第一篇：小區(qū)物業(yè)管理方案示本

第一章 小區(qū)物業(yè)管理服務理念和目標

第二章 項目管理機構運作方法與管理制度

第三章 管理服務人員配置

第四章 物業(yè)管理用房及相應的管理設施的配備

第五章 物業(yè)管理費用的收支預案

第六章 物業(yè)管理分項標準與承諾

第一節(jié) 小區(qū)物業(yè)物業(yè)項目投標文件承諾書

第二節(jié) 分項標準與達標措施物業(yè)服務標準

第三節(jié) 不達標的改進方法和措施

第七章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、綠化工作的實施方案

第一節(jié) 業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案

第二節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修措施

第三節(jié) 業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施

第四節(jié) 小區(qū)物業(yè)管理程序

第五節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案

第六節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述

第七節(jié) 小區(qū)綠化維護、保養(yǎng)方案

第八章 物業(yè)維修和管理的應急措施

第一節(jié) 煤氣管道泄漏應急預案

第二節(jié) 泡水、水侵處理應急預案

第三節(jié) 停水應急預案

第四節(jié) 停電應急預案

第五節(jié) 治安事件應急預案

第六節(jié) 發(fā)生滋事的應急預案

第七節(jié) 發(fā)生交通事故的處理

第八節(jié) 發(fā)生火警時的應急措施

第九章 豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施

第十章 智能化設施的管理與維修方案

第十一章 施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關事項的應急預案

結 束 語

小區(qū)物業(yè)管理方案正文

第一章 管理服務理念和目標

1、“小事鑄就大業(yè)，細節(jié)成就完美”服務理念

項目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內(nèi)容的定位，我們認為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務當中。

物業(yè)管理公司在管理細節(jié)上將采用一流的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。

2、導入ISO9000質(zhì)量保證體系

小區(qū)物業(yè)管理介入及實施過程中，導入ISO9000質(zhì)量管理體系，品的提供不致于偏離標準化軌道。

3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍

在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質(zhì)。

4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)

在項目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術力量，維護植物生長。根據(jù)園區(qū)綠化現(xiàn)狀，公司將適時組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動，增強人與自然的親和力。在適宜的時間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務植樹活動，增近彼此了解。

5、創(chuàng)造藝術社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活

在接管項目后，我公司將在XX小區(qū)組織多種多樣的文體活動，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動，增進感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

6、通過網(wǎng)絡方式增加與業(yè)主的溝通

我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網(wǎng)上進行，24小時解決客戶問題及時完成信息反饋予以存檔，并對客戶進行回訪調(diào)查客戶滿意度。客戶可以足不出戶，享受到物業(yè)公司的服務。

我公司在項目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將

客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態(tài)度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照一級服務標準執(zhí)行。同時我們對客戶的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務質(zhì)量，加強業(yè)主的監(jiān)督機制。

7、有效的溝通渠道

我公司在進入項目后，應起到開發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開發(fā)商及時解決社區(qū)業(yè)主提出的各類問題，應站在業(yè)主角度以專業(yè)眼光進行分析，對確屬質(zhì)量遺留問題，必須代表業(yè)主在反應問題的同時，向開發(fā)單位提交問題解決建議。

項目工作人員對業(yè)主提出的問題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進行完整的記錄。記錄應對全體業(yè)主公開，并在規(guī)定時限內(nèi)，向業(yè)主做出回復。

另我公司設立了投訴熱線，客戶如對我們的服務有意見可以直接撥打投訴電話。客戶也可以登陸我們公司的網(wǎng)站，在那里也可以通過留言形式進行投訴。

8、安全防范

物業(yè)公司24小時為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實行封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧靜，居民無憂無慮。

（1）隱私

隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。

（2）舒適

致力于社區(qū)文明建設，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過物業(yè)服務，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

（3）周到

提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業(yè)主想到的我司要想到，業(yè)主沒想到的，我司也要想到，維修服務隨叫隨到，家政服務細致周到，處處為業(yè)主提供方便，（4）管理目標

業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)一----這就是XX物業(yè)管理有限公司的管理目標。

我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價值，就是使物業(yè)的主人安居樂業(yè)，使主人的物業(yè)歷久長新。所以讓業(yè)主滿意，理所當然成為企業(yè)管理目標的核心內(nèi)容。

“三效統(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的最佳結合。創(chuàng)社會效益，為社會服務，使家庭、環(huán)境、社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶服務，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟效益，為企業(yè)服務，促進企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第二章 項目管理機構運作方法與管理制度

一、XX物業(yè)管理有限公司支持并保證XX項目部正常運作

根據(jù)項目的實際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準備：

人力資源人才儲備：所有人員都經(jīng)過嚴格仔細篩選，具有與XX小區(qū)同類型物業(yè)項目管理經(jīng)驗兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專業(yè)培訓師對入場人員進行入場接管培訓教育，用很短的時間熟悉項目實際情況，即可進入工作角色。

物業(yè)接管驗收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗收經(jīng)驗的工程師到現(xiàn)場主持并親自進行接管驗收，減少遺留問題發(fā)生，為項目部后期管理奠定堅實的基礎。

安全保衛(wèi)工作支持：公司將派駐強有力的安全保衛(wèi)隊伍接管項目部，保證在物業(yè)接管期間、物業(yè)管理期不出現(xiàn)安全隱患，同時對項目部安全保衛(wèi)工作提供大力支持。

豐厚的財務資金支持：在項目部接管期間，財務資金來源是物業(yè)項目部的主要問題，我們有能力、有實力保證財務資金不出現(xiàn)不足問題。我們將預先準備好相關資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。

二、管理服務機制

1、計劃目標管理

XX物業(yè)公司將根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理招標文件》中的服務要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細服務標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂《目標管理責任書》，實行獎罰目標管理。管理處將目標和服務標準進行分解，落實到各職

2、行政監(jiān)督管理

項目部在項目現(xiàn)場采用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實施管理，保證服務工作的正常運行。

（1）經(jīng)濟手段：公司與員工簽訂《勞動合同》，明確崗位職責和薪金制。

（2）規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標準化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

（3）日常行政管理：小區(qū)物業(yè)項目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務水平。

3、ISO9000質(zhì)量管理

管理處根據(jù)公司通過認證ISO9000的質(zhì)量管理體系的要求，依據(jù)質(zhì)量管理體系文件的要求和各項管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴格實施運行并持續(xù)改進，最大限度增強業(yè)主滿意、爭取超越業(yè)主期望。

三、管理服務流程圖

第三章 管理服務人員配置

為實現(xiàn)我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務方針，管理機構的設置要體現(xiàn)精干、高效、反應快、行動快的特點；人員專業(yè)素質(zhì)高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明

“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服務人員配備

1、項目經(jīng)理辦公室：（共3人）

項目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。

2、客服部：（共14人）

客戶服務經(jīng)理1人、客戶服務副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

3、安保部（共25人）

安防監(jiān)控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）

工程技術經(jīng)理1人、綜合維修5人。

以上人員配備共計：48人。

二、重要崗位的任職資格條件

1、項目經(jīng)理

[資格條件]

年齡限定：30~45歲之間。

性 別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公

持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。

2、項目副經(jīng)理

[資格條件]

年齡限定：25~40歲之間。

性

別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相關法律知識、國家及地方有關經(jīng)濟政策及法規(guī)法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規(guī)，發(fā)展趨勢以及相關行業(yè)的關鍵信息。

3、客服部經(jīng)理

[資格條件]

年齡限定：28~45歲之間。

性

別：不限。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：精通物業(yè)法規(guī)文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。

4、安保部經(jīng)理

[資格條件]

年齡限定：28~45歲之間。

性

別：男性。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：熟悉國家相關法律法規(guī)，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗。

5、工程部經(jīng)理

[資格條件]

年齡限定：30~40歲之間。

性

別：男性。

教育程度：大專以上學歷，機械專業(yè)或電器工程專業(yè)。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗：5年以上工程管理工作經(jīng)驗，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識：精通水、電、空調(diào)、消防、電梯，能夠?qū)忛喒こ虉D紙。

第四章 物業(yè)管理用房及相應的管理設施的配備

四、物資裝備計劃

了保證物業(yè)公司的服務質(zhì)量及滿足物業(yè)管理工作的順利進行，物業(yè)公司將根據(jù)接管進度安排物業(yè)服務物資裝備，具體情況如下：

1、為保證XX項目順利接管，我們在進場后將制定開辦費費用列項及使用計劃。并上報開發(fā)單位審核，并由開發(fā)商提供開辦費資金。在開辦費審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

2、物業(yè)管理合同簽定后一周內(nèi)到位18萬元，用于開辦費的先行墊付；

3、接管驗收前一周開始按計劃購置辦公、維修工具及其它物資；

4、人員入場開始辦公之前一周，相關需求物資配置到位；

5、如根據(jù)預算資金不足，我們將申請進行追加。

第五章 物業(yè)管理費用的收支預案

第六章 物業(yè)管理分項標準與承諾

第一節(jié) “XX”物業(yè)項目投標文件承諾書

根據(jù)招標文件內(nèi)容中有關“XX”項目的物業(yè)服務內(nèi)容及要求，如我公司的投標文件被貴方接受，我公司承諾：

一、嚴格按貴方招標文件及我方投標文件實施“XX”物業(yè)管理服務和履行我方應盡責任；

二、承擔我方在“XX”項目投標文件中所述各項管理承諾不能履行的法律責任和經(jīng)濟責任；

三、我公司將在“XX”項目的實際物業(yè)管理過程中，達到并能夠超越“XX”項目投標文件中列明的“物業(yè)服務內(nèi)容及要求”各項

特此承諾！

XX物業(yè)管理有限公司

第二節(jié) 分項標準與達標措施物業(yè)服務標準

一、綜合管理

1、依據(jù)有關規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，各方權利義務明確。

2、從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書。

3、物業(yè)服務方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。

5、在物業(yè)服務部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復印件、物業(yè)服務部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務標準、收費依據(jù)、收費標準。

6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。

7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務重要事項，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。

8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規(guī)定組織實施。

9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。

12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。

13、公布公共服務的收支情況。

14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進行公益性宣傳。

二、房屋維修養(yǎng)護

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。

5、按照有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范

6、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。

8、按照有關規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用設施設備運行及維修養(yǎng)護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設施設備保持正常運行和使用。

