第一篇：本項目物業管理的綜合說明

第一章、本項目物業管理的綜合說明、管理理念

第一節、項目簡介

1、項目說明

1.1項目名稱：山東省濰坊市投資公司辦公樓物業管理服務項目 1.2項目地點：

2、物業服務范圍

2.1、負責對辦公樓公共場所包括大廳、整棟大樓的走廊、電梯間、洗刷間、衛生間、步行樓梯以及公共部位門窗、消防箱、平臺、墻面、護欄扶手等部位以及需保養的木地板的衛生清潔和保養。

2.2、負責對投資公司院內路面、綠化區的日常衛生保潔。

2.3、配合投資公司管理辦公室人員，對辦公樓內因漏水、局部維修而造成的污染，及時有效地清理和處置。

2.4、負責對辦公樓內辦公垃圾、生活垃圾清運，并負責聯系有關人員定時將辦公垃圾、生活垃圾清運出辦公樓。

3、項目基本概況簡介

3.1、山東省濰坊市投資公司位于東風東街

號，辦公樓建筑面積

平方米，辦公樓物業面積

平方米。3.2、本次物業管理服務采購范圍包括辦公樓公共場所衛生保潔、木地板保養、辦公垃圾、生活垃圾清運及辦公樓日常衛生保潔等。供應商必須全部響應，不得拆解后響應

4、物業服務的內容與基本要求

4.1保潔服務的范圍

保潔服務的范圍，包括但不限于以下內容：

（1）負責整棟辦公樓內公共衛生保潔服務。具體包括：一樓大廳、休息平臺及玻璃、扶手、大樓前后門及雨蓬下平臺、大廳前邊暖廊地面及玻璃；各樓層電梯前廳、電梯廂、走廊地面、踢腳線、通道及走廊門窗、步行樓梯、樓梯扶手、消防栓箱、垃圾箱；公共衛生間地面、墻面、門窗玻璃、燈飾、洗手盆、臺面、鏡面、水龍頭、馬桶、地漏、垃圾箱、開水爐、倒茶葉簍。設施設備間衛生保潔每兩月清理一次（包括電梯機房、配電室、空調機房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房）

（2）負責樓外公共區域衛生的清潔，垃圾箱清理、清運。

（3）負責辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運。

（4）負責對辦公樓內木地板房間的定期養護，以實際測量面積為準。4.2保潔服務的標準及要求

4.2.1辦公樓內衛生

（1）公共區域內玻璃做好清潔明亮，多風多雨季節每兩周擦洗一次。

（2）大廳、走廊、樓梯、各樓層衛生間等公共部位，白天有專人8小時保潔。做到大廳、走廊、樓梯、通道等公共部位地面無紙屑、煙頭等雜物，保證地面材質本色；公共場所內門、窗臺、玻璃、樓梯扶手無灰塵；衛生間地面、墻壁、瓷磚、手盆、拖布水池、大小便池保持本色，無積水、無污漬、無異味；衛生間大小便池每4小時巡視一次，保證無積便。（3）木地板一般每兩個月養護一次，特殊情況及時養護；一樓大廳石材每月養護一次。（4）痰盂、茶葉簍、垃圾箱每天清洗一次保證清潔。

（5）辦公樓樓頂平臺每月清理一次，特殊情況及時清掃，保證無積水、無雜物，確保衛生清潔。

（6）電梯機房、配電室、空調機房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房等設施設備間衛生保潔每兩周清理一次。

4.2.2辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運

辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運每天一次，清運車輛保證衛生、整潔 第二節、物業管理服務的整體設想及策劃

1、總體管理思路

佳聯物業已作好，管理好辦公樓的各項準備工作，其中包括有辦公樓管理經驗的人力資源以及辦公樓管理的各項制度措施，包括了樓宇管理、保潔管理服務、保安管理服務、綠化管理服務、工程的管理服務、客服的管理與服務。服務的標準全部按照ISO9001國際質量認證的各項標準做好各項管理工作，為辦公樓人員創造一個人性化、親情化、溫馨化的服務氛圍，保證辦公樓可以得到最佳的經濟效益和社會效益，用我們的優質服務，滿足辦公樓可持續發展的需要，要求員工在各項服務的工作中真正做到“真誠、禮貌、熱情、周到、快捷”的服務方針。

2、服務宗旨

我們的服務宗旨是：“一切為了讓業主滿意”。

2.1以業主為中心：物業管理企業依存于業主，理解業主當前和未來的需求。

2.2為業主提供滿意的服務：滿足業主的需求，為業主提供超值超前的服務。2.3讓業主以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點”，超越業主的期望，贏得業主參與與支持，為實現管理目標、不斷提升管理水準出謀劃策!

3、服務方針

我們的服務方針是：“質量第一，科學管理，精益求精”。3.1質量第一：“在質量和效益面前，我們首選質量”，視質量為我們企業的生命。3.2科學管理：管理規范化、制度化，杜絕工作中的隨意性。

3.3精益求精：信守“沒有最好，只有更好”的信念，持續改進，不斷創新，以全新的經營理念、規范化的管理、優質的服務為業主營造舒適的工作、生活環境。

4、管理定位

國內一流，成為山東省物業專業管理的典范。

5、管理目標

一年內使物業各項工作有條不紊地開展。深化管理服務，提高物業管理水平，提升物業管理形象，確保業主滿意率達98%以上；通過“山東省物業管理優秀大廈”考評，并達到“省級物業管理物業管理優秀大廈”標準。

第二章、物業管理組織機構圖、人員配備方案。

第一節、擬建立的組織機構

1、架構原則

1.1權力界定，實現責、權、利三者有機結合 1.2精簡高效的機構模式

2、組織機構設置說明

2.1設立物業服務處，設“五部”，即綜合管理部、環境服務部、工程服務部、安保服務部、客服服務部。2.2人員的配備是確保服務目標得以實現的關鍵。我們將以政治思想過硬，責任心強、人品好、服務意識優良和有知識、有經驗、懂技術、會服務為用人標準，通過多種考核、面試方式，在本市招聘優秀的服務和技術人才，建立一支以目標服務責任制為基礎的高素質、高效率的山東省濰坊市辦公樓物業服務隊伍。通過現代化、科技型的物業服務塑造出山東省濰坊市國稅局良好的公眾形象，為業主提供優質服務。

第二節、人員配備方案

1、人員配備基本原則

在物業服務人員的配備中，我們將遵循如下原則：

1.1 熱愛黨，熱愛祖國，堅持改革開放，政治思想過硬，遵紀守法。

1.2 熱愛物業服務事業，有“業主至上”的服務意識，有強烈的責任感和良好的職為道德：愛崗敬業，誠守信譽，優質高效服務業主。

1.3知識與能力并重，有一定的物業服務工作經驗及相應崗位的技能；服務處經理要求中級以上職稱，有十富的物業服務經驗：服務人員80%以上具有大專以上學歷。

1.4 經理、服務員參加物業服務專業培訓，并分別取得《全國物業服務企業部門經理》和《全國物業服務企業服務員》上崗證；特殊工種技術工人持專業上崗證(電工操作證等)；保證100％按要求持證上崗。

2、人員的配備結構圖

為了全面保證辦公樓物業服務的質量，使各項工作能夠正常、有序的進行，佳聯物業公司將成立物業管理處。該下設五個“部”，綜合管理部、環境服務部、工程服務部、安保服務部、客服服務部這五個職能部門，分別承擔著辦公樓的各項專業服務崗位的專項職能

3、人員配置說明，共計35人。3.1管理部共計2人。

3.1.1綜合主任1人。全面負責服務處管理工作及與甲方和外部的溝通與協調工作。3.1.2 綜合主管 1人。負責綜合管理日常服務工作

3.2工程服務部共計6人

3.2.1工程室值班5人，監控室值班3人（24小時三班值班，每班兩人，8小時工作，持證上崗）。3.3環境服務部共計10人。

3.3.1保潔人員9人。全面負責辦公樓衛生、樓層電梯、大廳地面、衛生間清潔工作。3.3.2綠化人員1人。全面負責外圍綠化植被的養護。3.4安保服務部共計12人。

3.4.1領班1人，大門崗4人，值崗人員3人，車輛維護2人，巡邏2人。3.5客服服務部共計5人。

3.5.1局長辦公室1人，會議服務2人，客服2人。

4、人性化、民主型內部服務

對員工的服務以激勵為主，關心員工的工作、學習和生活，盡力解決他們的實際困難，培養員工對企業的感情，增強企業凝聚力。

5.1鼓勵員工學技術，學服務，提供資料、時間方面的幫助和方便。

5.2鼓勵員工參與內部服務，為企業發展獻計獻策，對內部服務提出合理化建議和意見，主動進行技術和服務改革等，充分發揮服務的民主性。及時肯定和鼓勵員工的貢獻和進步，獎懲并用，重在激勵。

5.3對工作能力較差的員工，指定專人進行幫助：對工作態度欠佳和業績下降的員工，幫助其找原因。教育幫助為主，批評處罰為輔，重在督促其端正態度，提高技能，旨在提高團隊的整體服務水平。

5.4關心員工的生活，盡服務處的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實際困難。5.5開展各種文體活動，豐富員工業余文化生活。

6、量化服務與標準化運作 根據不同的崗位要求、應具備的能力，按標準對其進行評價。每個崗位都有細化的評價標準，評價從物業服務知識、遵守規章制度、工作質量、工能力、工作量、參加學習與培訓、服務態度、工作積極性等方面進行具體的量化評分。

公司對服務處的標準化運作采用的是整合型服務體系，體系分服務手冊、工作程序、作業指導書、記錄四部分。做到所有工作都有相應的程序，按規定程序運作，并細化到每一個環節、每一個步驟，并有時間要求，形成量化的記錄，每個員工的工作情況都記入其考核評分中。

7、協調關系

7.1對山東省濰坊市投資公司辦公樓物業管理服務項目而言，運用好系統服務理論，協調好內、外部各方面關系是取得預期效果的重要措施。對內協調以服務制度為難繩，以崗位規范為執行依據，杜絕“辦人情事”，增強工作的嚴肅性和嚴密性：對外協調強調相互尊敬、講求信譽。服務處所轄的各部門既有相對獨立的工作職能，又互相關聯，是一個統一的整體。工作過程中通過多種渠道保持密切溝通與聯系。

7.2物業處實行周例會制度，召集服務處各部門、各班組服務人員總結上周工作，明確下周的工作計劃。須多個部門共同完成的工作，以召開協調會、專題會等方式明確分工及完成時限，使各項工作高效、有序進行。

第三章、物業管理服務分類標準與服務承諾

第一節、各項服務指標承諾及完成承諾指標的措施

序號 指標名稱 國優標準 標準 管理指標實施措施 1 配套設施完好率 95% 95% 2 清潔保潔率 100% 98% 保潔落實到人，進行八小時保潔工作，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度。道路完好率 95% 98% 落實責任人，堅持對道路等共用設施進行入場巡視檢修和定期維護保養，由工程技術部門監督執行，各部門配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，完善規章制度，確保公共設施完好正常使用。火災發生率 1? 0.5%以下全員義務消防制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，發現隱患及時處理，確保辦公樓及安全。違章發生率 1? 0.5%以下建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發現及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章再發生。消防設備設施完好率 100% 加強宣傳工作，杜絕違章在發生。7

第二節、服務承諾

1.量化指標

1.1.制定物業服務發展規劃，有計劃、有檢查，業主滿意率達98％以上。1.1.1收到投訴后10分鐘內作出反應，1個工作日內提交投訴處理報告。1.1.2物業服務有效投訴有效投訴率小于0.5%。1.1.3有效投訴處理率達100％

1.2確保本體及公共配套設備、設備完好率99％以上；完好道路覆蓋率大于99%。1.2.1發現物業設施隱患和重大設備事故報告時間小于10分鐘。

1.2.2計劃性停水、停電提前公告時間大于48小時。

1.2.3無重大事故發生；消防服務通過政府規定，年檢完好率100％。

1.3突發事件(糾紛及治安事件、交通、刑事案件、自然災害、火災)5分鐘內趕到現場并通知相關主服務部門處理。

1.3.1消防設備設施一般故障1小時內恢復正常，特殊故障24小時內協助恢復正常。1.3.2重大安全(消防)事故最長在1天內向山東省濰坊市國稅局辦公室提供正式報告。1.3.3消防演習2次／年。

1.4環境衛生、消殺達標率為98％以上。

1.4.1日常清潔檢查問題未按約定時間及時整改次數小于等于2次／季。1.4.2專項清潔驗收不合格返工次數不大于1次／季。

1.4.3專項清潔作業完成后，在半天內通知清潔監管員驗收。

1.4.4根據各區域情況不同，消殺頻率也稍有差別：公共區域、洗手間消殺頻率為1次／周，辦公區域消殺頻率為1次／月。1.4.5大廳每季度打蠟、拋光一次。

1.5利用現代化服務手段對物業進行服務.1.5.1采用科技型服務模式,利用現代服務方法和科學技術,提高工作效率和服務透明度.1.5.2服務人員培訓合格率為100%.1.5.3崗位紀律抽檢合格率100%.智能監控設備、周界防范系統運行正常率

95% 95% 建立巡查制度，責任到人，發現問題及時上報處理修復。

100%

建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發現處理，第三節、優惠條件

1.優惠條件

1.1提供重大活動的組織、策劃、安全維護及保潔等的協助。

1.2物業標識系統的策劃及制做。

1.3協助節日裝飾(張燈結彩，掛橫幅、標語、彩旗，擺設宣傳欄，擺花??)設計。1.4設計布置公示欄、協助設置便民藥箱、小型工具、雨傘??

1.5協助公布氣溫、空氣質量 1.6協助做好外單位參觀的接待工作

第四章、物業服務方案

第一節、各項設施設備的維修養護和運行管理方案

1、辦公樓的使用、維護、修繕措施 主要實施措施：

1.1根據山東省濰坊市投資公司辦公樓物業管理服務項目的具體情況，參考國家和山東省市有關法律法規（地方法規），編制房屋本體維修、養護計劃以及配套設施、公用設施場所大、中修及維護保養計劃，經主管部門審批后實施。

1.2將房屋及配套設施的巡查、保養工作量化分解到人，由專人控制質量，日常維護、定期保養、日常巡視和定期巡查相結合。

1.3針對房屋建筑的結構特點及配套設施材料的特性，進行科學地維護、保養，延長其使用壽命，保證其安全正常使用。

1.4嚴格裝修審批、登記、驗收制度，對施工全過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及進糾正任何有可能損壞建筑結構、危及房屋建筑及配套設施安全的行為。

1.5每年由專業技術人員對房屋及配套設施、公用設施場所戡查、鑒定一次，根據戡查、鑒定結果，制定科學的維護保養方案并組織實施。

1.6公用設施場所管理制度規范，執行到位，建立管理人員人人監督機制。1.7以優質高效服務為宗旨，物業管理處設立服務電話并向用戶公開，實行24小時值班制度，受理各類零修、急修申報。

1.8接到急修任務，維修人員5分鐘內趕到現場并立即處理。零修任務及時完成，一般問題當班處理好，當班處理不了的問題對用戶應有交待，同用戶共同協商處理措施并限時完成。1.9實行首問責任制，由接到報修申請或在日常巡視、定期巡查中發現問題的人員負責督促相關職能人員進行維修并負責回訪。

1.10根據配套設備、設施的品牌及性能特點，從合格供應商處采購一定數量常用備件和材料作好儲備，以備急用。

1.11加強員工業務技能培訓，全員熟悉山東省濰坊市國稅局辦公樓的所有設備設施，提高維修技術。

1.12實行分項目工程師負責制，有針對性地提高維修人員的專業技能。

1.13維修工作效率、返修率與維修人員的工作業績考核掛鉤。

1.14工程主管對每項設備設施的維修進行及時回訪，杜絕返工，確保維修工作質量。

2、物業附屬設備、設施的維護、保養與更新措施 主要實施措施：

2.1主要機電設備的日常巡視維護由各系統責任人負責，同時加強技術人員的專業培訓，保證主要機電設備完好率達到100%。

2.2配備專業工程技術人員，實行工程師負責制。2.3所有技術工人全部持證上崗，實行24小時值班制，發現問題及時處理。

2.4利用設備自身的監測、控制、診斷功能，借助先進的儀器、儀表和科學的管理手段，正確使用、精心保養、定期維護好設備，保證設備安全、優質、高效運行。2.5制定各系統節能方案和應急處理方案。2.6對工程全過程進行質量跟蹤監督。

2.7由專業工程師對工程質量進行分項檢查，按照國家有關工程驗收規范及程序文件嚴格把好驗收關。

2.8工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序進行，把好材料進場驗收關，杜絕不合格的材料進入現場。

2.9利用計算機建立維修回訪檔案。維修工程檔案實行雙檔制（電子檔、文本檔）

3、消防設備的維護、保養與更新措施 3.1消防主機

3.1.1每天對火災報警分區顯示盤進行探測查詢，以便隨時了解報警情況。3.1.2辦公樓控制指揮中心值班員負責24小時對消防主機與聯動柜的監視，發現報警時按操作程序操作，并通知有關人員處理。3.1.3值班人員交接班時，要查詢最近一次發現報警的時間和地點，以及當班期間消防主機、聯動柜的運行情況，并做好記錄。

3.1.4當某點或某回路發生故障或誤報且不能復位時，一定要通知消防班長處理，事后向管理處經理匯報情況。

3.1.5保養、維修 3.1.5.1當保養、維修較大配件或對主機及聯動柜正常運行有影響時，需經管理處主任同意后，方可進行。

3.1.5.2每天控制指揮中心設備責任人對消防主機、聯動柜進行表面清潔，并做好記錄。3.1.5.3每周一次由該設備責任人對消防主機、聯動柜內部吸塵、清潔、并做好記 3.1.5.4每月上旬由設備責任人對消防聯動柜按鈕進行檢查測試，不能可靠動作或正常復位的要及時更換、維修，并做好記錄。

3.1.5.5每一季度由設施責任人對消防主機聯動柜內各接線端子進行檢查清掃，緊固一次，并做好記錄。

3.1.5.6由消防班長負責確定非要更換、維修的元器件，報管理處主任審核后報業主審批統一購買，并指導設備責任人更換維修，做好記錄。3.2消防栓、泵等消防設施

3.2.1消防栓泵、噴淋泵每月試運行一次。

3.2.2工程部負責人提前一天將試運行報吉呈交管理處主任審批，并通知消防中心和供配電設備責任人到場配合。

3.2.3試運行操作

3.2.3.1打開管網的排水閥，手動起動消防栓泵或噴淋泵運行5分鐘。

3.2.3.2觀察壓力數據，測試電機三相電流并記錄，如電流和運行聲音異常需檢修泵或電機。3.2.3.3檢查壓力是否達到設施要求。

3.2.3.4檢查整個消防水系統是否有不正常漏水現象。

3.2.3.5檢查聯軸器是否有擺動現象。3.2.3.6手動試運行后，把選擇開關拔到自動位置，沒消防班長在控制中心聯動柜上試運行一次。

3.2.3.7記錄運行結果，報管理處經理審核后存檔。

4、辦公樓房屋本體維修養護 4.1房屋本體和公用設施維修養護目標

我們對辦公樓房屋本體和公用設施維修養護的目標是；保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，房屋及配套設施完好率99％以上，房屋零修、急修及時率為100％，中大修工程質量合格率為100％，重大維修工程回訪率為100%。

