第一篇：物業管理師考試綜合能力輔導：如何開展物業管理創優活動

物業管理師考試綜合能力輔導：如何開展物業管理創優活動

1.考評迎檢階段性工作

物業管理示范大廈（小區）的考評工作在時間上分三個階段進行。一般每年的四月份開展市級考評工作，由市級地方物業管理行政主管部門對各參評單位進行考評及綜合打分；

八、九月份由市推薦通過市級考評的單位參加省級考評；十至十一月份由國家建設部進行全國級別的考評，最后甄選出達到全國物業管理示范大廈（小區）的物業及管理單位。由此可見，考評迎檢具有時間長、任務重、規模大的特點。如何策劃好全年的工作步驟是關系到是否達標的重點。

一般而言，考評迎檢的實際操作過程分三個階段：

⑴ 第一階段：市級考評階段

這一階段指管理公司確定考評目標至市級正式考評期間，這一階段主要完成以下幾項工作：

①.確定在管物業需達到的管理水平（考評目標），統籌安排全年的工作分段，成立考評迎檢領導小組，確定考評任務分組成員名單。

參評單位在自我定位時，首先應較全面地分析本年度參評的本區域內（一般指市級）各個物業的大體情況物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業管理師培訓 http://www.tmdps.cnet610/檔案如常做到一戶一檔的管理。考評小組需要查閱時，可以將業戶名冊提供給他們任意選擇后再在后臺檔案中查閱。這樣既大大地減少了工作量，又能使工作中整理出來的資料具有代表性、典型性。

⑥.其他資料

其他資料涵蓋很廣，平時的往來信函、各級政府部門的會議通知、活動通知等。其中與考評標準相對應的資料都應歸入考評資料中。

3.考評資料的表現形式

資料的表現形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數字或難以用文字表達的項目變得生動而且直觀，還可以利用實際工作中保存下來的原始資料，使考評資料顯得真實、有說服力。

①.圖片

圖片包括繪制圖表（柱狀圖、曲線圖等）、彩圖、照片等。考評標準中有關達標率可以用繪制圖表來形象說明，甚至可以將幾年來達標的情況用圖表比較說明。彩圖及照片一般用于考評標準中有要求又難以用文字表達、只能通過現場檢查來考核的地方。

②.原始資料的利用

整理資料中很多地方可以用到原始資料，最明顯的地方是涉及設備設施保養制度、管理處值班制度等資料，必須用原始的表格、資料來加以證明。

第二篇：物業管理師考試綜合能力輔導：物業節能

物業管理師考試綜合能力輔導：物業節能

物業企業服務項目多、標準高、收費低，造成物業企業利潤少，風險大。如何使物業企業生存發展，除了加強管理，挖掘潛力，開展多種經營外，還應在以下幾個方面下功夫，達到節能增收的效果。

一、節約水電。一是節水：物業企業在參與房產開發規劃時，應積極建議采用節能產品，小區可采用中水回用、滴灌微噴系統。在綠化時應多栽樹少種草，以減少后期管理費用。物業公司在綠化工作中，根據季節情況，調整澆水時間，應避開中午高溫期，澆完水后應及時關閉閥門，防止跑冒滴漏。各小區水景更換的水應排放到綠化帶里,以免浪費。二是節電：各辦公場所工作結束后，應及時關閉電源;小區草坪燈、高桿燈應選擇節能燈，并根據季節變化及時調整開關時間;小區樓宇單元一層門庭、地下室、過道燈應逐步更換成觸摸開關，以避免單元門白天關開浪費電。

二、搞好維修。小區公共設施設備維護的好壞直接影響到設施設備的使用壽命，各小區對維修人員實行分片劃區負責制，維修人員應按照設施設備維護保養的要求，定期檢查維修。各單位領導應不物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業管理師培訓 http:///kcnet610/定期地進行檢查，及時講評，使公共設施設備維修養護工作落實到位，只有這樣才能節約成本，達到物業增值保值的作用。

三、節能辦公。集團公司多次要求實行網上辦公，目前我公司對上已實現聯網，日常事務可以通過網上辦公，既可以提高辦事效率，又可以節約人力、物力成本。公司管理層人員多，為了實施有效管理，今后可開可不開的會議不開，可下可不下的文件不下，能用電話通知的不下發文件，可采取領導分管、跟蹤指導、有針對性調研等方式，把工作的重心放到一線，及時解決工作中的問題。

四、合并用車。隨著房產快速開發，公司管理的小區面積越來越大，事務性工作也越來越多，用車日趨繁忙，車輛應由行政辦公室統一協調，統一調用，能合并的合并使用，以有效減少車輛動用，這樣既可以保證安全，又可以節約經費。

五、回收廢品。小區可利用品較多，平時都當成廢品垃圾運走。現在應設立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，備注說明，引導業主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中變賣。同時在小區出入口設置電池、電器回收箱，定期交給有關部門處理，以減少對小區環境的污染。對維修更換的配件，采取拆件裝配的方法，使廢舊物品充分利用。

