)優(yōu)成果的鞏固。

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實(shí)質(zhì)上只有開始，沒有結(jié)束。參評(píng)項(xiàng)目獲得相應(yīng)級(jí)別的稱號(hào)后，政府會(huì)定期、不定期地進(jìn)行抽查或復(fù)檢。服務(wù)中心只有進(jìn)一步加強(qiáng)管理、規(guī)范運(yùn)作、不斷創(chuàng)新，通過自檢、復(fù)檢方式，不斷鞏固創(chuàng)優(yōu)成果和尋求持續(xù)發(fā)展，才能保持榮譽(yù)，為公司的品牌增輝。