2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

3、制定并執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。

5、屬于特種設備的，按照有關規(guī)定，進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。

6、設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。

7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。

8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關部門）。

9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。

四、電梯服務

1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。

2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。

3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。

4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。

5、電梯出現(xiàn)事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責任。

五、消防服務

1、有消防管理制度。

2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。

3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。

4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。

5、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。六、二次供水管理

1、二次供水設施設備正常運行。

2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。

3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。

七、協(xié)助維護秩序

1、看護小區(qū)共用部位和共用設施設備。

2、有可能危及人身安全處設有警示標志。

3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

八、清潔服務

1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。

2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

4、按照有關規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

5、在雨、雪天氣應及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。

九、綠化養(yǎng)護

1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。

2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產(chǎn)垃圾。

十、停車服務

1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。

2、引導進出小區(qū)車輛有序通行。

3、主要道路及停車場有交通標志。

4、小區(qū)內(nèi)的機動車輛憑證出入，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。

5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。

6、定期存放的，應簽訂停車服務協(xié)議，明確雙方的權利義務。

7、地下停車場照明、給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。

8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。

注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。

十一、裝飾裝修服務

1、按照有關規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。

2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。

4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協(xié)議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。

5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

第三節(jié) 不達標的改進方法和措施

為防止物業(yè)管理服務出現(xiàn)不達標或不合格服務對業(yè)戶造成的影響，以及所要采取措施，消除不合格的原因，防止不達標服務或不合格服務的再發(fā)生，特制定本辦法和措施。

一、范圍

適用于XX物業(yè)項目部各部門及所有員工.二、職責

1、各部門經(jīng)理負責組織調(diào)查本部門產(chǎn)生不合格的原因，提出糾正和預防措施，并落實責任人實施糾正措施。

2、項目辦負責驗證糾正措施的有效性，并將有效的糾正措施納入體系進行管理，以預防不達標服務和不合格服務再次發(fā)生。

三、程序

1、對不達標服務和不合格服務采取的糾正和預防措施來自服務提供過程、質(zhì)量記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核和業(yè)戶投訴等。

2、質(zhì)量體系或服務規(guī)范引起的不達標服務和不合格服務，由項目辦和部門經(jīng)理綜合論證，提出修改意見，呈交項目經(jīng)理批準后修改，項目辦須及時把修改內(nèi)容傳達到其他部門，并保存與此有關的文件和記錄。

3、因員工自身素質(zhì)引起的不合格，由項目辦會同有關部門經(jīng)理進行人力資源的調(diào)整，由項目辦負責安排各部門對員工進行相關課程的培訓，以確保各工作崗位有足夠具備資格的人員提供服務。

4、由服務設施引起的不達標服務和不合格服務，采取的糾正措施包括增加或更換設施，重新選擇分承包方和對設備進行技術改造等。

5、對出現(xiàn)嚴重的或具有代表性的不達標服務和不合格服務，由項目辦按項目經(jīng)理意見組織有關部門開展專題討論，對質(zhì)量問題進行綜合分析，開展質(zhì)量改進活動。

6、項目辦、部門經(jīng)理親處自或安排主管對糾正和預防措施的實施過程進行跟蹤監(jiān)控，考察和評價預防措施的正確性和實用性。

7、對糾正和預防措施的實施過程和結果都要記錄，由部門經(jīng)理向項目辦匯報，而項目辦則應把行之有效的糾正和預防措施推薦給其

將效果欠佳的措施在公司部門經(jīng)理會議上予以通報，以引起其他部門經(jīng)理的關注。

8、項目辦把各部門采取預防措施的來源、實施過程和結果記錄、匯集、整理并提交給管理評審。

四、質(zhì)量記錄

糾正和預防措施在實施過程中形成的各項報告、總結等。

第七章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、綠化工作的實施方案

第一節(jié) 業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案

1、業(yè)主或使用人自用部位維修服務的報修處理詳見：《業(yè)主報修管理方案》內(nèi)容。

2、業(yè)主或使用人自用部位維修服務需交納相關服務費用和材料費用；具體價格項目部公示說明，超出公示范圍的收費項目雙方可以協(xié)商。

3、我物業(yè)公司人員在服務過程中如出現(xiàn)服務質(zhì)量問題，業(yè)主或客戶可以向客戶服務部投訴，要求妥善解決。

4、客戶可以根據(jù)自用部位維修服務的情況自行選擇物業(yè)公司以外的維修服務人。

5、超越物業(yè)公司服務能力的服務項目，物業(yè)公司有權不受理，但需要向業(yè)主解釋清楚，也可受業(yè)主委托尋找具備服務能力的服務商。

6、針對業(yè)主或使用人自用部位維修服務，我們特提供開展了《特，具體內(nèi)容詳見下表。

第二節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修措施

一、物業(yè)共用部位維修維護服務方案

1、定期對物業(yè)公司所管轄設施設備進行維護保養(yǎng)，使設備保持良好的技術狀態(tài)，降低維修成本，延長設備使用壽命，提高經(jīng)濟效益。

2、工程部按各專業(yè)劃分，技術人員工作分工定期對設備進行巡視檢查，對設備、設施經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)的異常情況及時向領導反映，并按維修程序進行維修。

3、工程技工（電工、給排水）負責一般性的維修工作。

4、工程部經(jīng)理負責維修質(zhì)量，檢查和跟蹤，編制設施大、中修計劃。

二、物業(yè)共用部位保養(yǎng)與維修制度

1、以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重的原則，使用經(jīng)常處于良好狀態(tài)。

2、對工程部各專業(yè)技術人員要求做到“三好”“四會”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要機電設備。“四會”是工程維修人員對機電設備要會使用，會保養(yǎng)，會檢查，會排除故障。“五定”是指工程技術人員對設備的清潔、潤滑，維修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

3、工程部實行專業(yè)人員維修與使用操作人修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時由工程部辦公室協(xié)調(diào)其它技術人員相互配合的原則，共同協(xié)作完成修理任務。

4、由工程部各專業(yè)技術主管制度科學的保養(yǎng)規(guī)程設備維修后要認真填寫設備維修登記卡，合理制定維修計劃。

5、修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，發(fā)揮設備最大潛能、提高經(jīng)濟效益。

三、職責

1、工程部經(jīng)理負責制定本項目所有公用設備設施的《 年度保養(yǎng)維修工作計劃》，并監(jiān)督、指導和檢查各專業(yè)分管的公用設備設施的管理、運行和維護保養(yǎng)情況，并組織實施維修保養(yǎng)計劃工作。

四、程序

1、公共設備設施的接管驗收

（1）在進行公共設備設施接管驗收前，由項目經(jīng)理組織成立接管驗收小組。

（2）接管驗收小組負責按設備設施的使用說明書和相關資料對接管設備進行驗收。對達不到要求的，應通知相關單位限期整改。設備設施的接管由工程部和相關部門與移交單位辦理相應手續(xù)，相關資料由工程部整理，交資料室歸檔。

2、公共設備設施的臺帳的管理

（1）設備設施的登記建帳：設備設施正式接管后，由公司工程部和相關部門進行清點，并在《設備設施管理臺帳》上登記。

（2）設備的分類編號：

由工程部根據(jù)設備對物業(yè)服務的重要性進行分類，并按類別編號。編號方式為：

Ⅰ級設備：如生活水泵、消防水泵、穩(wěn)壓泵、高壓柜、變壓器、低壓配電柜、閉路系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等。

編號為：Ⅰ □□□□

Ⅰ級設備

設備編號

Ⅱ級設備：如空調(diào)主機、發(fā)電機、監(jiān)控系統(tǒng)、冷卻系統(tǒng)等。

編號為：Ⅱ □□□□

Ⅱ級設備

設備編號

Ⅲ級設備：除Ⅰ級、Ⅱ級以外的所有設備。如電表箱、消防燈、公共照明系統(tǒng)、綠化設施、停車場設備等。

編號為：Ⅲ □□□□

Ⅲ級設備

設備編號

工程部負責按照PM4.8-01《公共設施和服務過程標識管理程序》對設備設施進行標識，懸掛標識卡、規(guī)定設備責任人，并在《設備設施管理臺帳》上進行登記。

（3）設備技術資料的歸檔管理：公司資料室保存一份《設備設施管理臺帳》和重要設備設施技術資料。

3、設備設施的運行

（1）所有設備設施由工程部專業(yè)人員進行運行操作，填寫相應的設備設施運行記錄。

（2）操作人員必須進行上崗前的培訓，確保掌握設備設施的操作方法，對國家有規(guī)定的特殊工種，要求操作人員持有相應的上崗證或操作證方可上崗。

（3）工程部對復雜的和重要的設備設施制定了相應的操作規(guī)程，并要求操作人員嚴格按相關規(guī)定執(zhí)行。

（4）變、配電室的運行按《變、配電室管理規(guī)定》、《變、配電室值班管理規(guī)定》執(zhí)行。

（5）低壓配電柜、控制柜的保養(yǎng)按《低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程》、《控制柜保養(yǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

（6）干式變壓器的保養(yǎng)按《干式變壓器保養(yǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

（7）電氣設備設施的維修按《電氣維修規(guī)定》執(zhí)行。

（8）電話機房的管理按《電話機房人員工作制度》執(zhí)行。

（9）消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理按《消防監(jiān)控機房工作制度》執(zhí)行。

（10）公共建筑設施的維修、保養(yǎng)按《公共建筑設施的維修、保養(yǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

（11）設備設施運行時，各專業(yè)值班人員的管理按《交、接班管理規(guī)定》。

（12）公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)按《公共天線系統(tǒng)維修保養(yǎng)管理規(guī)程》執(zhí)行。

（13）汽車道閘的管理按《汽車道閘定期保養(yǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

（14）水泵房的管理按《水泵房管理規(guī)定》、《水泵定期保養(yǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

（15）娛樂設施的管理按《娛樂設施管理規(guī)定》執(zhí)行。

4、設備設施的檢查、保養(yǎng)和維修

（1）設備設施的檢查

1）各專業(yè)人員每周一次巡視檢查設備設施狀態(tài)，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和記錄。