4.2對公樓房屋及公共設施的管理策略

為做好山東省濰坊市投資公司辦公樓的房屋和公共設施的維護保養，我們采取如下三大管理策略：

4.2.1預防性保養策略

重視辦公樓房屋本體和公共設施的日常檢查和養護工作，采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略，根據設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發現并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。4.2.2重點服務策略

根據筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。

4.2.3技術先行策略

我們將重視技術的引進和開發工作，防止因技術不足影響正常維修與養護，確保物業養護和管理的專業化，保障維修養護的高質量。

5、建筑物管理的重點及對策

5.1管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻以及門窗防水工程的維修養護

5.1.1對策：

5.1.1.1采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養護。針對性地制定養護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象，保證房屋和公用設施經受暴風雨的襲擊。

5.1.1.2針對一些薄弱環節，制定專門措施，進行防護，如在暴風雨來臨前做好門窗關閉工作，做好排水防水工作。

5.1.1.3加強筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章維修。5.1.1.4加強筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。

5.2重點管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護。5.2.1對策：

5.2.1.1加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人，實施質量專業控制；采用多在多重保障制度，日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合，防患于未然。5.2.1.2做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持—致。

5.2.1.3做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養護等措施，減少大修次數，降低維護成本。

5.2.1.4對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。

5.3管理之三：鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護

5.3.1對策：

5.3.1.1定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據勘察、鑒定結果，制定科學維護保養方案并組織實施。5.3.1.2加強員工業務技能培訓，提高維修技術。

5.3.1.3做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數，包括材料配比方案等。5.4重點管理之四：裝飾材料的養護 5.4.1對策：

5.4.1.1了解掌握山東省濰坊市投資公司辦公樓各種裝飾材料的使用和維護特性。

5.4.1.2加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發現問題及時處理。

5.4.1.3定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當的藥劑，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。

5.4.1.4加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。

5.4.1.5嚴格把好材料和維修質量的驗收關，工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。5.4.1.6及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。

6、房屋本體及公用設施維修養護范圍

房屋本體維修養護范圍是：承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂等)、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見下節設備管理。公用設施維修養護范圍：規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

7、房屋本體及公用設施維修養護計劃 7.1房屋本體維修養護計劃 房屋本體維修養護計劃 序號 項目 時間 間隔 次數 維修養護內容 地基基礎 半年 一

1、檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

2、檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。

每季 一

1、適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。

每年 一

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。2

承重結 構 梁 每季

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

每年

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

板 每季

每年 柱 每季

每年

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。承重墻 每季

每年

1、檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

備注：對于承受結構個部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業公司實施處理。3 非承重墻 每月 一 1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。

每年 一 2.檢查墻體結構性能是否完好 4 樓地面 每季 一 1.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

每年 一 1.檢查樓地面面結構功能的完好性 5 樓地面 每季 一 1.檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 一 1.檢查樓地面面結構功能的完好性 公共通道、門廳等 每周1、檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常隨時修復。

2、公共通道及門廳的墻面有污跡和剝落，發現異常隨時處理。

每半年

1、檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。

3、補換損壞的地板。

2、修復空鼓的地板。7 外

墻

面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石

每周1、修補外墻飾面裂縫、脫落部分。

2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。

每半年

1、結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。

2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。

每年

1、雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。

2、對于外墻面大面積滲透久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。

備注

1、暴風雨暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。

2、大風、暴風雨、暴雨過后及時進行巡查。

3、外墻清洗選用適宜的清潔劑。

4、更換外墻飾面應按原設計要求進行。

5、建議每25年翻新外墻面一次。8 吊頂 每周每月

1、檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常隨時修復。

2、加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。9 門窗 每月

1、檢查門窗有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常隨時修復。

2、門轉軸或磨擦摩損部位加潤滑油。

3、鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年

1、更換門窗的易磨損部件。

7.2公用設施維修養護計劃： 公用設施維修養護計劃表 序號 項目 時間

間隔 次數 維修養護內容 1 路面路基 每周 一

1、檢查路面有無積水。

2、檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。

3、檢查路基有無塌陷。

4、發現異常及時處理或修復。2 路燈及線路 每日 一

1、檢查燈具完好情況，即壞即修。

每周 一

1、檢查玻璃燈罩有無破損。

2、有無金屬燈架松脫現象。

3、燈口、燈柵有無損壞。

每季 一

1、檢查路燈路線有無漏電、短路燒毀現象。

4、有無金屬燈架松脫現象。

2、燈口、燈柵有無損壞。每半年 一

1、油漆燈具支架。

2、檢查路燈線路有無老化現象。

3、油漆燈具線管一次。停車場（庫）每日 一

1、檢查路面有無積水。

2、檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。

3、檢查車道燈有無損壞。

4、檢查行車指示標志是否正常。

5、發現異常即時處理或修復。

每月 一

1、檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。

2、限速牌、指示牌是否齊全、完整。

3、檢查擋車器是否正常。4 溝渠池井 每周 一

1、檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。

2、檢查雨水有無異常。

每季 一

1、檢查井底及池底是否有污物，如有沉積及時清污。

2、檢查井壁有無裂縫，如有異常及時修復。

3、檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。

4、井蓋及雨水刷漆。

5、檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復。5 雕像、建筑 小品 每周 一

1、全面清潔。

2、檢查有無破損，如有異常及時修復。

3、檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時處理。6 公共標識標牌等設施 每周 一

1、保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。

2、檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。每半年 一

1、檢查完好程度，加固。管網 每日 一

1、檢查管線接頭有無滲漏現象。

2、檢查管線固定支架的松緊情況。

每周 一

1、檢查管道保溫層有無損壞。

2、管網支架完好。

每半年 一

1、管道刷漆。

2、檢查或更換管網。

3、發現異常及時修復。

8、維修養護實施細則 8.1砌體結構的修繕與養護砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞，導致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響，嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間，內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施，對于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關材料及設施的完整性。

8.1.1砌體結構的修繕

8.1.1.1砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應在裂縫穩定以后進行，以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應首先考慮消除產生裂縫的隱患，避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。根據砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。

8.1.1.2砌體腐蝕的維修

對腐蝕的砌體進行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈，一般通過人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修己被腐蝕的砌體部分，最后重新修復墻面。

8.1.2砌體結構的加固

隨著辦公樓投入使用時間的推移，砌體結構的承重構件(如墻、杜等)可能出現開裂、腐蝕、變形，對經鑒定已達到危險程度的構件，我們將對砌體結構進行適當的加固，以確保房屋建筑的使用功能。

根據砌體結構的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強度，維護房屋建筑的穩定性。8.1.3砌體結構的養護

為防止砌體結構受損，我們將做好如下養護和管理工作，保證磚砌體結構完好。8.1.3.1定期檢查，加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視，查明原因并及時采取措施，對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。

8.1.3.2對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間，如衛生間等，我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護，發現問題及時修復。

8.1.3.3經常檢修屋面，保持屋面排水系統通暢，做到屋面不積水、不存雜物：屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復，減少和穩定溫度裂縫發展。

8.1.3.4保持室外場地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。8.1.3.5禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結構受浸濕，減弱墻體的承載力。

8.1.3.6地基基礎的損壞，在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理，以免造成結構損壞或擴大損壞。

8.1.3.7房屋按設計要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時，若要改變其使用功能或更新改造，要先進行結構驗算，需進行加固時要做加固處理。

8.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護

鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。

8.2.1鋼筋混凝土結構的修繕

8.2.1.1鋼筋混凝土表面損壞的維修

鋼筋混凝上結構構件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復，防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結構或構件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。8.2.1.2鋼筋混凝土深層損壞的維修

當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構件的有效截面，并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復。8.2.1.3鋼筋銹蝕的維修

鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。8.2.2鋼筋混凝土結構的加固

當鋼筋混凝上梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時，應聘請具備資質的專業公司，通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態和周圍環境的調查，以及對有關資料的驗算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法，提高原構件強度，實現鋼筋混凝土結構的加固目的。8.2.3鋼筋混凝土結構的養護

鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分，直接關系到房屋的使用安全，所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作：

8.2.3.1對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況，進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理，對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。

8.2.3.2即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時，可以采取加強通風的措施，并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。

8.2.3.3做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作，發現問題及時處理，避免和減小由此對結構帶來的不利影響。

8.2.3.4房屋的使用應滿足設計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構，嚴禁超載使用。

8.3房屋防水工程的修繕與養護

8.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。8.3.1.1玻璃屋面防水工程的修繕

對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。8.3.1.2屋面防水工程的養護

8.3.1.2.1加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發現異常及時維修。

8.3.1.2.2重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。

8.3.1.2.3制定屋面日常保養制度，及時做好屋面維修工作。

8.4墻體防水工程的修繕與養護 8.4.1墻體防水工程的修繕

外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況公辦公樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換；外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復：外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕：施工孔洞、預埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。

8.4.2墻體防水工程的養護

定期檢查。容易發生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處，飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。對于外墻體的防水工程，出現損壞，及時修復。定期清洗外墻飾面。8.5衛生間防水工程的修繕與養護 8.5.1衛生間防水工程修繕

衛生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷高分子防水涂料，并加鋪胎體增強材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經試水，無滲漏后鋪貼地面磚。

對于一般裂縫滲漏的維修，根據縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現滲漏。根據裂縫寬度，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位嵌填或涂刷防水材料，并加胎體增強材料將縫隙密封。衛生間穿樓地面管道根郁積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，在槽內壁先涂刷基層處理濟后嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護層。

8.5.2衛生間防水工程日常養護

定期檢查，對易產生滲漏的部位作細致檢查，發現問題立即處理。建立技術檔案。8.6地下室防水工程的修繕與養護

8.6.1地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進行修補；對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補；對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏；能有效消除滲漏水現象。

8.6.2做好地下室防水工程的養護工作，8.6.3定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發現異常及時修復。8.6.4建立技術檔案。

8.6.5正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。

9、房屋裝飾工程的修繕與養護房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護，既可以保持房屋的美觀，創造良好環境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。9.1定期檢查，發現缺陷及時處理。

9.2重點檢查板材飾面上部收頭處，發現開裂及時修補，避免開裂擴大。

9.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。

9.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需1丁洞時，由專業人員操作，以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時，先對飾面進行保護。

9.5對各類釉面磚進行擦洗時，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強酸、強堿，以免損壞灰縫和釉面。

9.6大理石板面有微細毛孔，它對有色液體具有強吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環保防護劑進行處理，邑液體無法進入大理石板內層，保證大理石面永不變色，光亮如新。

9.7定期進行清洗，保持飾面潔凈。

9.8外墻飾面附近的鐵質構件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面-L造成污染。

9.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象，有無蟲、蟻、鼠患，及時消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風條件，不要讓吊頂長期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。

9.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

10、門窗的修繕與養護 10.1門窗的修繕

對于木門主要是通過調整、更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現象。對于鋼門窗和鋁合余門窗主要是通過調整、補焊、加固、油漆或更換門窗部件，實現消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、密封不嚴、銹蝕又缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現象。對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音生能。10.2門窗的養護

10.2.1門窗是房屋的易損構件，使用頻率高。因此，我們定期對門宙進行檢查和維護，特別是暴風雨、暴雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。

10.2.2做好防潮工作，避免木質門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。

10.2.3定期進行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當門窗漆膜局部損壞脫落時應及時補刷油漆，補漆用的油漆應盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達到老化期限時，則進行全部重新油漆。

10.2.4鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學藥劑侵蝕，要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。

11、公用設施的維修和養護公共設施的維修和養護，主要以加強日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為主。

12、搞好房屋查勘工作

通過房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完

損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此，我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作，掌握第一手技術資料．及時處理發生的相關問

13、加強房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時，盲目選用不合適的裝飾材料，還會破壞人們的工作生活環境，危及人體健康。我們在房屋的管理工作中，重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作，確保房屋使用安全。物業管理處將嚴格執行濟南市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件，參照建設《住宅室內裝飾裝修管理辦法》按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。14.裝修申報（針對辦公樓）14.1.1用戶裝修前，應先向山東省濰坊市投資公司辦公樓有關部門申報，經審批同意后方可裝修。

14.1.2用戶裝修應提前二天通知物業管理處。用戶應會同裝修施工單位填寫《裝修申請表》并經山東省濰坊市投資公司辦公樓有關部門審批后，向物業管理處遞交有關部門的審批意見、施工人員、時間、期限，使用機電設備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章)，提供裝修施工單位資質證書、營業執照復印件。經審核后，用戶、裝修施工單位、物業管理處三方簽訂裝修管理責任書。

14.1.3施工隊進場裝修前，需到物業管理處辦理裝修進場手續，遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時出入證，憑證出入施工，保安員憑《施工人員臨時出入證》及身份證放行。

14.2現場管理

14.2.1物業管理處指定人員負責監管裝修項目。

14.2.2物業管理處監管人員每天進入施工現場核查二次以上，發現違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時電源等，應及時上報物業管理處，并堅決以制止和處理。

14.2.3動火作業按消防管理程序辦理，并由監管人員負責監督。

14.2.4對出入的材料、工具等由保安員查驗放行，嚴格控制易燃材料進入辦公樓，確保辦公樓的安全。

14.2.5嚴禁裝修施工人員進入裝修場所以外的公共區域，以保證辦公、學習、休閑的安全和安靜。

14.2.6保安員按巡邏時間，把裝修現場作為一個重要巡邏點進行巡視，并做好巡視記錄。14.3違章處理

14.3.1裝修監督中發現的問題及時反饋給物業管理處經理，并上報有關部門。同時，及時與用戶負責人取得聯系，視裝修違章輕重，用戶進行協商整改，并簽發《整改通知》交施工隊。14.3.2施工隊整改完畢，須將《整改通知》交回裝修監管人員，由裝修監管人員整改結果進行驗證，然后保存《整改通知》，并將信息反饋用戶。14.4垃圾管理對產生的裝修垃圾，集中堆放，并嚴格做到日產日清，絕不允許堆放在消防通道上，也不允許堆放在影響辦公樓形象的任何部位(垃圾清運由施工隊負責)。

14.5裝修驗收

14.5.1裝修工程完工后，施工單位以書面或口頭形式通知物業管理處，以便安排裝修驗收。14.5.2裝修監管人員與有關專業技術人員會同用戶、施工單位一道參與驗收，面積的裝修驗收，還須通知公司技術委員會專業人員參與驗收。驗收合格后，由裝修監管人員和有關專業技術人員或技術委員會專業人員簽字認可。驗收不合格，由裝修用戶按要求整改，直至驗收合格為止。對驗收合格的，物業管理處經理和用戶在《裝修驗收表》上簽字。14.5.3驗收合格后，由施工單位向管理處交回發放的《施工人員臨時出入證》。

14.5.4對需延長裝修期、增加裝修范圍的，需報有關部門審批，再報物業管理處備案后執行。

15、特殊期維護管理方案

15.1異常天氣(如暴風雨、暴雨、雷電等)15.1.1異常天氣預報后全面檢查金屬構件、整體建筑框架、避雷防護設施

15.1.2暴風雨期間注意檢查人員的安全：暴雨期間注重及時排水工作；雷電期間對現場反映的問題及時處理。

15.1.3異常天氣過后進行全面檢查，對發現的問題全面整改，并做記錄。

15.2重要活動期間接到重要活動通知后，管理處組織有關部門對建筑物外觀進行全面檢查，在問題盡快擬定處理方案，并組織力量(管理處力量不足時，可請求分公司其他物業處協助)進行全面整改，同時加強監控，確保建筑物外觀完好、使用功能正常，活動的順利進行。

16、辦公樓公用設備、設施管理

16.1山東省濰坊市投資公司辦公樓的機電設備設施系統主要由供配電系統、中央空調系統、電梯系統、供水系統、排水系統、消防系統、樓宇自控系統、停車場管理系統及專用設備設施系統等組成，整個機電設備系統的特點主要體現在：

16.1.1裝機種類復雜，涉及專業面廣，設備先進，進口設備多，現代高新技術被廣泛應用于機電設備中，對設備管理與維修人員素質要求高。

16.1.2機電設備性能先進，設備運行管理與維修難度大。

16.1.3設備數量多，分布區域廣，停機影響大。

16.1.4機電設備容量大，運行時間長，運行費用高，節能降耗是本物業高效運作與管理的重要方面。

16.2機電設備設施管理的重點和難點

16.2.1山東省濰坊市投資公司辦公樓機電設備裝機容量大、技術含量高，屬智能型物業物業，各區域能耗時間不同，這給機電設備的運行管理提出了更高的要求，如何控制不同設備的運行時間，節能降耗，盡量降低運行成本，是機電設備管理工作的重點和難點。16.3機電設備管理的原則和目標 16.3.1機電設備管理的原則

16.3.1.1預防為主，堅持日常保養與計劃性維修保養并重，使設備時刻處于良好狀態。16.3.1.2對設備做到“三好”，“四會”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好設備；

“四會”即工程人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障：

“五定”即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。16.3.1.3實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養為主，同時要求專業維修人員對出現的問題及時維修處理。

16.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

16.3.1.5修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經濟效益。

16.3.1.6規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作，確保供配電設備設施正常運行。16.3.1.7推行科技型物業管理模式，采用科學的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現冗余，以備設備出現故障時能迅速處理。16.3.2機電設備管理的目標

通過經常性養護與及時性維修，使設備設施時刻處于最佳的運行狀態，延長設備設施使用壽命，提高物業的運作效益，確保機電設備完好率99％以上，設備設施零修、急修及時率100％。16.4加強與有關部門協調，做好重大會議、活動的設備管理

針對山東省濰坊市投資公司辦公樓機電設備特點及重要性，遇重大會議、活動，須做好以下工作，確保會議、活動的順利進行。16.4.1維修人員全部到位，分工負責。

16.4.2預先檢查各系統的運行情況，對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查。16.4.2.1效果：

16.4.2.1.1保證24小時正常運行。16.4.2.1.2設備完好率99％以上。16.4.2.1.3投訴處理率100%。

16.4.3備足備品備件，以被急用。

16.4.4加強與有關部門的協調，提前通知下列部門：

16.4.4.1與供電部門聯系，將工作聯系函件親自送與供電部門，強調會議或活動的重要性，并與屬同一供電線路上的外部單位協調，避免會議或活動期間進行電力負荷試驗，盡量停止對其供電線路的改造工作，同時提前做好供電線路的檢查工作，確保萬無一失。