六、計劃采購。公司、各管理處每年編制物資采購計劃，每月上報辦公用品、材料申報單，由公司領導審核后，按照集團規定的采購程序實行集中采購，這樣可降低單價。公司、各管理處建立物資帳本，堅持物資出入庫制度。對各倉庫庫存物資應定期盤點，調劑使用，以減少庫存，提高物資的利用率。

七、廣泛宣傳。公司要充分利用各種會議、小區宣傳欄，向廣大員工和全體業主宣傳節能減排工作的意義、節能減排的措施，使大家切實增強責任感和使命感，從我做起，從現在做起，自覺履行節能減排義務。特別是在企業內部長期開展節約一度電、一滴油、一杯水、一塊煤、一張紙“五個一”活動，杜絕跑冒滴漏，形成“節能減排光榮、浪費污染可恥”的良好風尚。

第三篇：物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理創優達標的標準與條件

物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理創優達標的標準與條件

一、標準的產生與發展

二十世紀九十年代，中國房地產業迅速崛起和發展，為物業管理行業提供了廣闊的市場，在全國范圍內催生了眾多的物業公司。為了推動建立物業管理體制，規范市場，引導住宅小區物業管理的開展，提高城市住宅小區的整體管理水平，國家建設部先后于1990年、1992年頒發了《全國城市文明住宅小區標準》和《全國城市文明住宅小區達標考評辦法(試行)》，作為各地創優達標的指導性文件和參照依據。標準的產生為創優達標工作奠定了基穿通過對標準的執行，促使參與的企業規范運作，促進了行業的蓬勃發展。

1995年，建設部對《標準》進行了修訂改進，重新頒發了《全國優秀管理住宅小區標準》(1990年《標準》停止執行)。以此為據在全國開展“全國優秀管理住宅小區”考評驗收。

1997年，建設部房地產業司又頒發了《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》，將小區和大廈的考評標準分離，更加適合各類物業項目開展創優準備工作。

隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高，全國各地普遍反映1995年頒發的標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢，如繼續執行，將不可避免地出現優秀、示范項目過多的局面，起不到先進示范作用。為此，建設部在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂。

2000年5月25日，建設部發出通知，宣布從2000年起不再進行全國物業管理優秀項目考評驗收和授予稱號，只物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業管理師培訓 http://www.tmdps.cnet610/對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收、授予稱號；同時頒發了新的《全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則》（以下簡稱2000年標準），舊標準及評分細則停止執行。2000年標準相對于1995年標準、申報條件有較大提高，考評標準也有較大調整，也更加切合實際。

二、標準的內容

2000年全國物業管理示范項目標準按不同物業類型分為三種：住宅小區、大廈、工業區。住宅小區的標準內容分為8個大項：基礎管理；房屋管理與維修養護；共用設施設備管理；保安/消防/車輛管理；環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。大廈和工業區的標準各有9項，將共用設施設備管理分為共用設備管理和共用設施管理兩部分。（具體標準見附錄《物業管理法規匯編》），該套標準基本上覆蓋了物業管理的各個方面，適用于全國各地。

三、標準的實施

“國優”物業管理項目的考評工作，由建設部或國家行業協會組織每年進行一次。2000年12月，全國物業管理協會組織了2000年新標準頒布后的第一次考評。

四、基本條件

建設部四次頒布的標準都規定了相應的基本申報條件；各地根據國家標準，制定了適合地區特點和實際情況的各級申報條件。由于各省（自治區、直轄市）、市級的申報條件、考評標準有所差異，所以企業在選定創優項目時，除了要參考建設部的標準外，還必須考慮當地的創建申報基本條件，符合條件的方可申報。

以下是申報不同級別創優達標項目時應具備的基本條件：

（一）區級優秀項目。

一般由區級行業主管部門按照上級制定的考評標準組織區級優秀項目的考評驗收，只是達標分數低于市優分數。因此，其申報的基本條件與市優基本相同。

（二）市級優秀項目。

1、申報的參評項目必須已經竣工并交付使用；

2、入住率達到標準規定的比例；

3、配備有專業的管理服務人員；

4、參評項目的面積等硬件條件符合標準要求；

5、建立有完善的管理規章制度；

6、參評項目當年無重大責任事故；

7、未發生行業主管部門認定的重大有效投訴；

8、參評項目實行了綜合一體化、專業化管理服務等。

（三）省級及國家級優秀、示范項目。

除了要具備申報市優的基本條件外，還必須具備如下條件：

1、已取得市優、省優分別滿一年以上；

2、已按法定程序成立了業主委員會。

（申報國家級示范項目必須是省級考評達98分以上。）

第四篇：物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理官司的法律依據

物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理官司的法律依據

盡管中國目前還沒有完整、系統的物業管理法律規范體系，但隨著物業管理的蓬勃發展，實際需要呼喚盡快出臺物業管理法規，以法律的形式約束各方面的行為。制定物業管理法律規范的依據主要有五個方面：