2）工程部各專業(yè)檢查人員每天巡視責任范圍內(nèi)的設備設施，根據(jù)不同的設備對分管的設備設施進行檢查，并填寫相應的設備設施檢查記錄。

3）設備責任人在巡視時對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和記錄，無法處理的問題必須當日上報工程部經(jīng)理，由工程部經(jīng)理進行處理。

4）工程部經(jīng)理每周不定期對各專業(yè)所轄的設備設施進行抽查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和記錄。

（2）設備設施的保養(yǎng)

1）工程部各專業(yè)主管根據(jù)本年度所管設備設施使用情況和保養(yǎng)狀態(tài)等實際情況，于每年12月中旬制定好所轄公用設備設施的《

年度保養(yǎng)維修工作計劃》，交工程部經(jīng)理審核。

2）工程部經(jīng)理根據(jù)各專業(yè)主管上報的《

年度保養(yǎng)維修工作計劃》，對計劃進行審核和匯總，在12月底制定出公司所有公用設備設施的《

年度保養(yǎng)維修工作計劃》，最后報總經(jīng)理審批。

3）工程部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理審批的《

年度保養(yǎng)維修工作計劃》實施計劃，并監(jiān)督、指導和檢查各專業(yè)分管的公用設備設施的管理、運行和維護保養(yǎng)情況。

4）中保、中修計劃由設備設施主管于中保、中修前二十天根據(jù)設施的實際情況進行制定，中保中修計劃報工程部經(jīng)理審核，最后報總經(jīng)理審批。

5）工程部經(jīng)理根據(jù)審批后的中保和中修計劃，監(jiān)督安排各專業(yè)主管實施，并填寫PM4.9-12-F3《設備設施維護保養(yǎng)記錄表》。

（3）設備設施的維修

1）當發(fā)現(xiàn)設備設施損壞，專業(yè)主管必須及時進行維修，填寫《設備設施維修記錄》。

2）重大應向?qū)I(yè)主管報告，并及時通知工程部經(jīng)理現(xiàn)場指導。

3）對于本單位無法解決的維修項目，需要外包時，外包維修服務方的選擇具體按《采購管理程序》執(zhí)行。

（4）設備設施的報廢

1）對于無法修復的設備設施，由工程部主管填寫《設備設施報廢申請表》，經(jīng)部門經(jīng)理同意后，上報總經(jīng)理批準后方可報廢。

2）工程部同時應在設備檔案中注明報廢日期，并封存該設備檔案。

（5）設備設施房的管理

1）設備設施房值班人負責每日作好房內(nèi)清潔衛(wèi)生。

2）設備設施房內(nèi)嚴禁煙火，嚴禁堆放易燃易爆品及管理無關的物品，做好消防工作。

3）設備設施房的標識按《公共設施和服務過程標識管理程序》執(zhí)行。

4）設備設施房的交、接班管理按《交、接班管理規(guī)定》執(zhí)行。

5）配電房、水泵房的管理分別按《變、配電室管理規(guī)定》、《水泵房管理規(guī)定》執(zhí)行。

第三節(jié) 業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施

1、目的

為保障業(yè)戶合法權益，保持所轄區(qū)域環(huán)境整潔、安定，規(guī)范施工管理，減少因施工而導致的投訴產(chǎn)生，促進物業(yè)保值增值。

2、范圍

適用于發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)戶等在所轄區(qū)域內(nèi)的各種新建、改建、裝飾廣告、臨建工程。包括室內(nèi)外裝修；室外園林綠化；市政管道工程；各種土建、水暖、電氣、天然氣工程；電視、電話、電訊、保安監(jiān)控系統(tǒng)工程；室外展示工程；大型歌舞晚會籌備工程等。

3、職責

3．1 客服部是裝修管理的第一歸口管理部門，負責裝修申請手續(xù)辦理、相關費用收取、施工證件辦理、施工檔案建立、日常裝修巡檢、違章施工處理及業(yè)戶投訴處理等工作。

客服部經(jīng)理負責受理業(yè)戶裝修申請，向業(yè)戶解釋關于裝修管理的相關規(guī)定，并聯(lián)系工程部經(jīng)理對裝修方案進行審批，收取裝修保證金等費用交公司財務部，協(xié)助工程部處理違章施工，并妥善處理業(yè)戶投訴。

客服部裝修管理員負責每天對裝修戶室內(nèi)外的裝修項目、現(xiàn)場環(huán)境進行檢查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以減少違章施工、業(yè)戶投訴的產(chǎn)生。

客服部裝修管理員負責監(jiān)督裝修戶室外環(huán)境是否符合園區(qū)衛(wèi)生標準，裝修垃圾是否能夠及時處理，如發(fā)現(xiàn)違章，應立既進行處理。

客服部值班員負責按照規(guī)定制作施工人員與施工車輛的施工證，協(xié)調(diào)工程部、保安隊對違章施工進行處理，并跟進處理結果。

3.2 工程部是裝修管理的第二歸口管理部門，負責裝修項目審批、施工圖紙會審、違章施工處理、裝修結果驗收等工作。

工程部經(jīng)理負責審批裝修方案（含施工圖紙），向業(yè)戶進行工程交底(如庭院天然氣、給排水管網(wǎng)情況等)，對違章施工進行處理，會同客服部經(jīng)理處理業(yè)戶投訴，安排各專業(yè)人員對裝修結果進行驗收。

工程部各專業(yè)人員服從部門經(jīng)理調(diào)遣，對裝修戶進行管理、專業(yè)檢查驗收等工作。

3.3 客服部是裝修管理的輔助管理部門，負責施工人員、施工車輛的管理，施工現(xiàn)場的巡檢，施工現(xiàn)場周邊環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理，及時排除不安全因素及火險隱患，確保施工順利、安全進行。

3.4 保安隊各門崗負責施工人員、施工車輛的出入管理。

保安隊巡邏崗負責園區(qū)內(nèi)施工人員、施工車輛的施工管理，對施工現(xiàn)場進行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)違章情況及時處理，并與客服部聯(lián)系，持續(xù)跟進違章處理結果。

3.5客服部負責園區(qū)內(nèi)施工現(xiàn)場周邊環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理，嚴格監(jiān)控、制止施工垃圾的遺撒、傾倒。

3.6客服人員負責向業(yè)戶提供準確、有效的各類竣工圖（如平面圖、剖面圖、立面圖、管線圖等），接管裝修竣工檔案并妥善永久保管。

第四節(jié)程序

4.1業(yè)主裝修

4.1.1業(yè)主裝修手續(xù)辦理

4.1.1.1業(yè)主已辦妥入伙手續(xù)，須在裝修進場前至少提前七天向物業(yè)公司提出裝修申請。

4.1.1.2業(yè)主（或其書面委托人）辦理裝修手續(xù)時，客服部應提供以下資料給業(yè)主：

（1）提供給該業(yè)主房屋的各類竣工圖紙1套，包括：各層建筑平面圖、各層結構平面圖、各層給排水平面圖、各層空調(diào)系統(tǒng)風道圖。

（2）各層強電、弱電系統(tǒng)平面圖。

（3）各剖面圖（1-

1、2-

2、3-

3、4-4）

（4）基礎詳圖

（5）庭院管網(wǎng)平面圖

（6）文件資料：

《裝修管理細則》1份

表格《裝修申請表》2份（空白，由業(yè)主填寫）

表格《車輛通行申請表》1份（空白，由施工負責人填寫）

表格《施工人員登記表》1份（空白，由施工負責人填寫）

協(xié)議《施工管理協(xié)議書》2份（空白，由業(yè)主（或其書面委托人）、施工負責人與物業(yè)公司客戶服務部共同簽訂）

表格《裝修繳款通知單》1份（由客戶服務部經(jīng)理或值班經(jīng)理填寫具體應繳費用明細后交給業(yè)主）

施工人員一寸照片2張、身份證復印件1份

4.1.1.3裝修戶應向物業(yè)公司遞交一式四套比例1：50或1：100的設計圖。并在圖紙上說明所需的技術資料,特別是更改了購房時原有設計之處更須標明,以便物業(yè)公司日后為裝修戶提供盡可能快捷準確的服務。以下為所需遞交的圖紙：

1）各層平面設計圖

2）各層照明平面圖

3）各層插座平面圖

4）各層給排水平面圖

5）各層空調(diào)風道平面圖

6）強電系統(tǒng)圖

7）弱電系統(tǒng)設計說明

8）庭院構筑物及增加的管道設置圖

4.1.1.4客服部經(jīng)理或值班經(jīng)理收取該業(yè)戶相關費用，交公司財務部。

4.1.1.5客服部經(jīng)理通知工程部經(jīng)理會同相關專業(yè)人員與業(yè)戶一起進行施工方案會審：

1)工程部負責審核施工方案（含施工圖紙）是否符合本程序之相關規(guī)定，對違反規(guī)定的裝修內(nèi)容業(yè)主及施工單位應予以整改。

1）客服部負責審核施工人員身份、施工單位裝修資質(zhì)證明等情況是否符合本程序規(guī)定，核準業(yè)主或其書面委托人、施工負責人聯(lián)系電話及聯(lián)系方式。

4.1.1.6施工方案如符合本程序及其細則規(guī)定，工程部經(jīng)理和客

簽字確認后即可辦理進場手續(xù)。工程部經(jīng)理與客服部經(jīng)理須在《裝修申請表》上簽字確認，并提出相應意見，如須由業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司共同確認磋商的問題，需經(jīng)三方一致通過后方能執(zhí)行。

4.1.1.7施工方案如不符合本程序及其細則規(guī)定，一般在業(yè)主提出書面申請七天內(nèi)由項目部給予明確答復。其程序是：工程部經(jīng)理或客服部經(jīng)理向業(yè)主做妥善解釋和細致的勸導工作；并將結果向項目經(jīng)理報告；研究出結果后由工程部經(jīng)理或客服部經(jīng)理予以答復。