16.4.4.2與自來水公司聯系并派發工作聯系函，指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

16.4.5重大會議、活動期間，現場專人值班巡視，采取“零干擾”服務，不影響會議、活動的正常進行。

16.5機電設備管理維修保養方式

16.5.1日常維護保養。操作維修人員根據日常管理經驗，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查，發現故障及時排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。

16.5.2一級保養。工程人員對設備進行局部解體，進行清潔調整，每季進行一次。16.5.3二級保養。工程人員對設備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，每半年進行一次。

16.5.4中修。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，每年進行一次。

16.5.5大修。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進行一次。16.6實行機電設備的動態管理

16.6.1設立24小時值班維修服務電話，隨時滿足各種維修服務需要，16.6.2利用先進的監控設備，推行例行巡視抄表檢查制度，對設備運行狀態實行動態技術監控。

16.6.3工程部除實行常巡查、設備的例行保養工作外，每個維修工要求配備移動電話等通訊工具，在24小時內隨叫隨到，以便于開展應急搶修工作，實行動態管理。管理的技術難度相對較大。

16.7統設備設施的管理要點及措施 16.7.1管理要點及措施： 供配電系統維修保養表 項目 時間 次數

內

容

高壓

配電房 每周 一

1、檢查外觀是否完好、運行有無噪聲。

2、檢查指示燈是否完好，繼保裝置是否完好。

3、檢查電壓指示是否在規定范圍內。

4、檢查高壓試電棒、絕緣

每年 一

1、檢查操作機構是否靈活、電氣、機械互鎖機構是否正常。

2、按規定校驗繼保裝置及避雷器。

3、檢測接地電阻（應符合規定要求）。

4、整理柜內二次線路，緊固各接線端，清潔柜內。

5、清潔母線排及電纜溝，調試各高壓真空開關及隔離開關。

6、對電纜托架、底座、柜內外除銹、油漆 變壓器 每周 一

1、檢查外觀是否完好，有無異常響聲。

2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。

每年 一

1、檢測接地電阻，各接線裝置緊固。

2、檢測變壓器線圈絕緣電阻。

3、緊固螺絲。

4、清理灰塵。低壓配電柜、動力柜、控制柜、補償柜 每天 一

1、清潔衛生。

2、檢查外觀是否完好，儀表顯示是否正常，有無異常響聲。

3、檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。

半年 一

1、緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換燒壞觸頭。

2、若有過載現象，應更換容量大的配電設備。

3、檢查補償電容組有無損壞，緊固連接螺栓。低壓配電柜、動力柜、控制柜、補償柜 一年 一

1、重復上述檢查。

2、檢測接地電阻。

3、測試過程保護裝置。

4、對電纜托架、底座、柜內外除銹、油漆。照明器具 每天 一

1、清潔衛生。

2、家查外觀是否完好，有無異常響聲。

每月 一

1、重復上述內容。

2、密切觀察供電電壓，防止電壓偏高影響照明器具的使用壽命。

3、調整亮度，節約能源。

4、更換過熱配件，避免短路現象。

室外射燈 每天 一

1、清潔衛生。

2、檢查外觀是否完好。

每季 一

1、檢查射燈工作時有無異常響聲，及時更換過熱配件，避免短路現象。

2、檢查燈罩密封情況。

3、檢查燈架的牢固程度。

4、燈架（座）生銹部位防護油漆。供電線路及母線槽 每月 一

1、重復上述內容。

2、檢查線路有無過熱現象。

3、檢查進出線路接線裝置是否完好。

4、檢查母線槽接頭、轉彎及插接箱部位有無過熱現象。

每年 一

1、重復上述內容。

2、檢測線路絕緣電阻。

3、檢測母線槽相間絕緣及接地電阻。

4、緊固各連接螺栓，電纜橋架、托架、母線槽除銹、油漆。配電箱 每周 一

1、檢查配電箱開關有無過熱現象。

2、檢查配電箱各開關有無異響。

每半年 一

1、開箱檢查個開關接線端子有無過熱、打火、燒蝕的現象。

2、緊固各壓線螺旋。

3、測試配電箱內漏電開關工作可靠性。避雷帶 每周 一

1、清潔不銹鋼避雷帶。每季 一

1、對圓鋼避雷帶生銹部位刷漆。

2、檢查避雷帶搭接部位焊接是否牢固。

每年 一

1、每年四月初對不同高程的避雷帶接地電阻進行測試。接地帶 每季 一

1、接地帶生銹部位刷漆。

2、檢查接地帶搭接部位焊接是否牢固。

每年 一

1、每年四月初接地帶接地電阻進行測試。16.7.2效果：

16.7.2.1保證24小時正常運行。16.7.2.2設備完好率99%以上。16.7.2.3投訴處理率100%。16.7.3記錄：

16.7.3.1供配電抄表記錄；

16.7.3.2供配電運行值班記錄； 16.7.3.3供配電系統巡視維護表； 16.7.3.4供配電系統維修保養表；

16.7.3.5接地電阻測試記錄表。

16.7.4其它：在冬夏季，隨著用電量的變化，落實部分變壓器報停事宜。16.8給排水系統 16.8.1管理要點及措施：

給排水系統維修保養表 項目 時間 次數

內容

每天

一

1、機房衛生；對機體擦拭去灰、保生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵 持干凈無塵。

2、每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜、有無異味和異常響聲。

3、檢查壓盤根處滴水，是否符合規范，如不符合則應壓緊端蓋螺絲或更換盤根，檢查閥門有無滴漏現象。

4、有故障及時處理。

每月 一

1、重復上述檢查。

2、生活供水的主、備用泵進行手、自動切換試驗并記錄。

3、消防泵、噴淋泵應啟動管網末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗。

4、注意水壓表是否在檢驗合格后的規定時間內使用。

每年 承。一

1、電機、泵體軸承清洗加潤滑油，如有異常聲響，則更換同型號規格軸

2、除銹、刷漆。

3、檢測電機絕緣及接地電阻。

4、檢查電機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如有損壞則更換。

5、調較線。

6、系統性能測試。

水箱、水池 每周 一

1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現象，箱口紗網及透氣口、排污管口、溢流管口防蟲網是否完好。

2、打開排污閥排污。

3、手動供水試驗。

4、觀察水質情況，檢測水的PH值和含氯量。水箱、水池 每月

2、除銹刷漆。一

1、重復上述內容。

3、按規定比例投放消毒藥品（漂白粉3-5毫克/升）。

每半年 一

1、清洗內部，按比例投放漂白粉進行消毒。

2、送水樣至市水務局進行水質化驗并公布檢測結果。供水、排污管網 每周 一

1、檢查外觀是否完好，應無滴、漏現象。

2、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常。每季 一

1、重復上述內容。

2、清理管道內的雜物，疏通排污管道。

3、檢查閘閥開啟、關閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現象。

每年 一

1、重復上述內容。

2、檢查修整全部管架。

3、管道及支架除銹刷漆。

4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。

5、管道內部清洗、防腐處理。給水井、雨水井、污水井 每周 干凈。

2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰，安裝位置是否正確。

半年 一

1、重復上述檢查。

2、清理污泥，疏通下水管道。

3、井蓋刷漆。化

糞

池 每季 一

1、檢查井蓋是否蓋嚴、完好。

2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰，安裝位置是否正確。

每年 一

1、重復上述檢查。

2、清理沉積物。

16.9空調系統

16.9.1管理要點及措施： 空調系統維修保養表 項目 冷 時間 次數

內容 一

1、檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否污物，如有則清除水 機

組 每天 一

1、檢查蒸發器和冷凝器壓力，并做好記錄。

2、檢測制冷主機、油泵電流、電壓及檢查進出品水溫。

3、檢查電加熱器是否正常工作。

4、搞好室內衛生及設備清潔工作。

每周 一

1、檢查運行記錄。

2、檢查各控制箱并吸塵清潔。

每季 一

1、檢查運行記錄。

2、清洗冷卻水、冷凍水管網中的所有濾清器。

3、熱交換器除垢。

4、檢查高、低壓差控制器。

每年 一

1、檢查電加熱器。

2、檢查是否有空氣進入系統。

3、檢查溫度、流量控制器的工作狀況。

4、檢查壓縮機電動機絕緣電阻及對地電阻。

5、清洗潤滑油冷卻器，更換壓縮機潤滑油。

6、試驗安全閥和放氣管路。

7、檢查密封安全閥。冷 卻 冷 凍

泵 每天 一

1、檢查電機電流、電壓、溫度、觀察有無異常現象。

2、泵體盤根處滴水是否嚴重。

每季 一

1、檢查運行記錄，檢查聯軸器及盤根的使用情況。

2、轉動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關閉。每年 一

1、清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。

2、檢測電機接地電阻，并記錄。

3、檢測冷卻、冷凍電機絕緣電阻值。冷 卻

塔 每天 一

1、檢查水閥、浮球閥是否正常。

2、觀察電流、電壓及布水器的運行情況。

每季 一

1、重復上述檢查。

2、進行水處理。

3、檢查電機皮帶是否正常。

每年 一

1、清洗填料，更換脫落布水器。

2、更換磨損嚴重的皮帶。

3、檢測電機接地電阻，并做好記錄。

4、檢測電機絕緣電阻值。

空 調 柜 機、恒 溫 恒 濕

機 每天 一

1、檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異常現象。

2、泵體盤根處滴水是否嚴重。每季 一

1、檢查皮帶使用情況。

2、檢查溫控器工作情況。

3、檢查各閥是否有效，進出水管、回水管，冷凝水管是否暢通。

每年 一

1、清洗風機過濾網。

2、更換磨損嚴重皮帶。

3、檢測接地電阻。

4、檢測電機絕緣電阻值。

5、檢修風機軸承。風 機 盤

管 每周每季 一

1、觀察風機是否正常運行。

一

1、檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。

每年 一

1、檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值。

2、清洗接水盤。

3、清洗回風口過濾網。吊 頂 式 空

調 每天 一

1、清潔外觀衛生。

2、觀察能否正常運轉，有無冷氣放出。

每季 一

1、清洗室內機過濾網。

每半年 一

1、徹底清洗室內機空氣過濾網。

每年 一

1、拆下外殼，檢查內部線路，緊固接線裝置。

2、檢查、補加冷媒。

3、檢測空調壓縮機接地電阻和絕緣電阻，并做好記錄。排 風

機 每天 一

1、清潔衛生。

2、檢查外觀是否良好，葉輪有無擦殼現象，風機運行有無其他異常響聲。

每半年 一

1、油漆風管生銹部位。

每年 一

1、清洗風機軸承并加注潤滑油，檢測電機絕緣性能。空

調循環水 每周 一

1、開機周期內，對冷凍水、冷卻水加上藥，達到緩蝕、滅菌、殺藻、除垢的目的。

2、自動或手動排污。

每月 一

1、清洗冷卻塔。

2、冷卻水取水樣化驗，保證水質符合要求。

每季節 一 冷凍水取水樣化驗，保證水質符合要求。16.9.2效果：

16.9.2.1配備專業人員，維修和運行人員持證上崗。

16.9.2.2建立規范完善的空調運行制度和維修保養制度并嚴格執行。16.9.2.3空調系統安全、正常，保持狀況良好。設備及環境整潔，無異常噪聲及滴漏水現象。16.9.2.4定期清洗風機盤管，確保新風的暢通，預防病毒在轄區內的傳播。

16.9.2.5有準確完整的空調系統檔案資料，各項運行記錄和維修保養記錄齊全，并歸檔保存。16.9.2.6制定切實可行節能運行制度，有明顯節能降耗成果。16.9.2.7系統設備完好率在99%以上。16.9.3記錄：

16.9.3.1冷水機組運行記錄表、空調系統巡視維護表、空調系統維修保養表。16.10電梯系統

16.10.1管理要點及措施。

電梯系統維修保養表 項目 時間 次數 內

容 垂直 電梯 每天 一

1、清潔衛生。

2、轎廂照明是否正常。

3、控制盤指示層、指示燈是否正常。

4、檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調器的制冷狀態是否正常，運行是否有異常和振動。

5、檢查電梯轎廂是否有雜物。每周 一

1、檢查并擰緊各接線端。

2、檢查安全裝置，并做好記錄。

3、轎廂上不銹鋼油。

每半月 一

1、對各安全裝置清潔檢查，并進行調整。

2、檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛生。

每月 一

1、測試各裝置安全回路的電器操作。

2、檢查選層器、限速器接線端、接線和有關控制點情況。

3、檢查電梯各傳動部位工作是否正常。

每季 一

1、檢查各鋼絲繩張力是否平衡、有無破損斷股現象。

2、檢查底坑緩沖器油位情況，并作補油。

3、檢查各層標記是否清晰。

4、電梯各運動部件加潤滑油。

每年 一

1、軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。

2、對各活動部件換油潤滑。

3、做好維修保養記錄。

4、由勞動安全部門按國家有關標準對電梯進行年度檢查。16.10.2效果：

16.10.2.1電梯由專業隊伍維修保養，電梯維修、保養人員均持證上崗，電梯各種年審證件齊全。

16.10.2.2嚴密的安全運行和維修保養規章制度得到落實，各種縱保養、巡視檢查記錄統一歸檔管理，資料完整。

16.10.2.3電梯運行狀態良好，安全設施齊全有效，轎廂及機房整潔，通風、照明及其他附屬設施完好。

16.10.2.4出現運行故障后，維修人員在五分鐘內達到現場搶修。16.10.3記錄：電梯系統巡視維護表、電梯系統維修保養表。

17、自控系統

樓宇自控系統維護保養表 項目 時間 計算機 每季 次數 內

容

一

1、主機、顯示器及打印機清潔除塵。

2、檢測UPS工作情況是否正常，配載作放電維護。

3、檢測系統接口性能。

4、內部數據整理和備份。集中控制箱 每季 一

1、檢查各連接線路的牢固程度，是否有氧化腐蝕現象。

2、檢查直接控制器、輸入輸出模塊和變壓器的工作情況。傳感器 每年 一

1、測試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。

2、更換性能不好的元器件，校核性能，保證質量準確。變送器 每年 一

1、檢查變送器的準確度。

2、更換性能不好的元器件，校核性能，保證質量準確。

第二節、辦公樓維修服務方案

1、工程部崗位職責

1.1工程部員工崗位職責

1.1.1在管理處主任領導下，將全面負責公共設備設施的日常運行、維保工作，使各系統設備處于良好的技術狀態。

1.1.2負責對各工程專業班組的工作進行監督、檢查、指導，確保各項工作得以順利進行，堅持安全第一，加強安全意識教育，將安全生產、遵章守制貫穿于日常工作的全過程。1.1.3負責工程部質量過程的管理和控制，跟蹤檢查各項工作計劃及規章制度 的落實情況，對工作中的不足提出改進要求，確保本部門各項工作確有實效；負責本部門各項培訓計劃及考核計劃的審核、制定和組織實施，確保按規范標準提供優質的物業管理服務。

1.1.4負責制定、審核工程部各項管理制度及應急措施；負責對本部門發生的事故，組織調查分析及處理工作。

1.1.5負責按規范要求制定、審核工程部年度、季度和月度運行、維修、保養工作計劃，報物管中心經理審批后監督執行，以達到設備延壽和保值的目的；組織收集、管理、完善技術；圖紙、資料，制作設備技術檔案和設備臺帳，對所管轄的設備做到心中有數，實施動態管理。1.1.6根據業主方面要求和管理處的安排，合理抓好節能工作，每月向管理處上報能源消耗數據。

1.1.7負責協調與管理處其它部門的關系，共同做好各項工作。1.1.8完成公司和物管處領導安排的各項臨時性任務。

1.1.9工程部員工現階段分為個專業進行管理，即強電專業（含電梯監管）、弱電專業（包括樓宇自控、消防監控及安控設備的維護）、水工（給排水）專業、綜合維修專業。

1.2.0由于辦公樓的管理有一定的特殊性，這就要求工程部的員工要做到分工不分家，互相協作。既考慮各司其職便于管理，又能集中合作完成大項工作，確保工程部各項工作緊張有序地進行。

1.2.1綜合維修專業：

1.2.1.1熟悉管轄范圍內石材及其它各種建筑、裝飾材料和鎖具、門把、塑鋼窗等附屬用品的種類、規格、數量，了解其特點，掌握相應的維修方式。

1.2.1.2機電維修人員要熟悉管轄范圍內電機、水泵類設備和管線的情況，制定出年、季、月維修保養計劃，加強定期和日常維保工作，確保設備設施處于良好的技術狀態。1.2.1.3加強日常巡視，及時發現問題，提高業務質量。1.2.1.4努力鉆研本專業相關技術，提高業務素質。1.2.1.5就本專業存在的問題提出合理化建議。1.2.1.6完成上級領導交辦的其它臨時性工作。

2、公共區域設施維修保養細則

2.1外墻、圍墻

2.1.1半年對外墻進行一次檢查，發現面磚損壞，及時報告業主修復。2.1.2每兩年報告業主對外墻刷涂料的部分，如陽臺底部等處刷一次涂料。2.1.3每兩年報告業主對所有鐵制門、欄桿等油漆一次。2.2道路 2.2.1每年報告業主對辦公樓外圍道路上的各種標志、停車區域的劃線重新油漆一遍。2.3內部大堂、走道及樓梯

2.3.1每年對內部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發現地磚或墻磚損壞，應及時報告業主修復。

2.3.2每兩年報告業主對樓梯的墻面重新刷一次涂料。2.3.3每兩年報告業主對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。2.4樓頂屋面

2.4.1每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面檢查，發現有破損的地方，及時報告業主修復。

2.4.2每兩年報告業主對屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養。2.4.3每年水箱做一次檢查，發現破損及時報告業主修補。

3、供電管理

3.1維修電工、弱電電工崗位職責

3.1.1嚴格執行電工崗位的安全操作規程及公司的規章制度，做到持證上崗，掛牌服務，文明維修。

3.1.2熟悉轄區內智能化系統的分布、特點、工作方式及操作方法。

3.1.3嚴格按安全操作規程、維修保養規程和各類管理制度操作。

3.1.4每天對轄區內智能化系統檢修巡視檢查，認真做好記錄，發現問題及時搶修，重大問題及時上報。

3.1.5及時解決智能化系統遇到的實際問題。3.1.6參加智能化系統的檢修、改造工作。

3.1.7負責轄區內供電系統及所有設備、設施（除弱電系統外）電氣部分的維修、保養、巡視及操作盤箱的安裝，操作、巡查與維修。3.1.8負責轄區內插座、開關的檢查與維修。3.1.9負責電氣設備的安裝與維修。