(1)憲法。憲法是中國的根本大法。憲法的地位和效力在中國法律淵源中居于首位，一切法律、行政法規、地方性法規等，都必須根據憲法所規定的基本原則制定，不得和憲法的規定相抵觸。憲法中關于住宅、城市管理、經濟管理、公民權利等方面的規定及原則，是物業管理立法的根本依據和指導思想。

(2)法律。法律是由中國最高國家權力機關——全國人民代表大會和它的常務委員會，經過一定的立法程序制定的規范性文件。它具有權威性、穩定性、嚴肅性以及效力低于憲法高于行政法規和地方性法規等特點。目前適用物業管理的中國法律，有《民法通則》、《經濟合同法》、《土地管理法》、《城市規劃法》、《城市房地產管理法》等法律中的有關內容。

(3)行政法規。行政法規是國務院根據憲法和法律制定和宣布的規范性文件。涉及物業管理的行政法規有《城市私有房屋管理條例》(1983年12月)等等。

(4)地方性法規。地方性法規是由省、自治區、直轄市或全國人大常委會特別授權的市(如深圳市)的人民代表大會及其常委會制定和發布的，實施于本地區的規范性文件。例如，廣東省人大常委會通過的“深圳經濟特區商品房產管理規定”(1983年11月)等等。

(5)行政規章及其它。行政規章是國務院主管部門、縣以上各級人民政府依照法律規定的權限制定和發布的規范性文件，包括規定、辦法、章程、通知、命令等。目前適用于物業管理的行政規章比較多，物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業管理師培訓 http:///kcnet610/如建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》(1994年4月1日)、《城市商品房預售管理辦法》(1995年1月1日)、《房屋接管驗收標準》(1991年7月1日);國家計委發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(1996年3月1日);青島市人民政府令第18號《青島市住宅小區管理試行辦法》;深圳市政府發布的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(1994年4月1日)等等。

第五篇：物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理創優接受檢查中應注意問題

物業管理師考試綜合能力輔導：物業管理創優接受檢查中應注意問題

1.考評迎檢現場工作

⑴ 接待

通常，參評單位應事先與政府主管部門進行溝通，看是否需要派車接送考評小組成員。如需接送，則應提前準備車輛，并安排1-2名工作人員跟車做好接待工作。如無需接送，則管理公司應安排有關領導在大廈或小區出入口迎接考評小組蒞臨，以示重視。

參評單位各員工均應著裝整齊，佩戴工作證件。保安員應統一佩戴白手套，見到領導及考評組成員應敬禮，以示尊敬。

⑵ 考評現場布置

考評現場布置應以簡潔、整齊為要點，現場應懸掛橫幅以示重視。同時，應準備瓶裝飲用水以便于考評組人員到管理現場檢查時飲用。

⑶ 環境布置

環境布置只需在顯眼的地方擺放一些歡迎牌就足夠了，不宜過于夸張。

2.匯報材料

由于考評時間較短，為讓考評小組在聽取匯報的同時能通過翻閱資料了解有針對性的內容，一般應按考評小組成員人數為他們準備一份即時翻閱的匯報材料，內容包括：

①.物業彩圖。包括小區規劃總平面圖、樓宇外觀圖等。

②.物業規劃建設概況，包括規劃建設數據、現入住情況統計等。

③.管理公司、管理處情況、管理架構、人員狀況簡介。

④.自我介紹發言材料（如與第2項重復則合為一份）

⑤.資料總目錄

3.考評分組

按照慣例，考評小組會對考評人員進行分組，一般分為三組：

⑴ 資料組

這一組的工作人員側重于檢查“基礎管理”部分的文字資料及圖紙方面的內容。他們的工作重點往往集中于查閱資料，物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/ 物業管理師培訓 http://www.tmdps.cnet610/詳細詢問驗收情況、業主委員會的成立情況、維修基金的建立及使用情況、產權分配情況、管理公司經濟效益等。對此，管理公司應安排對資料整理情況掌握較全面的人員做好應對準備。

⑵ 設備組

這一組人員的重點是查看現場管理情況，他們在現場檢查占了大部分考評時間，只用極少的時間翻閱資料。這一組成員一般都是由設備專家組成，從專業角度去檢查管理單位的管理水平。管理公司應安排熟悉設備管理的工程人員進行陪同，及時開啟、關閉設備機房，做好應對準備。

⑶ 環境組

這一組人員的側重點在于對房屋維修養護、環境、綠化方面的考查。參評單位應提前做好線路設計、安排專用電梯等事宜，以保證迎檢工作快速、順暢進行。

4.考評檢查線路的設計

盡管考評小組可以自由決定考評現場所走的路線，但由于其現場考評離不開天臺、地下室（設備房）、樓層及外圍環境四大部分，因此參評單位仍應該根據四個地點設計相應的路線。線路設計應做到線路不重復，各部分銜接順暢。管理公司應安排熟悉管理區域地形、了解現場管理情況的人員進行陪同，以免造成混亂。