4.1.1.8客服部確認該戶的《裝修申請表》是否批準、《施工管理協(xié)議書》是否簽訂、各項費用是否繳清，然后可發(fā)放：

1）施工人員“施工證”（參見文件《施工人員管理辦法》），該證必須佩帶于施工人員前胸明顯位置，一人一證；

2）施工車輛“施工證”（參見文件《出入車輛管理辦法》），該證必須放置于施工車輛駕駛室左前方玻璃內(nèi)側明顯位置，一車一證；

3）施工單位“施工許可證”（見樣票），該證必須放置在施工現(xiàn)場入口處明顯位置，一戶一證。

4）施工單位領用的所有證件不得偽造、丟失、借用、破損、弄污、涂改、延期使用等，如要更換、新增，須到客戶服務部辦理。

4.1.1.9客服部須填寫《施工進場通知單》（一式三份，第一聯(lián)存底），致工程部經(jīng)理（第二聯(lián)）、保安隊隊長（第三聯(lián)）各一份，開始進行施工管理。

4.1.2業(yè)主裝修施工管理

4.1.2.1施工期限:樓宇施工時間應控制在60天內(nèi)。如需延期必須辦理延期手續(xù)，交納延期費用。

4.1.2.2施工時間：

1）周一至周五 8:30-19:00，中午12:00-14:00嚴禁噪音施工

2）周六至周日 9:00-19:00，中午12:00-15:00嚴禁噪音施工

4.1.2.3噪音施工內(nèi)容：

1）鑿、敲、打、鉆墻體、地面等

2）鉆、切、割、打金屬物

3）用電鋸等工具改料

4）用打磨機等工具修料

5）其它施工噪音（包括人員噪音）

4.1.2.4工程部經(jīng)理將客服部發(fā)出《施工進場通知單》交給裝修管理員，由其建立該戶《施工管理巡視檢查記錄》，開始進行日常施工巡檢工作：

1）每天須對裝修戶進行1-2次巡檢，按照《北清家園小區(qū)裝修管理細則》規(guī)定，在《施工管理巡視檢查記錄》中進行記錄。

2）當發(fā)現(xiàn)無明確規(guī)定的新情況時，應立即報告工程部經(jīng)理，以征求管理意見，并在《施工管理巡視檢查記錄》中進行詳細記錄。

3）監(jiān)督施工人員按章操作，保障業(yè)主利益，減少因違章施工引起的投訴產(chǎn)生。

4）監(jiān)督施工單位申報的施工內(nèi)容，對超過申報范圍但不屬違章的內(nèi)容，裝修管理員應通知業(yè)主增報裝修項目，按照4.1.1程序處理；

4.1.3程序處理。

4.1.2.5客服部經(jīng)理將《施工進場通知單》交給當班警衛(wèi)隊長，開始進行巡檢：

1）當班隊長、各巡邏崗應隨時關注所轄區(qū)域裝修戶情況，按照《XX小區(qū)社區(qū)裝修管理細則》規(guī)定，將檢查到的情況在《交接班記錄表》中進行記錄。

2）當發(fā)現(xiàn)無明確規(guī)定的新情況時，應立即報告客服部值班經(jīng)理，以征求管理意見，并在《交接班記錄表》中進行記錄。

3）當發(fā)現(xiàn)屬于違反施工管理的情況，應按照4.1.3程序處理。

4）保安隊長應及時將當班發(fā)現(xiàn)的情況報告客服部值班經(jīng)理，以確保問題及時解決。

4.1.3業(yè)主違章裝修處理程序

4.1.3.1違章行為分類：

1）被制止可立即糾正的違章行為，如：違反裝修時間、施工人員管理規(guī)定等

2）造成損壞的違章行為，如：對小區(qū)公共設施、設備造成損壞、施工引起周邊業(yè)戶投訴的行為等。

3）破壞園區(qū)格局或形成隱患的違章行為，如：改變建筑物外觀、違章搭建、變更房屋功能、破壞承重墻體等。

4.1.3.2當發(fā)現(xiàn)被制止可立即糾正的違章行為時，管理人員（可以是保安員、裝修管理員、保潔員及公司任一員工）：

1）應立即出面制止，有禮貌地對違章人員進行教育，并幫助違

2）如果違章人員拒不改正，態(tài)度惡劣，管理人員可選擇以下方式處理：

a不與之爭吵，代其糾正違章行為，如：拾起被違章人員丟棄的煙頭、紙屑等。

b所有人員均可向客戶服務部匯報，由客戶服務部協(xié)調(diào)處理。

c保安員應向保安隊長匯報，由其出面協(xié)調(diào)處理。

d裝修管理員應向工程部經(jīng)理匯報，征求管理意見后協(xié)調(diào)處理。

4.1.3.3當發(fā)現(xiàn)造成破壞的違章行為時，管理人員應請違章人員到客戶服務部處理，由裝修管理員發(fā)《違章通知單》，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后，按以下方式處理：

1）若違章人員自愿承擔維修責任的，請其到客服部交納維修保證金。維修保證金以押金形式支付，待違章人員將破壞部分恢復原狀或按要求返工后，經(jīng)裝修管理員或工程部經(jīng)理驗收合格，客服部可全額退還保證金。維修保證金金額應高于實際維修費用20%-50%。處理結果須在《違章通知單》中進行記錄。

2）若違章人員愿意支付賠償金的，由工程部經(jīng)理或客服部經(jīng)理估算賠償金額，并安排維修人員及時維修，并在《違章通知單》中進行記錄。賠償金額可現(xiàn)金支付，也可從裝修押金中扣除（須施工負責人書面確認），如賠償金額超過裝修押金時，須補交裝修押金，客服部要保證裝修押金金額足以支付賠償金額。

3）若違章對其他業(yè)戶造成損壞或影響時，客服部應出面協(xié)調(diào)相

4.1.3.4當發(fā)現(xiàn)破壞園區(qū)格局或形成隱患的違章行為時，管理人員應立即通知（也可通過客服部通知，但要追溯）裝修管理員或工程部經(jīng)理到現(xiàn)場處理，對于此類裝修行為，裝修管理員須填寫《違章通知單》，經(jīng)工程部經(jīng)理批準后發(fā)給違章人員，可以：

1）責令停工

2）責令恢復原狀或按要求返工

3）扣留或沒收“施工證”，禁止施工人員與施工車輛進場

4）扣留或沒收工具

5）賠償經(jīng)濟損失

6）人民幣伍仟元（￥5000.00）以下違約金。

7）1-7項可同時并處。

4.1.3.5如果施工單位拒不整改，由工程部經(jīng)理知會客服部經(jīng)理與業(yè)主或其書面委托人聯(lián)絡，以妥善解決問題。在處理違章裝修期間，應控制該行為范圍繼續(xù)擴大升級，但要注意避免矛盾激化。

4.1.3.6如遇問題升級時，客服部經(jīng)理、工程部經(jīng)理應與業(yè)主進一步磋商，直至最后以項目經(jīng)理管理意見為準。

4.1.3.7每天8：30的客服部晨會上，各部門應將所掌握的違章裝修情況進行通報，確保工程部經(jīng)理、客服部經(jīng)理、保安隊長掌握的情況統(tǒng)一、完整、正確。