3.1.10負責及時處理有關電氣方面的問題。接到零維修任務后，五分鐘趕至現場進行檢修，并準確填寫《零維修單》。3.1.11負責對本崗位工作范圍內發現的隱患及時處理，解決不了的問題上報領班。3.1.12負責每日維修工作記錄的填寫。

3.1.13負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料，做到不丟失不損壞。3.1.14負責轄區內電氣設備、配（變）電室清潔衛生，保持干燥，物品擺放整齊。

3.1.15認真執行值班制度，零維修不過夜，完成所屬設備的定期檢查和定期保養的任務。3.1.16積極參加集體活動和業務學習，不斷提高技術水平、思想素質。3.2供電管理工作標準

3.2.1負責供電運行和維修人員必須持證上崗，并配備主管電氣工程的技術人員。3.2.2建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度，加強日常維護檢修。3.2.3建立24小時值班制度，做到發現故障，及時排除。

3.2.4保證公共使用照明燈、指示燈、顯示燈的完好，確保發配電設備及電氣線路安全運行。3.2.5停電提前通知，以免造成轄區內經濟損失和意外事故。3.2.6對臨時施工工程，裝修要有用電管理措施。

3.2.7發生特殊情況，如火災、地震、水災時，要及時切斷電源。

3.2.8禁止亂拉亂接供電線路，嚴禁超載用電，如確需要，必須取得主管人員的書面同意。3.2.9建立各類供電設備檔案，如設備信息卡等。3.3、配電室管理工作標準 3.3.1配電室全部機電設備，由高壓值班人員負責管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無關人員禁止進入配電室，非本單位人員須辦理書面許可才能進入。3.3.2保持良好的室內照明和通風，墻上配掛溫度計，室溫控制在35度以下。

3.3.3建立運行記錄，每小時巡查一次，每周組織檢查一次，每年大檢修一次，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報告上級。每小時巡查內容：室內是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表數、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況；發現異常，及時修理與報告。

3.3.4供電線路操作開關設明顯標志，供電線路嚴禁超載供電；如確有需要，報上級主管人員書面同意后，方可進行。

3.3.5室內嚴禁亂拉亂接線路；如確有需要，報上級主管人員書面同意后，方可進行。3.3.6配電室內設備及線路改變，要經過上級主管人員同意，重大改變報公司工程部經理批準。

3.3.7節約電能消耗，降低成本是每個電工的主要職責之一。電工班每周書面報上級主管人員總電表運行數一次。

3.3.8嚴禁違章操作，檢修時必須遵守操作規程，使用絕緣工具、鞋、手套等。3.3.9做好預防工作，防止小動物進出配電室。

3.4配電室值班工作標準

3.4.1運行人員必須認真負責、忠于職守，服從領導工作安排，嚴格遵守操作規程。3.4.2熟悉系統工作原理、構造和運行情況，正確合理操作，使設備安全經濟運行。3.4.3認真做好運行記錄，經常巡視檢查各運行參數值是否在規定范圍內，聲音、溫度等是否正常，發現異常現象迅速查明原因，正確處理。

3.4.4認真做好設備維護保養工作，按要求做好維護保養記錄。3.4.5嚴格執行交接班制度。

3.4.6積極配合維修人員在機房內的工作。

3.4.7搞好文明生產，保持值班室和機房的整潔。

3.4.8工作時間一律按公司規定著裝，佩帶好工作牌。

3.4.9遵守勞動紀律，不擅離職守，工作時間不看書報、不打瞌睡、不做與工作無關的事。3.4.10值班記錄應包括以下內容：

3.4.10.1值班期間的設備使用狀況描述（故障或停用）。3.4.10.2執行的操作（運行設備描述）。3.4.10.3發生的異常現象和原因。3.4.10.4工具、量具狀況的描述。

3.4.10.5值班期間接受和執行的指令或通知。3.5供電系統維修保養工作標準

3.5.1變壓器在運行中觀察其聲音、溫度是否正常，電壓電流的測量讀數。3.5.2所有計量儀表的測量讀數及指示燈、信號裝置等是否正常工作。

3.5.3運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發熱、變色等現象。

3.5.4各開關回路需標明供電范圍，以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發現問題及時處理。

3.5.5變壓器外殼及電纜系統有良好的接地，接地電阻每年測一次。3.5.6配電室做好通風和降溫工作一般室內溫度以不超過40攝氏度為宜。3.5.7檢查電纜坑有無積水，如發現積水應及時清除。3.5.8配電室每月吸塵一次，保持室內清潔、干凈。3.5.9有檢修記錄和測試記錄。

3.6配電室倒閘操作標準

3.6.1倒閘操作必須根據值班調度員或值班負責人命令，受令人復誦無誤后執行。發布命令應準確、清晰，使用正規操作術語和設備雙重名稱，即設備名稱和編號。發令人使用電話發布命令之前，應先和受令人互報姓名。發令全過程和聽令報告時都要做好記錄。

3.6.2倒閘操作由操作人填寫操作票。單人值班者，操作票由發令人用電話向值班員傳達，值班員應根據傳達的命令，填寫好操作票，復誦無誤，并在“監護人”簽名處填入發令人的名字，每張操作票只能填寫一個操作任務。

3.6.3停電拉操作必須按照開關順序依次操作，送電的順序與此相反。變壓器需要停電時，應先停低壓，后停高壓，送電時先送高壓，后送低壓。3.6.4下列項目應填入操作票內： 3.6.4.1應拉合的開關。

3.6.4.2檢查開關的位置。

3.6.4.3檢查接地刀閘是否斷開。

3.6.4.4檢查負荷。

3.6.4.5安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

3.6.4.6切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。

3.6.5操作票應用鋼筆或簽字筆填寫，票面應清楚整潔，不得任意涂改。操作人和監護人應根據模擬圖板或結線圖核對所填寫的操作項目并分別簽字，然后經值班負責人審核簽字。3.6.6操作前應核對設備名稱、編號和位置，操作中應認真執行監護復誦制。必須按操作順序操作，每操作完一項，做一個記號“√”，全部操作完畢后進行復查。3.6.7倒閘操作必須由兩人執行，其中對設備較為熟悉一人作監護。特別重要和復雜的倒閘操作，由熟練的值班員操作，值班負責人或主管負責人監護。

3.6.8操作中發生疑問時，不準擅自更改操作票，不準隨意解除閉鎖裝置，應立即向值班負責人或主管負責人報告，弄清楚后再進行操作。

3.6.9電氣設備停電后，即使是事故停電，在未斷開開關做好安全措施以前，不得觸及設備，以防突然來電。

3.6.10在發生人身觸電事故時，為了解救觸電者，可以不經許可，即行斷開有關設備的電源，但事后必須立即報告上級。

3.6.11下列各頂工作可以不用操作票： 3.6.11.1事故處理。

3.6.11.2拉合開關單一操作。

3.6.11.3拉開接地刀閘或拆除全配電室僅有的一組接地線，但上述操作均應記入操作記錄薄內。

3.7配電設備保養標準 3.7.1低壓配電屏

儀表指示是否正確，線路負荷是否過量，指示信號是否正確，隔離開關等狀態，出線開關、聯絡開關等的狀態、位置是否正確，各供電線路有無過熱。每小時巡視一次。3.7.2強電井

開關狀態是否正常，線路有無過熱，是否打掃衛生。每日巡視一層或數層，每周完成所有強電井巡視。

3.7.3變壓器

溫度是否正常，有無異常響聲，是否漏油，油位是否正常。每日巡視一次。3.8弱電系統運行工作標準

3.8.1中控室值班人員負責中控室消防及監視設備的24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察，確認火警后，按《應急預案》操作。3.8.2當故障發生時，及時通知弱電工進行維修。

3.8.3將每班運行情況記錄于《中控室設備運行記錄表》。

3.8.4每日對中控室設備外表及環境進行清潔，保持設備外表無積塵、水漬、油漬，中控室環境整潔明亮。

3.8.5弱電工每日對弱電設備運行狀況進行一次檢查，發現問題及時處理，并記錄于《弱電設備運行記錄表》、《弱電設備（層面）運行記錄表》。

3.8.6按《弱電設備檢查保養計劃表》要求，按時進行弱電設備的維修保養，并記錄《弱電設備檢查保養記錄表》。督促消防公司做好消防設備、弱電設備的年檢、年審工作。3.8.7弱電值班人員負責對弱電設備24小時運行的操作、巡視、記錄。

3.8.8嚴格按《弱電管理條例》和《巡回檢查制度》進行運行，并將每班運行情況記錄于《弱電運行日志》中。

3.8.9弱電設備（設施）操作室由弱電設備人員負責，無關人員不得入內，更不允許其他人員擅自操作弱電設備（設施）的按鈕和開關。

3.8.10嚴格對弱電設備（設施）按《弱電設備年保養計劃表》執行保養，發現問題及時處理或更換，確保弱電設備的使用功能和質量完好。

3.8.11弱電工程師負責對弱電設備的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集。同時，每兩周一次對弱電設備運行狀況進行檢查，并記錄于《弱電設備檢查表》。3.8.12每年12月制訂下一年度的《弱電設備檢查保養計劃表》，并按運行情況制訂 中修、大修計劃。

3.8.13每月組織人員對弱電設備進行檢查，將檢查情況記錄于《弱電設備檢查表》。3.9弱電系統運行檢查工作標準

系統項目 巡檢內容 定期檢查保養內容與要求 質量標準 攝

像

監

控

系

統

1、每月1次檢查控制器件、操作鍵盤 1、2、每月1次測試主機鍵盤功能，切換矩陣功能，字符發生器調整、電梯樓層顯示器 各控制器件運行正常，能實行切換定機，掃描式監視等

2、操作鍵盤靈活、可靠，電源鎖開關完好

1、每月1次檢查監視器圖像、顯示器接線、監視器安裝

2、每月1次多畫面處理器功能檢測

3、每季1次檢查雙電源切換、接地保護

4、每季1次各電接點檢查、接觸面加固、絕緣加強

5、每季1次總電源穩壓器、輸出電壓修正

1、各顯示屏上監視器齊全、完好，圖像清晰，符合設計要求；監視器安裝牢固、可靠

2、各顯示器接線清楚，無隨意拉接線

3、交流穩壓電源工作正常、穩定

4、各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為

5、高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線；二路電源切換正常、可靠

6、設備接地保護、防護等安全、可靠

1、每季1次鏡頭清潔

2、每季1次攝像機光圈、聚焦、后焦調整

3、每季1次室外電動云臺、室外防護罩清潔、保養

4、每年1次攝像機視頻接、解碼器、云臺插件除氧化處理攝像機電源電壓測量；云臺電機絕緣測量

1、各攝像機工作正常，配置數量齊全

2、帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求

3、各攝像機防護罩應齊全（別是室外型）

4、各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求

1、每月1次檢查錄像機配置

2、每月1次錄像機磁鼓清潔及功能檢測

3、每月1次檢查攝像監視點信號切換

1、所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求

2、各攝像監視點的信號，易能切換到錄像機上進行錄制（包括切換到備用錄像機）收 視 系

統

1、每月1次檢查、保養各穩頻器，衰減器、濾波器

2、每月1次檢查、保養錄像機、監視器

3、每季1次檢查、保養各放大器

4、每年1次檢查、保養分支器終端器

5、每年1次檢查、保養主桿天線

6、每年1次避雷接地、工作接地測試

1、控制柜中各穩頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常，收視效果達到設計要求，無干擾信號

2、主桿天線信號接收有效、安裝牢固

3、各錄像機性能良好，各監視器工作正常、圖像清晰

4、各分支器、終端器齊全、有效

5、線路敷設與固定合理，屏蔽良好

6、電源容量適當，無過載情況，設備接地符合規定

3.10供配電系統管理流程

3.11供電事故應急處理預案 3.11.1觸電處置

發現有人觸電時，當值變配電室值班電工應保持鎮靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。

3.11.1.1拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器；用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線。

3.11.1.2用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源。

3.11.1.3防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫生進行診治，密切注意其癥狀變化。

3.11.1.4如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸；若觸電者呼吸困難，有抽筋現象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫院。

3.11.1.5如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立即對其進行人工呼吸。

注：人工呼吸必須連續不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫生趕到現場救治為止。3.11.2配電柜自動空氣開關跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過載）；查清楚負載種類及分布情況；對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告主管，請求支援解決；如故障已排除應立即恢復供電。3.11.3變、配電室發生火災按《火警、火災應急處理作業規程》處置。3.11.4變、配電室發生水浸時的處置

視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關，堵住漏水源；如果漏水較大，應立即通知設備部主管，同時盡力阻滯進水；漏水源堵住后，應立即排水，排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等）；確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規定要求），開機試運行；如無異常情況出現，則可以投入正常運行。

3.12停電應急處理方案

當發生如下停電事故時，中實物業管理處將分別采取如下應急措施，確保辦公樓安全用電。3.12.1樓層強電小間相關開關掉閘

樓層強電小間相關開關掉閘停電后，信息處理中心應立即通知電工在3分鐘內趕到現場，檢查造成停電原因，一般事故10分鐘內排除，檢查無誤后合閘送電。若事故較嚴重，在規定時限內處理不完，應立即拉臨時電源線送電，工作結束后應向信息處理中心匯報并做相關記錄。

3.12.2配電室出線開關掉閘

配電室出線開關掉閘后，值班人員應立即做出反映，判斷掉閘原因，檢查饋電線路、開關、負載并采取措施在30分鐘內排除故障恢復供電，若因事故原因復雜一時難以處理的應及時上報信息處理中心，并采取拉臨時電源的方法，迅速恢復供電，事后做好相應記錄和善后工作。

3.12.3主變壓器發出事故報警信號

值班人員應立即向信息處理中心和主管技術人員反映，同時按有關操作規程，把負荷逐步轉移到正常運行變壓器所帶母線上運行，然后把故障變壓器停下來，斷開變壓器兩側開關，掛好地線，通知有關人員對變壓器進行檢查。

3.12.4主變壓器跳閘

值班人員應立即通知信息處理中心和主管技術人員到現場，分析判斷故障和跳閘原因，若由于負載側故障或繼電保護誤動作則應立即切除故障負載，并調整好繼電保護恢復送電。若由于變壓器本身故障引起跳閘，則應按有關操作規程，把各路負荷逐步依次倒到正常工作母線上。停下來的變壓器應斷開兩側開關、掛好地線、等候檢測。

3.12.5發生停電時，維修人員應立即奔赴電梯機房，首先用機房電話和轎廂內司梯工取得聯系，讓乘客不要驚慌，聽從維修人員指揮，另一方面用漲鉗微微松開抱閘，使轎廂緩慢移動到最近樓層平層停穩后，打開轎廂門將乘客放出，然后關閉好轎門廳門，立即去修復電源。

4、供電事故應急處理預案

4.1配電柜自動空氣開關跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過載）；查清楚負載種類及分布情況；對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告主管，請求支援解決；如故障已排除應立即恢復供電。4.2變、配電室發生火災按《火警、火災應急處理作業規程》處置。4.3變、配電室發生水浸時的處置

視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關，堵住漏水源；如果漏水較大，應立即通知設備部主管，同時盡力阻滯進水；漏水源堵住后，應立即排水，排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等）；確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規定要求），開機試運行；如無異常情況出現，則可以投入正常運行。

5、停電應急處理方案

當發生如下停電事故時，中實物業管理處將分別采取如下應急措施，確保安全用電。5.1樓層強電小間相關開關掉閘

樓層強電小間相關開關掉閘停電后，信息處理中心應立即通知電工在3分鐘內趕到現場，檢查造成停電原因，一般事故10分鐘內排除，檢查無誤后合閘送電。若事故較嚴重，在規定時限內處理不完，應立即拉臨時電源線送電，工作結束后應向信息處理中心匯報并做相關記錄。

5.2配電室出線開關掉閘

配電室出線開關掉閘后，值班人員應立即做出反映，判斷掉閘原因，檢查饋電線路、開關、負載并采取措施在30分鐘內排除故障恢復供電，若因事故原因復雜一時難以處理的應及時上報信息處理中心，并采取拉臨時電源的方法，迅速恢復供電，事后做好相應記錄和善后工作。

5.3主變壓器發出事故報警信號

值班人員應立即向信息處理中心和主管技術人員反映，同時按有關操作規程，把負荷逐步轉移到正常運行變壓器所帶母線上運行，然后把故障變壓器停下來，斷開變壓器兩側開關，掛好地線，通知有關人員對變壓器進行檢查。

5.4主變壓器跳閘

值班人員應立即通知信息處理中心和主管技術人員到現場，分析判斷故障和跳閘原因，若由于負載側故障或繼電保護誤動作則應立即切除故障負載，并調整好繼電保護恢復送電。若由于變壓器本身故障引起跳閘，則應按有關操作規程，把各路負荷逐步依次倒到正常工作母線上。停下來的變壓器應斷開兩側開關、掛好地線、等候檢測。

5.5發生停電時，維修人員應立即奔赴電梯機房，首先用機房電話和轎廂內司梯工取得聯系，讓乘客不要驚慌，聽從維修人員指揮，另一方面用漲鉗微微松開抱閘，使轎廂緩慢移動到最近樓層平層停穩后，打開轎廂門將乘客放出，然后關閉好轎門廳門，立即去修復電源。

6、供水管理

6.1、停電、停水管理規定

為保證停電、停水能及時通知中心，使辦公樓盡量少受影響，特制定如下規定：

6.1.1辦公樓范圍內停水

6.1.2辦公樓需要清洗水箱或檢修閥門停水時，提前一天貼出通知。通知貼在明顯位置，以保證辦公樓都能看到。停水應選辦公樓用水少時進行，一般不超過4小時。

6.1.3管理處報總公司工程部并告知停水時間及原因，以便公司工程技術部回復辦公樓的查詢。

6.1.4特殊情況如爆水管等搶修事宜，及時貼出通知，并注明停水時間。

6.1.5如果停水需關閉市政供水閥門時，需有書面報告報至總公司工程技術部，說明原因，總公司工程技術部及給排水工程師核準后，再關閉，并由申請關閉市政水閥的管理處工程技術部負責水閥的關閉和開通。

6.1.6關閉市政水閥后管理處工程技術部負責通知可能受停水影響的單位。

6.1.7如遇到自來水公司停水，在接到通知后應貼出通知說明原因；若無通知，在接到辦公樓詢問時及時向自來水公司查詢，以便回復辦公樓。

6.1.8若因消防水管爆裂或檢修消防供水系統時，需書面報告辦公樓服務管理處，寫明停水部位及時間，同時向消防主管部門報告備案。6.2供水設備小修標準 序號 工程項目 小修內容