4.1.4業(yè)主裝修竣工驗收

4.1.4.1業(yè)主裝修完工后，通知客戶服務部，交回所有“施工證”。

4.1.4.2客戶服務部填寫《裝修退款通知單》，辦理退款手續(xù)。

4.1.5業(yè)主裝修檔案的建立與保管

4.1.5.1客服部負責建立該戶裝修檔案，包括：

1）《裝修申請表》

2）《施工管理協(xié)議書》

3）《車輛通行申請表》

4）《施工人員登記表》

5）《裝修繳款通知單》

6）《施工進場通知單》

7）《裝修退款通知單》

8）關于違章施工的情況報告及處理經(jīng)過、《違章施工處理通知單》

9）施工單位提供的裝修竣工圖紙、資料

10）施工單位提供的所選用建材的說明書、質(zhì)量保證書（或產(chǎn)品合格證書）、保修卡等相關資料

4.1.5.2裝修結束后，客服部將該戶裝修竣工檔案全部轉辦公室資料室妥善永久性保管。

4．2物業(yè)管理公司施工

4.2.1園區(qū)公共部分功能的物業(yè)施工，報園區(qū)業(yè)主委員會審批。

4.2.2本項目權限范圍內(nèi)的園區(qū)物業(yè)維護施工,報項目經(jīng)理審批。

4.2.3施工管理同4.1程序和文件《XX小區(qū)裝修管理細則》相關規(guī)定。

第五節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案

一、人員的培訓

（１）員工入職培訓：企業(yè)文化培訓、企業(yè)制度培訓、員工手冊培訓

（２）員工專業(yè)技能的培訓：專業(yè)理論知識的培訓、實際操作的培訓

二、工作標準：

1、根據(jù)招標文件內(nèi)容要求，達到并超越文件對保潔服務標準的要求。

三、操作流程：

1、公共區(qū)域：

（1）保潔員上崗后，自上至下、由里至外開始保潔工作。

（2）清理垃圾、清掃、擦拭后將公共區(qū)硬質(zhì)地面用半濕拖布擦凈、風干。

（3）以上保潔工作完成后，開始進行推塵工作。

（4）仔細擦拭所有標識、消火栓等，對扶手、玻璃、鏡面等，需按操作標準進行擦拭和檢查，循環(huán)反復。

2、設備管理：

（1）保潔使用主要機械、工具、物耗品控制，由保潔領班負責并保管；

（2）由保潔主管和領班負責安排使用和調(diào)配等，具體負責監(jiān)督拋光、清洗等工作；

（3）保潔主管負責監(jiān)督、指導保潔員工按使用說明安全、正確的意外傷害、損壞；

（4）機械工具在使用中發(fā)現(xiàn)故障要及時報工程修理，工程不能修理的，報客戶服務部聯(lián)系廠家修理；

（5）設備使用完畢后保潔干凈，由保潔領班檢查是否正常，完好入庫保管，如果有問題要及時報修。

四、工具管理：

（1）保潔工具(如水桶、墩布、毛巾、掃竹、簸箕、竹夾子等)由保潔主管負責申領并由領班發(fā)放給保潔員，由保潔員在《保潔用品領用單》上簽字、領取；

（2）保潔工具由保潔員分別負責保管，愛護、合理使用，每天使用后收于工具間內(nèi)；

（3）保潔員應妥善使用、保管保潔工具，如意外損壞或正常損耗，要報告主管或領班并說明原因，申領新的工具需要以舊換新。

五、用品管理：

（1）領保潔用品如潔廁劑、清潔劑等日耗品，每月由保潔主管按計劃和實際使用情況申領一次；

（2）已領回的保潔用品由領班負責建帳、保管、發(fā)放、監(jiān)督使用情況；

（3）保潔員按實際消耗情況，及時到保潔領班處領取以保證使用，并且領用時在《保潔用品領用單》上簽字、領取；

（4）保潔員在保證衛(wèi)生質(zhì)量的前提下，注意節(jié)約使用保潔類用

（5）如果有在業(yè)委會處領取的物品、洗手液等物品，指定專人負責登記后領取；

（6）同時定期匯報物品使用情況；

（7）對從業(yè)委會領用物品提前提出使用數(shù)量、質(zhì)量建議。

六、檢查制度：

（1）每天由保潔主管進行巡視檢查工作，并做好檢查記錄；

（2）每周由保潔主管進行檢查工作匯總；

（3）保潔領導針對成績及不足做相關的評價；

（4）公司人事和財務部門對員工浮動和獎金的評定依據(jù)核實；

（5）每月由公司進行工作抽查，并根據(jù)每個月所有檢查記錄和工作評定，發(fā)放薪金數(shù)額；

（6）不定期由公司各項目主管級人員進行工作互查和交流工作，用以提高和交流工作經(jīng)驗，并找出工作不足，加以改進。

（7）每年由項目部對所有保潔工作進行全面評估；

（8）定期由上級單位和項目部進行不定期保潔工作檢查和抽查。

七、特殊情況處理：

1、雨雪風沙天氣：

（1）由主管和領班提早和隨時留意各方面的天氣預報，遇天氣變化時及時做好各項準備工作；

（2）當雨雪風沙來臨時，要先在進口明顯的位置放上“小心地滑”的指示牌，并在大堂的主要出入口鋪上防滑地膠地毯；

（3）隨時進行巡回保潔作業(yè)；

（4）及時協(xié)助業(yè)委會作好臨時性調(diào)派工作，如幫助發(fā)放雨傘套、鞋套等。

2、停水、停電：

（1）遇突然停水、停電，各崗位保潔人員不要慌，應先確保自身安全；

（2）服從業(yè)委會領導統(tǒng)一安排，根據(jù)情況完成力所能及的工作如：地面牽塵，設施擦拭等；

（3）待水、電恢復正常后繼續(xù)未完成的保潔工作。

3、大型活動：

（1）如有大型活動，要視情況和業(yè)委會要求提前增派保潔人員；

（2）計劃和做好大型活動開始前的衛(wèi)生保潔工作，包括座椅的擦拭，相關設施、設備的擦拭等；

（3）在活動結束后，及時清除廢棄物、垃圾等，徹底保潔現(xiàn)場衛(wèi)生；

（4）撿到客人遺留的物品要立即上交項目部前臺或業(yè)委會。

4、警務情況：

（1）在工作中遇到警務情況，首先確保自身安全，及時向公司領導及業(yè)委會領導通報；

（2）協(xié)助調(diào)查處理和善后工作。

八、行為規(guī)范：

1、保潔員上崗時要統(tǒng)一著裝，正確佩帶名牌；

2、保持儀容儀表和服裝的整潔；

3、愛護公物，合理使用保潔用品；

4、有高度的責任心，保潔工作和處理事情要快，解決問題要徹底，超出職責范圍的工作應及時向主管匯報；

5、上崗前十分鐘，做好一切準備工作；

6、自覺遵守業(yè)委會各項規(guī)章制度；

7、不遲到、不早退，不大聲喧嘩；

8、堅守工作崗位，杜絕串崗、空崗現(xiàn)象；

9、不利用工作之便謀取私利；

10、敢于對違反規(guī)章制度的行為進行勸阻和制止；

11、保潔服務工作熱情周到；

12、服從上級的指揮，認真完成好保潔工作的各項任務；

13、遇到個別問題必須協(xié)調(diào)解決，不許打架、罵街，更不許侮辱他人；

14、嚴格遵守請假制度，有事提前請假，經(jīng)批準后方可離崗；

15、認真學習專業(yè)技術，努力提高工作水平；

16、工作期間不得吃東西、抽煙、喝酒；

17、非工作時間，不得進入工作區(qū)域；

18、及時記錄和匯報工作情況；

19、注意節(jié)約用水、用電；

20、不得擅自使用客用物品和設施；

21、上崗和下班前，作好交接班工作。

九、安全管理規(guī)定：

1、在保潔工作中，要貫徹安全工作的“內(nèi)緊外松，安全第一，搞好服務”的原則，做好防盜、防火、防事故培訓工作；

2、保潔人員在進行工作時，要如實填寫工作記錄；

3、對重要區(qū)域和重要工作，必須在領導帶領下進行；

4、做衛(wèi)生工作時，必須堅持“做一間，開一間，完一間，鎖一間”的工作原則；

5、保潔人員必須時刻掌握責任區(qū)內(nèi)的各類情況；

6、熟悉和了解常用、簡單的滅火方法和知識；

7、熟悉和了解XX小區(qū)內(nèi)的各項設備設施的安全操作規(guī)定；

8、熟悉和了解XX小區(qū)內(nèi)的各項保潔方法和聯(lián)絡電話；

9、熟悉和了解XX小區(qū)各區(qū)域逃生路線；

10、保潔工作中嚴格加強對各類房門鑰匙管理；

11、保潔服務和管理人員所領用的鑰匙要隨身攜帶，不能轉借他人；

12、要嚴格執(zhí)行鑰匙的領取手續(xù)，并將記錄存檔；

13、對工作區(qū)域內(nèi)，發(fā)現(xiàn)的可疑人要協(xié)助進行盤問或引導，并向物業(yè)匯報；

14、發(fā)現(xiàn)犯罪行為，在確保自身安全的前期下和采取必要的措施，并報物業(yè)，協(xié)助予以制止；

15、凡被開除、辭退的原員工，一律不準進入本XX小區(qū)和工作區(qū)域；

16、保潔服務人員進行保潔、服務工作時，如發(fā)現(xiàn)易燃、易爆等可疑物品，應立即報主管領導或XX小區(qū)負責人。

十、鑰匙管理規(guī)定：

1、保潔服務內(nèi)的鑰匙領用，必須符合有關XX小區(qū)安全規(guī)定和保潔公司的具體工作要求；

2、保潔工作的鑰匙管理將本著嚴格、實用的原則進行管理和使用；

3、在確保XX小區(qū)安全的前提下，對進入辦公區(qū)及規(guī)定相關區(qū)域的鑰匙，必須按計劃或有負責人在場登記；

4、有XX小區(qū)負責人的明確簽字確認后，方可領取；

5、鑰匙必須按時歸還；

6、如因工作原因延時鑰匙歸還，在有確認前提下，必須有鑰匙管理人員的認可；

7、鑰匙的領用、歸還，必須由本人在場；

8、必須有鑰匙發(fā)放管理人員在場，雙方進行交、還鑰匙，同時必須雙方簽字確認；

9、鑰匙的領用，必須按要求內(nèi)容，注明規(guī)定的內(nèi)容、日期、領還時間、工作位置、申請部門或組別、數(shù)量等；

10、特殊情況在備注中寫清；

11、正常工作期間如有工作人員、來賓、領導、同事進出，有本人簽字確認；

12、XX小區(qū)的鑰匙不論是機械式或電子式的，均需由攜帶人隨

13、不得外借鑰匙；

14、因個人原因造成丟失、損壞和其它影響的人員，應承擔全部責任，將被處以處分、過失、開除，性質(zhì)嚴重的將交安保部門處理。

十一、特約服務項目內(nèi)容

1、約服務工作情況說明：

特約服務主要指為為業(yè)主提供室內(nèi)保潔，即采取市場有償服務方式進行。

（1）這可以為業(yè)主提供整體的及時、有效、保質(zhì)保量等服務工作，同時最大限度的保障業(yè)主和安全工作要求、節(jié)省費用，充分發(fā)揮業(yè)主硬件資源和專業(yè)物業(yè)公司優(yōu)勢。

（2）有償服務工作，需求量雖有限，但卻適用于業(yè)主臨時性和長期性工作內(nèi)容。

2、保潔服務特點：

業(yè)主具有特殊和標準雙重意義的重要性，室內(nèi)工作條件與當今市場運做方式不同，在業(yè)主正常使用時間內(nèi)不能有普通和簡單的保潔人員打擾，這就需要在業(yè)主約定或計劃期間完成專業(yè)保潔作業(yè)。

物業(yè)公司在保障專業(yè)保潔工作標準的同時，根據(jù)自身經(jīng)驗突出重點，把室內(nèi)的業(yè)主保潔工作安全性作為重點。

業(yè)主房間內(nèi)、衛(wèi)生間、廚房、會客廳、書房、專業(yè)用房等，有高檔次的家具、硬件設施，這就要求室內(nèi)保潔工作的水平與星級酒店客房保潔服務標準相同，這些正是發(fā)揮本項目專業(yè)經(jīng)驗的長處，充分滿

3、特約保潔服務費用預算標準：

根據(jù)小區(qū)實際情況和所有業(yè)主需求，報價采取市場有償服務方式：

第六節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述

客服部負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護的管理。為維護小區(qū)的治安環(huán)境，建立一支訓練有素、快速反應、集安全防護、管理服務功能于一體的保安隊伍，確保保安工作規(guī)范進行，確保所轄區(qū)域安全，特制定本方案。