質量標準

時限要求

二 次 供 水 設 備 1 生活水泵（包括備用泵）（1）巡視檢查

（2）水泵軸承溫度（3）水泵軸承滴漏（4）泵體加油

（5）水泵出水口壓力 運轉正常、無雜音 軸承溫度不超過75℃ 環境溫度不高于35℃

軸頭漏水符合要求潤滑良好 壓力表指示應在正常范圍內 每日一次

每天測試一次 每日一次 隨時檢查 每日一次

消防泵（1）巡視檢查

（2）

試運行 靈活轉動

最高端出水壓力不小于10m、無漏水、無雜音 每年四月、九月試泵兩次電機（1）巡視檢查（2）接地保護（3）運行環境 運轉正常、無雜音

牢固可靠 散熱良好 每日一次

每日一次

每日一次閥門（1）檢查

（2）閥門

（3）逆止閥 無滲漏、無銹蝕，無異常撞擊聲

無跑、冒、滴、漏，潤滑良好開閉靈活 性能可靠 每日一次 發現問題及時解決

發現問題及時解決管道（1）巡視檢查（2）保溫 無滲漏、無銹蝕

每月攀車一次 保溫良好、無破損、無脫落 發現問題及時解決

每年九月檢查保溫高、低位水箱（1）檢查（2）水質

（3）液位控制器 無銹蝕、無跑、冒、滴、漏 任命生活飲用水衛生

靈敏可靠，控制線路規范 每周一次 每年一次

隨時檢查，發現問題及時解決

（2）水位計 壓力正常，無銹蝕，無跑、冒、滴、漏 水面在規定范圍內 發現問題及時解決

壓力指示在正常范圍內，清潔無油污、不漏氣 配電（盤）柜

發現問7 氣壓罐（1）

檢查

發現問題及時解決空氣壓縮機 檢查 題及時解決控制系統（1）（2）液位傳感器（3）消防信號 控制系統可靠 柜內元器件齊全完好接地、接零良好，指示燈完好

動作準確，能隨時啟動 發現問題及時解決 發現問題及時解決

每年至少與消防泵試運行一次運行環境（1）泵房、水箱間（2）管道、泵體有少量漆膜脫落 落 發現問題及時解決

干凈整潔無雜物、無積水、有門、有鎖、無銹蝕、無脫及時補刷

6.3給水應急處理

給水應急處理管理、維護、維修人員做到以下幾點：

6.3.1熟悉和掌握樓內給水的水源，分區供水部位，供水管線的控制閥門及安裝地點。6.3.2掌握重點用水部門的正常用水時間。

6.3.3認真執行對供水設施、設備的日常巡檢和保養、維護及時排除隱患。特別是對消防滅火設備、設施，加強日常巡視，試運轉完好，確保病體人員集中地，應急及時供水滅火。6.3.4準備應急搶修所需備品、料具工作。

6.3.5出現停水事故，主管領導首先組織專業搶修人員到現場，處理搶修同時報告主管領導及辦公樓領導，以減少其它連鎖的事故發生。

6.3.6當院區內有給水管道或閥門破裂時，應立即關閉前端或相關的閥門以防損失擴大，同時貼出緊急通知，組織工程技術人員對破裂的管道閥門進行搶修更換，在最短時間內恢復供水。

6.3.7局部管道或閥門損壞，應盡量縮小停水范圍，及時進行搶修

6.4排水設備的檢查維修管理人員應全面了解、掌握設備的性能、用途及各管線走向以及控制閥門的位置和相互關系、各用水設備和用水點的布局，以便正常檢查、維修。6.4.1各上下水井口（包括閥門井和下水井）封閉是否嚴實，防止雜物落入井口。6.4.2雨水井及井附近有無白灰、砂子、碎石等建筑材料，防止它們被雨水沖入管道內造成堵塞。

6.4.3樓板、墻壁、地面等處有無滴水、積水等異常現象，發現管道有滴漏部位及時修理。6.4.4暴露于空間的管道及設備需定期檢查，涂刷防腐涂料。

6.4.5每年對使用設備進行一次使用試驗（如控制閥門每年至少進行一次開關試驗，防止啟動時打不開或關不緊等）。

6.4.6冬季前應做好室內外設備防凍保溫工作。對室外蓋不嚴的閥門井、水表井、消火栓井，都應在井中填充以保溫材料。對設在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消火栓等均需用足夠的保溫材料敷蓋，在保溫材料外糊一層石棉灰。室內若設有上、下水設備又無采暖設施，則保溫方法等同于室外。若有取暖設施，則應保證室內溫度在正常溫度以上，尤其是有公用走廊的，公用樓道和走廊的窗戶應及時關閉。6.5排水設備的檢修

6.5.1如發現地面上有積水，可能是給水管泄漏，這時要弄清地下管道走向、順冒水處往下挖，沿管線找到泄漏處。如嚴重漏水，則應關閉該管段的控制閥門進行搶修。給水管漏水有兩種情況：

6.5.1.1是鋼管漏水，如管壁腐蝕嚴重或變薄、斷裂等，需拆換更新；

6.5.1.2是鑄鐵管漏水，一般是斷裂或滲漏，應拆換或用填料填實。外線排水管堵塞是造成地面陰濕積水的通病，可按管道走向下方找到污水井，用竹劈、鋼絲等進行疏通。室內排水管被堵塞時，就會出現樓板漏水現象。堵塞部位常在排水管中部、排水彎里、排水管末端及排水立管中，修理時可根據具體位置疏通。在檢查口附近，可打開檢查口，靠近樓頂、滑桿可在通氣管中疏通。靠近三通、彎頭處，可打開相應的掃除口或剔洞疏通。

6.5.2地上管道漏水的修理

地上管道漏水容易發現，但地上給水管多設在室內，不但障礙多，而且管道多架設在較高的空間，修理時應先關閥門，可用打卡子的辦法止住漏水，再用換管或焊接的方法修理。6.5.3水嘴及閥門的修理

水嘴的常見毛病有：螺蓋漏水和關不嚴（關不住）。滑扣的原因多數情況是皮錢被磨損，少數情況是芯子折斷或閥座被劃傷及滑桿滑扣，修理時可根據具體情況換皮錢、芯子及滑桿。6.5.4衛生設備的修理

衛生設備包括大便器、小便器、洗臉盆、家具盆和拖布池等，拖布池和家具盆均易出現堵塞現象。修理時先用揣子或竹劈、細鋼絲疏通。

6.5.5一般的管道凍裂事故及修理 鑄鐵管凍裂，在給水系統中只能更換新管。閥門管件凍裂，則可更換新閥門。黑白鐵管凍裂，則多屬焊縫開裂。微細的凍裂可試用設卡子墊膠墊的方法處理。如裂縫不長，且在管子中間時，可用電焊補焊。如果在管螺紋連接處，則需換管。

7、智能化系統管理與維護

7.1智能化系統的日常運行及維護方案

智能建筑應該是對建筑的四個基本要素，既結構、系統、服務、管理及其相聯給予最優化考慮和組合，以達到最佳，從而獲得投資合理、高效率的更安全、優雅舒適、便利快捷的環境空間，從而實現物業管理的安、暖、快、潔、便的親情服務，從中我們體會到智能在當前的重要地位和作用。

設備自動控制和管理系統組成： 7.1.1中央管理操作系統 7.1.2熱交換監控系統 7.1.3冷凍站監控系統 7.1.4空調機組監控系統 7.1.5新風機組監控系統 7.1.6送風機組監控系統 7.1.7暖風機/風幕機系統 7.1.8給排水監控系統 7.1.9照明監控系統 7.1.10變配電監控系統 7.1.11電梯監控系統 7.1.12電量計費系統 7.1.13視頻

7.1.14安保（視頻識別系統）

7.1.15一站式的、菜單服務，通過智能化管理達到理想的服務，通過可視業主客服中心把服務的內容、活動等通知業主。

7.1.16通過樓宇自控（中控室）發至工程部各種維修單： 7.1.16.1給排水的水箱、位置

7.1.16.2空調機組的過濾器是否該沖洗 7.1.16.3污水池的水位 7.1.16.4消防水池的水位

7.1.16.5冷水機組的各種參數 7.1.16.6電梯的故障化那些層面 7.1.16.7鍋爐的各種參數

7.1.16.8水泵的運行狀態等等

7.1.17在線式的巡更，技防不如人防，要做人技結合，通過智能化，在計算機上設定幾點、幾分、巡視某個點，可編程。

7.1.18保安對講系統在地下是難以接收信號，特別是停車場，在巡視地下部分時，建議安裝地下層的緊急對講插口；

7.1.19對于集中供空調的項目，建議在空調水系統上，每層加裝電動閥，以便完善樓宇自控系統，為單獨計算供冷費用提供便利。

7.1.20公共大堂，是否需設LED信息顯示大屏幕，（以便發布公共信息）。

7.1.21智能化的集成，我們要遵循合法性、實用性、可靠性、先進性、可擴充性。7.1.22在安防系統中，特別是在重要區域里，辦公區域住所，馬上報警，同時啟動錄像進行錄像跟蹤。

7.1.23緊急呼叫：安裝呼叫按鈕，在緊急情況下，向保安監控報警； 7.1.24煤氣泄漏報警，一但出現泄漏馬上傳到保安中心；

7.1.25電子信息，每戶可安裝信息發布器一個，物業管理中心可將一些信息隨時傳達給業主。7.1.26小型交換機、一帶

8、二帶

16、三帶24 可使辦公樓內部隨意通話。7.1.27計算機網絡，寬帶接入可多臺計算機同時上網。

7.1.28安保部分：門磁、窗磁、玻璃破碎檢測器，紅外線對射探測器，雙鑒探測器，都可聯動報警同時啟動攝象。

7.2發揮高科技在管理服務中的設想

現代企業辦公越來越注重信息的便捷與靈敏，因此對智能化要求越來越高，樓宇的智能化程度已成為衡量辦公樓檔次、品質的最主要標準之一。我們物業公司將憑借所管理的辦公樓的經驗，制訂出完整的智能化系統管理方案，協助辦公樓建立一套完善的智能化系統，并通過對各項系統的集成管理，實現“一卡通”服務，辦公樓客戶和員工憑一張智能卡可實現門禁、考勤、車庫入場，與物業公司結算水電、物業費及租金等一系列功能和服務，實現電子錢包、電子存折，為商務客戶提供了完善、安全、快捷的信息服務環境。

8、消防服務

消防工作是各項服務工作重中之重，一旦發生火災，其損失將是無法估量的。消防工作的方針是“預防為主，防消結合”，實行人防、技防的有效結合，消防工作常抓不懈，加強員工的消防意識培訓和技能培訓，對辦公樓消防系統和內部消防設施定期聯動測試。冬秋兩季氣候干燥，是火災高發期，需特別注意防火，我們將制定嚴格的消防服務制度，結合現場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在出入口處及辦公樓醒目位置處設置“嚴禁火種入內”，“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”等標示牌，禁止來人員攜帶易燃、易爆物品進入轄區。8.1防火服務特色

防火是安全服務工作的重中之重，消防工作的方針是以“預防為主、防消結合”，實行人防，技防的有效結合，消防服務工作必須常抓不懈。經常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓和技能培訓，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務消防隊，消防系統的設備設施每月聯動測試一次，每年至少進行兩次消防演習，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為：

8.2消防服務

貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針，實行人防、技防的有效結合。以消防監控室為指揮中心，借助先進的消防監控系統和消防設備設施，做好日常消防防范工作。消防服務工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優良素質。組建一支反應迅速、技術過硬的義務消防隊，按時對消防系統進行聯動測試和消防設施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業使用人和員工的防火、滅火技能。

9、消防常識培訓工作標準

9.1目的：教育培訓員工掌握消防基礎知識和基本技能，保障公司利益和辦公樓人身財產安全。

9.2對象：公司全體員工。

9.3操作程序

9.3.1明確授課人，由人力資源部指派。9.3.2選擇授課地點，確定授課時間。9.3.3明確授課內容。9.3.3.1防火知識。

9.3.3.2滅火常識。

9.3.3.3火場的自救與救人。9.3.3.4滅火的基本方法與原則。9.3.4組織參加學習人員考核。9.3.5考試卷立檔備案、總結。

10、消防安全教育、培訓制度

10.1新員工的入職消防安全教育、培訓公司各部門的消防設備及各種設備的使用及其維護保養。在職員工的消防培訓，培訓有關預防措施，考核消防器材知識和操作程序。10.2將培訓結果轉送培訓部，作為員工評估及其工作評級的一次標準。

10.3培訓實行簽到制，不準缺席，若有急事處理，必須報請部門經理審批后執行。

第三節、安全保衛服務方案 1.1保安儀容儀表標準

1.1.1保安人員必須按規定穿著公司統一制式的保安服裝、戴大蓋帽、系領帶、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。

1.1.2制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺塞在褲腰內，袖口和褲管不得卷起來；帽徽、肩章要保持端正；胸卡別在左胸前、左上口袋的中間；不準赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。

1.1.3保安人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣不準披在肩上，穿春秋套裝內穿白襯衫，系好領帶。注意儀容風紀，嚴禁制服、便服混穿或將制服穿離保安區域。

1.1.4內外衣口袋內不準放過多東西，如香煙、打火機、火柴等；腰間皮帶上不準掛鑰匙及其他掛件；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。

1.1.5大蓋帽要戴端正，對講機佩在腰間皮帶右后側，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左領上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼鏡。

1.1.6保安人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩重，雙臂自然擺動，不得晃來晃去；騎車巡邏，眼睛注視前方，兼顧左右，但不要戲車玩耍，或在公共區域內隨意穿行。

1.1.7門崗要站在指定的崗位上，姿勢要端正，不準彎腰曲背，形同依倚狀。不準背靠門柱或墻角、樹上等。

1.1.8立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。

1.1.9立正時雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進衣袋或褲袋內。

1.1.10聽別人說話時，眼睛應注視對方眼睛，應注意對方說什么，不要左顧右望，心不在焉。1.1.11不論是巡邏行走還是門衛站崗，都要精神飽滿，姿勢端正，舉止行為規范，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準有倦怠表現。

1.2保安儀表標準

1.2.1注意個人衛生，常理發、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長頭發和長指甲。1.2.2內外衣要保持整齊、清潔，衣領、袖口要干凈。

1.2.3不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。

1.2.4不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關的事。

1.2.5值崗人員只能在保安休息室內喝水、休息，不準在執崗時端著茶杯喝水或拿著與工作無關的物品在物業服務區域走動。

1.2.6不準酒后值勤或在值勤中飲酒，不準在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。

1.3、保安服務紀律

1.3.1保安人員必須嚴格遵守國家政策、法令、法律、法規，認真執行公司規定的質量方針和質量目標，堅持安全第一、優質服務，努力完成公司下達的各項保安任務。

1.3.2保安人員在值勤工作中應嚴格遵守公司及部門規定的各項規章制度和操作規程。服從領導，聽從指揮，堅守崗位，恪盡職守。1.3.3保安人員必須嚴格遵守16個不準： 1.3.3.1不準酒后值勤和在上班時飲酒。1.3.3.2不準在崗位上與他人發生爭吵或打架。1.3.3.3不準在值勤時間吸煙、吃零食。1.3.3.4不準在夜間值勤時打瞌睡。1.3.3.5不準在工作時間看書、看報、下棋、打牌、做私活。1.3.3.6.不準在上崗時攜帶手機、耳機。1.3.3.7不準擅離崗位、脫崗、串崗。

1.3.3.8不準佩戴手鏈、項鏈、戒指等各類首飾及其他貴重飾品。1.3.3.9不準彎腰曲背，不準在崗位上與人閑聊。

1.3.3.10不準留鬢角、長頭發、長指甲、小胡子。

1.3.3.11不準向業戶、司機、攤主及其他業主借錢或索討財物。1.3.3.12.不準帶親友到崗位上“陪崗”。

1.3.3.13不準私分或挪用拾遺物品、無主車輛及現金。1.3.3.14不準打人、罵人及違反“七不”規定。1.3.3.15.不準知情不報或包庇壞人。

1.3.3.16不準當班員工下班后進入工作場所。

1.4 保安員職業道德規范 1.4.1熱愛本職工作，忠于職守，以高度的敬業精神，滿腔熱忱地投入服務，認真履行職責，任勞任怨，出色地完成保衛任務。

1.4.2遵紀守法，勇于護法，切實做到學法、守法、用法，以優質服務贏得社會的認可和業主的信任。

1.4.3不計個人得失，樂于奉獻。1.4.4文明執勤，禮貌待人。

1.4.5廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅持原則，照章辦事，不給違法違紀分子任何可乘之機。

1.4.6尊老愛幼，樂于助人，拾金不昧，樹立社會主義精神文明新風尚。1.5、保安員門崗服務

1.5.1在指定位置、指定方向立崗，嚴禁脫崗。1.5.2物業服務區域實行全天24小時保安服務。

1.5.2.1.物業服務區域的大門5:00～24:00實行開啟服務；00:00～次日5:00關閉時，如有車輛出入，當班保安人員應及時提供開門、關門服務。

1.5.2.1不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業服務區域。

1.5.2.2對進出物業服務區域的機動車輛實行出入證制度、登記制度。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進入物業服務區域。1.5.2.3阻止4噸及4噸以上大型汽車進入物業服務區域。1.5.3交接崗時按規范操作。

1.5.3.1在指定處休息，對備用鑰匙使用進行登記，做好休息處清潔工作。

1.5.3.2上崗期間必須熱情地回答業戶提出的各種問題，彬彬有禮、有理有節。

1.5.3.3大件物品出門必須憑《物品出門證》，經核對無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。

1.5.3.4特重物、特長物不得從電梯上樓，必須向或裝潢人員講解清楚。

1.5.3.5當物業的電梯、設備有故障時，立即通知設備部門，夜間發生重大事件時立即通知班長，按應急預案執行。

1.5.3.6當物業的設備、設施被損壞時，應將當事人帶至服務處處理。1.5.3.7每日配合監控室人員做好崗亭內外的清潔衛生工作。

1.5.3.8各班班長依據檢驗標準對本班工作進行一次班檢，填寫《保安工作班檢表》。（見附）1.5.4日檢

1.5.4.1服務處保安主管根據保安工作檢驗標準和各班班長填寫的《班檢表》的情況對保安隊所有工作及保安員進行檢查，填寫《員工考核表》。

1.5.4.2巡視檢查：分管保安工作的主管，根據標準對各保安工作進行檢查。1.5.5周檢、月檢

服務處的主管及物業服務經理根據標準對服務部門進行周檢、月檢，其中對保安工作一項單獨進行全面檢查，并分別填寫周檢表、月檢表。

1.6、保安員巡邏服務

1.6.1目的全方位巡查服務區域，保證轄區的安全，維持良好的工作和生活秩序。1.6.2適用范圍

各服務處保安巡邏。1.6.3準備工作

按《保安員儀容儀表規定》和《保安員交接班制度》做好上崗執勤的準備工作和交接工作。1.6.4工作時間安排

1.6.4.1值班崗保安實行24小時值班制。

1.6.4.2早班：7:00～15:00，中班：15:00～23:00，晚班：23:00－7:0O。

1.6.4.3轄區巡邏：

1.6.4.3.1巡邏周期：60分鐘1次，每小時打卡一次，每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。

1.6.4.3.2巡邏規律：不制定固定路線，但不留“死角”、“偏角”。1.6.5巡邏檢查內容

檢查各崗位執勤情況：日常巡視檢查執勤情況由各班長和主管負責。

1.6.5.1交接班時，交接雙方班長要到各崗位檢查：交接是否認真，手續是否辦妥，儀容儀表是否符合有關規定等，發現問題及時糾正，并做好記錄。

1.6.5.2每小時巡邏領班到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認真填寫《保安工作班檢表》。

1.6.5.3主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫《員工考核表》。1.6.5.4巡查時發現有不認真或違紀等情況，要及時糾正，做好記錄并上報。

1.6.5.5本班執勤中遇到疑難問題時，班長應立即到場，按有關規定處理，不能解決時報告主管或服務處處理。

7、保安員車輛服務 1.7.1保安停車工作職責

1.7.1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放服務。1.7.1.2 車輛服務員負責停車場上車輛的停放服務。

1.7.2地面、停車場

1.7.2.1停車場為業主及來客提供泊車場地，先到先停，停滿為止。1.7.2.2凡進入停車場的車輛都必須服從工作人員的指揮。1.7.2.3遵守禁令標志，通道上嚴禁停放任何車輛。

1.7.2.5駕駛員應做好安全防范工作，保安人員有義務進行配合協助，但對車輛損壞不承擔賠償責任。

1.7.3非機動車、助動車、摩托車

1.7.3.1自行車、助動車、摩托車應停放到指定位置。

1.7.3.2自行車就停放在車架上，摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放。1.7.3.3各類非機動車嚴禁進入車庫，嚴禁隨地亂放影響通道。1.7.3.4車主應做好安全防范工作，保安人員不承擔賠償責任。1.7.4保安車管服務標準 1.7.4.1地面

1.7.4.1.1引導車輛在指定部位有序停車，提醒車主關好車窗車門，貴重物品不得留放車內。1.7.4.1.2督促車輛遵守禁令標志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在辦公樓內學習駕駛和洗車。

1.7.4.1.3發生事故應保持現場，立即向服務處報告。1.7.4.1.4引導施工人員將建筑垃圾袋裝后倒在指定部位。1.8、安全部考核標準

1.8.1治安服務（70分）

1.8.1.1文明上崗、禮貌值勤，著裝整齊規范，儀表端正，精神飽滿，有良好的安全員形象。（5分）

1.8.1.2禁止妨害他人正常工作生活的行為。（15分）1.8.1.3及時制止違反《治安服務條例》的行為。（10分）

1.8.1.4禁止車輛在車場內亂停亂放。（15分）

1.8.1.5建立健全防火、防盜、應付突發事件的措施，不定期舉行義務消防學習。（5分）1.8.1.6制定并嚴格執行訓練、培訓計劃。（10分）1.8.1.7詳細明了地建立各項安全、車管記錄檔案。（5分）

1.8.1.8熟記并嚴格遵守安全部各項規章制度，搞好內務衛生。（5分）1.8.2車輛服務（30分）

1.8.2.1車管員對進出車場的車輛的車主必須禮貌待人，熱忱服務。（5分）

1.8.2.2車輛進入車場（庫）按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞，并有詳細記錄。（5分）1.8.2.3熟悉掌握車主的基本情況，如姓名、工作單位、車牌號、車型等。（5分）1.8.2.4按規定不準停放在車庫或禁止車場過夜停放的車輛，未經領導同意，不得允許存放。（5分）

1.8.2.5熟記并嚴格遵守車輛服務的規章制度。（10分）

第四節、監控服務方案 1.監控系統值班人員職責

1.2值班人員必須對防盜報警系統按時布防，發現可疑情況及時報告處理，對電視監控系統要不間斷地對各監控場所的監控畫面進行巡查，并認真填寫值班日志。1.3密切注意設備的運行狀況，并填寫設備運行情況的日志。

1.4在監控畫面上發現可疑情況，要立刻通知警區執勤人員，并妥善進行處理，填寫處理記錄。

1.5值班人員要妥善保管錄像數據，重要數據要及時備份，并做好保密工作。1.6值班人員要認真填寫工作日志和交接班工作記錄。

1.7保持監控室內整潔、干凈，保持所有設備外觀整潔，無灰塵。1.8值班人員在工作期間不得睡覺、飲酒、看雜志和報紙、玩游戲。1.9嚴禁非工作人員進入監控機房，嚴禁非專業人員接觸設備。

1.10工作人員應定期對設備進行維護和保養，每個月要對攝像頭、照明燈、探頭等設備的工作環境和運行狀況進行巡檢。

1.11值班人員要愛護監控設備，不能隨意更改有關數據，不能作為他用 2.監控、消防室值班人員工作程序

2.1值班人員接班后，要對所有物品進行交接，填寫交接記錄并簽字，要掌握監控室內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維護保養工作，熟練掌握各系統的操作。2.2值班人員嚴格堅守崗位，密切注視監視屏及各設備的運行狀態。2.2.1每班至少進行一次各類信號檢查，確認正常與否，并做好記錄。如不正常立即查明原因并及時處理，無法處理的問題，迅速上報負責人及技術人員。

2.2.2從監控器上發現可疑情況及各類違法犯罪活動，應立即通知當值負責人前往調查與處理。

2.2.3為保證監控室專線報警監控暢通，除緊急情況外，不得使用監控室內專線報警監控。2.2.4當值人員準確、真實、清晰填寫值班記錄，謝絕無關人員進入監控室，并做好交接。3.消防管理標準

序號 項目 周期 內容及標準 說明 1.消防栓泵、消防噴淋泵、消防穩壓泵 a.巡查

每月

1、設施設備外表清潔，無銹蝕損壞，無泄漏 保養

2、緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全

3、手動盤車軸承轉動靈活，軸承無雜音 注：對巡查所發現的問題及時處理，處理不了的，及時上報，請示后再行處理

每季 添加潤滑油 啟動1—3分鐘，運行應無異常震動和噪音

b.小修 每年

1、包括保養內容

2、檢查、清洗，調整泵及電機軸承，更換潤滑油

3、軸器不同軸度〈0.16mm，軸向間隙2-4 mm,彈性圈與柱銷孔間隙最大不可超過彈性圈直徑的1/6

4、更換磨損的零部件，更換填料

5、空載試車30—60分鐘，軸承溫升正常，測試電機電流及絕緣在規定的范圍內

6、檢查基礎及防震墊有無損壞

2.消防自動報警系統 a.巡查 每班

1、系統有無檢測到監控模塊或傳感器報警或故障

2、系統有檢測到相關設備的啟/停信號

3、系統是否檢測到線路、執行元件存在故障

4、主機、終端、網絡、軟件是否出現故障

5、打印機工作是否正常，打印的數據是否存檔 注：對巡查所發現的問題及時處理。

b.巡查 每月 煙/溫感、破玻璃報警器、揚聲器、警鈴及水流報警是否存在嚴重故障（BAS個控制點、狀態點）

c.保養 每年

1、主機、電腦終端清潔除塵：a、使用邦特BT—35清潔劑、毛刷、吸塵器等工具；b、要求線路板、卡清潔無塵，尤其板卡的接插件要保證結出良好，固定良好；c、主機徐殿清潔，只宜用吸塵器或毛刷進行除塵

2、監控模塊、執行元件、線路保養：a、對系統檢測出有故障的模塊、線路及執行元件在維修過程中隨即進行保養；b、保養內容包括清潔除塵、緊固螺絲、走線整理、標識清晰

3、傳感器保養：a、傳感器保養主要是系統檢測出需清洗煙/溫感探頭進行清洗；b、對故障比較嚴重的傳感器交給設備供應商進行清洗；一般情況采用酒精、抹布、吹風筒等工具進行簡單清洗；c、對自行清洗的傳感器應先試用，使用合格后才投入現場使用

4、防聯動試驗：a、每年進行兩次消防聯動試驗，一般為每半年一次b、消防聯動試驗根據《消防演習方案》要求進行

5、軟件保養：a、軟件的保養主要是對數據進行備份及整理；b、每次軟件數據的變動需備份一次，沒有變動是每季度一次；c、備份數據的存放：一是硬盤備份專用目錄，二是拷貝到軟盤。d.維修 隨時

1、電腦終端：電腦終端故障通過更換配件排除

2、主機、軟件及網絡：主機、軟件及網絡故障請供應商處理

3、監控模塊和傳感器：a、常見故障通過更換元件修復；b、嚴重故障則更換新模塊或傳感器

4、執行元件和線路：a、執行元件出現故障可通過更換新元件消除；b、線路通過檢查解決。

3.滅火器

a.巡查 每周

1、清潔除塵，附件是否齊全

2、檢查滅火器指示儀表壓力范圍是否正常

b.小修 每季

1、罐體是否銹蝕，銹蝕刷漆

2、壓力不在工作范圍，重新更換配料

3、滅火器附件不全的配齊

4.保 安 監 控 系 統

序號 項目 周期

內容及標準

說明 1.巡查 每班 主機：

1、能按預定程序把視頻信號送到顯示器上；

2、能夠進行各項操作及程序設定；

3、無外觀損傷；

顯示器：

1、能夠完整、清晰地顯示圖像圖像色彩適中；

2、外表清潔、外表溫度控制在正常范圍（以手感不熱為宜）； 像頭：

1、外表清潔、無灰塵油跡；

2、鏡頭校焦正常、云臺無機械故障；

3、成像清晰、接線良好； 像機：

1、能按要求把各畫面清晰完整的錄在錄像帶上；

2、方向是圖像完整、清晰，無明顯干擾；

3、錄放像各項操作正常、表面清潔，溫度在正常范圍； 視頻線路及其電源

1、無開、斷路故障，無干擾雜波、接頭可靠；

2、電源輸出穩定不影響視頻信號； 注：對巡查所發現的問題及時處理，處理不了的，及時上報，請示后再行處理

2.保養 每季度

1、清潔主機、顯示器及錄像機箱（殼）、錄像機磁頭；

2、攝像機頭調試焦距，保持圖像清晰；

3、云臺機械部分加油；

4、系統中的螺絲的固定、圖像色彩的調節及線路的整理在每次巡檢中隨機處理；

5、線路故障及其電源故障通過線路檢查及修復解決；

3.維修 隨時

1、主機、顯示器及錄像機須請設備供應商處理；

2、攝像頭故障須通過檢查調試和更換配件等方法處理；

3、線路及其電源故障通過線路檢查及修復解決；

第五節、環境衛生服務方案

1．保潔部崗位職責

1.1.1崗位職責：負責按時質量環境服務方案，要求完成所屬崗位的清潔工作（包括走廊、景觀小品若干，垃圾桶、座椅、指示牌、公共區域、洗手間、電梯、停車場等）。1.1.2工作內容：

1.1.2.1每天準時按流程完成分管區域的清掃任務。達到服務標準；

1.1.2.2對公共區域內的洗手間、洗刷間果皮箱、立式煙灰桶做到每天隨時清掃，定時噴灑藥水或放置衛生藥品，要求無污垢、無臭味、無蟲害；

1.1.2.3清除各部門的廢品垃圾，并按環境要求倒入指定地點；

1.1.2.4每天自查使用的清潔設備，發現故障立即向主管匯報； 1.1.2.5負責定期協助其他部門完成高技術或特殊清潔項目，將撿到的遺、失物品如實上交主管，并在記錄本上登記；

1.1.2.6按照公司宗旨，搞好員工之間團結合作； 1.1.2.7遵守規章制度，積極參加培訓；

2、環境衛生服務思路

山東省濰坊市投資公司辦公樓的環境衛生服務中，我們將全面推行科技型清潔服務、“零干擾”清潔服務、環保清潔服務、安全清潔服務和科學化、規范化清潔服務的思路。2.1科技型清潔服務

科技型清潔服務就是通過先進的清潔設備手段和先進的清潔技術進行清潔服務工作。2.1.1先進的清潔設備、手段

2.1.1.1先進的清潔設備，更安全、更全面、更有效地實施清潔服務工作。山東省濰坊市國稅局辦公樓裝飾材料檔次較高、品種多，清潔操作手段、作業工具必須以科技領先、服務為本，采用大容量、低噪聲、無污染、自動化程度高、抗干擾能力強、方便快捷的現代化清潔工具。2.1.1.2依據材料養護理論，對各種建筑材料進行物理分析與化學分析，制定最佳的清潔方案，以達到最佳的清潔效果，使所管物業受到良好的呵護。

2.1.1.3通過對新型環保清潔原材料的最佳配制和科學應用，安全、經濟、高效地做好清潔服務工作。如：依要求而調配的各種濃度酸性清潔劑、堿性清潔劑以及中性清潔劑，依據不同使用材料而調配的鋁品、銅器及不銹鋼光亮劑，據不同的地毯、地板而專門窗調配的地毯水、地板除灰劑、地板蠟水等，以期達到最佳的清潔效果。2.1.2采用先進的清潔技術

2.1.2.1不銹鋼保養技術：按除垢、除漬、擦試、上光、拋光等工作程序進行。2.1.2.2玻璃清潔技術：集清潔與維護同時進行。

2.1.2.3外墻清洗技術：結合我們多年來從事外墻清洗的經驗，采取機械化作業與吊頂作業相結合的方法，使用與外墻材料相適應的清潔劑。

2.1.2.4地面清潔保養技術：包括木板地、人造水磨石、瓷磚地、膠板地、地氈等清潔技術。2.1.2.5地毯護理技術：干泡洗地毯法、濕洗地毯法、抽洗法、滾刷洗法或棉墊洗法。2.2“零干擾”清潔服務 科學合理地調度安排，推行“零干擾”工作思路，進行“隱形服務”。螺旋式巡視方式，科學安排巡視保潔路線，努力做清潔服務“第一人”即：到達工作現場第一人；接到相關信息第一人；發現問題第一人；處理問題第一人。2.3重視清潔中的禮節禮儀

2.3.1保潔做到快速、高效。清潔完畢，物歸原位。

2.3.2工作時清潔工具合理規范放置，工作完畢隨人帶走，不影響行人通行和辦公樓的外觀整潔。

2.3.3在公共場所不大聲說話，以免影響人員。

2.3.4清潔洗手間時一定要先敲門，確認無人在內時，方可開始清潔。清潔完畢馬上撤出。

3、環保清潔服務 3.1垃圾處理

采用垃圾分類投放，結合人工分類的方法，對各類不同性質的垃圾進行分類處理，實施“三化”服務，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無公害化。進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統做到良性循環，對垃圾的收集和處理實行全過程封閉式服務。做好醫療垃圾的處理工作。3.2使用綠色環保型藥劑

選用對人、建材、環境無污染、無損害的清潔劑。3.3“四害”的防治: 采用物理防治法與生物防治法，定期對“四害”進行消殺，消除四害，達到“愛國衛辦”規定的要求。3.4空氣的清新

使用無刺激性氣味的清潔劑，清潔完成后定期噴灑空氣清新劑，保持空氣清新。3.5節能降耗

要求員工注意節約水用水、用電，嚴格執行機器的操作程序規定，具體有如下幾點：

3.5.1警示所有人員，堅決杜絕長流水、開徹夜燈情況發生；

3.5.2沖洗外圍時要手壓水管，使其出水口小，沖擊力大，從而節約沖洗時間，節約用水。3.5.3使用機器設備時，要抓緊時間，迅速地完成清潔作業任務，不可有不規范的操作，以最快的速度完成任務，達到節約用電。

3.5.4取水后要及時關閉水龍頭，同時對清潔服務區域的水源注意檢查，如有漏水未關閉情況立即進行處理。

3.5.5可自然采光區域，關閉照明設施，以節約電源。

3.6污水的控制

3.6.1抵制環境污染:針對各種形式的污染、干擾源，著重從以下幾方面采取措施抵制污染： 3.6.2對垃圾收集、處理實行全過程封閉式服務。3.6.3最大限度消除電磁波、噪聲干擾。

3.6.4對游離粉塵、用品及門窗設施排放的有害氣體，建議增添吸收反應回收裝置，凈化場所。

3.6.5及時清理建筑物表面及內部懸掛、堆放的雜物。3.6.6建議增設環境監測站點，密切關注環境凈化情況。3.7噪音消除

3.7.1嚴格控制車輛行駛速度、停放位置，轄區內禁止車輛鳴笛。3.7.2建議在設備機房內采用吸音材料，控制設施運行產生的噪音。3.7.3轄區內禁止噪音超標。3.7.4制止人員在廣場內大聲喧嘩。

4、安全清潔服務

為了保障員工、物業使用人及山東省濰坊市投資公司辦公樓財產安全，所有員工樹立“安全第一”的思想，做到“不安全不作業，排除安全隱患再作業”。嚴格執行安全操作規程，明確各種安全標志，熟悉安全防范知識。末經安全培訓的員工，不得上崗。4.1員工行為安全規范 4.1.1安全用電

在作業的過程中，要注意用電安全。不能用濕毛巾擦拭電源開關、插座等，以免觸電發生事故，并注意是否有裸露電線，及時整改處理，以防短路；對于危原或地點的清潔，需征求有關部門的意見，經同意后方可入內作業，并執行監護作業制度。4.1.2高空安全作業

必須選用符合安全標準的勞動保護工具;在室內需登高作業時，嚴格遵守安全程序，科學、規范操作，并注意登高前先檢查地面是否有水跡，做好防滑工作；一登高1米以上、3米以內需有清潔人員在旁，以防發生事故。

4.1.3危險液體使用安全

酸堿清潔劑必須標識使用，凡是在使用酸、堿性清潔劑時，首先應放置標識牌，超過3個操作工作點時必須經環境服務部主管同意，對各區域進行疏散人員，同時對操作后的殘余液體都要收集，經主管同意后，倒入指定點處理。4.1.4危險廢氣物處理安全

對危險廢氣物、廢電瓶、盛裝酸堿清潔劑的容器、電路板、廢電池及相關自動化物品均要進行普通垃圾分類，進行登記、處理；一危險廢氣物處理暫放點必須進行標識，在暫放點處必須放橡膠手套、干凈拖把，以便在危險品廢氣物泄露的時候能及時處理。4.1.5防火

要注意安全用電、氣，熟悉場地的緊急疏散通道，不得在防火通道中堆放雜物，定期檢查用電、氣及防火設施，工作作業嚴格按規程操作，易燃物品要妥善存放，遠離明火。發生火警立即報警，服從指揮人員調動。4.2安全防范規范