一、人員編制

1.園區(qū)出入口2個 2X4X2需要16人

2.園區(qū)及車位巡視24小時 2X2 需要4人

3.中控室 24小時 1X4 需要4人

4．保安公司管理人員1人

二、以上需外聘保安21人，內(nèi)部員工4人，共需25人。

三、崗位職責描述

3.1項目副經(jīng)理

3.1.1直接向項目經(jīng)理負責。

3.1.2負責公司及園區(qū)的安全管理工作（包括消防管理）。

3.1.3負責園區(qū)整體環(huán)境清潔衛(wèi)生的管理。

3.1.4負責處理園區(qū)內(nèi)發(fā)生的緊急、突發(fā)事件、重大刑事案件和火災事故等。

3.1.5負責制定部門各崗位職責。

3.1.6負責制定保安隊工作計劃及工作目標。

3.1.7負責全面管理保安隊日常工作事務。

3.1.8負責向本部門正確傳達上級指示。

3.1.9負責主持本部門例會和各項工作會議。

3.1.10負責協(xié)調(diào)項目各部門與保安隊之間的關系。

3.1.11負責組織本部人員進行相關知識的培訓。

3.1.12負責保安隊人員考核工作。

3.2 保安隊長

3.2.1直接向項目副經(jīng)理負責。

3.2.2負責協(xié)助項目副經(jīng)理開展工作。

3.2.3負責保安工作計劃的組織實施。

3.2.4負責編制各隊值勤排班表及日常考勤工作的管理。

3.2.5負責在每周一早8：00前收集整理上周各隊工作記錄，包括：各保安人員請假單、報刊分發(fā)（簽發(fā)）表、車輛進出表、外來車輛確認單、各崗交接班記錄表、各崗工作記錄表、考勤、排班表，并做好封面，裝訂成冊。

3.2.6負責檢查、監(jiān)督警衛(wèi)值勤情況，并記錄，及時處理當班發(fā)生事務。

3.2.7負責組織所屬各分隊的業(yè)務培訓和軍事訓練工作。

3.2.8負責按時召開隊務會議，及時傳達上級指示，研究提出貫徹意見，并組織落實。

3.2.9負責協(xié)助部門經(jīng)理、項目辦、項目經(jīng)理處理緊急事件、重大質(zhì)量事故等。

3.2.10負責所屬分隊的保安器材的管理工作。

3.2.11熟悉各崗位職責，掌握園區(qū)內(nèi)治安、消防工作規(guī)律及重點。

3.2.12負責保安隊的內(nèi)務管理工作。

3.3保安員

3.3.1 上崗佩戴要統(tǒng)一，儀態(tài)嚴整步調(diào)齊

3.3.2 文明服務講禮貌，見人說話先敬禮

3.3.3 提高警惕防盜搶，犯罪分子設法擒

3.3.4 熟記任務和程序，勤巡勤察我園區(qū)

3.3.5 掌握消防各器材，遇到火災會處理

3.3.6 愛護公物和設備，設施財物不可移

3.3.7 執(zhí)勤期間大小事，做好記錄和筆記

3.3.8 遇到突發(fā)重大事，及時報告爭第一

3.3.9 準時接班不遲到，不誤不漏不睡覺

3.3.10 執(zhí)勤精神又抖擻，認真負責每一秒

3.3.11 執(zhí)行任務抓疑犯，有權扭送不審押

3.3.12 發(fā)生事件保現(xiàn)場，保護證據(jù)靠大家

3.3.13 出入園區(qū)人車物，按照規(guī)定必驗查

3.3.14 如遇罪犯不服制，正當防衛(wèi)適度恰

3.3.15 違反治安條例事，勸阻教育不處罰

3.4 門崗職責

責任區(qū)域：小區(qū)兩個大門、其他各臨時出入口

3.4.1負責過往人員、來訪人員及出入車輛的檢查和管理。

3.4.2熟悉園區(qū)內(nèi)各種證件及使用規(guī)定，嚴格查驗進入園區(qū)人員證件及時與中控室聯(lián)絡，并認真記錄，勸阻未經(jīng)批準的人員在園區(qū)內(nèi)進行參觀．采訪．攝影等活動。禁止各種閑散人員精神病人、醉酒者、乞丐、商販、推銷人員及衣冠不整者進入園區(qū)，對可疑人員主動查問并報告隊長。

3.4.3熟悉園區(qū)別墅布局，入位情況，熟悉消防器材，消防栓，井位置以及使用方法。

3.4.4對攜物外出人員（大宗物品）嚴格查驗所攜物品、《物資放行條》，必要時與中控室、業(yè)主或相應部門核對無誤后方可放行并認真記錄。

3.4.5了解掌握園區(qū)內(nèi)住戶的基本情況，掌握住戶的活動規(guī)律。

3.4.6發(fā)現(xiàn)住戶寵物跑出戶門時，采取相應措施制止，并通知相關部門，與業(yè)主取得聯(lián)系。

3.4.7維護崗位秩序，有效疏導車輛，確保道路暢通。

3.4.8監(jiān)護門崗周圍外圍墻草坪，禁止閑雜人員翻越圍欄或損壞草坪綠地設施。

3.4.9監(jiān)督門外禁停路段車輛停放情況，必要時可通過客服部經(jīng)理通知交通管理部門出面整治、清理違章車輛。

3.4.10發(fā)現(xiàn)緊急事故，立即用對講機上報隊長、主管、中控室，并通知相應崗位部門，堅守崗位，杜絕斷崗、脫崗、缺崗等情況出現(xiàn)。

3.4.11負責崗位各種燈具、設備設施的開啟和關閉時間。

3.4.12遵守各項管理規(guī)定，文明值勤，不斷提高服務質(zhì)量。

3.4.13關注旗桿、旗幟情況，及時匯報。

3.4.14負責為客戶提供代叫出租車服務。（適用于門崗）

3.4.15負責施工人員進場、施工車輛進場管理控制。（適用于門崗）

3.5巡邏崗

責任區(qū)域：樓宇巡邏及園區(qū)其它部位。

3.5.1熟悉崗位周圍樓宇布局，熟悉消防器材箱、消防栓、消防井的位置及使用方法。

3.5.2熟記園區(qū)內(nèi)各種證件及使用規(guī)定，勸阻未經(jīng)批準人員在園區(qū)內(nèi)進行參觀，采訪、攝影，對可疑人員主動查問并報告一級，如遇政府新聞單位采訪立即通知項目辦。

3.5.3對攜物外出人員（大宗物品）進行善意盤問，有必要時與業(yè)主及相關部門聯(lián)絡，核對無誤方可放行。

3.5.4了解掌握責任區(qū)域內(nèi)住戶基本情況及有關住戶的特殊習慣。

3.5.5發(fā)現(xiàn)住戶寵物跑出來時，要采取相應措施制止并通知住戶處理。

3.5.6巡查各部門及每幢樓宇、檢查未入住的樓宇的門窗是否鎖好，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患。

3.5.7巡查住戶停泊車位、發(fā)現(xiàn)剮、蹭、破損等異常現(xiàn)象，及時

3.5.8負責引導訪客車輛救護車輛、警用車輛進出。

3.5.9監(jiān)控施工人員、車輛對裝修房屋進行檢查，發(fā)現(xiàn)電焊及使用噴燈等，核對操作人員、監(jiān)理人員姓名，具備有效的滅火器及相應數(shù)量，并對施工現(xiàn)場的衛(wèi)生狀況提出要求。

3.5.10遇有住戶舉行活動要疏導車輛，車輛按指定位置停放。

3.5.11發(fā)現(xiàn)緊急事故時，立即用對講機報告隊長，并通知相應崗位、中控室，及時趕赴現(xiàn)場進行協(xié)助。

3.5.12巡查門崗各種燈具、園區(qū)內(nèi)的地燈、噴泉開啟和關閉時間，注意無入住房間的燈及業(yè)主圍柵燈的破損并做好記錄，上報中控室。

3.5.13巡視人工湖、監(jiān)控施工人員各種違紀現(xiàn)象，對公用設施的損壞及時上報隊長、中控室。

3.5.14 巡視裝修戶的房屋改建及時上報隊長、中控室。

3.5.15對園區(qū)內(nèi)草坪進行看護，發(fā)現(xiàn)踩踏草坪人員，進行有禮貌的勸阻。

3.5.16每月對園區(qū)的消防設備進行檢查并做好記錄。

3.5.17保持公用道路的來去車輛的暢通。

3.6后勤隊員

3.6.1作好采購物品的抽檢驗貨，對發(fā)現(xiàn)的假的、變質(zhì)貨品立即退貨。

3.6.2作好水、電、氣節(jié)約工作。

3.6.3保障各餐做到準時準點，在購買時應考慮大多數(shù)人口味，

第二篇：物業(yè)管理委托合同示本

建設部、國家工商局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知

建房[1997]263號 1997年8月28日

隨著我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理委托合同的簽訂對物業(yè)管理的實施起到了越來越重要的作用。為了貫徹《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，規(guī)范委托管

理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同能更全面、準確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，能更充分表述當事人雙方的意愿，現(xiàn)將建設部、國家工商行政管理局聯(lián)合制訂的《物業(yè)管理委托合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)印發(fā)給你們，并通知如下：

一、充分認識推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依據(jù)我國經(jīng)濟合同和城市房地產(chǎn)管理的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定制定的，其內(nèi)容反映了在物業(yè)管理委托活動過程中，各環(huán)節(jié)必須明確的當事人雙方責、權、利關系，體現(xiàn)了物業(yè)管理委托管理的特點。推行和執(zhí)行《示范文本》，有利于當事人了解、掌握有關法律、法規(guī)，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法的條款；有利于保護當事人的合法權益；有利于加強對物業(yè)管理行為的監(jiān)督檢查；有利于減少物業(yè)管理委托合同糾紛，促進合同糾紛的解決。各地應當積極推行《示范文本》，把它作為培育物業(yè)管理市場、規(guī)范市場行為的一項重要工作來抓。

二、加強宣傳，積極推行《示范文本》。要使當事人了解和掌握物業(yè)管理委托過程中的有關法律知識，了解和掌握簽訂物業(yè)管理委托合同的基本原則和要求，自覺使用《示范文本》。要加強協(xié)調(diào)配合，做好《示范文本》的印制、分發(fā)領取和管理工作，結合《示范文本》使用情況檢查、規(guī)范物業(yè)管理委托合同，保護當事人合法權益。

三、《示范文本》既適用于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同，也適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A(甲方權利義務)只適用于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時使用，B(甲方權利義務)只適用于開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時使用乙當事人在簽訂物業(yè)管理委托合同時，可根據(jù)實際情況對有關條款予以選擇。

四、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商局負責解釋。

物業(yè)管理委托合同示范文本（GF--97--1010）

第六條市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、________________。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_____________________。

第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_____________________。

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、____________________。第十二條管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務費；

2、_______________________；

3、______________________。

第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、______________________等措施。

第十七條其它委托事項

1、_____________________；

2、_____________________；

3、_____________________。

第三章委托管理期限

第十八條委托管理期限為____年。自____年____月____日起至____年____月____日____時止。

第四章雙方權利義務

第十九條

A甲方權利義務(適用于業(yè)主委員會)

1、代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務計劃、財務預算及決算；

6、在合同生效之日起______日內(nèi)向乙方提供______平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米______元租用，其租金收入用于_____________；

7、在合同生效之日起_______日內(nèi)向乙方提供______平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權屬甲方)，由乙方按下列第______項執(zhí)行：

(1)無償使用；

(2)按建筑面積每月每平方米_______元租用，其租金收入用于__________________。

8、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交；

9、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負責催交或以其它方式償付；

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

(1)____________________________________；

(2)____________________________________。

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、____________________________________。

第二十條乙方權利義務

1、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；

3、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

7、負責編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、每____個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目；

9、對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

11、__________________________________________。

第五章物業(yè)管理服務質(zhì)量

第二十一條乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。

1、房屋外觀：____________________________

2、設備運行：______________________________

3、房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：______________________

4、公共環(huán)境：______________________________

5、綠化：_____________________________________

6、交通秩序：______________________________________

7、保安：__________________________________________

8、急修：__________________________________________

小修：_____________________________________________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：

第六章物業(yè)管理服務費用

第二十二條物業(yè)管理服務費

1、本物業(yè)的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米_______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米______元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2、管理服務費標準的調(diào)整，按_________調(diào)整。

3、空臵房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米元向__________________收取。

4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第________________項處理：

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之__________交納滯納金；

(3)___________________________________。

第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：_____________________________

2、車庫：_________________________________

3、_______________________________________

第二十四條乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。

第二十五條其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：

1、高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

2、___________________________________________________

3、___________________________________________________

第二十六條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由____________承擔；大中修費用，由_______________承擔；更新費用，由___________________承擔。

2、房屋共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用，由_______________承擔；大中修費用，由______________承擔；更新費用，由______________承擔。

3、市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用，由________________承擔；大中修費用，由__________________承擔；更新費用，由_____________________承擔。

4、公共綠地的養(yǎng)護費用，由______________承擔；改造、更新費用，由______________________承擔。

5、附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護費用，由__________________承擔；大中修費用，由__________________承擔；更新費用，由______________________承擔。

第七章違約責任

第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給甲方經(jīng)濟賠償。

第三十條甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц禵______元的違約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第八章附則

第三十一條自本合同生效之日起_______天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。

第三十三條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十五條本合同正本連同附件共__________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十六條因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十八本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由______________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十條本合同簽字之日起生效。

甲方簽章：___________________乙方簽章：_________________

代表人：_____________________代表人：_____________________

年月日年月日

第三篇：(完整)物業(yè)管理招標書示本

物業(yè)管理招標文件組成：

第一部分投標邀請

第二部分技術規(guī)范及要求 第三部分投標人須知 第四部分其他事項 第五部分附件

附件1：本物業(yè)主要設施設備的配置及說明

附件2：本項目公建配套設施及說明

物業(yè)管理招標文件范本

第一部分投標邀請

按照國務院《物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的規(guī)定，現(xiàn)決定對(項目名稱)的物業(yè)管理服務進行(公開/邀請)招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

一、招標項目的簡要說明

本項目位于市區(qū)(市)縣路號附號，四至范圍：東至，西至，南至，北至(或見附圖)。

本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為：。

本項目總用地面積平方米。用地構成為：建筑用地平方米(其中公建用地平方米)，道路用地平方米，綠化用地平方米。

本項目總建筑面積平方米。其中地下總建筑面積平方米，地上總建筑面積平方米(住宅建筑面積平方米，商業(yè)用房建筑面積平方米，辦公用房建筑面積平方米，其他物業(yè)建筑面積平方米)。

本項目共計建筑物幢(其中住宅幢套，非住宅平方米);建筑結構為。

本項目的建筑密度為%;綜合容積率;綠化率為%。

本項目規(guī)劃建設機動車停車位個，其中地上停車位個，地下停車位個;按照規(guī)劃設計建造了非機動車停車場所平方米。

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于年月開工建設，共分期開發(fā)建設。第一期工程計劃于年月竣工并交付使用;整個建設項目(計劃)于年月全部建成竣工交付使用。

三、物業(yè)管理用房的配置情況

1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：

建筑面積為平方米;

坐落位置：。

2、業(yè)主委員會活動用房：

建筑面積為平方米;

坐落位置：。

四、房屋專項維修資金建立情況

開發(fā)建設單位按標準繳存，計元;購房人按標準繳存，計元;專項維修資金的補充來源有，建立的住房專項維修資金現(xiàn)存于。

五、招標書的發(fā)售

投標單位應于年月日時分前至市區(qū)(市)縣路號附號

室(領取/購買)招標書。(出售的招標書每套標書收取成本費元整)。

六、保證金的繳納

1、投標人在(領取/購買)招標書的同時繳納投標保證金

元整。未中標者在招標人與中標人簽訂物業(yè)服務合同后5日內(nèi)退還保證金，利息(不計/計)，并給予元的投標書編制補償金。

2、未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。

七、投標地點

市區(qū)(市)縣路號附號

室。

八、投標截止時間年月日時分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。

九、招投標說明會

年月日時分約請投標人共同踏勘招標物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。

十、開標時間、地點

1、開標時間：年月日時分

2、開標地點：市區(qū)(市)縣路號附號室。

十一、對本次招標提出詢問的，請于年月日前與(姓名)聯(lián)系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。

地址：

郵編：

電話：

傳真：

聯(lián)系人：

(招標人)

年月日

第二部分技術規(guī)范及要求

本物業(yè)的環(huán)境設施設備按照《市住宅物業(yè)環(huán)境設施設備項目等級指導標準》等標準，物業(yè)服務按照《市住宅物業(yè)服務等級指導標準》級標準，具體技術規(guī)范與要求和部分差異如下：

一、物業(yè)管理服務的內(nèi)容

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理及維修養(yǎng)護;

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護;

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理;

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及場所管理;

5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、設施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理;

6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務;

7、物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的帳務管理;

8、物業(yè)管理區(qū)垟內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的朅加;

9、0、二、物業(yè)管理服務的要求

1、按專業(yè)化嚄膁求配置管瀂服務人吘;

2、物業(yè)管理服務與收費質(zhì)價相符;

3、、?、物業(yè)管理服務栃準

1、物業(yè)共用部位的維儷?養(yǎng)護和管理服務標準

(1)

(2)

2、物業(yè)共焨讞施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務標準

(1)

(2)

3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準

(1)

(2)

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標準

(1)

(2)

5、車輛停放管理服務標準

(1)

(2)

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務標準

(1)

(2)

7、裝飾裝修管理服務標準

(1)

(2)

8、物業(yè)檔案資料管理標準

(1)

(2)

9、其他服務標準

(1)

(2)

四、物業(yè)服務費的結算形式(包干制/酬金制)。

五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設施及說明(詳見附件2)。

七、。

八、。

第三部分投標人須知

一、總則說明

(一)適用范圍

1、本招標文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務。

(二)定義

1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。

(三)合格的投標方

1、經(jīng)過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。

2、3、(四)投標費用

1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

2、3、二、投標文件的編寫

(一)投標文件格式

1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。

2、管理服務理念和目標

結合本項目的規(guī)劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點，提出物業(yè)管理服務定位、目標。

3、項目管理機構運作方法及管理制度

編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理(小區(qū)經(jīng)理)的管理職責、內(nèi)部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務的內(nèi)容、標準制定的物業(yè)管理服務方案

(1)對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案;

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修方案;

(3)業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務方案;

(4)住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預案;

(5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案;

(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述;

(7)綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養(yǎng)方案;

(8)

(9)

6、物業(yè)維修和管理的應急措施

(1)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施;

(2)本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施;

(3)業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;

(4)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施;

(5)電梯故障的應急措施;

(6)消防應急措施。

(7)

(8)

7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、智能化設施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關事項的應對預案。

10、提供(《業(yè)主臨時公約》/《業(yè)主公約》)的建議稿。11、12、(二)投標報價

1、投標方應根據(jù)招標文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據(jù)。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。

報價計價單位按建筑面積元/每平方米?月計算。

2、3、(三)投標文件的份數(shù)和簽署

1、投標方應根據(jù)本招標文件的要求，編制投標書共套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。

2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

三、投標文件遞交的要求和無效

1、投標文件的密封

投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。

2、投標文件的修改和撤銷

(1)投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。

(2)投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規(guī)定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。

3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：

(1)未密封的;

(2)未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的;

(3)未能按照招標文件要求編制的;

(4)逾期送達的;

(5)附有招標人不能接受條件的。

四、開標和評標

1、開標的方法與程序

2、評標標準和評標辦法

(1)招標方根據(jù)有關規(guī)定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設人。其中，招標人指派人，由招標人從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員人。

(2)評標標準

(3)評標辦法

五、中標人的確定及物業(yè)服務合同的簽訂

(一)中標人的確定

1、招標方在投標截止之日起日內(nèi)(最長不超過30日)確定中標人。

2、招標方在確定中標人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標人發(fā)出中標通知書。中標通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。

3、招標人在向中標人發(fā)出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

4、5、(二)悔標責任

1、中標人接到中標通知書日后(最長不超過30日)，無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業(yè)服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數(shù)額的，對超過部分按賠償;未提交投標保證金的，對招標人的損失按予以賠償責任。

2、招標人在發(fā)出中標通知書日后(最長不超過30日)，無正當理由不與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應物業(yè)服務合同的，給中標人造成損失的，招標人按給予賠償。

(三)物業(yè)服務合同的簽訂說明

1、最低報價不是被授予合同的保證。2、3、4、(四)物業(yè)服務合同的簽訂

1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務合同。

2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務合同的依據(jù)。

3、4、第四部分其他事項

1、本項目物業(yè)服務費收取標準，按照中標價格確定。

2、招標人根據(jù)《市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》發(fā)現(xiàn)投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實取消本次投標資格，已經(jīng)中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟損失，招標人有權要求予以賠償。

3、招標費用的承擔，按以下第種方式解決：

(1)由招標人全額承擔;

(2)由中標人全額承擔;

(3)由招標人、中標人各承擔一半;

(4)。

但由于中標人悔標而未能在規(guī)定時間內(nèi)與招標人簽訂物業(yè)服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。