4.2.1 保潔部主管每天例行進行崗前和崗后集合，并點名，員工同時上下班，相互監督，保潔部主管如發現可疑情況應及時自查，防范違紀事件的發生。

4.2.2各清潔員工定時、定區域進行作業，各區域清潔員工僅限在本區域內作業，不得進入其它區域。

4.2.3清潔員工對于各類廢棄物，必須全部檢查后才能清運出去，如發現可疑物或不能確認的物件，立即問詢有關人員，經確認后方可清運出去。

4.2.4在作業時注意裸露的電線、破碎玻璃，濕手不要觸摸任何電器。

4.2.5不要把工具橫在過道上，擦試高處的物品要使用梯子，控制高空作業或可能危及施工人員及第三者安全的作業。

4.2.6 清潔作業完成后，要及時關閉在作業時打開的門窗等。

4.2.7清潔作業過程中用洗地機、刀片之類或高空作業時，必須放置警示牌，操作前檢查工具是否損壞、檢查接電是否良好，如有損壞或漏電現象禁止使用；高空操作時需有專人扶梯或守護；用刀片作業時應注意安全，做好相應的防范障制度。4.3實行閉環服務

根據“閉壞+激勵”內部運作機制，對日常清潔工作制訂工作計劃、標準，然后組織實施，并對實施的結果進行檢查、分析，從而不斷改進工作，形成一個有機的閉環。具體實施過程中，采取逐級負責制，下級對上級負責，上級對下級指導、監督，一環扣一環。4.3.1實行獎懲激勵機制

凡符合獎勵條件的給予嘉獎(晉級或獎勵)；對違反有關規定的進行批評、警告，嚴重的下崗培訓或者作辭退處理。獎勤罰懶，激發員工的工作熱情。4.3.2員工行為規范 為創造一個文明祥和、秩序井然的工作、學習環境，樹立良好形象，求全體清潔員工在服務、服務過程中，嚴格遵照公司制定的員工行為規范去執行。4.4 科學化、規范化清潔服務

4.4.1健全的制度約束

制訂完善的服務制度，注重制度的蔣實及工作的檢查，將日常考核、定期考評及技能、技巧考核結合起來，不斷提高員工操作技能，“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”，規范運作，科學考核，獎懲分明，保證清潔服務工作高效率、高質量地進行。4.4.2規范化操作程序

在整合型服務體系中制定詳細的清潔工作程序、操作規程、工作標準，詳見以下作業技術處理規程。

5.清潔作業技術處理 5.1公共場地和馬路

5.1.1清潔范圍

5.1.1.1汽車道，人行道，公共活動場所。5.1.2作業程序

5.1.2.1用長掃把把道路中間和公共活動場所的果皮、紙屑等垃圾掃成堆。5.1.2.2用膠掃把垃圾掃入垃圾斗內，然后倒進垃圾手推車。5.1.2.3對有污跡的路面和場地用水進行清洗。

5.1.2.4雨停天晴后，用竹掃把把馬路上的積水泥沙掃干凈。5.1.3清潔標準

5.1.3.1每天打掃三次，每小時循環保潔一次，保持整潔。5.1.3.2公共場地、路面無泥沙，無明顯垃圾，無積水，無污跡。5.2值班室、崗亭

5.2.1清潔范圍

服務處各值班室和治安、車輛崗亭、商鋪。5.2.2清潔作業程序

5.2.2.1備抹布、膠桶（裝水）、玻璃刮、雞毛撣、掃把、拖把等工具，以及洗潔精。5.2.2.2按從上往下，由里到外的程序進行清潔。

5.2.2.3用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網，再掃去桌椅上的灰塵。

5.2.2.4用掃把打掃地面；用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻。5.2.2.5用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃。5.2.2.6用洗干凈的拖把拖抹地面及過道。5.2.2.7值班室如有其他辦公設備時應同時清潔。5.2.2.8清潔崗亭后用抹布擦抹道閘。

5.2.2.9有污跡時，倒少許洗潔精用抹布擦洗。

5.2.3清潔標準

5.2.3.1目視：無灰塵、無污跡、無煙頭、無雜物，門窗玻璃透明，無污跡。5.2.3.2每天清潔一次。5.2.4安全事項

5.2.4.1清潔道閘時應注意行駛車輛，防止撞人。5.3綠地

5.3.1清潔范圍

5.3.1.1物業管轄內草地。5.3.2作業程序

5.3.2.1用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。

5.3.2.2對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內。

5.3.2.3在清掃草地的同時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉。5.3.3清潔標準

5.3.3.1每天早晨、上午、下午各清掃一次以上，每小時循環保潔一次，保持清潔干凈。5.3.3.2目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐 5.4散水坡和排水溝

5.4.1清潔范圍

5.4.1.1物業管轄區內的散水坡和排水溝。

5.4.2作業程序

5.4.2.1用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。

5.4.2.2用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的暢通。

5.4.2.3用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調滴水的污跡及青苔。

5.4.2.4先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發現不干凈的地方再用鏟刀仔細刮。5.4.2.5收拾好工具。

5.4.3清潔標準

5.4.3.1目視：干凈，無污跡，無青苔，無垃圾和沙石。5.4.3.2有空調滴水的地方按作業程序每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天保潔在三次以上。5.5停車場

5.5.1清潔范圍

5.5.1.1物業管轄區內停車場。

5.5.2作業程序

5.5.2.1備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。5.5.2.2用長柄竹掃把將垃圾掃成若干堆。5.5.2.3用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。5.5.2.4發現有雜物一起清運上垃圾車。

5.5.2.5用膠管接通水源，全面沖洗地面，發現油跡和污跡時，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。

5.5.2.6清潔周圍排水口和下水道，保證排水暢通。5.5.3清潔標準

5.5.3.1目視地面：無垃圾、果皮、紙屑，無積水，無污跡和雜物。5.5.3.2每天清掃兩次；每周用水沖洗地面一次。5.5.4安全注意事項

5.5.4.1發現機動車輛漏油，應通知車主并及時用干抹布抹去燃油后，再用洗潔精清洗油污，以免發生火災。

5.5.4.2清潔時應小心細致，垃圾車和工具不要碰壞其他車輛。5.6雕塑裝飾物、宣傳欄、標識宣傳牌 5.6.1清潔范圍 5.6.1.1物業管轄區內的雕塑、宣傳欄、標識宣傳牌。

5.6.2作業程序

5.6.2.1雕塑裝飾物的清潔：備長柄膠掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍；如有污跡用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼的清潔保養操作標準》操作。5.6.2.2宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標準》操作。

5.6.2.3宣傳牌、標識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。5.6.3清潔標準

5.6.3.1宣傳牌每周清潔一次。5.6.3.2室內標識牌每天清潔一次。

5.6.3.3雕塑裝飾物每月清潔一次，清潔后檢查無污跡、積塵。5.6.4安全注意事項

5.6.4.1梯子放平穩，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。5.6.4.2清潔宣傳欄玻璃時，小心劃傷手。5.6.4.3清潔工具不要損傷被清潔物。5.7室外地面 5.7.1清潔范圍

5.7.1.1物業管轄區紅線范圍內的室外公共區域地面包括道路等。5.7.2工作程序

5.7.2.1每天分兩次，用掃把、垃圾斗對路面、綠地進行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉和煙頭等雜物。‘

5.7.2.2每天每隔半小時巡回清掃保潔一次，每天下班后由班長安排人員輪值保潔。5.7.2.3用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。

5.7.2.5發現污水、污漬、口痰，須在半小時內沖刷、清理干凈。

5.7.2.6果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長柄刷子刷洗一次。5.7.2.7垃圾屋附近地面每天上午、下午沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。5.7.2.8沙井、明溝每天揭開鐵篦蓋板徹底清理一次。5.7.2.9室外宣傳牌、雕塑每天用濕毛巾擦拭一次。5.7.2.10每月用水沖洗有污跡地面、墻身一次。5.7.3清潔標準

5.7.3.1地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。5.7.3.2距宣傳牌、雕塑半米處目視無灰塵、污漬。5.7.3.3果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡，無垃圾粘附物。5.7.3.4沙井、明溝內無積水、無雜物。5.7.4安全注意事項

5.7.4.1大風天氣注意高空墜物。

5.7.4.2下雨天由班長視具體情況安排工作。5.7.4.3高溫天氣需戴遮陽帽，以免中暑。5.7.4.4沖刷路面墻面時不得使用消防水。5.8不銹鋼

5.8.1清潔保養范圍

5.8.1.1護欄、標牌、不銹鋼雕塑、宣傳欄等。

第二篇：物業管理項目招標書(示本)

物業管理項目招標書(示范文本)

為提高廣大業主及使用人的生活水平，創造一個良好的社區環境，根據國務院《物業管理條例》要求，擬采用公開招標的方式聘請專業的物業管理公司對其實施物業管理。

一、物業項目名稱 座落位置： 四至：東 南 西 北

二、規劃建設基本情況

1、物業的建設單位： 設計單位： 施工單位： 交付使用的日期： 房屋驗收情況：

2、總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅平方米，商業經營用房平方米，辦公用房平方米，車庫平方米，其它平方米。共有房屋 幢，住宅 戶。

3、公用設施設備及公共場所情況

(1)綠化面積平方米，道路面積平方米;

(2)物業管理用房平方米，社區用房平方米；產權歸業主所有。(3)路燈 盞，垃圾箱 個，排污管道 米，化糞池 個;(4)體育設施及場所;

(5)消防設施。包括消防控制室平方米，消防設備有哪些;(6)出入道閘、報警、監控、對講系統;(7)電梯及備用電源;（8）小區出口 個，其中人行出口 個，車輛出口 個，消防通道 個；(9)其它

三、物業管理的內容

1、房屋建筑共用部位的維修、養護、管理;

2、本物業項目范圍內的公用設施設備及場所(消防、機電設備、道路、路燈、化糞池、停車場、管道、垃圾道、電梯)的使用、維修、養護和管理;

3、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生;

4、公共生活秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務(不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任);

5、公用綠地、花木、建筑小品等的養護和管理;

6、區內交通與車輛停放秩序的管理;

7、裝修管理;

8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案和竣工驗收資料;

9、法律政策及合同規定的其他事項。

四、有關說明及要求

1、中標人應當嚴格按照國家和本市物業管理的有關規定和物業服務合同，對 物業項目實施專業化管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

2、本物業項目管理期限為 年。

3、招標人于中標后一個月內與 簽訂本物業項目的物業服務合同，移交物業管理用房和相關的檔案資料。

4、本項目的物業管理公共服務收費標準由物業管理企業根據服務內容、服務深度核算，住宅區物業管理服務收費標準實行市物價局批準的指導價，待中標后，報物價局審核批準。

5、經過資格預審入圍的投標人須繳納 萬元的履約保證金。中途退標者，履約保證金不予退還。中標人的履約保證金將轉為風險抵押金。中標單位如未達到預定的目標，抵押金不予退還，抵押金期限為三年。

五、物業管理標準及懲罰

1、物業項目的物業管理按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》執行及標書、委托合同的有關規定。

2、招標人每年對 物業管理進行考核。如未達到上述物業管理標準或出現重大管理失誤、業主投訴多、管理服務水平下降等情況，可終止物業服務合同并進行財務審計，由中標人承擔違約和賠償責任。

六、投標、開標時間

1、各投標人應做好投標書，密封后于 年 月 日送達招標工作負責人辦公室;逾期送達的，視為無效標書。

2、開標時間為 年 月 日。

七、其他事項

1、的物業管理招投標違反招標文件規定，或在投標過程中的違法、違紀、違規行為的，一經查實，取消本次投標資格;已中標的，終止物業服務合同，責任人承擔一切后果。

2、歡迎社會各界對此次招標投標活動進行監督。監督電話：

項目標書及答辯要求

一、標書(100分)

(一)投標人擬采取的管理方式，管理組織機構(管理體制、管理方法、機構設置);(二)管理人員的配備、培訓及管理;

(三)管理規章制度。包括公眾制度、內部崗位責任制、管理運作制度、管理人員考核制度等;

(四)管理費用的收支預算方案。應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定測算，無文件規定的按市場價測算;

(五)檔案建立與管理。包括房屋檔案、管理服務資料等;(六)各項指標的承諾及完成承諾指標所采取的措施。各項指標：

1、房屋完好率;

2、房屋維修及時率;

3、維修質量合格率及回訪率;

4、管理費收繳率;

5、業主滿意率;

6、業主有效投訴率與處理率;

7、綠化完好率;

8、清潔、保潔率;

9、路燈完好率;

10、道路完好率;

11、治安協防工作;

12、機電設備完好率;

13、消防設施完好率;

14、管理人員、特殊工種人員持證上崗率;

15、其它有關指標。

對以上各項指標，均需注明標準和計算測定依據以及承諾所采取的措施。(七)搞好管理服務工作的設想、措施;

(八)便民服務措施。有償服務項目及價格需列明;(九)愿意承擔的違約責任。

上述項目應要體現其合理性、先進性、完備性、可行性，評委會將以其作為評標依據，并根據上述項目制訂具體評分標準，按照百分制進行打分。

二、現場答辯(100分)

由評標委員會對參加投標單位的經理、擬任管理處主任二人分別提問，提問的內容為該項目的管理服務事項。評委根據答辯的標準，對答辯人的物業管理知識、物業管理實作熟悉程度，管理該項目的信心等進行綜合評分。

三、投標人業績考核調查(100分)在招標人組織安排下，采取隨機調查取樣的方式，對投標人的工作業績、管理水平、信譽等進行現場調查，打分。

四、評分原則

標書、答辯、業績調查所得分值，分別乘以系數為0.5、0.25、0.25，三項之和得出綜合評分，評委會根據綜合評分，提出書面評標報告，推薦合格的中標候選人。招標人

日 期

第三篇：物業管理情況說明

西關辦事處依法成立物業管理機構的情況及物業管理情況

為了維護全體業主的合法權益，解決業主與物業間的矛盾，不斷提升小區的環境檔次，建立一個鄰里和諧、治安良好的居住小區，實現居民自治，推選業主委員會是必然的要求。

一、業主代表的產生辦法

經籌備組研究決定，以樓棟為單位，采取自薦和推薦相結合的方式，產生一名業主代表候選人，并將產生的代表候選人在小區醒目的位置進行公示。沒有業主發表不同意見后報辦事處、社區及派出所予以審批。

二、業主委員會候選人和監委會候選人的產生

籌備小組在辦事處的指導下，參照有關城市的成熟經驗，并根據小區的實際情況決定，每100戶產生一名業委會候選人，300戶產生1名監委會候選人。業委會成立后，根據辦事處要求及工作需要，全體代表和業委會成員進行了細致分工，分別成立了:

一、治安督導組。

二、環境衛生督導組。

三、公共設施設備維護督導組。

四、民事糾紛調解組。

五、健康教育、文化建設督導組。

組織健全后，業委會與社區協商后，首先做好以下工作：

1、宣傳落實業主規約，把業主公約在醒目位置進行公示，使全體業主明白自己的權利和義務。

2、解決業主最關心的民生問題。

3、把物業公司取得的費用按一定比例返還業主，解決了業主委員會的辦公經費。

業主委員會的成立，將對物業管理向更加規范化邁進起到很好的推動作用，架起了業主與物業的橋梁，連接了業主與物業的紐帶。對此，辦事處針對如何處理好業主委員會和物業公司之間的問題，不斷與雙方溝通，使他們做到目標統一，共同為創建環境優美，和諧宜居小區而努力。物業公司有清掃保潔人員，做到樓棟外一天兩清掃，樓道內一天一拖。為使小區進一步提升檔次，配備保安，做到24小時值班、巡邏，并在小區安裝75個監控器。做到“五安防”：

1、外圍紅外報警器。

2、組織保安24小時巡邏。

3、監控設施。

4、可視對講情況。

5、電子巡更。

今后辦事處還需進一步深入開展工作，加大對萬象小區業委會及物業公司的督導檢查，處理好兩者關系，達到雙贏。萬象小區有信心在辦事處、社區的督導下，業主委員會和物業公司聯起手來為創建國家級模范小區和許昌市文明小區而努力。

物業公司成立業主委員會，這是一個發展的大趨勢，從根本意義上起到了居民自治，對于辦事處還需要進一步加大對物業小

區進行督導、支持，使物業小區目前的這一管理模式、健康發展，并向轄區其他社區推廣使其它無人管理的庭院、小區，也逐步走向居民自治，規范管理。

第四篇：物業管理項目技術要求和有關說明（精選）

附件3 物業管理項目技術要求和有關說明

概況及要求：

本次招標確定物業管理服務定點采購項目供應商 20 家。根據集中采購目錄要求，在協議定點有效期內，在限額標準100萬（不含）以下的物業管理服務采購項目，采購單位在本次入圍供應商范圍內擇優選擇。

定點期限：入圍供應商與區級機關事務管理局簽訂框架合同之日起兩年。

一、服務范圍主要包括：

房屋日常管理與維修養護、共用設備管理與維修養護（含供電系統、給排水系統、電梯系統、空調系統等）、傳達秩序管理及巡查、環境衛生管理、綠化管理及采購單位交辦的其他工作。

二、物業管理服務要求：

（一）房屋日常管理與維修養護

1、服務內容: 物業管理區域內房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風道、大廳大面積玻璃頂等的日常巡查和養護維修；外墻幕墻的養護和維修。

2、服務質量標準:(1)確保物業管理區域內房屋及設施的完好等級和正常使用。

(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密封性好、無異常聲響。否則應及時修復或更換，不能立即修復的涉及安全性的應采取措施消除安全隱患。

(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污（水）漬、開縫和破損。否則應及時修復或更換。

(4)屋面排水溝、室內室外排水管保障暢通；雨前及時巡查，排除隱患。發現過濾網及管道破損及時修復或更換。

(5)發現屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應在3個工作日內安排專項修理。

(6)及時完成家具、設備等各項零星維修任務，一般維修任務確保不超過24小時，確保家具、設備維修合格率達到100%。

(7)無違反規劃私搭亂建，擅自改變房屋用途現象。

（二）共用設備管理與維修養護 供電系統：

1、服務內容: 對區域內的電氣管線、電線電纜、電源開關、動力插座、電開水爐等低壓用電設施進行日常管理和維護、維修，保持設施正常運行。

2、服務質量標準:(1)負責各類照明燈具、泛光照明系統、供用電設備設施的日常管理和維護修理。

(2)保證整個大樓的供電安全。保證正常供電、限電、停電，有明確的審批權限并按規定時間通知用戶。

(3)制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行，應急供電系統運行正常。

(4)通過有效的管理措施及技術措施，積極開展節能管理工作。給排水系統：

1、服務內容:對物業管理區域室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管、水封設備、室外排水管及附屬構筑物等進行日常養護維修，保持正常運行。

2、服務質量標準:(1)每半年對給排水系統進行維護、潤滑。(2)用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

(3)每季對樓宇排水總管進行檢查，每半年對水泵、管道進行防銹處理。(4)確保水質無污染并符合規定的要求，生活飲用水水質符合GB5749一2006《生活飲用水衛生標準》的要求。生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒、作業人員健康檢查以及水質檢測參照建設部、衛生部《城市供水水質管理規定》(建設部令第156號)執行。按規定對二次供水蓄水設施設備進行清潔、消毒。請有資質人員定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水質檢測報告。

(5)每季度對水質處理、消毒裝置、電開水爐及設備控制柜進行保養。(6)每年至少清理污水化糞池一次，確保排水微量元素等達標。

(7)每月清掃一次排水明溝，每半年對地下管井徹底疏通一次，每年對地下管井清理一次。電梯系統：

1.服務內容：全責保養維護。電梯系統管理維護費用包含保養費用和年檢費用。

2.服務質量標準：

保證電梯的24小時正常運轉使用。

每月2次由技術人員上門維保，每次間隔時間不超過15天，按工藝和規范對電梯作機電上之安全檢查及各機件之加油潤滑、清理點檢、性能調整等作業。

運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。臨時故障緊急修理，接通知后30分鐘內到現場檢修。空調系統：

1、服務內容:所有空調的日常養護維修。

2、服務質量標準:(1)每半年對內置濾網清洗一次。(2)定期檢查保養，及時排除故障。

(3)通過有效的管理措施及技術措施，積極開展節能管理工作。

（三）傳達秩序管理及巡查

1、服務內容:熟悉周邊的環境，能處理和應對公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案；來人來訪的通報、證件檢驗、登記、報刊信件收發等，快遞及包裹原則上由收件人親自簽收，得到收件人授權后方能代為簽收，并按規范記錄接收信息；門衛、守護和巡邏，維護公共秩序；處理治安及共他突發事件；負責道路交通管理、機動車和非機動車停放管理；負責防盜、防火管理。積極主動的配合、服從對口管理部門的臨時應急調度。

2、服務質量標準:(1)門衛值班。

上崗時佩戴統一標志，按需求穿戴統一制服，裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。文明執勤，訓練有素，言語規范，認真負責。配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。出入口安排24小時值勤，建立傳達、車輛、道路及公共秩序管理等制度。嚴格驗證、登記制度，杜絕閑雜人員進入行政區域內，維護行政區域安全、正常的工作環境。對物品進出實施分類管理，實行物品進出審驗制度，杜絕危險物品進入行政區域內。

(2)巡查。

物業管理區域內安排24小時巡查。明確巡查工作職責，規范巡視工作流程，制定相對固定的巡視路線，對重要區域、部位、設備機房等進行重點巡視并記錄巡視情況，及時發現和處理各種安全和事故隱患。巡視時使用巡更設備。監控室應保持巡更記錄。在接到監控室發出的指令后，巡視人員應及時到達事發現場，采取相應措施妥善處理；如巡視時現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動并執行相應的應急預案。

(3)停車管理。

管轄區域設置行車指示標志，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，非機動車應實行定點停放。對進出管轄區域的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛有序通行、有序停放。

(4)突發事件處理。

按照要求制訂各類突發事件應急預案，并將預案內容在相關場所張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年組織不少于1次的突發事件應急演練。當發生臺風、暴雨等災害性天氣及其他危害公共突發事件時，應采取以下應急措施:對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施進行檢查和加固。各崗位人員必須按規定實行崗位警戒，根據不同突發事件的現場情況進行應變處理，在有關部門到達現場前，確保人身安全，減少財產損失，并全力協助處理相關事宜。對待上訪人員做到耐心說服，及時報告有關部門予以妥善處置。

（四）環境衛生管理

1、服務內容:樓內的樓梯、大廳、走廊、屋頂天臺、吊頂、平臺、雨棚、衛生間、茶水間、花盆、會議室、接待室、辦公區域、公共活動場所的臺（地）面、明溝、墻面、門、窗、燈具、果殼箱等設施和器皿，樓宇外墻等所有公共部位設施，紅線規劃內的道路、園林、停車場(庫)、垃圾房等所有公共場地及設施和門前三包區域的日常保潔保養以及垃圾、廢棄物清理和滅“四害”等物業管理區域內的所有環境衛生保潔。具體如下：

（1）公共場所日常服務內容：水泥地面、石材地面、扶手、門窗玻璃、門及門窗框及有關附體，沙發、桌子、各類宣傳牌、櫥窗及有關附體，天花板、欄桿、消防樓梯區域等，及時清除各種垃圾等雜物，無積灰、印跡、污漬。（2）門廳、辦公區域等特定區域保潔服務內容：地面、大廳石材墻面、天花板、大廳、門窗玻璃、門及門窗框、墻壁附體，燈具、音響、垃圾桶等公用設施表面及衛生間，辦公室內儲物柜和桌椅表面等嚴格按要求做好清潔、清運及日常消殺工作，無積灰、印跡、污漬。桌面簡單整理等，隨時保持清潔。外墻每一年清洗一次，石材、燈具每季度進行一次清潔；暫時空置的房間每周進行一次衛生保潔，確保地面、桌面、玻璃面整潔干凈。白色墻面及頂面如有污漬等應及時清除，墻面去污后及時補刷。

（3）頂篷等邊緣區域服務內容：屋頂屋面、溝槽、地面、雨篷及邊角區域，各種附體的表面清潔，大廳遮陽卷簾清潔且保持運行正常。

（4）水電和設備等設施類服務內容：一般設備表面清潔（有特殊規定的設備除外），消防設施、空調的過濾網際外殼洗塵與保潔。

（5）窗簾服務內容：保持窗簾表面清潔，普通窗簾根據窗簾清潔情況定時拆裝清洗，布質窗簾一年清洗一次。

（6）玻璃門、地、屏上無污漬、無灰塵及手印，表面光亮色澤一致；地面無污漬、灰塵、水漬及鞋印，潔凈光亮、無灰塵及手印，整潔光亮。

（7）垃圾清運服務內容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，垃圾不在筒箱內過夜。垃圾中轉站工具擺放整齊，垃圾存量不超過三分之二且做到日產日清，定期清洗，每周消毒一次，無明顯積水，無蚊蠅飛舞。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。各類垃圾運到規定的地方，再將垃圾運到垃圾轉運站，其中公共區、衛生間無堆積垃圾。化糞池、污水池及時清理，確保排放指標正常。

（8）突發性事件造成的保潔工作。

2、服務質量標準: 圍墻內的道路、停車場和門前“三包”及所有公共區域的地面，無有形垃圾和建筑垃圾、無堆積雜物、無積灰、無積水和淤泥、無阻塞等。做到每日清掃兩次，巡回保潔。

建立“四害”消殺工作管理制度，根據實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物和設施；“除四害”實施單位須具有無錫市相關部門頒發的專業資質證書，提供的服務不得低于無錫市愛衛會“除四害”相關規定及驗收標準，并視特殊情況增加次數。

（五）綠化管理

1、服務內容：大樓使用范圍內的綠化帶的樹木、花草等的日常養護和管理。根據大樓實際及現擺放情況提出更好的設計方案，做好室內綠化擺放等工作。

2、服務質量標準:建立定期除草、修剪制度，確保綠化無雜草、造型規整；及時噴灑農藥、澆水施肥，確保綠化養護期內100%存活。具體要求如下：

室內：

（1）、擺放布置要根據各區域不同的使用功能劃塊區分；（2）、綠化擺放的點位、品種、數量的確定，要科學合理；（3）、對不同區域的綠化制定各自的調整周期；（4）、保證室內綠化整潔鮮艷；（5）、確定年養護管理計劃表；

（6）、及時進行澆水、養護，澆水的同時，應沖洗葉面，保持葉面清潔，提高觀賞效果。

室外：

（1）、對樹木進行及時修剪，以免有礙景觀。

（2）、草坪要保持修剪平整，即時拔除雜草，以免影響景觀。

（3）、及時對樹木草坪進行澆水灌溉。水壓要適中防止損壞花木及草坪。（4）、做好樹木及草坪病蟲害的預防工作，預防為主、防治結合。使用藥品時，要加強對藥品的管理，注意安全，科學用藥。避免產生對其他環境的影響。

（六）其他管理服務

根據采購單位需要提供綜合會議、餐飲服務等其他服務，制定完備的工作流程、細則及服務工作計劃并嚴格執行以及配合采購單位完成相關工作，并做好記錄和處理等。

三、管理服務應達到的各項指標：

1、杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件，杜絕安全事故；

2、特殊崗位上崗證持有率100%；

3、環境衛生、清潔率達99%；

4、智能化系統運行正常率99%；

5、維修、報修及時率100%，返修率小于1%；；

6、服務有效投訴少于1%，處理率100%；

7、滿意率95%以上；

四、本次項目實施有關要求：

1、中標方嚴格執行《中華人民共和國政府采購法》、《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》及國家相關政策，按物業管理服務有關規范要求及本次招標實施要求做好各項工作。

2、由采購人代表無錫市錫山區機關事務管理局與本次招標確定的物業服務企業簽訂定點框架協議（《物業管理服務定點采購項目協議書》），各采購單位與物業服務企業具體簽訂單項物業管理服務合同（《無錫市錫山區采購中心物業管理服務定點合同》）。

3、本次集中采購前，各采購單位已與物業服務企業簽訂物業管理服務合同的，可執行至合同期滿。合同執行期滿后，100萬（不含）以下采購預算金額的采購單位可從本次中標（入圍）的物業服務企業中選擇一家作為本單位的服務企業。

4、采購單位與物業服務企業應簽訂《無錫市錫山區采購中心物業管理服務定點合同》，簽訂服務合同的主要內容應包括：委托管理事項、不低于本次招標的服務質量要求、不高于本次招標后公布的服務費用標準、委托管理期限、雙方的權利義務、合同終止和解除的約定、違約責任等。采購單位有權要求物業服務企業在合同履行期間嚴格執行《物業管理服務定點采購項目協議書》的所有相關要求。

5、服務內容自主選配：在定點有效期內，采購單位根據工作需要和采購預算，在本次招標服務范圍內，自主選配物業管理服務種類（單項安全（保安）服務采購不在本次招標范圍內），并選擇三家以上供應商進行比價后確定服務供應商。

6、實行采購最高限價：在定點有效期內，采購單位可與定點供應商依據采購預算和無錫市公共資源交易中心錫山分中心政府采購專欄上公布的各中標人最高限價進行議價和競價，以獲得更優惠的價格。如采購單位對物業服務內容和物業服務人員另有要求的，可以按規定和定點供應商進行物業服務費收費金額增減談判，物業費合同總價不得超過采購單位預算價。

7、多個采購單位集中在一幢樓或同一場所辦公的，原則上由所占面積最大的單位牽頭組織實施定點物業采購。

8、一幢建筑物及其相關附屬設施(如裙樓、附屬車庫等)的物業管理服務，不能隨意分包，應和一家物業服務企業簽訂整包合同；必須由專業公司承擔的部分，該物業服務企業可以經使用方同意后簽訂轉包、分包協議，并承擔連帶責任。

9、所有人員都必須遵守相關保密工作制度。

10、具體項目配置管理服務人員的工資須符合國家、省、市的相關規定，符合無錫市最低工資標準且必須繳納社會保險費，并在投標文件中作出明確承諾。

11、具體項目中標單位應按照相關規定，與所有聘用人員依法簽訂勞動合同。

12、服務方在具體項目合同簽訂前須向采購單位提供管理主管、工程維修人員、消控、電梯操作等重要崗位人員的相關有效證件和信息，如果服務方不能提供，則采購單位有權拒絕簽訂合同。同時其他服務人員相關信息也要向采購單位進行備案。

管理主管應具有物業管理從業人員崗位資格證書；特殊工種工作人員須具備該該行業國家規定的上崗證。

13、人員變動備案：物業服務人員要求相對穩定，特殊情況有變化，需提前告知采購單位，并征得采購單位同意后方可實施，人員到位相互對接時間不少于一周，新到人員檔案信息及時備案至采購單位。

14、服務方管理服務人員上崗時須統一著裝，服裝樣式體現崗位特色和方便不同崗位操作，并經采購單位認可。

15、中標方為采購單位開具合法的發票，按規范進行財務核算。

16、后續管理考核要求：根據《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》(中華人民共和國財政部令第87號)、《江蘇省政府采購供應商監督管理暫行辦法》（蘇財規（2013）28號）和采購人代表無錫市錫山區機關事務管理局關于物業管理服務供應商監督考核有關辦法，采購人代表、錫山區政府采購管理部門、集中采購機構將組織對物業定點服務商進行監督考核。具體將對物業定點服務商的合同備案、報表報送、檔案管理（工作臺帳）、內部規范、人員培訓、服務承諾履行、現場管理等方面進行綜合考核。考核意見（結果）將在新一的定點實施工作中予以使用。

17、實行政府采購供應商誠信管理制度。對供應商失信行為、不良行為等誠信信息，在本次定點實施工作中予以記錄并按規定進行處理。

18、中標方認真、及時、準確地編報《定點物業管理服務業務情況統計表》，每個季度結束后五個工作日內，匯總后報送給無錫市錫山區機關事務管理局、無錫市錫山區政府采購管理部門、無錫市錫山區采購中心（包括紙質材料和電子文檔）。

五、有關說明

價格系指投標人為使其受托管理的物業正常使用、運營并達到合同標準而需實際發生的各類成本費用，其包括但不限于人工成本費用、維修費用、物耗費用、管理費用、稅費、利潤等，即“物業服務費用”。投標人對合同內容的費用、質量、安全、文明服務等實行全面承包。在定點有效期內，投標人承擔所有可能影響到服務報價的因素（包括最低工資標準和社保基數的政策性調整）。

第五篇：物業管理委托合同示本

建設部、國家工商局關于印發推行《物業管理委托合同示范文本》的通知

建房[1997]263號 1997年8月28日

隨著我國物業管理事業的不斷發展，物業管理委托合同的簽訂對物業管理的實施起到了越來越重要的作用。為了貫徹《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市新建住宅小區管理辦法》，規范委托管

理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同能更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，能更充分表述當事人雙方的意愿，現將建設部、國家工商行政管理局聯合制訂的《物業管理委托合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)印發給你們，并通知如下：

一、充分認識推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依據我國經濟合同和城市房地產管理的有關法律、法規和政策規定制定的，其內容反映了在物業管理委托活動過程中，各環節必須明確的當事人雙方責、權、利關系，體現了物業管理委托管理的特點。推行和執行《示范文本》，有利于當事人了解、掌握有關法律、法規，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現顯失公平和違法的條款；有利于保護當事人的合法權益；有利于加強對物業管理行為的監督檢查；有利于減少物業管理委托合同糾紛，促進合同糾紛的解決。各地應當積極推行《示范文本》，把它作為培育物業管理市場、規范市場行為的一項重要工作來抓。

二、加強宣傳，積極推行《示范文本》。要使當事人了解和掌握物業管理委托過程中的有關法律知識，了解和掌握簽訂物業管理委托合同的基本原則和要求，自覺使用《示范文本》。要加強協調配合，做好《示范文本》的印制、分發領取和管理工作，結合《示范文本》使用情況檢查、規范物業管理委托合同，保護當事人合法權益。

三、《示范文本》既適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同，也適用于房地產開發企業與物業管理企業之間簽訂物業管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A(甲方權利義務)只適用于業主委員會與物業管理企業之間簽訂合同時使用，B(甲方權利義務)只適用于開發企業與物業管理企業之間簽訂合同時使用乙當事人在簽訂物業管理委托合同時，可根據實際情況對有關條款予以選擇。

四、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商局負責解釋。

物業管理委托合同示范文本（GF--97--1010）

第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、________________。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____________________。

第九條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_____________________。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____________________。第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條組織開展社區文化娛樂活動。

第十四條負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1、物業管理服務費；

2、_______________________；

3、______________________。

第十五條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、______________________等措施。

第十七條其它委托事項

1、_____________________；

2、_____________________；

3、_____________________。

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為____年。自____年____月____日起至____年____月____日____時止。

第四章雙方權利義務

第十九條

A甲方權利義務(適用于業主委員會)

1、代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、審定乙方擬定的物業管理制度；

4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

5、審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算；

6、在合同生效之日起______日內向乙方提供______平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米______元租用，其租金收入用于_____________；

7、在合同生效之日起_______日內向乙方提供______平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第______項執行：

(1)無償使用；

(2)按建筑面積每月每平方米_______元租用，其租金收入用于__________________。

8、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方移交；

9、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費用時，負責催交或以其它方式償付；

10、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

(1)____________________________________；

(2)____________________________________。

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、____________________________________。

第二十條乙方權利義務

1、根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度；

2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

7、負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、每____個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支賬目；

9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料；

11、__________________________________________。

第五章物業管理服務質量

第二十一條乙方須按下列約定，實現目標管理。

1、房屋外觀：____________________________

2、設備運行：______________________________

3、房屋及設施、設備的維修、養護：______________________

4、公共環境：______________________________

5、綠化：_____________________________________

6、交通秩序：______________________________________

7、保安：__________________________________________

8、急修：__________________________________________

小修：_____________________________________________

9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：

第六章物業管理服務費用

第二十二條物業管理服務費

1、本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_______元向業主或物業使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米______元向業主或物業使用人收取。

2、管理服務費標準的調整，按_________調整。

3、空臵房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米元向__________________收取。

4、業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第________________項處理：

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之__________交納滯納金；

(3)___________________________________。

第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：_____________________________

2、車庫：_________________________________

3、_______________________________________

第二十四條乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。

第二十五條其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1、高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取；

2、___________________________________________________

3、___________________________________________________

第二十六條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1、房屋共用部位的小修、養護費用，由____________承擔；大中修費用，由_______________承擔；更新費用，由___________________承擔。

2、房屋共用設施、設備的小修、養護費用，由_______________承擔；大中修費用，由______________承擔；更新費用，由______________承擔。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護費用，由________________承擔；大中修費用，由__________________承擔；更新費用，由_____________________承擔。

4、公共綠地的養護費用，由______________承擔；改造、更新費用，由______________________承擔。

5、附屬配套建筑和設施的小修、養護費用，由__________________承擔；大中修費用，由__________________承擔；更新費用，由______________________承擔。

第七章違約責任

第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給甲方經濟賠償。

第三十條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付_______元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第八章附則

第三十一條自本合同生效之日起_______天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。

第三十三條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十五條本合同正本連同附件共__________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。

第三十六條因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十七條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十八本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由______________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿________天前向對方提出書面意見。

第四十條本合同簽字之日起生效。

甲方簽章：___________________乙方簽章：_________________

代表人：_____________________代表人：_____________________

年月日年月日