4、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解;應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力;應表明投標報價的有效期自至。

5、投標人應提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、法人代表的授權委托書和等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績等情況。

6、7、第五部分附件

附件1：

本物業(yè)主要設施設備的配置及說明

一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。

二、供電、供氣設施設備配置狀況。

三、垃圾處理設施設備配置狀況。

四、小區(qū)出入口共計處;分設在路，路和路。

五、小區(qū)智能化設備的配置。

六、設施設備的主要技術參數(shù)和指標。

七、八、附件2：

本項目公建配套設施及說明

第四篇：物業(yè)管理委托合同示本

新湖農(nóng)場物業(yè)管理委托合同

【標

題】 物業(yè)管理委托合同示范文本

建設部、國家工商行政管理局 《物業(yè)管理委托合同示范文本》

第一章 總則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

受托方（以下簡稱乙方）： 根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將 委托物業(yè)公司管理的項目逐一委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、座落位置：＿＿＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿＿＿號

委托項目建筑面積：待定。

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第三條 乙方提供服務的受益人為甲方委托管理項目的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，已委托乙方管理物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的義務與責任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳以及其他物業(yè)管理條例中規(guī)定的內(nèi)容。

第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等。

第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。

第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。

第九條 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。

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第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括周界防范、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、消防管理等。

第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

１．物業(yè)管理服務費；

２．二次加壓、電梯運行等大型設備的能耗費；

３．垃圾清運費等國家允許收取的其他費用。4.代收代繳的其他費用。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主管理規(guī)約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、公示、舉報等措施。

第十七條 其它委托事項

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１．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章 委托管理期限

第十八條 委托管理期限為 年。自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日時起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日時止。第四章 雙方權利義務

第十九條 甲方權利義務

1．代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益； 2．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

3．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況； 4．監(jiān)督施工單位按照國家有關規(guī)定支持配合乙方工作；

5．落實物業(yè)管理用房及經(jīng)營用房的配給情況；

（1）在乙方與甲方簽訂的合同生效之日起＿＿日內(nèi)，甲方應向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房（產(chǎn)權屬甲方或甲方）；

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（2）在乙方與甲方簽訂的合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房，由乙方無償使用；

6.甲方需落實應支付物業(yè)公司的前期有關費用等；

7．負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；

8．當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責協(xié)助催交；

9.甲方應按照國家有關規(guī)定履行其設施設備配套及相關資金等給付義務；

１０．監(jiān)督、協(xié)調(diào)、處理本項目因發(fā)生的設計、建造、材料質(zhì)量、配套完善情況等諸多問題；

１１．甲方應協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動； 1 2.甲方應結合項目實際情況編寫《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》等資料。

3.甲方應嚴格遵循物業(yè)質(zhì)保期內(nèi)的相關規(guī)定。甲方開發(fā)的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（１）負責及時返修；

（２）委托乙方返修，支付全部費用及其50%的管理費；

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（３）重大情況應在甲方監(jiān)督下進行三方議定落實。1 4.負責監(jiān)督甲方根據(jù)國家規(guī)定收取繳存房屋維修基金。

第二十條 乙方權利義務

１．根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，結合每一個項目實際情況制訂物業(yè)管理制度；

２．對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請甲方及有關部門處理；

３．按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

４．可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任全部轉讓給第三方；

５．負責編制每一個所管項目的房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

６．向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

７．負責編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

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８．每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目；

９．對乙方所管物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關部門批準方可實施；

１０．本合同終止時，在甲方監(jiān)督下乙方必須向甲方（業(yè)主委員會）移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

１１．國家物業(yè)管理條例中規(guī)定的乙方應該履行的其他有關事項。

第五章 物業(yè)管理服務費用

第二十一條 物業(yè)管理服務費

１．根據(jù)乙方提供的服務標準、地方有關物價規(guī)定、結合每個項目的實際情況進行詳細的測算論證后定價。

２．管理服務費標準的調(diào)整，按每年上浮15%-30%調(diào)整。

３．空置房屋的管理服務費，由乙方結合每一個物業(yè)管理項目的現(xiàn)有執(zhí)行價格，向甲方收取。

４．業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，其從逾期之日起按每天應交管理費的千分之＿＿交納滯納金；

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第二十二條 車位租賃費及車輛看管費，由乙方按照地方物價部門或物業(yè)管理部門定價原則，結合其與甲方及甲方議定情況，擬定標準向車位使用人收取：

第二十三條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實際發(fā)生的費用計付。

第二十四條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：

１．高屋樓房電梯運行費及二次加壓等大型能耗設施設備產(chǎn)生的費用按實結算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

２．垃圾清運費等有關費用如不包含在物業(yè)服務費內(nèi)的情況下，可據(jù)當?shù)丨h(huán)衛(wèi)局等部門收費的實際情況，由乙方向業(yè)主及使用人收取。

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

１．質(zhì)保期外，房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由乙方承擔；大中修費用，由甲方、相關業(yè)主或房屋維修資金承擔；更新費用，由房屋維修資金承擔。

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２．質(zhì)保期外，房屋共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用，由乙方承擔；大中修費用，由甲方、相關業(yè)主或房屋維修資金承擔；更新費用，由房屋維修資金承擔。

３．質(zhì)保期外，市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用，由乙方承擔；大中修費用，由甲方、相關業(yè)主或房屋維修資金承擔；更新費用，由房屋維修資金承擔。

４．質(zhì)保期外，公用綠地的養(yǎng)護費用，由乙方承擔；改造、更新費用，由甲方、相關業(yè)主或房屋維修資金承擔。

５．質(zhì)保期外，附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護費用，由乙方承擔；大中修費用，由甲方、相關業(yè)主或房屋維修資金承擔；更新費用，由房屋維修資金承擔。

第六章 違約責任

第二十六條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方雙倍經(jīng)濟賠償。

第二十七起條 乙方違反本合同第十九條的約定，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

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第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予經(jīng)濟賠償。

第二十九條 甲、乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц叮撸撸咴倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第七章 附則

第三十條 自本合同生效之日起30天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事 項，辦理完分公司設立手續(xù)。

第三十一條 本合同期滿前30日內(nèi)，結合雙方意愿，可續(xù)訂本合同。

第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

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第三十四條 本合同正本連同附件共12頁，一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。

第三十五條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十七條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意當?shù)?向人民法院起訴。

第三十八條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿30天前向?qū)Ψ教岢鰰庖姟?/p>

第三十九條 本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿ 乙方簽章：＿＿＿＿＿＿＿

/ 12

代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿

聯(lián)系電話：_______________ 聯(lián)系電話：_______________ / 12

年 月

日

第五篇：物業(yè)管理委托合同示本

東城農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)管理委托合同

委托人： 鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方）

受托人： 鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理中心（以下簡稱乙方）

甲方將其位于鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)龍井路中段東城農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)委托乙方管理。為明確甲乙雙方的權力及義務，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意特訂立本合同，以便雙方共同尊守。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)龍井路中段

四至界限：東至龍井路止＿＿南至龍翔路止＿西至東城農(nóng)貿(mào)市場外墻止北至東城農(nóng)貿(mào)市場外墻止

占地面積：＿＿＿＿＿＿＿＿平方米

建筑面積：＿＿＿＿＿＿＿＿平方米

委托管理的物業(yè)構成細目見附件一。

第二條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條委托期限為：年月日至年月日

第四條 委托管理事項：

1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

2）共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備。

3）市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水

管道、化糞池、溝渠、池、井。

4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

5）附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、＿

＿＿＿＿。

6）公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、＿

＿＿＿＿。

7）交通與車輛停放秩序的管理。

8）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、＿＿＿＿＿＿。

第五條：乙方在維護、管理等過程中，必須牢固樹立安全防范意識，定期不定期地對其工作人員進行安全教育，采取一切安全防范措施，確保維護、管理等安全。無論任何原因發(fā)生的安全事故，概由乙方負責，甲方不承擔任何責任。

第六條 甲方權利義務

１．在業(yè)主委員會成立之前，負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

２．審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；

３．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；

４．審定乙方提出的物業(yè)管理服務計劃、財務預算及決算；

５．委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

（１）負責返修；

（２）委托乙方返修，支付全部費用；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

６．在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿＿＿；

７．在合同生效之日起＿＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權屬甲方），由乙方按下列第＿＿＿項執(zhí)行：

（１）無償使用；

（２）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

８．負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿＿日內(nèi)向乙方移交；

９．協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

１１．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

１２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條 乙方權利義務

1）根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；

2）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理；

3）按本合同第九條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4）可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；

5）負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

6）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

7）負責編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

8）每＿＿個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目；

9）對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關部門批準方可實施；

10）本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；

11）每月按時收取業(yè)主及使用人水、電使用費，并交相關部門。

12）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。

１．房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

２．設備運行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

３．房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

４．公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

５．綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

６．交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

７．保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

８．急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

９．業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：＿＿＿＿＿＿＿＿

第九條物業(yè)管理服務費

1）本物業(yè)的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2）管理服務費標準的調(diào)整，按＿＿＿調(diào)整。

3）空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元向＿＿＿＿＿＿收取。

4）業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第＿＿＿＿項處理：

（１）從逾期之日起按每天＿＿＿元交納滯納金；

（２）從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之＿＿交納滯納金；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護及其它特約服務，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。第十一條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下：１．高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

２．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

３．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十二條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：１．房屋共用部位的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

２．房屋共用小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

３．市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

４．公用綠地的養(yǎng)護費用小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

５．附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護、大中修、更新費用，在保修期內(nèi)由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。

第十三條 甲方違反合同第六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。

第十四條 乙方違反本合同第八條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。

第十五條 乙方違反本合同第九條的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予經(jīng)濟賠償。

第十六條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц叮撸撸咴倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第十七條 自本合同生效之日起＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第十八條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可與業(yè)主委員會續(xù)訂合同。

第十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填

寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十一條 本合同正本連同附件共＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第二十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第二十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第二十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，任何一方均可向鎮(zhèn)雄縣人民法院起訴。

第二十五條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章即生效，甲乙雙方必須嚴格遵守，不得反悔，否則，違約方支付對方違約金人民幣：元。

第二十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送相關部門一份，每份文本均具同等的法律效力。

甲方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：地址：

法人代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿法人代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

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